unidad xv nuevas formas de dominio

UNIDAD XVUNIDAD XV

NUEVAS FORMAS DE DOMINIONUEVAS FORMAS DE DOMINIO

ANALISISANALISIS

LAS NUEVAS FORMAS DE DOMINIO EN LA ACTUALIDAD NO TIENEN RESUELTO QUE NORMATIVAS ESPECIFICAS APLICAR

El problema principal es poder determinar si las nuevas figuras pueden ser aplicables las estructuras

Actuales de los derechos reales.-La nueva legislación puede crear nuevas formas de derecho sobre las cosasPor ello el número clausus no significa estar cerrado a crear nuevos derechos.Peor es que la realidad supere al derecho o se adapte a él en forma caótica, confusa e

incompletaLa necesidad de planeamiento urbano van sumando más restricciones al dominio

privado en el interés público

LEY DE SUELO Dictada para la Pcia de Bs As en 1977, Ley 8912. No tiene su correlato en la órbita

Nacional La ley divide el terreno provincial en tres áreas: rural, urbana y complementaria con

relación funcional respecto de la urbana A su vez se clasifica al suelo en residencial urbana, destinada a asentamientos

humanos intensivos y residencial, extraurbana, residencias no permanentes (club de campo)

CLUB DE CAMPOCLUB DE CAMPO

DEFINICION ART 64 LEY 8912 (LEY DE SUELO) Aquellos asentamientos ubicados en : a.-zona no urbana b.-Que tenga parte de sus instalaciones para actividades deportivas,

sociales y culturales c.-Que otra área destinada a la construcción de viviendas de uso

transitorio d.-Que entre el área de esparcimiento y los lotes edificados exista una

relación funcional y jurídica integra. No se pueden subdividir

Dentro de estos complejos debe haber: 1.-Régimen urbanístico propio por legislación especifica 2.-Diversidad de inmuebles independientes en parcelas separadas 3.-Uso o función común 4.-Existencia de una entidad que agrupa a los propietarios a los fines de administración , mantenimiento y prestación de servicios 5.-Restricciones o vínculos jurídicos que afecten a los diversos inmuebles

a los fines de conformar un todo indivisible

GESTACIÓN CLUB DE GESTACIÓN CLUB DE CAMPOCAMPO

El punto de partida es el siguiente: 1.- fracción de campo situado cerca o sobre una buena ruta

de acceso a la ciudad (generalmente autopistas) 2.- Tener arbolada 3.-El lugar debe ser atractivo e invitar al descanso 4.- Tierras no aptas para el cultivo 5.-Tener particularidades topográficas (lago, laguna o río) 6.-Construcciones arquitectónicas importantes 7.-Contar con aprobación municipal 8.- Proveer de vías de circulación y accesos, parques y

árboles, equipar deportivamente, socialmente y cultural, proveer de luz, cloacas, desagües pluviales, agua y gas

CLUB DE CAMPO :PROCESOCLUB DE CAMPO :PROCESO CONVALIDACION TÉCNICA PRELIMINARCONVALIDACION TÉCNICA PRELIMINAR

A.-Aprobar la localización por parte del A.-Aprobar la localización por parte del municipiomunicipio

B.-Certificado de aptitud del predio B.-Certificado de aptitud del predio (Dcción Provincial de Hidráulica)(Dcción Provincial de Hidráulica)

• C.-Certificado de aprobación fijación y C.-Certificado de aprobación fijación y forestación del suelo (Ministerio de forestación del suelo (Ministerio de Asuntos Agrarios).-Asuntos Agrarios).-

D.-Certificado de Provisión de agua D.-Certificado de Provisión de agua (Administración General de Obras (Administración General de Obras Sanitarias)Sanitarias)

E.- Plano anteproyecto urbanístico, E.- Plano anteproyecto urbanístico, conforme catastro con:conforme catastro con:

1.-Localización de área común de 1.-Localización de área común de esparcimiento, áreas de residencia, vías esparcimiento, áreas de residencia, vías de circulación interna, vía de conexión de circulación interna, vía de conexión externa..-externa..-

2.-Balance de superficie que 2.-Balance de superficie que indique porcentajes asignadas a cada tipo indique porcentajes asignadas a cada tipo de áreade área

3.-Expresar unidades de vivienda 3.-Expresar unidades de vivienda por hectariapor hectaria

4.-Número de viviendas 4.-Número de viviendas unifamiliares o multifamiliaresunifamiliares o multifamiliares

5.-Actividades a desarrollar en el 5.-Actividades a desarrollar en el club.-club.-

6.-Régimen de Subdivisión y de 6.-Régimen de Subdivisión y de dominio a adoptar-anteproyecto de dominio a adoptar-anteproyecto de estatuto de entidad jurídica.-estatuto de entidad jurídica.-

7.-Forma de suministro de agua, 7.-Forma de suministro de agua, luz, cloacasluz, cloacas

8.-Sistema para recolección de 8.-Sistema para recolección de residuosresiduos

9.-Equipamientos de áreas común9.-Equipamientos de áreas común

.-CONVALIDACION TÉCNICA FINAL .-CONVALIDACION TÉCNICA FINAL (Factibilidad del proyecto):(Factibilidad del proyecto):

Documentación a presentar:Documentación a presentar: A.-Certificado expedido por el Registro de A.-Certificado expedido por el Registro de

Propiedad que acredite el dominio de los Propiedad que acredite el dominio de los inmueblesinmuebles

