THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN

ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ

LỜI NÓI ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố

dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất

đai đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người

và các sinh vật khác trên trái đất. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của

đời sống kinh tế xã hội với vai trò là nguồn tài nguyên, nguồn lực, là một

đầu vào không thể thiếu. Vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên này một

cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển

kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Luật đất đai năm 2003 của Việt Nam đã

quy định tại Điều1: “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý”. Đất đai không còn thuộc sở hữu Nhà nước (theo Luật

đất đai 1988t) mà thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện, vì

thế vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm với những chính

sách cải cách về đất đai sao cho sử dụng đất một cách hiệu quả nhất, đem lại

lợi ích cho Nhà nước cũng như lợi ích dân cư… Bước vào thời kì công

nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh

mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước, để đáp ứng nhu cầu đó cần một

lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu kinh tế,

khu vui chơi giải trí… Do đó khối lượng công việc giải phóng mặt bằng

( GPMB) trong giai đoạn hiện nay là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố như

Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng…công tác GPMB là

nhiệm vụ hết sức khó khăn, phức tạp, thường xuyên và lâu dài và GPMB

cũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất

đai. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan

nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất lâu

dài. Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất và khi cần Nhà

1

nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc gia. Khi đó người sử dụng đất phải

tuân thủ. Tuy nhiên công tác GPMB trên thực tế diễn ra khá phức tạp do

người dân chưa ý thức được công tác GPMB. Mặt khác, công tác quy hoạch,

kế hoạch và công tác GPMB nhiều khi diễn ra chưa công khai, phổ biến chi

tiết tới người bị thu hồi đất. Và một khó khăn nữa là công tác đền bù GPMB

trong quá trình thực hiện gây nhiều bức xúc trong dân chúng.

Là một sinh viên chuyên ngành Địa chính em cũng rất quan tâm vấn đề

này nên đã chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị. Với việc

nghiên cứu đề tài này, em muốn hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác

GPMB, nghiên cứu thực trạng công tác GPMB và bồi thường thiệt hại

GPMB trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam và đưa ra một số giải pháp

nhằm thực hiện tốt công tác GPMB trên thực tế. Nội dung của đề tài gồm 3

phần:

Chương I: Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng. Chương II. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị. ChươngIII.Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị. Khi nghiên cứu đề tài này em đã sử dụng những phương pháp sau:

phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp thống kê…

Những phương pháp này đã giúp em phân tích, đánh giá tình hình thực tế

công tác GPMB để hoàn thành đề tài nghiên cứu của mình.

2

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.

I. SỰ CẦN THIẾT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB).

1.Khái niệm giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Trong những năm gần đây, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và

quá trình mở rộng, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ thì càng có

nhiều yêu cầu bức thiết đặt ra. Một trong những yêu cầu đó là công tác

GPMB để mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu du lịch, dịch vụ, khu dân cư, mạng lưới giao thông, trường

học, bệnh viện, các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh,

quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân… Để triển khai các dự án đó

nhất thiết phải có mặt bằng.

Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng các

công trình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử dụng

mà có thể từ các nguồn khác nhau. Phần lớn các dự án có sử dụng đất trong

xây dựng thường tập trung ở những nơi dân cư đông đúc do đó phải lấy đất

của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã và đang sử dụng đất.

Như ta đã biết, Nhà nước có quyền giao đất (trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtt) và cho thuê

đất (Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu

cầu sử dụng đấtN), cho phép chuyển đổi mụcđích sử dụng đất nhưng lại có

quyền thu hồi đất - được quy định tại Mục 3, Mục 4 của Luật đất đai năm

2003. Chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất của người dân đang sử

dụng và Nhà nước cũng có quyền giao, cho thuê mặt bằng đó cho các chủ dự

án để tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dựng của mình. Từ đây lại phát

sinh quan hệ bồi thường thiệt hại, đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.

Và để công tác GPMB được thuận lợi thì Nhà nước cần ra những quyết định,

ban hành những chính sách bồi thường thiệt hại phù hợp khi Nhà nước thu

3

hồi đất, đền bù GPMB. Vậy phải hiểu GPMB như thế nào cho đúng? Từ

thực tiễn công tác GPMB ở nước ta có thể đưa ra khái niệm GPMB như sau:

GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

sử dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án. Sau đó chủ dự án sẽ di dời các

đối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu…

trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn

định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời – người bị thu hồi đất.

Gắn với công tác GPMB là công tác bồi thường thiệt hại GPMB. Bồi

thường thiệt hại GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về

đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa,

vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổn

định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai có đất bị

thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất đó để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc

phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng, phát triển kinh tế.

Khi thu hồi đất, Nhà nước áp dụng hai hình thức bồi thường: bồi thường

thiệt hại bằng đất hoặc bằng tiền, có thể kèm theo hỗ trợ, giúp đỡ. Bồi

thường thiệt hại bằng tiền được xác định trên cơ sở định giá đất, tài sản trên

đất theo giá thị trường của mục đích sử dụng hiện tại của mảnh đất bị thu

hồi. Có những quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà nước thông qua các văn

bản luật và dưới luật. Bồi thường thiệt hại bằng đất là việc dùng đất đai có

cùng mục đích sử dụng hoặc không cùng mục đích sử dụng với giá trị tương

đương mảnh đất bị thu hồi giao cho người trong diện được đền bù để họ ổn

định cuộc sống của mình. Dù áp dụng hình thức nào thì Nhà nước cũng đảm

bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, giúp họ có cuộc sống ổn định ngay sau

khi bị thu hồi đất (trong một số trường hợp người bị thu hồi đất còn được hỗ

trợ di chuyểnt, hỗ trợ về nhà ở, đào tạo nghề…). Bồi thường GPMB là công

việc hết sức cần thiết do đó cần có sự chỉ đạo kịp thời của Chính phủ và sự

phối hợp của các sở, ban, ngành có liên quan để tạo tiền đề giúp cho công

việc này tiến hành thuận lợi, giao mặt bằng kịp thời cho các chủ dự án và

đảm bảo lợi ích của các bên có liên quan.

4

2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng. Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi những

vùng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thuỷ

lợi, cấp thoát nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui

chơi giải trí, thể dục thể thao; các cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở rộng đô thị, sắp xếp lại hệ thống dân

cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Nhìn vào sự phát triển kinh tế xã

hội của các nước trên thế giới ta thấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất nhỏ

trong tổng thu nhập quốc dân, trong khi đó công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ

trọng lớn hơn nhiều (các nước phát triển có tỷ trọng nông nghiệp chỉ chiếm

2c%-3% tổng thu nhập quốc dân còn công nghiệp chiếm 25%-30%, dịch vụ

gần 70% trong tổng thu nhập quốc dân). Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc

biệt ở các nước phát triển (những nước này dân số đô thị chiếm khoảng 70n

% dân số cả nước, Singapo phát triển đô thị 100%...). Như vậy xu hướng đô

thị hoá diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch

các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia.

2.1. Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới.

Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên

nhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Trong việc gia tăng dân số cơ

học thì việc gia tăng dân số đô thị là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn ra

thành thị (luồng di dân đặc trưng ở Việt Naml). Ngoài ra có sự chia tách hộ

từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và cuộc sống của con người ngày càng

nâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần có nhà ở rộng rãi, tiện nghi hơn là điều

tất yếu. Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như

nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải trí, bệnh viện,

công viên, trường học... Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹ

đất để xây dựng các công trình đó. Hệ thống giao thông cũng cần được đầu

tư mở rộng và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hoá…

Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hoá,

xã hội, môi trường… tăng, không phải khi nào cũng có mặt bằng để xây

dựng, không phải khi nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây

5

dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là

đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì việc xây dựng các công trình

trong khu dân cư là điều không thể tránh khỏi. Mặt bằng là một yếu tố hết

sức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây dựng. Có mặt bằng thì mới có

thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình được. Công tác GPMB đã

trở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây

dựng.

Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất,

bồi thường GPMB để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ

tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ… Trong

thời gian tới, cả nước đặc biệt các đô thị lớn (thủ đô Hà Nộit, thành phố Hồ

Chí Minh, Đà Nẵng…) có tốc độ đô thị hoá cao, quy mô đô thị lớn thực hiện

các dự án mở rộng không gian, cải tạo nút giao thông, xây dựng các tuyến

đường, xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà… Công tác GPMB thực

hiện tốt sẽ góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực

quản lý đô thị trong tình hình mới. Tuy nhiên công tác này vẫn còn nhiều

vướng mắc do các khu đất đã được giải toả gần hết nhưng có một số hộ gia

đình bị thu hồi đất trong diện giải toả chưa chịu di dời, tháo dỡ nên cản trở

việc thi công thực hiện dự án đầu tư xây dựng.

