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  • 1

    TRABALHO DE AVALIAO

    Determinao de Aluguel em Shopping Popular

    Esse estudo surgiu da necessidade de estabelecer parmetros tcnicos que

    pudessem fundamentar a formao de valores de aluguis em um centro comercial

    voltado a um pblico caracterizado por pessoas de menor pode aquisitivo que o dos

    shoppings centers tradicionais, a partir de variveis estudadas no local.

    Declaro para os devidos fins de direito que o presente trabalho de minha autoria

    sendo permitida sua publicao sem limitaes desde que citada a fonte.

    Francisco Maia Neto Rua Congonhas,494 So Pedro Belo Horizonte, MG Brasil Tel:(31)3281-4030 - fmaia@franciscomaia.com.br

    Tel:(31)3281-4030mailto:fmaia@precisaoconsultoria.com.br

  • 2

    Sumrio

    1) CONSIDERAES PRELIMINARES

    1.1) Objetivo ..................................................................................................... 03

    1.2) Atividades Bsicas .................................................................................... 03

    1.3) Conceito de valor ...................................................................................... 03

    1.4) Condies e limitaes ............................................................................. 05

    2) METODOLOGIA E CRITRIO DE AVALIAO

    2.1) Mtodo comparativo direto de dados de mercado .................................... 06

    2.2) Especificao da avaliao ....................................................................... 06

    2.3) Aproveitamento eficiente ........................................................................... 09

    3) DESCRIO DO OBJETO

    3.1) Localizao ............................................................................................... 09

    3.2) Acesso ...................................................................................................... 09

    3.3) Tipo de ocupao circunvizinha ................................................................ 10

    3.4) Melhoramentos pblicos ........................................................................... 10

    3.5) Ocupao do solo urbano ......................................................................... 10

    3.6) Caractersticas fsicas ............................................................................... 11

    4) DETERMINAO DO VALOR DOS ALUGUIS DOS BOXES

    4.1) Anlise de regresso ................................................................................. 12

    4.2) Coleta de dados ....................................................................................... 13

    4.3) Processamento e anlise dos dados ........................................................ 14

    4.4) Modelo de melhor ajuste ........................................................................... 16

    4.5) Tratamento estatstico da amostra ............................................................ 17

    4.6) Classificao da avaliao ........................................................................ 21

    5) CONCLUSO ............................................................................................... 22

    BIOGRAFIA ...................................................................................................... 23

  • 3

    1) CONSIDERAES PRELIMINARES

    1.1) Objetivo:

    Constitui objetivo do presente trabalho, o levantamento do mercado de locao no

    imvel abaixo especificado, dentro da finalidade indicada:

    Tipo: Shopping popular;

    Local: Av. Pouso Alegre, n 76;

    Bairro: Centro;

    Municpio: Urucum de Fora - PX;

    Finalidade: Determinao dos aluguis praticados nos boxes existentes no imvel,

    distribudos pelos diversos setores indicados pelo proprietrio, em funo da notria

    informalidade dos negcios.

    1.2) Atividades Bsicas:

    Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realizao do presente trabalho

    avaliatrio:

    Diagnstico do mercado;

    Coleta de dados:

    Procedida atravs de informaes fornecidas pelo contratante e sublocatrios de

    boxes.

    Escolha e justificativa da metodologia e critrios de avaliao;

    Clculo do valor dos alugueis;

    Consideraes finais e concluso.

    1.3) Conceito de valor:

    Entendemos como valor de mercado, a expresso monetria do bem, data de

    referncia da avaliao, numa situao em que as partes, conhecedoras das

    possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transao, no estejam compelidas

    negociao.

    O referencial adotado nesta avaliao encontra respaldo na NBR-14.653-1 da ABNT

    (Norma Brasileira para Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais), onde,

    no seu item 3.44, preceitua:

    valor de mercado: quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente

    e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do

    mercado vigente.

  • 4

    Esse valor corresponde tambm ao preo que se definiria em um mercado de

    concorrncia adequada, caracterizado pelas seguintes premissas:

    homogeneidade dos bens levados a mercado;

    nmero elevado de compradores e vendedores de tal sorte que no possam

    individualmente ou em grupos, alterar o mercado;

    inexistncia de influncias externas;

    racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o

    mercado e as tendncias deste;

    perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com

    liberdade plena de entrada e sada do mercado.