B.-Proyecto de aguas aprobado por B.-Proyecto de aguas aprobado por Administración General de Obras Administración General de Obras SanitariasSanitarias

C.-Proyecto red energía aprobado por el C.-Proyecto red energía aprobado por el ente prestatario del servicioente prestatario del servicio

D.-Planos de obra partes comunes y partes D.-Planos de obra partes comunes y partes privativas aprobados por la comunaprivativas aprobados por la comuna

E.- Proyecto de obra de saneamiento E.- Proyecto de obra de saneamiento hidráulico aprobado por Dcción Pcial de hidráulico aprobado por Dcción Pcial de Hidráulica.-Hidráulica.-

F.-Planos de obra de equipamiento de F.-Planos de obra de equipamiento de áreas comunes y prototipo de vivienda áreas comunes y prototipo de vivienda aprobado por la comunaaprobado por la comuna

G.-Compromiso de forestación aprobado G.-Compromiso de forestación aprobado por la comunapor la comuna

H.-Reglamento urbanístico y de edificación H.-Reglamento urbanístico y de edificación al cual deberán ajustarse los edificios a al cual deberán ajustarse los edificios a construir.-construir.-

I.-Plano del proyecto urbanístico I.-Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensuradefinitivo, según mensura

J.-Se dispondrá la anotación de una J.-Se dispondrá la anotación de una restricción especial en la Dirección restricción especial en la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad con Provincial del Registro de la Propiedad con relación a las inscripciones del dominio relación a las inscripciones del dominio referido a los inmuebles que conformarán referido a los inmuebles que conformarán el club de campo. La restricción significa el club de campo. La restricción significa que no se podrá trasmitirse las parcelas que no se podrá trasmitirse las parcelas con destino residencial hasta tanto no se con destino residencial hasta tanto no se registre la adquisición de dominio de las registre la adquisición de dominio de las partes de esparcimiento y circulaciónpartes de esparcimiento y circulación

CLUB DE CAMPO: TIPOSCLUB DE CAMPO: TIPOS

1.-1.-Club de campo propiamente dichoClub de campo propiamente dicho que nace por decisión de personas que nace por decisión de personas jurídicas o físicas instalaciones deportivas y comunes son usadas y disfrutadas jurídicas o físicas instalaciones deportivas y comunes son usadas y disfrutadas sólo por los propietarios de lotes. -Puede ocurrir que el comprador —sí el sólo por los propietarios de lotes. -Puede ocurrir que el comprador —sí el reglamento lo permite — mantenga su parcela sin construcción y la adquiera reglamento lo permite — mantenga su parcela sin construcción y la adquiera solamente para usufructuar todos los fines de semana los espacios deportivos, solamente para usufructuar todos los fines de semana los espacios deportivos, para lo cual queda inmediatamente habilitado por la compra del terreno.para lo cual queda inmediatamente habilitado por la compra del terreno.

b)b) Club de campo fundado por una institución deportiva o Club de campo fundado por una institución deportiva o educativa de existencia previa al mismo..educativa de existencia previa al mismo..

c)c) Club de campo náuticoClub de campo náutico,, variante de cualquiera de los anteriores, en variante de cualquiera de los anteriores, en que se agrega la utilización de un espejo de agua, a veces natural, a veces que se agrega la utilización de un espejo de agua, a veces natural, a veces construido por la misma entidad que organiza el club náutico, donde se facilita construido por la misma entidad que organiza el club náutico, donde se facilita el amarre de embarcaciones deportivas que le dan a ese club un incentivo el amarre de embarcaciones deportivas que le dan a ese club un incentivo adicional.adicional.

En resumen, en todos los tipos se da la existencia de un “club” social y En resumen, en todos los tipos se da la existencia de un “club” social y deportivo (náutico o no), cuyos socios pueden o no tener un terreno anexo para deportivo (náutico o no), cuyos socios pueden o no tener un terreno anexo para su vivienda de fin de semana. En la práctica, a veces se da una situación su vivienda de fin de semana. En la práctica, a veces se da una situación irregular inversa, en la que hay dueños de terrenos que no tienen acceso al irregular inversa, en la que hay dueños de terrenos que no tienen acceso al «club” pues la reserva del derecho de admisión a través de distintos sistemas «club” pues la reserva del derecho de admisión a través de distintos sistemas produce este efectoproduce este efecto

Club de Campo Club de Campo Problemática en cuanto al encuadre legalProblemática en cuanto al encuadre legal

FIGURAS DE LOS DERECHOS REALES QUE NO SE PUEDEN APLICAR:

DOMINIO CONDOMINIO DOMINIO Y CONDOMINIO DOMINIO REVOCABLE USUFRUCTO-USO HABITACION Aplicar cualquiera de las formas

enunciadas no genera seguridad jurídica, ni da respuesta a la naturaleza del club de campo

Club de Campo respuestas jurídicas aplicablesClub de Campo respuestas jurídicas aplicables

SERVIDUMBRES

La más usada La necesaria vinculación funcional y jurídica entre los inmuebles afectados a áreas sociales y

deportivas y los sectores residenciales, en consecuencia, podría lograrse a través del empleo del derecho de

servidumbre real perpetuo o servidumbre predial de la ley de fondo. La constitución de la servidumbre predial debe ser perpetua y gratuita de acuerdo al art.

