una inversiÓn inteligente derechos fiduciarios ac finit cartilla... · aunque cartagena se ha...
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C O L O M B I A
E L Í C O N O
A C M A R R I O T T C A R T A G E N A D E I N D I A S
UNA INVERSIÓN INTELIGENTEDerechos Fiduciarios
3
5
11
17
24
Pág.
ÍNDICE1 . R E S U M E N E J E C U T I V O
2 . C A R T A G E N A : D E S T I N O D E I N V E R S I Ó N
3 . M A R R I O T T I N T E R N A T I O N A L
4 . L A I N V E R S I Ó N
5 . P R O M O T O R E S
E L Í C O N O
A C M A R R I O T T C A R T A G E N A D E I N D I A S
EL ÍCONO 3
A p a r t a m e n t o s + A C M a r r i o t t
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AMURA CARTAGENA DE INDIAS Proyecto inmobiliario mixto compuesto por 180 habitaciones hoteleras operadas directamente por Marriott, y 105 apartamentos con la mejor vista de Cartagena.
Los apartamentos y el hotel funcionan como dos unidades de negocio totalmente independientes. Cada unidad de negocio cuenta con su propio acceso, punto fijo, escaleras, ascensores y cupos de parqueo. En el caso de los apartamentos, los inversionistas podrán adquirirlos en la modalidad de preventa, pagando el 40% del valor del inmueble en hasta 48 cuotas, y el 60% restante a la firma de la escritura. El hotel, será comercializado mediante derechos fiduciarios entre uno o más inversionistas que se convertirán en propietarios del activo subyacente (el edificio) y beneficiarios de los excedentes de liquidez generados por la operación hotelera de dicho activo. El inversionista podrá pagar el 100% de su inversión en hasta 36 meses.
El edificio tendrá 53 pisos y estará ubicado en la Calle 5 entre la Av. Primera y la Av. San Martín en Bocagrande, Cartagena de Indias. cuenta con dos accesos independientes, uno para el hotel y otro para los apartamentos, ubicados sobre la Av. Primera frente al mar; en medio de los dos accesos habrá espacio para un local comercial en el que operará un restaurante gourmet, el acceso vehicular estará ubicado sobre la Av. San Martín.
Las zonas comunes serán independientes; El hotel tendrá, entre otros, un sky lobby con piscina, bar, lounge y restaurante, salones de reuniones y eventos, spa y gimnasio; Los apartamentos contarán con el AMURA CLUB SKY BAR, una amplia selección de amenities y servicios preferenciales para sus residentes. Estará compuesto por un Pool Deck con piscina para adultos, piscina para niños, hidromasajes y una terraza bbq, un moderno Health Center con Sauna, Turco, Gimnasio y spa, el Ballroom – Lounge, un área completamente dotada para realizar eventos familiares o corporativos, y el AMURA SKY BAR, un bar con la más exclusiva vista de Cartagena ubicado en el piso 53 de esta icónica estructura. Sobre la Av. San Martín estará ubicado el nuevo Casino Rio, con un acceso independiente al del resto de la propiedad.
CARTAGENA: DESTINO DE INVERSIÓN 5
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CARTAGENA: DESTINO DE INVERSIÓN
Cartagena, se ha consolidado como uno de los principales destinos turísticos de Colombia y el
Caribe. Su estratégica ubicación frente al mar, su legado cultural y gastronómico y sus
múltiples atractivos turísticos hacen de esta, una ciudad única para el turismo de descanso y de
negocios.
El principal acceso regional está dado por el Anillo Vial que conecta a Cartagena con
Barranquilla, Santa Marta, hacia los municipios del norte del país y la frontera con Venezuela.
Hacia el sur, el Anillo Vial conecta con el Centro Histórico de Cartagena, así como con el área
de Bocagrande y el Laguito. Asimismo, existe otra ruta que corre paralelo al Anillo Vial: la
Carretera La Cordialidad, que es la principal vía de acceso del tráfico pesado y de carga hacia
la zona sur de Cartagena donde se ubica la zona industrial y petroquímica.
