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7/25/2019 Tipos de Rehabilitacin - UNI FARQ

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Tipos de

Rehabilitacin

de Edificios


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Se considera que la vida til de unedificio es de unos 80 aos, apartir de los cuales hay que

realizar importantes reparaciones oactuaciones integrales derehabilitacin ya que, en casocontrario, se producira la ruina delmismo.

Durante este perodo, hay unaserie de factores que influyendirectamente en la conservacindel edificio.


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Tiempo Aos de servicioVida til

Usos

Incompatibilidad

No mantenimiento

Agentes

Externos

AguaSol

VientoOtros

Accidentesocasionales

GolpesVandalismo

Sesmos

Factores queInfluyen en laConservacin

de los Edificios


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Dichos factores aumentan aun ms el deterioro, deforma que es necesario realizar intervenciones oactuaciones que disminuyan los efectos negativos quese producen y que acortan la vida del edificio.

Cuando hablamos de mantenimiento y rehabilitacin,nos referimos a un conjunto de operaciones que nospermitirn el buen uso del edificio, y que tienen lassiguientes caractersticas:Garantizan las condiciones de habitabilidad y

confortabilidad;Evitan los posibles riesgos que puedan afectar a la

seguridad del edificio;

Aseguran el buen funcionamiento de las instalaciones,evitando los derroches energticos que elevan los gastosen combustibles.


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A pesar de la importancia que tienen elmantenimiento y la conservacin de edificios, esun tema al que no se le ha concedido, hastaahora, la importancia necesaria, pues se piensa

errneamente que la duracin de los edificiosest garantizada para siempre. Esta idea puededeberse a la falta de informacin y desensibilizacin en este sentido.

La ausencia de un mantenimiento adecuado o la

ineficacia del mismo suponen una reduccinimportante de la vida til del edificio y elincremento del costo de las reparaciones, tantoen sus elementos constructivos como en lasinstalaciones.


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Esta carencia del mantenimiento adecuadoes responsable de las costosas y complejasrehabilitaciones integrales que se estn

llevando a cabo en nuestras ciudades. Se pretende aclarar, en primer lugar, el

concepto de rehabilitacin, haciendo unestudio de su importancia en el mundo de laconstruccin, posteriormente se abordan losdistintos niveles de deterioro y actuacin,seguimos con los tipos de rehabilitacin y, acontinuacin, estudiaremos distintosaspectos del mantenimiento de edificios.


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La rehabilitacin es un concepto muy amplioque abarca una gran variedad de actividadesy que mueve elevadas cantidades de dinero.

En este apartado, vamos a tratar el conceptode rehabilitacin y sus diversasdenominaciones. Adems, estudiaremos las

magnitudes en las que se mueven las obrasde rehabilitacin. De este modo, tendremosuna aproximacin de lo que representa estaactividad.


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Lo que vulgarmente llamamos rehabilitacin, lopodemos englobar dentro de la denominacin derecuperacinde edificios. Esta labor lleva asociadauna gran variedad de denominaciones, cada una deellas con un significado distinto y con un findeterminado.

Por esta razn, para que todos nos entendamos ypodamos denominar cada actividad con el trminoapropiado, es necesario emplear un lxico preciso.De esta manera, cada una de las labores relacionadascon la recuperacin de edificios tendr su propiadenominacin.

Vamos a iniciar nuestra explicacin con los trminosque definen la intervencin genrica. Comencemospor el verbo recuperar. Los italianos denominanrecuperar a lo que nosotros llamamos rehabilitacin.


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En el Diccionario de la Lengua Espaola se danlas siguientes definiciones (de recuperacin):Volver a tomar o adquirir lo que antes se tena;

Volver a poner en servicio lo que ya estaba inservible;

Trabajar un determinado tiempo para compensar loque no se haba hecho por algn motivo;

Volver alguien o algo a un estado de normalidaddespus de haber pasado por una situacin difcil.

En todas las definiciones anteriores se hace

referencia a una situacin pasada y a unapresente, mejor que la anterior. La recuperacinde un edificio podra definirse como el conjuntode operaciones tendentes a recobrar el edificio,aprovechndolo a un usodeterminado.


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El trmino rehabilitar, en el que se sueleenglobar toda la actividad, est definido en eldiccionario como habilitarde nuevo o restituiruna persona o cosa a su antiguo estado.

Aplicndolo a nuestro caso, quedara como:habilitar de nuevo el edificio.

Como se puede observar, la diferencia entreestos dos trminos radica en el uso final que se

le d al edificio. Sea cual sea el fin del mismohablaremos de recuperacin, mientras queestaremos ante una rehabilitacin nicamente sise le devuelve su uso original. De esta forma, eltrmino recuperar engloba al de rehabilitar.