3009, Cod. Civil,

Partes privativas: Constituyen el sector residencial que pertenece a los adquirentes a título de dominio. Estos fundos son los sirvientes de una servidumbre de abstenerse de ejecutar construcciones sin cumplir con el código de edificación interno y sin contar con la aprobación del titular del fundo dominante; y dominantes de una servidumbre de afectación al área recreativa de club de campo

Partes comunes: Constituyen el sector deportivo, social y recreativo y quedan en propiedad del promotor enajenante o se transfieren a favor de todos los adquirentes como condóminos o personas jurídicas

Estos fundos son sirvientes de la servidumbre de afectación a área recreativa que consiste en

1)La afectación al área recreativa, lugar de esparcimiento y práctica de deportes 2) abstenerse de realizar construcciones de ningún tipo diferentes a las previstas para el

club de campo; 3) abstenerse de subdividir, parcelar y fraccionar el predio 4) abstenerse de cancelar, destruir y anular áreas existentes con destinos recreativos,

aunque pueden se actividades y construcciones necesarias. El fundo dominante toma a su cargo el costo de mantenimiento y conservación y ampliación

del. predio sirviente. Entre ambos sectores se constituyen servidumbres reales perpetuas Si se utiliza el Decreto 9404/86, Reglamentario de la Ley de Suelos, la servidumbre es

forzosa


PROPIEDAD HORIZONTAL Es también una forma utilizada, es la más preferida.

En un sistema como el argentino que se rige por la teoría del título y el modo, consistiendo el modo tradición en la realización efectiva de actos materiales, es obvio que se requiere una cosa actual para el nacimiento de un derecho real sobre ella.

En la propiedad horizontal, hasta que no exista el departamento, no hay cosa.

Pero sobre un terreno baldío o sin edificar puede recaer un derecho de dominio o de condominio, pero no de propiedad horizontal.

Ello obliga en los clubes de campo a efectuar una reserva de: 1.-La unidades a construirse o en construcción determinadas en los planos

con anterioridad al acto de afectación de P:H: 2.-Reserva con referencia a la posibilidad y facultad del propietario originario

para ampliar en su beneficio el edificio

para ejecutar estas reservas se otorgan poderes irrevocables. Tampoco es posible bajo estas condiciones llegar al reglamento definitivo

Por lo tanto tampoco es el encuadre ideal


FORMAS SOCIETARIAS se puede encuadrar en asociación civil o en sociedades anónimas Normalmente se combina P.H o dominio con participación en una

sociedad Problemas que se pueden presentar: Derecho de admisión Poder disciplinario Calles y espacios de circulación interna: puede optarse por

mantener como dominio privado las calles internas y público el acceso al complejo

venta extrajudicial: La transmisión de la parcela no lleva necesariamente aparejada la pertenencia al club

Subasta judicial : rematar un inmueble de un club debería ir acompañado por la subasta de la acción que le permita integrarse al sistema

hipoteca de la parcela : el adquirente tenderá que evaluar el precio para ser admitido en el club y con la posibilidad de no ser aceptado

Club de campo: Normativas Club de campo: Normativas aplicablesaplicables

La Constitución Nacional en sus derechos y garantías y sistema de dictado del derecho de fondo y de forma.

El Código Civil, su régimen de derechos reales y normas complementarias.

La Ley de Ordenación Territorial y Uso del Suelo (8912), reformada por la ley 10.128 —que sustituye algunos artículos ajenos a la materia y complementada por la Ley 8975 de Derecho Transitorio.

El Decreto 2489/63 sobre Propiedad Horizontal y requisitos para la inscripción de títulos.

El Decreto 1549/83 reglamentario de la Ley 8912. — El Decreto 9404/86 reglamentario de la Ley

del Suelo 8912

CEMENTERIOS PRIVADOSCEMENTERIOS PRIVADOS

INTRODUCCIÓNINTRODUCCIÓN En nuestro ordenamiento civil se carece de regulación especifica en

materia de sepulcros La cuestión relativa al derecho de inhumación y custodia de los despojos

mortales se mal codifica en el artículo 15 del Código Civil Los restos mortales no pueden constituir cosa en los términos del art 2311

del Código Civil. Al no tener un valor económico no pueden recaer sobre ellos, ni derechos reales, ni derechos personales

Toda persona goza del derecho de disponer sobre sus propios despojos mortales, pero como no puede hacerlo por sí, salvo acto de última voluntad, y el ordenamiento jurídico no lo contempla, se aplica un orden de prioridad similar al derecho sucesorio

Los lugares de enterratorio dentro de nuestro derecho, a partir de 1821, pasan a ser dominio del estado, delegado al ámbito municipal

Ello es así dado que en tanto el cementerio es un bien de dominio público, el acto por el que se concede a alguien una parcela para que levante allí un sepulcro no es sino una concesión regida por el derecho administrativo, sea la concesión perpetua o temporal

El sepulcro o construcción erigida en la parcela del cementerio público no constituye una propiedad del derecho común, pues el Estado sólo concede un derecho: el de sepultar.

En consecuencia, el derecho que los particulares poseen sobre el sepulcro o bóveda allí construido, no es un derecho real del derecho , sino un derecho administrativo configurado a la manera de un derecho real del derecho civil.

