Valdez v. Tabisula, 560 SCRA 332 (2008)GR 175510, Jul 28, 2008!a"#s$ S%&uses Vi"#&' a(d J&"el( Valdez %u'")ased *'&+ s%&uses !'a("is"& Tabisula a(d Ca'idad Tabisula a %a'"el&* la(d. C&(#ai(ed i( #)e deed &* sale is a s#i%ula#i&( #)a# #)e S%s. Valdez ,s)all be %'&vided a 2 1-2 +e#e's .si"/ 0ide '&ad 'i1)#2&*20a &( #)e 0es#e'( side &* #)ei' l bu# 0)i") is ( i("luded i( #)is sale3. S%s. Tabisula #)e( buil# a "&("'e#e 0all &( #)e sub4e"# %'&%e'#. !eeli(1 be#'aed b said a"# &* S%s. Tabisula based &( #)e deed &* sale3s i(#e(ded '&ad 'i1)# &* 0a, S%s. Valdez 'e%&'#ed #)e +a##e' #)e b'1. 5u%&( bu# i# 0as i( vai( 0)i") "&(s#'ai(ed S%s. Valdez #& *ile a "ase *&' s%e"i*i" %e'*&'+a("e a1ai(s# #)e Tabisulas 0i#) #)e RTC.T)e S%s. Tabisula "&(#e(ded #)a# $1$ S%s. Valdez a(d *a+il als& a'e #)e &0(e's &* #0& %'&%e'#ies ad4&i(i(1 #)e sub4e"# %'&%e'#, 0)i") ad4&i(i(1 %'&%e'#ies )ave a""ess #& #0& %ubli" '&ads 6 a(d 2$ #)e "&uld ( )ave a1'eed #& %'&vidi(1 %e#i#i&(e's a( ease+e(# 7&( #)e 0es#e'( side &* #)ei' l as #)e'e e9is#s a #0&2s#&'e "&("'e#e )&use &( #)ei' l 0)e'e #)e su%%&sed ease+e(# is #& be l&"a#ed, 0)i") 0as e'e"#ed l&(1 be*&'e #)e sub4e"# %'&%e'# 0as s&ld #& #)e Valdez3s6 #)us , #)e ease+e(# s)&uld be #a:e( *'&+ #)e 0es#e'( %&'#i&( &* #)e sub4e"# %'&%e'# a(d ( *'&+ #)ei's. RTC dis+issed #)e S%s. Valdez3s "&+%lai(. ;( a%%eal, S%s. Valdez 0e'e a1ai( #u'(ed d&0(. #)e S%s. Valdez a'e e(#i#led #& #)e 'i1)# &* 0a as %'&vided *&' i( #)e deed &* saleRuli(1$ T)e S%s. Valdez a'e ( e(#i#led #& #)e 'i1)# &* 0a.A( ease+e(# &' se'vi#ude is 7a 'eal 'i1)# "&(s#i#u#ed &( a()e'3s %'&%e'#, "&'%&'eal a(d i++&vable, b vi'#ue &* 0)i") #)e &0(e' &* #)e sa+e )as #& abs#ai( *'&+ d&i(1 &' #& all&0 s&+eb&d else #& d& s&+e#)i(1 &( )is %'&%e'# *&'#)e be(e*i# &* a()e' #)i(1 &' %e's&(.8 T)e s#a#u#&' basis &* #)is 'i1)# is A'#i"le 613 &* #)e Civil C&de 0)i") 'eads$A'#. 613. A( ease+e(# &' se'vi#ude is a( e("u+b'a("e i+%&sed u%&( a( i++&vable *&' #)e be(e*i# &* a()e' i++&vable bel&(1i(1 #& a di**e'e(# &0(e'.T)e i++&vable i( *av&' &* 0)i") #)e ease+e(# is es#ablis)ed is "alled #)e d&+i(a(# es#a#e6 #)a# 0)i") is sub4e"# #)e'e#&, #)e se'vie(# es#a#e.T)e'e a'e #0& :i(ds &* ease+e(#s a""&'di(1 #& s&u'"e ? b la0 &' b #)e 0ill &* #)e &0(e's. S& A'#i"le 61@ &* #)e CivilC&de %'&vides$A'#. 61@. Aase+e(#s a'e es#ablis)ed ei#)e' b la0 &' b #)e 0ill &* #)e &0(e's. T)e *&'+e' a'e "alled le1al a(d #)e la##e' v&lu(#a' ease+e(#s.!'&+ #)e alle1a#i&(s i( S%s Valdez3 "&+%lai(#, i# is "lea' #)a# 0)a# #)e see: #& e(*&'"e is a( alle1ed 1'a(# i( #)e deedb 'es%&(de(#s &* a( ease+e(# 'eadi(1$ 7#)e s)all be %'&vided a 2 B +e#e's 0ide '&ad 'i1)#2&*20a &( #)e 0es#e'( side &* #)ei' l bu# 0)i") is ( i("luded i( #)is sale.8A'#i"le 1358 &* #)e Civil C&de %'&vides #)a# a( #'a(sa"#i&( i(v&lvi(1 #)e sale &' dis%&si#i&( &* 'eal %'&%e'# +us# be i(0'i#i(1. T)e s#i%ula#i&( )a'%ed u%&( b %e#i#i&(e's #)a# #)e 7s)all be %'&vided a 2 B +e#e's 0ide '&ad 'i1)#2&*20a &(#)e 0es#e'( side &* #)ei' l bu# 0)i") is ( i("luded i( #)is sale8 is ( a dis%&si#i&( &* 'eal %'&%e'#. T)e %'&vis& #)a# #)e i(#e(ded 1'a(# &* 'i1)# &* 0a is 7( i("luded i( #)is sale8 "&uld &(l +ea( #)a# #)e %a'#ies 0&uld )ave #& e(#e' i(#& a se%a'a#e a(d dis#i("# a1'ee+e(# *&' #)e %u'%&se. T)e use &* #)e 0&'d 7s)all,8 0)i") is i+%e'a#ive &' +a(da#&' i( i#s &'di(a' si1(i*i"a#i&(, s)&uld be "&(s#'ued as +e'el %e'+issive 0)e'e, as i( #)e "ase a# ba', (& %ubli" be(e*i# &' %'iva#e 'i1)# 'eCui'es i# #& be 1ive( a( i+%e'a#ive +ea(i(1.Desides, a d&"u+e(# s#i%ula#i(1 a v&lu(#a' ease+e(# +us# be 'e"&'ded i( #)e Re1is#' &* E'&%e'# i( &'de' ( #& %'e4udi"e #)i'd %a'#ies. S& A'#i"les 708 a(d 70@ &* #)e Civil C&de "all *&', viz$A'#. 708. T)e Re1is#' &* E'&%e'# )as *&' i#s &b4e"# #)e i(s"'i%#i&( &' a((a#i&( &* a"#s a(d "&(#'a"#s 'ela#i(1 #& #)e &0(e's)i% a(d )e' 'i1)#s &ve' i++&vable %'&%e'#.A'#. 70@. T)e #i#les &* &0(e's)i%, &' &* )e' 'i1)#s &ve' i++&vable %'&%e'#, 0)i") a'e ( dul i(s"'ibed &' a((a#edi( #)e Re1is#' &* E'&%e'# s)all ( %'e4udi"e #)i'd %e's&(s.S%s Valdez a'e (ei#)e' e(#i#led #& a le1al &' "&+%uls&' ease+e(# &* 'i1)# &* 0a. !&' #& be e(#i#led #& su") :i(d &* ease+e(#, #)e %'e"&(di#i&(s u(de' A'#i"les 6F@ a(d 650 &* #)e Civil C&de +us# be es#ablis)ed, viz$A'#. 6F@. T)e &0(e', &' a( %e's&( 0)& b vi'#ue &* a 'eal 'i1)# +a "ul#iva#e &' use a( i++&vable, 0)i") is su''&u(ded b )e' i++&vables %e'#ai(i(1 #& )e' %e's&(s, a(d 0i#)&u# adeCua#e &u#le# #& a %ubli" )i1)0a, is e(#i#led #& de+a(d a 'i1)# &* 0a #)'&u1) #)e (ei1)b&'i(1 es#a#es, a*#e' %a+e(# &* #)e %'&%e' i(de+(i#.9 9 9 9T)is ease+e(# is ( "&+%uls&' i* #)e is&la#i&( &* #)e i++&vable is due #& #)e %'&%'ie#&'3s &0( a"#s. (G(de's"&'i(1 su%%lied)A'#. 650. T)e ease+e(# &* 'i1)# &* 0a s)all be es#ablis)ed a# #)e %&i(# leas# %'e4udi"ial #& #)e se'vie(# es#a#e, a(d, i(s&*a' as "&(sis#e(# 0i#) #)is 'ule, 0)e'e #)e dis#a("e *'&+ #)e d&+i(a(# es#a#e #& a %ubli" )i1)0a +a be #)e s)&'#es#. (G(de's"&'i(1 su%%lied)T)us, #& be "&(*e''ed a le1al ease+e(# &* 'i1)# &* 0a u(de' A'#i"le 6F@, #)e *&ll&0i(1 'eCuisi#es +us# be "&+%lied 0i#)$ (1) #)e %'&%e'# is su''&u(ded b )e' i++&vables a(d )as (& adeCua#e &u#le# #& a %ubli" )i1)0a6 (2) %'&%e' i(de+(i# +us# be %aid6 (3) #)e is&la#i&( is ( #)e 'esul# &* #)e &0(e' &* #)e d&+i(a(# es#a#e3s &0( a"#s6 (F) #)e 'i1)# &* 0a "lai+ed is a# #)e %&i(# leas# %'e4udi"ial #& #)e se'vie(# es#a#e6 a(d (5) #& #)e e9#e(# "&(sis#e(# 0i#) #)e *&'e1&i(1 'ule, #)e dis#a("e *'&+ #)e d&+i(a(# es#a#e #& a %ubli" )i1)0a +a be #)e s)&'#es#. T)e &(us &* %'&vi(1 #)e e9is#e("e &* #)ese %'e'eCuisi#es lies &( #)e &0(e' &* #)e d&+i(a(# es#a#e, )e'ei( S%s. Valdez.Si("e #)e S%s. Valdez #)e( )ave +&'e #)a( adeCua#e %assa1e #& #0& %ubli" '&ads, #)e )ave (& 'i1)# #& de+a(d #)e 1'a(# b #)e S%s. Tabisula &* a( ease+e(# &( #)e 70es#e'( side &* #)e Tabisula3s l.86 i# a%%ea'i(1 #)a# #)e S%s. Valdez a(d #)ei' *a+il a'e als& #)e &0(e's &* #0& %'&%e'#ies ad4&i(i(1 #)e sub4e"# %'&%e'# 0)i") )ave a""ess #& #0& %ubli" '&ads &' )i1)0as.