titulizacion act rentables. rrey
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Enero2015
Profesor:Raphael Rey TovarMagister en Banca y Finanzas
Ilustración de la titulación de activos rentables
Caso de Titulación de Cartera Hipotecaria
ESQUEMA DE CREACION DE RIQUEZA A TRAVES DE LA TITULIZACION
ES LA VENTA DE LOS FLUJOS FUTUROS PROVENIENTES DE CONTRATOS GENERADORES DE CAJA, QUE SON PROPIEDADDEL EMISOR, (SUS ACTIVOS PRODUCTIVOS COMO PUEDEN SER: CONTRATOS DE LEASING, HIPOTECAS, CREDITOS DE CONSUMO, TARJETAS DE CREDITOS, CREDITOS A CLIENTES, CONCESIONES, IMPUESTOS FRACCIOONADOS,ETC), AINVERSIONISTAS FINALES. FLUJOS FUTUROS ESTRUCTURADOS PARA VENTA DE CLIENTES A1
LA TITULIZACION ES SOBRE UN ACTIVO SUBYACENTE
Periodos
ESQUEMA LEGAL DE LA TITULIZACIONFIDEICOMISO DE LA TITULIZACION
ORIGINADOR (BANCO)
DUEÑO ACTIVO RENTABLECREDITO HIPOTECARIOS
SOCIEDADTITULIZADORA
FideicomitenteFiduiciario
Ejerce un Dominio FiduiciarioTransferencia
Fiduiciaria
Constitución de un:Patrimonio AutónomoPatrimonio Fideicometido
Contratos Hipotecarios
INVERSIONISTASEmisión de
Valores VRH
RespaldoFideicomisarios
Compran losValores. Metodo de Flujo de Caja
AGENTES PARTICIPANTES EN UN PROCESO DE TITULIZACION
PARTICIPANTES MAS IMPORTANTES EN UNA TITULIZACION:
-EL ORIGINADOR -BANCO
-EL VEHICULO PARA PROPOSITO ESPECIAL - SOCIEDAD TITULIZADORA
-EL AGENTE ESTRUTURADOR Y COLOCADOR- BANCA DE INVERSION
-LOS MEJORADORES (ASEGURADORES)
-LAS CLASIFICADORAS DE RIESGO
-LA EMPRESA SUPERVISORA CONASEV
-LOS SERVIDORES DE LOS CREDITOS -MISMO BANCO
-LOS DEUDORES HIPOTECARIOS -CLIENTES DEL BANCO
-LOS INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES Y PERSONALES
BENEFICIOS PARA EL ORIGINADOR
-PERMITE CUBRIR LOS RIESGOS DE LIQUIDEZ
-PERMITE ASEGURAR SUS SPREADS A LARGO PLAZO
-PERMITE UNA MAYOR ROTACION DE CAPITAL (MAYOR ROA) SE CREA RIQUEZA APLICANDO ECONOMIAS DE ESCALA, MAYOR VOLUMEN YMENORES MARGENES, MEJORANDO SU EFICIENCIA Y COMPETITIVIDAD
-PERMITE REALIZACION DE UTILIDADES LIQUIDAS A VALOR PRESENTE Y DE RECUPERACION DEL PRINCIPAL CONTABLE.
-PUEDE CONCENTRARSE MEJOR EN EL CLIENTE, MAYOR ESPECIALIZACION EN LA EVALUACION, COLOCACION, SEGUIMIENTO Y RECUPERACION DEL CREDITO.
BENEFICIOS PARA LOS AGENTES INTERMEDIARIOS
-Constituye un ingreso adicional para los agentes intermediarios(Sociedad Titulizadora, Banca de Inversión, Clasificadora de Riesgo, Empresas Aseguradoras, Conasev, etc), no solo al realizarse la colocación de los Valores, sino durante la vida del mismo. Ejm: Ingreso por comisiones aseguradas por 10 años con la titulización de Cartera Hipotecaria.
-Permiten un mayor dinamismo en el mercado de capitales, mayor confianza para los inversionistas, en la medida en que estas instituciones actuen transparentemente y profesionalmente
LA SOCIEDAD TITULIZADORA
LEY DEL MERCADO DE VALORES : TITULO XI
-El Capital Social mínimo es de S/. 750 000 y debe estar integramente suscrito y pagado antes de dar inicio a las actividades.
-Estan sujetas al control y supervisión de la CONASEV, corresponde a dicho organismo otorgar la autorización y el funcionamiento de la Sociedad.
