Terreno: valore assoluto / SL 1

Ricapitolazione (x 5‘ giorno)

• 1‘ giorno INTRODUZIONE MEV• 2‘ giorno Valore di reddito e diritto di locazione• 3‘ giorno Valore di reddito, tassi, costi….LORDO/NETTO

Finalmente si capisce (spero) la formula VdR = REDDITO / TASSOVdR è 1 EV …..NON è il valore attuale di un immobile

Cosa manca??La vetustà!

4‘ giorno (Chiappini) Costi di costruzione e calcolo vetustà

Vetustà è 1 EV fondamentale x il valore venale (x fondi edificati con immobili di utilizzo)

OGGI „scopriamo“ il valore del TERRENOASSOLUTO e/o RELATIVO

Terreno: valore assoluto / SL 2

Stima del terreno (valore assoluto)

Panoramica

Terreno non edificato

In zona edificabile In zona non edif.

Terreno edificato

In zona edificabile In zona non edif.

Valore assoluto del terrenoMet. del valore di confronto

Valore relativo del terrenoMet. delle cat. di posizione

Particelle intere

Superfici parziali

Terreno supplem.

Terreno normale

Valore del terreno per m2Fr. 150.-/m2

Valore globale del terrenoFr. 347’850.-

Secondo metodo:valore relativo del terreno Metodo delle categorie di

posizione

Terreno: valore assoluto / SL 3

Stima del terreno (metodi)

2 metodi

Stima del VALORE RELATIVO DEL TERRENO Otteniamo un valore indicativo, in rapporto al reddito

Stima del VALORE ASSOLUTO DEL TERRENO Otteniamo un valore preciso, di mercato

Terreno: valore assoluto / SL 4

Stima del terreno (valore assoluto)

Valore assoluto di un terreno:• Terreni non edificati ma edificabili• Terreni non edificabili• Terreni agricoli• Terreni edificati con costruzioni vetuste o mal sfruttate

quando il valore del terreno è maggiore del valore complessivo

(terreno + costruzione)

quando l´edificio è da abbattere

Metodo di valutazione:…..quasi sempre è oggetto di possesso…

Sistema di raffronto (confronto)

Terreno: valore assoluto / SL 5

Stima del terreno (valore assoluto)

Per il sistema di raffronto (o confronto) ci servono

informazioni sul terreno e dati di paragone:

Info indispensabili sul terreno:

• Situazione macro • Situazione micro• Dati del piano regolatore• Dati dell`estratto registri• Qualità del terreno (pendenza, rischio geologico, contaminazione..)

• Dati per paragonare il fondo con altri simili

Zone / fondi

Terreno: valore assoluto / SL 6

Dove si trova il fondo?

Cosa succede nelle

vicinanze?

Incide sul valore?

Estratto RF….cosa indica ?

Terreno: valore assoluto / SL 7

…incide sul valore la „coattiva“?

Terreno: valore assoluto / SL 8

OASI è importante!

Terreno: valore assoluto / SL 9

Indica i fondi a rischio!

Terreno: valore assoluto / SL 10

Incide o no sul valore venale?

Terreno: valore assoluto / SL 11

Carta die pericoli

Terreno: valore assoluto / SL 12

Zona rossa, blu, gialla e bianca

Terreno: valore assoluto / SL 13

Incide molto!

Piano regolatore „limita“

Terreno: valore assoluto / SL 14

Piano regolatore „abitazione primaria“

Terreno: valore assoluto / SL 15

PR „costruzioni esistenti IO e IS interssanti“

Terreno: valore assoluto / SL 16

Terreno: valore assoluto / SL 17

Stima del terreno (valore assoluto)

• Situazione macro Economica regionale e locale, imposte (moltiplicatore), contesto sociale (per chi?), turistico/commerciale/normale………

• Situazione micro Come è situato il terreno nel comune (è ambito?), esposizione al sole, immissioni ambientali (foniche o aria o suolo), viabilità, mezzi pubblici, scuole, negozi, autorità, cultura……..

• Dati del piano regolatoreIS (indice di sfruttamento)IO (indice di occupazione)Altezze (R2..), distanze……, posteggi…. Limitazioni (residenze secondarie, restrizioni per nucleo storico, restrizioni foniche, attività commerciali o industriali…)

Terreno: valore assoluto / SL 18

Stima del terreno (valore assoluto)

• Ufficio registriL´estratto del registro fondiario informa sul terreno specifico grandezza del fondo (m2) diritti, oneri, limitazioni possono incidere sul valore! valore di stima ufficiale

Tutte le informazioni precedenti servono per paragonare e “parificare” i terreni

• Dati per paragonare il terreno con altri terreni esperienza e conoscenze personali del mercato regionale informazioni da agenzie/amministrazioni immobiliari della zona informazioni da “insider” (uff. registri, notai, colleghi, vicini, architetti..) analizzare inserzioni, prospetti di vendita, internet (homegate, comparis;) dati specifici da statistiche, banca dati, www.wuestundpartners.ch..

Conoscere i prezzi in zona!!

il futuro!

Terreno: valore assoluto / SL 19

Stima del Terreno (valore assoluto)

Valore assoluto del terreno è un valore di confronto!!!

Per il confronto usiamo valori conosciuti e statistiche

Vedremo come „funziona“ nel capitolo

„ulteriori metodi“ e „metodi statistici“