Actualmente, el área de Bocagrande se encuentra conformada por edificios residenciales,
edificios de oficinas, algunas construcciones bajas y áreas comerciales centradas
principalmente a lo largo de la Avenida San Martín. Los hoteles de diversas categorías, en su
mayoría se encuentran ubicados en áreas cercanas a la playa sobre la Avenida Malecón. La
ubicación del lote en el que se desarrollará el proyecto Amura, se considera estratégica para la
construcción de proyectos inmobiliarios, hoteleros y comerciales por su amplio frente sobre la
playa y sobre la Av. San Martín. Bocagrande representa el 43% de la oferta de habitaciones
hoteleras y el 20% de los establecimientos de alojamiento y hospedaje de la ciudad.
ZONAEstablecimientosde alojamiento
y hospedajeHabitaciones
% part# de establec.
% part# de habitac.
Bocagrande
Centro / San Diego
Zona Norte
66
98
14
4.924
1.473
1.304
19.9 %
29.6%
4,2%
43,1%
12,9%
11,4%
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ZONAEstablecimientosde alojamiento
y hospedajeHabitaciones
% part# de establec.
% part# de habitac.
Bocagrande
Centro / San Diego
Zona Norte
Zonas no Turísticas
Getsemaní
Baru / Islas del Rosario / Tierra bomba
Marbella / Crespo
Total
66
98
14
27
70
43
13
331
4.924
1.473
1.304
1.291
1.030
798
614
11.434
19.9 %
29.6%
4,2%
8,2%
21,1%
13,0%
3,9%
100%
43,1%
12,9%
11,4%
11,3%
9,0%
7,0%
5,4%
100%
Oferta de establecimientos de alojamiento y hospedaje por zona
Oferta de establecimientos de alojamiento y hospedaje por zona
El 50% de las habitaciones hoteleras de la ciudad, se encuentran concentradas en 24 hoteles
catalogados como Grandes (mayor a 100 Habitaciones).
Fuente: Corpoturismo
Fuente: Corpoturismo
Fuente: Corpoturismo
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Durante 2015, la ocupación hotelera de Cartagena fue la mayor ocupación a nivel nacional,
ubicándose en un promedio de 58,8% y llegando en el pico de la temporada alta a una
ocupación hotelera del 100% de acuerdo con información publicada por Cotelco. La zona en
la que está ubicado el proyecto, se ha convertido en un cluster de desarrollo turístico y
hotelero, y uno de los destinos predilectos de los turistas nacionales y extranjeros.
El aeropuerto Rafael Núñez es actualmente el cuarto aeropuerto más importante del país con
aproximadamente 2 millones de visitas al año. Durante el último año, el incremento de pasajeros
nacionales e internacionales que llegan a Cartagena ha sido del 13,9%, superando a ciudades
como Bogotá, Medellín y Cali cuyos crecimientos no superan el 10%. Cartagena cuenta en la
actualidad con 302 frecuencias nacionales semanales desde 7 ciudades de Colombia.
Adicionalmente, cuenta con 49 frecuencias internacionales directas, que equivale al 4,8% del total
de las frecuencias internacionales de Colombia. Existen vuelos directos desde y hacia Panamá,
Miami, Ft. Lauderdale, New York y Atlanta. La oferta de rutas internacionales de Cartagena ha
crecido en más del 20%, superando el crecimiento del país que se encuentra en el 8%.
2011 2012 2013 2014 2015
58,8%
% de ocupación hotelera Cartagena de Indias, 2011-2015
50,4%
56,2%
57,8% 57,6%
Durante los próximos tres años, estarán entrando en vigencia seis hoteles grandes operados
por cadenas internacionales, cuatro de los cuales, se encontrarán ubicados sobre la Av. Primera
de Bocagrande, en el cluster hotelero que se ha consolidado.