Los cementerios son del dominio público municipal y los particulares tienen sobre el sepulcro un derecho real administrativo, que bien se equipararía al derecho de superficie

NACIMIENTO DE LOS NACIMIENTO DE LOS CEMENTERIOS PRIVADOSCEMENTERIOS PRIVADOS

1.-Insuficiencia de cementerios públicos

2.-Contar con enterratorios que cubran con las expectativas de calidad de servicio y exclusividad de lugar

CEMENTERIOS PRIVADOS CEMENTERIOS PRIVADOS NORMATIVA APLICABLENORMATIVA APLICABLE

La ordenanza general 221/1978 constituye la reglamentación vigente sobre el tema

Los Consejos Deliberantes tienen facultades para autorizar que se establezca dentro de su jurisdicción la creación de establecimientos de cementerios privados

CEMENTERIOS PRIVADOS PROBLEMÁTICA EN CEMENTERIOS PRIVADOS PROBLEMÁTICA EN CUANTO AL ENCUADRE LEGALCUANTO AL ENCUADRE LEGAL

DERECHO PERSONAL Los contratos que el titular del cementerio celebre con los que serán titulares de los

respectivos sepulcros pueden constituir meramente derechos personales, aunque el contrato sea de carácter

consensual o real (arts. 1140, 1141, 1142, Cód. Civil Podría consistir el contrato en una locación de cosas. Sin embargo, la locación de cosas se encuentra en nuestro derecho, sujeta a la

limitación temporal de diez años, lo que resulta incompatible con los fines perseguidos al contratar respecto de un sepulcro.

DERECHO REAL DOMINIO Y CONDOMINIO Descartamos desde ya la posibilidad de constitución de un derecho real de dominio

sobre la sepultura USUFRUCTO En efecto, el titular de la sepultura tendría en vida el uso y goce de la cosa, pero

estas facultades se extinguirían a su muerte, que es cuando en realidad necesita hacer uso de su derecho.

Sus herederos no podrían invocar derecho alguno

CEMENTERIOS PRIVADOS CEMENTERIOS PRIVADOS PROBLEMÁTICA EN CUANTO AL PROBLEMÁTICA EN CUANTO AL

ENCUADRE LEGALENCUADRE LEGAL DERECHO DE USO Y HABITACION En materia de sepulcros este instituto ha tenido gran

predicamento, ya que es el que han adoptado la mayoría de los cementerios privados de la Provincia de Buenos Aires,

Es por ello que, ni siquiera podría encuadrarse el derecho al sepulcro como un derecho de uso, sino de co-uso; lo cual produce incertidumbre en el usuario que no encuentra garantía suficiente

en la determinación de su parcela; ya que la misma podría variar al pasar del constituyente o de los co-usuarios.

SERVIDUMRES No aplicable

PROPIEDAD HORIZONTAL No aplicable

CEMENTERIOS PRIVADOS CEMENTERIOS PRIVADOS PROBLEMÁTICA EN CUANTO AL PROBLEMÁTICA EN CUANTO AL

ENCUADRE LEGALENCUADRE LEGAL OTRA PROPUESTA

Será entonces conveniente crear un nuevo derecho real, ya que hoy no hay garantías frente a terceros (no se inscribe) ,ni se puede solucionar la posible insolvencia del propietario del cementerio

En el derecho a regularse se debe tener en cuenta tanto el disfrute de la cosa para su fin especifico y que se le aseguren los servicios

La configuración del derecho real debe hacerse como una potestad sobre cosa propia, con régimen especial en cuanto a los sectores destinados a acceso, espacios libres, construcciones para los servicios indispensables que los cementerios deben brindar, con un reglamento y administración obligatorios para todos los titulares de derechos sobre sepulcros de un cementerio privado, a la manera de regulación de propiedad horizontal.

Sobre este sistema, las autoridades locales deben ejercer la fiscalización sanitaria y el poder de policía.

TIEMPO COMPARTIDOTIEMPO COMPARTIDOOO

MULTIPROPIEDADMULTIPROPIEDAD

TERMINOLOGIATERMINOLOGIA

la nominación tiempo compartido proviene de su la nominación tiempo compartido proviene de su aplicación en el derecho anglosajónaplicación en el derecho anglosajón

Se la denomina multipropiedadSe la denomina multipropiedad El art. 2715 del proyecto de Ley de Unificación de la El art. 2715 del proyecto de Ley de Unificación de la

Legislación Civil y Comercial de la Nación hace Legislación Civil y Comercial de la Nación hace referencia a este derecho colocándolo como un referencia a este derecho colocándolo como un condominio de indivisión forzosa con asignación a los condominio de indivisión forzosa con asignación a los condóminos de usos y goces sucesivos y alternados condóminos de usos y goces sucesivos y alternados por períodos determinadospor períodos determinados

debiera caracterizarse como multidominio temporal de debiera caracterizarse como multidominio temporal de sectores independientes integrativos de un complejo sectores independientes integrativos de un complejo comúncomún..