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Los dos vocablos definidos se refieren a laactuacin fsica sobre el edificio. Paraespecificar la puesta en uso de la edificacinvamos a emplear el verbo reutilizar. Se define

como volver a emplear un edificio tras surecuperacin.
http://www.construmatica.com/construpedia/Archivo:ResRehFig1.png


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Todo proceso de estudio de un edificio enfermo debeculminar en la emisin del correspondiente diagnstico yclasificacin de las patologa, que responder al resultado deanalizar la informacin recogida, estableciendo lasinterrelaciones convenientes para la obtencin de una visinunitaria. Del anlisis anterior se debe inferir el origen delproblema, elaborar las hiptesis sobre las causas que hanpodido producir los daos o lesiones o exclusin defenmenos no relacionados con el proceso patolgico deledificio.

En virtud de la investigacin de las causas de las lesiones,podemos determinar o diagnosticar definitivamente elproceso patolgico as como la gravedad o trascendencia delmismo (pronstico).

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La comprobacin de las hiptesis de las causas delas lesiones, en muchas ocasiones exigeinvestigaciones adicionales para confirmar laexactitud y certeza del diagnstico del cualdepender la garanta que ofrecer la solucintcnica que busca la desaparicin de los daosque afectan al edificio. Este diagnstico concluyecon una declaracin de los niveles de daospudindose clasificar en cinco niveles.

NIVEL IDegradacin tan importante que la rehabilitacin es

prcticamente imposible con medios normales; slo sepuede considerar su rehabilitacin por motivos de carctercultural, histrico o artstico.

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NIVEL II

Degradacin importante. Se precisa una urgente y profundaintervencin. Generalmente las condiciones no sonadecuadas para el uso al que est destinado, es decir,existen afectaciones a la funcionalidad, confort ohabitabilidad.

NIVEL IIIDegradacin notable. Requiere una intervencin importante

aunque las condiciones de uso no son crticas.

NIVEL IV

Estado de conservacin aceptable y condiciones de usotolerables. Requiere una intervencin ligera.

NIVEL V

Buen estado. No ser preciso actuar, siempre y cuando elmantenimiento sea el adecuado.

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La seleccin de las soluciones de actuacinconstructivas, tiene como base el diagnstico, el cualindicar la direccin sobre el posible y necesario

tratamiento. En esta etapa el factor econmico es unaspecto a tener en cuenta ya que el mismo acota enalgunos casos las posibilidades de actuacin.

La estimacin de los costos del trabajo a realizar es de

suma importancia por lo cual se deben recoger losparmetros suficientes para hacer una aproximacineconmica, bastante fiable en sus resultados.

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Los niveles de actuacin estarn en correspondencia conlos niveles de dao.

NIVEL I

Demolicin o mejor dicho, desmontaje parcial o total o

rehabilitacin del edificio. NIVEL II

Rehabilitacin pesada. Generalmente implicareconstruccin con sustitucin parcial o total en elementosdel sistema estructural, reforzamiento estructural y

modificaciones del sistema constructivo.

NIVEL III

Rehabilitacin media. Se caracteriza por la reconstruccincon sustituciones parciales de partes de la edificacin.

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NIVEL IV

Rehabilitacin ligera. Predominan los trabajos dereparacin parcial o total.

NIVEL VMantenimiento. Trabajos peridicos con una visin

preventiva, que se puede articular sobre la base de unprograma preestablecido que establezca las acciones enfuncin de un buen conocimiento del estado y evolucin

del edificio, se deben incluir tambin las actuaciones conun objetivo puramente correctivo frente a defectosconstructivos que se detectan de forma inesperada o deaveras imprevistas.

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Existe una diversidad de formas dehabilitar o restituir la funcin de unedificio usando diferentes tcnicas,principios y materiales.

Por su carcter la rehabilitacin seclasifica en los siguientes tipos:1. Actualizacin (modernizacin de un

edificio o nave que mejorara sufuncionalidad mediante la

introduccin de nuevas instalacioneso de la modernizacin de lasexistentes sin intervenir sobre lascaractersticas morfolgicas oestructura portante, ni alterar laenvolvente del edificio.


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Tipos de rehabilitacin por sucarcter:2. Rehabilitacin de estructuras,en

este caso hablaramos de larehabilitacin de los elementosque forman parte la estructuradel edificio o nave y que pormotivos de deterioro, accidenteu otros pueden suponer un riesgopara la seguridad de las personasque trabajan en ella.

3. Rehabilitacin de exteriores, sonlas rehabilitaciones que afectan,de forma puntual o limitada, alas fachadas y cubiertas de losedificios, modificando suconfiguracin exterior sin afectara la volumetra.