2.2. Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực

hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước

nhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất

đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này,

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng và

hiện trạng sử dụng đất đến từng loại đất và đảm bảo cho việc giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đến từng cá nhân, tổ chức, hộ

gia đình được thực hiện đúng pháp lý và đảm bảo công bằng xã hội. Đồng

thời đưa ra các chính sách về đất đai, hướng dẫn các cá nhân, tổ chức, hộ gia

đình sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Nhà nước thực hiện quy

hoạch và kế hoạch sử dụng đất với mục đích gì? Quy hoạch sử dụng đất là

6

việc bố trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể

phù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương. Kế hoạch sử

dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quy

hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp

lý là việc chuyển đổi những mảnh đất, những khu đất sử dụng kém hiệu quả

sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao hơn; đồng thời có sự tập

trung đất đai để không những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả hiệu quả về

môi trường, xã hội. Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc

chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất có

mục đích sử dụng trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Hay đất

đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhà ở, buôn bán sản xuất nhỏ lẻ

sang xây dựng khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Hay quy hoạch

sử dụng đất cho mục đích sản xuất công nghiệp hoá chất tại những vùng xa

dân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô nhiễm môi trường sống, nguồn

nước sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất. ở nước ta, một số diện tích đất

nông nghiệp tại trung tâm thành phố, trong khu đô thị hoá hay gần các trục

đường giao thông lớn đang dần bị thu hẹp. Thay vào đó là các khu công

nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để mở rộng các nút đường giao

thông… Đây là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả,

chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp với hiệu

quả kinh tế cao hơn gấp nhiều lần và góp phần cho đô thị hoá, phát triển đô

thị.

Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai

là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt

của con người và là thành phần quan trọng của môi trường sống đối với tất

cả các sinh vật trên trái đất. Việc phát triển đất đai như ngày nay đã phải trải

qua một thời kì tương đối dài trong lịch sử phát triển của nó. Thực tế các

khu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát

triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng đất

đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu

7

sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai. Có

sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồn lực này sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng

các nguồn lực khác trong vùng.

Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu

quả, là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất tổng thể cũng như chi tiết. Một cách gián tiếp, công tác GPMB đã

điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia

đình.

II. THẨM QUYỀN CỦA CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BÀN.

1. Bản chất của giải phóng mặt bằng. Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi

đất GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia

đình. Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khu

vực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đối

tượng GPMB rất đa dạng và phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu trung tâm

đông dân cư, khu đô thị, khu thuận lợi cho công ăn việc làm là rất khó khăn.

Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia đình có ảnh hưởng rất nhiều tới đời

sống, thu nhập cũng như phong tục tập quán của họ (nơi ở mới xa trung tâm

hơnn, không thuận tiện giao thông, cơ sở hạ tầng thấp kém hơn, đặc biệt là

cơ hội việc làm của họ bị ảnh hưởng). Ngoài ra giá đền bù thiệt hại giữa các

dự án, giữa các mảnh đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác nhau là

khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại.

Trong các dự án có sử dụng đất cần thực hiện việc GPMB thì các dự án

đầu tư cho cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị hoặc có sự kết hợp giữa mục đích

chính của dự án với việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm cho giá đất đai ở các

khu vực xung quanh tăng lên khá cao. Ngẫu nhiên mang lại lợi nhuận cho tổ

chức, cá nhân, hộ gia đình trước kia có đất ở sâu trong phố nay trở thành đất

mặt đường và được hưởng lợi. Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rất

khó, là vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra giải pháp

thích hợp. Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ không bị thu

8

hồi hết đất mà vẫn còn một phần nhỏ diện tích đất phía trong. Sau khi

GPMB, phần diện tích đất này được hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng

ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh. Tuy nhiên những kiến trúc này không

đủ tiêu chuẩn, ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị.

Công tác GPMB gắn liền với bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu

hồi. Người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giá

trị tương đương giá trị thị trường của mảnh đất và tài sản trên đất, có thể

kèm theo các chính sách hỗ trợ. Nguồn vốn cho công tác bồi thường thiệt hại

là không nhỏ trong khi giá đất đai, bất động sản trên thị trường ngày càng

tăng cao và diện tích thu hồi là khá lớn tới vài ha. Như vậy công tác GPMB

diễn ra khá phức tạp do tính đa dạng của đối tượng GPMB, công tác đòi hỏi

một lượng vốn lớn và có những ngoại ứng phát sinh cần được Nhà nước

quản lý chặt chẽ. Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp tích cực

thúc đẩy công tác GPMB trên phạm vi quốc gia và trên từng địa bàn cụ thể

đặc biệt ở các đô thị lớn.

2. Những căn cứ pháp lý cho công tác giải phóng mặt bằng. Chính sách pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi qua các thời kì để

phù hợp với quá trình phát triển đất nước theo hướng có lợi cho người sử

dụng đất. Các văn bản luật, dưới luật của những năm đầu thống nhất đất

nước như Nghị định số 201/1980/NĐ - CP ngày 1 tháng 7 năm 1980 của

Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản

lý ruộng đất trong cả nước. Nghị định số 201 quy định người bị thu hồi đất

chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần có đất sử dụng thì được

cấp đất khác. Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng

12 năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên việc bồi

thường cho người sử dụng đất vẫn áp dụng theo Nghị định số 201.

Từ năm 1983, Tổng cục quản lý ruộng đất đã nghiên cứu mô hình quy

hoạch sử dụng đất ở cả cấp huyện và cấp xã. Năm 1998, Luật đất đai đầu

tiên ra đời và có hiệu lực thi hành quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất (Điều 9§: quy hoạch trong quản lý nhà nước về đất đai; Điều 11: kế

hoạch sử dụng đất đai). Luật đất đai 1988 đã quy định người sử dụng đất bị

9

thu hồi đất phục vụ nhu cầu của Nhà nước và xã hội được bồi thường thiệt

hại (về các khoản đầu tưv, cải tạo tài sản trên đất) và được giao đất khác.

Hiến pháp năm 1992 ra đời. Trên cơ sở Hiến pháp, tháng 7 năm 1993

Luật đất đai lần thứ hai ra đời để thay thế cho Luật đất đai 1988. Từ khi có

Luật đất đai 1993, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới quan trọng phù

hợp và thiết thực hơn với tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước.

Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý. Quyền của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn như được

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Với đất bị

thu hồi thì được bồi thường thiệt hại cho cả mảnh đất đó và tài sản trên đất

dựa trên khung giá đất do Nhà nước quy định.

Để bổ sung cho Luật đất đai năm 1993 và quy định chi tiết trong các hoạt

động liên quan đến quy định bồi thường thiệt hại là các Nghị định, Thông tư

đi kèm. Nghị định số 90/1994/NĐ - CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định

về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 87/1994/NĐ -

CP quy định về khung giá các loại đất. Nghị định số 22/1998/NĐ - CP thay

thế Nghị định số 90/1994/NĐ - CP, Nghị định số 22 đã quy định hệ số k

cùng giá đất bồi thường cho phù hợp với thực tế.

Tuy nhiên Luật đất đai 1993 vẫn còn nhiều hạn chế. Việc thực hiện theo

luật này và các Nghị định, Thông tư ban hành kèm theo còn gặp rất nhiều

khó khăn và chưa chi tiết để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện. Trước

tình hình đó, Luật đất đai 2003 đã ra đời ngày 26 tháng 11 năm 2003 kèm

theo các văn bản hướng dẫn chi tiết việc thực hiện luật đất đai. Nghị định số

182/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (trong đó có vi phạm liên quan đến

thu hồi đấtt, GPMB: cố ý gây cản trở cho việc thu hồi đất, chậm bồi thường

thiệt hại…). Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004

của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Nghị định số 197/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường thiệt

hại, hỗ trợ tái định cư thay thế Nghị định số 22. Luật đất đai 2003 đã kế thừa

những quy định của Luật đất đai năm 1993, trong đó quy định đất đai thuộc

10

sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện quản lý và tiếp tục quy định

việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng, phát triển kinh tế tại Điều 39 của Luật. Nhà nước thực hiện việc

thu hồi đất để thực hiện vào các mục đích trên phải theo quy định của Chính

phủ.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu hồi đất của

người sử dụng đất hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtc, hoặc

đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh được

mảnh đất đó hợp pháp và không có tranh chấp) thì người đó đựơc bồi

thường. Trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,

11, 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 43. Việc thu hồi đất xuất

phát từ mục đích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai – sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng, phát triển kinh tế, vì thế các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức

phải thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước.

3. Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong công tác GPMB. Nghị định số 197/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính

phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, quy định cụ

thể như sau:

3.1. Thẩm quyền thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

+ Chính phủ tổ chức chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

trong cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của

cả nước (tỉnh và thành phố trực thuộc trung ươngt).

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã,

thành phố trực thuộc tỉnh tổ chức việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp.

+ UBND xã, phường, thị trấn tổ chức chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của địa phương; chống lại, ngăn chặn hành vi sử dụng

đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

11

+ Bộ quốc phòng, Bộ công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng - an ninh trình Chính phủ xét

duyệt.