NUEVOS DESARROLLOSNumero de habitaciones
Aperturaestimada
Estelar Bocagrande
Bestwestern Crespo
Sheraton Cartagena
Hyatt Regency Hotel
Total
350
95
250
260
955
NOV-DIC 2016
ENERO 2017
JUNIO 2016
JUNIO 2016
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Entre enero y noviembre de 2015, 268.289 pasajeros internacionales reportaron Cartagena
como su destino principal en Colombia. Según Corpoturismo, los viajeros extranjeros
representan entre el 12% y el 15% de los viajeros que llegan a Cartagena, lo cual indica que
existe una demanda local estable. Analizando la estacionalidad del turismo en Cartagena, se
identifica que los meses en los que más viajeros internacionales visitan la ciudad corresponden
a los meses de febrero, agosto y diciembre, sin embargo, se puede decir que dicha
estacionalidad no tiene picos muy pronunciados de demanda.
Aunque Cartagena se ha desarrollado como destino de trabajo, negocios y eventos, el
componente turístico sigue siendo el principal motor de viajes hacia la ciudad. De acuerdo con
cifras de ProColombia, el 84,2% de los viajeros que llegaron a Cartagena entre enero y
noviembre de 2015, reportaron “Turismo” como su principal motivo de viaje.
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BAHÍA DE CARTAGENA
MAR CARIBE
BOCAGRANDE
CALLE 5
CALLE 5A
CALLE 5A
CALLE 5CARRERA 1
CARRERA 3
CARRER
A 4
CAR
RERA
2
CENTROHISTÓRICO
GETSEMANÍ
CALLE 25
CALLE 29
CALLE 29
CARRERA 22
CASTILLO SAN FELIPEDE BARAJAS
HOTEL HILTON
HOTEL CARIBE
HOTELINTERCONTINENTAL
HOTELALMIRANTE
HOTELSHERATON
HOTELCAPILLA DEL MAR
HOTELHAMPTON BY HILTON
HOTELHYATT REGENCY
CARTAGENA
HOTELHOLIDAY IN EXPRESS
COMPETENCIA PRIMARIA Y SECUNDARIA
MARRIOTT INTERNATIONAL 11
Latinoamerica y El Caribe
Ocupación (%)
Tarifa promedio ($)
RevPar ($)2
RevPar Change (%)3
77.4
300,53
232,56
7.1
73.3
235.10
172.37
6.7
68.5
205.63
140.95
2.4
72.4
248.05
179.58
5.2
72.4
248.05
179.58
5.2
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EL OPERADOR NO. 1 DEL MUNDO
Marriott International, Inc. es una empresa hotelera líder en el sector con 19 marcas de hoteles
y más de 4.200 hoteles franquiciados y gestionados en todo el mundo. Esta empresa, fundada
por J. Willard y Alice Marriott y dirigida por la familia Marriott durante más de 90 años, tiene su
sede en Bethesda, Maryland, EE. UU., y obtuvo unos beneficios de casi 14.000 millones de
dólares en el año fiscal de 2015. En el corto plazo, con la adquisición de Starwood Hotels, el
grupo Marriott aumentará su capacidad a más de 1.1 millones de habitaciones en cerca de
5.500 hoteles en 100 países a nivel mundial.
Según el Marriott International Factbook, informe trimestral de la cadena a sus inversionistas, la
ocupación promedio de los hoteles del Grupo Marriott ubicados en Latinoamérica y el Caribe
fue de 72,4%.
