temerrut nedeniyle tahliye

I

ĠSTANBUL BAROSU STAJ EĞĠTĠM MERKEZĠ

KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA

ÖDEMEMESĠ VE BUNA KARġI

BAġVURULABĠLECEK

HUKUKĠ YOLLAR

(TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYE)

HAZIRLAYAN

Stj. Av. Mehmet Aykut CĠHANGĠR

Staj Sicil No: 33632

ġUBAT 2007, ĠSTANBUL

TESLĠM TARĠHĠ : 07.02.2007 STAJ BĠTĠM TARĠHĠ : 15.02.2007

II

ÖNSÖZ

Tez konum, Türk Kira Hukuku‘nda ―Kiracının Kira Bedelini Zamanında

Ödememesi Ve Buna KarĢı BaĢvurulabilecek Hukuki Yollar (Temerrüt Nedeniyle

Tahliye)”dir.

Kira hukuku, Türk hukukunda belki en fazla uygulaması bulunan hukuk

dallarından birisidir. Kira hukukunun en güncel alanını ise hiç Ģüphesiz, tahliye

davaları oluĢturmaktadır. Tez konumu teĢkil eden temerrüt nedeniyle tahliye davaları

da, uygulamasının bir hayli fazla olması nedeniyle içtihatlarla her geçen gün

yenilenmektedir. Bahsi geçen düĢünceler, tezimi, ilgili konuda hazırlamamda

belirleyici olmuĢtur.

Kira hukuku ile ilgili yasal düzenlemeler, öncelikle 22.04.1926 tarih ve 818 sayılı

Borçlar Kanunu‘nun ―Akdin Muhtelif Nev‘ileri‖ baĢlığını taĢıyan 2‘nci kısmının 8‘inci

babında yer almıĢtır. Genel nitelikli hükümler sevk eden Borçlar Kanunu‘nun

uygulamadaki ihtiyaçlara tam olarak cevap verememesi üzerine 18.05.1955 tarih ve

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kabul edilmiĢtir. Borçlar

Kanunu‘na göre, özel nitelikte bir kanun olan 6570 sayılı Yasa, kiracıyı korumak

üzere sosyal mülahazalarla ihdas edilmiĢtir. Kira Kanunu olarak da anılan söz konusu

yasa, kiracıyı koruyucu hükümler sevk etmektedir. 6570 sayılı Yasa, kiracının

kiralanandan tahliyesini Kanun‘da tahdidi olarak sayılan nedenlere bağlamıĢtır.

Tezim, esasen üç ana bölümden oluĢmaktadır:

— Birinci bölümde, ―Borçlar Kanunu’na Göre Kiracının Kira Bedelini Zamanında

Ödememesi Nedeniyle Kira SözleĢmesinin Feshi Ve Sonuçları”

— Ġkinci bölümde, “Feshin Hükümleri”;

—Üçüncü bölümde, ―6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna (GKK)

Göre Kira Bedelinin Ödenmemesinden Dolayı Ġki Haklı Ġhtar Nedeniyle Tahliye”

(6570 s.k. Md.7/e)

incelenmektedir.

Tezde; mevzuattan, doktrindeki ve uygulamadaki konuyla ilgili temel eserlerden,

güncel makalelerden, Yargıtay içtihatlarından yararlanmakla birlikte, akıcı bir dil

kullanmaya ve gereksiz tekrarlardan mümkün olduğu ölçüde kaçınmaya çalıĢtım.

III

Kira hukuku, esasen içtihatlarla geliĢen bir hukuk dalıdır, bu nedenle çok sayıda

örnek mahkeme kararları doğrultusunda hazırlamıĢ olduğum tezin uygulamacılar için

de istifade edilebilecek bir çalıĢma olduğu kanaatindeyim. Tezde, doktrindeki temel

eserlerden azami ölçüde istifade edilmiĢ olup yazarların konu hakkındaki görüĢlerine

geniĢ ölçüde yer verilmiĢtir. Buradaki temel hareket noktası ise Ģu olmuĢtur;

Hukukçu her zaman mer‘i olan hukuku uygular; bununla birlikte hadiseleri

olması gereken hukuk (de lege feranda) açısından eleĢtirel bir hukuk mantığı ile

sorgular. Zira hukuk dinamiktir, hayatın içinde yaĢayan bir varlıktır. Hukuk kuralları

bireylerin ve toplumların ihtiyaçlarına cevap verebildiği ölçüde mer‘iyette kalabilir. Bu

anlamda mer‘i hukuk aynı zamanda geliĢen ve değiĢen dünyada bireylerin ve

toplumların ihtiyaçları doğrultusunda değiĢebilme ve hatta yürürlükten kaldırılabilme

yeteneği/potansiyeli olan hukuktur.

Hukuk yazınına katkı sağlamasını ümit ederek özveri ile hazırladığım bu amatör

ruhlu çalıĢmanın aynı zamanda uygulamacılara da faydalı olması Ģahsımı

onurlandıracaktır.

Saygılarımla.

Stj. Av. Mehmet Aykut CĠHANGĠR

Ġstanbul, 2007

IV

ĠÇĠNDEKĠLER

ÖNSÖZ ……………………………………………………………………………………….ii

KISALTMALAR …………………………………………………………………………….xi

KAYNAKÇA ………………………………………………………………………………..xii

I. GĠRĠġ …………………………………………………………………………………..…...1

A. G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANI …………………………………………………….1

B. G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANINA ĠLĠġKĠN KOġULLAR……..………………...1

II. BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ

ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ NEDENĠYLE

KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN FESHĠ VE SONUÇLARI……………………………………3

A. KĠRA PARASI KAVRAMI VE KĠRA PARASININ NĠTELĠĞĠ ……..….……….…..3

1. DOKTRĠNDE BAZI YAZARLARA GÖRE KĠRA PARASI …………..…...……....3

2. YARGITAY UYGULAMASINA GÖRE KĠRA PARASI ……………………..…....4

B. KĠRA BEDELĠNĠN KAPSAMI ……………………………………………………. ….4

1. KĠRA BEDELĠNE DÂHĠL OLMAYAN HUSUSLAR ……………...…………..…..4

a. Temizleme ve aydınlatma resmi …...………………………………………...…4

b. Su parası …………………………………………….………………………...….4

c. Kapıcı parası ………………………………….……………………….……..…..4

d. Elektrik parası…………………………………………………………….…..…...5

C. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME BORCU …………….. ………………..…..5

1. GENEL OLARAK ………………………………………………………….…….…..5

2. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME ZAMANI ………………………….……….…..……6

3. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME YERĠ VE ÖDENME ġEKLĠ ..…..……………..….8

D. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠ ĠLE ĠLGĠLĠ BAZI DURUMLAR

VE KONU ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK YARGITAY ĠÇTĠHATLARI ĠLE

KABUL EDĠLEN ĠLKELER ……………………………..………………………….11

1. KĠRA SÖZLEġMESĠNDE ÖZEL HÜKÜM YOKSA BĠRDEN FAZLA

KĠRACI KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠNDEN

EġĠT ORANDA SORUMLUDUR …………..……………………………..……...11

V

2. KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA

BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇĠN

TEKRAR KĠRA ĠSTEMESĠ MÜMKÜN DEĞĠLDĠR ……….……………………..11

3. SÖZLEġME UYARINCA; SENELĠK ÖDENMESĠ GEREKEN KĠRA BEDELĠ

UZUN SÜRE AYDAN AYA ÖDENĠR VE KĠRALAYAN DA BUNU KABUL

EDERSE, BU KONUDA BĠR TEAMÜL YERLEġMĠġ SAYILIR…..…………....11

4. KĠRACI SÖZLEġMEDE KARARLAġTIRILAN KĠRA SÜRESĠ

ĠÇĠNDE KĠRALANANI FĠĠLEN KULLANMASA DA

KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEK ZORUNDADIR ………………………….………..11

5. KĠRALANAN, KULLANILIRKEN KĠRACININ KUSURU OLMAKSIZIN

AYIPLI HALE GELĠRSE KĠRACI ĠNDĠRMEK ĠSTEDĠĞĠ DEĞERE GÖRE

AĠT OLDUĞU MAHKEMEYE KĠRA BEDELĠNĠN

TENZĠLĠ (DÜġÜRÜLMESĠ ) DAVASI AÇABĠLĠR …………………….………..11

6. KĠRA PARASININ TAKSĠTLE ÖDENMESĠ SORUNU …………………..……..11

7. KĠRA BORCUNUN GELMĠġ SAYILABĠLMESĠ ĠÇĠN KĠRANIN

PEġĠN ÖDENECEĞĠ KARARLAġTIRILMIġ OLSA BĠLE,

ÖNCE KĠRALAYANIN, KĠRALANANI SÖZLEġMEYE

UYGUN BĠR BĠÇĠMDE TESLĠM ETMĠġ OLMASI GEREKĠR …………….……12

8. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ANCAK

KĠRALANANIN FĠĠLEN KENDĠSĠNE TESLĠMĠ ĠLE DOĞAR ………….……….12

9. KĠRALANAN YERĠN TAHLĠYE EDĠLMĠġ BULUNMASI ONUN

USULÜNE GÖRE KĠRALAYANA TESLĠMĠ ANLAMINA GELMEZ ……...……12

10. KĠRA SÖZLEġMESĠ DÜZENLENĠRKEN MÜTEAKĠP YILLARIN KĠRA

BEDELĠNĠ BELĠRLEYECEK ARTIġ KURALI GETĠRĠLMĠġ ĠSE

TARAFLARIN SÖZ KONUSU KURALA UYMALARI ZORUNLUDUR.……....13

11. SÖZLEġMEDEKĠ ARTIġ ġARTININ MÜTEAKĠP YIL ĠÇĠN

OLDUĞU BELĠRTĠLMEDĠKÇE TAKĠP EDEN TÜM KĠRA DÖNEMLERĠ

ĠÇĠN GEÇERLĠ OLMASI………………………………………………………..….13

12. MÜTEAKĠP YILLARDA KĠRANIN DĠE'NĠN YAYINLADIĞI

TEFE ARTIġI ORANINDA ARTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA

SÖZLEġMESĠNDEKĠ ġART TARAFLARI BAĞLAR…………………………... 14

13. YARGITAY 3. HUKUK DAĠRESĠNĠN KONU ĠLE

ĠLGĠLĠ KARARLARINDAKĠ GELĠġMENĠN AÇIKLANMASI ……………………14

14. ÖNCEKĠ MALĠK ĠLE YAPILAN KĠRA SÖLEġMESĠNDEKĠ

VI

KĠRA BEDELĠNDEKĠ ARTIġ ġARTI MALĠKĠN DEĞĠġMESĠ HALĠNDE

DAHĠ KĠRACIYI BAĞLAR …………………………………………………………15

15. KĠRACI ANCAK KÜLFETĠ KENDĠSĠNE AĠT OLMAYAN

UFAK TEFEK AYIPLARI, KĠRALAYANA MÜNASĠP MÜDDETLĠ

ĠHBARA RAĞMEN GĠDERMEKTE TEMERRÜT ETTĠĞĠ TAKDĠRDE

ĠZALE EDĠLEBĠLĠR ………………………………………………………………...16

16. ANA GAYRĠMENKULÜN GENEL GĠDERLERĠNE KATILMA …………………16

17. KĠRA SÖZLEġMESĠNE KONULAN KEFALET KAYDI ………………………...17

18. KĠRACININ SAVUNMA NEDENLERĠ ……………………………………………18

19. KĠRA SÖZLEġMESĠ ANCAK SÖZLEġMENĠN TARAFI OLAN

KĠMSELER ĠÇĠN HAK DOĞURUR VE ONLARA BORÇ YÜKLER.

BU NEDENLE SÖZLEġMEYĠ KĠRACI ADINA ĠMZALAYAN TEMSĠLCĠ

KĠRA BEDELĠNDEN SORUMLU TUTULAMAZ………………………………...19

20. KĠRA BEDELĠNE KARġILIK OLMAK ÜZERE VERĠLEN SENETLERĠN

TAHLĠYEDEN SONRAKĠ SÜREYE ĠLĠġKĠN KISMIN ĠPTALĠ GEREKĠR……..20

21. KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN EVVEL KĠRALANANI TAHLĠYE EDEN

KĠRACI, KĠRALAYANIN BU YÜZDEN UĞRAMIġ OLDUĞU ZARARI

ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR …………………………………………………….20

22. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENDĠĞĠNE DAĠR ĠSPAT YÜKÜ DAVALI

KONUMUNDA DA OLSA KĠRACIYA AĠTTĠR …………………………………..20

23. KĠRA TESPĠT DAVASI AÇILIP KĠRA PARASI HÜKMEN BELĠRLENMEDEN,

GEÇMĠġ DÖNEMLERE AĠT KĠRA BEDELLERĠ, ALACAK DAVASININ

ĠÇERĠSĠNDE TESPĠT EDĠLEREK BĠRĠKMĠġ KĠRA ALACAĞINA

HÜKMEDĠLEMEZ ………………………………………………………………….20

24. KĠRACI; KĠRALAYANDA OLAN ALACAĞININ KĠRA BORCU ĠLE MAHSUP

EDĠLMESĠNĠ TALEP EDEBĠLĠR ………………………………………………….20

25. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYET REJĠMĠNDE; KĠRACININ, KĠRALAYAN

DURUMUNDAKĠ PAYDAġLARDAN BĠRĠNE KARġI ĠLERĠ SÜREBĠLECEĞĠ

BĠR ALACAK HAKKININ BULUNMASI HALĠNDE, SÖZ KONUSU ALACAK

HAKKINI, BÜTÜN PAYDAġLARA ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ BULUNDUĞU

KĠRA BEDELĠ ĠLE MAHSUP EDEMEZ ………………………………………….20

26. TAKAS BEYANI, ĠKĠ BORCUN TAKAS EDĠLEBĠLECEKLERĠ GÜNDEN

BAġLAYARAK EN AZ OLAN BORCUN ORANINDA ORTADAN

KALKMALARINI GEREKTĠRĠR…………………………………………………20

VII

27. ÇIPLAK MÜLKĠYET SAHĠBĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠ YAPAN KĠRACININ

ĠHTARA RAĞMEN KĠRALARI ĠNTĠFA HAKKI SAHĠBĠNE ÖDEMEMESĠYLE

TEMERRÜT OLUġACAĞI ……………………………………………………...21

28. ĠHTARLI ÖDEME EMRĠNĠN BK. MD.260'DA YAZILI ĠHTAR YERĠNE

GEÇMESĠ …………………………………………………………………………22

29. KĠRACININ DAVACININ KĠRALANANI ĠKTĠSAP ETTĠĞĠ ĠHTARINA RAĞMEN

KĠRALARI ÖDEMEMĠġ OLMASI ……………………………………………….22

30. KĠRACININ KĠRALAYANIN MUVAFAKATĠYLE YAPTIRDIĞINI ĠSPAT

EDEMEDĠĞĠ TAMĠRAT NEDENĠYLE ÜÇÜNCÜ KĠġĠYE YAPTIĞI

ÖDEMENĠN KĠRA ÖDEMESĠ YERĠNE GEÇMEMESĠ ……………………….23

31. ĠHTARA KONU EDĠLMEDĠĞĠNDEN REDDEDĠLEN AYLARA ĠLĠġKĠN KĠRA

ALACAĞI ĠÇĠN AÇILAN YENĠ DAVADA ÖNCEKĠ HÜKMÜN KESĠN HÜKÜM

TEġKĠL ETMEMESĠ ……………………………………………………………..24

32. DAVALI-KĠRACININ ÖDEMELERĠ ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK DAVACI-

KĠRALAYANA YEMĠN TEKLĠF ETME HAKKI OLDUĞU

HATIRLATILMALIDIR …………………………………………………….…….24

33. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ YASAYA UYGUN OLARAK ÖDEMEK ĠSTEDĠĞĠ

HALDE KĠRALAYANIN PARAYI ALMAKTAN KAÇINMIġ OLDUĞUNU

TANIKLA KANITLAMASINA BĠR ENGEL YOKTUR …………………………25

34. MAHKEMECE NET KĠRA MĠKTARININ NE KADAR OLDUĞUNUN

BELĠRLENMESĠ NETĠCESĠNE GÖRE TEMERRÜDÜN GERÇEKLEġĠP

GERÇEKLEġMEDĠĞĠ ÜZERĠNDE DURULMASININ GEREKMEKTEDĠR ..25

35. KĠRA ALACAĞI DAVASI AÇMADAN ÖNCE TEMERRÜT ĠHTARI

GÖNDERME ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR …………………….26

36. MAHKEMENĠN NĠTELENDĠRMEDE HATAYA DÜġEREK DAVAYI

TEMERRÜT SEBEBĠNE DAYANILARAK AÇILMIġ GĠBĠ DEĞERLENDĠRĠP

KARAR VERMESĠ HATALIDIR ………………………………………….……..26

37. KĠRALAYAN TARAFINDAN KĠRA ARTIġ ġARTININ UYGULANMASI ĠÇĠN

KĠRACIYA BĠLDĠRĠM YAPILMASINA GEREK BULUNMAMAKTADIR …….27

38. KĠRANIN ZAMANINDA ÖDENMEMESĠ HALĠNDE CEZAĠ ġART

ÖDENECEĞĠNE ĠLĠġKĠN SÖZLEġME HÜKMÜ GEÇERLĠDĠR VE KĠRACIYI

BAĞLAR …………………………………………………………………………..28

VIII

39. KĠRALANAN TAġINMAZIN SATIġ YOLUYLA DEVRĠYLE KĠRA

SÖZLEġMESĠNDEN DOĞAN TÜM HAK VE BORÇLAR YENĠ MALĠKE

GEÇER ……………………………………………………………………………29

40. YENĠ DÖNEM KĠRA BEDELĠNĠN TARAFLARCA TESBĠT EDĠLMEMESĠ VE

SÖZLEġMEDE ARTIġ ġARTI BULUNMAMASI HALĠNDE SÖZLEġMEDEKĠ

SON DÖNEM KĠRA BEDELĠ GEÇERLĠ OLUR ………………………………30

41. MUACCEL HALE GELMEYEN KĠRA ALACAĞININ ĠSTENEMEMESĠ ……30

42. KĠRACININ KĠRALANANI USULÜNE UYGUN OLARAK KĠRALAYANA

TESLĠM ETTĠĞĠNĠ ĠSPATLAYAMAMASI HALĠNDE, KĠRA BORCUNDAN

SORUMLU OLDUĞUNUN KABUL EDĠLMESĠ GEREKĠR …………………..31

43. BORÇLAR KANUNUNUN 260.MADDESĠNE GÖRE AÇILMIġ TEMERRÜT

SEBEBĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞI DAVASINDA GÖREVSĠZLĠK

KARARI VERĠLEMEYECEĞĠ …………………………………………………31

44. KĠRA SÖZLEġMESĠNDE, KĠRA BEDELĠNĠN TEFE ORANINDA

ARTTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA ARTIġ ġARTI MUAYYEN OLMADIĞI

TAKDĠRDE TEMERRÜDE ESAS ALINAMAZ ………………………………32

45. KĠRACININ TEMERRÜDÜ NEDENĠNE DAYALI DAVADA KĠRACININ

YAPTIĞI MASRAFLARIN SÖZLEġME GEREĞĠ KĠRA BORCUNDAN

MAHSUBU ……………………………………………………………………….33

46. 6570 SAYILI KANUNA TABĠ KĠRA SÖZLEġMELERĠNDE DE BORÇLAR

KANUNU'NUN TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYEYE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLERĠ

UYGULANABĠLĠR ………………………………………………………………..33

47. TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞININ TAHSĠLĠ

DAVASINDA; YILLARA GÖRE, ÖDENMEMĠġ KĠRA BEDELLERĠNĠN

TESBĠTĠ USULÜ …………………………………………………………………34

48. TESPĠT KARARI KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN ÖZEL ġARTLAR BÖLÜMÜNDE

ARTIġ ġARTI BULUNMASI HALĠNDE BUNU ORTADAN KALDIRMAZ ….35

E. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI…….……...……………….……………...36

1. ZAMANAġIMI KAVRAMI VE ZAMANAġIMINA UĞRAMIġ BORÇLAR …......36

2. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI ………………………………………...36

F. KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN SONA ERDĠĞĠ ĠHTARI ĠLE MEHĠL TAYĠNĠ………….37

1. MEHĠL TAYĠNĠ KĠRALAYAN TARAFINDAN YAPILMALIDIR …..…………….38

2. MEHĠL KĠRACIYA YÖNELTĠLMELĠDĠR …………………………………………41

3. MÜġTEREK MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA ……………………………………...42

IX

4. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA ……………..……………….42

5. KĠRACIYA VERĠLECEK ZORUNLU MEHĠL ………………………….………..43

6. MEHĠLLERĠN KISALTILMASI ÜZERĠNE ANLAġMALAR ……………………..44

7. TEMERRÜT ĠHTARINDA ġEKĠL KOġULLARI …………………………………45

8. TEMERRÜT ĠHTARININ ĠÇERĠĞĠ ……………………………………………….45

a. Ġhtarnamede Hangi Aylara Ait Kira Bedellerinin Ġstendiği Belirtilmelidir ….45

b. Ġstenilen Kira Bedelleri Miktarının da Belirtilmesi Gerekir ………...……….46

c. Kira Bedellerinin Ödenmeleri Ġçin Verilen Mehil

Ġhtarnamede Yazılmalıdır ……………………………………………………..46

d. Ġhtarnamede Verilen Mehil Ġçinde Kira Bedellerinin Ödenmemesi

Halinde Akdin Feshedileceğinin Ve Kiracı Hakkında

Tahliye Davası Açılacağının Yazılması ġarttır …………………………..…..47

e. Kiracının Mehil Ġçinde Borcunu Ödemesi……………………………………..50

f. Kiracının 30 Günlük Mehil Dolduktan Sonra Ödeme Yapması …………….52

g. Kira Borcunun Ġhtarın Tebliğinden Önce Ödenmesi ………………………...53

h) Ġcra Takibine Rağmen Kira Borcunun Tamamının Zamanında

Ödenmemesi …………………………………………………………………….54

9. TEMERRÜT ĠHTARI KĠRACIYA USULÜNE UYGUN OLARAK TEBLĠĞ

EDĠLMELĠDĠR …………………………………………………………….………55

10. KĠRA BORCUNUN ÖDEME EMRĠ TEBLĠĞ EDĠLMEDEN

ÖNCE ÖDENMESĠ ……………………………………………………………….57

III. FESHĠN HÜKÜMLERĠ………………………………………………..………………..57

A. TAHLĠYE DAVASI AÇMA HAKKI………………………………………………….57

1. KĠRACIYA ĠCRA TAKĠBĠ YOLUYLA BAġVURULMASI ………………………..57

a. Borçlu-Kiracının (kira sözleĢmesi dıĢındaki nedenlerle)

Ödeme Emrine Ġtirazı ……………………………….…………………………..57

b. Kiracının Kira SözleĢmesi Yönünden Ödeme Emrine Ġtirazı ……………….63

c. Ġhtarlı Ödeme Emrindeki Kira Alacağı DıĢındaki Fer'i Alacakların

Ödenmemesi Veya Geç Ödenmesi Temerrüt OluĢturmaz ………………..64

d. Ġcra Mahkemesi‘nin Takip Hukukuna Kararları Maddi Anlamda

Kesin Hüküm TeĢkil Etmez ………………………………………..…………..65

2. KĠRACIYA MAHKEME YOLUYLA BAġVURULMASI…………………………..65

X

a. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmemiĢse ……………………………………..65

b. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmiĢse …………………….…………………..65

c. Ġhtarnamedeki mehil (süre) dolduktan sonra dava açma hakkı

bir süre ile sınırlı değildir …………………………………………………..…...66

B. TAZMĠNAT ĠSTEME HAKKI ………………………………………………………..67

C. TAZMĠNAT ÖDEME BORCU ……………………………………………………….68

D. SÖZLEġMENĠN SONA ERMESĠNDEN VAZGEÇME

YA DA FESHĠN SONUÇLARINDAN FERAGAT …………………...……………68

IV. 6570 SAYILI GAYRĠMENKUL KĠRALARI HAKKINDA KANUNA (GKK)

GÖRE KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMEMESĠNDEN DOLAYI

ĠKĠ HAKLI ĠHTAR NEDENĠYLE TAHLĠYE (6570 S.K. md.7/e) ………………..…69

A. KURAL ………………………………………………………………………………..69

B. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR NEDENĠYLE TAHLĠYENĠN ġARTLARI …….……………….70

1. KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEMEDEN DOLAYI KĠRACIYA

HAKLI ĠHTAR YAPILMIġ OLMALIDIR …………………………………………..70

2. ĠHTARIN YAZILI OLMASI VE HANGĠ VADEYE AĠT

KĠRA BEDELĠNĠN ĠSTENDĠĞĠNĠ BELĠRTMESĠ ………………………………...73

3. BĠR KĠRA YILI ĠÇĠNDE ĠKĠ HAKLI ĠHTAR YAPILMIġ OLMASI ……………….73

C. USULE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLER ……………………………………………………...75

1. GÖREVLĠ MAHKEME ……………………………………………………………..75

2. YETKĠLĠ MAHKEME ……………………………………………………………….75

3. DAVACI ……………………………………………………………………………..76

4. DAVALI ……………………………………………………………………………..76

5. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR SONUCU AÇILACAK TAHLĠYE DAVASI

KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN ĠTĠBAREN BĠR AY ĠÇĠNDE

AÇILMIġ OLMALIDIR …………………………………………….……………….77

D. KĠRACIYA GÖNDERĠLECEK TEMERRÜT ĠHTARI VE

ĠKĠ HAKLI ĠHTARIN ÖZELLĠKLERĠ ………...……….…………………………….78

XI

KISALTMALAR

ABD : Ankara Barosu Dergisi

a.g.e. : Adı Geçen Eser

b. : Bent

bkz. : Bakınız

B.K. : Borçlar Kanunu

c. : Cilt

E. : Esas

EMK. : Eski Medeni Kanunu

f. : Fıkra

GKK. : Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun

H.G.K. : Hukuk Genel Kurulu

HD. : Hukuk Dairesi

HUMK. : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu

ĠBD. : Ġstanbul Barosu Dergisi

ĠBK. : Ġçtihadı BirleĢtirme Kararı

ĠĠK. : Ġcra ve Ġflas Kanunu

K. : Karar

KAZANCI : Kazancı Mevzuat ve Ġçtihat Bankası(www.kazanci.com.tr)

md. : Madde

N. : Numara

RG. : Resmi Gazete

S. : Sayı

sh. : Sahife

TMK. : Türk Medeni Kanunu

vd. : Ve Devamı

vs. : Ve Saire

YKD. : Yargıtay Kararları Dergisi

http://www.kazanci.com.tr/

XII

KAYNAKÇA

Aral, Fahrettin: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 5.Bası, Ankara, 2003. Burcuoğlu, Haluk: Yargıtay Kararları IĢığında 6570 Sayılı Yasa‘ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Ġstanbul, 1993. Erdoğan, Celal: Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 1990; 2000. Erdoğan, Hasan: Tahliye Davaları, Ankara, 2002. Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt I, 4.Bası, Ġstanbul, 1980. Karahasan, Mustafa ReĢit: Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, Cilt 4, Ġstanbul, 2002; 2004. Köprülü, Ömer: Kirada Temerrüt – Tahliye ve Kira Bedelinin Mahkemece Tesbiti, Ġstanbul, 1964. Malatyalıoğlu, Kutsi – ErtaĢ, Hami: Tahliye Davaları, Ankara, 1973. Olgaç, Senai: Kira Parasını Tespit ve Tahliye Davaları, Ġstanbul, 1968. Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, Cilt: I/2, 3.Bası, Ġstanbul, 1988. Tunaboylu, Müslim: Kira Hukuku, Cilt I, Ankara 1999; 2005. Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri Cilt II, 2.Bası, Ġstanbul 1974, 3.Bası, Ġstanbul 1977. Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2002, 6.Baskı, Ġstanbul. Yavuz, Nihat: Türk Kira Hukuku, Cilt III, 2003, Ankara. KAZANCI: Kazancı Mevzuat ve Ġçtihat Bankası(www.kazanci.com.tr)

http://www.kazanci.com.tr/

1

KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ VE

BUNA KARġI BAġVURULABĠLECEK HUKUKĠ YOLLAR

I. GĠRĠġ

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve buna karĢı baĢvurulabilecek

hukuki yollar, esasen 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)‘nun Akdin Muhtelif Nev‘ileri

baĢlığını taĢıyan ikinci kısmının sekizinci babının birinci ve ikinci faslında

düzenlenmiĢtir. Bunun yanı sıra aynı konu ile ilgili olarak 6570 sayılı Gayrimenkul

Kiraları Hakkında Kanun (GKK) ‗da da düzenleme yer almaktadır. Öte yandan ilgili

konuya, 2004 sayılı Ġcra ve Ġflas Kanunu (ĠĠK)‘ nun onuncu babında da yer

verilmiĢtir. Bu nedenle, tezimize baĢlamadan önce bu kanunlar arasındaki iliĢkiyi

belirtmek gerekmektedir. Söz konusu mevzuat hükümlerinin uygulanması konusunda

aralarındaki iliĢkiyi tespit ettikten sonra her bir kanunda konunun nasıl düzenlendiği

incelenecektir.

A) G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANI

G.K.K md. 1 hükmünde bu kanunun hangi gayrimenkullerin kiralanmasına

iliĢkin uygulanacağı Ģöyle belirtilmiĢtir:

―Belediye teĢkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki

gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında kiralayanla

kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanunu’nun bu

kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.‖

B) G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANINA ĠLĠġKĠN KOġULLAR

a) Kiralanan yer musakkaf (çatılı) bir taĢınmaz olmalıdır. Musakkaf deyimiyle,

gayrimenkulün bir sakf altında olması, yani örtülü olması ve duvarları bulunması

kastedilmektedir.1 Temelli kalmak maksadı olmaksızın arsa üzerine yapılan kulübe ve

baraka gibi binalar taĢınmazın tamamlayıcı parçası sayılmamakla beraber, Yargıtay

bazı kararlarında2 bunların kiralanmalarında GKK hükümlerinin uygulanacağı

içtihadında bulunmuĢtu; ancak daha sonraki bazı kararlarında, aksi görüĢe yer

verilmiĢtir.3 Diğer taraftan yine Yargıtay‘a göre,4 arsa olarak kiralanmıĢ bir yer üzerine

1 Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 1969, 3.Bası, Banka ve Ticaret Hukuku

AraĢtırma Enstitüsü, Ankara, c.I/2, sh.19. 2 Yargıtay 6.H.D. 16.11.1956, E.247/K.202 Olgaç, Senai, Kira Parasını Tespit ve Tahliye

Davaları,1968, Ġstanbul, c.I sh. 56, not 5. 3 Yargıtay 6. H.D. 15.9.1972, E. 3374/ K. 2969 Malatyalıoğlu / ErtaĢ, Tahliye Davaları,1973, Ankara,

sh.102–103, Tandoğan, Haluk; a.g.e. sh.20.