3.2. Thẩm quyền thực hiện công tác GPMB.

+ UBND các cấp phối hợp với các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ

chức đoàn thể vận động người bị thu hồi đất tự giác thực hiện quyết định thu

hồi đất, GPMB. Trường hợp đã thực hiện đúng các quy định về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, người bị thu hồi đất cố tình không thực hiện quyết định

thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế và tổ

chức thực hịên cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh phân cấp

hoặc uỷ quyền cho UBND cấp huyện ra quyết định cưỡng chế và thực hiện

cưỡng chế.

+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh giao việc

thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho:

. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành

phố trực thuộc tỉnh.

Các thành viên trực thuộc hội đồng cấp huyện bao gồm: Lãnh đạo UBND

cấp huyện làm chủ tịch hội đồng; các thành viên có: đại diện của cơ quan tài

chính, chủ đầu tư, đại diện cơ quan tài nguyên & môi trường, đại diện

UBND cấp xã có đất bị thu hồi, đại diện của hộ gia đình bị thu hồi đất từ

một đến hai người.

Tuỳ tình hình từng địa phương mà hội đồng có thể có thêm các thành

viên khác.

. Tổ chức phát triển quỹ đất.

3.3. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại.

+ Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư thì được khiếu nại theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm giải quyết

khiếu nại, thời hiệu giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều

138 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 162, 163, 164 NGhị định số

12

181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành

Luật đất đai.

+ Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp

hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định.

Như vậy thẩm quyền thực hiện công tác GPMB có sự tham gia của

UBND các cấp (cấp tỉnhc, cấp huyện, cấp xã), các sở, ban, ngành (sởs, ban,

ngành cấp tỉnh: Sở tài chính, Sở xây dựng, quy hoạch & kiến trúc, Sở tài

nguyên & môi trường), trách nhiệm của các bộ (Bộ tài chínhB, Bộ kế hoạch

& đầu tư, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên & môi trường), chủ đầu tư. Ngoài ra

còn có đại diện của những hộ bị thu hồi đất. Việc tham gia đầy đủ của các

bên trong công tác GPMB đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư

cũng như lợi ích của người bị thu hồi đất, của cộng đồng và xã hội.

III. CÁC QUY ĐỊNH ĐỀN BÙ SAU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính

phủ quy định việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

như sau:

1. Bồi thường thiệt hại đất. - Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi

thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời

điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới

hoặc bằng nhà có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực

hiện thanh toán bằng tiền.

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì

phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi

thường, hỗ trợ để hoàn trả Ngân sách nhà nước.

- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời

điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của

13

Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử

dụng.

2. Bồi thường thiệt hại tài sản. - Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt

hại thì được bồi thường.

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó

thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được

bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường.

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 07 tháng

7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã

được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xét duyệt thì không

được bồi thường.

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển

được thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và

thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp

tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.

3. Chính sách hỗ trợ.3.1.Hỗ trợ di chuyển.

Hộ gia đình, tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện được bồi

thường thiệt hại thì khi di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở được hỗ trợ cho chi

phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp

tỉnh quy định.

Người bị thu hồi đất ở không còn chỗ ở khác trong thời gian tạo lập chỗ ở

mới được bố trí nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà; mức hỗ trợ cụ thể do

UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương.

3.2. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống.

14

Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có

đăng kí kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh được hỗ trợ ổn đinh

sản xuất.

Mức hỗ trợ cụ thể cho các trường hợp trên do UBND cấp tỉnh quy định

cho phù hợp với thực tế ở địa phương.

3.3. Hỗ trợ chuyển đổi nhề nghiệp và tạo việc làm.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ chuyển đổi nghề

nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể

được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa

phương.

Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng

hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.

3.4. Hỗ trợ cho người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước.

Khi bị thu hồi nhà sẽ được Nhà nước hỗ trợ di chuyển, ngoài ra có thể hỗ

trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân.

3.5. Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Khi thu hồi đất này sẽ được hỗ trợ, mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức

bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được

nộp vào Ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm

của xã, phường, thị trấn.

3.6. Hỗ trợ khác.

Căn cứ vào tình hình địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định

biện pháp hỗ trợ khác để ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi

đất.

15

CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC ĐÔ THỊ.

I.TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ.

1. Những kết quả đạt được trong thời gian qua trong công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị. Dưới sự chỉ đạo sát sao của Đảng uỷ, HĐND, UBND các cấp, cùng sự

phối hợp của các sở, ban, ngành trong thời gian qua phần lớn các dự án có

sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành xong công tác GPMB và bàn giao mặt

bằng cho các chủ dự án tiến hành thi công, xây lắp công ttrình. Nhờ công tác

GPMB được đẩy nhanh, cả nước đã hoàn thành xong hàng chục khu công

nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất. Các tuyến đường giao thông được

cải tạo, mở rộng và xây mới phục vụ cho nhu cầu giao thông, thương mại.

Tại thành phố Hà Nội đã thực hiện xong dự án xây dựng con đường Láng -

Hoà Lạc dẫn đến khu Liên hiệp Thể thao Quốc gia đã được sử dụng trong

nhiều năm qua, mới đây đã hoàn thành xong dự án mở rộng nút giao thông

đô thị Ngã tư Sở, Ô Chợ Dừa - Kim Liên… Công tác GPMB được thực hiện

tốt tạo điều kiện cho nhiều dự án lớn phát triển, góp phần chuyển dịch cơ

cấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ - thương mại - nông nghiệp.

Xây dựng các khu công nghiệp tập trung, di chuyển các cơ sở sản xuất công

nghiệp ô nhiễm ra khỏi nội thành và khu dân cư, giải quyết việc làm cho

phần lớn lao động. Cơ cấu đô thị phát triển theo hướng đồng bộ, hiện đại với

nhiều nút giao thông quan trọng.

Công tác tuyên truyền phổ biến tới người dân đã được thực hiện tích cực.

Một số địa bàn cấp cơ sở đã có sự tham gia tuyên truyền của các tổ chức

chính trị, các đoàn thể xã hội như: Mặt trận tổ quốc cấp xã, phường, thị trấn;

hội cựu chiến binh, hội phụ nữ xã… đã góp phần không nhỏ trong công tác

GPMB. Ghi nhận sự hy sinh, tự giác, tự nguyện, những đóng góp to lớn của

người dân, đội ngũ cán bộ trực tiếp làm công tác GPMB đặc biệt cán bộ cơ

sở.

16

Các chủ dự án và chính quyền các cấp đã coi trọng công tác công bố công

khai chi tiết tới các hộ gia đình trong diện bị thu hồi đất trên các phương tiện

thông tin đại chúng ở địa phương.

Chính sách đền bù đã thông thoáng và mềm dẻo hơn, đã có khung giá đền

bù cụ thể của Nhà nước và ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy

định chi tiết việc bồi thường hợp lý và giá đền bù đối với đất, tài sản trên đất

đã sát với giá thị trường hơn nhưnng cần được điều chỉnh một số bất cập.

Chủ động quỹ nhà, quỹ đất, bằng nhiều nguồn lực tạo quỹ nhà ở tái định cư

qua việc đặt hàng mua nhà của các dự án kinh doanh nhà ở, đầu tư ngân sách

vào các dự án xây dựng nhà chung cư cung cấp cho người dân ổn định chỗ ở

khi bị thu hồi đất.

Chính quyền các cấp đã chú trọng điều chỉnh, bổ sung các chính sách cho

phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tham gia dự án.

Công tác giải quyết các đơn từ khiếu nại tố cáo đã giải quyết một phần

nhưng cần nhanh chóng và dứt điểm hơn.

Hàng năm và trước mỗi dự án đều có chương trình huấn luyện, đào tạo,

nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán bộ trực tiếp tham gia công tác

GPMB. Các sai pham của cán bộ được xử lý nghiêm minh trước pháp luật

(một số chủ dự án về xây dựng nhà tái định cư không đủ tiêu chuẩn chất

lượng đã bị xử lým, cán bộ tham ô, tham nhũng Ngân sách nhà nước trong

công tác đền bù GPMB phải đứng trước vành móng ngựa…).

Như vậy mặc dù Đảng và Nhà nước ta phải tập trung cho nhiều công tác

khác nhau (chuẩn bị cho hội nghị APECc, cho bước đầu tham gia vào tổ

chức thương mại thế giới WTO….) nhưng vẫn đẩy mạnh công tác GPMB và

thu được những thành tựu đáng kể. Tuy nhiên công tác GPMB vẫn còn

nhiều khó khăn phức tạp, và là nhiệm vụ lâu dài cần có định hướng cụ thể

trong những năm tới.

2. Những tồn tại cần khắc phục. Công tác GPMB trong những năm qua đã đạt được nhiều kết quả đáng

ghi nhận nhưng cũng còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc.

17

Khi thực hiện công tác điều tra kê khai diện tích đất, tài sản trên đất chưa

chính xác, việc xác định chủ sở hữu chưa chặt chẽ, một số trường hợp trên

địa bàn còn xác định sai chủ sở hữu.

Các văn bản, chính sách khi ban hành chưa chặt chẽ còn nhiều kẽ hở, từ

ngữ khó hiểu, khó áp dụng ngay mà còn phải điều chỉnh nhiều. Sự điều

chỉnh trong giá đền bù quá lớn hoặc chưa thực sự hợp lý với quy định của

pháp luật hoặc không phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Chính

sách hỗ trợ công trình, vật kến trúc thấp không đáp ứng được giá trị của các

hộ trước đó đã bỏ tiền ra xây dựng.

