técnico em transações imobiliárias

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INEDI Cursos Profissionalizantes

Tcnico em Transaes Imobilirias

Noes de

Operaes ImobiliriasMDULO 09

BRASLIA 2005

Os textos do presente Mdulo no podem ser reproduzidos sem autorizao do INEDI Instituto Nacional de Ensino a Distncia SDS Ed. Boulevard Center, Salas 405/410 Braslia - DF Telefax: (0XX61) 3321-6614

CURSO DE FORMAO DE TCNICOS EM TRANSAES IMOBILIRIAS TTICOORDENAO NACIONAL Andr Luiz Bravim Diretor Administrativo Antnio Armando Cavalcante Soares Diretor Secretrio COORDENAO PEDAGGICA Maria Alzira Dallla Bernardina Corassa Pedagoga COORDENAO DIDTICA COM ADAPTAO PARA AED Neuma Melo da Cruz Santos Bacharel em Cincias da Educao COORDENAO DE CONTEDO Jos de Oliveira Rodrigues Extenso em Didtica Joslio Lopes da Silva Bacharel em Letras EQUIPE DE APOIO TCNICO: INEDI/DF Andr Luiz Bravim Rogrio Ferreira Colho Robson dos Santos Souza Francisco de Assis de Souza Martins Adlia Maria Moura de Moraes PRODUO EDITORIAL Luiz Ges EDITORAO ELETRNICA E CAPA Vicente Jnior IMPRESSO GRFICA Grfica e Editora Equipe Ltda

_______________________, Operaes Imobilirias, mdulo IX, INEDI, Curso de Formao de Tcnicos em Transaes Imobilirias, 3 Unidades. Braslia. Disponvel em: www.inedidf.com.br. 2005. Contedo: Unidade I: o corretor de imveis; Unidade II: o exerccio da profiso Unidade III: o Sistema Cofeci/Crecis; legislao profissional Exerccios 347.46:459 C413m

Caro Aluno O incio de qualquer curso uma oportunidade repleta de expectativas. Mas um curso a distncia, alm disso, impe ao aluno um comportamento diferente, ensejando mudanas no seu hbito de estudo e na sua rotina diria, porque estar envolvido com uma metodologia de ensino moderna e diferenciada, proporcionando absoro de conhecimentos e preparao para um mercado de trabalho competitivo e dinmico O curso Tcnico em Transaes Imobilirias ora iniciado est dividido em nove mdulos. Este mdulo 09 traz para voc a bsica disciplina Operaes Imobilirias que dividida em trs grandes unidades de estudo, apresenta, dentre outros itens essenciais, a origem da profisso e o seu exerccio, as normas legais, os rgos de fiscalizao, o cdigo de tica e noes sobre avaliao de imveis, alm de exerccio de fixao, testes para avaliar seus aprendizado e lista de vocabulrio tcnico que, com certeza, ser indispensvel no seu desempenho profissional.Trata-se, como voc pode perceber, de uma completa, embora sinttica, habilitao no mbito desse conhecimento to decisivo para o futuro profissional do mercado imobilirio. Se o ensino a distncia garante maior flexibilidade na rotina de estudos tambm verdade que exige do aluno mais responsabilidade. Ns, do INEDI , proporcionamos as condies didticas necessrias para que voc obtenha xito em seus estudos, mas o sucesso completo e definitivo depende do seu esforo pessoal. Colocamos sua disposio, alm dos mdulos impressos, um completo site (www.inedidf.com.br) com salas de aula virtuais, frum com alunos, tutores e professores, biblioteca virtual e salas para debates especficos e orientao de estudos. Em sntese, caro aluno, o estudo dedicado do contedo deste mdulo lhe permitir no s o domnio dos conceitos mais elementares de Operaes Imobilirias, como tambm a melhor abordagem do cliente, alm do conhecimento dos instrumentos bsicos para que o futuro profissional possa atingir os seus objetivos no mercado de imveis. Enfim, ao concluir seus estudos neste mdulo voc ter vencido uma importante etapa para atuar com destaque neste seguimento da economia nacional. Boa sorte!

SUMRIOINTRODUO....... .....................................................................................................07 UNIDADE I 1. O CORRETOR DE IMVEIS ..................................................................................11 1.1 Conceito de Corretagem ...............................................................................11 1.2 Caractersticas profissionais do Corretor ........................................................11 1.3 Histrico......................................................................................................08 1.4 Espcies de Corretores ..................................................................................09 1.5 Legitimidade .................................................................................................09 2. O EXERCCIO DA PROFISSO .............................................................................11 2.1 Formas de Exercer ........................................................................................11 2.2 A Remunerao .............................................................................................12 2.3 O Over-price ................................................................................................13 2.4 A Opo de Venda ........................................................................................13 2.5 Encargos do Corretor ...................................................................................15 2.6 Avaliao de Imveis .....................................................................................16 2.7 Benfeitorias ...................................................................................................17 2.8 Bens passveis de avaliao ............................................................................18 2.9 Mtodos de avaliao ....................................................................................18 UNIDADE II 3. COFECI e CRECI .....................................................................................................21 3.1 Os rgos Fiscalizadores ..............................................................................21 3.2 COFECI .......................................................................................................21 3.3 CRECI .........................................................................................................22 4. OS RGOS DE CLASSE .......................................................................................24 4.1 O Sindicato dos Corretores de Imveis .........................................................24 4.2 O Sindicato das Empresas Imobilirias ..........................................................24 5. CDIGO DE TICA PROFISSIONAL ...................................................................25 6. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR ..............................................................26 UNIDADE III 7. NOES BSICAS NECESSRIAS .......................................................................29 7.1 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis ...........................................29 7.2 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis .....................................................34

7.3 Noes Bsicas sobre Condomnio ................................................................40 7.4 Noes Bsicas sobre Loteamentos urbanos ..................................................42 7.5 Noes Bsicas sobre Incorporao Imobiliria .............................................43 7.6 Como constituir uma empresa imobiliria ......................................................45 TESTE SEU CONHECIMENTO .................................................................................99 GLOSSRIO .............................................................................................................119 BIBLIOGRAFIA...........................................................................................................131 GABARITO........... ........................................................................................................132

INTRODUOA sociedade brasileira tem vivenciado uma grande transformao no mundo dos negcios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu perodos bem definidos no seu desenvolvimento. Do perodo colonial at o final da Segunda Guerra, tivemos o predomnio das atividades ligadas terra. Era o pas agro-pastoril. A partir de 1945, com o fim da guerra, o pas entrou na era da industrializao. Houve o xodo do campo para as cidades e a populao foi se transformando de mo-de-obra agrria para mo-de-obra industrial e comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas produtoras de bens de consumo. Nas duas ltimas dcadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal seja, o prestador de servios. Esta atividade terciria tem se expandido por todos os cantos do territrio brasileiro. Tal fenmeno universal. Em todos os pases, principalmente os mais desenvolvidos, o profissional liberal, enquadrando-se como atividade prestadora de servios a que mais cresce. a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imveis se enquadra nesta nova categoria de prestador de servios. Dois teros da riqueza nacional dos pases em desenvolvimento dependem da propriedade imobiliria. Assim, a importncia de se adaptar a esses novos tempos. a poca da competio e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsdios para que o Corretor de Imveis tenha esse padro de qualidade o objetivo deste mdulo. Ao mesmo tempo em que mostra a evoluo da profisso, dlhe tambm a oportunidade de conhecer as normas de seu trabalho e de sua conduta e, acima de tudo, a importncia de oferecer servios com princpios, com tica e com capacidade. Este o motivo maior do exame de proficincia institudo pelo COFECI por meio das diversas disciplinas curriculares. O presente mdulo tem como meta auxiliar ao candidato no exame de proficincia. Todavia, pela extenso dos assuntos, no dever ele ater-se somente ao texto. A consulta s obras indicadas na bibliografia servir como fonte riqussima para um melhor entendimento da matria.

Bons estudos !

TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS

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OPERAES IMOBILIRIAS Unidade I

Unidade

IConceituar os termos especficos da rea de transao imobiliria - corretor e espcies, corretagem - transao imobiliria, honorrios, opo de venda, profissional autnomo; Identificar as caractersticas profissionais do Corretor; Identificar os encargos do Corretor; Analisar a evoluo histrica da profisso no Brasil; Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso Identificar as prerrogativas do profissional da rea; Apresentar argumentos relativos remunerao devida ao Corretor; Identificar as caractersticas do processo de avaliao de imvel, Refletir sobre o uso de possibilidades da profisso de forma indevida. Refletir sobre a responsabilidade social do profissional da rea.INEDI - Cursos Profissionalizantes

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OPERAES IMOBILIRIAS Unidade I

1. O CORRETOR DE IMVEIS1.1 CONCEITO DE CORRETAGEM A palavra corretagem, geralmente, usada com vrios sentidos. Ela pode significar o acordo, o trato, o contrato que pessoas jurdicas ou particulares ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias ou ttulos e efeitos de comrcio; pode indicar, tambm, a funo ou ofcio do corretor e, ainda, pode significar o prprio salrio, ou honorrios (comisso) a que o corretor faz jus, quando consegue, proveitosamente, aproximar as partes interessadas numa transao. Corretar fazer o ofcio, a funo de corretor, servindo de intermedirio entre duas partes, representando ora o vendedor, ora o comprador. Corretor de imveis o profissional que anda, procura ou agencia negcios imobilirios. A intermediao ser bem ou mal sucedida na medida em que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada tica, honestidade e disposio para encontrar o produto, quase sempre um imvel, certo para a pessoa certa. O Corretor, portanto, um promotor de transaes comerciais. A mais comum dessas transaes a imobiliria. A transao imobiliria uma modalidade de trabalho de explorao econmica. Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas tenham um tratamento igualitrio e coerente com os princpios bsicos de qualquer profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho. O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando em relao ao cdigo anterior traz o Captulo XIII dedicado Corretagem, estabelecendo regras de obedincia obrigatria aos corretores de imveis nos artigos 722 a 729, alm de prever benefcios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorrios.INEDI - Cursos Profissionalizantes

O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor no dia 10 de janeiro de 2003 traz o Captulo XIII dedicado Corretagem. A nova Lei apresentou inovaes em relao ao cdigo anterior. A Lei n 10.406/02 estabelece regras de obedincia obrigatria aos corretores de imveis nos artigos 722 a 729 e, tambm, prev benefcios, especialmente, aqueles ligados ao pagamento de honorrios. Esses artigos do novo CCB so to importantes que devem ser leitura obrigatria de todo profissional da intermediao imobiliria. 1.2 CARACTERSTICAS PROFISSIONAIS DO CORRETOR A primeira caracterstica do corretor a sua habilitao legal. Para exercer a profisso, o corretor necessita possuir diploma de tcnico ou de nvel superior na rea de transao imobiliria e, posteriormente, ser aprovado no exame de proficincia, institudo com a Resoluo 800/2002 para, assim, obter sua inscrio no Creci). Satisfeitas as exigncias legais, o Corretor o um profissional que se encontra apto a agenciar negcios para terceiros, intervindo na aproximao de partes interessadas em transaes imobilirias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distncias at o fechamento do negcio. O corretor , pois, o profissional dono de sua prpria atividade. Ele pode trabalhar individualmente, com escritrio em sua prpria casa ou aliar-se a outros corretores com escritrio conjunto, ou, ainda, ligar-se a uma empresa imobiliria, trabalhando em sistema de parceria, sem contudo perder o seu status de profissional liberal ou autnomo. H que se registrar a possibilidade de um corretor de imveis trabalhar com carteira assinada numa empresa imobiliria, pelo regime da CLT. 11

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1.3 HISTRICO A intermediao imobiliria no Brasil comeou de maneira informal, no perodo colonial, com os primeiros agentes de negcios imobilirios. Dava-se essa denominao agentes imobilirios - queles que, entre outras atividades, tambm se encarregavam em descobrir os proprietrios dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam. No se tratava de uma profisso regular, na acepo tcnica do termo, e sim, como todas as demais, uma atividade econmica, sem qualquer vnculo de emprego ou classista. A limitao dos meios de comunicao e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negcios, geraram um movimento de troca de informaes pessoais entre os agentes imobilirios. Eles, diariamente, se encontravam nos cafs de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e oferecer imveis para seus clientes. Esse intercmbio, modesto a princpio, foi se desenvolvendo, atraindo novos interessados pela atividade, fazendo surgir as primeiras lideranas. Nasceu, a assim, no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imveis, no ano de 1927. Uma vez organizado e promovendo a expanso de negcios de seus filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma referncia para a atividade de corretagem da poca. Sua experincia foi levada a outros Estados, repetindo-se a boa repercusso no, ainda, incipiente mercado imobilirio. Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sentido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei prpria disciplinando a profisso. At ento, a atividade era considerada sem importncia j que qualquer pessoa podia exerc-la. Pertencer ao sindicado era uma vantagem, mas no uma obrigatoriedade legal. Este movimento sindical foi ganhando fora e mobilizando outros segmentos dentro da prpria atividade. Tal fato foi acentuado12

com o surgimento de empresas imobilirias que, como pessoas jurdicas, estavam a exigir ateno do poder pblico. Como fruto dessa exigncia, conscientizao e organizao, foi promulgada a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentao do exerccio da Profisso de Corretor de Imveis. Foi uma grande conquista. Entretanto, por conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender expanso e s novas caractersticas impostas pela atividade, cada vez mais dinmica. Essa Lei foi revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devidamente regulamentada pelo Decreto 81.871/78, encontra-se em vigor at hoje. Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei n 4.116/62 tornou-se um marco na histria do corretor de imveis, razo porque, o dia 27 de agosto oficialmente considerado o Dia do Corretor de Imveis. A Lei 6.530/ 78, ao revogar a anterior, manteve os direitos dos corretores inscritos sob a sua gide, conforme preceitua o artigo 23 do novo dispositivo legal: Art. 23 Fica assegurado aos Corretores de Imveis, inscritos nos termos da Lei n 4.116/ 62, de 27 de agosto de 1962, o exerccio da profisso, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentao desta Lei. Esta ressalva que a Lei n 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores de Imveis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2, que restringe o exerccio da profisso quando diz: Art. 2 - O exerccio da Profisso de Corretores de Imveis ser permitido ao possuidor de ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias. Resguardou-se assim o direito daqueles que j exerciam a atividade de corretor quando a nova lei criou exigncias para o ingresso na profisso. Dentre essas exigncias est o de que a pessoa para se inscrever nos ConselhosINEDI - Cursos Profissionalizantes

OPERAES IMOBILIRIAS Unidade I

dever comprovar ser um Tcnico em Transaes Imobilirias TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido pelos rgos educacionais competentes. (Resoluo COFECI n 327/92). Esta Resoluo foi baixada em cumprimento ao Decreto n 81.871/78 que, ao regular a Lei n 6.530/78 determina em seu art. 28: A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdica ser efetuada no Conselho Regional da jurisdio, de acordo com Resoluo do Conselho Federal de Corretores de Imveis . Atualmente, a atividade de corretagem est passando por uma transformao substancial com o objetivo de adequar o profissional s novas formas de trabalhar. Nesse sentido a qualificao profissional torna-se um instrumento bsico. No h mais espao para aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar, devero estar atentos s mudanas e s exigncias da sociedade. O segundo grau completo uma exigncia, porm, j no o bastante. Desde 1927, quando se formou o primeiro sindicado de corretores de imveis, muita coisa mudou. A Lei n 4.116 foi importante na sua poca. A Lei n 6.530 incrementou a atividade mas j no satisfatria, estando a reclamar sua substituio para se adequar aos novos tempos. A criao dos Cursos de nvel superior bem traduzem a importncia deste segmento da sociedade brasileira, que o mercado imobilirio. 1.4 ESPCIES DE CORRETORES O corretores podem ser classificados em duas grandes divises: a) Corretores oficiais So aqueles profissionais que, para o exerccio de determinada atividade, prevista em Lei, so investidos de f pblica prprias do seu ofcio, tais como: Os Corretores de Fundos Pblicos (Lei n 4.728/65); Corretores de Mercadorias (DecreINEDI - Cursos Profissionalizantes

to-Lei n 806 de 1.851, art, 26); Corretores de Cmbio (Operaes de Cmbio, Lei n 5.601/ 70); Corretores de Seguro (Lei n 5.594/64); b) Corretores livres So aqueles profissionais que atuam como intermedirios, em negcios prprios, na comercializao de coisas mveis, imveis, bens ou servios, promovendo a aproximao das partes e tendo direito a remunerao pelo trabalho prestado. Algumas dessas atividades ainda no tm nenhuma legislao especfica e por isso qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurdica, pode praticar o servio. Podem ser citados como exemplo os corretores de automveis, os agentes literrios, de espetculos pblicos. Outras atividades da rea j se encontram com a profisso reconhecida e regulada por lei. Os corretores so considerados livres, porm protegidos por legislao prpria que rege toda a atividade. Os Corretores de Imveis so o principal exemplo. 1.5 LEGITIMIDADE PARA O EXERCCIO DA PROFISSO prerrogativa do Corretor de Imveis a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria. Conforme a Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78, s pode exercer a profisso de corretor de imveis quem estiver legitimado para tal. Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se s normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho Federal se faz presente em todo o territrio nacional, criando condies de trabalho e disciplinando o seu funcionamento. Como qualquer outra profisso regulamentada, aquele que no atende s exigncias de seu Conselho ou nele no est inscrito, no poder desenvolver as atividades privativas da profisso. Neste sentido a lei clara. Respon 13