2

kiracı tarafından bir baraka veya bina yapılmıĢ olması, mevcut kira sözleĢmesinin

GKK‘ ne tabi tutulması sonucunu doğurmaz. Üzerinde bir bina veya üstü örtülü taĢınır

inĢaat bulunmayan bağ, bahçe ve bostanların kirası da GKK‘ nin uygulama alanına

girmez. Plaj, çay bahçesi, açık hava sineması, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan

arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu bazı yapılar yapılsa bile bu

arsalar üstün yararlanma biçimi bakımından, musakkaf sayılmamaktadır. Örnek:

“(…)Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 1.4.2005 tarihli sözleşmeden

kiralananın 1100 m², prefabrik çelik konstrüksiyon niteliğinde yer olduğu

anlaşılmaktadır. Kiralanan bu niteliği itibariyle musakkaf nitelikte olmadığından

Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Borçlar Kanununa tabi olan yerlerde kural olarak

taahhüde dayanılarak tahliye davası açılamaz. Ancak taahhüt tarihi akdin sonunu

belirleyeceğinden akdin feshi ve tahliye nedenini oluşturur.” 5

Tandoğan’a göre; ―gecekondular, ister bunları yapanın kendi arsası, ister

baĢkasının arsası üzerinde inĢa edilmiĢ olsunlar kiraya verildikleri takdirde kiracı ile

kiralayan arasındaki iliĢkiye GKK hükümleri uygulanmalıdır.‖ 6

b) GKK md. 1 hükmünde gayrimenkul kirasından söz edilmekte ve adi kira ile

hâsılat kirası ayrımı yapılmamaktadır; ancak doktrinde ve Yargıtay içtihatlarında

hâsılat kirasına verilen gayrimenkuller GKK‘ nin uygulama alanı dıĢında

tutulmaktadır.7

c) Kiraya konu olan gayrimenkul belediye sınırları içinde veya iskele, liman

veya istasyonlarda bulunmalıdır.8 Belediye teĢkilatı bulunmayan köylerdeki

gayrimenkullerin kirası GKK‘ nin uygulama alanına girmez.

d) Yargıtay‘ın müstakar içtihatları uyarınca, Devletin özel kanunlara

dayanarak; subay, astsubay ve memurlara tahsis ettiği konutlar da kamu mallarından

olduğundan GKK‘ nin uygulama alanı dıĢında kalır.

e) GKK‘ nin uygulanması açısından, gayrimenkulün mesken veya iĢyeri olarak

kiralanması önemli değildir.9

f) GKK, BK‘ dan daha sonra ihdas edilmesine ve BK‘ ye özel nitelikli bir kanun

olmasına rağmen BK‘ yı yürürlükten kaldırmıĢ değildir. GKK‘ nin uygulama alanına

4 Yargıtay H.G.K. 8.4.1964, E. 879/ K. 301; Tandoğan, Haluk; a.g.e. sh. 20.

5 Yargıtay 6. H.D. 24.04.2006, E. 2243 / K. 4461, KAZANCI Mevzuat ve Ġçtihat Bankası, www.kazanci.

com.tr. 6 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 21.

7 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh.21.

8 Yargıtay 6. HD. 3.3.1972, E. 894/K 926 Malatyalıoğlu /ErtaĢ, a.g.e. sh.101–103, Tandoğan, Haluk,

a.g.e. sh.21 9 Aral, Fahrettin, Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 2003, Ankara Yetkin Yay. sh. 218.

http://www.kazanci/

3

giren konularda daha özel nitelikli bir kanun olması dolayısıyla GKK hükümleri

uygulanacak ve fakat GKK uygulama alanı bulunmayan konularda BK‘ nin, GKK‘ ye

aykırı olmayan hükümleri uygulanacaktır.

g) GKK md. 1 / f. 2 hükmü uyarınca mabetler kiraya verilemez ve ibadethane

haricinde hiçbir iĢ için de kullanılamaz. Gerçekten de, bu hüküm sevk edilmeseydi

de mabetler kamu yararına tahsis edilmiĢ olduklarından kiralanmamaları gerekirdi.10

II. BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA

ÖDEMEMESĠ NEDENĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN FESHĠ VE

SONUÇLARI11

A. KĠRA PARASI KAVRAMI VE KĠRA PARASININ NĠTELĠĞĠ

1. DOKTRĠNDE BAZI YAZARLARA GÖRE KĠRA PARASI:

Tandoğan‘a göre; ―kira bedeli genellikle bir miktar paradan ibarettir; misli eĢya

da olabilir. Kira parası yerine tarafların taĢınmazlarından yararlanma haklarını

karĢılıklı olarak birbirilerine bırakmaları halinde de bir kira sözleĢmesinin varlığı kabul

edilmektedir.‖12

Tunçomağ‘a göre; ―kira bedeli kavramına esasında ödenmesi kiralayana ait

olup da (örneğin elektrik veya su saati ortak olup kiralayanın adına ise durum böyle

olur) sözleĢme ile kiracıya yükletilmiĢ olan su elektrik ve gaz paraları da girer.‖13

Erdoğan’a göre; “ kiracı, yararlanmanın karĢılığı (olarak) kiralayana bir bedel

ödeyecektir. Bu, kural olarak, paradır. Ancak, kira bedeli olarak paranın dıĢında

herhangi bir Ģey de kararlaĢtırılabilir; iĢ görme, bir Ģey yapma, imal etme gibi. Altın

para ve yabancı para da (döviz) kira bedeli olarak kabul edilebilir. Bunu yasaklayan

bir yasa hükmü yoktur. Zira asıl olan tarafların iradesidir. Hâsılat kirasında, kira bedeli

para olabileceği gibi toplanacak semere hâsılatın bir payı da olabilir. Bu payı taraflar

kendi aralarında serbestçe kararlaĢtırabilirler.‖14

Yavuz’a göre; ―kira borcu, kiracının kiralananı kullanmasının (hâsılat kirasında

ise ek olarak iĢletmesinin) karĢılığı olmak üzere belirli zamanlarda kiralayana vermeyi

10

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 21 11

Yavuz, Nihat, Türk Kira Hukuku, 2003, Yetkin Yay. c.3 sh.3679–3749; Karahasan, Mustafa ReĢit, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç ĠliĢkileri, 2004, Beta Yay. c.4, sh. 35–150; Erdoğan, Celal, Tahliye Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, 1990, Feryal Matbaacılık, sh. 406–517; Tandoğan, Haluk, a.g.e., sh. 209–221; Aral, Fahrettin, a.g.e. Sh. 284–286; Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler,2002, Beta Yay, sh. 287–296;Akıntürk, Turgut, Borçlar Hukuku Özel Borç ĠliĢkileri, 2003, Beta Yay, Ġstanbul, sh.223; Tunaboylu, Müslim Kira Hukuku, 2005, Ġstanbul, Beta Yay, c.1 sh.269 vd. 12

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 14 13

Tunçomağ, Kenan, a.g.e. sh. 246; Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212. 14

Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 244.

4

taahhüt ettiği, çoğunlukla paradan ibaret olan bir edimdir. Kira parası medeni semere

niteliğindedir. Zira kira sözleĢmesi gereğince kiralananın belirli ve düzenli aralıklarla

temin edilen bir gelirdir.‖15

Tunaboylu‘ya göre; ―kira bedeli kural olarak paradır. Taraflar kira bedeli

olarak paradan baĢka bir Ģeyi de kararlaĢtırmıĢ olabilir. Para olarak kararlaĢtırılan

kira bedeli Türk parası ya da yabancı bir para olması mümkündür.‖16

2. YARGITAY UYGULAMASINA GÖRE KĠRA PARASI

12. H.D. ‗nin müstakar içtihatları uyarınca; ―kiracı, kira sözleĢmesinde; yakıt

giderini, bekçi parasını, kapıcı parasını, temizlik parasını, su parasını, elektrik

parasını, tuvalet temizleme parasını, çöp parasını, yönetim giderlerini, telefon

konuĢma ücretini, ödemeyi üstlenmiĢ olsa dahi, bunlar asıl kira borcu sayılmayıp ‗asıl

kira borcunun eklentisi‘ olduğundan temerrüde ve tahliyeye neden olamaz.‖17

Ayrıca, kiracıya karĢı kiralayanın yaptığı ihtar, takip, dava giderleri de kira

bedelinin bir parçasını teĢkil etmezler.18

Bakanlar Kurulu kararına göre, istenebilecek kömür farkı kira bedelinden

sayıldığından, bunun ödenmemesi temerrüde esas tutulabilir.19

B. KĠRA BEDELĠNĠN KAPSAMI 20

Kira bedeli, kiralananda oturmanın karĢılığı olmak üzere sözleĢmede

yüklenilen ve genellikle bir miktar paradan ibaret olan değeri ifade etmektedir. Ancak

bu bedel, bir mal, bir hizmet, bir Ģey imal etme gibi paradan baĢka bir Ģey de

olabilir.21

Kira bedelinin kapsamının belirlenmesi için, kira bedeli kavramının içeriğine

nelerin dâhil olduğu nelerin dâhil olmadığı hususunun tespiti gerekmektedir.

1. KĠRA BEDELĠNE DÂHĠL OLMAYAN HUSUSLAR:

a) Temizleme ve aydınlatma resmi

b) Su parası

c) Kapıcı parası

15

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3684 16

Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2 sh.1381. 17

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3686. 18

Yargıtay 12. H.D. 7.10.1982, E. 6767/ K. 7021; 12.H.D. 16.10.1978, E.8038/ K. 8183; 12. H.D. 7.5.1984 E. 3241/K.5627 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212 19

Yargıtay 6. H.D. 11.6.1968, E. 654/ K. 2984; 6.H.D. 16.4.1981, E. 470/ K. 6333: ―Kapıcı parası değilse de, ısıtma parası kiradan sayılır.‖ Yargıtay 6. H.D. 6.10. 1982 E. 8263/ K. 8444: ―…Yakıt gideri kira bedelinden sayılır. Elektrik, kapıcı ve yönetici giderleri… tahliyeye esas olamaz.‖ Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212. 20

Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 244–245. 21

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3685.

5

d) Elektrik parası kira parası kapsamına girmez. Kiracının bu paraları

ödememesi akdin feshi ve tahliyeye sebep teĢkil etmez. Çünkü temerrütle ilgili BK.

md. 260 hükmü vadesi gelen kira bedelini ödemeyen kiracıyı mütemerrit saymıĢtır.

Yukarıda dört bent halinde sayılan konular kira bedeli kavramına dâhil olmadığından

temerrüde esas olamazlar. Bu niteliği itibariyle ödenmemesi halinde ancak bir alacak

davasına konu olabilirler.22 Örnek:

“Kapıcı parası, kira akdinin esaslı unsurlarından değildir. Bu itibarla bu

paranın verilmesi kira akdine muhalefet sayılmaz. Bu para adi alacak

mahiyetindedir.‖ 23

―Aydınlatma ve temizlik resminin davalıya ait olduğuna dair kira mukavelesinde

kayıt vardır. Ancak, davacının bunu davalıdan isteyebilmesi için bu paranın davacı

tarafından belediyeye ödendiğinin sübutu lazımdır. Bu husustaki makbuz ve sair

delillerin istenmesi ve ikame olunduğu takdirde incelenmesi ve sonucuna göre bu

paraya ait anlaşmazlığın çözümlenmesi gerekir.‖24

Katma Değer Vergisi kiradan sayılmaz. Stopaj, iĢyerlerinde mal sahibinin gelir

vergisine karĢılık kiracı tarafından ödenen peĢin vergi olup, bunun oranının

indirilmesinden mal sahibi yararlanır.25 Bir baĢka deyiĢle, iĢyeri olarak kiralanmıĢ

yerler için kiralayanın isteyebileceği kira parası gelir vergisi için tevkif edilecek

paydan arta kalandır.

C. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME BORCU

1. GENEL OLARAK

Kira sözleĢmesi tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, rızai, kullandırma amacını

güden bir akittir. Buna göre; bir kimse ( kiralayan ), bir bedel karĢılığında bir Ģeyin

kullanılmasını veya kullanmakla birlikte ondan yararlanılmasını belli bir süre için

baĢka bir kimseye ( kiracıya ) bırakmayı yüklenir; kiracı ise bunun karĢılığında

sözleĢmede kararlaĢtırılan bedeli kiralayana ödemek borcu altına girer. Kira

sözleĢmesinde tarafların edimleri birbiri ile mübadele halindedir; bu yönüyle kira

sözleĢmesi sinallagmatik bir akittir.26

22

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3685. 23

Yargıtay 6. H.D. 21.5.1968 E. 1716 / K. 2601 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3685. 24

Yargıtay 6. H.D. 3.5.1966 E. 467 / K. 1694 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3686. 25

Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 245. 26

Akıntürk, Turgut, a.g.e. 223.

6

2. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME ZAMANI

Kiracının kira sözleĢmesi uyarınca üstlenmiĢ olduğu kira bedelini ödeme

borcunu ne zaman ifa edeceği BK‘ nın ‗Kiranın Tediyesi‘ baĢlığını taĢıyan 257‘nci

maddesinde düzenlenmiĢtir. Buna göre:

“Kiracı kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda

tediyeye mecburdur.

Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, kira altı aylık yahut

senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın

mürurundan sonra ve nihayet kira müddetinin hitamında verilmek lazımdır.”

Kanun maddesini Ģu Ģekilde sadeleĢtirebiliriz:

Kira Bedelinin Ödenmesi:

“Kiracı, kira bedelini, sözleşme ile veya yerel adet ile belirli vadelerde

ödemekle yükümlüdür.

Böyle bir vade hiç tespit edilmemişse, kira bedeli, kiranın bir veya birden

çok seneleri ya da birden çok yarıyılları içerecek şekilde yapılması durumunda,

her yarıyılın sonunda; kiranın daha kısa süreli olması durumunda her ayın

sonunda ve en geç olarak, kiranın sonunda ödenebilir.” 27

Kira bedelinin ne zaman ödeneceği sözleĢmede belirtilir. Bu, aydan aya

ödenebileceği gibi 3–6 aylık veya senelik (olarak) da ödenebilir. Genellikle

sözleĢmede kira bedeli aydan aya peĢin ödenecektir diye yazılır.28 Yargıtay‘ın

müstakar içtihatları uyarınca; bu gibi hallerde peĢinen ödeme kaydından kiracının kira

bedelini her ayın üçüncü günü akĢamına ödemesi gerektiği anlaĢılır. Bu tarihten

sonra ödenen kira bedeli geç ödenmiĢ sayılır. Örnek:

“Kira akdinde, ödeme şekli (her ay peşin) olarak kabul edilmiştir. Bu husustaki

kökleşmiş içtihatlara göre (kira her ayın dördüncü günü) muaccel hale gelir. Alacaklı

muacceliyet hali tahakkuk etmeden, 1.9.1982 tarihinde Eylül 1982 kirasını takip

konusu etmiştir.‖ 29

Buna karĢılık, kira sözleĢmesinde yer alan kira bedellerinin her aybaĢı peĢin

olarak ödeneceği kaydı, uygulamada yeterince belirgin sayılmakta ve bu ibarenin BK.

md. 75 hükmü uyarınca her ayın birinci gününü ifade ettiği kabul edilmektedir. BK.

md. 75 hükmü uyarınca: ―Her ayın iptidası birinci günü, ortası on beĢinci günü

27

Yavuz, Cevdet, Borçlar Kanunu, 2001, Ġstanbul, Beta Yay. sh. 615. 28


Yargıtay 12. H.D. 1.3.1983; E.10809 / K. 1519; Yargıtay 6. H.D. 28.2.1989 E. 1438 / K. 3733 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3681; Erdoğan, Celal a.g.e. sh. 245; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh.165–167

7

nihayeti sonuncu günü ifade eder.‖ Tatile rastlayan ödeme zamanı BK. md. 77

hükmü uyarınca, tatili takip eden iĢgünü akĢamı biter.30

Bununla birlikte, aybaĢı sözcüğünün yeterince belirgin olmadığına iliĢkin

uygulamasının yine de baskın olduğu söylenebilir. Örnek:

“Kira sözleşmesinde, kira parasının aybaşında ödeneceği yazılıdır. Bu

durumda, ödeme günü kesin olarak belirtilmediği cihetle, kökleşen içtihada göre,

davalı lehine üç günlük süre sürenin ilavesi gerekir. Bu süre dolmadan üçüncü günü

çekilen ihtarname hak doğmadan çekilmiş olması nedeniyle haklı sayılamaz. Bu

nedenle red kararı verilmesi gerekir.” 31

Kira sözleĢmesinde ödeme zamanı hakkında mevcut olan kaydın, kiracı

tarafından bu kayda devamlı olarak uyulmaması halinde, değiĢtirilmiĢ sayılıp

sayılmayacağı hususunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu‘nun ilgi çekici iki kararı

mevcuttur:

Bunlardan birine göre;32 ―kira parasının sürekli şekilde aylık olarak

ödenmesine kiralayanın hiç ses çıkarmayarak uzun zaman ödemeleri kabul etmiş

olması, akdin yıllık kiranın peşin olarak ödeneceğine ilişkin hükmünün tarafların

isteğiyle zımnen değiştirildiği anlamına gelir.”

Diğer kararında ise;33 “kira sözleşmesinde, kira parasının her ay peşin

ödeneceği yolundaki kaydın, kiraların her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar

ödenmesini şart kıldığı, kiracının zaman zaman geç ödemede bulunmasının,

kiralayanla kiracı arasında ödemenin bu şekilde yapılmasının kararlaştırıldığı

anlamına gelmediği belirtilmiştir.”

Gerçekten, kiralayanın bu konuda uysallık göstermiĢ olması, kiracıya

sözleĢmeye aykırı Ģekilde ödemede bulunmak hakkını vermez; karara bağlanan

olayda kiracının ödemeleri belirsiz ve keyfine bağlı sürelerde olduğundan,

sözleĢmenin zımnen değiĢtirilmesinin söz konusu olmayacağına ve bunun aksine

yorumun iyiniyet kuralları ile bağdaĢmayacağına hükmedilmiĢtir.

30

Yargıtay 6. H.D. 23.2.1989; E. 1060 / K. 3127. ― Kira bedellerinin her aybaĢında peĢinen ödeneceği kira sözleĢmesinde belirtilmiĢtir. Bu ifade, aylık kiraların her ayın biri akĢamına kadar ödeneceği anlamını taĢır.” Erdoğan, Celal a.g.e. sh. 245–246; Yargıtay 6. H.D. 17.10.1986; E. 9589 / K. 11500;Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3681. 31

Yargıtay 6. H.D. 14.6.1973; E. 3061 / K. 2509 Yavuz, Nihat a.g.e. sh. 3681. 32

Yargıtay H.G.K. 21.11.1962, E. 21.11.1962 E. 6–24 / K. 75; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh. 166; Yavuz, Nihat a.g.e. 3681. 33

Yargıtay H.G.K. 12.12.1962; E. 6–1013 / K. 82; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh. 167. Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3682.

8

Tandoğan‘a göre; ―her iki karar arasındaki fark, birinde sözleĢmede öngörülen

tarzda olmayan ödemelerin belli sürelerde, diğerinde ise kiracının dileğine tabi

belirsiz sürelerde yapılmıĢ olmasından ileri gelmektedir.‖34

Hâsılat kiralarında35 kira bedelinin ödenmesi zamanı akitle veya mahalli adetle

belli olmadığı takdirde, kanuna göre her yılın sonunda ve nihayet kira süresinin

bitiminde kira bedelini ödemek lazımdır.(BK md. 281)

Özetleyecek olursak; kira bedelinin ödeneceği zamanın tespitinde Ģu sıra

esas alınır:

i) Öncelikle sözleĢmede bu konuda bir açıklık varsa ona uyulacaktır.

ii) SözleĢmede ödeme zamanı belirtilmemiĢse mahalli örf ve adet nazara

alınacaktır.

iii) Bu konuda mahalli örf ve adet yoksa

— kira süresi altı ay veya daha fazla ise sürenin sonunda,

—altı aydan az ise her ayın sonunda ödenmesi gerekecektir.

iv) Kira süresi de belirsiz ise, kira bedelinin her ayın sonunda ödeneceği kabul

edilecektir.

3. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME YERĠ VE ÖDENME ġEKLĠ

Kural olarak kiracı kira bedelini ödeme borcunu sözleĢmede aksine bir kayıt

bulunmadıkça, alacaklının ikametgâhında ödeyecektir. Ġkametgâh36bir kimsenin

yerleĢmek niyetiyle oturduğu yerdir. Kira bedeli para borcu olduğundan götürülecek

borçlardandır. Bu nedenle aksi sözleĢmede kararlaĢtırılmadıkça, ödeme, BK. md.

73/f.1 hükmü uyarınca, alacaklının verme zamanındaki ikametgâhında yapılmak

gerekir. Buna rağmen, kiracının, aralarında oluĢmuĢ bir adet bulunmadan veya tevdi

mahalli kararı olmadan, kira bedelini bankaya yatırması borçlu kiracıyı temerrütten

kurtarmaz.37

Kira parası kiralayana götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ya

kiralayanın adresinde elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koĢuluyla

konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Örnek:

“Kira parası kiralayana götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ya

kiralayanın adresinde elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla

34

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 167. 35

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 167. 36

Ġkametgâh ve konut kavramı için bkz. Cihangir, Nagihan, ĠĢyeri ve Konut Ġhtiyacı Nedeniyle Tahliye, Ġstanbul Barosu Staj Eğitim Merkezi, YayınlanmamıĢ Avukatlık Tezi, 2006, Ġstanbul, sh. 1.vd. 37

Yargıtay 12. H.D. 6.11.1978 E. 806 / K. 8910. Yavuz, Nihat, a.g.e. 3687.

9

konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede

özel bir koşul kabul edilmiş ise bu hususta göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde

yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Olayımızda; taraflar

arasındaki 01.05.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve 11.08.2003 tarihli

protokolün 1. maddesi gereğince 2004 yılı Nisan ayı kirasının 250.000.000.-TL

olduğunun kabulü gerekir. Kira sözleşmesinde kira parasının her ayın 1'i ile 5'i

arasında ödeneceği öngörülmüştür. Davalı kiracı tarafından Nisan 2004 ayı kirası

olarak 250.000.000.-TL konutta ödemeli olmaksızın 06.04.2004 tarihinde PTT

kanalıyla davacı adına havale edilmiştir. Bu havalenin alıcısı tarafından alınmadığı ve

halen merkezde bekletildiği PTT İşletme Müdürlüğü'nün cevabi yazılarından

anlaşılmaktadır. Bu durumda davalının temerrüdünün gerçekleştiği dikkate alınarak

kiralananın tahliyesine ve 250.000.000.-TL. alacağın tahsiline karar vermek

gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddedilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle

bozulmalıdır.”38

Kiralayan, öteden beri kira bedellerinin yatırıldığı ödeme yerini, tek taraflı

olarak değiĢtirebilir. ġöyle ki, bu durumda kiralayan kira bedellerinin yatırılacağı yeni

adresi kiracıya bildirmek zorundadır. Örnekler:

“Buna rağmen kiralayan ödeme yerini değiştirmiş ise, bunun yerini ve yeni

ödeme yerini kiracısına bildirmek zorundadır.” 39

“Kiralayanın bu yola gitmemesi kötüniyetli olduğunu gösterir ve bu nedenle

kiracının kiralanandan tahliyesi cihetine gidilemez.” 40

PTT havalesi ile gönderilen paraların hangi aya ait olduğunun makbuzda

belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde, BK. md. 85 hükmü uyarınca alacaklının parayı

alırken bildirdiği aya mahsuben gönderildiği kabul edilir. Eğer alacaklı böyle bir

bildirimde bulunmamıĢsa, BK. md. 86 hükmü uyarınca, yapılan ödeme borçlu

aleyhine birinci olarak talep edilen aya(borca) mahsup edilir.41

Kiralayan kabul etmedikçe, kira bedelinin kambiyo senetleriyle ödenmesi caiz

değildir.42 Örnek:

38

Yargıtay 6. H.D. 22.05.2005 E.2004/10878/ K.2005/1330,KAZANCI. 39

Yargıtay 12. H.D. 15.12.1980 E. 7415 / K. 8761, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3691. 40


Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3690 42

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 168.

10

―Kiracının kira parasına karşılık verdiği emre muharrer senet ifa sayılmaz. Bu

senet, kiracının borçlu olduğunu tevsik eden bir belge niteliğindedir. Böyle bir halde,

mütemerrit duruma düşen kiracı aleyhine tahliye davası açmak hakkı vardır.‖ 43

Kiralayan kira bedelini almakta temerrüde düĢerse44; kiracı, mahkemeye

baĢvurarak, BK. md. 91 hükmü uyarınca, bir tevdi mahalli tayin ettirmeli ve

mahkemenin tayin edeceği bu tevdi mahalline, masrafı kendisine ait olmak üzere,

kira bedelini depo etmelidir. Kiracı ancak böylelikle kira borcundan kurtulacaktır.

Kiracı mahkeme kararıyla tevdi mahalli tayin ettirmeksizin, kira parasını kiralayan

adına bir bankaya veya notere tevdi edecek olursa borcundan kurtulmuĢ olmaz.

Örnek:

“Kiracının ikametgâhta ödemeli havale suretiyle gönderdiği parayı kiralayanın

almaktan kaçınması ve bu paranın bir ay süre ile PTT‟de onun emrine amade

tutulması halinde tekrar aynı miktarda parayı tevdi mahalline yatırmasına kanuni

zorunluluk yoktur.”45

BK md. 83 hükmü uyarınca, kural olarak kira bedeli memleket parası ile ve

nakden ödenmek gerekir. Ancak, kira bedelinin, taraflar arasındaki kira

sözleĢmesinde, ‗belli bir miktarda altın üzerinden‘ aynen ödeme veya değer birimi

biçiminde belirtilmesi ya da ‗yabancı para birimi‘ üzerinden hesaplanması koĢulu

geçerlidir. Bir baĢka deyiĢle, kira sözleĢmesine konulacak yabancı para ile ödeme

kaydı veya altınla ödeme kaydı geçerlidir.46

D. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠ ĠLE ĠLGĠLĠ BAZI DURUMLAR VE KONU ĠLE

ĠLGĠLĠ OLARAK YARGITAY ĠÇTĠHATLARI ĠLE KABUL EDĠLEN ĠLKELER:

1) KĠRA SÖZLEġMESĠNDE ÖZEL HÜKÜM YOKSA BĠRDEN FAZLA KĠRACI

KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠNDEN EġĠT ORANDA SORUMLUDUR.

Ancak ticari iĢte kullanılan kiralanan için birden fazla kiracı kira bedelinden

müĢtereken ve müteselsilen sorumludur.

43

Yargıtay H.G.K. 10.7.1971 E. 1297 / K. 452 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3687. 44

Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 247, Tandoğan, Haluk, a.g.e.168. 45

Yargıtay Ġ.B.K. 11.3.1959 E. 23 / K. 20 RG. 1.8.1959, S. 10268; Yargıtay H.G.K. 8.5.1971 E. 70- 6–63 / K. 303; Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 168 dipnot. 136. 46

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3687, Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh.56

11

2) KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA

BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇĠN

TEKRAR KĠRA ĠSTEMESĠ MÜMKÜN DEĞĠLDĠR.

3) SÖZLEġME UYARINCA; SENELĠK ÖDENMESĠ GEREKEN KĠRA BEDELĠ

UZUN SÜRE AYDAN AYA ÖDENĠR VE KĠRALAYAN DA BUNU KABUL

EDERSE, BU KONUDA BĠR TEAMÜL YERLEġMĠġ SAYILIR.

4) KĠRACI SÖZLEġMEDE KARARLAġTIRILAN KĠRA SÜRESĠ ĠÇĠNDE

KĠRALANANI FĠĠLEN KULLANMASA DA KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEK

ZORUNDADIR.

5) KĠRALANAN, KULLANILIRKEN KĠRACININ KUSURU OLMAKSIZIN

AYIPLI HALE GELĠRSE KĠRACI ĠNDĠRMEK ĠSTEDĠĞĠ DEĞERE GÖRE AĠT

OLDUĞU MAHKEMEYE KĠRA BEDELĠNĠN TENZĠLĠ (DÜġÜRÜLMESĠ )

DAVASI AÇABĠLĠR.47

6) KĠRA PARASININ TAKSĠTLE ÖDENMESĠ SORUNU 48

Bir yıl süreli kira sözleĢmesinde kira bedelinin üç taksitte ödeneceğinin

kararlaĢtırılmıĢ olması halinde, kira bedelinin ‗dört ay ara ile ve 1/3 oranında‘

yatırılması gerekir. Örnek:

“Dayanak kira sözleşmesinde, kira başlangıcı 1.6.1980 ve kira müddeti bir yıl

olup yıllık kira 180.000 liradır. Ayrıca kira borcunun üç taksitte ödeneceği… birinci

taksitin 1.6.1980, ikinci taksitin 1.10.1980, üçüncü taksitin de 1.2.1981 tarihinde

ödeneceğinin kabulü gerekir.‖ 49

7) KĠRA BORCUNUN GELMĠġ SAYILABĠLMESĠ ĠÇĠN KĠRANIN PEġĠN

ÖDENECEĞĠ KARARLAġTIRILMIġ OLSA BĠLE, ÖNCE KĠRALAYANIN,

KĠRALANANI SÖZLEġMEYE UYGUN BĠR BĠÇĠMDE TESLĠM ETMĠġ

OLMASI GEREKĠR. 50

Fakat Yargıtay içtihatlarına göre kira sözleĢmesinin geçerliliği için kiralananın

kiracıya teslimine gerek yoktur.51

8) KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ANCAK

KĠRALANANIN FĠĠLEN KENDĠSĠNE TESLĠMĠ ĠLE DOĞAR.

47



Yargıtay 12. H.D. 23.11.1981 E. 7689 / K. 8788 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688. 50

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 165, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688. 51

Yargıtay 6. H.D. 22.5.1981 E. 3483 / K. 8227, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688–3689.

12

Böyle olmakla birlikte, ilke olarak, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü

ancak kiralananın fiilen kendisine teslimi ile doğar. Örnek:

― …Davalının kira bedelini ödeme yükümlülüğü mecurun kendisine fiilen teslim

edilmesinden sonra doğmuş olacağından davalı kiracı kiralananın kendisine fiilen

teslim edilmiş olduğu 12.1.1984 tarihinden itibaren sorumludur. Bu durumda davanın

reddi gerekirken, bilirkişinin istem dışındaki dönemler de dikkate alınmak suretiyle

yapmış olduğu hesaba dayanarak davanın kabulü doğru görülmemiştir.‖ 52

9) KĠRALANAN YERĠN TAHLĠYE EDĠLMĠġ BULUNMASI ONUN USULÜNE

GÖRE KĠRALAYANA TESLĠMĠ ANLAMINA GELMEZ. Örnek:

―Davada kira alacağı istenmiştir.

Davalı savunmasında kira parası istenen aylarda dava konusu yeri boşalttığını

davalının (mecuru) teslim almadığını ileri sürmüştür.

Kiracının kiralanan yeri boşatmış olması kiralanan yerin kiraya verene teslim

edildiği anlamına gelmez.

Davalı kiracının dava konusu yeri davacıya teslim etmesine rağmen onun

tesellümden imtina ettiği takdirde BK md. 91 hükmündeki şartlar dairesinde tevdi

yerine tesliminin yapıldığı kanıtlanmadan davalı tanıklarının kiralanan yerin

1987/Temmuz ayında tahliye edildiği yolundaki beyanlarına dayanılarak dava

reddedilemez.