-La Sociedad Titulizadora ejerce un dominio fiduiciario sobre el patrimonio fideicometido, se le confiere la potestad de administración, uso, disposición y reinvindicación sobre los activos que integran el patrimonio fideicometido, las mismas que son ejercidas con arreglo a la finalidad para la que fue constituido el fideicomiso.
-Finalmente, puede pertenecer al mismo grupo económico del Banco, pero con otro rubro de negocio, con denominación expresa “Sociedad Titulizadora”.
ASPECTOS TRIBUTARIOS
IMPUESTO: IGV Se ha precisado que la transferencia fiduiciaria de los contratos hipotecarios, generadoras de los flujos de caja, no constituye venta o prestación de servicio, por lo tanto no se encuentra afecta al IGV.
Adicionalmente la transferencia de la cobranza (servicios de cobranza por parte del banco) conserva la exoneración que el Apendice II del IGV, recoge para estas, pues se ha comprendido que la titulización, no quiebra la relación entre institución financiera y cliente.
Consideramos una muy buena medida el exonerar de IGV, tanto a los flujos caja cedidos, a vender, (puesto que ese sobrecosto se le aplicaria al cliente final hipotecario y la titulización sería inviable)
ASPECTOS TRIBUTARIOS
IMPUESTO: A LA RENTA Se ha precisado que hasta el 31 de Diciembre de 2002, las operaciones con valores mobiliarios representativos de deuda emitidos por patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras, están exoneradas tanto de la ganancia de los intereses que se tengan como de la posible ganancia de Capital (venta del titulo-valor). Es decir los inversionistas potenciales estárian exentos de impuestos, hasta esa fecha.
Falta definir el regimen aplicable a las Sociedades de Propósito Especial.
DEUDORCliente A1
paga cuota mensual
BANCO ORIGINADORPropietaria de los Flujos
de Caja HipotecariosSERVIDOR
Servicio de Seguimientoy Cobranzas
SOCIEDAD TITULIZADORAFideicomisarioEmite los VRH
Valores con Respaldo Hipotecario
C. DE SEGUROSeguro de Saldo
Faltante. BANCA DEINVERSIONServicio de
Estructuracióny Colocación
Paga Cuota
Seguimiento yCobranza
Traspaso de los Contratos HipotecariosRetiro de sus Balances
CapitalNeto Levantado
INVERSIONISTAS
Compra VRH
CLAS. RIESGOSOtorga MayorConfianza a losInversionistas
Comisión Capital levantado
Comisión Comisión
ESQUEMA DE FUNCIONAMIENTO DE LA TITULIZACION
DEUDORCliente A1
paga cuota mensual
BANCO ORIGINADORPropietaria de los Flujos
de Caja HipotecariosSERVIDOR
Servicio de Seguimientoy Cobranzas
SOCIEDAD TITULIZADORAFideicomisarioEmite los VRH
Valores con Respaldo Hipotecario
C. DE SEGUROSeguro de Saldo
Faltante. BANCA DEINVERSIONServicio de
Estructuracióny Colocación
CuotaTasa 13,5%
Otorganuevo Credito
Traspaso de los Contratos HipotecariosRetiro de sus Balances
CapitalNeto Levantado
INVERSIONISTAS
Descuenta al 10%
CLAS. RIESGOSOtorga MayorConfianza a losInversionistas
Comisión Capital 0,38% levantado
Mayor
ComisiónSemestralUS$ 5000
Comisión 1%sobre flujo mensual
ESQUEMA DE FUNCIONAMIENTO DE LA TITULIZACION
Comisión 0,10%
BENEFICIOS PARA LOS CLIENTES E INVERSIONISTAS
PARA EL CLIENTE:
-Al darse una mayor eficiencia en las bancos, al titulizar su cartera, podran reducir sus spreads, y por lo tanto la tasa hipotecaria
-El Banco se concentrará mas en el servicio-atención diferenciado, a la medida de cada uno, con una mejor calidad y a menor costo.
-El Banco utilizara estrategias para mantener a los buenos clientes. Reducir la tasa, sorteos, cuotas flexibles, etc PARA EL INVERSIONISTA:
-Un nuevo producto atractivo a evaluar en el mercado de capitales
-Posibilidades de rentabilidad en el mercado secundario
-bastante seguridad de pago de los flujos de caja del valor hipotecario.