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de civil e criminalmente todos aqueles que cometem ilcitos no desempenho profissional ou que a exeram a profisso sem estarem regularmente inscritos. Os Conselhos Regionais, rgos encarregados da orientao e da fiscalizao da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, no estando inscritos como profissionais, exercem ilegalmente a profisso e, assim, por ignorar a legislao ou por m-f, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses. Por no estarem inscritos nos Conselhos de sua regio, esses pseudo-corretores, quando flagrados ou denunciados, tm contra si instaurados os processos pelo exerccio ilegal da profisso, cuja conseqncia uma ao penal pblica, pela prtica de contraveno, como prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei n 3.688/41 (Lei das Contravenes Penais) que assim se expressa: Art. 47 - Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condies a que por lei est subordinado o seu exerccio: PENA - Priso simples, de quinze dias a trs meses, ou multa, de cinqenta centavos a cinco cruzeiros. Como em toda profisso regulamentada, a lei prev direitos e obrigaes, que no podem ser ignorados pelo corretor de imveis. Ele deve estar sempre atento s normas, j que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos. Alm da legislao especfica, existem outras que o corretor de imveis no pode ficar alheio, tanto na esfera cvel como na criminal. Apenas como ilustrao sobre a responsabilidade do corretor de imveis, no exerccio de sua profisso, transcrevemos o artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condo14

mnio em edificaes e as incorporaes imobilirias: Art. 65 crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes. Pena recluso de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. Pargrafo 1 - Incorrem na mesma pena: I o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresas coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou aos condminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais ou sobre a construo das incorporaes. (grifamos)

a) Existem algumas definies sobre corretagem de imveis. No seu entendimento, qual a melhor delas? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ b) O novo Cdigo Civil Brasileiro traz um captulo dedicado corretagem. Pesquise e diga quais os artigos tratam do assunto. _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________INEDI - Cursos Profissionalizantes

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c) D uma olhada no texto e relacione abaixo quais as exigncias legais para inscrio nos Conselhos Regionais de Corretores de Imveis. _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ d) Apesar de ser profissional liberal, o corretor de imveis pode ser empregado celetista? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ e) Qual a 1a lei que regulamentou a profisso de corretor de imveis? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ f) O Dia Nacional do Corretor de Imveis comemorado no dia 27 de agosto. Voc sabe o porqu? Responda abaixo. _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ g) A Lei 4.116/62 foi declarada inconstitucional em 1977. Qual a lei que a sucedeu e hoje se encontra em vigor? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ h) Quem exerce a profisso de corretor de imveis sem estar inscrito no Creci pratica que tipo de ato ilcito? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ i) Volte ao texto e verifique qual o tipo de crime na profisso sujeita o corretor de imveis pena de recluso de 1 a 4 anos? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________INEDI - Cursos Profissionalizantes

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2. O EXERCCIO DA PROFISSO2.1 FORMAS DE EXERCER O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transao imobiliria. Como profissional autnomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas. Destacam-se como principais: Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritrio; Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritrio conjunto com rateio das despesas e participao nos negcios realizados por qualquer um dos parceiros; Fazendo parceria com alguma pessoa jurdica, ou seja, uma empresa imobiliria; Como empregado celetista de uma empresa imobiliria. Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situaes. O profissional deve fazer uma avaliao de qual o melhor mtodo para seu estilo de trabalho. Trabalho individual em casa ou em seu escritrio - trabalhando em casa, onde o escritrio a prpria residncia, as despesas so pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia prprio da atividade, onde a troca de informaes altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinmica do mercado imobilirio. A troca de informaes uma oportunidade que se tem de oferecer algum imvel a outros profissionais e de se informar com eles se os mesmos tm algum a oferecer. Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro precisa. Trabalho aliado a outros corretores. Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritrio sob16

forma de rateio e igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da frmula acordada para o funcionamento do escritrio, que, em princpio funciona como se fosse uma empresa jurdica, normalmente constituda. Parceria com uma empresa imobiliria - estar empresa ligado a uma imobiliria, tem se mostrado bastante eficaz e largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte fsico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a funo prpria da intermediao, arcando, to somente, com as despesas pessoais necessrias execuo de seu trabalho. Cada imobiliria tem um forma de fazer a diviso dos resultados financeiros das comisses recebidas, No entanto, normalmente, obedecido um princpio de tradio para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao mtodo e com pequenas variaes quanto aos percentuais de cada uma das partes. Como empregado celetista de uma empresa imobiliria - O corretor tem carteira assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliria, com salrio definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas, captao etc. 2.2 A REMUNERAO O corretor tem direito remunerao sempre que ocorre um resultado satisfatrio de seu trabalho. Essa remunerao, para o profissional autnomo, chamada honorrio. Na compra e venda de imveis usados ou os chamados Imveis de Terceiros, quem paga os honorrios do corretor , geralmente, o dono do imvel, muito embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado pelo comprador. A forma como o pagamento ser efetuado e a quem caber o nus, deve ser explicitaINEDI - Cursos Profissionalizantes

OPERAES IMOBILIRIAS Unidade I

da de maneira clara, evitando assim que haja dupla cobrana de honorrios. A dupla cobrana um ato ilcito, previsto em lei. S se admite quando as partes por mtuo e comum acordo, optarem por dividir o que devido ao profissional. Nas vendas de imveis novos pertencentes s construtoras, a remunerao j est includa no preo de tabela e no oferece maiores particularidades. O incio das vendas, normalmente, s acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor ou a imobiliria e o empreendedor. Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas. Em alguns casos, a comisso equivale ao valor total da entrada e esta repassada para a imobiliria responsvel pelo lanamento, que em seguida faz o acerto com o corretor. Em outros casos, j na proposta de compra, o sinal de negcio corresponde aos honorrios do corretor, que ao entregar a proposta imobiliria ou ao empreendedor j retm o que lhe devido. Na locaes de imveis, no se trata de corretagem, mas sim de taxa de administrao. Quem paga pelos servios prestados o proprietrio. Nesse sentido, a Lei n 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das obrigaes do locador, diz expressamente: Art. 22 O locador obrigado a: ........ VII pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver....... Existem outros servios que o corretor faz jus remunerao. Esses servios constam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Essas tabelas so feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, h a necessidade da homologao da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a Lei n 6.530/78 no art. 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto nINEDI - Cursos Profissionalizantes

81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa: Compete aos Conselhos Regionais: Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos. 2.3 O OVER-PRICE Em Ingls, over price significa acima do preo, acima do custo ou do valor. Custo excessivo. Na rea de transao imobiliria, Over-price ou over price, se caracteriza como um ganho adicional superior comisso normal devida pelos servios prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes no tenham conhecimento de que esto pagando a mais. Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se como over-price. Esse um procedimento abominvel, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo Cdigo de tica Profissional (Art. 6, inciso III). O infrator deve ser punido com multa pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa prevista para a pessoa fsica e para a pessoa jurdica. Se o over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliria, todos recebero, individualmente, a punio prevista no Cdigo. 2.4 A OPO DE VENDA A Opo de venda um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imobiliria e o titular dos direitos de determinado imvel para que, na forma e nas condies ajustadas, o primeiro se prope a prestar seus servios para atender aos objetivos do segundo, que vender o seu imvel. 17

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Normalmente, a opo um contrato celebrado entre o profissional e o vendedor, porm nada impede que seja tambm firmado entre o corretor e o comprador. a opo de compra ou com maior preciso do termo, Autorizao para procura de imvel. O Conselho Federal dos Corretores de Imveis, na Resoluo 005/78, estabelece em seu Artigo 1 que: Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluir, dentre outros, os seguintes dados: a) nome e qualificao das partes; b) individualizao e caracterizao do objeto do contrato; c) preo e condies de pagamento da alienao ou da locao; d) dados do ttulo de propriedade declarados pelo proprietrio; e) meno da exclusividade ou no; f) remunerao do corretor e forma de pagamento; g) prazo de validade do instrumento; h) previso de at 06 (seis) meses de subsistncia da remunerao, depois de vencido o prazo previsto na alnea anterior, na hiptese de se efetivar a transao com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento; i) autorizao expressa para receber, ou no, sinal de negcio. Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opo de venda. Com bastante freqncia so deixados em branco alguns dos itens acima citados. Tal fato torna a opo de venda um documento juridicamente imperfeito e, portanto, passvel de nulidade, caso surja questo sobre o direito do corretor em receber a sua remunerao em decorrncia da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo servio. Entre os mais freqentes casos de discusso, via judicial, para recebimento de honor18

rios est o no preenchimento dos itens relativos ao prazo de validade da opo e as vendas realizadas aps expirar o prazo avenado, ou seja, prazo combinado para que o servio seja prestado durante determinado perodo. Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s se manifeste, concretamente, sobre determinado imvel, depois de vencida a opo, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos comisso, deve o corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por escrito ao proprietrio, o nome e a identificao das pessoas por ele trabalhadas e, se possvel, fazendo um pequeno resumo de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que podero reforar os fundamentos para se pleitear os honorrios pelos servios prestados na tentativa de concretizar a transao. Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poder o proprietrio se eximir pelo pagamento da comisso. Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to somente uma autorizao para que o imvel seja trabalhado. importante observar a diferena, porque a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediao ou opo, cria um vnculo de direitos e obrigaes recprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido. A autorizao um ato unilateral enquanto a opo de venda bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigandoas aos termos constantes do documento. O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406/2002), no art. 726, estabelece condies especiais para o servio de intermediao prestado com autorizao escrita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imveis: buscar sempre a autorizao, de venda ou locao, escrita e com exclusividade.INEDI - Cursos Profissionalizantes