O nedenle usulüne uygun bir teslim kanıtlanamadığına göre davanın reddi

doğru görülmemiştir.‖ 53

10) KĠRA SÖZLEġMESĠ DÜZENLENĠRKEN MÜTEAKĠP YILLARIN KĠRA

BEDELĠNĠ BELĠRLEYECEK ARTIġ KURALI GETĠRĠLMĠġ ĠSE TARAFLARIN

SÖZ KONUSU KURALA UYMALARI ZORUNLUDUR. Örnek;

“(…)Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her

bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini

sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, „sözleşmeye

bağlılık‟ kuralı gereği uymaları zorunludur.

Zira artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira

bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir.

Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek

kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava

52

Yargıtay 3. H.D. 22.2.1990 E. 735 / K. 1544, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3689. 53

Yargıtay 3.H.D. 21.11.1989 E. 6003 / K. 8735, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3690.

13

açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan

ihtirazi kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının

yitirilmesine neden olmaz(…)” 54

11) SÖZLEġMEDEKĠ ARTIġ ġARTININ MÜTEAKĠP YIL ĠÇĠN OLDUĞU

BELĠRTĠLMEDĠKÇE TAKĠP EDEN TÜM KĠRA DÖNEMLERĠ ĠÇĠN GEÇERLĠ

OLMASI

Yukarıda belirtilen nedenle kiracının temerrüde düĢmemek için sözleĢmede

öngörülen bu artıĢ oranını dikkate alarak ödemede bulunması gerekir. Örnek:

“Davacı alacaklı, kira alacağı nedeniyle tahliye istekli olarak davalı borçlu

hakkında başlatmış olduğu icra takibine vaki itiraz üzerine icra Mahkemesi'ne

başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece

istemin reddine karar verilmesi üzerine karar davacı alacaklı tarafından temyiz

edilmiştir.

Davacı alacaklı, yeni malik sıfatıyla başlatmış olduğu icra takibinde önceki

malikle yapılan 01.08.2000 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine

dayanmıştır. Takibe dayanak yapılan kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık

bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi 1 yıllık olup, aylık kira 100.000.000.-TL ve artış

şartı olarak da % 50 artış oranı kararlaştırılmıştır. Bu artış şartı geçerli olup, tarafları

bağlar. Kira sözleşmesinde artış şartı için müteakip yıl kirası denilmediğine

göre kira ilişkisi devam ettiği sürece kararlaştırılan artış şartı geçerlidir.

Mahkemece, başlangıçta belirlenen kira miktarı üzerinden % 50 artış yapılarak takip

eden yılların kirasının belirlenmesi, buna göre davalının borcunun bulunup

bulunmadığının saptanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken,

sözleşmedeki artış şartının müteakip yıl için bağlayıcı olduğundan bahisle yazılı

olduğu şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması

gerekmiştir. ” 55

12) MÜTEAKĠP YILLARDA KĠRANIN DĠE'NĠN YAYINLADIĞI TEFE ARTIġI

ORANINDA ARTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA SÖZLEġMESĠNDEKĠ ġART

TARAFLARI BAĞLAR.

54

Yargıtay H.G.K. 08.12.2004 E. 3–718/K. 644, Ġstanbul Barosu Dergisi(ĠBD), Cilt:80, Sayı:2006/3, Ġstanbul. 55

Yargıtay 6.H.D. 01.03.2005 E. 2004/11083/ K.2005/1678, KAZANCI.

14

Taraflar arasındaki akdedilen kira sözleĢmesinde; kiranın, DĠE'nin yayınladığı

TEFE oranında artırılacağı kararlaĢtırılmıĢ ise; bu artıĢ oranı, belli ve geçerli olup

tarafları bağlar. Örnek:

“(…)Taraflar arasında düzenlenen 01.05.2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli

sözleşme konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık 01.04.2004 tarihinde

başlayan dönem kira bedelinin ne miktar olduğu konusundadır. Sözleşmede yıllık kira

665.000.000.-TL olarak kararlaştırılmıştır. Özel şartların 18. maddesinde "müteakip

her yıl kira dönemi başında kira bedeli Devlet İstatistik Enstitüsü'nce yayınlanmakta

olan toptan eşya fiyat endekslerindeki yıllık artış oranında artırılacağı ve kira

bedellerinin kiracı tarafından bu şekilde artırımlı olarak ödeneceği" kararlaştırılmıştır.

Bu artış oranı belli ve geçerli olup, tarafları bağlar. Bu nedenle 01.04.2004 tarihinde

başlayan dönem kirasının hesaplanması için bir önceki dönem kirasına sözleşmenin

18. maddesindeki D.İ.E. toptan eşya fiyat endeksi oranlan uygulanarak bulunması

gerekir(…)” 56

13) YARGITAY 3. HUKUK DAĠRESĠNĠN KONU ĠLE ĠLGĠLĠ

KARARLARINDAKĠ GELĠġMENĠN AÇIKLANMASI57

a) Taraflar arasındaki kira sözleĢmesinde kabul edilen ‗kira parasının her yıl

%30 oranında arttırılacağı‘na iliĢkin koĢul ancak yenilenen ilk dönem için geçerlidir.

Kiracının devam eden diğer yıllar için zamlı kira parasını ödememesi halinde

kiralayanın ALACAK DAVASI açmaya hakkı bulunmayıp; eski kira parasını istemeye

yetkili değildir. Aksi takdirde KĠRA TESPĠT DAVASI açmalıdır.58

b) Tarafların özgür iradeleri ile kararlaĢtırdıkları, ‗her yıl kira parasının %25

oranında arttırılacağına dair Ģart‘ KĠRA TESPĠT DAVALARINDA ilk yenilenen

dönemde, KĠRA ALACAĞI DAVALARINDA ise her dönemde tarafları bağlar. Zira

böyle bir Ģartın geçersizliğine veya bir yıl için geçerli olacağına dair 6570 sayılı

Kanun‘da bir hüküm ya da bu hususta bir içtihadı birleĢtirme kararı bulunmamaktadır.

Ne var ki bu olgunun kabul edilebilmesi için tarafların bu koĢulları her kira döneminde

muntazaman uygulayarak yerine getirmeleri ya da kira tespit davası açmayarak

hâkimin sözleĢmeye elatmasına neden olmamaları ya da bu Ģartı iptal ettirmemeleri

gerekir.59

56

Yargıtay 6. H.D. 18.07.2005 E. 6614 / 7692, KAZANCI. 57

Yavuz, Nihat, a.g.e. 3692–3694. 58

Yargıtay 3. H.D. 7.10.1988 E. 3012 / K. 8399, Karar için bkz. Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3692. 59

Yargıtay 3. H.D. 16.5.1989 E. 514 / 4586. Karar için bkz. Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3692–3693.

15

c) Nitekim bir kararında tarafların kira artıĢına ait koydukları Ģartı ancak

Yargıtay‘ın kira tespitine iliĢkin içtihatlarına uygun olduğu sürece geçerli saymıĢtır.

Bunun üzerine, kiracı tarafından yapılan ödemelerin kira Ģartına uygun bulunsa dahi

kiralayandan geri istenebileceğine karar vermiĢtir.‖60 Örnek:

“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 9. maddesine

göre 2. ve 3. kira yıllarında kira parasının arttırılması kabul edilmiştir.

Davalılar, kiraya verilen ve ödenmeyen artış farklarını, yaptıkları ihtarla

bildirmişler ve davacı kiracı da bu kira artış farklarını banka hesabına yatırmak

suretiyle ödemiştir.

Kira sözleşmesinde tarafların kabul ettikleri kira artışlarından fazla bir ödeme

yapılmışsa ancak bunu davacı isteyebilir.

Mahkemece, kira sözleşmesine göre, Yargıtay‟ın kökleşen içtihatları da

dikkate alınarak 2. ve 3. yıllardaki kira artış miktarları saptanıp bundan farklı bir

ödeme yapılmışsa ancak onun iadesine karar verilmesi gerekirken bu konuda yeterli

araştırma ve inceleme yapılmadan karar verilmesi doğru değildir.” 61

14) ÖNCEKĠ MALĠK ĠLE YAPILAN KĠRA SÖLEġMESĠNDEKĠ KĠRA

BEDELĠNDEKĠ ARTIġ ġARTI MALĠKĠN DEĞĠġMESĠ HALĠNDE DAHĠ

KĠRACIYI BAĞLAR.62

Zira kiralanan yerin malikinin değiĢmiĢ olması, borçluyu bu kira sözleĢmesi

hükmüne uymaktan kurtaramaz.63 Fakat belirli bir oranda arttırma öngörülmeyip kira

artırımının yıllık indekslere göre yapılacağı Ģeklinde sözleĢmeye konulan Ģart

kiralayana mahkemeden karar almadan, kendiliğinden kira miktarını tespit edip bunu

kiracıdan isteme yetkisi vermez.64 Ayrıca zam oranı belirtilmediğinden kiralayanın

kendi anlayıĢına göre hesaplayıp istediği kira parasını ödemeyen kiracı temerrüde

dahi düĢmüĢ sayılamaz.65

15) KĠRACI ANCAK KÜLFETĠ KENDĠSĠNE AĠT OLMAYAN UFAK TEFEK

AYIPLARI, KĠRALAYANA MÜNASĠP MÜDDETLĠ ĠHBARA RAĞMEN

GĠDERMEKTE TEMERRÜT ETTĠĞĠ TAKDĠRDE ĠZALE EDĠLEBĠLĠR. 66

60

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3693–3694. 61

Yargıtay 3. H.D. 21.9.1987 E. 2409 / K.8695, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694. 62


Yargıtay 12. H.D. 1.11.1984 E. 7471 / K. 11088, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694. 64

Yargıtay 12. H.D. 22.10.1981 E. 6147 / K.7726, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3694. 65

Yargıtay 12. H.D. 18.6.1984 E. 5223 / K 7722, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694. 66

Yargıtay 12. H.D. 24.10.1969 E. 9472 / K. 9837; Yavuz, Nihat, a.g.e. 3696.

16

Bu nedenle kiracı, ancak kiralayanın onayı ile ve de ufak tefek olması

koĢuluyla kiralanan için yaptığı onarımı belgelendirerek kira borcundan indirebilir.67

Örneğin, kiralayanın muvafakati belgelendirilmedikçe su deposu tamir masrafı kira

bedelinden indirilemez.68 Her ne kadar kiracı kendi zevki için yaptırdığı Ģeyler için

dava açamaz ise de TV anteni gibi binaya zarar vermeden sökülüp alınabilen Ģeyleri

götürebilir.69

16) ANA GAYRĠMENKULÜN GENEL GĠDERLERĠNE KATILMA

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 2814 sayılı Kanun‘la değiĢik 20.

maddesine göre, ―kat maliklerinden her biri aralarında baĢka türlü anlaĢma

olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak

avansa EġĠT OLARAK,

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma

ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin iĢletme

giderlerine ve giderler için toplanacak avansa KENDĠ ARSA PAYI ORANINDA;

katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından

vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan

faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans

payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat

maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel

hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının

tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on

hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız

bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kiĢinin kusurlu bir hareketi sebep

olmuĢsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep

olanlara rücu hakları vardır.‖

Kat Mülkiyetine konu olan bağımsız bölümün kiracısı da kat malikinin 20.

madde uyarınca payına düĢecek gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından

67

Yargıtay 12. H.D. 29.3.1983 E. 1069 / K. 2377; Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3696 68

Yargıtay 12. H.D. 26.02.1981E.262 / K. 1851, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3696. 69

Yargıtay 3.H.D. 14.9.1989 E. 279 / K. 6750, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3696

17

KMK. Md. 22 hükmü uyarınca kat maliki ile birlikte ve müteselsilen sorumlu olur.

Kiracı haber vermeden dahi ortak giderleri yönetime ödemekle yükümlüdür.70Ancak

kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı

ödeme kira borcundan düĢülür.71

17) KĠRA SÖZLEġMESĠNE KONULAN KEFALET KAYDI

BK. md. 484 hükmü uyarınca, kefalet sözleĢmesinin geçerli olabilmesi için

sözleĢmenin adi yazılı Ģekilde yapılması ve sözleĢmede, kefilin sorumlu olacağı

miktarın açıkça belirtilmiĢ olması gerekir. Kira sözleĢmesinde kefilin sorumluluğu, kira

süresiyle ve kira sözleĢmesinde yazılı meblağ ile sınırlıdır. Örnekler:

“BK.nun 484. maddesi gereğince kefaletin geçerliliği kefaletin yazılı olmasına

ve kefilin sorumlu olduğu miktarın açıkça belirlenmesi şartına bağlanmıştır. Yargıtay

İçtihadı Birleştirme Kurulu 12.4.1944 tarih 14/13 numaralı İçtihadı Birleştirme

Kararında da kefilin ödeyeceği muayyen bir miktarın gösterilmiş olmasını şart

koşmuştur. Sözleşmenin birinci yılından sonraki dönemde kefilin üstleneceği kefalet

miktarı sözleşmede belirtilmediği için kefalet 1 yıl süreyle geçerlidir. Hal böyle olunca

sözleşmenin 6. maddesindeki özel koşullar yasanın ve İçtihadı Birleştirme Kararının

açık hükmü karşısında geçersizdir. Bu itibarla kefilin sorumluluğu sözleşme süresinin

son bulacağı 20.1.2003 tarihi ile sınırlıdır. Bu dönemden sonraki aylardaki kira

paralarından sorumlu olmayacağı gibi asıl borçlunun tükettiği ve miktarı

belirlenmeyen elektrik ve su tüketim borcundan kefilin sorumluluğunun kabulüne

hukuken olanak yoktur.” 72

“Davalının sözleşmede belirtilen kirayı süresinde ödemiş olması nedeniyle

davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zuhul ile yazılı gerekçeyle

davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğu gibi kabule göre de kefilin kefaletinin

kira süresi ile sınırlı olduğunun gözetilmemesi doğru değildir” 73

―BK. md. 485 ve 487 hükümleri uyarınca, kefilin ancak kira devresine ait kira

borcundan sorumlu tutulması icap eder. Mahkemece bundan zuhul edilmesi ve

uzayan devrelere ait kısmından da sorumlu tutulması yerinde değildir.‖74

70

Yargıtay 6.H.D. 3.6.1987 E. 4834 / 6756, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3696–3697; Tandoğan, Haluk a.g.e. 171–172. 71

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 172,Yargıtay 5. H.D. 21.2.1983 E. 1234 / K. 1400. 72

Yargıtay 13.HD. 03.06.2004 E. 1406/K. 8672, KAZANCI. 73

Yargıtay H.G.K. 13.10.2004 E. 6–477/K. 546, KAZANCI. 74

Yargıtay 6. H.D. 7.5.1974 E. 427 / K.476, Ayrıca konu ile ilgili olarak bkz. Yargıtay 3. H.D. 1.6.1989 E. 10679 / K. 5183; Yargıtay 3. H.D. 8.1.1987 E. 6681 / K. 11945 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3696–3697.

18

Süresiz kira sözleĢmelerine konulan kefalet Ģartı BK. md. 484 hükmüne aykırı

olması nedeniyle geçersizdir.75

Yargıtay‘ın bir kararına göre, ―sözleĢmede eğer adi kefalete dair bir kayıt

yoksa kiralananın ne amaçla kullanıldığının araĢtırılması gerekir. ġayet kiracı somut

olayda olduğu üzere kiralananı ticarethane bürosu olarak kullanıyor ise, bu halde

TTK md. 3 hükmü yoluyla aynı kanunun 7. maddesinin son fıkrası uyarınca kefilin

müteselsilen sorumlu olması gerekir.‖76 Kanaatimizce Yargıtay‘ın bu görüĢü

isabetlidir.

Kefil; sözleĢmede bu konuda ayrıca yükümlülük altına girmemiĢse kiralananın

kötü kullanılmasından dolayı sorumlu tutulamaz.77

―Adi kefaleti müteselsil kefaletten ayıran husus; adi kefalette kefilin

sorumluluğunun ikinci derecede oluĢudur. Adi kefalette, alacaklı tarafından borç asıl

borçludan tahsil olunamadığı veya bir rehin bulunmadığı hallerde kefil takip olunabilir.

Duraksama halinde kefalet adi sayılır. Adi kefil ancak asıl borçlunun borcu

ödememesi veya hiç olmazsa onun aleyhinde yapılacak takibatın çok masraflı ve zor

olması halinde borcu ödemek mevkiindedir.

BK. md. 486 hükmünde borçluya iliĢkin olarak öngörülen koĢullar tahakkuk

etmedikçe alacaklı borçludan önce kefili takip edemez; aksi takdirde kefilin def‘i ile

karĢılaĢır.78

18) KĠRACININ SAVUNMA NEDENLERĠ

Kiracı kiralayanın alacak istemi karĢısında en baĢta, borcunun bulunmadığını

ileri sürebilir. Ödeme, takas veya kiralanan yerin henüz kendisine teslim edilmediği

yahut henüz vadenin gelmemiĢ olması gibi diğer bir nedenle savunmada bulunabilir.

Örnekler:

a) ―Kira bedelinin tahsili isteminde kiracının ödemiş bulunduğu kiraların

alacağa mahsup edilmesi gerekir.” 79

“Kiracı ile kiralayan eski malik arasındaki sözleşme uyarınca yıllık kira parası

peşinen ödenmiştir. Yeni malik bu devrenin bir kısmına ait kira parasını kiracıdan

75


Yargıtay 12. H.D. 3.11.1980 E. 5494 / K. 7729, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3698. 77

Yargıtay 3. HD. 8.12.1987 E.6681 / K.11945,Yargıtay 3. H.D. 9.6.1987 E.2263 / K.6502; Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3698. 78

Yavuz, Nihat, a.g.e.3698–3699. 79

Yargıtay 4.H.D.8.1.1970 E. 10668 / K. 53, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3699.

19

isteyemez. Bu nedenle yeni malikin istediği bu kira bedelinden dolayı kiracının

temerrüdü de bahse konu olamaz.‖ 80

b) ―Kiracının ilk kiralayana yaptığı ödeme geçerli olup kendisini kira borcundan

kurtarır.”81

c) ―Taşınmazı kullanmadığı gibi kefil de bulunmayan kişiden kira bedeli

istenemez.”82

d) ―Kira bedeli kiralayana (alacaklıya) ya da onun yetkili temsilcisine

ödenmelidir. Aksi takdirde, kötü ifada bulunan kiracı ikinci kira bedelini ödeme

yükümlülüğü altına girebilir.83

e) ―Kiralananın eski maliki olan kiralayana eğer kira bedeli ödenmiş ise yeni

malik kiracıdan herhangi bir bedel talep edemez.‖84

f) ―Kiracı; kira sözleşmesinin herhangi bir hukuki sebeple iptalini dava

etmemişse ve fesih konusunda da bir karar verilmemişse, kiracı sözleşme gereği

yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.‖85

g) Kiracı; kira bedelini ödemek istediği halde kiralayanın bunu kabul

etmediğine iliĢkin savunmasını tanıkla ispatlayabilir.86

19) KĠRA SÖZLEġMESĠ ANCAK SÖZLEġMENĠN TARAFI OLAN KĠMSELER

ĠÇĠN HAK DOĞURUR VE ONLARA BORÇ YÜKLER. BU NEDENLE

SÖZLEġMEYĠ KĠRACI ADINA ĠMZALAYAN TEMSĠLCĠ KĠRA BEDELĠNDEN

SORUMLU TUTULAMAZ. Örnek:

―Kira sözleşmesi davacı ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. Davalılardan

A.B. şirketin müdürü ve temsilcisi olarak sözleşmeyi imza etmiştir.

Şirket müdürü davalı A.B. şirketten ayrı ödenmeyen kira alacağı için şirketle

birlikte şahsen ve müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmasının nedeni ve

dayanağı karar yerinde açıklanmadan davalı A.B. aleyhine de hüküm tesisi yerinde

görülmemiştir.‖87

80


Yargıtay 3. H.D. 20.3.1989 E. 8530 / K. 2880, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3699–3700. 82




Yargıtay 3. H.D. 21.5.1990 E.5257 / K. 4594, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3702. 86

Yargıtay Ġ.B.K. 11.3.1959 E.23 / K. 20; Yargıtay 6. H.D. 21.11.1964 E. 3960 / K. 5030, Yavuz, Nihat, a.g.e. 3705. 87

Yargıtay 3. H.D. 22.5.1987 E. 4678 / K. 5553, Yavuz, Nihat, a.g.e.3702–3703

20

20) KĠRA BEDELĠNE KARġILIK OLMAK ÜZERE VERĠLEN SENETLERĠN

TAHLĠYEDEN SONRAKĠ SÜREYE ĠLĠġKĠN KISMIN ĠPTALĠ GEREKĠR.88

21) KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN EVVEL KĠRALANANI TAHLĠYE EDEN

KĠRACI, KĠRALAYANIN BU YÜZDEN UĞRAMIġ OLDUĞU ZARARI

ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR.89

22) KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENDĠĞĠNE DAĠR ĠSPAT YÜKÜ DAVALI

KONUMUNDA DA OLSA KĠRACIYA AĠTTĠR.90

23) KĠRA TESPĠT DAVASI AÇILIP KĠRA PARASI HÜKMEN

BELĠRLENMEDEN, GEÇMĠġ DÖNEMLERE AĠT KĠRA BEDELLERĠ,

ALACAK DAVASININ ĠÇERĠSĠNDE TESPĠT EDĠLEREK BĠRĠKMĠġ KĠRA

ALACAĞINA HÜKMEDĠLEMEZ.91

24) KĠRACI; KĠRALAYANDA OLAN ALACAĞININ KĠRA BORCU ĠLE

MAHSUP EDĠLMESĠNĠ TALEP EDEBĠLĠR. Örnekler:

“Zira mahsup için karşılık dava açma zorunluluğu bulunmamaktadır. BK. md.

118 hükmü uyarınca, mahsup için takas savunmasında bulunulması yeterlidir.‖92

―Ancak, kira borcu ile doğrudan bir ilgisi bulunmaması sebebi ile evvelki

kiracının harcadığı elektrik ücretini ödeyen yeni kiracı, bu parayı kiralayandan

isteyemeyeceği gibi kira bedelinden mahsup dahi edemez.‖93

25) ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYET REJĠMĠNDE; KĠRACININ, KĠRALAYAN

DURUMUNDAKĠ PAYDAġLARDAN BĠRĠNE KARġI ĠLERĠ SÜREBĠLECEĞĠ

BĠR ALACAK HAKKININ BULUNMASI HALĠNDE, SÖZ KONUSU ALACAK

HAKKINI, BÜTÜN PAYDAġLARA ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ BULUNDUĞU

KĠRA BEDELĠ ĠLE MAHSUP EDEMEZ.94

26) TAKAS BEYANI, ĠKĠ BORCUN TAKAS EDĠLEBĠLECEKLERĠ GÜNDEN

BAġLAYARAK EN AZ OLAN BORCUN ORANINDA ORTADAN

KALKMALARINI GEREKTĠRĠR.

88





Yargıtay 4. H.D. 21.1.1967 E.11257 / K.390, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3704 93

Yargıtay 12. H.D. 25.1.1968, E. 611 / K. 642, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3704. 94

Yargıtay H.G.K. 21.11.1962 E. 88 / K. 67, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3704.

21

Bu nedenle, yargılamada fazla ödediği kira bedellerinin hesaba katılmıĢ olması

halinde hiçbir borcu kalmayacağı yolundaki beyanı takas ve aynı zamanda ödeme

savunmasını kapsar.95

27) ÇIPLAK MÜLKĠYET SAHĠBĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠ YAPAN

KĠRACININ ĠHTARA RAĞMEN KĠRALARI ĠNTĠFA HAKKI SAHĠBĠNE

ÖDEMEMESĠYLE TEMERRÜT OLUġACAĞI

Kiracının, çıplak mülkiyet sahibiyle kira sözleĢmesi yapmıĢ olması halinde,

intifa hakkı sahibinin ihtarname ile kira paralarının kendisine ödenmesini istemesine

yasal engel bulunmamaktadır. Ġntifa hakkı sahibi ihtar ile kira paralarının kendisine

ödenmesini istediği takdirde, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren kira paralarının

davacıya ödenmesi gerekmektedir. Aksi halde, temerrüt olgusu gerçekleĢecektir.

Örnek:

“(…)Davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 10.1.2004 tarihli ve bir yıl

süreli kira sözleşmesi, çıplak mülkiyet sahibi B. K. ile davalı arasında yapılmış olup,

bu konuda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın intifa hakkı 24.6.1998 tarihinde

tapuda yapılan işlem sonucu davacı İ. E.' e bırakılmış bulunmaktadır. Çıplak mülkiyet

sahibi ile davalı arasında kira ilişkisi devam etmekteyken intifa hakkı sahibi davacı

4.3.2005 tarihli ihbarnamesiyle kira paralarının tebliğ tarihinden itibaren kendisine

ödenmesini ihbar etmiş, bu ihbarnameye rağmen kira paralarının ödenmemesi

üzerine de 26.5.2005 tarihinde ihtarname keşide ederek Mart, Nisan, Mayıs ayları

kira paralarının 30 gün içinde kendisine ödenmesini ihtar etmiştir. Bu ihtara maruz

kalan davalı kira paralarını intifa hakkı sahibine ödemekle yükümlüdür. Mart ayı kira

parasının ödendiği anlaşılmaktadır. Davalının çıplak mülkiyet sahibiyle kira

sözleşmesi yapmış olması halinde, intifa hakkı sahibinin ihtarname ile kira paralarının

kendisine ödenmesini istemesine yasal engel bulunmamaktadır. İntifa hakkı sahibi

ihtar ile kira paralarının kendisine ödenmesini istediğine göre ihtarnamenin tebliğ

tarihinden itibaren Nisan ve Mayıs 2005 kira paralarının davacıya ödenmesi

gerekirken, ödenmemesi nedeniyle temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu durumda

davanın kabulüyle davalının kiralanandan temerrüt nedeniyle tahliyesine, Nisan ve

Mayıs ayları kira paralarının tahsiline karar vermek gerekirken, yazılı şekilde istemin

reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.”96

95

Yargıtay H.G.K. 17.1.1962 E. 33/3 K. 3, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3704. 96

Yargıtay 6. H.D. 24.01.2006 E.2005/11517; K.2006/183, KAZANCI.

22

28) ĠHTARLI ÖDEME EMRĠNĠN BK. MD.260'DA YAZILI ĠHTAR YERĠNE

GEÇMESĠ

Davacı alacaklı icra takibi üzerine düzenlenen ihtarlı ödeme emrinin tebliğini

müteakip takibin itiraz edilmeksizin kesinleĢmesi halinde yasal sürelere uymak

koĢuluyla dilerse Ġcra Mahkemesine baĢvurarak tahliye isteyebileceği gibi genel

hükümlere göre Sulh Mahkemesinde de dava açabilir. Davacının Sulh Mahkemesine

baĢvurması halinde ihtarlı ödeme emri Borçlar Kanununun 260. maddesinde yazılı

ihtar yerine geçer. Örnek:

―Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.8.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl

sürelidir. Davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı hakkında yaptığı haciz ve tahliye

istekli icra takibinde Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz 2004 ayları kiralarının

süresinde ödenmemesi ve sözleşme hükmüne göre muaccel olan aylar kirasının

tahsilini istemiş, Örnek 51 ödeme emri davalıya 31.7.2004 tarihinde tebliğ edilmiş,

itiraz edilmediğinden takip kesinleşmiş, yasal otuz günlük ödeme süresi içerisinde

borcun ödenmediği anlaşılmıştır. Bu durumda davacı İİK'nın 269/a maddesine göre

ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içerisinde İcra Mahkemesinden

tahliyeye karar verilmesini isteyebileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye

davası da açabilir. Zira İİK'nın 269/b–4 maddesinde alacaklının umumi hükümler

dairesinde dava açmaya mecbur kalması halinde ihtarlı ödeme emrinin BK'nın 260.

maddesinde yazılı ihtar yerine geçeceği ifade edilmiştir. Bu seçimlik hakkının

kullanılması davacıya aittir. Bu durumda davanın açılmasında bir usulsüzlük

bulunmadığından açılan davaya bakılarak sonucuna göre bir karar verilmesi

gerekirken, yazılı şekilde davanın görev sebebiyle reddine karar verilmesi doğru

olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”97

29) KĠRACININ DAVACININ KĠRALANANI ĠKTĠSAP ETTĠĞĠ ĠHTARINA

RAĞMEN KĠRALARI ÖDEMEMĠġ OLMASI Örnek:

“(…)Davacı, davalının sözlü kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu taşınmazı

18.03.2004 tarihinde satın alarak kiralayanın halefi haline geldikten sonra 14.04.2004

tarihinde keşide 21.04.2004 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile satın alma

durumunu ve kiralanana konut olarak ihtiyacı olduğunu davalıya bildirmiş, peşi sıra

da Nisan-Kasım 2004 ayları kirasının ödenmediğinden bahisle temerrüt ihtarnamesi

göndermiştir. 14.04.2004 tarihli ihtarname ile davacının taşınmazın maliki olduğunu

97

Yargıtay 6. H.D. 29.11.2005 E.9479/K.10955, KAZANCI.

23

öğrenen davalının bundan sonra kira paralarını davacıya ödemesi gerekir. Kira

parası götürülecek borçlardan olduğundan davalı, önceki malikle yapılan sözleşmede

kararlaştırılan kira parasını ihtarnamede yazılı davacının adresine götürmeli ya da

konutta ödemeli şekilde göndermelidir. Davalının kira parasını ödememesi nedeniyle

davacının temerrüt ihtarnamesi göndermesi ve süresinde ödenmediğinden tahliye

istemli dava açmasında bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece tahliye

davasının da kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu talep yönünden red kararı

verilmesi hatalı görülmüştür.”98

30) KĠRACININ KĠRALAYANIN MUVAFAKATĠYLE YAPTIRDIĞINI ĠSPAT

EDEMEDĠĞĠ TAMĠRAT NEDENĠYLE ÜÇÜNCÜ KĠġĠYE YAPTIĞI ÖDEMENĠN KĠRA

ÖDEMESĠ YERĠNE GEÇMEMESĠ Örnek:

“Taraflar arasındaki 01.04.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira

sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesinde kira parasının her ayın biri ile beşi arasında

ödeneceği kararlaştırılmış olup, takibe konu aylar kirasının 350.000.000.- TL olduğu

da uyuşmazlık konusu değildir. Davacı kiralayan tarafından davalı kiracıya gönderilen

ve 05.03.2003 tarihinde tebliğ edilen ihtarnamede aylık kiraların sözleşmenin 5.

maddesine uygun olarak her ayın biri ile beşi arasında ödenmesi, aksi takdirde

temerrüt sebebi ile tahliye davası açılacağı ihtar edilmiştir. Sözü edilen ihtarnamenin

tebliğinden sonra davacı tarafından 11.04.2003 tarihinde Nisan 2003 ayı kirası için,

06.05.2003 tarihinde Mayıs 2003 ayı kirası için, 06.06.2003 tarihinde Haziran 2003

ayı kirası için, 07.11.2003 tarihinde de Kasım 2003 ayı kirası için ayrı ayrı dört adet

takip yapılmış ve davalı tarafından Nisan, Mayıs, Haziran 2003 aylarına ait asıl kira

paralan icra dosyasına yatırılmış, Kasım 2003 ayı kira parası ise 20.000.000.- TL

eksiği ile 330.000.000.- TL olarak ödenmiştir. Davalı kiracının ibraz ettiği su tesisatı

için üçüncü şahsa yapılan ödemeye ilişkin belge yasal ödeme belgesi olarak kabul

olunamayacağından ve davacı kiralayanın kiralananda yapıldığı iddia olunan tamirata

muvafakatının bulunduğu ispat edilemediğinden Kasım 2003 ayı kirası yönünden

eksik ödeme nedeni ile davalının temerrüdü gerçekleştiğinden itirazın iptali ile

kiralananın tahliyesine ve takibin devamına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe

ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle

bozulması gerektiği halde onanmasının maddi hataya dayalı olduğu karar düzeltme

98

Yargıtay 6. H.D. 27.06.2005 E.5274/K.6612, KAZANCI.