20151er Trimestre
20152doTrimestre
20153er Trimestre
20154to Trimestre
2015Total
International Comparable CompanyOperated Propertiees 1
Propios
Leasing
Operación
Franquicia
Joint Venture
Resisdencias
Time Sharing
Total
3
21
423
195
82
9
13
746
560
5.058
109.090
37.339
9.781
421
2.267
164.516
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En el mundo, Marriott cuenta con diversos modelos de negocio, entre los que se destacan
principalmente el modelo de Franquicia y el de Operación. A Diciembre de 2015, Marriott tenía
bajo el modelo de Operación 444 hoteles a nivel internacional (excluyendo E.E.U.U.) para un
total de 114,575 habitaciones. Bajo el modelo de Franquicia contaba con 210 hoteles, para un
total de 42,388 habitaciones.
Hoteles HabTotal
1er Trimestre2015
3
21
423
199
82
9
13
750
560
5.058
111.011
38.861
9.796
421
2.267
167.794
Hoteles Hab
2do Trimestre2015
3
20
434
202
82
9
13
763
560
4.843
112.616
39.794
9.796
421
2.267
170.297
380
4.843
114.575
42.388
9.899
421
2.267
174.773
Hoteles Hab
3er Trimestre2015
2
20
444
210
83
9
13
781
Hoteles Hab
4to Trimestre2015
UN HOTEL PARA EL VIAJERO MODERNO
AC Hotels by Marriott, es una cadena que se caracteriza por sus hoteles modernos y
funcionales, ubicados en los principales centros urbanos. Cada uno de los hoteles cuenta con
los más altos estándares de calidad y confort, pensando en todo lo que un viajero pueda
necesitar para su viaje de descanso o negocios. El concepto fue iniciado por Antonio Catalán
en España y rápidamente se expandió por Europa. Actualmente, AC Hotels hace parte de la
campaña de expansión de la cadena Marriott en América, en la que se busca que los
huéspedes disfruten la ciudad, porque cada una de ellas es única.
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AC HOTEL NATIONAL HARBOR WASHINGTON, DC
HOTEL AC MARRIOT T VELODORME-MARSEILLE
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HOTEL AC MARRIOTT CARTAGENA
En el corazón de Bocagrande frente al mar, a pocos minutos de Centro Histórico y la bahía de
Castillogrande, nace AMURA, una emblemática torre en la que usted podrá encontrar
exclusivos apartamentos y el Hotel AC Marriott Cartagena, que con su reconocido diseño
europeo se constituirá como el primer hotel operado directamente por la cadena Marriott en
Colombia. El hotel contará con 180 habitaciones completamente dotadas y servicios
complementarios de primer nivel que incluyen:
En agosto de 2015, AZIMUT INTERNACIONAL CARTAGENA S.A.S., la compañía constituida por
los Promotores para el desarrollo de AMURA CARTAGENA, firma el contrato de administración
(Management Agreement) con Marriott International, que como su nombre lo indica, consiste
en que Marriott ejerce directamente la operación del hotel, de acuerdo con los lineamientos
especificados en dicho contrato. Marriott International pone a disposición de nuestros
inversionistas toda su experiencia en la operación y administración de hoteles para hacer de
esta una inversión segura y exitosa.
• HIDROMASAJE
• BAR EXTERIOR
• BAR INTERIOR
• TERRAZA JARDÍN
• RESTAURANTE
• LOUNGE
• CENTRO DE NEGOCIOS
• SKY LOBBY
• GIMNASIO
• SPA
• PISCINA
• CARRILES DE NATACIÓN
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SKYLOBBY
BALLROOM EXTERIOR LOBBY
HABITACIÓN HOTEL
LA INVERSIÓN 17
LA INVERSIÓN
En Amura, usted podrá ser dueño de una inversión hotelera exitosa: en una ubicación
privilegiada frente al mar caribe, en la zona de mayor desarrollo de Cartagena, en una ciudad
declarada patrimonio histórico de la humanidad por la UNESCO que se ha convertido en el
destino preferido de viajeros locales y extranjeros, con el respaldo del operador hotelero #1 del
mundo y un equipo promotor con más de 30 años de experiencia en el diseño, promoción y
construcción de proyectos inmobiliarios.