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Vale lembrar que o corretor ou empresa s poder anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opo. o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art. 5, assim como a Resoluo n 458/ 96 do Conselho Federal. Decreto 81.871/78, art. 5 Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para alienao do imvel anunciado. Resoluo COFECI n 458/95 - Dispe sobre anncio para venda de imvel. O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS, no uso das atribuies que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE: Art. 1 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediao imobiliria. Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o nmero da inscrio de que fala o artigo 4 da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra J, quando se tratar de pessoa jurdica. A no obedincia a esta norma sujeita o infrator pena pecuniria, que varia de uma a trs anuidades, podendo ser aumentada em at seis anuidades em caso de reincidncia fixada pela Resoluo COFECI n 492/96.

profisso. Mostre a sua preferncia e cite 5 dessas atividades. _______________________________________ _______________________________________ b) Na parceria com empresas imobilirias o corretor de imveis ter vnculo empregatcio? Pesquise antes de responder: _______________________________________ _______________________________________ c) Na qualidade de profissional liberal, como se chama a remunerao do corretor de imveis? _______________________________________ _______________________________________ d) Normalmente, numa operao de compra e venda, quem paga a remunerao do corretor de imveis? _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ e) Na administrao de alugueres o corretor de imveis (ou empresa imobiliria) recebe que tipo de remunerao? _______________________________________ _______________________________________ f) Veja no texto e responda qual o rgo ou entidade responsvel pela elaborao da Tabela de Honorrios do corretor de imveis. _______________________________________ _______________________________________ g) Com suas palavras descreva o que significa over price. _______________________________________ _______________________________________ h) Segundo a Resoluo-Cofeci n 005/78, quais os dados essenciais de uma Opo de Vendas? _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ 19

a) O profissional corretor de imveis pode se especializar em vrios tipos de atividades naINEDI - Cursos Profissionalizantes

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i) O Decreto 81.871/78 traz a regra de que um imvel somente pode ser anunciado mediante autorizao escrita. Qual a principal diferena entre uma simples autorizao para trabalhar o imvel e uma Opo de Vendas? _______________________________________ _______________________________________ j) O art. 726 do novo Cdigo Civil Brasileiro permite a exclusividade na Opo de Vendas; relacione as principais vantagens para o cliente que conceda a Opo de Vendas com exclusividade: _______________________________________ _______________________________________

2.5 ENCARGOS DO CORRETOR O Corretor de Imveis, sendo um profissional autnomo, deve estar sempre atento quanto s suas obrigaes fiscais, tributrias e previdencirias. Ele tem obrigaes para com o Municpio, com a Receita Federal e com a Previdncia Social. O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside e pagar o ISSQN Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto feito por estimativa e o contribuinte poder optar por pagar de uma s vez quando recebe o carn (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais. Quanto Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os recebimentos de comisses pela intermediao dos negcios por ele realizados durante o ano. Quando seu servio prestado a uma pessoa jurdica, a empresa pagadora dever fazer o pagamento mediante a emisso do RPA Recibo de Pagamento a Autnomo, recolhendo o imposto pela rede bancria a favor da Receita Federal. No havendo a reteno do imposto ou sendo o servio prestado a pessoa fsica, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasio de sua declarao de renda, feita anualmente. Todas os negcios intermediados pelo Corretor, devero ser objeto de anotaes. Na declarao anual de imposto de renda, obrigatria a indicao da fonte pagadora da remunerao pela intermediao imobiliria, devendo constar da declarao, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido. Com referncia s contribuies previdencirias, oportuno que o Corretor de Imveis seja inscrito no INSS e faa o recolhimento mensal por meio de carn, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuio. extremamente importante que o Corretor contribua para a previdncia social, uma vez que, a sua aposentadoria por idaINEDI - Cursos Profissionalizantes

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de, por tempo de contribuio ou por invalidez s estar assegurada se as contribuies forem feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS. Uma vez inscrito na previdncia social, o Corretor ir contribuir dentro de uma tabela progressiva e que servir de clculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso, importante, tambm, que seja obedecida a tabela progressiva de tempo de permanncia em cada perodo para poder aumentar o valor da contribuio mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuio e a idade, para fazer jus aos benefcios previdencirios. Aqueles profissionais que j se esto inscritos na previdncia social, porm com as contribuies atrasadas, o melhor procedimento procurar um Posto do INSS e se inteirar das mltiplas formas de parcelamento do dbito a fim de regularizarem a situao. Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigao da fonte pagadora reter o valor da contribuio previdenciria, sempre que for feito qualquer pagamento a autnomos e demais profissionais liberais, exceto se o prestador do servio comprovar que recolhe essa contribuio e est, regularmente, em dia.

c) Pesquise e relacione abaixo quais as vantagens do profissional liberal ser inscrito no ISSQN: _______________________________________ _______________________________________

a) Como profissional liberal quais as obrigaes fiscais do corretor de imveis perante o fisco? _______________________________________ _______________________________________ b) Como contribuinte o corretor de imveis est obrigado a declarar o total dos seus honorrios ao imposto de renda? _______________________________________INEDI - Cursos Profissionalizantes

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2.6 AVALIAO DE IMVEIS Uma das principais atribuies do Corretor de Imveis a avaliao de imveis. Esse tipo de atividade, no que se refere a imveis urbanos, normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se refere a imveis rurais pela NBR 8.799/85. De acordo com o Dicionrio Imobilirio, Avaliao de Imveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser conceituada como: Determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre o imvel. Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imvel; Valor determinado pelos avaliadores; Arte de estimar valores de propriedades especficas, onde o conhecimento profissional de engenharia, de corretagem imobiliria e do mercado imobilirio propriamente dito, e o bom julgamento so condies essenciais. A avaliao de um imvel, geralmente, apresenta um carter tcnico. Mas, em situao especfica pode possuir um carter jurdico, recebendo, ento, o nome de avaliao judicial. Em Direito Processual Civil, a avaliao judicial o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execuo, consigna em laudo a descrio e o valor dos bens penhorados. O artigo 3 da Lei n 6.530/78 diz: compete ao corretor de imveis exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria.. Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imveis pode assinar relatrios de avaliao que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imveis. Ao enge22

nheiro cabe a emisso do laudo de avaliao sob o aspecto tcnico do imvel, tais como fundao, segurana e, tambm, o preo de mercado. Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Cdigo de Processo Civil-CPC, que estabelece: Art. 700 - Poder o juiz, ouvidas as partes e sem prejuzo dos editais, atribuir a corretor de imveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediao na alienao do imvel penhorado. Quem estiver interessado em arrematar o imvel sem o pagamento imediato da totalidade do preo poder, at 5 (cinco) dias antes da realizao da praa, fazer por escrito o seu lano, no inferior avaliao, propondo pelo menos 40% (quarenta por cento) vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o prprio imvel. A avaliao de um imvel, para determinao do valor de mercado, pressupe a anlise geral de todas as suas caractersticas, incluindo-se aspectos, tais como: regio onde se encontra; relevo; destinao (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc); extenso da rea; tipos e formas de acessos; vizinhana; caracterstica da construo, se houver ou se o objeto da avaliao; servios pblicos, servios comunitrios, existentes e em potencial na regio; benfeitorias; situao em relao ao cdigo de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver. Quando se tratar de apartamento, devese verificar, tambm: se o mesmo ou no vazado; sua localizao em relao nascente e ao pr do Sol; existncia e tipos de rudos externos.INEDI - Cursos Profissionalizantes

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Em uma avaliao deve prevalecer o bom senso do avaliador. Realizada a anlise do imvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado Denomina-se Valor de Mercado o preo de determinado bem, normalmente, praticado no mercado imobilirio. O valor de mercado pode ou no vir a ser praticado numa transao. Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transao imobiliria d-se o nome de preo de mercado. 2.7 BENFEITORIA Benfeitoria qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um imvel pelo homem, e que no pode ser retirado sem destruio ou dano considervel. Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas condies Tipos de Benfeitorias: Benfeitoria necessria indispensvel para conservar ou impedir a deteriorao ou a destruio da coisa; Benfeitoria til embora dispensvel aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condio aumentandolhe o valor; Benfeitoria volupturia dispensvel que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazvel ou recrevel. Alm dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como: Benfeitorias no reprodutivas edificaes, vedos, instalaes hidrulicas, de irrigao etc. Benfeitorias reprodutivas culturas comerciais ou domsticas. Alm da benfeitoria deve-se considerar a depreciao, ou seja, a desvalorizaoINEDI - Cursos Profissionalizantes

de um bem devido idade, desgaste ou obsolescncia 2.8 BENS PASSVEIS DE AVALIAO: a. Bens tangveis: lotes, glebas, lojas, stios, edificaes, fazendas, mquinas, equipamentos, instalaes. b. Bens intangveis: marcas, patentes, fundo de comrcio (ponto), concesses.