OBJETO DEL SISTEMAOBJETO DEL SISTEMA AntecedentesAntecedentes el sistema se comenzó a desarrollar a partir de la el sistema se comenzó a desarrollar a partir de la

década del “60” en Francia, concebido como década del “60” en Francia, concebido como descanso vacacionaldescanso vacacional

En nuestro país los primeros antecedentes son de En nuestro país los primeros antecedentes son de 1979 1979

COMPOSICIONCOMPOSICION la multipropiedad se caracteriza por:la multipropiedad se caracteriza por: 1.-estar ubicada en zonas turísticas1.-estar ubicada en zonas turísticas 2.-se brinda un departamento ,chalet ,casa, 2.-se brinda un departamento ,chalet ,casa,

bungalow o cabañabungalow o cabaña 3.-conjunto de servicios:3.-conjunto de servicios: a.-mucamasa.-mucamas b.-cafetería-restaurantb.-cafetería-restaurant c.-deportesc.-deportes d.-sala de conferenciasd.-sala de conferencias e.-biblioteca-salon de lecturae.-biblioteca-salon de lectura f.-boutiquef.-boutique g.-posibilidad de intercambio nacional regional e g.-posibilidad de intercambio nacional regional e

internacionalinternacional

FORMAS DE ACCESOFORMAS DE ACCESO 1.-titular de un espacio de tiempo-mínimo una 1.-titular de un espacio de tiempo-mínimo una

semana, especificado del año calendario, pudiendo semana, especificado del año calendario, pudiendo gozar para si o por otro por lapso 99 años, gozar para si o por otro por lapso 99 años, transmisible ese derecho a sus herederostransmisible ese derecho a sus herederos

2.-adquirir una semana flotante y con respecto a un 2.-adquirir una semana flotante y con respecto a un determinado complejo, sin especificarse cual, determinado complejo, sin especificarse cual, pudiendo permutar por otro en otro país. Este pudiendo permutar por otro en otro país. Este derecho se traduce en creditorio o personal al salir derecho se traduce en creditorio o personal al salir del paísdel país

Por los servicios adquiridos se paga un precio .El Por los servicios adquiridos se paga un precio .El sistema funciona similar a una cuenta corriente.sistema funciona similar a una cuenta corriente.

El deposito esta constituido por el espacio de El deposito esta constituido por el espacio de tiempo por la que la persona es titular en un tiempo por la que la persona es titular en un complejo, mientras que la extracción se realiza en complejo, mientras que la extracción se realiza en igual tiempo en otro complejo elegidoigual tiempo en otro complejo elegido

TIEMPO COMPARTIDO O MULTIPROPIEDADTIEMPO COMPARTIDO O MULTIPROPIEDAD

FACULTADES DEL FACULTADES DEL ADQUIRENTE DEL USOADQUIRENTE DEL USO

1.-Usar solo o en compañía de 1.-Usar solo o en compañía de otras personas la unidad otras personas la unidad asignada, según en espacio que asignada, según en espacio que tengatenga

2.-Destinarla para habitación 2.-Destinarla para habitación exclusivamenteexclusivamente

3.-Poder ceder el contrato3.-Poder ceder el contrato

4.-Podrá facilitar a terceros el uso 4.-Podrá facilitar a terceros el uso previa firma de transferencia de previa firma de transferencia de uso con la sociedad 1 y con uso con la sociedad 1 y con antelación suficienteantelación suficiente

OBLIGACIONESOBLIGACIONES 1.-Cumplir con las normas de los 1.-Cumplir con las normas de los

anexosanexos

2.-Conservar y mantener en perfectas 2.-Conservar y mantener en perfectas condiciones la unidad durante el condiciones la unidad durante el tiempo de ocupacióntiempo de ocupación

3.-Soportar los gastos por roturas3.-Soportar los gastos por roturas

4.-permitir el acceso del personal de 4.-permitir el acceso del personal de limpiezalimpieza

5.-Desocupar puntualmente la unidad 5.-Desocupar puntualmente la unidad a la finalización de cada periodo anual a la finalización de cada periodo anual de usode uso

6.-Pago del precio6.-Pago del precio

7.-Pago de gastos comunes7.-Pago de gastos comunes

TIEMPO COMPARTIDO O MULTIPROPIEDAD: TIEMPO COMPARTIDO O MULTIPROPIEDAD: FORMA JURÍDICA EMPLEADAFORMA JURÍDICA EMPLEADA

La forma jurídica empleada es la creación de dos sociedades anónimas en la que la sociedad 1 celebra con los particulares un contrato de adquisición de uso por el cual trasmite el otorgado por la sociedad 2 a favor de los adquirentes y sus sucesores, en las condiciones que surjan del propio contrato y de sus anexos por 99 años. Es un contrato atípico mixto. La sociedad 1 es la propietaria del inmueble y la sociedad 2 la administradora del mismo.

Se crea un dominio revocable sujeto a condición resolutoria. La solución no es buena

MULTIPROPIEDAD: CONFLICTO DE LEYESMULTIPROPIEDAD: CONFLICTO DE LEYES

Se ha implementado sistemas mixtos combinando propiedad horizontal , afectando a determinadas unidades funcionales a un derecho real de condominio o derechos de uso y habitación a favor de los beneficiarios

No son las mejores soluciones. Si es condominio sería con indivisión forzosa por el tiempo de duración, contradice las normas de partición

Si son derechos de uso y goce, ocurre algo similar por el tiempo de duración y transmisión

CONFLICTO DE LEYES Y JURISDICCIONES INTERNACIONALES PARA APLICAR

CALIFICACION SEGÚN LEX FORI Determinará que significa multipropiedad y lo hará conforme al ordenamiento de su propio

estado

CALIFICIACION SEGÚN LEY DE FONDO El juzgador encuadrará a esta figura según la ley declarada aplicable al fondo del asunto ¿Que se va a estudiar? 1.- La validez del título del vendedor 2.-Se juzgará la regularidad de la constitución de una sociedad 3.-Analizar si hay conflicto de leyes que involucren al orden público, en especial el fraude