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Tipos de rehabilitacin por su carcter:

4. Rehabilitacin de reconfiguracin, sonaquellas obras que sin alterarcuantitativamente el volumen de un edificio,modifican la distribucin de su espaciointerior y cuya finalidad principal es la de

eliminar impactos negativos existentes.5. Rehabilitacin integral,es la suma de todas

las rehabilitaciones.


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La rehabilitacin parcial de edificios esaquella accin constructiva o edificatoriaque se realiza para mejorar algunas delas condiciones siguientes: dehabitabilidad, de seguridad estructural yconstructiva, de proteccin contra lapresencia de agua y humedades, de susinstalaciones, de la accesibilidad, deiluminacin natural y la ventilacin

interior, de las dimensiones de losespacios interiores entre otras. Estasacciones se pueden realizar tanto en elinterior de los edificios como en las

zonas comunes de los edificios.


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Rehabilitacin integral: Cuando larehabilitacin afecta la mayora todos lossiguientes componentes de un edificio:

Estructura,

Cubiertas,

Cerramientos,

Exteriores,

Instalaciones,

Acabados de albailera y pavimentos,

Carpintera etc.


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Ya hemos visto la importancia que tiene, en elhecho constructivo, el mantenimiento y larehabilitacin. Es fundamental tener en cuentaque si un edificio no se mantiene llegar un

momento que ser necesario realizar en ldeterminados trabajos de rehabilitacin.

Dentro de los trabajos de mantenimientotenemos:

a) En el exterior:Arreglo de fachadas: revocos, repellos, etc.;

Reparacin de los materiales de las cubiertas;

Sustitucin de canalones y bajantes exteriores;

Consolidacin de cornisas, parapetos, etc.


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Dentro de los trabajos de mantenimientotenemos:a) En el interior:

Limpieza y reparacin de bajantes y cajas deregistro;

Reparacin o sustitucin de pavimentos ypisos;

Puesta al da de instalaciones: elctrica, gas,telefnica;

Saneado y pintura de superficies verticales yhorizontales;

Sustitucin de aparatos sanitarios.

En cuanto a los trabajos de rehabilitacin

tenemos:a) Obras de consolidacin: Refuerzos de cimentaciones; Sustitucin de elementos estructurales en mal

estado: pilares, forjados, etc.; La estructura de la cubierta;

Desprendimientos de fachadas.


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En cuanto a los trabajos derehabilitacin tenemos:

b) Obras de acondicionamiento:

Modernizacin de instalaciones;

Redistribucin de los espaciospara mejorar las condiciones dehabitabilidad;

Nuevos pavimentos y pisos.

c) Obras de modificacin:

Cambios de huecos de fachada;Sustitucin de materiales de

cierre: carpinteras, persianas,etc.;

Instalacin de nuevas

ventilaciones.

Remodelacin de casashistricas del Centro deGranada para instalar Hotel

con todas las facilidadescontemporneas,manteniendo suscaractersticas coloniales.


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El concepto de recuperacin de edificiosengloba una gran variedad de trminos que espreciso diferenciar:

Recuperar: conjunto de operaciones tendentes a

recobrar el edificio, aprovechndolo para un usodeterminado.

Rehabilitar: habilitar de nuevo el edificio,hacindolo apto para su uso primitivo.

Reutilizar: volver a emplear un edificio tras su

recuperacin. Reestructurar:accin de dar una nueva estructura al

edificio, ya sea implantando nuevos elementosestructurales o ampliando los existentes conaumento de plantas.


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El concepto de recuperacin deedificiosengloba una gran variedad de

trminos que es preciso diferenciar: Conservar: realizar obras de

mantenimiento necesarias para elcorrecto funcionamiento de un edificio.

Consolidar: asegurar, fortalecer, reforzar,

dar firmeza y solidez a una edificacin,volviendo incluso a juntar lo roto.

Restaurar: conjunto de operacionesllevadas a cabo para recuperar la imagenoriginal del edificio.

Restituir: conjunto de operaciones

llevadas a cabo para volver a conseguir elespacio arquitectnico primitivo deledificio.

Reformar: conjunto de operacionestendentes a dar una nueva forma a unaedificacin o a un espacio arquitectnico.


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En el lxico empleado en la rehabilitacin es habitualutilizar palabras propias de la medicina: anatoma,fisiologa, alteracin traumtica, patologa,reconocimiento, diagnstico, intervencin,

tratamiento, prtesis, ortopedia, trasplante, etc.El mantenimiento consiste en una serie de revisiones

y operaciones, que se realizan en los elementosconstructivos que componen un edificio y en lasinstalaciones que le dan servicio, con el fin de

conservarlo en las mejores condiciones posibles.

Si no se realiza un mantenimiento peridico, se correel riesgo de tener que llevar a cabo unarehabilitacin parcial o total del edificio, con un

incremento considerable en el coste de la operacin

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