a) Para que fique bem gravado, transcreva a autorizao contida no art. 3o, parte final, da Lei n 6.530/78, sobre avaliao de imveis: _______________________________________ _______________________________________ b) Na parceria com empresas imobilirias o corretor de imveis ter vnculo empregatcio? _______________________________________ _______________________________________ c) Interpretando as disposies do art. 3o da Lei n 6.530/78, que tipo de avaliao o corretor de imveis pode assinar? _______________________________________ _______________________________________ d) Veja que tipo de autorizao para o corretor de imveis est contida no art. 700 do Cdigo de Processo Civil: _______________________________________ _______________________________________ e) Consulte o texto e defina abaixo o que preo de mercado de um bem imvel: _______________________________________ _______________________________________ 23

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f) Existem trs tipos de benfeitorias que podem ser feitas pelo locatrio. Quais so elas? _______________________________________ _______________________________________ g) Para melhorar seus conhecimentos responda o que significa vedo? _______________________________________ _______________________________________ h) O proprietrio de um imvel residencial locado a terceiro obrigado a indenizar benfeitorias volupturias? Porqu? _______________________________________ _______________________________________ i) Faa sua pesquisa e defina o que bem tangvel. _______________________________________ _______________________________________

2.9 - MTODOS DE AVALIAO Para avaliao de um imvel podem ser utilizados mtodos diretos e indiretos: Mtodos Diretos utilizam a metodologia comparativa e a de custo. Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel de imveis semelhantes, na mesma regio e que tenham sido comercializados o mais recentemente possvel. do Custo: consiste na verificao rigorosa do custo da edificao e das benfeitorias incorporadas. Nem sempre possvel ser utilizado, especialmente se o imvel tiver sido construdo h muito tempo. Mtodos Indiretos consideram variveis renda e/ou aspectos residuais. da Renda: a determinao do valor de venda ou para aluguel feita levandose em conta o quanto o imvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.

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Obs: na determinao do valor de alugueres para imveis novos e sem a possibilidade de se usar o mtodo comparativo, em regra usa-se como base 0,5% (meio por cento) do valor total do imvel. Assim, um apartamento que tenha valor de 1.000.000,00 (um milho), seu aluguel inicial, por esse mtodo, seria de 5.000,00 (cinco mil). - Residual: tendo o valor total do imvel e o do terreno, a diferena o valor da edificao.

a) Um bom corretor de imveis deve saber pelo menos os conceitos bsicos sobre avalia24 INEDI - Cursos Profissionalizantes

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o de imveis. Defina o que mtodo de avaliao comparativo. __________________________________ ___________________________________ b) Usando as tcnicas que aprendeu estime o valor inicial do aluguel de um imvel cujo valor de mercado seja de R$ 2.000.000,00, sem que haja qualquer outro parmetro de comparao. ___________________________________ ___________________________________ c) Na prtica, qual o mtodo de avaliao mais utilizado pelo corretor de imveis? ___________________________________ ___________________________________ d) O corretor de imveis que seja especializado na compra e venda de fazendas tambm avalia mquinas e implementos agrcolas. Qual o motivo? ___________________________________ ___________________________________

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Unidade

IIConceituar os termos relativos ao processo inscrio e aos rgos de interesse da categoria - Conselho Federal, Conselho Regional, Sindicato; Analisar o papel dos rgos fiscalizadores da Profisso; Analisar o Cdigos de tica e o de Processo Disciplinar do Corretor de Imveis; Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso; Refletir sobre a convenincias de filiao a um Sindicato da Categoria.

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3. COFECI e CRECI ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO3.1 OS RGOS FISCALIZADORES O exerccio da profisso de Corretor de Imveis est, legalmente, subordinado, em mbito nacional, ao Conselho Federal de Corretores de Imveis - COFECI, e, em mbito regional, ao Conselho Regional de Corretores de Imveis - CRECI, da jurisdio de competncia. O COFECI e os CRECIs so rgos de disciplina e fiscalizao do exerccio da profisso de Corretor de Imveis, exercendo, dentre outras, aes de natureza: Disciplinar; Normativa; Deliberativa; Administrativa; Supervisora.

3.2 CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS - COFECI O COFECI tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exerccio da profisso de Corretor de Imveis em todo o territrio nacional, tendo sede e foro em Braslia/DF. Sua estrutura organizacional compe: Plenrio Diretoria Conselho Fiscal Comisses e Grupos de Trabalho.

O plenrio, rgo deliberativo, composto por dois representantes de cada Conselho Regional, tendo competncia para eleger o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o seu prprio regimento, elaborar e alterar o Cdigo de tica Profissional, fixar anuidades, emolumentos e multas, expedir resolues, criINEDI - Cursos Profissionalizantes

ar e extinguir conselhos regionais, praticar os demais atos necessrios ao cumprimento de seus objetivos em obedincia Lei n 6.530/ 78 e seu Regulamento. Os conselheiros, que so os dois representantes de cada Conselho Regional, alm das funes prprias do plenrio, por eles compostas, desempenham ainda os encargos que lhes forem confiados, bem como relatar processos disciplinares e administrativos e dar assistncia a qualquer rgo do Conselho, quando solicitados. A diretoria, sob a direo do Presidente do COFECI, tem por finalidade, principalmente, assinar e publicar os atos normativos, executar as decises do plenrio, firmar convnios e acordos de assistncia tcnica, financeira ou cultural com entidades de classe, rgos pblicos e instituies de direito privado. O Conselho Fiscal, com previso legal para se reunir trimestralmente, tem por finalidade examinar as contas em todos os seus aspectos formais das atividades econmico-financeira do COFECI. As Comisses e Grupos de Trabalho objetivam desempenhar as tarefas permanentes ou eventuais criadas pelo Presidente. Alm da diretoria, os rgos considerados de apoio no COFECI so as Secretarias (executiva, financeira, administrativa), a Assessoria Contbil-Financeira, a Assessoria Jurdica, a Assessoria de Comunicao, podendo ser criadas outras, a critrio da Presidncia; As receitas do COFECI so provenientes de 20% (vinte por cento) das anuidades e emolumentos pagos pelos profissionais inscritos e arrecadados pelos Conselhos Regionais, de acordo com o art. 18 da Lei n 6.530/78. So ainda receitas do Conselho Federal, a renda patrimonial, as contribuies voluntrias e as subvenes e dotaes oramentrias. De acordo com o art. 16, inciso XIV da Lei n 6.530/78, o COFECI poder intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, sempre que houver irregularidade na adminis 29

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trao, inclusive pelo no repasse das parcelas devidas ao Conselho Federal e arrecadados pelos Conselhos Regionais. Registra-se, que as atividades da Presidncia, Diretores e Conselheiros so exercidas sem qualquer tipo de remunerao. 3.3 CONSELHOS REGIONAIS DE CORRETORES DE IMVEIS CRECI Os Conselhos Regionais, que atuam no territrio nacional por regies, com foro e sede na capital de seu Estado ou de um dos Estados de sua jurisdio, so compostos por 27 membros efetivos e igual nmero de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegvel, secreto e obrigatrio dos profissionais inscritos. A eleio dos membros, para compor o Conselho Regional, feita em assemblia geral convocada especialmente para esse fim, sendo obrigatrio o voto a todos os corretores inscritos e em situao regular. O corretor que no comparecer e nem justificar a sua ausncia ser apenado com a multa correspondente ao valor mximo de at uma anuidade devida ao Conselho. Estar em dbito para com o Creci no justificativa aceita para o no exerccio do voto. (nova sistemtica de composio estabelecida na Lei n 10.795, de 05/12/2003). A exemplo do Conselho Federal, qualquer corretor de imveis poder exercer o mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na poca das eleies preencha os requisitos mnimos de: ter inscrio principal na jurisdio do Conselho Regional respectivo h mais de dois anos; estar em pleno gozo dos direitos profissionais, civis e polticos; comprovar a inexistncia de condenao a pena superior a dois anos, em virtude de sentena transitado em julgado;30

Assim como o COFECI, tambm o CRECI, tm como rgo deliberativo o plenrio, constitudo de seus membros e como rgo administrativo, a diretoria, cujo funcionamento so fixados em regimento baixado por Resoluo do Conselho Federal. No mbito de sua competncia e jurisdio o CRECI exerce, entre outras, aes de natureza: Normativa; Fiscalizadora; Disciplinar; Deliberativa; Administrativa; Supervisora.

Uma vez realizada a eleio e empossados os Conselheiros formado o plenrio, seu rgo maior na esfera territorial de sua competncia. Compete ao plenrio, entre outras funes: cumprir e fazer cumprir as Resolues e demais atos do COFECI; eleger sua Diretoria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois membros efetivos e dois suplentes; referendar atos da Presidncia praticados por motivo de urgncia; estabelecer as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Resoluo do COFECI. A Diretoria composta de: Presidente; Primeiro e segundo Vice-Presidentes; Primeiro e segundo Secretrios; Primeiro e segundo Tesoureiros; Conselho Fiscal (trs membros efetivos e trs suplentes).

Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direo do Presidente, bem como, executar as decises do plenrio; O Decreto n 81.871/78 ao regulamentar a Lei n 6.530/78, fixou no artigo 16 a competncia dos Conselhos Regionais, assim expressos:INEDI - Cursos Profissionalizantes

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I. II.

Eleger sua diretoria; Aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento Padro elaborado pelo Conselho Federal; III. Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio; IV. Cumprir e fazer cumprir as Resolues do Conselho Federal; V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas efetivao da sua receita e a do Conselho Federal; VI. Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem como a previso oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa matria considerao do Conselho Federal; VII. Propor a criao de Sub-regies, em divises territoriais que tenham um nmero mnimo de Corretores de Imveis, fixados pelo Conselho Federal; VIII. Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos; IX. Decidir sobre os pedidos de inscrio de Corretores de Imveis e de pessoas jurdicas; X. Organizar e manter o registro profissional das pessoas fsicas e jurdicas inscritas; XI. Expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrio; XII. Impor sanes previstas neste regulamento; XIII. Baixar Resolues, no mbito de sua competncia; XIV. Representar em juzo ou fora dele, na rea de sua jurisdio, ou legtimos interesses da categoria profissional; XV. Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporo o Conselho Federal;INEDI - Cursos Profissionalizantes

XVI. Promover, perante o juzo competente, a cobrana das importncias correspondentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrana amigvel;

a) Para conhecer a histria da profisso, responda: a profisso de corretor de imveis foi regulamentada pela Lei n ________, posteriormente substituda pela Lei n _____________. _____________________________________ _____________________________________ b) J ficou bem claro que somente corretor de imveis habilitado ao exerccio profissional aquele que estiver inscrito no Creci Conselho Regional de Corretores de Imveis da regio. Veja no art. 17 da Lei n 6.530/78 e cite trs das principais funes dos Crecis: _____________________________________ _____________________________________ c) Segundo as disposies do art. 11 da Lei n 6.530/78, com a nova redao dada pela Lei n 10.795/2003, o Plenrio do Creci composto por _________ Conselheiros efetivos. _____________________________________ _____________________________________ d) E o Plenrio do Cofeci? composto por ________ Conselheiros Federais efetivos e igual nmero de suplentes, eleitos nos Crecis. _____________________________________ _____________________________________ e) O art. 14 da Lei n 6.530 estabelece que o mandato dos Conselheiros eleitos de ______ anos, e no remunerado. _____________________________________ _____________________________________ _____________________________________ 31

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f) Veja na Lei n 6.530/78, art. 16, inciso XIV, em quais hipteses o Cofeci pode intervir temporariamente nos Conselhos Regionais: _____________________________________ _____________________________________ g) Segundo o art. 12 da Lei n 6.530/78 quais as exigncias legais para que o corretor de imveis possa ser candidato a Conselheiro nos Crecis: _____________________________________ _____________________________________ h) Por lei, o sistema Cofeci/Crecis tem o chamado poder de polcia; aps o devido processo legal quais penalidades podem ser aplicadas ao corretor de imveis faltoso? _____________________________________ _____________________________________ i) O voto nos Conselhos Regionais pessoal, obrigatrio e secreto. O Corretor de imveis que no votar sem justificativa estar sujeito a que penalidade? _____________________________________ _____________________________________ j) Um Presidente de Creci que pratique atos que a lei defina como improbidade administrativa ser julgado pelo Plenrio de que rgo? _____________________________________ _____________________________________

4. OS RGOS DE CLASSE4.1 OS SINDICATOS DOS CORRETORES DE IMVEIS O Conselho Federal e os Conselhos Regionais Corretores de Imveis, so rgos encarregados de disciplinar, fiscalizar e orientar o exerccio da profisso de corretor de imveis, em conformidade com a legislao federal e que, desde 1978 vem expresso na Lei n 6.530 e no Decreto n 81.871, mencionados anteriormente. A inscrio no Conselho Regional o Corretor de Imveis obrigatria. Outro rgo importante, relacionado ao Corretor de imveis o Sindicato da categoria, de filiao facultativa. Os sindicatos tm um carter social voltado para defender os interesses de seus filiados. Ele assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na defesa da categoria como um todo ou a um filiado, em casos individuais. Da porque, via de regra, os Sindicatos contam com uma assessoria jurdica sempre disposio daqueles que dela necessitam. O Sindicato tem ainda funo de apoio a seus filiados em razo dos diversos convnios que firma com entidades de sade, educao, empresas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus membros. No caso especfico dos Sindicatos dos Corretores de Imveis, h um vnculo muito forte com os Conselhos Regionais, principalmente porque: At o advento da Lei n 10.795/03 os Sindicatos tinham a prerrogativa de indicar um tero para compor o Conselho Regional, escolhido entre os seus filiados. o Sindicato quem elabora as tabelas de comisso sobre os servios prestados pelos Corretores de Imveis, cabendo ao Conselho somente homologar referidas tabelas e que, uma vez ho-

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mologada, torna-se regra geral, mesmo para aqueles que no pertencem ao Sindicato. Os Sindicatos foram os responsveis pelos primeiros passos para o nascimento, aperfeioamento e evoluo da profisso de Corretores de Imveis, como j visto no incio deste trabalho. 4.2 OUTRAS ASSOCIAES DO MERCADO IMOBILIRIO A existncia do sistema Cofeci/Crecis prevista em Lei, sendo obrigatrio a inscrio para o exerccio profissional. Os sindicatos tm a existncia tambm prevista em dispositivos legais, mas com filiao facultativa dos profissionais. A dinmica do mercado imobilirio gerou o surgimento de outras associaes, de natureza particular e sem previso legal. Algumas com grande atuao no mercado, outras com menor expresso. Dentre essas, destacam-se as principais: Sindicato das Empresas de Compra e Venda SECOVI; Associao das Empresas do Mercado Imobilirio ADEMI; Associao das Empresas Loteadoras AELO.

imveis, e qual tarefa delegada ao Creci da regio? ______________________________________ ______________________________________

a) segundo a Constituio Federal, livre a associao sindical. Quais so as obrigaes do corretor em relao ao Sindicato da Classe? ______________________________________ ______________________________________ b) Veja no art. 17, inciso IV, da Lei n 6.530/ 78, qual o rgo responsvel pela elaborao da Tabela de Honorrios do corretor deINEDI - Cursos Profissionalizantes

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5. CDIGO DE TICA PROFISSIONALCdigo um conjunto de disposies, de regulamentos legais aplicveis em diversos tipos de atividades. Cdigo de tica profissional do Corretor de imveis, portanto, o conjunto de disposies que regem a profisso. Essas disposies so estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imveis e possuem efeito legal. O Cdigo de tica Profissional, aprovado pela Resoluo COFECI n 326/92, j em seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo qual foi aprovado pelo Conselho Federal: Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imveis, quando no exerccio profissional . Os artigos 2, 3 e 4 tm um carter de recomendao, estabelecendo o que o Corretor de Imveis deve e o que no se deve fazer no exerccio de sua profisso, a qual deve ser considerada como alto ttulo de honra, sendo vedado praticar ou permitir que se pratique atos que comprometam a sua dignidade. O art. 5 impe a responsabilidade do corretor pelos atos que venha a praticar e cujas conseqncias podem ser danosas ao cliente e, como tal, responsabiliza-o civil e penalmente. O art. 6 tem o carter mandamental, enumerando as proibies impostas ao Corretor de Imveis, enquanto que o art. 7 d competncia ao CRECI de cada regio para apurar e aplicar a punio cabvel em decorrncia da prtica de qualquer das proibies enumeradas. Por fim, o Cdigo faz referncia s recomendaes e proibies dos artigos anteriores e classifica em faltas leves e graves a transgresso a qualquer uma delas. O Cdigo de tica Profissional tem como objetivo valorizar a profisso e, ao mesmo tempo, cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado imobilirio.34

O Cdigo de tica no pode ser ignorado por nenhum Corretor de Imveis. Pela sua importncia, a tica Profissional um dos componentes curriculares deste curso.

a) A Resoluo-Cofeci n 326/92 aprovou o Cdigo de tica dos corretores de imveis. Pesquise e cite trs das principais proibies impostas ao corretor de imveis pelo Cdigo de tica Profissional: ________________________________________ ________________________________________ b) Escreva abaixo a principal obrigao tica do corretor de imveis, segundo disposies do art. 2o da Resoluo do Cofeci que aprovou o Cdigo de tica. ________________________________________ ________________________________________ c) Cite trs infraes graves que o Corretor de imveis pode cometer, em relao ao cliente, segundo o que dispe o art. 4o da Resoluo 326/92. ________________________________________ ________________________________________

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6. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINARAprovado pela Resoluo 146/82, o Cdigo de Processo Disciplinar tem como escopo a apurao e punio de infrao s leis, regulamentos e normas disciplinadoras do exerccio da profisso de Corretor de Imveis. O cumprimento do previsto nesse Cdigo responsabilidade exercida, em primeira instncia, pelos Conselhos Regionais, nos limites de cada jurisdio e, em grau de recurso, pelo COFECI. Alm das infraes previstas no Cdigo de tica Profissional, h ainda outras enumeradas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do Decreto n 81.871 e que so classificadas como leves e graves. Constituem infraes de natureza leve: I. II. III. IV. V. VI. VII. anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito; anunciar sem constar o nmero de inscrio; anunciar loteamento ou condomnio sem o nmero do Registro de Imveis; violar sigilo profissional; violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso; deixar de pagar a contribuio ao Creci; recusar a apresentao da Carteira profissional quando couber.