24

istemi üzerine yapılan incelemeden anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulüne

karar vermek gerekmiştir.”99

31) ĠHTARA KONU EDĠLMEDĠĞĠNDEN REDDEDĠLEN AYLARA ĠLĠġKĠN

KĠRA ALACAĞI ĠÇĠN AÇILAN YENĠ DAVADA ÖNCEKĠ HÜKMÜN KESĠN

HÜKÜM TEġKĠL ETMEMESĠ Örnek:

“(…)Dava, kira alacağına ilişkindir. Mahkemece kesin hükmün varlığından ve

alacağın yazılı bir belge ile ispat edilmesi gerektiğinden söz edilerek davanın reddine

karar verilmiş ise de, Silvan Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.12.2003 gün, 2003/16-281

sayılı kararında davaya konu edilen 2002 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos,

Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları kiraları olup bunlardan Mayıs, Haziran, Temmuz,

Ağustos ayları kirası toplamı 200.000.000.-TL'nin otuz gün süreli ihtarname tebliğine

rağmen süresinde ödenmediği ve bu nedenle temerrüdün gerçekleştiğinden dolayı

kiralananın tahliyesine, kira alacağına ilişkin olarak da talep edilen Eylül, Ekim,

Kasım, Aralık ayları kiralarının tahsili isteminin ihtara konu edilmemesi nedeniyle

reddine karar verilmiş ve bu karar temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir. Dava

konularının farklı olması, alacağa ilişkin istemin ispat edilemediğinden değil, ihtara

konu olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi nedenlerinden dolayı Silvan Sulh Hukuk

Mahkemesinin anılan kararı bu dava için kesin hüküm teşkil etmez. Davacı her ne

kadar kira alacağı yönünden yazılı belge ibraz etmemiş ise de Silvan Sulh Hukuk

Mahkemesi'nin 2003/16–281 sayılı kararında aylık kiranın 50.000.000.-TL olduğu

kabul edilmiş ve bu husus kesinleşmiş olduğuna göre bu davaya konu olan aylar için

de aylık kiranın 50.000.000.-TL olduğunun kabulü gerekir. Bu yön gözetilmeden

yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalıdır.”100

32) DAVALI-KĠRACININ ÖDEMELERĠ ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK DAVACI-

KĠRALAYANA YEMĠN TEKLĠF ETME HAKKI OLDUĞU

HATIRLATILMALIDIR. Örnek:

“(…)Davacı vekili, 2003 yılı Ekim, Kasım, Aralık ayları kira bedeli toplamı

1.000.000.000 TL‟nin ödenmediğinden bahisle itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle

kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ise 12.10.2004 tarihli oturumda, 2003 yılı yıllık

kirasının 5.000.000.000 TL olduğunu, sözleşme yapıldığında peşin olarak ödendiğini

ancak ödendiğine dair makbuz ve belge olmadığını belirtmiştir. Davalı, delil listesinde

her türlü delile dayandığına göre bu delil, yemin delilini de içerdiğinden ödemelerle

99

Yargıtay 6.H.D.10.05.2005 E. 4029/ K.4828, KAZANCI. 100

Yargıtay 6.H.D.22.03.2005 E. 993/ K.2579, KAZANCI.

25

ilgili davalının davacıya yemin teklif etme hakkı olduğunun hatırlatılmak ve varılacak

sonuca göre karar vermek gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar

verilmesi hatalı olmuştur(...)” 101

33) KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ YASAYA UYGUN OLARAK ÖDEMEK

ĠSTEDĠĞĠ HALDE KĠRALAYANIN PARAYI ALMAKTAN KAÇINMIġ

OLDUĞUNU TANIKLA KANITLAMASINA BĠR ENGEL YOKTUR. 102

34) MAHKEMECE NET KĠRA MĠKTARININ NE KADAR OLDUĞUNUN

BELĠRLENMESĠ NETĠCESĠNE GÖRE TEMERRÜDÜN GERÇEKLEġĠP

GERÇEKLEġMEDĠĞĠ ÜZERĠNDE DURULMASININ GEREKMEKTEDĠR.

Yargıtay içtihatları uyarınca; kira tespit kararında, takdiren belirlenen kira

miktarının net olarak tespit edildiği kararda belirtilmezse, bu kiranın brüt kira olarak

belirlendiği kabul edilmektedir. Bu durumda öncelikle, mahkemece net kira miktarının

ne kadar olduğunun belirlenmesi, neticesine göre temerrüdün gerçekleĢip

gerçekleĢmediği üzerinde durulması, alacak miktarının da belirlenen net kira

miktarına göre hesap edilmesi gerekmektedir. Örnek:

“(…)Davacı vekili, davalıların kiralananda kiracı olarak bulunduklarını 1.9.2001

tarihinden itibaren kira bedellerinin mahkeme kararı ile belirlendiğini, keşide edilen

ihtara rağmen ödenmesi gerekli üç yıllık kira bedeli 36.000.000.000.-TL kira

alacağının yasal 30 günlük sürede ödenmediğinden bahisle temerrüt nedeniyle

kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Davalı stopajın vergi

dairesine yatırılmasından sonra bakiye kiranın davacı tarafa ödendiğini, 2003 yılı

kirasının ise muaccel hale dönüşmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre

davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyizi itirazları yerinde

değildir.

Ancak; Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2002 gün ve 2001/383

esas–2002/466 karar sayılı kira tespit kararında 1.9.2001 tarihinden itibaren geçerli

olmak üzere takdiren belirlenen 12.000.000.000.-TL kira miktarının net olarak tespit

edildiği kararda belirtilmediğinden bu kiranın brüt kira olarak belirlendiğinin kabulü

gerekir. Bu durumda mahkemece net kira miktarının ne kadar olduğunun

belirlenmesi, neticesine göre temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde

durulması, alacak miktarının da belirlenen net kira miktarına göre hesap edilmesi

101

Yargıtay 6.H.D.04.04.2005 E. 1492/ K.3105,Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.1, sh.261. 102

Yargıtay ĠBK. 11.03.1959 E. 23/ K.20,Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2, sh.1474–1475.

26

gerekirken, bu yönler üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı

olmuştur. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”103

35) KĠRA ALACAĞI DAVASI AÇMADAN ÖNCE TEMERRÜT ĠHTARI

GÖNDERME ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR.

Kira alacağının tahsili davası açmadan önce kiracıya ayrıca temerrüt ihtarı

gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak

davalarının koĢulları birbirinden farklıdır. Örnek:

“(…)1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere,

davacı tarafından davalıya gönderilmiş, Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi koşullarını

taşıyan bir temerrüt ihtarı bulunmamasına göre davacı vekilinin tahliye isteminin

reddine dair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Ancak, davacı vekili dava dilekçesinde taraflar arasındaki 1.1.2002

başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak 1.1.2002-31.12.2006

tarihine kadar kira alacağının da tahsilini istemiştir. Mahkemece temerrüt ihtarı

olmadığından alacak istemi de reddedilmiştir. Kira alacağının tahsili davası açmadan

önce kiracıya ayrıca temerrüt ihtarı gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davalarının koşulları birbirinden farklıdır.

Mahkemece alacak davasının esastan incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle

reddi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”104

36) MAHKEMENĠN NĠTELENDĠRMEDE HATAYA DÜġEREK DAVAYI

TEMERRÜT SEBEBĠNE DAYANILARAK AÇILMIġ GĠBĠ DEĞERLENDĠRĠP

KARAR VERMESĠ HATALIDIR.

Yargıtay içtihatları uyarınca; dava dilekçesinde iki haklı ihtara dayanıldığı

açıkça belirtilen bir davada mahkemenin nitelendirmede hataya düĢerek davayı

temerrüt sebebine dayanılarak açılmıĢ gibi değerlendirip karar vermesi hatalıdır.

Örnek:

“(…)Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda kiracı olup, Nisan

2003/Şubat 2004 ve Mart 2004 ayları kirasını ödememesi nedeniyle hakkında iki kez

icra takibi yapıldığını, bu şekilde davalının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet

verdiğini belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı, davanın

haksız açıldığını, icra takibine konu edilen kira paralarını ödediğini, ancak davalının

ikinci takipte henüz muaccel hale gelmeyen kira parasını talep ettiğini, kiraların ayın

103

Yargıtay 6.H.D. 11.11.2004 E. 7352/ K.7914,KAZANCI. 104

Yargıtay 6.H.D. 06.12.2004 E. 8378/ K.8819,KAZANCI

27

sonunda ödeneceği konusunda davacıyla anlaştıklarını, bu ihtarın geçersiz olup, iki

haklı ihtarın gerçekleşmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi 1.4.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl

sürelidir. Davacı 1.4.2003-1.4.2004 kira döneminde davalının kira paralarını

ödememesi nedeniyle hakkında iki kez icra takibi yapıldığını belirterek davalının iki

haklı ihtar nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Dava dilekçesinde iki haklı ihtara

dayanıldığı açıkça belirtilmiştir. Yargılama sırasında da bu isteğini tekrar etmiştir.

Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi gereğince temerrüt sebebiyle açılmış bir dava

bulunmadığı halde mahkemenin davanın nitelendirilmesinde hataya düşerek, davayı

temerrüt sebebine dayanılarak açılmış gibi değerlendirip yazılı şekilde karar vermesi

hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.”105

37) KĠRALAYAN TARAFINDAN KĠRA ARTIġ ġARTININ UYGULANMASI

ĠÇĠN KĠRACIYA BĠLDĠRĠM YAPILMASINA GEREK BULUNMAMAKTADIR.

Örnek:

“(…): Taraflar arasındaki "itirazın iptali, tahliye" davasından dolayı yapılan

yargılama sonunda; İstanbul 6.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair

verilen 26.02.2003 gün ve 2002/1381 E. 2003/178 K. sayılı kararın incelenmesi

davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 05.05.2003

gün ve 2003/3060–3117 sayılı ilamı ile; ( ...Dava, itirazın iptali, temerrüt nedeniyle

tahliye ve yüzde kırktan aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi

isteğine ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davalılar vekili tarafından

temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, 01.09.2002 tarihinde başlayan yeni kira dönemi için aylık kiranın

sözleşmenin özel şartlar 4. maddesine göre artışla 816.375.000.-TL olduğunu ve

davalının 2002 yılı Eylül ayı kirasını eksik ödemesi nedeniyle muaccel hale gelen kira

paralarının ödenmesi amacıyla davalı aleyhine icra takibi yapıldığını ve davalının bu

takibe haksız itiraz ettiğini öne sürerek itirazın iptaline, temerrüt nedeniyle kiralananın

tahliyesine ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili yeni dönem kirası ile ilgili bir mahkeme kararı olmadığını,

sözleşmede belirtilen kira parasının süresi içinde icra dosyasına yatırıldığını,

müvekkillerinden Mehmet Serdar'ın kefaletinin kira süresi ile sınırlı olduğunu, davanın

reddini savunmuştur.

105

Yargıtay 6.H.D. 06.12.2004 E. 6955/ K.7505,KAZANCI

28

Taraflar arasındaki 01.09.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira

sözleşmesinin özel şartlar 4. maddesinde öngörülen hüküm belirli ve muayyen bir

kira artış şartını içermemektedir. Davacı tarafından davalıya kira artışı oranı

konusunda bir bildirim de yapılmamıştır. Davalının sözleşmede belirtilen kirayı

süresinde ödemiş olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken,

bundan zuhul ile yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğu

gibi kabule göre de kefilin kefaletinin kira süresi ile sınırlı olduğunun gözetilmemesi

doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. .. ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine

geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda

direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz

edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR: Dava itirazın iptali, temerrüt nedeniyle tahliye ve yüzde kırktan aşağı

olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesi isteğine ilişkindir.

Mahkemenin istem gibi verdiği karar yukarıda belirtilen nedenlerle bozulmuş,

mahkemece "davalı kiracının temerrüde düştüğü" gerekçesiyle önceki kararda

direnilmiştir.

Uyuşmazlık, tahliye ve kira alacağı miktarı noktalarında toplanmıştır.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanaklara ve kanıtlara

göre mahkemenin tahliye yönünden verdiği direnme kararı usul ve yasaya uygundur.

Ne var ki, Özel Dairece davalılar vekilinin kira alacağına yönelik temyizi,

bozma nedenine göre incelenmemiş olup, dosyanın davalılar vekilinin diğer temyiz

itirazlarının incelenmesi için Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle tahliye kararına ilişkin direnme uygun

bulunduğundan, dosyanın kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için,

6.Hukuk Dairesine gönderilmesine, 13.10.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.”106

38) KĠRANIN ZAMANINDA ÖDENMEMESĠ HALĠNDE CEZAĠ ġART

ÖDENECEĞĠNE ĠLĠġKĠN SÖZLEġME HÜKMÜ GEÇERLĠDĠR VE KĠRACIYI

BAĞLAR.

SözleĢmeye konulmuĢ cezai Ģart tarafları bağlar. 6570 Sayılı Yasa

kapsamında da kalsa kira sözleĢmesine konulmuĢ olan ve kira parasının zamanında

106

Yargıtay H.G.K. 13.10.2004 E. 6–477/ K.546,KAZANCI

29

ödenmemesi halinde kiracının ödemesi kabul edilen cezai Ģart geçerlidir ve kiracıyı

bağlar. Örnek:

“(…)Taraflar arasındaki 01.10.2001 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira

sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde, kiracı tarafından ödenmesi

gerektiği halde vaktinde ödenmeyen meblağlar için tediye anına kadar geçecek

sürelere ait aylık % 10 cezayı kiracının ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye

konulmuş bu cezai şart tarafları bağlar. 6570 Sayılı Yasa kapsamında da kalsa kira

sözleşmesine konulmuş olan ve kira parasının zamanında ödenmemesi halinde

kiracının ödemesi kabul edilen cezai şart geçerlidir. Mahkemece sözleşmedeki cezai

şart miktarının tespiti ile davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken bu talebin

reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”107

39) KĠRALANAN TAġINMAZIN SATIġ YOLUYLA DEVRĠYLE KĠRA

SÖZLEġMESĠNDEN DOĞAN TÜM HAK VE BORÇLAR YENĠ MALĠKE

GEÇER. Örnek:

“(…)Taraflar arasındaki "tahliye ve kira alacağı" davasından dolayı yapılan

yargılama sonunda; Trabzon 1.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair

verilen 11.09.2003 gün ve 2002/607 E. 2003/558 K. sayılı kararın incelenmesi davalı

vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 20.01.2004 gün ve

2004/51–165 sayılı ilamı ile; ( ...Davacı kooperatifin 26.9.2001 tarihinde kiralanan yeri

Teknikel Sitesi Güzelleştirme Koruma ve Kültür Derneği'ne sattığı dosyadaki tapu

kaydından anlaşılmaktadır. Böylece sözleşmeden doğan haklar ve borçlar yeni

malike geçmiştir. Nitekim adı geçen dernek yeni malik sıfatıyla sözleşmedeki

sürelerden yararlanarak davalı aleyhine iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası

açmıştır. Bu durumda davacının sözleşmeden doğan hakları ve borçları mülkiyetin

devredilmesiyle birlikte sona erdiğinden, temerrütten kiralananın tahliyesi ve kira

alacağının tahsili isteği ile dava açma hakkının bulunmadığı, bu sebeple açılan

davanın reddine karar verilmesi gerektiği bu defa ki incelemeden anlaşılmış ve davalı

vekilinin karar düzeltme talebinin kabul edilmesi icap etmiştir... ) gerekçesiyle

bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda,

mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz

edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

107

Yargıtay 6.H.D. 12.10.2004 E. 6591 / K.6829, KAZANCI

30

KARAR: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve

kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel

Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki

kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı


40) YENĠ DÖNEM KĠRA BEDELĠNĠN TARAFLARCA TESBĠT EDĠLMEMESĠ

VE SÖZLEġMEDE ARTIġ ġARTI BULUNMAMASI HALĠNDE

SÖZLEġMEDEKĠ SON DÖNEM KĠRA BEDELĠ GEÇERLĠ OLUR. Örnek:

“(…)Dayanak kira sözleşmesi 1.1.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl sürelidir.

Kiralanan 6 nolu parsel olup 2001 yılı için 648.000.000.TL'nin her yıl eşit olarak

Ağustos ve Kasım aylarında ödenmesi kararlaştırılmıştır. Borçlu sözleşmede

kararlaştırılan bu kira miktarına itirazda bulunmamış ve ödeme de yapmamıştır.

Sözleşmede artış şartı olmadığına göre 1.1.2002 tarihinde başlayan kira dönemi için

de yıllık kira parasının 648.000.000.TL olduğunun kabulü gerekir. Bu sebeple itirazın

kabul edilen bu miktar üzerinden kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar

verilmesi gerekirken bundan zühul olunması doğru değildir. Karar bu sebeple


41) MUACCEL HALE GELMEYEN KĠRA ALACAĞININ ĠSTENEMEMESĠ

Örnek:

“(…)Dava, temerrüt nedeniyle yapılan takibe vaki kiracı itirazının iptaliyle,

kiralananın tahliyesi talebiyle açılmıştır. Davacı vekili, 30.1.2003 günlü oturumda yıllık

kira miktarının 75.000.000.-TL olduğunu, bu miktarı aşan kira taleplerinden

vazgeçtiklerini açıklamış, davacı asil de karakolda verdiği 24.1.2003 günlü ifadesinde

tarih belirtmeksizin davalıdan 225.000.000.-TL kira alacağını tahsil ettiğini bildirmiştir.

Taraflar arasındaki 1.8.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin

başlangıç tarihine göre de 2002 yılı kira parası, takip tarihi olan 7.2.2002'de muaccel

hale gelmemiştir. Bu durumda takip tarihinde muaccel hale gelmeyen 2002 yılı kira

parasının istenemeyeceği ve davacının yukarıda sözü edilen karakoldaki ifadesi de

dikkate alınarak uyuşmazlığın buna göre çözümlenmesi gerekir.”110

108

Yargıtay H.G.K. 09.06.2004 E. 6–341 / K.358, KAZANCI 109

Yargıtay 6.H.D. 08.04.2004 E. 2318 / K.2583, KAZANCI. 110

Yargıtay 6.H.D. 06.04.2004 E. 2373 / K.2444, KAZANCI.

31

42) KĠRACININ KĠRALANANI USULÜNE UYGUN OLARAK KĠRALAYANA

TESLĠM ETTĠĞĠNĠ ĠSPATLAYAMAMASI HALĠNDE, KĠRA BORCUNDAN

SORUMLU OLDUĞUNUN KABUL EDĠLMESĠ GEREKĠR. Örnek:

“(…)Dava temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesi ve kira alacağı isteğine

ilişkindir. Mahkemece kira alacağı ispat edilemediğinden reddine, tahliye konusunda

karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili, kiracı olan davalının sözleşmeye uygun biçimde kirayı

ödemediğini, usule uygun yapılan takibe rağmen sonuç alınamadığını bildirerek

temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesini ve itirazın iptalini talep ile 2.6.2003 tarihinde

iş bu davayı ikame etmiştir. Davalı vekili müvekkilinin kiralananı 15.3.2002 tarihinde

tahliye ettiğini, Şubat 2003 kirasını icra veznesine ödediğini, bundan başka kira borcu

olmadığını, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Davalı kiralananı davacıya teslim ettiğini savunmuş, ancak bu savunmasını

yasal delillerle ispat edememiştir. Kiralanan usulüne uygun biçimde kiralayana teslim

edilmediğine göre davalı kira borcundan sorumludur. Ödeme emri BK. nun 260.

maddesine uygun düzenlenmiş olup, usulüne uygun muhatabına tebliğ edildiğine

göre kiralananın tahliyesine ve ödenmeyen 2002 yılı Mart, Nisan, Mayıs, Haziran,

Temmuz ayları kiralarının tahsiline karar verilmesi gerekirken, bundan zühul ile yazılı

şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”111

43) BORÇLAR KANUNUNUN 260.MADDESĠNE GÖRE AÇILMIġ

TEMERRÜT SEBEBĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞI DAVASINDA

GÖREVSĠZLĠK KARARI VERĠLEMEYECEĞĠ Örnek:

“(…)Davacı vekili, dava dilekçesinde, davacının dava konusu yeri davalıdan

satın aldığını, satın almadan sonra aralarında kira ilişkisi kurulduğunu, davalının

ihtarnameye rağmen verilen yasal sürede kararlaştırılan kira bedelini ödemediğini

bildirerek alacak ve tahliye isteğinde bulunmuştur. Davalı, davacı ile aralarında kira

ilişkisi bulunmadığını savunarak davanın reddi gerektiğini bildirmiştir.

Dava dilekçesindeki açıklamalar ve davacı vekilinin duruşmadaki beyanlarına

göre dava Borçlar Kanununun 260.maddesine göre açılmış, temerrüt sebebiyle

tahliye ve kira alacağı niteliğindedir. Bu sebeple işin esası hakkında bir karar

verilmesi gerekirken, görevsizlik kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün

bozulması icap etmiştir.”112

111

Yargıtay 6.H.D. 25.03.2004 E.1901/ K.2040, KAZANCI. 112

Yargıtay 6.H.D. 15.03.2004 E.1594/ K.1685, KAZANCI.

32

44) KĠRA SÖZLEġMESĠNDE, KĠRA BEDELĠNĠN TEFE ORANINDA

ARTTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA ARTIġ ġARTI MUAYYEN OLMADIĞI

TAKDĠRDE TEMERRÜDE ESAS ALINAMAZ. Örnek:

“(…)Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağı isteğine

ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine ve alacağın kısmen tahsiline karar

verilmiş ve hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 3.9.2001 başlangıç ve 31.12.2001 bitim

tarihlidir. Kiralanan büro olarak gösterilmiş, aylık net 51.000.000.TL kira parasının her

ay ayın beşine kadar peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin özel şartlar

bölümünün 28. maddesinde muacceliyet şartına yer verilmiş, yine taraflarca

imzalanmış özel şartlar başlığını taşıyan sözleşme ekinin 6. maddesinde "kira

süreleri dolan taşınmaz malların kira bedeli yıllık ortalama toptan eşya fiyat

endeksleri dikkate alınarak emsal ve rayiç bedele uygun hale getirilecektir" hükmüne

yer verilmiştir. Davalının sözleşmede kararlaştırılan aylık net 51.000.000.TL kira

parasını ödediği uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık konusu olan sözleşmedeki

artış şartının belli ve muayyen olup olmadığı, buna göre kira borcunun bulunup

bulunmadığı, davalıya yazılan 19.6.2002 tarihli kira parasının ödenmesine ilişkin

yazının B.K. 260. maddesi anlamında ihtarname sayılıp sayılmayacağı ve tahliyeye

esas olup olmayacağı noktasındadır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 6. maddesinde "kira süreleri dolan

taşınmaz malların kira bedelleri yıllık ortalama toptan eşya fiyat endeksleri dikkate

alınarak emsal ve rayiç bedele uygun hale getirilecektir" şeklindeki ifade bir rakamı

içermediğinden belli ve muayyen olduğu kabul edilemez, temerrüde esas alınamaz.

19.6.2002 tarihli temerrüt yazısı ile sadece kira farkının otuz günde ödenmesi

istenmiş, muacceliyet şartına dayanılarak istenen kira miktarı açıklanmadığı gibi

geçerli olmayan bir artış şartına bağlı bulunduğundan ve ödenecek kira miktarı

konusunda taraflarca irade birliği de sağlanmadığından B.K. 260. maddesindeki

temerrüt ihtarı olarak kabul edilemez ve buna dayalı olarak tahliye kararı verilemez.

Bu sebeple davanın tümünün reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar

verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”113

113


33

45) KĠRACININ TEMERRÜDÜ NEDENĠNE DAYALI DAVADA KĠRACININ

YAPTIĞI MASRAFLARIN SÖZLEġME GEREĞĠ KĠRA BORCUNDAN

MAHSUBU

Örnek:

“(…)Davacı, kira sözleşmesi tarihinden takip tarihine kadar ( 25.12.2002 )

Ağustos 2002 öncesine ait ( mahsuptan kalan ) 330.000.000-TL. ile birleştirilen dava

dosyasında Ağustos sonrasına ait ( Aralık ayına kadar ) ödenmeyen 500.000.000-TL.

olmak üzere toplam 830.000.000-TL. kira alacağının tahsili ve davalının taşınmazdan

tahliyesi için başlattığı icra takibine davalının itirazının iptalini talep etmiştir.

Davalı, sözleşmenin 7. maddesi uyarınca yaptığı masrafların mahsubu halinde

kira borcu kalmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporu doğrultusunda mahsup dışında davalının kira

borcu bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

Dosyada mevcut bilirkişi raporuna göre, davalı tarafından yapılan masrafların

toplamı 1.045.598.000-TL. olmakla, takip tarihine kadar olan kira alacaklarının

tamamını karşılamadığı açıktır. Bu nedenle öncelikle tarafların isticvabı ile takip

tarihine kadar olan toplam aylık kira bedeli ile ödenmediği iddia edilen aylar

açıklattırılmalı ve varsa belgelerin ibrazı istenerek kira alacağının belirlenmesi

suretiyle hüküm kurulması gerekirken, bu husus tartışılmadan davanın reddi doğru

görülmemiştir.”114

46) 6570 SAYILI KANUNA TABĠ KĠRA SÖZLEġMELERĠNDE DE BORÇLAR

KANUNU'NUN TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYEYE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLERĠ

UYGULANABĠLĠR. Örnek:

“(…)Talep, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibine itirazın

kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir.

Alacaklı 18.6.2003 tarihli takip talepnamesi ile kira alacağı için borçlu

aleyhinde takipte bulunmuş, buna dayalı olarak düzenlenen ödeme emri borçluya

23.6.2003 tarihinde tebliğ edilmiştir. Borçlunun itirazı üzerine, itirazın kaldırılması ve

kiralananın tahliyesi icra tetkik merciinden istenmiştir. Önceki malik ile borçlu Hasan

Uşaklı arasındaki kira sözleşmesi 10.10.1995 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir.

Kiralanan, "dükkan" olarak gösterilmiştir. Aylık kira 4.167.000.TL ve "her ay peşin"

114


34

ödenmesi kararlaştırılmıştır. Bu hali ile kiralananın 6570 Sayılı Yasaya tabi olduğu

anlaşılmaktadır.

Adi kira ve hasılat kirasında, kiracı kirayı zamanında ödemezse, kiralayan,

kiracıya kiranın ödenmesi için ( adi kirada otuz veya altı gün, hasılat kirasında altmış

gün ) süre vererek, bu süre içinde kira ödenmezse, kira sözleşmesini feshedeceğini

kiracıya ihtar edebilir ( B.K.260 ve B.K.288 ). Kiracı bu süre içerisinde kirayı

ödemezse, kiralayan kiracıya karşı ( Sulh Hukuk Mahkemesinde ) bir tahliye davası

açabilir ve bu davada ödenmeyen kirayı da isteyebilir. İcra İflas Kanunu da ( 269-

269/d ) kiralayanın kira alacağı için yapacağı ilamsız icra ile takip ve tahliye yolu

kabul etmiştir. Buna göre kiralayan, kiracısına karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak

kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister. Kiracı kirayı ödemezse kiralayan İcra

Tetkik Merciinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. Kira bedelinin

ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye, 6570 Sayılı Yasaya tabi olsun veya olmasın

bütün kiralananlar için istenebilir.

Olayımızda; alacaklı taşınmazı sonradan iktisap etmiş ve sözleşmeden doğan

haklara halef olmuştur. Bu sözleşmeye dayalı olarak kira parası istenmiş, borçlu

kiracı da itirazda bulunmuş olduğuna göre İ.İ.K.nun 269.maddesi hükmü göz önünde

tutularak istek hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine

karar verilmesi hatalı olduğundan mercii kararının bozulması icap etmiştir.”115

47) TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞININ TAHSĠLĠ

DAVASINDA; YILLARA GÖRE, ÖDENMEMĠġ KĠRA BEDELLERĠNĠN

TESBĠTĠ USULÜ Örnek:

“(…)Davada, davalı kiracının ( 28.4.1998–31.12.2002 dönemine ait )

ödemediği 5.048.950.000 lira kira borcunun tahsili ile davalının tahliyesini içeren icra

takibine vaki itirazın iptali talep edilmektedir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile Mayıs 1998 Ocak 2003 dönemine ait

56 aylık kira borcu 1.340.800.000 lira yönünden itirazın iptaline ve davalının

tahliyesine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmektedir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.12.1997 başlangıç tarihli olup

31.12.1997 tarihinde sona ermektedir. 28.4.1998–31.12.1998 dönemine ait kira

parası mahkemece aylık 29.300.000 lira olarak tespit edilmiştir.

115


35

Davalı ise cevabında; 1998 yılına ait kira parasının mahkemece belirlenmesi

nedeniyle ödediğini, ancak diğer yıllarda kira parası tespit edilmediği için ödeme

yapmadığını beyan etmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; 1998 yılında belirlenen aylık

29.300.000 lira kira parasının 56 ay ile çarpılması sonucu toplam 1.340.800.000 lira

kira borcunun bulunduğu belirtilmiştir.

Oysa taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel şartlarında "kira

dönemi sonunda, geçen yılın aynı ayına göre Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen

12 aylık Toptan Eşya Fiyat Endekslerinden az olmamak üzere rayiç ve emsal değer

dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirleneceği" kararlaştırılmıştır.