Công tác tuyên truyền chưa đem lại hiệu quả cao. Một số công dân không

nhận giấy mời hoặc không tới dự họp, gây khó khăn cho công tác kê khai

diện tích đất và tài sản trên đất.

Công tác công khai công bố dự án đầu tư chưa thực hiện tốt, mới thực

hiện cho có mà không chú ý tới vai trò của quần chúng nhân dân - những

người bị thu hồi đất.

Công tác quản lý đất đai còn lỏng lẻo, chưa xử lý nghiêm minh những

hành vi vi phạm trong sử dụng đất, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn chậm trễ.

Chính sách đền bù: mức bồi thường, hình thức bồi thường còn nhiều bất

cập.

Một số cán bộ còn cửa quyền trong công tác quản lý đất đai, công tác

GPMB, còn xuất hiện các hiện tượng mắc ngoặc, tham ô, tham nhũng…

Tại Thành phố Hà Nội công tác GPMB phục vụ dự án đường Kim Liên -

Ô Chợ Dừa đã phải cưỡng chế đợt hai. Đợt hai đã có 12 hộ dân trong 13 hộ

đã chấp thuận phương án đền bù và tự nguyện di dời; các hộ chưa chịu nhận

tiền bồi thường do thắc mắc về mức hỗ trợ một phần diện tích. Như vậy đơn

cử từ công tác GPMB ở nút giao thông Kim Liên - Ô Chợ Dừa đã gặp khá

nhiều khăn phải dùng đến biện pháp cưỡng chế. Biện pháp cưỡng chế người

dân di dời, tháo dỡ công trình, vật kiến trúc giao lại mặt bằng là điều không

thể tránh khỏi.Tuy nhiên trong dự án này đã phải hai lần cưỡng chế các hộ di

dời giao lại mặt bằng vẫn còn một hộ chưa chịu chấp hành lại là một điều

18

đáng bàn cần được các cấp, các ngành xem xét lại cách quản lý và thực hiện

công tác trong dự án này (Theo báo Tinh tế & đô thị ra ngày 18-9-2006).

Tại thị xã Bạc Liêu còn xôn xao trong dư luận về vấn đề đền bù theo

kiểu… “ sống chết mặc bay”. Đó là dự án xây dựng và kinh doanh thuộc

khu dân cư phường 2 - thị xã Bạc Liêu với tổng diện tích đất bị thu hồi là 54

ha đất, ảnh hưởng tới 156 hộ dân do công ty Đầu tư kinh doanh 577 thuộc

tổng công ty Công trình giao thông 5 - Bộ giao thông vận tải làm chủ đầu tư.

Mức bồi thường được thống nhất tuỳ theo loại đất và khung giá khác nhau

(Mức bồi thường được thống nhất giữa chủ đầu tư và Chủ tịch UBND thị

xãM): đất phi nông nghiệp mức đền bù là 73.000 đồng /m2, đất nông nghiệp:

44.000 đồng /m2, đất ở: 150.000 đồng /m2. Nhưng khi áp dụng người dân chỉ

nhận chung một đơn giá: 18.000 đồng /m2 cho tất cả các loại đất, riêng đất

nông nghiệp được nhà đầu tư “ hỗ trợ thêm” 3.000 đồng /m2 gọi là “ cho

thêm” công khai phá, cải tạo… Riêng đất giải quyết cho vấn đề tái định cư

sau quy hoạch được nêu rõ trong phương án bồi thường: với hộ đơn lẻ được

đổi một nền nhà theo quy đinh phân lô tại nơi tái định cư. Trường hợp hộ

nhiều thế hệ được đổi hai nền nhà theo quy hoạch và có thể được xét theo

giá không kinh doanh với hộ nghèo… Nhưng các quy định chính sách đã

không được nhà đầu tư thực hiện đúng mà áp dụng bán nền nhà tái định cư

(với giá bằng nhauv). Ví dụ: nếu hộ có diện tích trên 1000m2 thì được mua

lại nền nhà tái định cư với giá “ ưu đãi” 12 triệu đồng /m2, còn hộ có diện

tích dưới 1000m2 thì giá mua sẽ là 13 triệu đồng /m2 kể cả hộ nghèo hay gia

đình chính sách. Với giá đắt đỏ thế này khiến cho nhiều hộ rơi vào cảnh mất

đất, mất nhà vì phần lớn là hộ nghèo.

Chính quyền thị xã cũng không bảo vệ người dân lại lấy lý do để kịp giao

đất cho nhà đầu tư đã “ khuyến khích” các hộ dân nhận tiền bồi thường và

sớm ra khỏi vùng quy hoạch. Nhiều tháng nay hàng trăm hộ có đất bị thu hồi

đã gửi đơn yêu cầu các cơ quan chức năng tỉnh giải quyết nhưng vẫn chưa

được giải quyết… ( Theo tin tức cuối tuần số 44 từ ngày 2/11- 8/11).

Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn do

tính chất phức tạp của nó. Có nhiều đơn thư khiếu nại được gửi lên các cấp

19

chính quyền. Cũng theo thời báo tin tức cuối tuần số 43 ra ngày 1-11-2006

đưa tin hộ ông Lê Trung Hoàn trú tại 01/86 Phan Chu Trinh, phường Đông

Thọ, thành phố Thanh Hoá có đơn thư khiếu nại chính quyền Thanh Hoá

thực hiện cưỡng chế thu hối diện tích đất ở của gia đình ông không tuân thủ

theo quy định của pháp luật. Thẩm quyền thu hồi đất của gia đình ông thuộc

UBND Thành phố nhưng đến nay không hề nhận được quyết định nào về

thu hồi đất. Diện tích đất đó lại không thuộc phạm vi xây dựng quảng trường

Lam Sơn. Mục đích thu hồi đất là bán để tạo kinh phí đền bù GPMB dự án

xây dựng quảng trưòng Lam Sơn không đúng quy định của Luật đất đai về

các trường hợp thu hồi đất. Trong khi gia đình ông đã sinh sống ổn định, có

quyền sử dụng hợp pháp nhà, đất mà không bố trí tái định cư.

Như vậy còn rất nhiều tồn tại, khó khăn trong công tác GPMB cần được

các cấp chính quyền quan tâm, đặc biệt là công tác đền bù GPMB để giảm

sự khiếu nại tố cáo xuất phát từ người bị thu hồi đất.

3.Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng. Công tác GPMB trên nhiều địa bàn còn gặp khó khăn do người bị thu hồi

đất chưa chịu di dời và tháo dỡ công trình để giao mặt bằng cho chủ đầu tư

hoặc gửi đơn khiếu nại tố cáo tới cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền.

Nguyên nhân chủ yếu của những vấn đề trên được xem xét trên nhiều khía

cạnh.

Khi thực hiện công tác kê khai phục vụ cho GPMB đã xuất hiện nguồn

gốc đất của một số hộ đang sử dụng là không hợp pháp, không rõ nguồn

gốc. Qua thời gian sử dụng lâu dài và cơi nới thêm và họ nhầm tưởng mảnh

đất đang sử dụng hợp pháp, thực tế họ không có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất hoặc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp do đó khi bị thu

hồi đất GPMB mà không được bồi thường thiệt hại về đất thì cho rằng chính

quyền đã làm sai. Một số mảnh đất khi bị thu hồi bồi thường xảy ra tranh

chấp về ranh giới, diện tích và một số tài sản trên đất giữa các hộ giáp ranh.

Một số hộ có diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong hồ sơ địa chính nhưng

khi bồi thường lại yêu cầu các cấp chính quyền phải bồi thường theo đúng

20

diện tích thực tế; trong quá trình sử dụng các hộ gia đình đã cơi nới thêm

nhưng không bị chính quyền cấp xã xử lý triệt để mà chỉ bị xử phạt hành

chính. Một số hộ có công trình, vật kiến trúc, nhà ở mua qua nhiều chủ hoặc

không trực tiếp sử dụng mà cho thuê lâu dài dẫn đến khi xác định chủ không

chính xác. Đây chính là hậu quả của việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ trong

thời gian trước đây.

Một nguyên nhân khác nữa là do công tác tuyên truyền chưa thực sự có

hiệu quả. Có hộ nhất quyết không chịu giao mặt bằng cho chủ dự án là chủ

các doanh nghiệp, họ chỉ sẵn sàng trả lại đất khi mảnh đất của họ thu hồi để

xây dựng các công trình quốc gia. Một số hộ cho rằng các doanh nghiệp tư

nhân phải bồi thường với mức giá cao hơn so với doanh ngiệp nhà nước.

Trong khi đó quy định của Nhà nước là 5 thành phần kinh tế đều được

hưởng chính sách đầu tư và phát triển như nhau. Dẫn đến tình trạng khiếu

kiện kéo dài từ năm này qua năm khác.