El hotel será comercializado mediante Derechos Fiduciarios. Se pondrán a disposición de
nuestros inversionistas un total de 10.080 Derechos Fiduciarios que equivalen al 100% de la
propiedad del Hotel. Cada inversionista podrá adquirir 6 o más Derechos Fiduciarios, cuyo
precio aumentará periódicamente como respuesta a la velocidad de colocación de los
mismos, generando una valorización por demanda que podría oscilar entre el 10% y el 15%
sobre el valor inicial del derecho.
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$ 94.752,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS INVERSIONISTA $ 6.780,42 $ 7.678,24 $ 9.685,10 $ 11.675,97 $ 12.022,23 $ 12.379,47 $ 12.750,98 $ 13.133,37 $ 13.527,37 $ 13.933,71 RENTABILIDAD 7,16!% 8,10!% 10,22!% 12,32!% 12,69!% 13,07!% 13,46!% 13,86!% 14,28!% 14,71!%
$ 31.584.000,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS INVERSIONISTA $ 2.260.138,40 $ 2.559.412,04 $ 3.228.365,82 $ 3.891.990,26 $ 4.007.409,83 $ 4.126.491,07 $ 4.250.326,91 $ 4.377.790,77 $ 4.509.124,49 $ 4.644.569,95 RENTABILIDAD 7,16!% 8,10!% 10,22!% 12,32!% 12,69!% 13,07!% 13,46!% 13,86!% 14,28!% 14,71!%
INGRESO OPERACIONAL NETO COP $ 6.780.415,20 $ 7.678.236,11 $ 9.685.097,47 $ 11.675.970,79 $ 12.022.229,50 $ 12.379.473,20 $ 12.750.980,74 $ 13.133.372,30 $ 13.527.373,47 $ 13.933.709,85 INGRESO OPERACIONAL NETO USD $ 2.260.138,40 $ 2.559.412,04 $ 3.228.365,82 $ 3.891.990,26 $ 4.007.409,83 $ 4.126.491,07 $ 4.250.326,91 $ 4.377.790,77 $ 4.509.124,49 $ 4.644.569,95
FLUJOS PROYECTADOS
REN
TABI
LID
AD
(E.
A.)
0,00!%
3,75!%
7,50!%
11,25!%
15,00!%
ING
RESO
S (M
ILLO
NES
)
$ -
$ 3.500,00
$ 7.000,00
$ 10.500,00
$ 14.000,00
AÑO DE OPERACIÓN
1 3 5 7 9
INGRESOS INVERSIONISTA RENTABILIDAD
14,71!%14,28!%
13,86!%13,46!%
13,07!%12,69!%
12,32!%
10,22!%
8,10!%
7,16!%7,16!%
8,10!%
10,22!%
12,32!%12,69!%
13,07!%13,46!%
13,86!%14,28!%
14,71!%FLUJOS PROYECTADOS
REN
TABI
LID
AD
(E.
A.)
0,00!%
3,75!%
7,50!%
11,25!%
15,00!%
ING
RESO
S (U
SD)
$ -
$ 1.250.000,00
$ 2.500.000,00
$ 3.750.000,00
$ 5.000.000,00
AÑO DE OPERACIÓN
1 3 5 7 9
INGRESOS INVERSIONISTA RENTABILIDAD
14,71!%14,28!%
13,86!%13,46!%
13,07!%12,69!%
12,32!%
10,22!%
8,10!%
7,16!%7,16!%
8,10!%
10,22!%
12,32!%12,69!%
13,07!%13,46!%
13,86!%14,28!%
14,71!%
Con una inversión cercana a los $93.000 millones de pesos (aproximadamente 31 millones de
USD), el AC MARRIOTT CARTAGENA DE INDIAS, será una de las principales inversiones
hoteleras de la ciudad, agregándole valor a la creciente infraestructura turística que ofrece
Cartagena. Cada inversionista, recibirá un porcentaje equivalente a su participación en el
Fideicomiso sobre los excedentes de liquidez que genere la operación hotelera. A
continuación, presentamos el resumen de los flujos proyectados del hotel para los primeros 10
años de operación2 .