Kiraya veren kira sözleşmesine dayanarak kira alacağını talep edilebileceği

gibi, dilerse kira tespit davası da açabilir. Bu durumda 1999 yılına ait kira bedelinin

önceki dönem mahkemece belirlenen miktarın ( %65 ile sınırlı olarak )

T.E.F.Endeksine göre artırılarak, 2000 yılı kirasının ise 4532 sayılı Kanun uyarınca

önceki kiranın %25'i oranında, 2001 yılı kirasının da %10 ve nihayet 2002 yılı

kirasının da 4757 sayılı Kanun gereğince %35 oranında artırılarak bulunacak kira

bedeli toplamı üzerinden karar verilmesi gerekirken, 56 aylık kira borcunun her ayın

kirasının 29.300.000 liradan hesaplanması suretiyle noksan kira bedeline

hükmedilmesi doğru görülmemiştir.”116

48) TESPĠT KARARI KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN ÖZEL ġARTLAR

BÖLÜMÜNDE ARTIġ ġARTI BULUNMASI HALĠNDE BUNU ORTADAN

KALDIRMAZ

Yargıtay içtihatları uyarınca; kira sözleĢmesinin özel Ģartlar bölümünde kira

bedellerinin hiçbir ihtara hacet kalmaksızın belirli bir oranda artırılacağı öngörülmüĢse

mahkemenin tespit kararı bunu ortadan kaldıramaz. Örnek:

“(…) Dava, temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsiline

ilişkindir. Mahkemece dava reddedilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Taraflar arasındaki ilk uyuşmazlık kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış

şartının istenen yıl yönünden geçerli olup olmadığı noktasındadır. Kira sözleşmesi

15.9.1994 başlangıç tarihli, 10 yıl sürelidir. Özel şartlar başlıklı 15.9.1995 tarihli

belgede kira bedellerinin hiçbir ihtara hacet kalmaksızın % 70 oranında muntazam

artırılacağı hükmüne yer verilmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. 15.9.1999

116


36

tarihi itibariyle kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmenin bu hükmünü ortadan

kaldırmaz, inceleme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekirken yazılı

gerekçe ile ret kararı verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”117

E. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI

1. ZAMANAġIMI KAVRAMI VE ZAMANAġIMINA UĞRAMIġ BORÇLAR

ZamanaĢımı, borçluya borcu ifadan kaçınmak hususunda bir def‘i hakkı

sağlar.118―ZamanaĢımı def‘i husule getirdiği etkinin Ģümulüne göre bir tam def‘idir ki

(Volleinrenden); bu hakkı kullanacak Ģahsa edanın tamamından imtina etmeye

müsaade eylerler.‖119 ZamanaĢımında, hukuken borç varlığını sürdürmektedir; talep

ve dava edebilir. Ancak, borçlu def‘i hakkını kullanarak davanın reddini sağlayabilir.

Bu hakkı kullanmazsa, ifaya mahkûm edilir. ZamanaĢımına uğramıĢ bir borcu, borçlu

dava açılmadan önce veya dava açıldıktan sonra öderse, bu ifa geçerlidir ve

sebepsiz zenginleĢme teĢkil etmez.(BK. md.62/c.2). Keza zamanaĢımına uğramıĢ bir

borcun borçlusunun borcu için yeni bir senet vermesi veya teminat göstermesi de

geçerlidir.

Hatta borçlunun zamanaĢımı def‘ini kullandıktan sonra, bundan rücu edip

borcunu ödemesinin de geçerli olduğu kabul edilmektedir.120

2. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI:

a) BK. md. 126 / b.1 hükmü uyarınca, alelumum kira alacakları beĢ yıllık

zamanaĢımına tabidir.121

b) Ġstisna akdi içerisinde düĢünülen kira paraları alacağına iliĢkin davalar dahi

beĢ yıllık zamanaĢımına tabidir.122

c) ―BK. md. 126‘daki hüküm, kira sözleĢmesinden doğan bütün borçlara

uygulanmaz. Sadece kira bedeli karĢılığını amaçlamaktadır. Bu nedenle, örneğin

kiracının kullandığı elektrik parasının mal sahibi tarafından ödenmesi halinde doğan

uyuĢmazlığa on yıllık zamanaĢımı uygulanır.‖123

d) SözleĢme uyarınca, ödenmesi gerekmeyen paranın kiracı tarafından

tediyesi halinde zamanaĢımı:

117

Yargıtay 6.H.D. 04.12.2003 E.8598/ K.8719, KAZANCI. 118

Oğuzman, M.Kemal; Öz, M.Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2000, Filiz Kitabevi, 3. Bası, Ġstanbul, sh.17. ZamanaĢımı kavramı için. Bkz. a.g.e. sh. 447–466. 119

Von Tuhr, Andreas, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, çev. Av. Cevat Edege, 1983, Olgaç Matbaası, Ankara. c.1–2, sh.32. 120

Oğuzman, M.Kemal; Öz, M.Turgut, a.g.e. sh.17 121

Yargıtay 3.H.D. 16.11.1962 E. 10640 / K. 8784, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3707. 122



37

―Bir ödemenin sadece yasa hükümlerine göre değil, fakat taraflar arasında

yapılmış bulunan bir akit hükümlerine göre yapılmasının gerekmemesi halinde dahi,

haklı sebebe dayanmayan bir ödeme söz konusudur.

Bir akit gereğince ödenmesi gerekmeyen bir paranın akitlerden biri tarafından

öbürüne ödenmesi halinde doğan geri alma alacağı yerine göre BK. md. 61 veya 62

hükümlerine uygun bir sebepsiz mal edinmeye dayanan bir alacak niteliğinde

bulunduğundan haksız yere alınan bu paranın geri alınması davasında, BK. md. 125

hükmündeki genel zamanaşımı değil 66. maddesindeki özel zamanaşımı

uygulanır.‖124

e) Kira biçiminde de istense, MK.995(E.MK. Md.908) hükmüne dayanan

haksız iĢgal tazminatı davaları 5 yıllık zamanaĢımına tabidir.125

f) Davacı, kira sözleĢmesi iliĢkisine dayanarak davalı kiracının ödemekle

yükümlü olduğu temizleme, aydınlatma resmi ile kalorifer yakıt giderini ödemediğini

ileri sürerek ödetilmesini istediğine göre dava bir yıllık zamanaĢımına tabi olmayıp

BK. md. 125 hükmünde yazılı on yıllık zamanaĢımına bağlıdır.126

g) ZamanaĢımı savunması esasa iliĢkin savunma nedenlerindendir. HUMK

md. 187 hükmünde sayılan ilk itirazlardan olmasa da süresinden sonra ileri sürüldüğü

takdirde, savunmanın geniĢletilmiĢ olması nedeniyle ancak karĢı tarafın muvafakati

ile dikkate alınabilir.127

h) Ek Davada Ġleri Sürülen ZamanaĢımı:

―Sonraki ek dava ile zamanaşımı def‟inde bulunulmuştur. Bu dava konusu

istekler hüküm altına alınırken beş yıllık zamanaşımının son dava tarihinden geriye

doğru hesap edilmesi gerekirken bu konuda ilk dava tarihine göre hüküm

oluşturulması yasaya aykırıdır.” 128

F) KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN SONA ERDĠĞĠ ĠHTARI ĠLE MEHĠL TAYĠNĠ

BK. md. 260 hükmü uyarınca, kiracının muaccel olan kira bedelini ödememesi

üzerine kiralayan ona ödeme için bir mehil tayin etmeli ve bu mehil zarfında kiracı

kira bedelini ödemezse akdi feshedeceğini kiracıya ihtar etmelidir. Örnek;

“Borçlar Kanununun 260. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle

tahliyeye karar verilebilmesi için ise istenen kira parasının muaccel (istenebilir)

124




Yargıtay H.G.K. 4.1.1967 E. 135 / K. 2, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3708. 128

Yargıtay 9.H.D. 17.1.1985 E. 10597 / K. 161, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3709.

38

olması ve bu kira bedelinin verilen otuz (30) günlük sürede ödenmemiş bulunması ve

ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin

feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacı tarafından davalıya akde aykırılığın giderilmesi için

uygun süreli ihtar ve kira paralarının ödenmesi için temerrüt ihtarı gönderilmediğinden

davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle tahliye kararı verilmesi

hatalı olmuştur.” 129

1. MEHĠL TAYĠNĠ KĠRALAYAN TARAFINDAN YAPILMALIDIR.

Temerrüt ihtarında mehil tayininin kiralayan tarafından yapılması gerekir. Bu

hüküm mutlaktır. O kadar ki kiralayan kira bedeline iliĢkin alacağını bir baĢkasına

temlik etmiĢ olsa bile bu böyledir. Zira tereddüt halinde, münferit bir kira alacağının

temliki ile sözleĢmeyi sona erdirme hakkı temellük eden üçüncü kiĢiye geçmez. Ne

var ki taraflar, bunu baĢka türlü de düzenleyebilirler. Kiralanan Ģeyin alıcısının kira

sözleĢmesini üzerine almasında sözleĢmeyi sona erdirme hakkının da alıcıya geçmiĢ

olduğu kabul edilmek gerekir. Örnek:

“(…)Davanın hukuki dayanağı Borçlar Kanununun kiracının temerrüdünü

düzenleyen 260.maddesidir. Borçlar kanununun 260. maddesi gereğince kira

müddeti bitmeden evvel muaccel olan kiraların verilen kanuni süre içerisinde

ödenmemesi halinde akdin fesih edileceği iradesinin kiracıya bildirimi ile tahliye

davası açılabilir. Dava konusu yere ait olduğu bildirilen ve davalı tarafından ibraz

edilen 13.12.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşmede kiralayan dava dışı

Abdullah Ö., kiracı ise davalı Naci B.'dir. Bu tür davalarda dava açma hakkı

kiralayana aittir. Bu nedenle açılan davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı

şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”130

Kira sözleĢmesini üzerine alan alıcının hangi tarihten itibaren tahliye hakkını

ileri sürebileceği sorunu, yalnız alıcının hangi tarihte kira iliĢkisine girmiĢ olmasına

bağlıdır. Çünkü bu andan itibaren, aksine bir anlaĢma yapılmamıĢsa, kiralayanın

haklarının devir ve temliki de elde edilmektedir.

Tarafların anlaĢmasına göre kiralayanın hakları alıcı üzerine geçmiyorsa, satıĢ

ve mülkiyetin geçmesi tahliye yetkisi için hiçbir etkiye sahip değildir. Çünkü

sözleĢmenin vaktinden önce sona ermesi, tam anlamı ile bir borçlar hukukuna iliĢkin

129

Yargıtay 6. H.D. 10.02.2005, E. 2004/10515; K.2005/853,KAZANCI. 130

Yargıtay 6. H.D. 29.03.2004 E. 2025 / K.2182, KAZANCI.

39

bir sorundur. Bunun için kira sözleĢmesinin tarafları arasında bir karara bağlanması

gerekir.

Esasen, tahliye; kiracının kiralananı geri verme borcunun cebri icra yoluyla

yerine getirilmesidir. Bunun için malik değil, kiralayan zorla(cebri) tahliyeye yetkilidir.

Bununla birlikte, zilyetliğin zorla tahliye ettirene değil, alıcıya geçeceği doğrudur.

Fakat kiracı yalnız kira sözleĢmesi ile ilgili ve alıcı ile satıcı arasındaki iliĢkiden

kendisi için haklar çıkaramaz.‖131 Örnekler:

―Kiralayan sıfatı bulunmayan taşınmaz malikinin yaptığı ihtar ile kiracı

mütemerrit duruma düşürülemez. Ancak taşınmaz maliki daha önce kira parasının

kendisine ödenmesini ihbar etmiş bulunduğu hallerde, kiracı temerrüt ihtarı yapabilir

ve onu temerrüde düşürebilir.‖132

―BK. md. 260 hükmü uyarınca, temerrüt sebebine dayalı tahliye davasını

kiralayanın açması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin ya da kiralananı

sonradan iktisap eden kimsenin önceden kiracıya ihbar göndererek malik olduğunu

kira bedellerini bundan sonra kendisine ödenmesini bildirmesi, bu sonuçsuz kalırsa

şartları haiz temerrüt ihtarı tebliğ ettirmesi, ondan sonra dava açması gerekir.‖133

Kiralayanın Birden Fazla KiĢi Olması Durumunda Tahliye ve Temerrüt

Ġçin Birlikte BaĢvuru Yapılması Zorunluluğu: Örnek;

“Kira sözleşmesi ilişkisinde birden fazla kiralayan bulunması halinde, tahliye

istemine yönelik icra takibinin kiralayanların tümü tarafından başlatılması ve davanın

da birlikte açılması zorunludur.

Somut olayda, dava hakkının kullanılmasındaki eksiklik muvafakat verilerek

giderilmiş ise de, bu aşamada icra takibinin başlangıcında oluşan eksiklik

giderilemeyeceğinden temerrüt olgusunun gerçekleştiği kabul edilemez.” 134

“Kiralayan iki kişi olduğuna göre davacılar arasında mecburi dava arkadaşlığı

bulunmaktadır. Bu durumda temerrüt ihtarnamesini kiralayanların tümü tarafından

keşide edilmesi ve davanın da tüm kiralayanlar tarafından açılması gerekmektedir.”

135

“(…)Temerrüt nedeniyle tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından

açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı

131

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3709–3710. 132

Yargıtay 6. H.D. 5.5.1983 E. 4927 / K. 4953 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3710. 133

Yargıtay 6. H.D. 5.4.1999 E. 2944 /K. 2895 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3710. 134

Yargıtay 6. H.D. 14.03.2006 E. 2005/12633/K. 2006/2544, ĠBD, Cilt:80, Sayı:2006/3. sh.1327–1328. 135

Yargıtay 6. H.D. 07.02.2005, E. 2004/10453; K.2005/713,KAZANCI.

40

bulunduğundan temerrüt ihtarının birlikte gönderilmesi ve davanın da birlikte açılması

zorunludur. Somut olayda, kiralayan ölmüştür. Bu durumda mirasçılar arasında

zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. İcra takibinin ve tahliye davasının tüm

mirasçılar tarafından açılması gerekir. Aksi hal davanın reddi nedenidir(...)” 136

Kira sözleĢmesinin miras bırakanca akdedilmesi halinde tüm mirasçıların

birlikte ihtar gönderip davayı da birlikte açmaları gerekmektedir. Örnek:

“(…)Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan sözlü kira sözleşmesi

davalı ile davacıların miras bırakanı babaları M. arasında yapıldığı konusunda bir

uyuşmazlık yoktur. Bu durumda tüm mirasçılar elbirliği halinde olup aralarında

zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Kiracının kira borçları nedeniyle temerrüde

düşürülebilmesi için tüm mirasçıların birlikte ihtar gönderip davayı da yine birlikte

açmaları gerekir. Bu nedenle bir kısım mirasçıların gönderdikleri 13.02.2004 keşide

ve 17.02.2004 tebliğ tarihli ihtarname hukuki sonuç doğurmaz. İhtarnamedeki bu

eksikliğin sonradan giderilmesi de mümkün değildir. Bu durumda temerrüt olgusu

gerçekleşmeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde

kabul kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”137

Kiralayanın malik olmaması kira akdini geçersiz kılmaz. Örnek:

“(…)Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira

alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davalı vekili ise, dava konusu yeri davacı

dernekten malik sıfatıyla kiraladıklarını, sözleşme gereğince kiraların düzenli

ödendiğini, taşınmazın Hazineye ait olduğunu, Hazineye ait taşınmazları kiraya

verme yetkisi Hazineye ait bulunduğundan Hazinece kendilerinden ecrimisil

istendiğini, bunun üzerine kiralayana ödenen kira paralarının tahsili için Ankara

18.Asliye Hukuk Mahkemesine dava açtıklarını ve mahkemece ödenen kira

paralarının tahsiline karar verildiğini, bu nedenle davacı derneğin ödenmeyen kira

paralarını istemeye hakları olmadığını belirterek, davanın reddi gerektiğini

savunmuştur. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez.

Taraflar arasında düzenlenen 1.6.1996 başlangıç tarihli sözleşme iptal edilmeyip hala

ayakta olduğuna göre, sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Kiralayan tarafından

süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da

136

Yargıtay 6. H.D. 01.03.2005, E. 2004/11147; K.2005/1687,KAZANCI. 137


41

dosyaya verilen tarihsiz dilekçede, ihtara konu aylar kirasının ödenmediği

anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Kiralananın tahliyesi gerekir.”138

Kira sözleĢmesi vekille yapılmıĢ olsa dahi temerrüt ihtarı kiracıya bizzat

kiralayan tarafından keĢide edilmesi gerekir. Temerrüt ihtarı vekâleten imzalayan

vekil tarafından keĢide edildiği takdirde, bu ihtar hukuki sonuç doğurmaz ve davaya

esas teĢkil etmez. Örnek:

“(…)Davaya dayanak ve hükme esas alınan 08.05.2003 başlangıç tarihli ve 1

yıl süreli yazılı kira sözleşmesi davacıya vekâleten O. ile kiracı arasında yapılmıştır.

Temerrüt ihtarı ise sözleşmeyi vekâleten imzalayan vekil tarafından keşide

edildiğinden, bu ihtar hukuki sonuç doğurmaz ve davaya esas teşkil etmez. Bu

durumda davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın

kabulü hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”139

2. MEHĠL KĠRACIYA YÖNELTĠLMELĠDĠR.

Ġhtarın kiracıya gönderilmesi ve davanın da onun hakkında açılması gerekir.

Kiracı iflas etmiĢ olsa da durum böyledir. Zira ĠĠK md. 194 hükmü zorla tahliye

isteğine uygulanmaz. Bununla birlikte böyle bir olayda mehil tayini artık ĠĠK md. 269

hükmü uyarınca yani icra dairesi aracılığıyla yapılamaz.

Eğer kiracı birden fazla kiĢi ise; davalar tümüne açılacak, ihtarlar hepsine

birden gönderilecektir. Örnek:

“(…)Dava, temerrüt nedeniyle tahliye istemine ilişkindir(…)Alacaklı tarafından

yapılan icra takibinde dayanılan kira sözleşmesi 01.01.1996 başlangıç tarihi ve bir yıl

sürelidir. Sözleşmeyi borçlu ile birlikte takip ve talep dışı M. kiracı sıfatıyla

imzalamıştır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması halinde kiracılar

arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle tahliye istemli icra takibinin

bütün kiracılar aleyhine yapılması gerekir. Kiralananın tahliyesi bölünebilir borçlardan

olmadığından kiracılardan biri aleyhine yapılan İcra takibi ile tahliye kararı verilemez.

Bu husus nazara alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı

gerektirmiştir.”140

138

Yargıtay H.G.K. 31.03.2004 E. 6–197 / K. 186, KAZANCI 139

Yargıtay 6. H.D. 19.09.2005 E. 6808 / K. 8248, KAZANCI. 140


42

Ayrıca, dava, sözleĢmede kiracı olarak görünen kiĢi aleyhine açıldıktan sonra

ıslah suretiyle hasım değiĢtirilerek bu yerde fiilen oturan kiĢi aleyhine yürütülüp

sonuçlandırılamaz.141

3. MÜġTEREK MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA:

Kiralanan müĢterek mülkiyete konu ve kira sözleĢmesi müĢterek maliklerce

yapılmıĢsa davanın açılması için pay ve paydaĢ çoğunluğunun sağlanması gerekir.

Bu çoğunluğun sağlanması için ya çoğunluğu oluĢturanlar da davaya katılmalı veya

onların muvafakatleri temin edilmelidir. Örnek:

“(…)Olayımızda: Davacı kira akdinin tarafı değildir. Malik sıfatı ile bu davayı

açmış olup kiralananın ½ payı kendisine ½ payı da Ayşe Ç.'e aittir. Bu durumda

müşterek mülkiyet esasına tabi taşınmazda davacının tek başına akdin feshini

istemeye hakkı bulunmamaktadır. Medeni Kanunun 624.maddesi gereğince diğer

paydaşında pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması bakımından muvafakati

alınması icap eder. Ne var ki davadaki bu eksiklik giderilebilse de davanın

dayanağını teşkil eden icra takibindeki eksikliğin davadan sonra tamamlanması

mümkün değildir. Bu nedenlerle temerrüt sebebine dayanan davasının reddi icap

eder. Kira parası bölünebilen alacaklardan olduğundan davacı kendi payına isabet

eden kısmı isteyebilir. Ancak davalının kiralananı diğer paydaş Ayşe Ç.'ten kiraladığı,

takip konusu aylar kirasının kiralayana ödendiği, kiralayanında davacının hissesine

isabet eden kira bedelini davacıya verdiği dosya kapsamından anlaşıldığından alacak

davasının da reddine karar vermek gerekirken bunlardan zuhul olunması, Usul ve

kanuna aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.” 142

4. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA:

Kiralanan iĢtirak halinde mülkiyete konu ise, davanın tüm malikler tarafından

birlikte açılması veya en azından açılmıĢ davaya tüm maliklerin muvafakatinin

sağlanması gerekir.143

141

Yargıtay H.G.K. 20.4.1994 E. 86 / K. 222, Yargıtay 6. H.D. 16.1.1995 E. 13159 / K. 101, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3711. 142

Yargıtay 6. H.D. 09.07.2001 E. 5607 / K.5812, KAZANCI; Ayrıca benzer bir karar için bkz. ―…müĢterek mülkiyet esasına tabi… taĢınmazda davacının tek baĢına akdin feshini istemeye hakkı bulunmamaktadır. TKM.624 hükmü gereğince diğer paydaĢların pay ve paydaĢ çoğunluğunun sağlanması açısından muvafakatlerinin alınması icap eder…‖ Yargıtay 6. H.D. 05.04.1999 E. 2944 / K.2895; Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.1, sh.261; Ayrıca konu ile ilgili Yargıtay‘ın 06.05.1955 tarih ve 12/18 sayılı Ġçtihadı BirleĢtirme Kararı için bkz. Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2, sh.1470–1471. 143

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3712–3713.

43

5. KĠRACIYA VERĠLECEK ZORUNLU MEHĠL:

Kiracıya verilecek mehil; hâsılat kirasında kira süresine bakılmaksızın altmıĢ

gündür ( BK. md. 288 ); adi kirada kira süresi altı ay veya daha fazla ise otuz gün;

kira süresi altı aydan az ise altı gündür.

Belli olmayan süreli adi kiralarda feshi bildirmenin yapılabileceği dönemler; kira

süreliymiĢ gibi varsayılmak suretiyle verilecek mehil tespit olunmalıdır. Böylece

döĢenmiĢ olmayan taĢınmazlarda kira süresi altı ay farz olunarak mehil otuz gün,

döĢenmiĢ olanlarda ise kira süresi bir ay farz olunarak mehil altı gün, keza taĢınır

kiralarında da mehil yine altı gün olacaktır. Çünkü sözleĢme yine bu madde

anlamında uzun süreli bir sözleĢme niteliğini korumakta ve asgari bir dönem

dolmadan feshi bildirme suretiyle sona erdirilemeyecektir.

Eğer kira sözleĢmesi sabit ve belli bir süreden sonra bir süre evvel ihbar etmek

suretiyle feshedilebiliyorsa, mehilin saptanmasında kısa feshi ihbar süresi değil; sabit

süre dikkate alınmalıdır. Örneğin; sözleĢme iki yıl geçtikten sonra dört ay evvel haber

vermek Ģartıyla istenildiği zaman feshedilebilecekse mehil altı gün değil otuz gün

olmalıdır.144

Ġhtarlara konu ay kiraları yasal otuz günlük süre dolmadan kiralayanın banka

hesabına yatırıldığı takdirde temerrüt olgusu gerçekleĢmez. Örnek:

“(…)Davalı ile önceki malik arasında düzenlenen 15.03.2003 başlangıç tarihli

ve bir yıl süreli sözleşmede aylık kiranın 270.000.000.-TL olduğu ve kiranın her ayın

15 ila 20'si arasında peşin olarak ödeneceği yazılıdır. Dava konusu taşınmazın

davacı tarafından 02.12.2003 tarihinde iktisap edildiği anlaşılmaktadır. Davacı iktisap

ettikten sonra 24.12.2003 keşide ve 26.12.2003 tebliğ tarihli ihtarname ile taşınmazı

satın aldığını ve kiraların iktisap tarihinden itibaren kendi hesabına yatırılmasını

davalıya bildirmiştir. Davacı 20.01.2004 keşide tarihli ihtarname ile ödenmeyen Aralık

ayı kirasını istemiş, ihtarname davalıya 22.01.2004 tarihinde tebliğ edilmiştir. Aralık

ayı kirası ihtarnamenin keşide edildiği tarihten önce 16.01.2004 tarihinde davacının

gösterdiği banka hesap numarasına yatırılmıştır. Davacı 23.01.2004 keşide tarihli

ihtarla Ocak 2004 ayı kirasını istemiş bu ihtar davalıya 27.01.2004 tarihinde tebliğ

edilmiştir. Bu ay kirası da yasal 30 günlük süre içerisinde 16.02.2004 tarihinde

sözleşmede belirtilen miktar üzerinden davacının banka hesabına 270.000.000.-TL

olarak yatırılmıştır. Yine 24.02.2004 keşide tarihli ihtarla Şubat 2004 kirasının

144

Tandoğan, Haluk, sh.214.

44

ödenmesi istenmiş ihtarname davalıya 26.02.2004 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu

ihtara konu ay kirası da yasal otuz günlük süre dolmadan 22.03.2004 tarihinde

davacının gösterdiği banka hesap numarasına 270.000.000.-TL olarak yatırılmıştır.

İhtarlara konu ay kiraları yasal otuz günlük süre dolmadan davacının banka hesabına

yatırıldığına göre temerrüt olgusu gerçekleşmemiştir. Bu nedenle davanın reddi

gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması

gerekmiştir.”145

6. MEHĠLLERĠN KISALTILMASI ÜZERĠNE ANLAġMALAR:

BK. md. 260 hükmünde yer alan mehiller emredici nitelikte olup asla

kısaltılamaz; ancak mehillerin uzatılması mümkündür.146

Yargıtay‘a göre;―otuz iş günü süre verilmesi halinde, tatil ve Pazar günleri

sürenin hesabında nazara alınmayacaktır.‖147

Kiralayanın, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya derhal feshi ihbar

etmeyi saklı tutması da caiz değildir. Tam tersine kiracının kanuni otuz ya da altı

günlük süreler içindeki ödeme ile sözleĢme süresi içinde sözleĢmeyi ayakta tutma

olanağını elinde bırakmalıdır. O nedenle ödemede gecikme halinde, kiralayanın

derhal iki ayın sonu için daha uzun bir süre yerine feshedebileceğine iliĢkin sözleĢme

kaydı da batıldır.

Kiralayan daha kısa mehil verse bile, ancak, yasal mehil doluncaya kadar

kiracı borcunu yerine getirmediği takdirde onu çıkarabilir. Hatta Yargıtay 6. H.D. yasal

süreden kısa süre verilmesi halinde tahliye davasını hiç kabul etmemektedir.148

―Buna karşılık otuz gün yerine bir ay denilmesi ihtarnamenin geçerliliğini

etkilemez. Zira ihtarnamede verilen bir aylık süre gönderildiği ay itibariyle otuz günü

de kapsadığından geçerlidir.‖149 ―Fakat bir aylık süre şubat ayı otuz gün

olmadığından ve otuz günü kapsamadığından ötürü çekilen ihtar bu nedenle BK. md.

260 hükmüne uygun olmaz.” 150

“Kiranın ödenmemesi halinde sözleşmenin derhal feshedileceği hakkındaki

şart hükümsüzdür.‖151

145

Yargıtay 6.H.D. 24.01.2005 E. 2004/9837K.2005/ 104, KAZANCI. 146

Yargıtay H.G.K. 26.11.1952 E. 309 / K. 174; Yargıtay 6. H.D. 22.3.1995 E. 2941 / K. 3099; Yargıtay 4.H.D. 10.4.1958 E. 10322 / K. 2364; Yargıtay 6.H.D. 20.2.1995 E. 1675 / K. 1870, Yavuz, Nihat a.g.e. sh. 3714. 147

Yargıtay 6. h.D. 15.11.1971 E. 4938 / K. 4787, Yavuz, Nihat a.g.e. sh. 3714. 148




Yargıtay 6. H.D. 19.6.1973 E. 3037 / K. 2576, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3715.

45

BK. md. 260 / f.II hükmünde; mehil, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği gün baĢlar

denilmekte ise de; Yargıtay içtihadı birleĢtirme kararı uyarınca; “mehilin hesabında

ihtarın tebliğ edildiği gün nazara alınmamaktadır; bu nedenle otuz günlük süre

dolmadan açılan tahliye davalarının reddi gerekir.‖152

7. TEMERRÜT ĠHTARINDA ġEKĠL KOġULLARI:

BK. md. 260 ve 288 hükümlerinde yer alan ihtar bakımından söz konusu

kanun hükümlerinde herhangi bir Ģekil Ģartı öngörülmüĢ değildir. Ancak, Yargıtay

içtihatları uyarınca, mehil vermek suretiyle yapılan ihtarın geçerli olabilmesi için yazılı

Ģekilde yapılması gerekir; sözlü olarak yapılan ihtar esas alınamaz. Örnek:

―Temerrüdün oluşabilmesi için BK. md. 260 hükmünde öngörülen ihtar

koşulunun yerine getirilmesi; bu ihtarda istenen kiraların açıkça belirtilmesi, ödenmesi

için kanuni otuz günlük mehil verilmesi, ödenmediği takdirde akdi fesih ile tahliye

davasının açılacağının bildirilmesi zorunludur. İhtarın noter aracılığıyla yapılması şart

değildir. Mahiyeti ispat edilmek şartıyla tel veya mektup şeklinde de gönderilmesi

mümkündür. Sözlü ihtar esas alınamaz.‖153

Doktrinde bazı yazarlar tarafından, kanunda açıkça öngörülmemiĢ olmasına

rağmen, Yargıtay‘ın, temerrüt ihtarını yazılı Ģekle tabi kılan uygulaması borçlar

hukukunun temel ilkeleri ile pek bağdaĢmaması nedeniyle eleĢtirilmiĢtir.154

8. TEMERRÜT ĠHTARININ ĠÇERĠĞĠ:

a) Ġhtarnamede Hangi Aylara Ait Kira Bedellerinin Ġstendiği Belirtilmelidir:

Örnek:

―Temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurabilmesi için, yasal koşulları taşıması

gerekir. Şöyle ki, ihtarda istenilen kiraların açıkça belirtilmesi, ödenmesi için 30

günlük süre verilmesi, ödenmediği takdirde akdin feshi ile tahliye davasının

açılacağının belirtilmesi zorunludur. Gönderilen ihtarnamede temerrüde konu edilen

ayların kirasının 30 gün içinde ödenmesi istenmemiş; 30 gün içinde kiralananın

tahliyesi talep edilmiştir. İhtarname BK. md. 260 hükmüne uygun değildir.‖155

152

Yargıtay Ġ.B.K. 22.6.1966 E. 8 / K. 8; Yargıtay 6.H.D. 17.2.1993 E. 1590 K. 1820, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3715. 153


Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3715–3716. 155

Yargıtay 6. H.D. 30.3.1987 E. 2845 / K. 3824, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3716.

46

Ancak, Yargıtay‘ın bazı kararlarında, kira bedellerinin hangi aylara iliĢkin

olduğunun açıklanmasına gerek görülmemekte, birikmiĢ kira bedellerini veya eksik

ödemeler toplamını ihtara koymakla yetinilebileceği kabul edilmektedir.156

Erdoğan‘a göre, ―evvelce ihtarnamede istenen kiranın hangi ay ve seneye ait

olduğunun da belirtilmesi koşulu içtihaden kabul edilmişti. Ancak şimdi 26.2.1964

tarihli Yargıtay H.G.K. kararıyla157 ihtarlarda kiraların ilişkin olduğu ayların

gösterilmesinin zorunlu olmadığı kabul edilmiştir, 6.H.D. de eski görüşünden dönerek

H.G.K.‟nın fikrini benimsemiştir. Buna göre artık ihtarnamede ödenmesi istenen

kiraların ait olduğu ayların ve senenin belirtilmesi zorunluluğu yoktur.‖158

b) Ġstenilen Kira Bedelleri Miktarının da Belirtilmesi Gerekir.