Một số dự án lại không được công bố công khai hoặc công bố chưa rộng

rãi đến người có đất thuộc diện bị thu hồi GPMB. Một số chủ dự án cho rằng

dự án đang thực hiện có quy mô nhỏ nên không cần công bố công khai chi

tiết nên khi thực hiện việc thu hồi, giải toả gặp sự phản kháng từ quần

chúng nhân dân do chưa công bố, công khai, giải thích rõ ràng về các văn

bản, chính sách có liên quan đến GPMB cho từng hộ.

Bất cập trong chính sách đền bù là nguyên nhân chính của việc khiếu nại,

chậm trễ trong giao đất trả mặt bằng cho chủ dự án. Các văn bản hướng dẫn

còn chưa đầy đủ, đồng bộ gây khó khăn trong việc xác định và phân loại

mức bồi thường, giá bồi thường đất có những khu vực còn chưa hợp lý. Giá

đất bồi thường được tính theo hạng nhưng có những hạng mức chênh lệch

nhau khá lớn sẽ gây thắc mắc cho người dân. Các chính sách hỗ trợ, đền bù

trên nhiều địa bàn còn áp dụng máy móc chưa có sự linh hoạt để phù hợp

với từng địa phương (cần có sự điều chỉnh lợp lýc). Cần linh hoạt trong áp

dụng hình thức đền bù, mức giá đền bù (chính sách về cung cấp nhà tái định

cưc, nên đào tạo nghề gì cho phù hợp với những người phải thay đổi nghề

nghiệp khi bị thu hồi đất…). Các chủ đầu tư vẫn chưa quan tâm đúng mức

21

đến công tác xây dựng khu tái định cư, tiến độ xây dựng khu tái định cư rất

chậm, chất lượng kém làm cho người dân hoang mang chưa chịu nhận tiền

bồi thường. Việc bồi thường còn diễn ra chậm khiến người bị thu hồi đất lao

đao trong việc ổn định lại cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

Công tác giải quyết đơn từ, khiếu kiện chưa kịp thời và dứt điểm. Một số

đơn từ được gửi đến nhưng không được các cấp chính quyền giải quyết hoặc

đùn đẩy trách nhiệm cho nhau khi đơn từ khiếu nại, tố cáo đó có liên quan

đến một số cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Một số đơn từ trả lời một

cách chung chung thiếu thực tế, chưa được trả lời cụ thể rõ ràng.

Một số dự án có sử dụng đất đã thực hiện xong công tác GPMB nhưng lại

bị “ treo” gây sự nghi ngờ trong dân chúng, hoặc sau đó chia nhỏ đất để bán

lấy tiền sử dụng cho mục đích đền bù và “ bỏ túi riêng” dẫn đến tình trạng

thiếu tin tưởng của quần chúng nhân dân vào các cấp chính quyền, dẫn đến

khiếu nại, tố cáo là tất yếu. Đạo đức của một số cán bộ trong đội ngũ cán bộ

nhà nước ngày càng tha hoá, biến chất trong những năm gần đây đã được

điểm mặt, chỉ tên trước công luận và pháp luật khiến cho dân chúng thiếu

niềm tin vầo các nhà lãnh đạo, chưa triển khai thực hiện dự án đã bị sự phản

đối đa số trong quần chúng nhân dân.

Tất cả những bất cập trên đã tạo ra nhiều kẽ hở trong việc quản lý đất đai

và khó khăn trong thực hiện công tác GPMB. Công tác GPMB muốn được

đẩy nhanh, đảm bảo kịp tiến độ cần phải giải quyết những khó khăn trên một

cách triệt để. Thực hiện công tác GPMB cần sự phối kết hợp giữa Nhà nước,

chủ đầu tư và quần chúng nhân dân, đây là yêu cầu bức thiết không chỉ trong

công tác này mà cần được phát huy trong nhiều lĩnh vực để đáp ứng cho sự

phát triển đất nước.

II. CÁC YÊU CẦU ĐỐI VỚI CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.

1. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác là một yêu cầu quan

trọng và cấp thiết của công tác bồi thường thiệt hại GPMB. Nó ảnh hưởng

đến nhiều yếu tố khác nhau về kinh tế, chính trị, văn hoá. Công tác GPMB

nếu đảm bảo đúng yêu cầu này sẽ đẩy nhanh tiến độ thi công công trình và

22

đưa công trình vào sử dụng đúng thời gian và kế hoạch đã đề ra. Ngược lại,

công tác GPMB lại diễn ra chậm do nhiều nguyên nhân sẽ ảnh hưởng đến

tiến độ thi công công trình xây dựng, dự án đầu tư gây thiệt hại cho vốn tư

nhân hoặc Ngân sách nhà nước. Công tác GPMB diễn ra nhanh chóng sẽ rút

ngắn thời gian thi công. Việc thi công công trình hoàn thành vượt mức về

thời gian sẽ mang lại nhiều lợi ích trong thời đại ngày nay. Ngoài ra còn phải

đảm bảo yêu cầu chính xác. Người thực hiện công tác GPMB phải đúng

thẩm quyền được giao, đúng đối tượng sẽ tránh được tình trạng “ trên bảo

dưới không nghe “ và hạn chế được các tệ nạn tham ô, tham nhũng từ một số

cán bộ thoái hoá, biến chất nhân cách.

2. Đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ. Đây là yêu cầu mà các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải

đảm bảo khi thực hiện công tác GPMB. Công khai, dân chủ chính là công

khai, phổ biến cho tất cả các đối tượng bị thu hồi đất, trong diện giải toả mặt

bằng rõ các chính sách, mục tiêu, nhiệm vụ của dự án có liên quan. Công

khai các văn bản pháp lý, các văn bản về quy mô, cơ cấu dự án, sơ đồ khu

giải toả; đặc biệt là chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia

đình có trong phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt biết, tạo

niềm tin trong dân chúng.

Dân chủ trong phương án đền bù là một yêu cầu quan trọng. Đền bù đúng

đối tượng, đúng khung giá và đúng hình thức đã được quy định. Không phân

biệt giữa người dân thường với những người có “ quan hệ” với các quan

chức hay tự ý thêm bớt mức đền bù. Có như vậy mới tạo lòng tin cho người

dân, người dân sẽ tự giác trả đất, GPMB và nhận đền bù, tránh được sự tiêu

cực ở một số cán bộ - một vấn nạn ở nước ta trong công tác bồi thường thu

hồi đất GPMB.

3. Đảm bảo hài hoà lợi ích các bên có liên quan. Đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan là đảm bảo lợi ích của 3

đối tượng Nhà nước, chủ đầu tư và người dân bị thu hồi đất. Quy định quyền

hạn, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên trong công tác GPMB. Luật đất đai

1998 quy định “ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước”, từ quy định này chúng ta

23

có thể thấy được lợi ích nghiêng về phía Nhà nước, lợi ích của Nhà nước đặt

lên trên nhất và Nhà nước áp đặt các biện pháp bắt buộc có liên quan đến đất

đai đối với người dân sử dụng đất. Tuy nhiên Luật đất đai 1993 và gần đây

nhất là Luật đất đai 2003 đã ra đời và sửa đổi từ “ đất đai thuộc sở hữu Nhà

nước” thành “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý” mới thấy được hết tính đầy đủ của nó. Như vậy lợi ích của Nhà nước sẽ

gắn liền với lợi ích của người dân. Nhà nước có quyền áp đặt việc thu hồi

đất của người dân sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc

gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế nên người sử dụng đất bắt buộc phải

tuân thủ. Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm bồi

thường giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản hợp pháp gắn kiền với đất

cho người có đất bị thu hồi. Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì

dân; Nhà nước đảm bảo lợi ích của nhân dân chính là đảm bảo lợi ích của

mình. Chủ đầu tư khi tham gia dự án cũng có phần lợi ích trong đó, lợi ích

của chủ đầu tư cũng được Nhà nước bảo đảm.

Như vậy trong công tác GPMB thì lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và

người dân có mối quan hệ chặt chẽ không thể tách rời. Đảm bảo lợi ích của

người dân sẽ đảm bảo lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và ngược lại.

24

CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ.I.PHƯƠNG HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỜI GIAN TỚI.

1. Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay các khu đô thị thường có quy mô dân số lớn, mật độ dân số cao

trong khi quỹ đất không được mở rộng (quỹ đất được giới hạn trên bề mặt

trái đấtq, mỗi nước lại được khoanh định bởi các đường biên giới riêng). Do

đó Nhà nước có chính sách, biện pháp để chuyển các khu công nghiệp, khu

kinh tế, các công trình văn hoá, y tế, giáo dục… sang các huyện ngoại thành

lân cận - đó là xu hướng trong kế hoạch phát triển xây dựng thành phố (Hà

Nội H). Cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn Hà Nội

cũng như các tỉnh thành trong cả nước, đời sống của nhân dân ngày càng

được nâng cao, sự nhận thức về pháp luật ngày càng sâu rộng. Nước ta đang

phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa nên đòi

hỏi công tác GPMB phải được thực hiện theo hướng phù hợp sự phát triển

kinh tế của đất nước cũng như ở từng địa bàn cụ thể. Đồng thời phải đảm

bảo lợi ích của các bên có liên quan: Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi

đất. Muốn thực hiện được thì công tác GPMB nói chung và công tác GPMB

tại các đô thị lớn phải thực hiện cải cách bộ máy hành chính theo hướng

đồng bộ cả về con người và phương pháp. Đồng bộ và toàn diện trong hệ

thống văn bản chính sách về bồi thường GPMB cũng như về trình tự, thủ tục

cho phù hợp với tình hình thực tế và quan điểm của Đảng và Nhà nước. Về

vấn đề con người phải nâng cao trách nhiệm, chủ động giải quyết công việc

của các cán bộ quản lý địa chính nói chung, cán bộ đảm nhiệm công tác

GPMB nói riêng. Thực tế trong đội ngũ cán bộ đã xuất hiện những thành

phần “ đen” trong công tác GPMB. Ngoài ra chú ý công tác tuyên truyền,

phổ biến pháp luật và các chính sách có liên quan đến GPMB tới người dân.