LOS FLUJOS DE CAJA HAY QUE ESTRUCTURARLOS
EJM: CONSIDERACIONES EN LA TITULIZACION DE CARTERA HIPOTECARIA: - LA CARTERA HIPOTECARIA (ACTIVO SUBYACENTE)- LOS INGRESOS DE ESTE PRODUCTO SON MENSUALES-LA TEA DEL CREDITO HIPOTECARIA ES EN US$-LA CARTERA A TITULIZAR DEBE SER LA DE MENOR RIESGO, OSEA CLIENTES A1.- SE DEBE PROYECTAR LOS FLUJOS DE CAJA DE ESTOS CLIENTES A TRAVES DEL SOFTWARE QUE SE TENGA.-SE DEBE DEFINIR EL PLAZO SOBRE EL CUAL DEFINIRAN LA VENTA DE LOS FLUJOS DE CAJA.-DEBE SER UN MONTO CONSIDERABLE A FIN DE TENER ECONOMIAS DE ESCALA EN LA EMISION Y REDUCIR EL IMPACTO DE LOS COSTOS FIJOS DE EMISION SOBRE EL MONTO A TITULIZAR.
CONSIDERACIONES DE LA TITULIZACION
-La tasa hipotecaria que los bancos establezcan sobre el prestamo deberá depender de la tasa de descuento para los VRH requerida por el inversionista, quienes planean adquirir y tener en su portafolio los VRH.
-Si las tasas hipotecarias se elevan, los bancos han estado prestando a tasa fija a los clientes, y tendrán un menor margen cuando quieran vender sus hipotecas en el mercado secundario, sin embargo creemos que existe un gran potencial actual para poder empaquetar y vender certificados hipotecarios, puesto que las tasas a largo plazo en el mercado de capitales, se encuentra entre 8 a 9% anual, mientras que la tasa hipotecaria se encuentra entre 13 y 15% anual.
-Se debe dinamizar el mercado de capitales a fin de obtener menores tasas, y estas en la medida en que se realice la titulización implicará un menor costo de fondeo para las titulizaciones bancarias, y por tanto los bancos podrán competir y reducir sus spreads..
EVALUACION DEL ATRACTIVO DEL PRODUCTO HIPOTECARIO
-Los Bancos se cubren del riesgo del riesgo de liquidez, del cual fueron golpeados fuertemente con las crisis internacionales
-Aseguran la rentabilidad y liquidez instantanea, La creación de riqueza sobre sus activos, es instantanea.
-La calificación del riesgo se basa sobre los flujos de caja provenientes del activo subyacente (colocaciones hipotecarias)y no sobre la calificación de riesgo del emisor, por lo tanto el emisor podrá levantar mayor Caja que si emite bonos, si la cartera es buena y sana, la tasa de descuento de los inversionistas será menor.
-Los flujos de Caja son bastante atractivos y seguros, por el respaldo que se puede ofrecer: (Sobrecolaterización,
LA PROPUESTA DEL ESTUDIO
-A Diciembre de 1999, la Cartera Bruta Hipotecaria del BSCH era de: US$ 271 788 700 -A Diciembre de 1999, la Cartera Bruta Hipotecaria del Sistema era de: US$ 1 068 430 430-El Porcentaje de participación es de: 25,43% (la cuarta parte)
-La Cartera Hipotecaria con Clasificación Normal asciende a US$ 221 971 300, que representa un porcentaje de 81,67% de la Cartera Bruta. (promedio del Sistema 80,68%)
-Existe un activo hipotecario potencial atractivo a ser titulizado.