Örnek:

―Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesindeki arttırım şartı geçerli olup

tarafları bağlar. Ancak, o arttırım şartının arttırılmış kira bedelini tam olarak belirtip

belirtmediği önem arz etmektedir. Bu itibarla, yeni dönem kira parasının, tartışmasız,

belli ve muayyen olmadığı kabul edilmelidir. Bu şekilde kesin ve belli olmayan

miktarın ödenmemiş olması temerrüdü oluşturmaz.‖159

―Temerrüdün gerçekleşmesi için belli, vadesi gelmiş bir kira alacağının ihtara rağmen

yasal süre içinde ödenmemesi gerekir. Davacı ile davalı arasında temerrüde konu ay

kira parası ihtilaflıdır. Böyle olunca da temerrüt olgusu gerçekleşmiş sayılmaz.‖160

c)Kira Bedellerinin Ödenmeleri Ġçin Verilen Mehil Ġhtarnamede

Yazılmalıdır.

Mehil tayini ödeme emrinde (ĠĠK md. 269 ) ya da ayrı olarak özel (gayri resmi)

ya da resmi olarak yapılabilir. Mehil tayini ödeme emrinde yapılacaksa, alacaklının

süreyi icra dairesine bildirme zorunludur. Ġcra dairesi kendiliğinden süre belirlemek

zorunda değildir ve icra takibinde bulunan alacaklı tarafından bildirilen süreyi eğer

süre yanlıĢ olmuĢsa, değiĢtirmeye de yetkili değildir.

Verilen mehil, ĠĠK md. 269 hükmü uyarınca alacaklının icra dairesine takip

talebinde bulunması ile değil, BK md. 260 hükmündeki ihtarnamenin fonksiyonunu

icra eden ödeme emrinin borçlu durumundaki kiracıya tebliği ile baĢlar.

156

Yargıtay 6. H.D. 24.1.1991 E. 291 / K. 738, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3716–3717. 157

Bkz. ―…ihtarlarda borcun iliĢkin olduğu ayların gösterilmesi bir geçerlilik Ģartı değildir.‖ Yargıtay H.G.K. 26.2.1964 E. 480 / K. 163, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3717. 158

Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 407–408. 159

Yargıtay 6. h.D. 21.3.1995 E. 2913 / K. 3071, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3718. 160

Yargıtay H.G.K. 23.12.1992 E. 631 / K. 754, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3718.

47

Yargıtay; “ihtarın geçerliliğini kabul ederken temerrüdün sonuçlarının

gerçekleşmesini, 30 günün değil, kiracıya tanınan sürenin geçmesine bağlamaktadır.

Örneğin davacı 30 iş günü süre verdiğine ve resmi tatil ve Pazar günleri nazara

alındığı takdirde bu süre 25.3.1970 tarihinde sona erer. Ödeme bu sürenin içinde

yani, 18.3.1970 tarihinde yapılmıştır. BK. md. 260 hükmü uyarınca, otuz günden fazla

bir süre verilebileceğine nazaran bu durumda davalı mütemerrit değildir.”161

―Kiralayan ilk temerrüt ihtarından sonra aynı aylar kirası için ikinci defa takip

talebinde bulunduğuna göre davalıya ek süre verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda

ilk temerrüt ihtarına itibar edilmemesi gerekir.‖162

d) Ġhtarnamede Verilen Mehil Ġçinde Kira Bedellerinin Ödenmemesi

Halinde Akdin Feshedileceğinin Ve Kiracı Hakkında Tahliye Davası Açılacağının

Yazılması ġarttır:

Temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının

muaccel olması ve verilen otuz günlük sürede ödenmemiĢ bulunması ve ihtarnamede

verilen süre içinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça

belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde, ihtarnameler BK'nın 260. maddesine uygun Ģekilde

düzenlenmemiĢ olup hukuki sonuç doğurmaz. Bu ihtarnamelere dayanılarak tahliye

istenemez. Örnekler:

“Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle

tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının muaccel ( istenebilir ) olması

ve bu kira bedelinin verilen otuz ( 30 ) günlük sürede ödenmemiş bulunması ve

ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin

feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken

borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait

olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan

ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse, bu husus da göz önünde tutulmalıdır.

Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak

teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme de geçerlidir.

Olayımıza gelince; davanın hukuki dayanağı Borçlar Kanunu'nun kiracının

temerrüdünü düzenleyen 260. maddesinden kaynaklanmaktadır. Kiralayanın kiracıya

göndereceği temerrüt ihtarnamesinde talep edilen kira parasının otuz gün içinde

ödenmesinin yazılması, bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshiyle tahliye

161


Yargıtay 6. H.D. 18.9.1995 E. 7910 / 8115, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3719.

48

davası açılacağı hususunun ihtar edilmesi zorunludur. Davacının davalıya gönderdiği

ihtarnamelerde kira parasının yasal otuz günlük süre içerisinde ödenmediği takdirde

akdin feshiyle tahliye davası açılacağı ihtar edilmemiştir. Bu hali ile ihtarnameler

BK'nın 260. maddesine uygun şekilde düzenlenmemiş olup hukuki sonuç doğurmaz.

Bu ihtarnamelere dayanılarak tahliye istenemeyeceğinden davanın reddine karar

verilmesi gerekirken tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu

nedenle bozulmalıdır.”163

“(…)Davaya dayanak teşkil eden 08.01.2003 keşide ve 09.01.2003 tebliğ

tarihli ihtarnamede ihtarın tebliğinden itibaren bir ay ( 30 gün ) içerisinde beyanı

çıkartılan borçların ödenmesi, aksi halde tüm mahkeme masraflarının muhataba ait

olmak üzere yasal yollara başvurulacağı yazılmış, ancak, akdin fesih edileceği ve

tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmemiştir. Bu durumda ihtarnamenin Borçlar

Kanunu'nun 260. maddesine uygun olarak düzenlendiğinden bahsedilemez. Borçlar

Kanunu'nun 260. maddesine uygun olmayan ihtar hukuki sonuç doğurmaz. Bu

nedenle tahliye davasının reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliyeye de

karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir”164

Yargıtay‘a göre, “ödemenin yapılmaması halinde, sözleşmenin feshedileceği

ve tahliye için dava açılacağının belirtilmesi yerine, BK. md. 260 hükmünün

uygulanacağının ihtarnamede belirtilmesi yeterlidir.‖165 Burcuoğlu’na göre, bu

içtihadın kiracı için yeni belirsizlikler oluĢturacağı söylenemez. Çünkü kiracı, o ana

kadar hiç haberi olmasa dahi, BK. md. 260 hükmünün içeriğini ihtar kendisine ulaĢtığı

anda öğrenme olanağına her zaman sahiptir.166

Yargıtay; “BK. md. 260 hükmünden de, sözleşmenin feshinden de söz

edilmemiş olsa bile, yalnızca tahliye davasının açılacağına yer verilmiş olmasını da

ihtarın geçerliliği bakımından yeterli saymaktadır.‖167

Ġcra takip talebinde tahliye isteği yokken ihtarlı ödeme emrinde tahliye

istenmesi hali tahliye sonucu doğurmaz.168

163



Yargıtay 6. H.D. 1.4.1968 E. 72 / K. 1655, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3719 166

Burcuoğlu, Haluk, a.g.e. sh. 255. 167

Yargıtay 6. H.D. 22.3.1973 E. 933 / K. 733, Yargıtay 6. H.D. 6.2.1995, E. 957 / K. 1087, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3719–3720. 168

Yargıtay 6.H.D. 16.2.1995 E. 1583 / 1775, Yargıtay H.G.K. 27.2.1994 E. 213 / K.259, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3720

49

Bununla birlikte, Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, takip talebinde 51 Örnek (Yeni 13

Örnek) ödeme emri gönderilmesinin istenmiĢ olmasını, bu ödeme emrinin

gönderilmesi ve dolayısıyla kiracının temerrüde düĢmesi için yeterli kabul etmektedir.

Örnek;

“Takip talepnamesinde kira alacağının tahsili için 51 Örnek ödeme emrinin

tebliği istenilmiştir. Bu istem, 51 Örnek ödeme emrinin içerdiği ihtar nedeniyle tahliye

istemi niteliğindedir. Bu nedenle kira borcunun kısmen süresinde ödenmediği de göz

önünde bulundurulup akdin feshi ve tahliyeye karar verilmek gerekir.‖169

Takip talebinde, bir kısım yerlerin daktilo ile bir kısmının ise elle doldurulması

geçerlidir. 170

Takip talepnamesinin gereği gibi doldurulmuĢ olmasına rağmen 13 Örnek

(Eski 51 Örnek) ödeme emri, süre ve diğer koĢullar bakımından eksiklik gösterdiği

takdirde de yine hukuksal sonucun doğmayacağı ve temerrüt nedeniyle kiralananın

tahliyesinin sağlanamayacağı belirtilmelidir.

Ödeme emri de ihtar gibi 30 (otuz) günlük (hâsılat kiralarında 60 günlük) süreyi

ayların belirtilmesine gerek olmaksızın birikmiĢ kira bedellerinin tahsilini ve

kiralananın tahliyesi istemini içermelidir. Örnek;

―İhtar süresinin ödeme emrinde 30 gün olarak gösterilmesi gerekirken 7 gün

olarak gösterildiği cihetle temerrütten söz edilemeyeceği nazara alınmadan tahliyeye

karar verilmesi isabetsizdir.”171 Kaldı ki, ihtarlı ödeme emrinde, ödeme ve itiraz

sürelerinin mevcudiyeti ve doğruluğu re‟sen dikkate alınmak gerekir.‖172

Ġhtarnamede istenen kira bedelinin miktarı ve hangi aylara iliĢkin olduğu

belirtilerek ödenmesi istenmiĢ ve yasal süre tanınmıĢ olsa bile bu süre içerisinde

ödeme yapılmaması halinde akdin feshinin ya da kiralananın tahliyesinin isteneceği

belirtilmeksizin sadece yasal yola baĢvurulacağından söz edilmekle yetinilmiĢ ise

ihtarnameyi geçerli saymaya olanak yoktur.173

―Yine kiracıya gönderilen ihtarnamede “en geç bir ay içerisinde istenen kira

paralarının davacıya ödenmesi, ödenmediği takdirde temerrüde düşerek tahliye

taahhüdünde bulunduğunuz şartlarda dükkânları boşaltmak zorunda kalacaksınız”

şeklinde ibarelere yer verildiği anlaşılmaktadır. Bu ihtar, BK md.260 hükmünde yazılı

169

Yargıtay 12.HD 14.10.1985 E.2376/K.8119, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3720. 170




Yargıtay 6.HD 27.09.1995 E.8730/K.8928, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3721.

50

yasal şartları, akdin feshi ve dava açılacağı ifadelerini taşımadığından hukuksal

sonuç doğurur nitelikte değildir.”174

―Kiracı, baca ve çatı tamiri gibi ortak yerlerin bakımı, koruma ve onarım

giderleri gibi kalemlerin yönetime ödenmesinden müştereken ve müteselsilen

sorumludur. O halde Kat Mülkiyeti Kanunu md.22 hükmü uyarınca; çatı ve baca

onarım bedelinin kira borcundan düşülmesi gerekir. ―175

Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin içtihatlarına göre, ―kiracı, BK md.251 hükmüne

dayanarak, kiralananda yapılan tamir ve kepenk taktırma masrafları ile kaldırım

parası olarak Belediyeye yaptığı ödemeleri, kiralayanın muvafakatini ispat etmek

koşuluyla kira parasından mahsup edebilir. Kiralayanın mahsup edilen bu ödemeler

nedeniyle gönderdiği ihtar haklı sayılamaz. Ayrıca bulunması gereken kiralayanın

muvafakatinin varlığını ispat için kiracı tanık dinletemez ancak yemin teklifinde

bulunabilir.”176

e) Kiracının Mehil Ġçinde Borcunu Ödemesi

Ġhtarname, çekildiği tarihe kadar iĢlemiĢ kiralar için hüküm taĢır; verilen mehil

içinde iĢleyecek kiralar, ihtarın kapsamı dıĢında kalır.177

Kiracı, mehil içinde borcunu ödemiĢ olabilir. Bu durumda, kiracının temerrüde

düĢtüğünden bahsedilemez ve tahliyeye karar verilemez. Örnekler;

―Kiraların öteden beri bankaya ödenmesine, takipten ve ödeme emrinin

tebliğinden sonra evvelce belirli yere takip konusu kira alacağının ihtar süresi

içerisinde yatırılmasıyla kira borcunun ödenmiş sayılacağını, takipten sonra borcun

behemehal icra dairesine ödenmesine zaruret olmamasına, alacaklının takibe

sebebiyet veren borçlu hakkında kesinleşen takip gereğince icra giderleri yönünden

takibi yürütebileceğine, kira dışındaki alacağın temerrüde esas olamayacağına göre

yerinde bulunmayan temyiz sebeplerinin reddine… ‖178

Borçlu, takipten önce uyuĢmazlık konusu kira parasını konutta ödemeli

göndermiĢ ve alacaklı almamıĢ olmakla borçlunun değil, alacaklının temerrüdü

vardır.179

174

Yargıtay 6.HD 19.09.1995 E.8018/K.8285, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3721–3722. 175


Yargıtay 6.HD 14.02.1989 E.17708/K.2422; Yargıtay 6.HD 26.06.1969 E.202/K.2881,Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3722. 177

Yargıtay HGK 11.03.1964 E.535/K.190,Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3722. 178

Yargıtay 12.HD. 07.10.1982 E.6767/K.7021,Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3722–3723. 179

Yargıtay 12.HD. 12.11.1979 E.7917/K.8533; Yargıtay 12.HD. 22.03.1982 E.2158/K.2455; Yargıtay 12.HD. 12.01.1981 E.8137/K.18; Yargıtay 6.HD. 24.09.1979 E.4543/K.6860, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3723.

51

Kiralayanın banka hesabına geçirilmek üzere, akitte yazılı banka Ģubesine

yatırılan ihtar konusu kira bedelinin, bankanın kusuru ile baĢka bir banka Ģubesine

gönderilmesi halinde, kiracı temerrüde düĢmüĢ sayılmaz.180 Banka hesap

numarasındaki maddi hata sebebiyle, asıl hesaba geçirilmeyen ödeme, tüm

ihtarnamelerden öncedir ve usulüne uygundur. 181

Kiracının temerrüdü nedeniyle haciz ve tahliye isteğiyle yapılan takiplerde

kiracının ihtarlı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 aylık ihtar süresi içerisinde

istenen kira parasının icra veznesine veya takip alacaklısına ödenmesi gerekir.

Normal posta havalesiyle kira parasının gönderilmesi borçluyu temerrütten

kurtaramaz.182

Kiracı, verilen mehil içinde borcunu takas yoluyla sona erdirdiğini

ispatlayabilir.183

Takas ve mahsup iddiasının ayrı bir dava olarak ileri sürülmesi Ģart değildir.

HUMK. md.204 hükmü uyarınca, davaya cevapla birlikte bildirilmesi yeterlidir. Bu gibi

durumlarda önce kiracının kira borcu olup olmadığı saptanır, daha sonra temerrüt

konusu incelenir. Örneğin; KMK md.22 hükmü uyarınca genel giderler için kiracı da

sorumludur, sözleĢme ile kiralanana isabet eden genel giderler kiracıya ait olmasa

dahi kiracı, kiralananın maliki adına genel gider payını kira bedelinden mahsup

ederek yöneticiye ödemek zorundadır. Bu nedenle kiracının temerrüde düĢüp

düĢmediği saptanırken bu durumun da göz önünde tutulması gerekir.184

Su, elektrik, aydınlatma-temizleme bedeli, kira bedeli sayılmadığından

bunların ödenmemesi kiracıyı temerrüde düĢürmez.185

Kiralayanın, temerrüt ihtarnamesinde, kiracıdan(ödemesi gerekenden) fazla

kira bedeli talep etmesi, kiracıya esas kira bedelini ödememe hakkını vermez.186

Kiracının, kira bedelini ödemek istemesine rağmen bunu almaktan kaçınan

kiralayana karĢı mahkemeden tevdi mahalli tayin ettirerek, bu tevdi mahalline ödeme

yapması halinde borcunu gereği gibi ifa etmiĢ olur.187

180



Yargıtay 12.HD 02.04.1976 E.2323/K.4166; Ayrıca konu ile ilgili olarak bkz. Yargıtay 6.HD 17.11.1997 E.9475/K.9610; Yargıtay 6.HD 25.10.1995 E.10297/K.10369; Yargıtay HGK 07.04.1993 E.27/K.148; Yargıtay 6.HD 22.4.1993 E.4697/K.4936; Yargıtay 6.HD 31.3.1993 E.3709/K.3878; Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3724–3725. 183

Yargıtay HGK 20.09.1967 E.1213/K.365, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3727–3728. 184


Yargıtay ĠBK 04.03.1968 E.14/K.7, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3729. 186


Yargıtay 12.HD 07.07.1975 E.4355/K.6701, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3729–3730.

52

Kiracının değil de kiralayanın temerrüdü söz konusu olduğu durumlarda

tahliyeye karar verilemez.188

Buna karĢılık kiracı, mahkeme kararı olmaksızın bir bankada kiralayan için

açtırdığı hesaba kira paralarını yatırmakla kira bedelini ödeme borcundan kurtulmuĢ

olmaz. Fakat mahkeme kararı olmaksızın, kiralayan için hesap açtırarak kira parasını

bu hesaba yatıran kiracının, hesaptaki paranın kiralayan ya da vekili tarafından

önkoĢulsuz çekilmesi halinde de borcunu ifa etmiĢ sayılacağı kabul edilmektedir.

Kiralayanın, kira bedellerinin ödenmesi amacıyla açtırdığı banka hesabına

göre yatırılması suretiyle, kira borcunun ifa edilmiĢ olacağı tartıĢmasız kabul

edilmektedir. Hatta bankanın hesabın açtırıldığı Ģubesine değil de bir baĢka Ģubesine

paranın yatırılması dahi ifa için yeterli sayılmaktadır. ġayet kiralayan, kira parasının

bundan böyle banka hesabına yatırılarak ifa edilmesini istemiyorsa, hesabını

kapatmalı ve durumu kiracıya bildirmelidir.189

Kira miktarı ve ödeme zamanı hakkında taraflar arasında uyuĢmazlık çıktığı

takdirde kiracının isticvabı gerekir.190

Ġhtarlı ödeme emrine itiraz etmeyen kiracının Ġcra mahkemesinde ileri sürdüğü

ödeme savunmasının ve ödemeye iliĢkin olmak üzere ibraz ettiği belgelerin

incelenmesi gerekir.191

f) Kiracının 30 Günlük Mehil Dolduktan Sonra Ödeme Yapması

Kiracı; temerrüt ihtarının veya örnek 13 ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği

tarihten itibaren 30 günlük süre içinde kira bedelini ödemezse temerrüde düĢmüĢ

sayılacaktır. Örnek:

“(…)Davacı alacaklının Mayıs 2005 kira alacağı olan 175.-YTL‟ nin tahsili

amacıyla 01.06.2005 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle düzenlenen

ödeme emri davalı borçluya 08.06.2005 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu

tarafından bu aya ait kira parası her ne kadar 14.07.2005 tarihinde PTT kanalı ile

konutta ödemeli olarak gönderilmiş ve davacı tarafından da 25.07.2005 tarihinde

teslim alınmış ise de bu ödeme otuz günlük yasal süreden sonra gerçekleştiğinden

temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu durumda mahkemece kiralananın tahliyesine

188


Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3730; Burcuoğlu, Haluk, a.g.e. sh. 242. 190


Yargıtay HGK 15.02.1984 E.753/K.103, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3731–3732.

53

karar vermek gerekirken, davalının iyi niyetinden söz edilerek istemin reddine karar

verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”192

g. Kira Borcunun Ġhtarın Tebliğinden Önce Ödenmesi

Kiracı ihtara konu ay kirasını tebliğden önce kiralayana öderse temerrüt olgusu

gerçekleĢmez. Örnekler:

“(…)Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 01.02.1992 başlangıç ve bir yıl

süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalının Mart ayı kirasını ödemediğinden bahisle

10.03.2004 tebliğ tarihli ihtarname keşide ettiğini, kiraların elden müvekkilin

adresinde ödendiği halde davalının çekmiş olduğu cevabi ihtarında müvekkilinin

banka hesabına yatırdığını, banka hesabına yatırılmasına muvafakatlerinin

olmadığını, buraya yatırılması için de yetki vermediklerini, kira borçlarının alacaklının

ayağında ödenmesi gerektiğini belirterek davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan

tahliyesini ve 2004 Mart ayı kira bedeli olan 4.980.000.000.-TL'nin tahsilini istemiştir.

Davalı vekili ise kiraların müvekkiline ait işyerinde davacı tarafından elden makbuz

karşılığında tahsil edildiğini, 2004 Mart ayı kirası da ödenmeye hazır olduğu halde

alınmaması sebebi ile telefon görüşmesi üzerine davacının Tekfenbank Merter

Şubesindeki hesabına yatırılmasının istendiğini, bunun üzerine bu hesaba kiranın

yatırıldığını ve ihtarla davacıya bildirildiğini, ihtara konu ay kirasının ihtar tebliğinden

önce yatırıldığından temerrüt olgusunun gerçekleşmediğini, davanın reddi gerektiğini

savunmuştur.

Taraflar arasında düzenlenen 01.02.1992 başlangıç ve bir yıl süreli

sözleşmede kiraların nereye ödeneceği konusunda bir hüküm bulunmamaktadır.

Ödemelerin elden makbuz karşılığında Merter/İstanbul adresinde ödendiği dosya da

bulunan ödeme makbuzlarından anlaşılmaktadır. Davacı 2004 Mart ayı kirası

4.980.000.000 TL'nin ödenmesi için 08.03.2004 tarihinde ihtarname keşide etmiş bu

ihtar davalıya 10.03.2004 talihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı ihtara konu ay kirasını 08.03.2004 tarihinde tebliğden önce davacının

Tekfenbank'ta bulunan hesabına ödemiş ve ödediğini 08.03.2004 keşide ve

11.03.2004 tebliğ tarihli ihtarla davacıya bildirmiştir. İhtara konu ay kirasının

davacının banka hesabına yatırıldığı davacının da kabulündedir. Davalı ihtara konu

ay kirasını tebliğden önce davacının kendisine ait banka hesabına yatırdığına göre

192

Yargıtay 6.HD 23.03.2006 E.287/K.2896, KAZANCI.

54

temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine karar vermek gerekirken,

yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”193

“(…)Davacı tarafından dosyaya ibraz edilen kira sözleşmesine göre davalının

5.8.2000 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca aylık 120.000.000.TL

kira bedeli ile kiracı olduğu anlaşılmıştır. Yine davacı tarafından ibraz edilen ödeme

belgeleri olduğu görülmüştür. Ödeme belgelerine göre 9.9.2003 keşide 12.9.2003

tebliğ tarihli ihtarname ile istenen kira bedellerinin ihtarın tebliğinden önce konutta

teslim PTT havalesi ile 13.8.2003 ve 3.9.2003 tarihlerinde ödendiği, Yenimahalle PTT

Müdürlüğünün 19.2.2004 tarihli yazısından anlaşılmaktadır. Bu sebeple davalının

temerrüdünden söz edilemez. Ekim 2003 kirası davadan önce ödendiğine göre kira

alacağı da bulunmamaktadır. Davanın bu nedenlerle reddine karar vermek

gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle


h) Ġcra Takibine Rağmen Kira Borcunun Tamamının Zamanında

Ödenmemesi

Kiracının aleyhine baĢlatılan icra takibine rağmen kira borcunu zamanında

ödememesi nedeniyle kiralanandan tahliyesine iliĢkin icra takibinde bakiye eksik

ödeme söz konusu olduğunda borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerekir. Örnek:

“(…)Borçlu hakkında 11.7.2003 tarihinde başlatılan takipte 15 Mart 2003–15

Haziran 2003 arası üç aylık üç yüz doksan milyon lira kira alacağının tahsili istenmiş,

borçlu takibe itiraz etmemiş, duruşmadaki beyanında kira borcunu ödediğini, bir aylık

borcu kaldığını, onu da ödeyeceğini bildirerek banka dekontları ibraz etmiştir. Banka

dekontlarında ödemelerin hangi aylara ilişkin olduğu hakkında bir açıklama yoktur.

Borçlu tarafından karşı çıkılmayan aylık kira yüz otuz milyon lira olup 2003 yılı Ocak

ayından itibaren ibraz edilen dekontlarda Mart ayı kirasının ödenmemiş olduğu daha

sonra en son yapılan iki yüz milyon liralık ödemeden yüz otuz milyon liralık aylık

kiranın mahsubu ile bakiye yetmiş milyon lira eksik ödeme söz konusu olduğundan

borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile ret kararı verilmesi

hatalı olduğundan kararın bozulması icap etmiştir.”195

193

Yargıtay 6.HD 27.12.2004 E.9353 / K.9669, KAZANCI. 194

Yargıtay 6.HD 16.03.2004 E.1593/ K.1810, KAZANCI. 195

Yargıtay 6.HD 22.03.2004 E.1915 / K.1906, KAZANCI.

55

9. TEMERRÜT ĠHTARI KĠRACIYA USULÜNE UYGUN OLARAK TEBLĠĞ

EDĠLMELĠDĠR. Örnekler:

“(…)Dava, temerrüt nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Ödeme emrinin

borçluya usulünce tebliğ edilmediği ancak tahliye istemli dava dilekçesinin borçluya

usulünce tebliğ edildiği dosya kapsamı ile belirgindir.

Davacı/alacaklı/kiralayanın tahliye istemi temelinde 818 sayılı Borçlar

Kanunu'nun 260. maddesine dayalıdır. Anılan 260. maddenin 2.fıkrası gereğince

borçlu kiracının ödeme süresi, 30 gün içinde ödeme ve tahliye ihtarının tebliğ edildiği

günden başlamaktadır.

Diğer taraftan, 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun "Usulüne aykırı tebliğin

hükmü" başlıklı 32. maddesinde;

"Tebliğ usulüne aykırı yapılmış olsa bile, muhatabı tebliğe muttali olmuş ise

muteber sayılır. Muhatabın beyan ettiği tarih, tebliğ tarihi addolunur." denilmektedir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesinde ise borçlunun ödeme

emrinin tebliğine karşın itiraz etmemesi ve ihtar süresi içinde borcunu da ödememesi

halinde alacaklının talebi ile icra mahkemesince tahliyeye karar verileceği hükmü yer

almaktadır.

Şu durumda, davalı/borçluya icra dosyasında çıkarılan ödeme emrinin tebliği

usulsüz ise de dava dilekçesi usulünce tebliğ edilmekle, borçlunun bu tebliğle "icra

dosyasındaki usulsüz tebliğe" muttali olduğunun kabulü gerekir.

Kendisine gönderilen usulsüz tebligatı öğrenen muhatabın bu tebligatın

usulsüz olduğunu öğrendiğini beyan edeceği makam tebligatı çıkaran icra dairesi

olup, itirazlarını da öğrenme tarihinden itibaren yasal sürede yine icra dairesine

bildirmelidir.

Tebligatın usulsüzlüğünü her ne yolla olursa olsun öğrenen borçlunun takibe

itirazlarını bildirmemesi ve aynı zamanda icra mahkemesine de şikâyet yoluyla

tebligatın usulsüzlüğü konusunda başvurmamış olması halinde takipten doğan

hukuki sonuçların yerine getirilmesinde yasal bir engelin varlığından da söz edilemez.

Nitekim, emsal nitelikteki Hukuk Genel Kurulu'nun 30.03.2005 gün ve 2005/6-

190 esas, 2005/220 sayılı kararında da bu hususlar kabul edilmiştir.

Somut olayda; usulsüz tebliğe muttali olan borçlunun takibin yapıldığı icra

dairesine böyle bir beyanı ve itirazı olmadığı gibi, süresi içinde bir ödemesi ve icra

mahkemesine şikâyet başvurusu da bulunmamaktadır.

56

Durum bu olunca; davacı/alacaklı/kiralayanın, davalı/borçlu/kiracı hakkında

yaptığı takip kesinleşmekle icra mahkemesince tahliye istemli davanın kabulü

gerekirken açıklanan hususlara aykırı gerekçelerle redde karar verilmiş olması usul

ve yasaya aykırı(…)” 196

“(…)Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve icra takibine yapılan

itirazın iptali, takibin devamına ilişkindir.

Davalının ev adresine çıkartılan dava dilekçesi ve duruşma gününü bildirir

davetiye bila tebliğ iade edilmiştir. Daha sonra davalının iş adresine çıkartılan tebligat

ise "birlikte çalışan polis memuru Ahmet D." şerhiyle tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.

Bu tebligatın, Tebligat Kanununun 18 ve tüzüğün 24.maddesine göre usulüne uygun

olarak yapıldığı söylenemez. Bu nedenle davalıya usulüne uygun tebligat yapılarak

taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken,

bundan zühul ile yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün

bozulması gerekmiştir.”197

Yargıtay bir kararında; ―kiracı Ģirkete çıkarılan tebligatın doğrudan sekretere

yapılmasını usulsüz kabul etmiĢtir.‖ Örnek:

“(…)Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Davalı şirkete

gönderilen duruşma gününü bildirir dava dilekçesi ekli tebligat, yetkili sekreter

Tuğba'ya tebliğ olunmuştur. Bu tebligatın 7201 Sayılı Kanunun 12 ve 13. maddeleri

ile tüzüğün 17. ve 18. maddelerine uygun olarak tebliğ edildiği kabul edilemez. Bu

nedenle davalıya usulüne uygun şekilde dava dilekçesinin tebliğinin sağlanarak, taraf

teşkil olunması ve ondan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.”198

“(…)Dava temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesine ve kira alacağının

tahsiline ilişkindir. Olayımızda, davacı tarafından davalıya temerrüt ihtarı keşide ve

tebliğ edilmediği, davacının 21.10.2003 tarihli oturumdaki beyanından

anlaşılmaktadır. Bu durumda temerrüt nedeniyle tahliye davasının reddine karar

vermek gerekirken tahliye kararı verilmesi hatalı olduğu gibi, davalı davacının istediği

kira miktarına karşı çıktığına göre, davacı tarafından kira miktarının kanıtlanması

gerektiği gözetilmeden talep edilen kira alacağının tamamının tahsiline karar

verilmesi de doğru değildir.”199

196

Yargıtay H.G.K. 28.9.2005 E.6–518/K.518, KAZANCI. 197

Yargıtay 6.HD 17.02.2004 E. 676/K.806, KAZANCI. 198

Yargıtay 6.HD 26.01.2004 E. 101/K.269, KAZANCI. 199

Yargıtay 6.HD 19.02.2004 E. 771/K.893, KAZANCI.