Thực hiện chấn chỉnh và tổ chức tốt công tác tiếp dân, công tác giải quyết

25

khiếu nại, tố cáo của công dân. Có những biện pháp tích cực nhằm giảm

thiểu tình trạng cưỡng chế thi hành, giải phóng nhanh, kịp thời, chính xác

các vấn đề khiếu kiện của người dân.

2. Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. Trong thời gian tới công tác GPMB vẫn được coi trọng, là nhiệm vụ

trọng tâm cần được đẩy mạnh để góp phần thực hiện thắng lợi các mục tiêu

phát triển kinh tế xã - hội trong giai đoạn 2010 - 2020. Công tác GPMB

trong thời gian tới được tập trung vào những vấn đề sau:

- Đồng bộ về tư tưởng chính sách, về đối tượng được đền bù giữa các dự

án trên địa bàn các đô thị.

- Việc lãnh đạo, chỉ đạo điều hành ở các cấp phải tập trung, thống nhất,

dứt điểm và có hiệu quả đối với từng dự án. Sử dụng phương pháp cưỡng

chế đối với những đối tượng không chấp hành nghiêm chỉnh những quy định

trong quá trình GPMB.

- Thực hiện tốt công tác đền bù sau GPMB, tạo điều kiện cho người có

đất bị thu hồi có điều kiện phát triển về mọi mặt tốt hơn nơi ở cũ.

- Giải quyết dứt điểm và triệt để các đơn từ khiếu nại còn tồn đọng, tạo

điều kiện cho công tác GPMB diễn ra thuận lợi.

- Có những chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tham gia

các dự án cần GPMB. Phối hợp trong công tác GPMB giữa các cơ quan nhà

nước có thẩm quyền với chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.

- Kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ công tác thu hồi đất GPMB và công tác

đền bù, tránh tình trạng để các dự án đã được phê duyệt, đã quy hoạch

GPMB nhưng vẫn trong tình trạng “ treo” hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sử

dụng sai với quy hoạch đã duyệt.

Nhiệm vụ trong thời gian tới khá nặng nề và phức tạp do yêu cầu của sự

phát triển và hậu quả để lại từ công tác GPMB trước đây thực hiện chưa tốt.

Đảng và Nhà nước cần quan tâm tới vấn đề này, các cơ quan chức năng, các

sở, ban, ngành cần phát huy tốt vai trò của mình để hoàn thành nhiệm vụ

được giao.

26

II. GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.

1. Công bố, công khai chi tiết các vấn đề liên quan đến dự án (mặt bằng xây dựng, quy hoạch, chính sách đền bù, thẩm quyền của các cơ quan chức năng). Các thông tin về GPMB phải được công bố công khai cho dân cư thuộc

khu dự án đó nắm rõ các thông tin có liên quan. Có thể qua các kênh phương

tiện thông tin đại chúng như đài, loa phát thanh của địa phương. Khi người

dân hiểu được ý nghĩa của việc thu hồi đất GPMB để xây dựng các công

trình phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì họ sẽ tự nguyện giao

đất cho chủ dự án.

Các thông tin cần công bố công khai trước hết về nội dung của dự án bao

gồm: địa điểm, vị trí, diện tích mặt bằng cần giải toả; công bố công khai quy

hoạch chi tiết cho dân hiểu; thời gian tiến hành thu hồi đất cũng như khởi

công công trình, diện tích mặt bằng này được sử dung cho mục đích nào

(cho việc xây dựng khu công nghiệpc, cơ sở hạ tầng hay xây dựng bệnh

viện, trường học…); chủ dự án là ai; ai là người có thẩm quyền trong công

tác thu hồi đất và tài sản trên đất. Tiếp đến là các thông tin về chính sách đền

bù, hỗ trợ: mức giá đền bù, diện tích được đền bù, hình thức đền bù… Tất cả

đều phải công bố, công khai chi tiết đến từng hộ gia đình trong diện GPMB.

Kết hợp với việc tuyên truyền, vận động, giải thích, thuyết phục, giúp

người dân hiểu rõ tầm quan trọng của các công trình xây dựng có tác động

cụ thể như thế nào đến cuộc sống người dân; nâng cao nhận thức, ý thức của

người dân, hướng các đối tượng bị ảnh hưởng bởi dự án đến lợi ích của xã

hội, của cộng đồng.

2. Chính sách đền bù, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Quyết định thu hồi đất của Nhà nước là mệnh lệnh đối với người có đất

bị thu hồi, nếu không giao đất sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Thực tế công tác

GPMB bị gián đoạn là do người dân chưa chịu giao mặt bằng cho chủ dự án

vì những vướng mắc trong chính sách đền bù GPMB.

27

Một trong những bất cập hiện nay là giá bồi thượng thiệt hại khi thu hồi

đất. Việc định giá để bồi thường là hết sức cần thiết khi dự án cần GPMB có

nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước hay đầu tư của doanh nghiệp. Thị trường

bất động sản ở nước ta lại chưa thực sự phát triển. Sự hình thành thị trường

không chính thức này dẫn đến sự thay đổi về giá rất phức tạp. Những hộ gia

đình bị thu hồi đất sẽ hình thành tâm lý so sánh giá đất trên thị trường với

giá đất được nhận đền bù. Mức giá bồi thường nếu thấp hơn mức giá thị

trường sẽ khiến cho các đối tượng bị ảnh hưởng tới quyền lợi. Từ đó hiện

tượng khiếu nại diễn ra tràn lan làm chậm tiến độ GPMB.

Mặt khác một số hộ cố tình chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất

sang mục đích sử dụng khác có lợi hơn cho mình khi được đền bù mặc dù

đất đó đã được công bố nằm trong quy hoạch; hoặc tạo tài sản giả trên đất

nhằm trục lợi. Khi không được đền bù những “mánh “ đó thì khiếu kiện,

không chịu thực hiện việc di dời.

Như vậy cần có khung giá đất chi tiết cho từng loại đất và tính giá trị cho

các tài sản gắn liền với đất sao cho sát với giá thị trường nhất. Ngoài ra cần

quản lý chặt chẽ khu đất đã nằm trong quy hoạch, giải toả.

Hình thức bồi thường thiệt hại được Nhà nước áp dụng theo hai hình thức

chủ yếu là bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng đất. Với nhà ở thì các hộ

gia đình được thuê, mua nhà ở theo giá ưu đãi, hoặc có hỗ trợ về di chuyển,

nơi ăn chốn ở, đào tạo nghề… Hiện nay các hình thức bồi thường đã mềm

dẻo hơn trước rất nhiều (cho người bồi thường tự lựa chọn hình thức được

đền bù trong một số trường hợpc, ưu tiên cho những người chấp hành việc

giải toả ngay những vị trí nhà thuận lợi; điều chỉnh một cách hợp lý về giá

bồi thường cho tình hình cụ thể ở địa phương…) và tạo điều kiện cho cho

người bị thu hồi đất có môi trường sống tốt hơn.

3. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đầu tiên cho bồi thường

GPMB, nó đảm bảo cho người có đất bị thu hồi chứng minh rằng mảnh đất

đó thuộc sở hữu hợp pháp của anh ta. Hoặc một số giấy tờ pháp lý khác

28

chứng minh họ là chủ sử dụng từ đó Nhà nước mới có căn cứ để bồi thường

như: các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cũ có thẩm

quyền cấp, hoặc giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở

gắn liền đất ở được thực hiện trước ngày 15- 10- 1993 và được xác nhận

không có tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc bồi thường

thiệt hại về đất và tài sản trên đất lại phụ thuộc rất nhiều vào quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó phần lớn đất đai và tài sản chưa đủ

giấy tờ hợp lệ, việc quản lý hồ sơ địa chính vẫn còn bất cập do việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà còn chậm. Việc quản lý đất đai

trước khi có luật đất đai 2003 còn lỏng lẻo, cơ quan quản lý nhà nước về đất

đai vẫn chưa quản lý được tình hình biến động đất đai trên địa bàn của mình.

Khi thực hiện công tác GPMB của nhiều dự án thấy được tình trạng đất đai

và nhà ở chưa rõ nguồn gốc, mua bán chuyển nhượng trái phép dẫn tới khó

khăn cho công tác kê khai và tình trạng khiếu kiện xảy ra nhiều. Vì thế áp

dụng công tác cưỡng chế trong GPMB là khó tránh khỏi và chỉ là biện pháp

mang tính tình thế trước mắt.