-Vamos a simular la Titulización de los flujos de caja provenientes de aproximadamente un tercio de la Cartera Normal. Monto a ser titulizado: US$ 65 000 000 (representa alrededor de 29,5313% de la cartera Normal del BSCH a Diciembre de 1999)
-Este monto será el que saldrá de los activos del balance del emisor (Banco BSCH) y pasaráa hacia el Patrimonio de la Sociedad Titulizadora, quien con respaldo en estos contratos, emitirá los Titulos o Certificados: Valores con Respaldo Hipotecario (VRH), el monto nominal de cada valor podria ser de US$5 000 o de US$ 10 000 dependiendo la coyuntura de mercado de capitales. En caso de ser de US$ 5000 cada VRH, tenemos que se deberían emitir : US$ 65 000 000/5 000 = 13 000 Certificados Hipotecarios o VRHs
ProvisionesClasif. Cartera Pago entre Al 30 Junio 2000Normal 0 - 30 1%CPP 31 - 90 5%Deficiente 91 - 120 25%Dudoso 120 - 365 60%Perdida Mas de 365 100%
NORMAS LEGALES PARA LOS CREDITOS HIPOTECARIOS
CLASIFICACION DE CARTERA: Dic 1995 Dic 1996 Dic 1997 Dic 1998 A Marzo 99 A Agosto 99 Dic 1999*Normal 13.677 33.481 95.151 140.020 133.594 131.102 221.971CPP 484 515 2.750 1.396 2.114 3.324 23.612Deficiente 163 189 1.315 1.325 523 1.204 11.152Dudoso 0 0 0 1 474 752 13.739Perdida 0 0 0 30 57 394 1.314TOTAL CREDITOS HIPOTECARIOS: (US$.) 14.325 34.185 99.217 142.772 136.761 136.776 271.789Crecimiento de Banco Sur: 138,65% 190,24% 43,90% -4,21% 0,01% 98,71%Tasas Hipotecarias de Banco Sur: 18,50% 16,50% 14,50% 15,50% 14,50% 14,50% 14,00%
*Desde el mes de Diciembre autorizada la fusión, Banco Santander Central Hispano BSCH
EVOLUCION DE LA CARTERA NORMAL BANCOSUR ( EN MILES DE US$)
SIMULACION DE LOS FLUJOS DE CAJA A VENDER
Asumimos un plazo de titulización para un periodo de 10 años, este punto depende de la estructuración de los flujos restantes por pagar de los mejores clientes, los cuales se deben buscar uniformizar, el sistema de computo podrá simular una serie de corridas de caja, con los mejores clientes a fin de poder empaquetar los flujos de caja futuros, tratando de que estos sean uniformes Es importante indicar que los creditos hipotecarios pueden ser renovados por nuevos creditos hipotecarios, pero que sean de clientes A1 (labor de supervisión de la Sociedad de Titulización).
Por lo tanto se deben hacer corridas para ver los flujos de caja, que van a generarse mes a mes, de los mejores creditos A1 (dentro de la Categoría Normal), a fin de estructurar la corriente de ingresos de manera que los flujos que se vendan sean uniformes, a lo largo de los 10 años. (Plazo de los VHRs)
Deben ser los mejores clientes a fin de que los inversionistas, no apliquen una tasa de descuento mayor por la compra de los VRH. (Punto Clave)
COBERTURA DEL FLUJO MENSUAL (En S/.) (En US$)125% Total Activo Productivo (Bastante Sano): 280312,50 81250,0025% Colateral Respaldo, Cobertura para el Inversionista 56062,50 16250,00
100% Cartera a ser Titulizada (Negociado y Vendida): 224250,00 65000,00
LOS VRH TIENEN UNA COBERTURA COLATERAL
A fin de darle mayor seguridad a los inversionistas estamos vendiendo los flujos de caja provenientes de Creditos hipotecarios por US$ 65 000 000, sin embargo el Colateral de los Emisión serían un 25% adicional de Creditos hipotecarios, que respalda el flujo de caja en caso algún cliente A1 caiga en morosidad, este respaldo es adicional al Seguro que se contratará en caso exista un saldo de caja faltante por cubrir, y adicional a la Hipoteca propia del bien, todo a fin de disminuir la percepción de riesgo por parte de los inversionistas, para que su tasa de descuento sea menor, y por lo tanto el Valor Presente que oferten por los VRH sea mayor.
GENERACION DE LOS FLUJOS DE CAJA A SER TITULIZADOS
Rangos: Participación Montos Respaldo TEA (%) Tasa mensual (%)(25,000-50,000) 10% 6500,00 8125,00 15,00% 1,171492%(50,000-100000) 30% 19500,00 24375,00 14,50% 1,134762%( Mayor 100,000) 60% 39000,00 48750,00 13,00% 1,023684%
TOTAL: 100% 65.000,00 81.250,00
ESTRUCTURA DEL PATRIMONIO A TITULIZAR (En miles de US$)
Tasa Colocada promedio por Banco Sur:En función a la distribución de la Cartera Sana por Montos Colocados y tasas., se escoge buenos pagadores clase A.Se observa que la mayoría corresponde al rango > 100,000 US$.
GENERACION DE LOS FLUJOS DE CAJA A SER TITULIZADOS
El Flujo mensual que pagan los clientes de la cartera a titulizar es de: 970 560 US$ al mes que esta produciendo la Cartera, el punto es para que tenerlos en cartera, provisionando si puedo venderlo ganando liquidez y rentabilidad y se puede volver a colocar nuevos buenos creditos, o atraer clientes de la competencia, este instrumento crea mas dinamismo y competencia bancaria y financiera.