A p a r t a m e n t o s + A C M a r r i o t t
19
*La gráfica corresponde a la facturación total proyectada del hotel en cada año de operación. Rentabilidad calculada sobre una inversión total de $93.000 millones de pesos. La rentabilidad podrá variar dependiendo del valor al que sean adquiridos los Derechos Fiduciarios.
$ 94.752,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS INVERSIONISTA $ 6.780,42 $ 7.678,24 $ 9.685,10 $ 11.675,97 $ 12.022,23 $ 12.379,47 $ 12.750,98 $ 13.133,37 $ 13.527,37 $ 13.933,71 RENTABILIDAD 7,16!% 8,10!% 10,22!% 12,32!% 12,69!% 13,07!% 13,46!% 13,86!% 14,28!% 14,71!%
$ 31.584.000,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS INVERSIONISTA $ 2.260.138,40 $ 2.559.412,04 $ 3.228.365,82 $ 3.891.990,26 $ 4.007.409,83 $ 4.126.491,07 $ 4.250.326,91 $ 4.377.790,77 $ 4.509.124,49 $ 4.644.569,95 RENTABILIDAD 7,16!% 8,10!% 10,22!% 12,32!% 12,69!% 13,07!% 13,46!% 13,86!% 14,28!% 14,71!%
INGRESO OPERACIONAL NETO COP $ 6.780.415,20 $ 7.678.236,11 $ 9.685.097,47 $ 11.675.970,79 $ 12.022.229,50 $ 12.379.473,20 $ 12.750.980,74 $ 13.133.372,30 $ 13.527.373,47 $ 13.933.709,85 INGRESO OPERACIONAL NETO USD $ 2.260.138,40 $ 2.559.412,04 $ 3.228.365,82 $ 3.891.990,26 $ 4.007.409,83 $ 4.126.491,07 $ 4.250.326,91 $ 4.377.790,77 $ 4.509.124,49 $ 4.644.569,95
FLUJOS PROYECTADOS
REN
TABI
LID
AD
(E.
A.)
0,00!%
3,75!%
7,50!%
11,25!%
15,00!%
ING
RESO
S (M
ILLO
NES
)
$ -
$ 3.500,00
$ 7.000,00
$ 10.500,00
$ 14.000,00
AÑO DE OPERACIÓN
1 3 5 7 9
INGRESOS INVERSIONISTA RENTABILIDAD
14,71!%14,28!%
13,86!%13,46!%
13,07!%12,69!%
12,32!%
10,22!%
8,10!%
7,16!%7,16!%
8,10!%
10,22!%
12,32!%12,69!%
13,07!%13,46!%
13,86!%14,28!%
14,71!%FLUJOS PROYECTADOS
REN
TABI
LID
AD
(E.
A.)
0,00!%
3,75!%
7,50!%
11,25!%
15,00!%
ING
RESO
S (U
SD)
$ -
$ 1.250.000,00
$ 2.500.000,00
$ 3.750.000,00
$ 5.000.000,00
AÑO DE OPERACIÓN
1 3 5 7 9
INGRESOS INVERSIONISTA RENTABILIDAD
14,71!%14,28!%
13,86!%13,46!%
13,07!%12,69!%
12,32!%
10,22!%
8,10!%
7,16!%7,16!%
8,10!%
10,22!%
12,32!%12,69!%
13,07!%13,46!%
13,86!%14,28!%
14,71!%FLUJOS PROYECTADOS*
RENTABILIDADINGRESOS INVERSIONISTA
AÑO DE OPERACIÓN
ING
RES
OS
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HABITACIONES
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INGRESOS DEPARTAMENTOS
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