57

“BK‟nın 260 ve 280‟inci maddelerinde söz konusu (6, 30, 60 günlük) sürelerin

hesabında ihtarın tebliğ edildiği gün sayılmaz.” 200

10. KĠRA BORCUNUN ÖDEME EMRĠ TEBLĠĞ EDĠLMEDEN ÖNCE

ÖDENMESĠ

Kiracı, kira borcunu, ödeme emrini tebellüğ etmeden önce öderse temerrüde

düĢmüĢ sayılamaz. Bir baĢka deyiĢle; bu durumda, kiracının icra takip masraflarını

ödememesi temerrüde esas alınamaz. Örnek:

“(…)Davacı vekili, dava dilekçesinde, takip konusu kira bedelinin takip üzerine

ödendiğini ancak otuz gün içinde ödenmediğini bildirerek davalının temerrüt

nedeniyle tahliyesini istemiştir. Her ne kadar takibe süresinde itiraz edilmeyerek takip

kesinleşmiş ise de, alacaklı tarafından asıl alacağın ödeme emrinin tebliğinden önce

tahsil edildiği, ferileri olan takip giderlerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye

istediklerine dair beyanları dikkate alındığında takip giderlerinin kiraya dahil olmaması

nedeniyle temerrüde esas olamayacağı göz önünde tutularak tahliye davasının

reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı

olmuştur. Karar bu nedenle bozulmalıdır.” 201

III. FESHĠN HÜKÜMLERĠ

A. TAHLĠYE DAVASI AÇMA HAKKI

Mehil vermenin en önemli sonucu, sözleĢmenin sona ermesidir. Çünkü

bundan kiracının kiralanan Ģeyi geri vermeye iliĢkin borç doğuran yükümlülüğü ve

tahliye yoluyla icrası meydana çıkmaktadır.

O halde kiracı, mehil içinde borcunu tamamen veya kısmen ödemediği, tevdi

etmediği veya takas ileri sürmediği takdirde kira sözleĢmesi ortadan kalkacak ve

kiralayan artık tahliye davası açabilecektir.

1. KĠRACIYA ĠCRA TAKĠBĠ YOLUYLA BAġVURULMASI

a. Borçlu-Kiracının (kira sözleĢmesi dıĢındaki nedenlerle) Ödeme Emrine

Ġtirazı

Kiralayan kira bedelini zamanında ödemeyen kiracısına ihtarname göndermek

yerine icra dairesine baĢvurarak ona karĢı icra takibi yapabilir.202 Kiracının

kiralanandan tahliyesi ile sonuçlanabilecek olan bu takip için öncelikle kiralayanın

200

Yargıtay ĠBK. 22.06.1966 E.8/K.8, Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2, sh.1484–1486. 201

Yargıtay 6.HD 07.03.2005 E.2004/10841/K.2005/1817, KAZANCI. 202


58

takip talebinde tahliye isteminin veya en azından 13 Örnek ihtarlı ödeme emrinin

gönderilmesi talebinin yer alması gerekir. Örnekler:

“Dava, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibine itirazın

kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş

ve hüküm davalı-borçlu tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, takip konusu borcun ödendiğinin

kanıtlanmamış olmasına göre aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları

yerinde değildir.

2- Alacaklı tarafından düzenlenen takip talepnamesinde ( 48 örnek ) tahliye isteğinin

bulunmadığı görülmektedir. İcra müdürlüğünce borçluya gönderilen ödeme emrinde (

51 örnek ) tahliye ihtarının bulunması alacaklıya tahliye açısından bir hak vermez.

Ödeme emrinin takip talepnamesine uygun düzenlenmesi gerekir. Bu nedenle tahliye

isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı

olmuştur. Karar bu nedenle bozulmalıdır.”203

“(…)İstem İ.İ.K. nun 269/a maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine ilişkindir.

İcra Mahkemesince tahliye kararı verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz

edilmiştir.

Alacaklı vekili borçlu aleyhine Gaziantep 4. İcra Müdürlüğünün 2004/1393 Esas

numaralı dosyası ile kira alacağının tahsili talepli takip yapmıştır. Takip talebinde

tahliye isteği bulunmadığından, borçluya tebliğ olunan ödeme emri itiraza uğramasa

da İ.İ.K.nun 269. maddesinin yollaması ile B.K.nun 260. maddesindeki temerrüt ihtarı

mahiyetinde kabul edilemez. Bu durumda davanın reddi gerekirken kabulüne karar

verilmesi hatalı olmuştur. Karar bu nedenle bozulmalıdır.”204

“(…)Davacı tarafından düzenlenen 14.4.2003 tarihli takip talepnamesinde

tahliye isteğinin bulunmadığı görülmektedir. Talepnamede tahliye isteği bulunmadan

davalıya ihtarlı ödeme emri tebliği tahliye açısından davacıya hak vermez. Borçlar

Kanununun 260.maddesine uygun biçimde yapılan ihtardan söz edilemez. Tahliye

isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken bundan zühul edilerek yazılı şekilde

tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması

gerekmiştir.”205

203

Yargıtay 6.HD 14.01.2005 E.2004/9837;K.2005/89;KAZANCI 204

Yargıtay 6.HD 14.10.2004 E.6349/K.6930,KAZANCI. 205

Yargıtay 6.HD 29.03.2004 E.2021/K.2126,KAZANCI.

59

“(…)Davacı yaptığı icra takibinin takip talepnamesinde haciz ve tahliye

isteminde bulunmuş olmasına rağmen, İcra Müdürlüğü'nce davalıya Örnek 49 yedi

gün ödeme süreli tahliye ihtarsız ödeme emri tebliğ olunmuştur. Belirtilen ödeme emri

Borçlar Kanunu'nun 260. maddesinde düzenlenen temerrüt ihtarnamesinin yasal

koşullarını taşımamaktadır. Sözleşme süresine göre otuz günlük ödeme süresi

verilmemiş ve borcun ödenmemesi halinde akdin feshedileceği ve kiralananın

tahliyesinin isteneceği ihtaratı yapılmamıştır. Mahkemece temerrüt ihtarnamesinin

yasal koşullarını taşımayan ödeme emrine dayanan tahliye isteminin reddine karar

verilmesi gerekir.”206

“(…)Borçluya 10.11.2003 tarihinde tebliğ olunan 51 Örnek ihtarlı ödeme

emrinde yedi gün ödeme süresi, otuz gün ise itiraz süresi olarak gösterilmiştir. İcra

İflas Kanununun 269/1. maddesinin göndermesiyle uygulanması gerekli Borçlar

Kanununun 260. maddesine uygun olmayan ödeme emrinin, borçluya tebliğ edilmiş

olması borçluyu temerrüde düşürmez. İsteğin reddine karar verilmesi gerekirken,

yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Karar bu nedenle bozulmalıdır.”207

“Takip talepnamesinde tahliye istenilmediğinden icra müdürünün kendiliğinden

13 Örnek (51 Örnek) ihtarlı ödeme emri göndermesi, alacaklıya bu dosyadan tahliye

isteme hakkı vermez.” 208

Yasada unsurları belirtilen takip talebi sonucu, kiracıya tanınacak ödeme ve

itiraz sürelerinin de doğru bir Ģekilde (30 gün ve 7 gün olarak) yazıldığı 13 Örnek

ödeme emri gönderilmesi ile kiracının kiralanandan çıkartılması sağlanabilir. Öyle ki,

kiracı, ödeme emrine itiraz etmemiĢ ve kendisine tanınan 30 günlük sürede takip

konusu borcunu kayıtsız ve Ģartsız ve de nakit olarak ödememiĢse, kiralayan, icra

mahkemesine baĢvurarak kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep edebilir.

Örnek;

“13 Örnek (51 Örnek) ödeme emri borçlulara tebliğ edilmiştir. Borçlular 7 gün

içinde icra mahkemesine şikâyet ederek tebliğ tarihinin yanlışlığını

düzelttirmediklerinden tebliğ tarihi kesinleşmiştir. Bu durumda akdin feshi ile

kiralananın tahliyesine karar verilmek gerekir.” 209

Borçlunun icra dairesine yaptığı itiraz sonucu takip durur. Alacaklının bu

aĢamada; icra mahkemesine baĢvurarak itirazın kesin olarak kaldırılmasını ve eğer

206

Yargıtay 6.HD 13.09.2004 E.6118 / K.6122, KAZANCI 207

Yargıtay 6.HD 15.03.2004 E.1537/K.1707,KAZANCI. 208



60

alacaklı, takip talebinde ve borçluya gönderilen ödeme emrinde tahliye istediğini

bildirmiĢse, taĢınmazın tahliyesine karar verilmesini istemesi gerekir. Ancak,

kiralayan, kiracının itirazı üzerine açacağı davada yine de 30 günlük ödeme süresini

beklemek zorundadır. Örnek:

“(…)Tahliye istekli olarak davalı-borçlu hakkında başlatılan icra takibi üzerine

düzenlenen ödeme emri 21.10.2004 tarihinde tebliğ edilmiş olup, borçlu bu ödeme

emrine 22.10.2004'de itiraz etmiştir. İtiraz üzerine davacı-alacaklının İ.İ.K. 269 ve

B.K. 260. maddesi hükümleri gereğince 30 günlük ödeme süresini bekledikten sonra

dava açması gerekirken 04.11.2004 tarihinde açtığı dava süresinde değildir.

Süresinde olmayan tahliye isteminin reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde

tahliyeye karar verilmesi hatalı olduğundan kararın tahliye yönünden bozulması

gerekmiştir.”210

“(…)Takip talepnamesinde 05.12.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesine

dayanılarak 292.900.500.000.- TL kira alacağı ve tahliye istenmiş, mahkemece,

itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmiş; karar borçlular vekili tarafından

temyiz olunmuştur.

Örnek 51 ihtarlı ödeme emrinin borçlulardan A' ya 15.04.2004 tarihinde, borçlu

şirketlere ise 13.04.2004 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür. Alacaklı yasal otuz

günlük ödeme süresini beklemeden 13.05.2004 tarihinde icra hâkimliğine başvurarak

tahliye isteminde bulunmuştur. TTK‟ nun 269/1. maddesinin göndermesi ile Borçlar

Kanunu'nun 260. maddesinde yer alan yasal otuz günlük ödeme süresinin

beklenmemesi nedeniyle tahliye isteminin reddi yerine kabulüne karar verilmesi hatalı

olmuştur. Karar bu nedenle bozulmalıdır.”211

“(…)Örnek 51 ödeme emrinin borçluya 18.9.2003 tarihinde tebliğ edildiği

merciiden yasal otuz günlük süre beklenmeden 8.10.2003 tarihinde tahliye isteminde

bulunulduğu görülmüştür. İcra İflas Kanununun 269/1.maddesinin göndermesi ile

Borçlar Kanununun 260.maddesinde yer alan otuz günlük yasal ödeme süresi

beklenmeden tahliye isteminde bulunulamaz. Merciice tahliye isteminin reddine karar

verilmesi gerekirken, bundan zühul olunarak tahliyeye karar verilmesi hatalı olmuştur.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.‖212

210

Yargıtay 6.HD 22.03.2005 E.889/K.2627, KAZANCI. 211

Yargıtay 6.HD 14.04.2004 E.6237/K.6909, KAZANCI 212

Yargıtay 6.HD 04.03.2004 E.1300/K.1404, KAZANCI

61

Ġtirazın kaldırılması duruĢmasında, borçlunun ileri sürdüğü itiraz nedenlerini

ĠĠK. md. 68‘de öngörülen ve ayrıca ĠĠK md.269c/1‘de belirtilen; a) Noterlikçe

düzenlenmiĢ b) Noterlikçe onanmıĢ c) Alacaklı tarafından kabul olunmuĢ bir belge ile

ya da d) resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dâhilinde ve usulüne göre

verdikleri bir makbuz veya belge ile kanıtlamak zorundadır. Örnek:

“Davalı itirazında kira parasının miktarına karşı çıkamamış, ancak kira borcunu

elden ödediğini ileri sürerek itirazda bulunmuştur. Davalı borçlu İ.İ.K. 68. maddesinde

sayılan belgelerden biri ile borcunu ödediğini kanıtlayamamıştır. Bu durumda

temerrüt gerçekleşmiştir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için

İ.İ.K. 268. ve Borçlar Kanunun 260. maddeleri uyarınca ödeme emrinin tebliğinden

itibaren otuz günlük ödeme süresinin geçmesi gerekir. Ödeme emri davalıya

25.12.2003 tarihinde tebliğ edildiği halde dava otuz günlük süre beklenmeden

16.01.2004 tarihinde açılmıştır. Bu durumda süresinden önce açılan davanın tahliye

yönünden reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı

olduğundan kararın tahliye yönünden bozulması gerekmiştir.” 213

Yargıtay‘ın 04.12.1957 tarih 10/25 sayılı Ġçtihadı BirleĢtirme Kararı uyarınca

Ġ.Ġ.K. md. 269‘a göre borçlunun itirazı kaldırılıp taĢınmazın tahliyesine karar

verildikten sonra borçluya ayrıca tahliye emri tebliğ edilmeksizin icra memurunca

tahliye iĢlemine baĢlanması gerekir.214

Kira borcunun ödenip ödenmediği hususunda ticari defterlerdeki kayıtlar

üzerinde bilirkiĢi incelemesi yaptırılamaz. Fakat kira borcunu bankaya yatırarak, PTT

havalesi ile göndererek gerek senet karĢılığı gerekse tevdi mahalline yatırarak

ödediğini ileri süren kiracının bu savunmasının araĢtırılması için gerekirse PTT ve

banka makbuzları üzerinde bilirkiĢi incelemesi yaptırılabilir.

Kiracı, kira parasını peĢin olarak kiralayana ödemiĢ ve daha sonra kiralanan

baĢkasına satılmıĢsa yeni malik önceki kiralayana ödenen paraları kiracıdan

isteyemez. Ancak bunun için kira borcunu peĢin olarak ödediğine dair resmi belge

olması gerekir. 215

Kira sözleĢmesine konulan “muacceliyet şartı” geçerli olup kiracının

sözleĢmedeki bu Ģart gereğince ödenmesi gereken tüm kira paralarını ödemesi

gerekir. Örnekler:

213


Yargıtay ĠBK. 04.12.1957 E.10/K.25, Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2, sh.1471–1472. 215


62

“(…)Takibin dayanağı olan yazılı kira sözleşmesi 20.5.2000 başlangıç tarihli ve

1 yıl süreli olup kira her ayın 20-22'si arası ve peşin ödenmesi kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde ise "kiralardan birinin ödenmemesi halinde

kalan tüm kira bedellerinin muaccel hale geleceği hükmüne yer verilmiştir." Davacı

tarafından 30.7.2004 tarihinde başlatılan icra takibinde, 2004/Temmuz ayı kirasının

gününde ödenmediği, böylece sonraki kiralarında sözleşmenin 7. maddesi gereği

muaccel hale geldiği belirtilerek on aylık kiranın takip ve tahsili istenmiştir.

Borçlunun borca ve faizine itirazları üzerine takip durmuştur. Sözleşme gereği

ödeme yeri olarak belirlenen bankadan gönderilen ekstrelere göre "davalı-kiracının

değişik tarihlerde yaptığı ödemeleri, kiralayanın kabul etmiş olması nedeniyle artık

muacceliyet şartından vazgeçtiği, asıl alacak olan 2004/Temmuz kirasının da ödeme

emri tebliğinden itibaren otuz gün içinde ödenmiş olduğu, başkaca ödenmemiş ay

kirası bulunmadığı" mahkemece kabul edilmiş ise de; 20.5.2000 tarihli yazılı

sözleşme tarafların serbest iradesiyle düzenlenmiş olup içeriğindeki hükümler

tarafları bağlar. Özel koşullarda yer alan ödeme şekline nazaran farklı tarihlerdeki

ödemelerin kiralayan tarafından kabul edilmesi o koşuldan vazgeçildiği anlamına

gelmez.

Bu şekilde, düzensiz tarihlerdeki ödemeler bir teamül oluşturmaz. O nedenle,

sözleşmede yazılı ödeme süresinde 2004/Temmuz kirası ödenmemiş olmakla, takip

tarihi olan 30.7.2004 tarihi itibariyle gerek bu ay, gerekse sözleşmenin 7. maddesi

gereğince takip eden aylar kiraları muaccel hale gelmiştir. Muaccel on aylık kira

ödeme emrinin tebliğ tarihi olan 17.8.2004 tarihinden itibaren otuz günlük sürede

ödenmemiş olduğundan kiracının temerrüdü gerçekleşmiştir. Kiralanandan

tahliyesine ve takip konusu aylardan ödenenler banka ekstresinde gösterilmiş

olmakla, ödenen dört aylık kiranın mahsubu ile bakiyesi için takibin devamına, itirazın

kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ret kararı verilmesi hatalı

olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”216

“(…)Takip talepnamesinde 01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesine

dayanılarak 100.000.000.-TL gününde ödenmeyen Nisan ayı kirası ve muaccel olan

8 aylık kira alacağı toplam 900.000.000.-TL kira alacağı ve tahliye istenmiş,

mahkemece 09.04.2004 tarihinde Nisan ayı kirası olan 100.000.000.-TL'nin

216

Yargıtay 6.HD 21.03.2005 E.710/K.2446, KAZANCI.

63

ödendiğinden ve muacceliyet şartının gerçekleşmediğinden bahisle davanın reddine

karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak yapılan 01.01.2004 başlangıç

tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinde kiranın her ayın 3. günü mesai bitimine kadar

ödenmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin özel şartlar kısmının 10. maddesinde

herhangi bir ayın kirasının zamanında ödenmemesi halinde diğer aylar kirasının

muaccel olacağı hüküm altına alınmıştır. Nisan 2004 ayı kira parası 100.000.000.-TL,

09.04.2004 tarihinde ödenmiş, sözleşmede kararlaştırılan sürede ödenmemiştir. Bu

durumda diğer aylar kirası muaccel hale gelmiştir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.”217

Kiralayanın aylık kira bedelini yazılı bir belge ile kanıtlayamaması halinde

kiracının beyanına göre aylık kira parasının kabulü gerekir. Ancak kiracı, kendisinin

kabul ettiği kira parasını kiralayana ödediğini ispatlamak durumundadır. Aksi takdirde

tahliye edilme riski ile karĢı karĢıya kalır. 218

b. Kiracının Kira SözleĢmesi Yönünden Ödeme Emrine Ġtirazı

aa. Kiralayan, noterlikçe düzenlenmiĢ ya da noterden onaylı bir sözleĢme

sunduğu takdirde, takip talebinde ve ödeme emrinde ayrıca tahliye isteminde

bulunmuĢ olmak koĢuluyla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralananın

tahliyesini isteyebilir.

Ġcra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmek için yasada herhangi bir

süre öngörülmemiĢ olduğundan ve itirazın kaldırılması istekleri hakkındaki 6 aylık

süre burada uygulanamayacağından her zaman icra mahkemesinden tahliyeye karar

verilmesi istenebilir. Ġcra mahkemesinin kiralayanın baĢvurusu üzerine tahliye kararı

verebilmesi için dilekçesinde açıkça tahliye isteminde bulunduğunu açıklamıĢ olması

gerekir.

Kiralayan vekilinin kiralayan ve malik adına verilmiĢ olan tahliye taahhüdüne

dayanarak kendi adına icra takibi yapması mümkün değildir.

Tahliye kararı verilmesi için baĢvurulacak icra mahkemesi; icra takibinin

yapıldığı yerdeki icra mahkemesidir.

Borçlu, bildirdiği itiraz nedenleriyle bağlıdır. Bu nedenle kira sözleĢmesini

reddettikten sonra kira borcunun takas ya da baĢka bir nedenle sona erdiğini ileri

süremez.

217



64

Borçlu, kira sözleĢmesine iliĢkin karĢı iddia ve def‘iler ileri sürmüĢse o da

bunları aynı kuvvet ve nitelikteki belgelerle yani noterlikçe düzenlenmiĢ ya da imzası

onaylanmıĢ belgelerle kanıtlamak zorundadır.

bb. Kiralayan icra mahkemesine noterlikçe düzenlenmiĢ veya noterden onaylı

bir kira sözleĢmesi sunamazsa (yani alacaklı sözlü ya da adi yazılı Ģekilde) yapılmıĢ

kira sözleĢmesine dayanıyorsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve

tahliyeye karar verilmesini isteyemez.

Alacaklının yazılı ve noterden onaylı bir kira sözleĢmesi veremediği hallerde

alacaklı ancak sulh hukuk mahkemesinde kira bedelinin ödenmesi ve tahliye davası

açabilir. Bu takdirde de, borçluya itiraz üzerine duran takipte gönderilmiĢ olan ihtarlı

ödeme emri açılan bu davalar bakımından BK. md.260 ve 288 hükümlerinde

öngörülen ihtar yerine geçer.

Yargıtay içtihatları uyarınca, kira sözleĢmesi noterlikçe düzenlenmemiĢ veya

noterden onaylı bulunmamıĢ dahi olsa taraflar arasında kira sözleĢmesinin varlığının-

tarafların özel durumları gereği- tartıĢılamayacak derecede belirgin olduğu

durumlarda da icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verebilir.

Örnek;

“İİK. Md.269/2 hükmü gereğince, kira akdini açık ve kesin olarak

reddetmediğinden akdi kabul etmiş sayılır, aylık kiranın miktarına da karşı

çıkmamıştır. Bu itibarla itirazın kaldırılmasına, borçlunun temerrüdü gerçekleştiğinden

akdin feshi ile kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile

talebin reddi isabetsizdir.”219

Fakat borçlu, açıkça imzayı inkâr etmiĢ ve borcu olmadığını bildirmiĢse,

alacaklı, noterlikçe re‘sen düzenlenen veya imzası tasdik edilmiĢ bir sözleĢmeye

dayanmadığı sürece, ĠĠK. Md.269b maddesi gereğince itirazın kaldırılması ve tahliye

isteminde bulunamaz. 220

c. Ġhtarlı Ödeme Emrindeki Kira Alacağı DıĢındaki Fer'i Alacakların

Ödenmemesi Veya Geç Ödenmesi Temerrüt OluĢturmaz. Örnek:

“(…)Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.01.2000 başlangıç

tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık

bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira parasının

geç ödenmesi halinde aylık % 10 gecikme faizi ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ödeme

219



65

emrinin davalı borçluya 17.05.2004 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine borçlu

25.05.2004 tarihinde 750.000.000.- TL kira alacağı dâhil olmak üzere 860.000.000.-

TL'sını icra dosyasına yatırmıştır. Böylece asıl alacak olan kira parası yasal sürede

yatırılmış olmaktadır. Kira parası dışında kalan diğer ferilerin yatırılmaması veya geç

yatırılması temerrüde esas alınamaz ve tahliye sebebi olamaz. Bu durumda temerrüt

oluşmadığına göre kararın tahliyeye ilişkin bölümünün bozulması gerekmiştir. Karar

bu nedenlerle bozulmalıdır.”221

d. Ġcra Mahkemesi’nin Takip Hukukuna ĠliĢkin Kararları Maddi Anlamda

Kesin Hüküm TeĢkil Etmez. Örnek:

“ Temerrüt nedeniyle tahliyeye ilişkin mercii (icra mahkemesi) kararı maddi

anlamda kesin hüküm teşkil etmez. İİK‟ nın hükümlerine göre sonuç doğurabilirse de

anılan kararın diğer yasal yollarla mahkemede açılacak davalarla sonucu ortadan

kaldırılabilir. Bu nedenle diğer yasal yollara başvuru olanağı bulunan mercii

kararlarına karşı iade-i muhakeme talebinde bulunulamaz.‖222

2. KĠRACIYA MAHKEME YOLUYLA BAġVURULMASI

a. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmemiĢse

Kural olarak; noterden çekilen ihtarnameler üzerine kiralayanın kiracı aleyhine

icra takibi hakkı yoktur; buna dayanılarak sadece doğrudan doğruya sulh hukuk

mahkemesinde tahliye davası açmak gerekir. Ġhtarlı ödeme emriyle temerrüt

ihtarnamesi arasındaki fark bundan ibarettir.

Tunçomağ’a göre ise223 ―kiralayanın tahliye davası açmaksızın icra

memurundan kiralananın tahliyesini isteyebilir.‖ Tandoğan ise bunun aksi

görüĢtedir.224 Uygulamada, kiralayan kiracının kira bedelini ödemede temerrüde

düĢmesi halinde, her ne kadar noter marifetiyle kiracıya ihtarname göndermiĢ olsa

da, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaksızın da icra müdürlüğünden

kiralayanın tahliyesini isteyebilmektedir. Bu nedenle bu tartıĢmanın pratik bir faydası

bulunmamaktadır.

b. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmiĢse

Kiracı kendisine gönderilen ödeme emrine kira iliĢkisinin mevcut olmadığı veya

borcu bulunmadığı ya da kiralayanın muaccel alacağının ödeme emrinde gösterildiği

kadar olmadığı Ģeklinde itiraz edebilir.

221

Yargıtay 6.HD 03.03.2005 E.2004/10966;K.2005/1709; KAZANCI. 222


Tunçomağ, Kenan, a.g.e. sh. 247. 224

Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 219 dip not. 94.

66

Ödeme emrine itiraz halinde kiralayan ya Ġcra Mahkemesine baĢvurarak

itirazın kaldırılmasını veya Sulh Hukuk Mahkemesine müracaat ederek itirazın iptalini

veya iptal kararı ile birlikte tahliyeye hükmolunmasını talep edebilir.

c. Ġhtarnamedeki mehil(süre) dolduktan sonra dava açma hakkı bir süre

ile sınırlı değildir. Örnek:

“Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece icra

takibinin kesinleşmesinden itibaren altı aylık sürenin geçirildiğinden bahisle davanın

süreden reddine karar verilmiştir. Temerrüt sebebiyle tahliye davası açmak için

yasada belli bir süre öngörülmemiştir. Örnek 51 ödeme emri davalıya 10.7.2004

tarihinde tebliğ edilmiş, itiraz edilmediğinden takip kesinleşmiş, yasal otuz günlük

ödeme süresi içerisinde borcun ödenmediği anlaşılmıştır. Bu durumda davacı,

İ.İ.K.nun 269/a maddesine göre ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay

içerisinde İcra Mahkemesinden tahliyeye karar verilmesini isteyebileceği gibi Sulh

Hukuk Mahkemesinde tahliye davası da açabilir. İcra takibinin ihtarname yerine

kullanılmasında yasal engel yoktur. Bu durumda davanın açılmasında bir usulsüzlük

bulunmadığından açılan davaya bakılarak sonucuna göre bir karar verilmesi

gerekirken, davanın süre sebebiyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.‖225

“Temerrüt nedeniyle BK. md. 260‟a dayanılarak açılan dava 6570 sayılı

Kanun‟un kapsamı dışında kaldığından davanın açılması için sözleşmenin sonunun

beklenmesine gerek yoktur.”

Ancak temerrüt oluĢtuktan uzun bir süre geçtiği halde dava açılmamıĢ olması,

halin icaplarına göre iyiniyet kuralları ile bağdaĢmayabilir. Örnek:

“Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.09.1998 başlangıç tarihli ve

on ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık

bulunmamaktadır. 6570 Sayılı Yasanın 11. maddesi gereğince sözleşme on aylık

sürenin 01.07.1999 tarihinde bitimiyle yıldan yıla yenilenmiştir. Davacının 29.07.2003

tarihinde başlattığı icra takibi üzerine düzenlenen 01.09.2001 tarihinden takip tarihi

olan 29.7.2003 tarihine kadar yirmi iki aylık kira bedelinin ödenmesini içeren ödeme

emri davalıya 31.07.2003 tarihinde tebliğ edilmiş olup, dava 31.12.2004 tarihinde

açılmıştır.

B.K.'nun 260. maddesine dayanılarak temerrüt nedeniyle açılan tahliye

davalarında yasal içerikli olarak düzenlenen ihtarnamenin veya ihtarname yerine

225

Yargıtay 6.HD 24.01.2006 E.2005/11421/K.2006/223, KAZANCI.

67

geçen ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz günlük ödeme süresi içerisinde

istenen aylara ilişkin kira parasının ödenmemesiyle temerrüt olgusu gerçekleşir ve

ihtarda veya ödeme emrinde ödeme için verilen otuz günlük sürenin geçmesiyle dava

hakkı doğar. Yasada bu tür davalar herhangi bir süreye tabi tutulmamış ise de bu

hakkı elde eden kiralayanın bu hakkını uzun süre kullanmaması iyi niyet kuralları ile

bağdaşmaz. Davacı ödeme emrini davalıya 31.07.2003 tarihinde tebliğ ettirmiş olup,

davayı akdi ilişki yenilendikten ve temerrüde ilişkin dönem geçirildikten uzun süre

sonra 31.12.2004 tarihinde açmıştır. Açıklanan bu durum karşısında davacı iyi niyetli

kabul edilemez.

Bu nedenle tahliye isteminin reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde

tahliyeye karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”226

B.TAZMĠNAT ĠSTEME HAKKI

Kiralayan, kiralananın tahliyesinden ve iadesinden baĢka kiracıdan

sözleĢmenin ortadan kalkması nedeniyle bir zararı varsa bunun tazminini isteyebilir.

Örneğin; temerrüt nedeniyle kiralanan, kira süresi dolmadan tahliye edilmiĢ ve bu

süre dolana kadar boĢ kalmıĢ ise böyle bir zarar ortaya çıkabilir.

Doktrinde bazı yazarlara göre burada, BK. md.108/f.2 ‗nin bir uygulama hali

söz konusu olup kiralayan ancak menfi zararının tazminini talep edebilir. Diğer

bazılarının fikrince, tazminat, müspet zararı da kapsamalıdır. Yargıtay‘ın içtihadı ise

aĢağıdaki gibidir;

“Mücerret, kiralananın tahliye edilmiş olması sözleşmenin hukuken feshedilmiş

olduğunun kabulünü gerektirmez. Bu durumda kural olarak davalı kiracı, sözleşme ile

bağlıdır ve kira parasından sorumludur.

Davalının kiralananı tek taraflı olarak tahliye etmesi, haklı fesih değil,

sözleşmeye aykırı davranış sayılır ve kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle

sorumludur. Ne var ki, davacının davalı tarafından kiralananı boşalttığını hangi tarihte

öğrenmiş olduğu araştırılarak öğrendiği tarihten itibaren davacı zararı artmasını

önlemek için gerekli çabayı göstermek zorunda olduğundan davacının tahliyeyi

öğrendiği tarihten itibaren normal olarak ne kadar sürede taşınmazı kiraya

verebileceği hususu bilirkişi aracılığıyla saptanmalı ve sonucuna göre bir karar

verilmelidir.” 227

226

Yargıtay 6.HD 13.12.2005 E.10230/ K.11590,KAZANCI. 227

Yargıtay 13.HD 25.02.1991 E.8199/K.2042, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3742–3743.