INGRESO MENSUAL ESPERADO PARA EL BANCO
Plazo 10 años o 120 meses A Titulizar Con CoberturaRangos: Flujo Mensual: Flujo Mensual:(25,000-50,000) 101,15 126,44(50,000-100000) 298,30 372,87( Mayor 100,000) 565,96 707,45Flujo Men. Gen (US$): 965,41 1206,76Monto Cartera (US$): 65.000,00 81.250,00
LOS FLUJOS DE CAJA SE COBERTURAN A SI MISMO
El Patrimonio a titulizar y el Colateral (respaldo de los VRH) generan un flujo de caja de US$ 1206 760 al mes, el flujo de Caja mensual de la Cartera a Titulizar (a vender) genera US$ 965 410 al mes, por lo tanto existe una primera cobertura de caja de 25%. (mes a mes).
Los VRH tienen poco riesgo, debido a su potencial de coberturade caja ya señalada, la contratación de seguro, y la propia hipoteca
Flujo Men. Gen (US$): 965,41 1206,76Monto Cartera (US$): 65.000,00 81.250,00
Cobertura Mensual: 25,00%2da Cobertura: Seguro3era Cobertura: Hipoteca
EL MERCADO FINANCIERO ABSORBE EL RIESGO DE TIPO DE CAMBIO, MERCADO, LIQUIDEZ
-Si el banco no recurre al Mercado de Capitales está expuestoal riesgo de Liquidez (pone en peligro las operaciones del banco)
-El Banco puede ver reducido su margen de rentabilidad en las colocaciones hipotecarias, si los proveedores de capital le suben la tasa de fondeo. (riesgo de Margen Financiero)
-Si existe una situación favorable o desfavorable, el riesgo lo absorbe el Mercado de Capitales, si la situación mejora crece el PBI, la depreciación - inflación son bajas, entonces el precio de los VRH subirá, si se da lo contrario el precio de los VRH disminuirá, si la morosidad bancaria se incrementa el precio de los VRH caera. (mayor riesgo).
OTRAS VENTAJAS DEL MERCADO DE CAPITALES:
ESTRUCTURACION DE LOS FLUJOS DE CAJA
La Sociedad Titulizadora tiene que contratar los servicios de una Banca de Inversión (otra linea de Negocio del Banco) a fin de estructurar el calce de pagos, se sabe que los flujos de caja proveniente de los creditos hipotecarios se pagan mensualmente, sin embargo al inversionista se le va a pagar con una periodicidad trimestral o semestral, por lo tanto la Sociedad Titulizadora o Vehiculo para Proposito Especial puede recibir y transferir en una cuenta bancaria que rinda un 4% en US$. (podría ser el mismo banco emisor)
El Banco de Inversión hara un analisis del mercado financiero y recomendara la periodicidad de los pagos, asumimos que los valores con respaldo hipotecario VPH van a pagar flujos de caja de manera semestral.
Consideración Principal: (Valor del dinero en el tiempo)-Pagos recibidos del cliente: periodicidad mensual-Pagos a otorgar al inversionista: periodicidad semestral
El VPE tiene que estructurar el calce de pagos, esos flujos mensuales, los puede depositar en una cuenta que rinda un 4% Efectiva en US$ equivalente a una tasa mensual de 0,32737398%.
Por lo tanto el estructurador, se compromete a pagar en forma semestral a los inversionistas un monto equivalente de:
0 1 2 3 4 5 6 Meses
ESTRUCTURACION DE LOS FLUJOS DE CAJA
965,41 965,41 965,41 965,41 965,41 965,41 (En miles US$)
FLUJOS MENSUALES DE LA CARTERA A TITULIZAR
VF=5840,07Cuota semestralpara los Inversionistas (En miles de US$)
FLUJOS A COMPRAR POR LOS INVERSIONISTAS
................
0 1 2 3 18 19 20 Semest
5840,07 5840,07 5840,07
Asumimos una tasa de descuento (COK de los inversionistas para ese plazo de inversión del 10% anual en US$, es una tasa competitiva y bastante atractiva)
Valor Presente: 73 520,92 (En miles de US$)
Tasa de descuento anual efectiva = 10% Tasa de descuento Semestral = 4,880884%
Se observa que Titulizando la Cartera Hipotecaria, se puede levantar un capital de US$ 73 520 923 (antes de pagos de Comisiones), sobre un Activo Hipotecario de US$ 65 000 000 es decir US$ 8 520 923 de riqueza bruta. (falta descontar comisiones), pero se comprueba que existe potencial creación de riqueza.