    No mesmo sentido, a DECLARAO DE FORTALEZA, elaborada pelos delegados

    das organizaes filiadas Unio Panamericana de Associaes de Avaliao

    (UPAV), reunidos no Hotel Gran Marquise Sol Meli de Fortaleza, Estado do Cear,

    Repblica Federativa do Brasil, por ocasio do XXII Congresso Panamericano de

    Avaliaes, organizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de

    Engenharia (IBAPE), resolveram adotar um novo conceito no mbito da entidade,

    como segue:

    CONSIDERANDO

    Que, pela Resoluo No. 20, aprovada na Primeira Conveno Panamericana de

    Avaliaes, reunida em Lima, Per, em Dezembro de 1949, na qual se assentaram

    as bases para a posterior criao da UPAV, emitiu-se a seguinte recomendao:

    Que o valor de um imvel em um dado momento nico, quaisquer que sejam os

    fins para os quais ele usado.

    Que, no XIX Congresso Panamericano de Avaliao, realizado em Isla Margarita,

    Venezuela, recomendou-se a adoo das Normas IVS pelos pases filiados UPAV.

    Que as Normas IVS-1, Bases de Valor de Mercado, e IVS-2, Bases de Valor que

    no de Mercado, estabelecem diversas definies de valor, tais como:

    Valor de mercado

    Valor em uso

    Valor de empresa em marcha

    Valor para seguro ou em risco

    Valor tributvel

    Valor de resgate ou de sucata

  • 5

    Valor de liquidao ou de venda forada

    Valor especial

    Valor hipotecrio ou para garantia real

    Valor sinergtico

    Outros

    Cuja base conceitual aplicvel avaliao de bens de qualquer natureza, sejam

    mveis ou imveis, tangveis ou intangveis.

    Que, de acordo com o artigo 4, pargrafo e), do Estatuto da UPAV, dever da

    Unio compilar e difundir os princpios e normas primordiais da tcnica de avaliao

    para a sua aplicao continental.

    DECLARA

    1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliao e da definio aplicvel

    para o caso especfico em anlise, no momento estabelecido para o trabalho

    avaliatrio.

    2. A Unio Panamericana da Associaes de Avaliaes (UPAV) adota a definio

    contida na Norma IVS-1:

    5.2 Valor de mercado a quantia estimada pela qual um bem poderia ser

    negociado na data da avaliao, entre um comprador disposto a comprar e um

    vendedor disposta a vender, em uma transao livre, atravs de comercializao

    adequada, em que as partes tenham agido com informao suficiente, de maneira

    prudente e sem coao.

    1.4) Condies e limitaes:

    Este laudo tcnico segue as condies abaixo relacionadas, alm de estar sujeito s

    seguintes limitaes:

    Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais

    consultados e as informaes prestadas por terceiros, de boa f e confiveis.

    Todas as informaes fornecidas ao longo do trabalho, dentro da poltica de

    privacidade adotada, so consideradas de carter sigiloso.

    O trabalho apresentado e os resultados finais so vlidos apenas para a

    seqncia metodolgica apresentada, restrito a finalidade indicada sendo vedada

    utilizao deste laudo tcnico em conexo com qualquer outro, no tendo validade

    para outros usos ou exibio para terceiros, nos termos do item 10.3 da NBR-

    14.653-1.

  • 6

    O responsvel tcnico no assume responsabilidade sobre matria alheia ao

    exerccio profissional, estabelecido em leis, cdigos e regulamentos prprios.

    Por fugir finalidade precpua deste trabalho, dispensamos consideraes legais

    de mrito, concernentes a ttulos, invases, hipotecas, superposio de divisas, etc.,

    providncias estas que consideramos de carter jurdico.

    2) METODOLOGIA E CRITRIO DE AVALIAO

    2.1) Mtodo comparativo direto de dados de mercado:

    A metodologia bsica adotada para determinao do valor foi atravs do mtodo

    comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 8.2.1 da NBR-14.653-

    1 (Norma Brasileira para Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais), onde

    encontramos a seguinte definio:

    "8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

    Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atri

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