Cần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở

hữu nhà cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đi đôi với việc tăng cường

quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai tạo điều kiện cho công tác kê khai tiến

hành thuận lợi. Công tác kê khai được triển khai, thực hiện một cách minh

bạch, chính xác làm căn cứ lập phương án bồi thường, tránh tình trạng kê

khai sai lệch số liệu làm cho việc lập phương án bồi thường phải sửa đổi

nhiều lần. Cần có những biện pháp thích hợp để giải quyết các vấn đề về

khiếu nại, tranh chấp đất đai đồng thời thực hiện biện pháp cưỡng chế dứt

điểm đối với những hộ gia đình, cá nhân cố tình vi phạm do bị thu hồi đất

nhưng không có giấy tờ hợp lệ cho mảnh đất bị thu hồi

4. Công tác tuyên truyền giáo dục. Do các văn bản chính sách pháp luật liên quan đến GPMB đã được công

khai nhưng giải thích chưa rõ ràng nên người bị thu hồi đất chưa hiểu cặn kẽ

dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện. Cần chú trọng công tác tuyên truyền, giáo dục

trong quá trình thu hồi đất GPMB.

29

Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, khuyến khích người dân,

người bị thu hồi đất tham gia vào dự án.

Phát huy vai trò của hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đoàn thanh niên…

vận động quần chúng tạo điều kiện cho công tác GPMB diễn ra thuận lợi. Tổ

kê khai đăng kí nên phối hợp với tổ vận động tuyên truyền của xã, phường,

thị trấn tới từng hộ gia đình để vận động, tuyên truyền, giải thích, động viên

các hộ thực hiện tốt công tác GPMB, tự giác chấp hành việc dỡ bỏ công

trình, vật kiến trúc và di dời để giao lại mặt bằng cho chủ đầu tư.

Đối với các dự án lớn cần tiến hành điều tra, tìm hiểu kĩ các hộ gia đình

trong khu vực sẽ GPMB. Có thể tổ chức buổi gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp

ngành liên quan và nhân dân để có phương án GPMB hợp lý và hiệu quả

nhất.

Tạo niềm tin của quần chúng nhân dân đối với các chủ trương, chính sách

của Nhà nước. Giải quyết dứt điểm và kịp thời những khiếu kiện của nhân

dân, xử lý nghiêm minh các trường hợp chây lỳ hoặc có ý định trục lợi khi

tiến hành công tác GPMB.

Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân, vì thế sức mạnh của

Nhà nước cần được kết hợp với sức mạnh của quần chúng nhân dân sẽ tạo

diều kiện thuận lợi cho công tác GPMB nói riêng và các vấn đề liên quan

đến lợi ích quốc gia nói chung.

5. Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB. Công tác GPMB diễn ra ở những địa bàn có đặc điểm kinh tế, văn hoá,

chính trị càng phức tạp thì việc tiến hành thu hồi và đền bù càng khó khăn,

phức tạp. Không những cần sự hợp tác của nhân dân mà đòi hỏi cán bộ thực

hiện công tác thu hồi và đền bù phải có trình độ chuyên môn cao, hiểu biết

sâu rộng về lĩnh vực này. Vì vậy nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên

môn của cán bộ quản lý là việc hết sức cần thiết. Tổ chức các lớp tập huấn

cho cán bộ trước khi thực hiện công tác GPMB, đặc biệt cán bộ ở cấp xã

chưa có chuyên môn cao trong lĩnh vực này. Cần kết hợp các sở, ban, ngành

trong công tác GPMB để có biện pháp giải toả mặt bằng hợp lý, tránh được

30

sự xô xát, giảm thiểu được biện pháp cưỡng chế trong công tác thu hồi đất.

Kết hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác định giá, lựa chọn hình thức

đền bù.

Phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB cũng là một vấn đề khó

khăn. Trong đội ngũ cán bộ có một bộ phận không nhỏ gây cản trở trong

công tác đền bù dẫn đến việc khiếu nại tố cáo từ các hộ gia đình có đất bị thu

hồi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có không ít cán bộ cao cấp tham

ô, tham nhũng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của đối tượng bị thu hồi đất, cố

tình không công bố công khai dự án cũng như chính sách đền bù để trục lợi

cá nhân. Trong những năm qua, ở Việt Nam đã phanh phui ra các phi vụ

tham ô, tham nhũng Ngân sách nhà nước của các cán bộ trong các cơ quan

nhà nước. Số tiền tham nhũng là rất lớn (tới vài chục tỷ đồngt) trong nhiều

lĩnh vực khác nhau. Theo thống kê của các cơ quan ngôn luận thì các vụ

tham nhũng, bớt xén có liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ khá cao. Chủ yếu

là việc cắt xén trong các mức đền bù cho việc thu hồi đất, GPMB; sự tự ý

thay đổi chính sách đền bù của cấp dưới để bỏ túi, hoặc chậm đền bù cho

người dân hoặc tìm mọi cớ để không đền bù. Ngoài ra một số dự án để treo,

đã GPMB nhưng không thực hiện dự án khiến dân chúng không tin tưởng.

Hoặc GPMB, đầu tư cơ sở hạ tầng để bán đất đã thu hồi với giá trên trời sau

đó hưởng lợi…Tình trạng này đã xuất hiện trong một số năm gần đây cần

được Nhà nước xử lý nghiêm minh, đúng người, đúng tội.

Công tác đào tạo, giáo dục cán bộ cần được coi trọng (Việt Nam được coi

là một trong những nước có tỷ lệ tham nhũng cao nhất thế giới…V), cán bộ

trong cơ quan quản lý nhà nước nói chung, cán bộ quản lý đất đai nói riêng

cần được thấm nhuần tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng. Thường

xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước về đất đai và

các chế độ chính sách có liên quan đến GPMB cho đội ngũ cán bộ chuyên

trách từ huyện đến cơ sở. Nâng cao trách nhiệm của người cán bộ, có hình

thức thưởng phạt nghiêm minh, xử lý thích đáng đối với những cán bộ vì lợi

ích riêng mà vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Người

cán bộ không những có trí, dũng mà cần phải có cả đức. Bác đã từng răn dạy

31

người cán bộ “ cán bộ là người đầy tớ của nhân dân” nên phải hết mình vì

công việc, vì nước quên mình, vì dân phục vụ.

III. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ. - Sở xây dựng, sở Tài chính - vật giá cần ban hành giá chi tiết về công

trình, nhà ở, vật kiến trúc, các tài sản khác trên đất để có cơ sở áp giá bồi

thường, hỗ trợ. Khi ban hành giá đề nghị kiểm tra thực tế giá khu vực tại

thời điểm đền bù với gía dự định trong chính sách bồi thường, hỗ trợ.

- Phân định hạng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để có mức giá phù

hợp và cần phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đền bù. Cần nhanh

chóng áp dụng khung gía mới khi tiến hành bồi thường về đất. Thực tế cho

thấy, giá bồi thường về đất căn cứ vào hệ số k theo quy đinh cũ là đã có

nhiều bất cập, nảy sinh nhiều khiếu nại tố cáo của người dân.

- Dựa trên yếu tố thị trường để ban hành giá tính đền bù thiệt hại là chủ

trương chính sách của Nhà nước trong thời gian hiện nay vì vậy cần xây

dựng hành lang pháp lý để phát triển thị truờng bất động sản chính thức và

hợp pháp. Đây vốn là yêu cầu tất yếu đối với sự phát triển kinh tế theo thị

trường, vừa đảm bảo phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo được lợi

ích của các bên tham gia thị trường và của Nhà nước. Làm cơ sở thực tế xác

định giá đất, giá nhà, nâng cao vai trò quản lý đất đai cũng như bất động sản

của Nhà nước.

- Về chính sách hỗ trợ, tái định cư đề nghị UBND cấp tỉnh, UBND cấp

huyện phối hợp với các sở, ban, ngành tiến hành nhanh, kịp thời để tạo điều

kiện cho các hộ gia đình bị thu hồi đất, giải toả nhà có nơi ăn chốn ở ổn

định. Đào tạo nghề cho những cá nhân, hộ gia đình, giải quyết lực lượng lao

động dư thừa khi thu hồi đất để họ sớm tạo thu nhập, ổn đinh tâm lý.

- Các cơ quan tuyên truyền phối kết hợp chặt chẽ cùng các quận, huyện

làm tốt công tác tuyên truyền về chủ trương chính sách và động viên nhân

dân thực hiện tốt công tác GPMB.

- Đề nghị UBND cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ban, ngành tổ chức các buổi tập

huấn để hướng dẫn cho các cán bộ cơ sở xử lý các trường hợp phức tạp về

32

các văn bản không có hướng dẫn cụ thể hoặc do tính chất phức tạp của địa

bàn GPMB.

- Quy định trách nhiệm của Hội đồng GPMB và chủ đầu tư, yêu cầu chủ

đầu tư báo cáo định kì bằng văn bản kết quả thực hiện (kết quả đạt đượck,

những khó khăn vướng mắc..). Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc

thực hiện công tác GPMB và công tác đền bù GPMB ở cấp cơ sở.