5840,07 5840,07 5840,07
FLUJOS A COMPRAR POR CADA VRH
................
0 1 2 3 18 19 20 Semest
Dado que se están emitiendo 13 000 VRH, el flujo de caja ofrecido a cada inversionista poseedor de un certificado hipotecario o VRH sería de:
Valor Presente: 5 655,4555 (En US$) x 13000 VRH = US$ 73 520,92
Tasa de descuento anual efectiva = 10% Tasa de descuento Semestral = 4,880884%
Se observa que cada Certificado Hipotecario o Valor con respaldo hipotecario (VRH) tendria un valor de mercado de US$ 5655,4555 US$, siendo el monto nominal del VRH de 5 000 US$, (se colocaria Sobre la Par), como ya sabiamos aqui tambien comprobamos que es un Valor atractivo.
449,236 449,236 449,236 449,236 449,236 449,236
COSTOSDE EMISION Y ADMINISTRACION RELEVANTES
-EL BANCO DEB RETIRAR DE SU BALANCE LAS HIPOTECAS ENTREGADAS A LA SOCIEDAD TITULIZADORA, POR UN MONTO DE US$ 65 000 000
-COSTOS DE EMISION 316 380 US$
-BANCA DE INVERSION (O,38% del Capital levantado) 279 380 US$ -Gastos Anotación Cavali y Notario 10 000 US$-Gastos Legales 15 000 US$-Imprenta 7 000 US$-Clasificadora de Riesgo 5 000 US$
-COSTOS PERIODICOS
-SOCIEDAD TITULIZ 0,10% anual del Monto levantado 73 520 US$-CLASIFICADORA DE RIESGOS (Semestral) Comisión Fija Semestral de: 5 000 US$
-CIA DE SEGURO (Anual) 1% Seguro Anual sobre Flujo mensual 9 654 US$Flujo Mensual de US$ 965,41
TRATAMIENTO A LOS COSTOS PERIODICOS PROGRAMADOS
-La Sociedad Titulizadora y el Banco Emisor pueden ponerse de acuerdo a fin de que los flujos de pago periodicos obligatorios aser cubiertos, se traigan a valor presente, a fin de descontar el Valor Presente de Costo al monto levantado en la bolsa.
-la tasa de descuento podria fijarse en 4% TEA anual, es decir elBanco Originador, no quiere periódicamente ir pagando las comisiones semestrales y anuales durante la vida de los VHRs, sino que pacta con el VPE (Sociedad Titulizadora) para que del monto que levante se cobre por adelantado todo el monto de Administración respectivo, por lo tanto la única obligación del emisor sería el seguimiento y cobranza al cliente.
LOS PAGOS FUTUROS A VALOR PRESENTE
Tasa de descuento anual efectiva de 4% o 1,98% semestral
Semestres 0 1 2 3 ................................................ 19 20
VPE
0,10% Comisión Anual de Fideicomiso -73,52 -73,52 -73,52
BANCO DE INVERSION:
0,38% Comisión de Estructuración y Colocación -279,380
ASEGURADORA
1% Comisión Anual (Sobre el Flujo Mensual): -9,65 -9,65 -9,65
CLASIFICADORA
Comisión Semestral (Costo Fijo Periodico): -5,00 -5,00 -5,00 -5,00 -5,00 -5,00
OTROS GASTOS
Gastos Cavali y Notario -10,00
Gastos Legales -15,00
Imprenta -7,00
TOTAL GASTOS: -399,55 -5,00 -88,18 -5,00 ...................................... -5,00 -88,18
18% IGV -71,92 -0,90 -15,87 -0,90 ...................................... -0,90 -15,87
TOTAL GASTOS (INCLUIDO IGV): -471,47 -5,90 -104,05 -5,90 ...................................... -5,90 -104,05
1,98% Factor de Actualización: 0,98 0,96 0,94 ...................................... 0,69 0,68
Valor Presente del Costo Futuro: -892,71 -5,79 -100,04 -5,56 ...................................... -4,06 -70,29
Valor Actual Total: (Miles US$) -1364,19
NEGOCIACION DE LOS COSTOS OPCION DEL ORIGINADOR
*Nota en el Contrato de Venta de los VHRs, el VPE:
1.- Descontará todos los costos de emisión incurridos, al Monto que se logre levantar, es decir un monto de 471,47 (En miles de US$) y obligarse a pagar los otros pagos semestrales y anuales.