68

C.TAZMĠNAT ÖDEME BORCU

Haksız tahliye, kiralayanın tazminat ödeme borcunu ortaya çıkarır. ġu var ki,

haksız bir tahliye ihtarı ile kira sözleĢmesi ortadan kalkmaz. Bu nedenle kiracı,

kiralayanın edimini ifa etmemesinden örneğin, kiralananı kiracının kullanmasına

amade tutmamasından dolayı müspet zararını dava edebilir. Ancak sözleĢmenin

mahkemece sona ermesine karar verilmiĢse tazminat davasının dayanağı kalmamıĢ

demektir. Örnek;

“Dava, haksız eylemden kaynaklanan tazminata ilişkindir. Davalının somut

olaydan sorumlu olabilmesi için kusur, hukuka aykırılık, zarar ve illiyet bağı

unsurlarının gerçekleşmiş olması gerekir... Davacının tahliye edildiği davalıya ait

daireye göre daha fazla kira ödemek zorunda kalarak zarara uğradığı da bir gerçektir.

O halde sorun, kira farkı nedeniyle davacının malvarlığında meydana gelen zarar ile

davalının eylemi arasında uygun illiyet bağı bulunup bulunmadığında toplanmaktadır.

Uygun illiyet bağında, olayların normal akışına ve hayat deneylerine göre, somut

olayda gerçekleşen türden bir sonucu meydana getirmeye elverişli olan veya bu

türden bir sonucun gerçekleşmesi ihtimalini objektif ve önemli ölçüde olarak arttırmış

bulunan zorunlu şart önemlidir. Olayımızda zararlı sonuç, gerçekten ihtiyacı olmadığı

halde davacıyı bu yerden tahliye ettirmekten ve sonra da bu yeri yasaya aykırı olarak

kiraya vermekten kaynaklanmıştır. Bu nedenle davalının eylemi, zararı gerçekleştiren

zorunlu şart niteliğindedir; davalı, davacıyı tahliye ettirmemiş olsaydı fazla kira

ödemek durumunda kalmayacaktı. O halde, olayda uygun illiyet bağının ulunduğu da

kabul edilmelidir. Mahkemenin sorumluluk unsurlarını yeterince değerlendirmeden

hüküm kurmuş olması, yasaya aykırı olup bozma nedenidir. ” 228

D.SÖZLEġMENĠN SONA ERMESĠNDEN VAZGEÇME YA DA FESHĠN

SONUÇLARINDAN FERAGAT

Kiralayan sözleĢmenin sona ermesinin sonuçlarından, kiracının izniyle

vazgeçebilir. Fakat mutlaka bu konuda kiralayanın kiracı ile anlaĢması

gerekmektedir. Çünkü sözleĢmenin sona ermesi, her iki taraf için etkili olur. Böyle bir

vazgeçme, kiralayanın kiralananı sözleĢmenin sona ermesine rağmen daha uzun

süre kiracıya bırakması (kiralananda kalmasına göz yumması) ya da sözleĢmenin

sona ermesinden sonraki zaman için kiracıdan kira bedelini kayıtsız Ģartsız (ihtirazi

kayıt ileri sürmeksizin) alması suretiyle zımni olarak açıklanabilir. Buna karĢılık

228


69

gecikmiĢ kirayı sonradan alma tek baĢına kesinlikle tahliyeden bir vazgeçme demek

değildir. Örnek;

“Alacaklının, kiralananı boşaltma kararını geç icraya koyması ve sözleşmenin

bozulmasından sonra oluşan kira paralarını alması ilamın yerine getirilmesinden

vazgeçtiğini ve sözleşmenin yenilendiğini göstermez.” 229

Kiralayanın kira alacağının icra yoluyla takibi sırasında kira tespit davası açmıĢ

olması da, bu takip sonunda kiracının temerrüdü ve kiralananı tahliye etmesi gerektiği

kesinleĢmiĢ mahkeme kararı ile belirlenmiĢ ise boĢaltmayı engelleyemez.230

IV. 6570 SAYILI GAYRĠMENKUL KĠRALARI HAKKINDA KANUNA (GKK)

GÖRE KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMEMESĠNDEN DOLAYI ĠKĠ HAKLI ĠHTAR

NEDENĠYLE TAHLĠYE (6570 S.K. md.7/e)

A. KURAL

6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKK)‘un 7. maddesinin 1.

fıkrasının e bendi hükmü uyarınca:

“Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde

kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet

kalmaksızın kira müddetinin hitamında, tahliye davası açılabilir.”

Buna göre kiracı bir yıl içinde en az iki defa kira borcunu haklı olarak

gönderilen ihtarnamelerden sonra ödemiĢ olursa kira akdinin sonunda aleyhine

tahliye davası açmak mümkün olmaktadır.

Bu tahliye sebebinin kabulüne neden olan düĢünce Ģu olmuĢtur:

―Kira akdinde kira parasının ödenme zamanları tayin edilmiĢ olmasına rağmen

kiracı, borcunu kararlaĢtırılan tarihlerde ödememeyi adeta alıĢkanlık haline getirmiĢ

olabilir. BK. md. 260 ve 288 hükümlerinde öngörülen düzenlemeler her zaman

maksadı hâsıl etmemektedir. Zira kiracı 30 gün dolmadan istenilen parayı öderse

kiralayanın akdi fesih imkânı da kalmaz. Kiracı müteakip aylarda da aynı temerrüdü

gösterse kiralayan yeniden icradan 30 günlük ihtarlı ödeme emrini yahut noterden

ihtarnameyi kiracıya gönderecektir; ama kiracı her 30 gün içinde ödeme yaptıkça

kiralayanın bu sebepten dolayı kiracıya bir Ģey yapması mümkün olmayacaktır.

ĠĢte GKK md. 7/f.1,e hükmü bu gibi durumları önlemek gayesiyle konulmuĢtur.‖231

229


Yargıtay 11.HD 21.01.1980 E.9812/K.291,Yargıtay 6.HD. 08.03.1999 E.1961/K.1929, Yargıtay 6.HD. 16.11.1995 E.11014/K.11180 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3749–3751.

70

B. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR NEDENĠYLE TAHLĠYENĠN ġARTLARI

1. KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEMEDEN DOLAYI KĠRACIYA HAKLI ĠHTAR

YAPILMIġ OLMALIDIR.

Ġhtarnamenin haklı olarak çekilmiĢ olmasından amaç, bunların gerek sözleĢme

Ģartlarına gerek hakkaniyet esaslarına uygun olmayacak bir Ģekilde ve zamanda

gönderilmemiĢ olmasıdır. Zira bir yıl içinde gönderilen iki ihtarın haklılığı

belirlenmeden tahliyeye karar verilemez.232

a.Yargıtay‘ın müstakar içtihatlarına göre her ay peĢin ödeneceği kararlaĢtırılan

kira bedeli, en geç ayın üçüncü günü akĢamına kadar ödenmesi gerekir. Bu nedenle

üçüncü günün akĢamından önce keĢide ve tebliğ edilen ihtarnameler haklı

sayılamaz.233

b. AybaĢına isabet etmeyen bir vadede ödenmesi gereken kira bedeli de bu

vadeden itibaren üç gün içinde ödenmiĢ ise, vadenin ilk günü ödeme yapılmadığı

gerekçesiyle ihtar çekmek haklı olmaz.234

c. Aylık kiraların tediye Ģeklinde, zımni değiĢiklik yapılmıĢ olmasına rağmen

kiralayanın sonradan sözleĢmedeki Ģartlar içinde kira parasının ödenmediğinden

bahisle ihtarnameler keĢide etmesi haklı sayılamaz. Örnek:

―Davalı vekili, ödemelerin öteden beri gecikmelerle ve gayrimuayyen

zamanlarda yapıldığını ve bu hususta taraflar arasında teamül oluştuğunu savunmuş

ve bununla ilgili ödeme makbuzları sunmuştur. Ödemeler hususundaki teamülün

oluşması için bunun uzun süre muntazam ve istikrarlı bir şekilde yapılması gerekir.

Bu husus davalı tarafça kanıtlanmamıştır.”235

Fakat kiralayan tek taraflı olarak kiracıya tebliğ ettirdiği ihtarla ödeme

teamülünü bozabilir. Zira kiralayanın yazılı sözleĢmeye uygun ödeme yapılmasını

istemesi yasal hakkıdır.236

d. Kiracının kira parasını usulü dairesinde ödemek istediği (örneğin,

kiralayanın ikametgahına giderek kira parasını vermek istediği veya parayı

ikametgahta ödemeli posta havalesiyle yolladığı halde kiralayanın bunu kabulden

kaçınması gibi) hallerde bunu kabulden kaçınan kiralayanın sonradan aynı kira

alacağı için ihtarname göndermesi de ihtarların haklı sayılmasına engel olur. Fakat

231

Feyzioğlu, Necmeddin Feyzi a.g.e. sh.692; Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3749–3751. 232

Yargıtay HGK 25.05.1966 E.723/K.159, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3752. 233

Yargıtay 6.H.D. 24.11.1980 E.6222/K.10375, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3752. 234

Yargıtay H.G.K. 13.4.1968 E.47/K.252, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3752. 235


Yargıtay 6.H.D. 19.9.1979 E.4249/K.6669, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3754.

71

ihtarnamenin tebliğinden sonra kiracının parayı ödemesi yahut ödemek istediği halde

kiralayanın artık kabul etmemesi ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. 237

Mütemerrit alacaklı durumuna giren kiralayanın bu durumu karĢısında kiracının

BK. md.91 gereğince sulh hâkimliğinden tevdi mahalli tayin ettirmesi ve tayin edilen o

mahalle kirayı yatırmak suretiyle borcundan kurtulması normal ve gerekli bir yoldur.

238

Yargıtay Ġçtihadı BirleĢtirme Kurulu‘nun 11.03.1959 tarih ve 23/20 sayılı

kararına göre; ihtarnameden önce kiracı, kirayı zamanında elden veya ikametgâhta

ödemek istediğini fakat kiralayanın almadığını iddia ederse, bunu tanıkla ispat

olanağı vardır. Zira kiralayanın edayı reddetmesi bir hukuksal işlem değil ve fakat bir

maddi vakıadır.

e. Ġhtarın haklılık kazanabilmesi için kira parasının ihtarın tebliğinden sonra

davacının eline geçmiĢ olmasını değil paranın ihtarnamenin tebliğinden sonra

ikametgahta ödemeli olmak üzere PTT‘ye yatırılmıĢ olup olmadığına bakılmak

gerekir. Çünkü Yargıtay‘a göre götürülecek borçlardan da olsa kira parası,

ikametgâhta ödemeli olarak PTT idaresine yatırılması ile kiracı borcundan kurtulur.

Bu nedenle eğer para kiracı tarafından ihtarnamenin kendisine tebliğinden önce

konutta ödemeli kaydıyla PTT‘ye yatırılmıĢsa ihtar haklılığını yitirir. Paranın PTT

görevlisince kiralayana teslimi ihtarnamenin kiracıya tebliğinden sonra da

gerçekleĢmiĢ bulunsa sonuç değiĢmez. Bu nedenle eğer para, ihtarın yapıldığı gün

PTT‘ye yatırılmıĢ ise bu paranın ihtarın kiracıya tebliğinden sonra PTT‘ye yatırılmıĢ

olduğunun ispatı gerekir. Bunu ispat yükü ise ihtarın haklılığını iddia eden davacı

kiralayana düĢer. Örnek;

“İhtarın tebliğ edildiği gün kira parası yatırıldığına göre ödemenin ihtarın

tebliğinden sonra yapıldığı hususunun davacı tarafça ispatlanması gerekir. Davacı,

ödemenin ihtarın tebliğinden sonra yapıldığını kanıtlayamamıştır. Bu durumda ihtar

haksızdır.”239

f. Kira parasının tespiti için dava açılmıĢsa bu davaya ait hüküm

kesinleĢmeden önce zamlı kiranın ödenmesi için kiracıya gönderilen ihtarname

haklı sayılamaz. Fakat kiracı tespit davası açıldıktan sonra sözleĢmede yazılı

eski kirayı da ödemezse kendisine yapılan ihtar haklı olur. Örnek:

237

Yargıtay H.G.K. 06.03.1963 E.21/K.24, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3754. 238


Yargıtay H.G.K. 30.05.1990 E.137/K.355, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3754.

72

―Tespit kararı onama gününde kesinleşmiştir. Ancak bu tarihten sonra

dosyanın yerel mahkemeye ne zaman vardığı davalının bu onamadan ne zaman

haberdar olduğu anlaşılamamaktadır. Davalı icra takibi başlatılıncaya kadar tespit

kararının kesinleştiğinden haberdar olmamışsa fark ödememekte ve eski kira bedeli

üzerinden ödeme yapmakta haklı olur. ‖240

―Aynı Ģekilde, gerek tespit ve gerekse uyarlama davaları kiracı tarafından

açılmıĢsa, karar kesinleĢinceye kadar eski kira bedelinin ödenmesi gerekir. Ancak,

kiracının kararın kesinleĢmesine kadar ödediği fazla miktarların toplamını

kesinleĢmeden sonra ödeyeceği yeni kira bedelinden düĢmeye hakkı olmalıdır. ġu

halde böyle bir düĢme üzerine eksik ödeme haklı sayılamaz. Gerekirse, kiracının

fazla ödediği tutarlar bitinceye kadar yeni kira bedelini hiç ödememeye dahi hakkı

vardır.‖241

g. Kiracının kira borcunu tevdi yerine çok az bir noksanla, örneğin 25 kuruĢ

eksik yatırması üzerine çekilmiĢ ihtar haksız sayılmak gerekir. Zira çoğu zaman böyle

bir durum hesaplamadaki bir yanılma dolayısıyla ortaya çıkar.242 Buna karĢılık üç

aylık kira bedeli ödenmesinde 2.500‘er liralık olmak üzere toplam 7.500 lira

tutarındaki eksiklik temerrüdün oluĢması için yeterli sayılmıĢtır.243

h. Kira sözleĢmesinde kira bedeli dıĢında bazı ödemelerinde kiracı tarafından

yapılması öngörülmüĢse bu borçların yerine getirilmemesi haklı ihtara neden olamaz.

Zira kira bedeli dıĢındaki ödemelerin aksatılması haklı ihtarın nedeni olamaz.244

Yargıtay içtihatları uyarınca:

“Kira sözleşmesine göre ortak giderler arasında bulunan yakıt parası kiracıya

aittir. Yakıt gideri belli ve muayyen ise bu paranın ödenmemesi iki haklı ihtara ve

temerrüde esas teşkil eder. Elektrik bedeli ise iki haklı ihtara esas teşkil etmez. Yakıt

giderinin dışındaki kapıcı ve yönetici masrafları gibi hususlar da iki haklı ihtara esas

teşkil olamaz.” 245

240






Yargıtay 6.H.D. 6.10.1982 E.8264/K.8444, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3762.

73

2. ĠHTARIN YAZILI OLMASI VE HANGĠ VADEYE AĠT KĠRA BEDELĠNĠN

ĠSTENDĠĞĠNĠ BELĠRTMESĠ

a. 6570 sayılı Kanun‘un 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmiĢ

olan haklı ihtarlar bakımından ihtarların geçerliliğinin yazılı Ģekilde yapılmalarına bağlı

olduğu tartıĢmasızdır.

Ġhtar, noter aracılığıyla yahut mektupla veya telgrafla yahut icradan

gönderilecek ödeme emriyle yapılabilir.246 Ġhtarın mutlaka resmi nitelikte olması

gerekmez. Zira yasada yalnızca yazılı olması koĢulu aranmıĢtır.247

b. Ġhtarnamede BK md. Md. 260 hükmüne göre tayin edilen mehilde

olduğunun aksine ―mehil zarfında kira ödenmezse akdin feshedileceği veya tahliye

isteneceği kaydının bulunmasına‖ gerek yoktur.248

c. Ġhtarnamede istenilen kiranın hangi aylara ait olduğunun ve tutarının

belirtilmesine gerek yoktur.249

3. BĠR KĠRA YILI ĠÇĠNDE ĠKĠ HAKLI ĠHTAR YAPILMIġ OLMASI

6570 sayılı Kanun‘un 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendindeki ‗bir yıl içinde‘

deyimi bir kira yılı içinde anlamını taĢımaktadır.250

Ġki ayrı kira yılı içinde yapılmıĢ birer ihtar sözü geçen hükmün uygulanması

olanağını vermez. Diğer taraftan bir kira yılı içinde ayrı aylara ait iki haklı ihtar

yapılmıĢ olmalıdır. Aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir.251

SözleĢmede, bir kira parası ödenmediği takdirde diğer ayların kira paralarının

da muaccel olacağına dair bir kayıt (muacceliyet Ģartı) varsa bu durumda iki haklı

ihtar söz konusu olamaz. Zira muacceliyet Ģartı gereğince bir kira parası

ödenmediğinde diğer ayların kiraları da muacceliyet kesbedeceğinden ancak bir haklı

ihtar söz konusu olacaktır. Bir baĢka deyiĢle muaccel kira paraları ancak bir haklı

ihtara konu teĢkil eder.

Yargıtay içtihatları uyarınca;

“(…) 6570 sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca, iki haklı ihtar nedeniyle

açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden

itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

246



Yargıtay 6.H.D. 31.5.1995 E.525/K.5410, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3763 249



Yargıtay H.G.K. 18.3.1977 E.1985/K.269, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3764

74

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için

kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar

tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir

yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde

muaccel(istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira

parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün

değildir (…)” 252

“(…)Dava evrakı ile duruşma zabıtları münderecatına, mevcut deliller

mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik

bulunmamasına esasen muacceliyet şartı ihtiva eden sözleşmelerde iki haklı ihtar

nedeniyle tahliye kararı verilemeyeceğine göre(…)”253

“(…) sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince tüm ayların kira parasının bir

ihtarname ile istenmesi olanaklı iken iki ayrı ihtara konu edilmesi doğru

görülmemiştir.” 254

Kiranın yıllık olarak peĢin ödeneceği Ģart edilmiĢse, bir kira yılı içinde ancak bir

ihtarname çekilebileceğinden 6570 sayılı Kanun‘un 7. maddesinin 1. fıkrasının (e)

bendinin uygulanması mümkün olmaz.255

Yargıtay‘ın bir kararına göre;

“Ayrı ayrı aylara ait ihtarların aynı gün tebliğ edilmeleri ihtarların tek bir ihtar

olma niteliğinde sayılmasını gerektirmez İhtarlar aynı gün tebliğ edilse dahi her ihtar

ayrı ayrı hukuki sonuç doğurur.”256

SözleĢmedeki kira süresi bir yıldan fazla ise, bu süre içindeki birer yıllık

sürelerde iki haklı ihtara yol açma tahliyeye sebep olur.

Fakat kira süresi bir yıldan az ise (örneğin 6 ay) iki haklı ihtar nedeniyle tahliye

söz konusu olamaz.257

Eğer kira süresi bir yıldan az ise, 6570 sayılı Kanun‘un 7. maddesinin 1.

fıkrasının (e) bendinin ilk dönem için uygulanamaması gerekir. Zire, bu hüküm iki

252

Yargıtay 6.HD. 19.09.2006 E.6625/K.8776, ĠBD, Cilt:81, Sayı:2007/1, sh.229–230 253

Yargıtay 6.HD. 22.03.2004 E.1868/K.1944, KAZANCI. 254

Yargıtay 6.H.D. 13.9.1995 E.7648/K.7901, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3764–3765. 255

Yargıtay 6.H.D. 15.1.1979 E.9195/K.66, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3765. 256


Yargıtay 6.H.D. 9.2.1999 E.775/K.834, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3765

75

haklı ihtarın bir kira yılı içinde yapılmıĢ olmasını açıkça aramıĢ bulunmaktadır. Ne var

ki, kira sözleĢmesi aynı kanunun 11. maddesi uyarınca uzamıĢsa, artık bu yeni

dönem içinde iki haklı ihtar yapılması mümkün olacaktır. Gerçekten, anılan 11.

madde sözleĢmenin ne kadar süreli olduğuna bakılmaksızın, yeni dönemin bir yıl

olacağını belirtmek suretiyle bu sonuca varmamızı gerekli kılmıĢtır.258

C. USULE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLER

1. GÖREVLĠ MAHKEME

Bu dava için görevli mahkeme, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu md. 8/f.II,

b.1 hükmü uyarınca, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Gerçekten de sözü edilen maddeye

göre, Borçlar Kanunu 269‘uncu ve 272‘nci maddelerine dayanılarak açılacak tahliye

davaları Ġcra Mahkemesi‘nde, bunların dıĢındaki hangi nedene dayanırsa dayansın

açılacak tüm tahliye davaları kıymete bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinde

görülecektir.259

2. YETKĠLĠ MAHKEME

Yetkili mahkeme, ya sözleĢmenin ifa edildiği yer, ya davalının ikametgâhının

bulunduğu yer veya taraflarca sözleĢmede yetkili kabul edilmiĢ mahkemedir.

Tarafların, yetkili mahkeme konusunda anlaĢmıĢ olmaları, değinilen diğer

mahkemelerin yetkisini kaldırmamaktadır.

“Tahliye davaları, taşınmazın aynıyla ilgili bulunmadığından davalının

ikametgâhı veya sözleşmenin icra olunacağı yer mahkemesinde görülür. Tahliye

davalarında yetki HUMK' un 13. maddesi gereği kamu düzenine ilişkin olmadığından

mahkemece kendiliğinden nazara alınamayacağı gibi kira akdinin tarafları da yetki

sözleşmesi ile yetkili mahkemeyi tayin edebilirler. Yetki sözleşmesi genel yetkiyi

ortadan kaldırmaz. Kiralayan davasını isterse yetkili kılınan yer mahkemesinde,

isterse genel yetkili mahkemede açabilir. Kamu düzenine ilişkin bulunmadığından

yetki itirazı ancak HUMK' un 187. maddesi gereğince ilk itiraz olarak ileri sürülebilir.”

260

“Tahliye davalarında yetkili mahkemeler, davalının ikametgâhı mahkemesi veya

akdin icra olunacağı yer mahkemesidir. Kira sözleşmesinde yer alan özel yetki

sözleşmesi genel yetkiyi ortadan kaldırmaz. Davacının yasadan kaynaklanan

258

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3766. 259

Yargıtay 6.HD. 14.02.1997; E.1801/K.1945, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3964; Aynı konu hakkında bkz. Yargıtay HGK. 03.01.1993; E.6–517/K.693 ―…Kira sözleĢmesine dayanan her türlü tahliye akdin feshi veya tespit davalarıyla bu davalarla birlikte açılmıĢ kira alacağı ve tazminat davaları Sulh Hukuk Mahkemesinin görevindedir…‖(KAZANCI). 260

Yargıtay 6. HD. 28.6.2004;E.5193/K.5285 (KAZANCI).

76

seçimlik hakkını kullanarak davayı akdin icra olduğu yer mahkemesinde açmış

olması karşısında yetkisizlik kararı verilmesi usule aykırıdır” 261

Tahliye davası, taĢınmazın aynına iliĢkin bulunmadığından ötürü HUMK.13‘üncü

maddesinin uygulanması düĢünülemez. Ancak genellikle sözleĢmenin icra(ifa) yeri,

taĢınmaz malın bulunduğu yer olduğundan ve davalının ikametgâhı da orası

bulunduğundan bu tür davalara çoklukla taĢınmaz malın bulunduğu yer

mahkemesinde bakılır.

3. DAVACI

Ġki haklı ihtar nedenine dayanan davanın açılması akid olan kiĢiye aittir. Öyle

ise, eğer taĢınmazın maliki, kiralayan(yani sözleĢmeyi yapan kiĢi) değilse, 6570 sayılı

Kanun‘un 7.maddesinin 1. fıkrasının (e) bendine istinaden dava açamaz. Bu hak,

yalnız kiralayana tanınmıĢtır. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı

açabilmesi için önce kiracıya ihtar tebliğ ettirerek kira bedellerinin kendisine

ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir.262 Örnekler:

“Eski malikin bütün hakları devir ve temlikle yeni malike geçtiğinden yeni

malikin açılan davayı takibe yetkisi vardır.” 263

“İki haklı ihtar davasına kaynak teşkil eden ihtarlar kiralayanlardan sadece

Ş.B. tarafından keşide edildiği gibi dava da tek başına aynı şahıs tarafından

açılmıştır. Müşterek dava ortaklığı kuralı nazara alınarak davanın reddine karar

verilmek gerekir.‖264

“Davaya dayanak yapılan kira sözleşmesinde kiralayan iki kişidir ve aralarında

zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle de dava her iki kiralayan

tarafından açılmıştır. Ancak haklı olduğu iddia edilen ihtarnameler her iki kiralayan

tarafından keşide edilmemiş ihtarnameler kiralayanlardan birinin iradesine dayanan

bu ihtarlardaki eksikliğin bundan sonra giderilmesi mümkün değildir. Davanın reddi

gerekir.”265

4. DAVALI

Ġhtarnamelerin kiracıların tümüne tebliğ edilmesi ve davanın da onlar aleyhine

açılması gerekir. Örnek:

261

Yargıtay 6. HD. 01.03.1999;E.1603/K.1619(KAZANCI) 262



Yargıtay 6.H.D. 29.11.1994 E.11834/K.12116, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3766 265

Yargıtay 6.H.D. 23.11.1994 E.11702/K.11933, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3766.

77

“Birden çok kiracının bulunması halinde, ihtarnamelerin her birine ayrı ayrı

gönderilmesi, mecburi dava arkadaşlığının tabii bir sonucudur. Çünkü kiralanandan

çıkma borcu bölünemez bir borçtur. Bu nedenle de kiracılardan yalnız birisine

ihtarname gönderilmiş olmakla kiracılar birlikte temerrüde düşülmüş olmaz, meğer ki

sözleşmede hilafı kabul edilmiş olsun.

Ticari işletmelerde müştereken bir borç altına girenler arasında müteselsil

sorumluluk söz konusu olduğundan kiracılardan birisine temerrüt ihtarnamesinin

gönderilmesi yeterli olduğu gibi bunlardan yalnız birisi aleyhine da dava açılabilir.”266

5. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR SONUCU AÇILACAK TAHLĠYE DAVASI KĠRA

SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN ĠTĠBAREN BĠR AY ĠÇĠNDE AÇILMIġ OLMALIDIR.

BK. md. 260‘a göre verilen mehil içinde kiranın ödenmemesi halinde henüz

kira süresi sona ermemiĢ olsa dahi tahliye davası açılabilmesine karĢılık GKK md.

7/1,e hükmü uyarınca dava açabilmek için kira süresinin sona ermesini beklemek

gerekir. Bk. md. 260‘ın Ģartları yerine geldiği takdirde davanın açılması kural olarak

bir süre ile sınırlandırılmamıĢtır. Oysaki GKK. md. 7/1,e hükmüne dayanan davanın

kira süresi sona erdikten sonra bir ay içinde açılması gerekir.

Yargıtay bu sonuca ĠĠK md. 272‘deki bir aylık süreyi kıyasen uygulamak

suretiyle varmaktadır.267

Yargıtay‘ın müstakar içtihatları uyarınca belirsiz süreli akitlerde iki haklı ihtar

söz konusu olamaz. Örnek:

“Ancak iki haklı ihtara dayanan tahliye davasının akdin bitimini izleyen bir ay

içinde açılması zorunludur. Süresiz akitlerde veya bir yıldan az süreli akitlerde iki

haklı ihtar oluşmaz. Olayımızda davacı sözlü akdin başının 13.5.1983 olduğunu

belirtmiş davalı buna karşı çıkmamıştır. Böylece akdin süresi konusunda bir beyanda

bulunmamışlardır. Akdin bitim tarihinin bilinmesi böylece davanın süresinde olup

olmadığının tespiti için akit süresinin saptanması zorunludur. Bu bakımdan öncelikle

taraflardan bu konuda bilgi alınması uyuşmazlık halinde buna ilişkin tanık dâhil taraf

delillerinin toplanması, bu husus halledilip süresinde olduğu anlaşılırsa esasa ilişkin

hüküm tesisi süresinde değilse davanın bu yönden reddedilmesi gerekirken bundan

zuhul ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün

bozulması icap etmiştir.”268

266

Yargıtay H.G.K. 7. 7.1971E.351/K.446, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3766–3767. 267


Yargıtay 6.H.D. 6.11.1986 E.10559/K.12458, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3768.

78

D. KĠRACIYA GÖNDERĠLECEK TEMERRÜT ĠHTARI VE ĠKĠ HAKLI ĠHTARIN

ÖZELLĠKLERĠ

1. BK md.260‘a göre kiracıya gönderilecek olan ihtarın sonuçlarını

doğurabilmesi için, kiracının henüz ödemediği kira bedelini ihtarda tanınan süre

içinde de ifa etmemesini gerektirmektedir. Öyle ki kiracı bu süre içerisinde ifada

bulunursa artık kiralayanın ihtardan hareketle kiracıyı temerrüt nedeniyle tahliye yolu

kapalıdır. Buna karĢılık 6570 sayılı Kanun düzenlemesinde yer alan iki ihtardan her

biri yasal koĢullara uygun olarak gönderilmiĢse yani haklı iseler kiracıya ulaĢır

ulaĢmaz sonuçlarını doğururlar. Bir baĢka deyiĢle artık kiracının bu ihtarların

haklılığını önleyici bir aracı kalmayacaktır.

2. BK. md. 260 hükmü hem Borçlar Kanunu ve hem de 6570 sayılı Kanun‘a

göre kurulmuĢ kira sözleĢmelerinde uygulandığı halde; 6570 sayılı Kanun‘daki iki

haklı ihtara iliĢkin 7/e maddesi sadece bu kanun kapsamında kalan taĢınmazlar

hakkında uygulanır.

3. BK.‘na tabi yerler hakkında iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası

açılamaz.

4. Temerrüt ihtarında kanuni süre ve tahliye isteği bulunması zorunlu iken iki

haklı ihtarda böyle bir zorunluluk yoktur.

5. BK. ‗na dayanan temerrüt nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için

sözleĢmenin sonunun beklenmesine gerek olmadığı halde; 6570 sayılı Kanun‘a

dayanan tahliye davasının açılabilmesi için akdin sonunun beklenmesi yasa hükmü

gereğidir.

6. BK. ‗nın temerrüt düzenlemesindeki ihtar ile 6570 sayılı Kanun‘un iki haklı

ihtarının doğurdukları sonuçlar da farklıdır. BK‘ na dayanan temerrüt ihtarında

kiracıya tanınan sürede de kiracı borcu edaya yanaĢmadığı takdirde kira sözleĢmesi

baĢka bir iĢleme gerek kalmadan sona ermiĢ olur. Kiracının ihtarda kendisine tanınan

süre geçtikten sonra ödemede bulunmasının sözleĢmenin sona ermesini engelleyici

bir iĢlevi yoktur. Buna karĢılık kiracıya 6570 sayılı Kanun uyarınca iki haklı ihtar

gönderilmesinin hukuki sonucu kira sözleĢmesinin sona ermesi değil kiralayan için

sözleĢmeyi sona erdirecek olan tahliye davsı açma yolunun açılmasıdır. Ġki haklı ihtar

bakımından da kiracının ihtarlardan sonra ödemede bulunmasının sonradan tahliye

davası açılmasını önleyici bir rolü olmayacağı belirtilmelidir.

79

7. Ayrıca ödeme ile ihtarın tebliği aynı güne rastlarsa ödemenin tebliğden önce

yapıldığı karine olarak kabul edilmektedir; bunun aksini ispatlama külfeti kiralayana

aittir.269

269

Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3769–70.

temerrut nedeniyle tahliye

Real Estate