- Về hệ thống GPMB ở cấp cơ sở:

+ Coi trọng công tác tuyên truyền, vận động nhân dân; hướng dẫn cán bộ,

nhân dân khi có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn cấp xã.

Cán bộ tổ công tác GPMB bám sát cơ sở để đôn đốc, hướng dẫn thực hiện

công tác kê khai, công tác thu hồi đất, GPMB.

+ Đào tạo thêm đội ngũ cán bộ chuyên môn về kỹ thuật trong việc đo

đạc, xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai cũng như tài sản trên đất.

+ Cần bổ sung thêm thành viên thanh tra Nhà nước ở cấp cơ sở để kịp

thời giải quyết đơn thư khiếu nại của những người có đất bị thu hồi trong dự

án GPMB.

+ Xây dựng phương án điều chỉnh, bổ sung cần phối hợp chặt chẽ với

UBND cấp xã, chủ đầu tư, tổ công tác GPMB và các phòng ban có liên quan

để có phương án điều chỉnh, bổ sung hợp lý theo đúng quy định.

33

KẾT LUẬN Để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, phát triển đất nước, phục vụ đời

sống nhân dân, Nhà nước đã thu hồi đất để GPMB nhằm phục vụ cho các dự

án đầu tư xây dựng, các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

xây dựng trường học, bệnh viện; mở rộng, cải tạo và xây dựng mới cơ sở hạ

tầng, giao thông đô thị… Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho lợi ích công

cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng… vì thế quyết định thu hồi đất

của Nhà nước là mệnh lệnh bắt buộc người có đất bị thu hồi phải chấp hành.

Nếu người sử dụng đất có đất bị thu hồi là hợp pháp thì khi bị thu hồi sẽ

được bồi thường thiệt hại, hỗ trợ về đất và các tài sản trên đất. Tuy Nhà

nước có chủ trương đền bù giá sát với giá thị trường nhất, thực tế cho thấy

mức giá đền bù hỗ trợ này thường thấp hơn so với mức giá trên thị trường.

ở nước ta Luật đất đai 2003 đã quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

Nhà nước là người đại diện nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ quỹ đất trên

phạm vi toàn lãnh thổ”. Nên việc thu hồi đất phục vụ cho công tác GPMB sẽ

ảnh hưởng không những tới lợi ích của Nhà nước mà còn ảnh hưởng tới lợi

ích của các đối tượng khác có liên quan như chủ đầu tư và người có đất bị

thu hồi. GPMB sẽ làm thay đổi chủ sử dụng và mục đích sử dụng (chuyển từ

chủ sử dụng là hộ gia đìnhc, cá nhân sang chủ sử dụng là các tổ chức kinh

tế, chủ doanh nghiệp…; chuyển từ mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế

thấp sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao - đất sản xuất nông

nghiệp sang xây dựng khu công nghiệp…). Vì thế công tác GPMB không

phải giản đơn, đối tượng GPMB là cực kì đa dạng và phức tạp tuỳ từng dự

án, từng địa bàn. Để đẩy nhanh tiến độ GPMB đòi hỏi các cơ quan quản lý

nhà nước có thẩm quyền, các nhà hoạch định chính sách không ngừng hoàn

thiện, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách về quản lý và sử dụng đất đai; chú

ý các chính sách liên quan đến công tác GPMB cho phù hợp với tình hình

thực tiễn, đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích các bên. Đặc biệt công tác đền bù

sau GPMB, bởi lẽ công tác này nếu diễn ra hợp lý, công khai, dân chủ sẽ

thúc đẩy tiến độ công tác GPMB và giảm bớt sự phẫn nộ đẫn đến khiếu nại

34

trong dân chúng. Nếu trong quá trình lập phương án bồi thường thiệt hại có

sự sai lệch làm vi phạm lợi ích của người sử dụng đất hoặc chủ đầu tư hoặc

Nhà nước đều làm cho công tác này bị gián đoạn. Nhưng công tác này cũng

khá khó khăn và phức tạp nhất là trong việc xác định giá trị của đất đai, tài

sản trên đất. Việc xác đinh giá của chúng phục thuộc vào rất nhiều yếu tố và

chỉ mang tính tương đối - cần chú trọng công tác này.

Qua khảo sát thực tế ta sẽ thấy được sự khác biệt giữa quan hệ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do thực hiện GPMB

gây ra với quan hệ chuyển dịch trên thị trường (một bên là người sử dụng

đất với Nhà nướcm; người sử dụng đất bị cưỡng chế thi hành và phải chấp

nhận mức giá đền bù Nhà nước đưa ra. Trong khi trên thị trường là quan hệ

giữa người bán, người cho thuê với người mua, người thuê; mức giá hình

thành trên thị trường, do sự thoả thuận giữa hai bên). Mức giá trong quan hệ

chuyển nhượng do GPMB gây ra thường thấp hơn so với mức giá trên thị

trường nên mức giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi thấp. Họ không

nhận tiền bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư mà làm dơn khiếu nại tố cáo tới

các cơ quan chức năng dẫn đến sự gián đoạn trong công tác GPMB; trong

nhiều trường hợp công tác GPMB bị gián đoạn trong khoảng thời gian khá

dài. Để hạn chế và chấm dứt tình trạng này trước hết các cán bộ đảm nhiệm

công tác GPMB đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn cao, đảm bảo tính

chính xác ngay từ đầu, chặt chẽ ngay từ khâu xác lập hồ sơ, tránh tình trạng

để dự án treo và thay đổi mục đích sử dụng đã công bố trong dự án, có chính

sách bồi thường thoả đáng. Đã đến lúc phảỉ xã hội hoá công tác GPMB,

công tác GPMB không chỉ là nhiệm vụ của các cơ quan nhà nước mà cần có

sự tham gia của cả những người có đất bị thu hồi. Có như vậy công tác

GPMB sẽ được đẩy nhanh tiến độ, tạo điều kiện cho các dự án hoàn thành

đúng thời hạn, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao.

35

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Luật đất đai năm 1988, 1993, 2003.

2. Các văn bản quy phạm pháp luật.

3.Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất.

Chủ biên: PGS.TS.Ngô Đức Cát.

NXB: Nông Nghiệp - 2000

4.Thời báo Tin tức cuối tuần.

5.Thời báo Kinh tế và đô thị.

6.Tạp chí Địa chính.

7.Giáo trình Đăng Ký - Thống Kê Đất Đai.

Chủ biên: PGS, TSKH.Lê Đình Thắng.

Ths. Đỗ Đức Khôi.

NXB: Chính Trị Quốc Gia Hà Nội - 2000.

8.http://www/tintucvietnam.vn/xahoi/giaiphongmatbang.

9.http://www.irv.moi.gov.vn/sodauthang/sukienvande.

36

MỤC LỤCLỜI NÓI ĐẦU..................................................................................................1CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG......................................................................................................3

I. SỰ CẦN THIẾT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB)..................................................................................3

1.Khái niệm giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt bằng...........................................................................................................32. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng.................................6

2.1. Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới.. .62.2. Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................7

II. THẨM QUYỀN CỦA CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BÀN.....................................9

1. Bản chất của giải phóng mặt bằng......................................................92. Những căn cứ pháp lý cho công tác giải phóng mặt bằng..............103. Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong công tác GPMB......................................................................................................12

3.1. Thẩm quyền thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:........123.2. Thẩm quyền thực hiện công tác GPMB......................................133.3. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại................................................13

III. CÁC QUY ĐỊNH ĐỀN BÙ SAU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG........141. Bồi thường thiệt hại đất.....................................................................142. Bồi thường thiệt hại tài sản...............................................................153. Chính sách hỗ trợ...............................................................................15

3.1.Hỗ trợ di chuyển............................................................................153.2. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất..............................153.3. Hỗ trợ chuyển đổi nhề nghiệp và tạo việc làm............................163.4. Hỗ trợ cho người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước...............................................................................................................173.5. Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn..........173.6. Hỗ trợ khác...................................................................................17

CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC ĐÔ THỊ..........................................................................................17

I.TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ................................................................17

1. Những kết quả đạt được trong thời gian qua trong công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị...............................................................172. Những tồn tại cần khắc phục.............................................................193.Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng.........................................................................................................21

II. CÁC YÊU CẦU ĐỐI VỚI CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.......................................................................................................................24

1. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác.........................242. Đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ.....................................243. Đảm bảo hài hoà lợi ích các bên có liên quan..................................25

CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ...........................................................................................................................27

37

I.PHƯƠNG HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỜI GIAN TỚI.................................27

1. Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng...................272. Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới..........28

II. GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG...........291. Công bố, công khai chi tiết các vấn đề liên quan đến dự án (mặt bằng xây dựng, quy hoạch, chính sách đền bù, thẩm quyền của các cơ quan chức năng)................................................................................292. Chính sách đền bù, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi...................293. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.......................................................304. Công tác tuyên truyền giáo dục........................................................315. Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB................................................................32III. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ....................................................................34

KẾT LUẬN.....................................................................................................36DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:.....................................................38

38