2.- Puede Negociar con el VPE, para traer a Valor Presente los Costos Futuros comprometidos y que el VPE se encarge de invertirlo en donde vea conveniente, descuenta al 4% es decir la tasa mas baja del mercado. El valor Presente de los Costos futuros es de: 892,71 (En miles de US$)
3.- En cuanto al Servicio de Cobranzas, el BANCO puede negociar con el VPE, para que le ofrezca una menor comisión, o sea ingreso por servicio de Cobranzas, (Una comisión a favor) que en este caso no lo estamos considerando.
ALTERNATIVAS DE NEGOCIACION DEL ORIGINADOR
La Sociedad Titulizadora, luego de que la Banca de Inversión le haya colocado las 13000 VRHs a 5 645,4555 US$ c/u, levanta un capital de: US$ 73 520 923.
Los Costos de Emisión y Colocación suman US$ 399 555 (sin IGV) y de US$ 471 474 con IGV, consideraremos este monto final de costo de emisión. (paga 18% a la SUNAT)
Los Costos de Emisión y Colocación serían:
-BANCA DE INVERSION (O,38% del Capital levantado) 279 380 US$-Gastos Anotación Cavali y Notario 10 000 -Gastos Legales 15 000 -Imprenta 7 000 -Clasificadora de Riesgo 5 000-SOCIEDAD TITULIZ 0,10% anual del Monto levantado 73 520
1% Seguro Anual sobre Flujo mensual 9 654 Flujo Mensual de US$ 965 410
ALTERNATIVAS DE NEGOCIACION DEL ORIGINADOR
Primera Alternativa:
El Originador puede mantener una posición abierta ir cubriendo paulatinamente los pagos periodicos de mantenimiento de la titulización, podría darse el caso tambien que la Sociedad Titulizadora le cobre una comisión mayor, la cual cubra los otros costos respectivos (seguros, clasificación, etc).
En tal situación al monto final levantado de US$ 73 520 923., hay que restarle el Costo de Emisión y Colocación Total de US$ 471 474 con IGV, el monto Final para el Banco sería de US$ 73 049 449.
Segunda Alternativa:
El Banco puede acordar con el VPE que descuente todos los costos periodicos mantenimiento de los VRHs para lo cual se debe traer a Valor Presente dichos flujos arrojando un valor de US$: 892 712. Por lo tanto la otra posibilidad es descontar adicionalmente este valor, quedando pues para el Banco BSCH un monto Neto de US$: 72 156 737
ANALISIS DE LIQUIDEZ Y RENTABILIDAD DE LA TITULIZACION PROPUESTA
En Cuanto a Liquidez Ingreso Neto a Caja: US$ 72 156 740 (Capital para reestructurar pasivos, comprar empresas, etc)
En Cuanto a Rentabilidad La Ganancia de Capital Obtenida esde: US$ 72 156 736 - 65 000 000 = 7 156 736 US$ neta sobreuna inversión de 65 000 000. Rentabilidad Instantanea de: 11,01% en US$.
VALOR ACTUAL QUE SE PUEDE LEVANTAR: 73.520,92 Miles de US$ en el momento 0CARTERA HIPOTECARIA VENDIDA: 65.000,00 Miles de US$ Ganancia Potencial al momento 0: 8.520,92 Miles de US$ en el momento 0Valor Actual Costos de Fideicomiso y Emisión: -1.364,19 Miles de US$ en el momento 0Ganancia Neta de la Operación: 7.156,74 Miles de US$ en el momento 0VALOR ACTUAL NETO QUE SE PUEDE CONSEGUIR: 72.156,74 Miles de US$ en el momento 0
ANALISIS DE LIQUIDEZ Y RENTABILIDAD DE LA TITULIZACION PROPUESTA
Rentabilidad Instantanea Obtenida de: 11,01% (antes de impuestos).Rentabilidad despues de Impuestos = 11,01% x (1 - 0,30) = 7,707% Monto de Rentabilidad despues de impuestos: 5 009 715 US$ -Riesgo de Liquidez Coberturado-Riesgo de Margen de Rentabilidad Asegurado-Capital Asegurado y distintas estrategias a desarrollar-No se tiene que provisionar en los balances.-Permite mayor especialización de la Banca Hipotecaria.