SOLUCION LEGAL El art 13 del Cod Civil establece “ La aplicación de leyes extranjeras, en los casos en que

este Código lo autoriza, nunca tendrá lugar sino a solicitud de parte interesada, a cuyo cargo será la prueba de la existencia de dichas leyes...”Velez se inclinó por atribuir naturaleza jurídica de “hecho “ al derecho extranjero

La aplicación de las normas extranjeras competentes dependerá en la práctica del conocimiento que las partes tuvieren de ellas o de la conveniencia de su alegato y prueba

Si a través de un contrato de multipropiedad o tiempo compartido, celebrado en el extranjero, fuere factible trasmitir derechos reales sobre bienes situados en la República ,la forma asignada al convenio debería ser la de un instrumento público, porque así lo establece la ley argentina,que será la ley del lugar de situación del inmueble

Se aplica el tratado de Montevideo de 1889 La capacidad se rige por la ley domiciliaria

MULTIPROPIEDADMULTIPROPIEDAD

CLASES DE CONTRATO ADMITIDO 1.-Aquel en el cual la cuota –tiempo se

adquiere en un país distinto al del lugar de situación del complejo por el cual se ingresa al sistema

2.-Cuando se concreta el intercambio internacional, el convenio con la cadena respectiva se celebrará en el país donde el multipropietario tiene su domicilio y donde probablemente se encuentra el complejo por el cual accedió al sistema, ejecutándose en el inmueble extranjero al cual llegó por vía de intercambio

MULTIPROPIEDAD: MULTIPROPIEDAD: CONCLUSIONES JURÍDICASCONCLUSIONES JURÍDICAS

VI CONGRESO NACIONAL DE VI CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL 1986-DERECHO REGISTRAL 1986-CONCLUSIONESCONCLUSIONES

1.-Creación de un nuevo derecho real 1.-Creación de un nuevo derecho real autónomo, sobre cosa propia bajo autónomo, sobre cosa propia bajo denominación de multipropiedad.denominación de multipropiedad.

2.-Tipicidad del nuevo Instituto:2.-Tipicidad del nuevo Instituto: a) Pluralidad de sujetosa) Pluralidad de sujetos b) Unidad de objeto en estado de indivisión b) Unidad de objeto en estado de indivisión forzosa perpetuaforzosa perpetua c) Cuota parte indivisa: como medida del c) Cuota parte indivisa: como medida del Derecho.Derecho. d) Perpetuidadd) Perpetuidad e) Uso y goce: periódico, exclusivo y e) Uso y goce: periódico, exclusivo y

alternadoalternado f) Transmisibilidad: intervivos y mortis causaf) Transmisibilidad: intervivos y mortis causa g) Gravabilidad, embargabilidad, y g) Gravabilidad, embargabilidad, y

ejecutabilidadejecutabilidad (régimen especial para las garantías)(régimen especial para las garantías) h) Instrumentación conforme al art. 1184, inc h) Instrumentación conforme al art. 1184, inc

1 1 Cod.CivilCod.Civil I) Registración declarativa (art.2505, CC)I) Registración declarativa (art.2505, CC)

II JORNADA NOTARIAL IBEROMERICANAII JORNADA NOTARIAL IBEROMERICANA 1.-EL TIEMPO COMPARTIDO ES UNA FIGURA 1.-EL TIEMPO COMPARTIDO ES UNA FIGURA

JURÍDICA NUEVA QUE OTORGA A SU TITULAR LA JURÍDICA NUEVA QUE OTORGA A SU TITULAR LA FACULTAD DE USAR Y GOZAR DE UN BIEN FACULTAD DE USAR Y GOZAR DE UN BIEN INMUEBLE DURANTE UN PERÍODO DE TIEMPO INMUEBLE DURANTE UN PERÍODO DE TIEMPO DETERMINADO AL AÑO, CONCLUIDO EL CUAL DETERMINADO AL AÑO, CONCLUIDO EL CUAL CORRESPONDERÁ LA MISMA FACULTAD A OTRO CORRESPONDERÁ LA MISMA FACULTAD A OTRO TITULAR Y ASÍ SUCESIVAMENTE HASTA QUE TITULAR Y ASÍ SUCESIVAMENTE HASTA QUE CORRESPONDA NEUVAMENTE AL PRIMEROCORRESPONDA NEUVAMENTE AL PRIMERO

2.-Se recomienda la sanción de una legislación 2.-Se recomienda la sanción de una legislación que regule el Sistema fundado en los principios de que regule el Sistema fundado en los principios de los derechos reales.los derechos reales.

3.-Cumple con una finalidad social al permitir la 3.-Cumple con una finalidad social al permitir la optimización en la utilización de la propiedad.optimización en la utilización de la propiedad.