A representao das infraes ser efetivada atravs de processo disciplinar, originado de Auto de Infrao ou de Termo de Representao, sendo assegurado ampla defesa, tanto na primeira instncia quanto em grau de recurso junto ao COFECI. De conformidade com o artigo 39 do Decreto 81.871, as sanes disciplinares consistem em: a) advertncia verbal; b) censura; c) multa; d) suspenso at 90 dias; e) cancelamento da inscrio. O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se- pelas circunstncias de cada caso, sendo que a sano de multa pode ser cumulativa com outra penalidade, podendo as infraes leves constantes do Cdigo de tica Profissional serem fixadas entre uma a trs anuidades, e para as infraes consideradas graves, a multa dever ser mnima de duas e o mximo de seis anuidades, sem prejuzo das demais sanes em ambos os casos. (Resoluo 315/91).

Constituem infraes de natureza grave: I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados; II. exercer a profisso quando impedido de fazlo ou facilitar para que outras a exeram; III. negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados; IV. praticar no exerccio da profisso, atos que a lei defina como crime de contraveno; V. promover ou facilitar transaes ilcitas que prejudiquem a terceiros.INEDI - Cursos Profissionalizantes

a) O Plenrio do Conselho Federal de Corretores de Imveis-COFECI aprovou o Cdigo de Processo Disciplinar para o corretor. Qual a finalidade desse cdigo? _______________________________________ _______________________________________ b) O art. 47 da Lei das Contravenes Penais diz que comete crime de Contraveno quem exerce ilegalmente uma profisso. Qual a penalidade para quem for condenado cometendo esse crime? _______________________________________ _______________________________________ 35

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c) o Creci rgo julgador de 1a instncia, e o Cofeci de 2a instncia. Quais as penalidades impostas ao corretor de imveis pelo Creci e que devem ser apreciadas obrigatoriamente pelo Cofeci? __________________________________________ __________________________________________

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Unidade

IIIConceituar os termos relativos a sistema financeiro, locao, condomnio, incorporao imobiliria, empresa imobiliria; Identificar os diferentes tipos de financiamento utilizados na rea; Analisar as vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de financiamento da rea; Explicar o funcionamento bsico de um condomnio; Identificar as caractersticas bsicas de uma incorporao imobiliria; Identificar as exigncias legais para a constituio de uma empresa; Identificar as atividades e formulrios mais utilizados nas empresas imobilirias; Refletir sobre papel do Corretor do processo de transao imobiliria.INEDI - Cursos Profissionalizantes

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7. NOES BSICAS NECESSRIASA matria de Operaes Imobilirias, tanto no nvel mdio (TTI) como no nvel superior (3 grau) tem uma abrangncia bastante ampla em razo de seu carter voltado para o cotidiano do Corretor de Imveis. Da porque a necessidade de se avanar parcialmente no campo das outras matrias, sem contudo tirar delas o mrito e a importncia. Essas informaes sero vistas, de maneira sinttica, para dar ao leitor uma noo especfica, em cada assunto tratado. No presente trabalho, sero abordadas, apenas, questes que o corretor se depara no seu dia-a-dia, porm, de forma genrica. Tal considerao serve como um alerta para existncia dessas questes. Recomenda-se, portanto, a procura de outras fontes de informao a respeito das mesmas, a busca de outros estudos,. 7.1 NOES BSICAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMVEIS O Sistema Financeiro de Habitao SFH -, foi criado pela Lei n 4.380/64, com o objetivo de implantar uma poltica de habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas assalariadas, sem recursos para adquirir um imvel pelas condies, at ento, existentes. Para exercer as funes de orientar, disciplinar e controlar a poltica habitacional, pretendida foi criado o Banco Nacional de Habitao - BNH , como parte integrante do SFH. Desde sua criao at 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funes com a participao das instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio, financiando milhes de moradias por todo o pas. Uma vez extinto o BNH, suas funes foram transferidas para o Banco Central. Por questes estruturais, as operaes desse setorINEDI - Cursos Profissionalizantes

reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construo civil. A significativa queda nas atividades do setor levou o governo a estudar novos mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento do mercado imobilirio. Nasceu, assim, a Lei n 9.514/97, o chamado SFI Sistema de Financiamento Imobilirio e que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imveis. Pelo novo instituto, a garantia hipotecria foi substituda pela Alienao Fiduciria do Imvel. A Alienao fiduciria um tipo de financiamento utilizado na comercializao de bens. Nesse tipo de contrato, o bem adquirido com recursos da instituio financiadora que mantm o domnio sobre o mesmo at que ele seja, totalmente pago. Enquanto houver a dvida, o comprador tem o direito de uso, mas o domnio do bem pertence ao financiador. Essa uma garantia de rpida constituio e de rpida execuo. Por esse sistema, o muturio que deixar de honrar sua obrigao financeira poder vir a perder seu imvel rapidamente pois, embora o bem esteja em seu nome, ele s ter o direito de usufru-lo, j que o direito de dispor s existir aps a quitao da dvida ou de sua transferncia. Igualmente, s ter a propriedade plena (domnio integral) aps cumprida a obrigao de quitar o preo. De forma esquemtica podemos sintetizar a essncia da lei da seguinte forma: a) O construtor ou o incorporador, para lanar e entregar um empreendimento, firma com o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado; b) O prprio imvel comercializado constitui-se na garantia da dvida contrada junto ao construtor, o que feito com a alienao fiduciria em garantia, normatizado na prpria Lei n 9.514/97, nos artigos 22 a 33; 39

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c) Sendo titular desse crdito, o construtor busca negoci-lo com a companhia securitizadora mediante a cesso de crdito; d) A companhia securitizadora por sua vez emite ttulos CRI vinculados ao crdito adquirido do construtor e promove a sua colocao no mercado financeiro. Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condies de crdito, utilizando os mesmos critrios para o clculo de juros, de correo monetria e de garantia. Assim, o artigo 5 determina as condies essenciais para o financiamento, tratando das condies monetrias, financeiras e securitrias. O artigo 17 cuida das garantias nas operaes do financiamento imobilirio, entre elas a alienao fiduciria, admitindo-se todavia outras tradicionais garantias j existentes em nosso direito, como a hipoteca. Como o interesse maior consiste em simplificar a garantia do emprstimo e a celeridade na execuo dos inadimplentes, a lei concentrou-se na garantia fiduciria a partir do j citado artigo 22. O conceito deste tipo de garantia vem j no seu artigo 22: A alienao fiduciria regulada por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel. Muito embora na alienao fiduciria haja a transferncia do domnio da propriedade para o credor, este no o seu objetivo, mas sim o de lhe dar garantia, no caso de inadimplncia do devedor. A alienao fiduciria um contrato acessrio, porquanto, sua natureza a de garantir o recebimento de um crdito existente em outro contrato, dito principal, como por exemplo uma compra e venda, em que o com40

prador, no pagando o bem vista, obtm um parcelamento, dando em garantia o prprio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir o avenado, sob pena de, no o fazendo, ver-se expropriado do imvel, atravs de um procedimento previsto na prpria lei (arts. 26 e 27). A constituio da alienao fiduciria um contrato: a) formal, dado que exige forma escrita; b) pblico, mesmo que celebrado por instrumento particular, de sua essncia o registro pblico no Cartrio de Registro de Imveis para que possa valer contra terceiros; c) oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou benefcios; d) bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com direitos e obrigaes recprocas; e) comutativo, uma vez que as obrigaes de ambas as partes so conhecidas previamente. Importante observar que na alienao fiduciria, o construtor, o incorporador ou mesmo o particular, ao fazer a comercializao do imvel receber a garantia da fidcia, podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, faz a cesso do direito a terceiros interessados em investir seu capital. Diz o pargrafo primeiro do art. 22 que: ...a alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das entidades que operam no SFI. margem da Lei n 9.514/97 que instituiu o SFI, existem outras modalidades de financiamento para a aquisio de imvel. Essa variao vai desde o financiamento bancado pelo prprio vendedor at aqueles que ainda so tidos e mantidos pelo poder pblico.INEDI - Cursos Profissionalizantes