Normalmente un Banco se fondea a 9% anual (expuesto al riesgo de liquidez y de rentabilidad) y coloca a 14% (asumamos que todos sus clientes son A1), su spread sería de 5% anual, o de 0,5 * (1-0,30) = 0,035= 3,5% de rentabilidad anual, que es preferible tener un lastre de cartera e ir ganando un3% anual, o poder dar mayor dinamismo al mercado y crear riqueza instantanea de 7,707% y recuperación de liquidez al 100% continuamente.
ANALISIS DE LIQUIDEZ Y RENTABILIDAD DE LA TITULIZACION PROPUESTA
Se ha dado una conversión de cartera a Efectivo, más la Ganancia Neta, producto de la Operación de Titulización, de 7 156,740 (Miles de US$) que se reflejará en el incremento del valor de la Acción.
Si comparamos la Ganancia de Capital instantanea para un monto de US$ 65 000 000 el ser convertido a : US$ 72 156 740, otorga una rentabilidad instantanea antes de Impuestos de US$ 7 156 740, y una rentabilidad despues de impuestos de (1-0,30)* 7156 740 igual a US$ 5 009 715.o una tasa de rentabilidad neta despues de Impuestos de: (1-0,30)*11,01% = 7,707% anual
ANALISIS DE LIQUIDEZ Y RENTABILIDAD DE LA TITULIZACION PROPUESTA
Es decir proveerá de Fondos para la Recolocación en ese producto financiero u otro, así como un adicional bastante considerable.
Ese capital tambien puede servir como Aporte de Efectivo, Aumento de Capital, Pago de Lineas Externas Sobregiradas, Nuevos Proyectos, Agencias, productos, etc
Activo Caja se incrementa por operación de Titulización en: 72156,74 (Miles de US$)Anteriormente existían contablemente en el Activo una Cartera Hipotecaria de: 65 000,00 (Miles de US$)
Ingresa a Caja
Sale del Activohacia el VPE
Movimientos Contables:
ANALISIS DE SENSIBILIDAD EN FUNCION A LA TASA DE DESCUENTO
VARIACION DE 0,10% EN LA TASA DE DSCTO.
Tasas Anuales: 9,40% 9,50% 9,60% 9,70% 9,80% 9,90% 10,00% Tasas Semestrales: 4,59% 4,64% 4,69% 4,74% 4,79% 4,83% 4,88%VALOR ACTUAL QUE SE PUEDE LEVANTAR: 75.349 75.040 74.732 74.426 74.122 73.821 73.521CARTERA HIPOTECARIA VENDIDA: 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000Ganancia Potencial al momento 0: 10.349 10.040 9.732 9.426 9.122 8.821 8.521Valor Actual Costos de Fideicomiso y Emisión: -1.364 -1.364 -1.364 -1.364 -1.364 -1.364 -1.364Ganancia Neta de la Operación: 8.985 8.675 8.368 8.062 7.758 7.456 7.157VALOR ACTUAL NETO A CONSEGUIR: 73.985 73.675 73.368 73.062 72.758 72.456 72.157
RENTABILIDAD INSTANTANEA: 13,82% 13,35% 12,87% 12,40% 11,94% 11,47% 11,01%CAPITAL ADICIONAL POR CADA 0,10% : 309,81 307,75 305,72 303,70 301,70 299,72 297,75 RENTABILIDAD INST (despues de Impuestos): 9,68% 9,34% 9,01% 8,68% 8,35% 8,03% 7,71%
OBSERVACIONES AL ANALISIS DE SENSIBILIDAD
Podemos observar lo siguiente:
-Actualmente las tasas de alternativas de inversión competitivaspara la Titulización estan en el orden del 8% al 9,5%, de TEA
-Se aprecia que si el Banco de Inversión es capaz de que el inversionista baje la tasa de descuento en un 0,10%, esto implicaría una ganancia adicional tanto en rentabilidad como en liquidez de: US$ 300 000 adicionales para el Originador, de ahí la importancia de reducir el riesgo, a fin de que la tasa de descuento del inversionista sea menor. -Este instrumento es mas ventajoso en relación a un bono corporativo. Puesto que la cuota que se paga al tenedor del VRH comprende no solo intereses sino tambien amortización del principal (mayor liquidez).
-Consideramos que es necesario que exista un mercado secundario de VRHs, por lo que se propone que el Emisor destine un millon de US$ a dar liquidez a las operaciones, a fin de otorgar confianza al instrumento.
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Muchas Gracias.
Raphael Rey Tovar
Magister en Banca y Finanzas
Enero2015