4.-El notario debe tener un papel activo en la 4.-El notario debe tener un papel activo en la formalización del negocio, garantizando con su formalización del negocio, garantizando con su intervención imparcial la seguridad jurídica del intervención imparcial la seguridad jurídica del mismomismo



3.-Nacimiento de la multipropiedad:3.-Nacimiento de la multipropiedad: a) Título constitutivo: Escritura pública dea) Título constitutivo: Escritura pública de constitución integrada por el constitución integrada por el

Reglamento de Reglamento de Multipropiedad y Administración y el Multipropiedad y Administración y el

plano deplano de mensura y subdivisiónmensura y subdivisión b )Inscripción registral declarativa.b )Inscripción registral declarativa. c) Indisponibilidad para otro finc) Indisponibilidad para otro fin

4.-Administración4.-Administración a) órganosa) órganos b) Funcionesb) Funciones c) Facultadesc) Facultades d) Obligacionesd) Obligaciones

5.-Título de adquisición del derecho5.-Título de adquisición del derecho a) Escritura Pública y posesióna) Escritura Pública y posesión b) Inscripción registralb) Inscripción registral

II JORNADA LATINOAMERICANA DE II JORNADA LATINOAMERICANA DE TIEMPO COMPARTIDOTIEMPO COMPARTIDO

Se aconseja la creación de un organismo Se aconseja la creación de un organismo regional con el cometido de coordinar y regional con el cometido de coordinar y desarrollar los esfuerzos de integración turística desarrollar los esfuerzos de integración turística a través de tiempo compartidoa través de tiempo compartido



6.-Ejercicio del derecho6.-Ejercicio del derecho

a.-Limitesa.-Limites

b.-Facultadesb.-Facultades

c.-Obligacionesc.-Obligaciones

d.-Cargasd.-Cargas

7.-Extinción7.-Extinción

a.-Causas relativasa.-Causas relativas

b.-Causas Absolutasb.-Causas Absolutas

8.-Pautas operativas de programación del 8.-Pautas operativas de programación del sistemasistema

a.-Desgravaciones impositivasa.-Desgravaciones impositivas

b.-Planes de financiamientob.-Planes de financiamiento


8.-Pautas operativas de programación del 8.-Pautas operativas de programación del sistemasistema

c.-Red de intercambio nacional e internacionalc.-Red de intercambio nacional e internacional

d.-Agilidad administrativa y registrald.-Agilidad administrativa y registral


PROYECTO LEY UNIFICIACIÓN PROYECTO LEY UNIFICIACIÓN CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- 1987 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL- 1987

Se plantea la modificación del Se plantea la modificación del artículo 27.artículo 27.

Se propicia la creación de Se propicia la creación de condominio con partición condominio con partición demorada mientras subsista el demorada mientras subsista el sistemasistema

Sanciono la Ley 26.356 Sistemas Sanciono la Ley 26.356 Sistemas Jurídicos de Tiempos Compartidos Jurídicos de Tiempos Compartidos en Marzo del 2008, y consta de en Marzo del 2008, y consta de Disposiciones Generales, Ámbito Disposiciones Generales, Ámbito y Autoridad de Aplicación, y Autoridad de Aplicación, Tipificación, Contratos, Tipificación, Contratos, Administración, Comercia-ización Administración, Comercia-ización y Publicidad, Sanciones, Instancia y Publicidad, Sanciones, Instancia Arbitral, Extinción y Dispo-Arbitral, Extinción y Dispo-

siciones Complementariassiciones Complementarias

OTRAS OPINIONESOTRAS OPINIONES

(HIGTON E, ALVAREZ JULIA L, LAMBOIS Y (HIGTON E, ALVAREZ JULIA L, LAMBOIS Y OTROSOTROS))

La mayor importancia es esclarecer cuál es el núcleoLa mayor importancia es esclarecer cuál es el núcleo

de la utilidad, si es una cosa de la que se disfruta ode la utilidad, si es una cosa de la que se disfruta o

de un conjunto de servicios de los que se goza.de un conjunto de servicios de los que se goza.

Lo más apropiado es pensar en la propiedadLo más apropiado es pensar en la propiedad

horizontal, con atribuciones más extendidas para el horizontal, con atribuciones más extendidas para el

administrador, para que pueda introducir mejoras eadministrador, para que pueda introducir mejoras e

innovaciones hasta cierto límite prefijado, coninnovaciones hasta cierto límite prefijado, con

importancia del Consejo de Administración.importancia del Consejo de Administración.

La falta de prestación de los servicios convenidosLa falta de prestación de los servicios convenidos

autoriza al 30 por ciento de sus titulares a solicitar la autoriza al 30 por ciento de sus titulares a solicitar la

desafectación del sistema, la enajenación deldesafectación del sistema, la enajenación del

inmueble a través de subasta judicial y lainmueble a través de subasta judicial y la

distribución de lo producido en la misma proporcióndistribución de lo producido en la misma proporción

en que contribuían al mantenimiento del mismoen que contribuían al mantenimiento del mismo

MULTIPROPIEDADMULTIPROPIEDADDERECHO COMPARADODERECHO COMPARADO

PORTUGALPORTUGAL MEXICOMEXICO ESTADOS UNIDOSESTADOS UNIDOS.- EL DERECHO SOLO PUEDE SER .- EL DERECHO SOLO PUEDE SER CONSTITUIDO POR PERIODOS MENSUALES, CONSTITUIDO POR PERIODOS MENSUALES, SOBRE INMUEBLES O CONJUNTOS SOBRE INMUEBLES O CONJUNTOS INMOBILIARIOS QUE PREVIAMENTE INMOBILIARIOS QUE PREVIAMENTE DEBIERON SER RECONOCIDOS COMO DEBIERON SER RECONOCIDOS COMO DESTINADOS A FINES TURISTICOS POR LA DESTINADOS A FINES TURISTICOS POR LA UNIDAD ENCARGADA DE APROBAR EL UNIDAD ENCARGADA DE APROBAR EL CORRESPONDIENTE PROYECTOCORRESPONDIENTE PROYECTO