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A Caixa Econmica Federal, hoje o principal agente pblico para o financiamento de moradias, tem vrias modalidades, destacando-se: I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador - FAT- Habitao O Plano operado em duas linhas: SFI. Financiamento de imveis na planta e/ou em construo. Nessa perspectiva, o plano objetiva viabilizar a produo de empreendimentos na planta ou em fase de construo diretamente a pessoas fsicas, alavancando a indstria da construo civil, gerando emprego e renda. Tem acesso a esse plano todas as pessoas fsicas, independente das faixas de renda, j que o construtor/incorporador devedor solidrio at a entrega das unidades ao muturio. A operao consiste na emisso de Carta de Garantia de financiamento a quem pleiteia o financiamento Construtora/Proponente e esta por sua vez faz a contratao individual com os interessados atravs de contrato particular de compromisso de compra e venda. A amortizao pelo sistema SAC-Sistema de Amortizao Constante. O limite de financiamento de R$ 180.000,00 Carta de Crdito - Fat-Habitao Residen cial. Linha de crdito imobilirio Destinado s pessoas fsicas com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculada ao programa de gerao de emprego e renda na indstria da construo civil e ao SFI. Destina-se aquisio de terreno e construo ou somente construo se o candidato j possuir o terreno. Amortizao pelo Sistema SAC e prazo mximo de financiamento de 204 meses, devendo a construo ser concluda no prazo de at 18 meses. II - Plano Construcard. Linha de financiamento habitacional destinada a aquisio de material de construo, reforma ou ampliaoINEDI - Cursos Profissionalizantes

de imvel residencial urbano. Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro a fase de utilizao do crdito, cuja utilizao dever ocorrer no prazo mximo de seis meses. Aps esse perodo ou do uso total do crdito antes disto, vem o segundo momento, que o de amortizao do emprstimo e que calculado pelo sistema Price. O valor do financiamento poder ir at R$ 180.000,00 e dever ser liquidado no prazo mximo de 36 meses. III- Plano FGTS Casa Prpria - Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como: Ser filiado ao regime do FGTS h mais de trs anos; No ser proprietrio ou promitente comprador de imvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do territrio nacional; No ser proprietrio de qualquer tipo de imvel no municpio onde exera sua ocupao, bem como nos municpios limtrofes; Exclusivamente para aquisio de imvel residencial concludo ou em construo, no sendo possvel utilizar os recursos somente para a compra do terreno; O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial do preo de aquisio de imvel residencial, financiado fora do Sistema Financeiro de Habitao; IIIA - Plano FGTS Financiamento de imveis na planta e/ou em construo com recursos do FGTS. Para usufruir desse financiamento, o interessado deve atender aos seguintes requisitos: Renda familiar de at R$ 4.500,00; Que o empreendimento escolhido para adquirir o imvel j tenha sido aprovado pela Caixa e com o uso deste tipo de recurso. 41

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financiamento feito diretamente da Caixa para o muturio, devendo necessariamente contar com a inter venincia de Entidades Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas, Associaes, Constr utoras, COHAB e rgos semelhantes. O recurso pode ser usado nas seguintes modalidades: Construo de unidades habitacionais em terreno prprio; Aquisio do terreno e construo; Produo de lotes urbanizados. Para a produo de lotes urbanizados, o limite mximo de R$ 10.000,00 e para os demais casos de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em at 239 meses. IIIB Plano Carta de Crdito FGTS Individual - Destinado s famlias com renda familiar de at R$ 4.500,00 e destinados aquisio da casa prpria. O valor da carta de crdito varia de acordo com a renda familiar, podendo chegar a R$ 64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imvel, desde que seja novo. Para o imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno, limita-se esse valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal no poder ser superior a 25% da renda bruta familiar, chegando a 30% em casos especiais a critrio da Caixa. Depois de aprovada a ficha do candidato, expedida a Carta de Crdito, com a validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30. O prazo mximo de amortizao de 239 meses. IIIC Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS - Depois de mais de 15 anos de tramitao do Projeto de Lei n 2.710/2002, o Congresso Nacional aprovou a42

Lei n 11.124, de 16 de junho de 2005, que institui o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, cujo objetivo viabilizar para a populao de baixa renda o acesso terra urbanizada (terrenos) e habitao digna e sustentvel, com implementao de polticas e programas de investimentos e subsdios para viabilizar financiamentos populao de menor renda. A Caixa Econmica Federal ser o agente financeiro operador do SNHIS, podendo o Conselho Monetrio Nacional autorizar outros agentes financeiros a atuar no Sistema Financeiro de Habitao. Os recursos para o financiamento sero originados do FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, do FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio, do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS, criado pela mesma lei, e por outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao SNHIS. OUTROS SERVIOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL. Carta de Crdito CAIXA Letra Hipotecria Longa Comercial. Trata-se de uma linha de financiamento para imveis comerciais novos ou usados, para atender aos micros, pequenos e mdios empresrios, comerciantes e profissionais liberais. Os recursos so provenientes da prpria Caixa, porm vinculada ao SFI com a garantia do prprio imvel nos termos da legislao especfica do SFI. O limite de financiamento de R$ 180.000,00, amortizveis em at 60 meses pelo Sistema SACRE (Sistema de Amortizao Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a. Consrcio Imobilirio Caixa. Destina-se a aquisio de imveis prontos, novos, usados, lotes urbanizados, aquisio de imvel rural, quitao de saldo devedor habitacional, etc.INEDI - Cursos Profissionalizantes

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Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consrcio. O adquirente da cota recebe a carta de crdito correspondente ao valor contratado, ao ser contemplado. No consrcio da Caixa possvel usar o FGTS para dar lance. Programa de Arrendamento Residencial PAR. Nesse programa, que destinado populao de baixa renda, as unidades residenciais sero adquiridas com recursos de um fundo financeiro, constitudo exclusivamente para esse fim. A Caixa, em parceria com os Estados e Municpios publica os editais informando ao segmento da construo civil, quais as reas priorizadas em diversas regies do Brasil. As principais caractersticas do programa so: Envolvimento de rgos pblicos e empresas, em parcerias, tais como: Ministrio da Fazenda; Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econmico; Caixa Econmica Federal; Empresas do ramo da construo civil; Empresas imobilirias na rea de administrao de imveis O valor mximo de cada unidade de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder contar com no mximo 160 unidades, sendo que cada construtora poder ter vrios empreendimentos, desde que esse total no ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mnimo de cada unidade de 37m2., devendo conter necessariamente dois quartos. Os Estados e Municpios priorizados, devero adotar medidas de reduo ou iseno de ITBI, IPTU etc. Uma vez pronta a unidade, a Caixa far um contrato de arrendamento por determinado prazo, findo o qual, o arrendatrio poder exercer o direito de compra. Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitao, a Caixa Econmica Federal rene um maior nmero de alternativasINEDI - Cursos Profissionalizantes

de financiamento imobilirio. Entretanto, outros segmentos empresariais e financeiros tambm tm linhas de crdito destinado aquisio da casa prpria. Destacam-se os seguintes: Plano Direto da Construtora - A empresa, ao lanar um empreendimento, cria uma tabela com preos preestabelecidos e sem qualquer vinculao a agentes financeiros. O aporte para a construo basicamente da construtora e, a medida em que vo sendo comercializadas as unidades, os adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessrios. So previamente estipulados os ndices de reajuste, com maior aplicao o INCC e o CUB. Estipula-se, normalmente, ainda, que, aps o Termo de Habite-se o reajuste passe a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda os juros de 1% ao ms. Bancos Particulares - Destinam-se a interessados/adquirente, desde que preencha os requisitos exigidos por cada instituio de crdito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco. Alm do indexador pactuado, o financiador cobra juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de financiamento mximo de 15 anos. uma das modalidades de financiamento mais onerosas para o adquirente, j que o banco tem como principal caracterstica obter a maior rentabilidade para a aplicao de seu capital financeiro.

a) Volte ao texto e escreva abaixo qual a finalidade do SFH Sistema Financeiro de Habitao em nosso pas: __________________________________ 43

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b) Para um melhor aprendizado, transcreva abaixo como funciona a alienao fiduciria e quais as suas principais caractersticas: ________________________________________ ________________________________________ c) O FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, pode ser utilizado como financiamento imobilirio em quais circunstncias? ________________________________________ ________________________________________ d) E o FGTS Fundo de Garanti de Tempo de Servio, administrado por qual instituio financeira, e de quais os financiamentos imobilirios faz parte? ________________________________________ ________________________________________ e) Basicamente, quais as condies necessrias para se obter um financiamento imobilirio em banco particular? ________________________________________ ________________________________________

7.2 NOES BSICAS SOBRE LOCAO DE IMVEIS Locao o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem mvel ou imvel, por determinado tempo. um contrato estabelecido entre a pessoa que tem domnio sobre o imvel e a pessoa fsica ou jurdica que vai usufruir do mesmo. Esse tipo de contrato protegido em Lei. Existe a Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada Lei do Inquilinato que disciplina as locaes de imveis urbanos e outras leis que tratam dos demais casos, ali no includos. Assim, no fazem parte da Lei do Inquilinato por terem legislao prpria: Pelo Estatuto da Terra: As locaes de imveis rsticos, tambm chamada de Arrendamento Rural, como, por exemplo, as atividades agroindustriais, agrcolas, pastoris, etc; Pelo Cdigo Civil: a) Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas fundaes pblicas e autarquias; b) Vagas autnomas de garagem ou de espao para estacionamento de veculos c) Espaos destinados publicidade; d) Apart-hoteis, flats, hotis residncia ou equiparados; e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de prdios comerciais e industriais). A Lei 8.245/91, lei do inquilinato, tipificou