2.-EL DERECHO ADQUIRIDO ES OPONIBLE 2.-EL DERECHO ADQUIRIDO ES OPONIBLE ERGA OMMES Y REGISTRABLE, DADO SU ERGA OMMES Y REGISTRABLE, DADO SU CARÁCTER REAL CARÁCTER REAL

3.-A FIN DE FACILITAR SU ENAJENACION O 3.-A FIN DE FACILITAR SU ENAJENACION O GRAVAMEN, EL DERECHO DE HABITACION GRAVAMEN, EL DERECHO DE HABITACION PERIODICA, SE TRADUCE EN UN PERIODICA, SE TRADUCE EN UN CERTIFICADO INMOBILIARIO QUE RESULTA CERTIFICADO INMOBILIARIO QUE RESULTA NNEGOCIABLE POR VIA DE ENDOSENNEGOCIABLE POR VIA DE ENDOSE

4.-LOS INMUEBLES O CONJUNTOS 4.-LOS INMUEBLES O CONJUNTOS INMOBILIARIOS NO PUEDEN PERTENECER A INMOBILIARIOS NO PUEDEN PERTENECER A MAS DE UNA PERSONA JURIDICA O MAS DE UNA PERSONA JURIDICA O INDIVIDUAL, HACIENDOSE DE ELLOS UNA INDIVIDUAL, HACIENDOSE DE ELLOS UNA SOLA DESCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA SOLA DESCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.PROPIEDAD.

5.- EL DERECHO RESPETA LOS 5.- EL DERECHO RESPETA LOS LINEAMIENTOS DE LA PROPIEDAD LINEAMIENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LAS ADAPTACIONES HORIZONTAL CON LAS ADAPTACIONES NECESARIAS.NECESARIAS.

6.-EL DERECHO DE HABITACION PERIODICA 6.-EL DERECHO DE HABITACION PERIODICA ES POR NATURALEZA PERPETUO.ES POR NATURALEZA PERPETUO.

MULTIPROPIEDAD: LAS FORMAS MAS MULTIPROPIEDAD: LAS FORMAS MAS COMUNES DE COMERCIALIZAR ESTE COMUNES DE COMERCIALIZAR ESTE INSTITUTO EN MEXICO HAN SIDO LA INSTITUTO EN MEXICO HAN SIDO LA VENTA DE ACCIONES DE SOCIEDADES VENTA DE ACCIONES DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS, LA VENTA DE INMOBILIARIAS, LA VENTA DE PROPIEDADES VACACIONALES EN PROPIEDADES VACACIONALES EN CONDOMINIO, LA VENTA DE DERECHOS CONDOMINIO, LA VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS, LAS VENTAS DE TIEMPO FIDUCIARIOS, LAS VENTAS DE TIEMPO COMPARTIDO A TRAVES DE COMPARTIDO A TRAVES DE “MENBRESIAS” Y LA PROMESA DE “MENBRESIAS” Y LA PROMESA DE HOSPEDAJEHOSPEDAJE

VACATION LICENSE (LICENCIAS VACATION LICENSE (LICENCIAS TEMPORALES CON FINES TEMPORALES CON FINES VACACIONALES):CONFIERE UN VACACIONALES):CONFIERE UN DERECHO PERSONAL POR EL CUAL EL DERECHO PERSONAL POR EL CUAL EL ADQUIRENTE COMPRA UN DERECHO DE ADQUIRENTE COMPRA UN DERECHO DE OCUPAR UNA UNIDAD DETERMINADA OCUPAR UNA UNIDAD DETERMINADA EN UN COMPLEJO DADO, DURANTE UN EN UN COMPLEJO DADO, DURANTE UN TIEMPO POR AÑO Y UN NUMERO DE TIEMPO POR AÑO Y UN NUMERO DE AÑOS ESTABLECIDO.AÑOS ESTABLECIDO.

EN ESTE PAIS SE LLEVA A CABO UNA EN ESTE PAIS SE LLEVA A CABO UNA IMPORTANTE POLITICA DE PROTECCION IMPORTANTE POLITICA DE PROTECCION AL CONSUMIDOR DEL SISTEMA A AL CONSUMIDOR DEL SISTEMA A TRAVES DEL DICTADO DE LEGISLACIONTRAVES DEL DICTADO DE LEGISLACION

POR ULTIMO RESULTA INTERESANTE EL POR ULTIMO RESULTA INTERESANTE EL HECHO QUE EN LOS CONTRATOS DE HECHO QUE EN LOS CONTRATOS DE TIEMPO COMPARTIDO QUE SE TIEMPO COMPARTIDO QUE SE CELEBRAN EN ESE PAIS SUELEN CELEBRAN EN ESE PAIS SUELEN INCLUIRSE NORMAS DE DERECHO INCLUIRSE NORMAS DE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO AL INTERNACIONAL PRIVADO AL ESTABLECERSE NO SOLO CUAL SERA LA ESTABLECERSE NO SOLO CUAL SERA LA JURISDICCION COMPETENTE EN CASO JURISDICCION COMPETENTE EN CASO DE LITIGIO SINO TAMBIEN CUAL SERA DE LITIGIO SINO TAMBIEN CUAL SERA LA LEY APLICABLE QUE GENERALMENTE LA LEY APLICABLE QUE GENERALMENTE ES LA DEL LUGAR DE SITUACION DEL ES LA DEL LUGAR DE SITUACION DEL COMPLEJO SOBRE EL CUAL SE COMPLEJO SOBRE EL CUAL SE CONTRATACONTRATA

unidad xv nuevas formas de dominio

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