Tasación de Terrenos Rústicos y Eriazos

Ing. Lucía Alayo Miranda Dirección de Construcción

TASACIÓN DE TERRENO RÚSTICO

Tierra con actividad o potencial de explotación agrícola.

Artículo 80.- Procedimiento para la tasación comercial de terreno rústico.

1 2

80.1 Estimar la categoría a la que corresponde el terreno rústico.

80.2 Determinar el valor unitario comercial de terreno rústico en base al método directo o estudio de mercado inmobiliario (…).

80.3 .. El perito identifica … áreas de

diversas categorías, estima las áreas en

forma parcial multiplicando por su correspondiente valor comercial (…).

UBICACIÓN DISTRITO: HUANCA HUANCA PROVINCIA: ANGARAES DEPARTAMENTO: HUANCAVELICA

80.1 Estimar la categoría a la que corresponde el terreno rústico.

CULTIVOS EN LIMPIO: ARVERJA Y HABAS

RELICTOS DE QUEÑUALES

PASTOS NATURALES AFLORAMIENTO ROCOSO

PROGRESIVAS Km 0+042

al Km 18+839

ALTITUD 3500 msnm

a 4100 msnm

80.2 .-Determinar el valor unitario comercial de terreno rústico en base

al método directo o estudio de mercado inmobiliario (…).

81.- Determinación de los valores comerciales de mercado de terreno rústico

Identificar por lo menos cinco (5) muestras, se comparan y homologan con el terreno a tasar.

Ubicación

Entorno

Servicios, etc…

Extensión del área

de terreno

Clasificación de tierras

Recursos Hídricos

Altitud Etc.

Municipalidad Distrital de Huanca Huanca

Juzgado de Paz Huancavelica

C.P

./A

.UR

B.

VIA

EN

TO

RN

O

CL

AS

IF

CO

EF

.

MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO

1

CHOÑUPATA Camino a Alpachaca

Distrito de Huanca

Huanca

3 750,00 3 000,00 S/. 0,80

JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA

ESCRITURA DE COMPRA

VENTA

27/06/2014

1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,20 1,06

2 Distrito

Huanca Huanca1 250,00 1 500,00 S/. 1,20

JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA

COMPRA VENTA

26/11/2014

1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,20 1,58

3

Ccotopuquio

Carretera a Congalla

Distrito de Huanca

Huanca

2 500,00 3 700,00 S/. 1,48

JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA

COMPRA VENTA

19/08/2015

1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,79

4

ConyaceDistrito de Huanca

Huanca5 000,00 5 000,00 S/. 1,00

JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA

COMPRA VENTA

19/09/2015

1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,21

5

San CristobalDistrito de Huanca

Huanca2 500,00 2 800,00 S/. 1,12

JUEZ DE PAZ DE HUANCA HUANCA

MINUTA IMPERFECTA

14/03/2016

1,00 1,00 1,00 1,00 A2sc 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,05 1,29

UB

ICA

CIÓ

N

EX

TE

NS

ION

TO

PO

G.

Y P

EN

DIE

NT

E

RE

C.

HÍD

RIC

O

OT

RO

(*)

N° DESCRIPCION FUENTE

FA

CT

OR

DE

AC

TU

AL

IZ.

VA

LO

RE

S U

NIT

AR

IOS

DE

TA

SA

CIÓ

N

S/

PO

R m

2

AREA DEL

TERRENO

(m2)

PRECIO

(S/.)

VALOR

UNITARIO

DE

TERRENO

(S/. / m2)

VA

LO

R U

NIT

AR

IO

PR

OM

ED

IO

S/

CU

M /

ZO

NIF

ICA

CIÓ

N

OF

ER

TA

1,39

CUM A2sc C2se P2s F2se X

Factor 1,00 0,80 0,70 0,50 0,30

VUT S/m2 1,40 1,10 1,00 0,70 0,40

PLANOAREA

m2

Progresivas

Inicial

Progresiva

FinalCUM/URBANO

P-01 15,00 0+042 0+068 CP HUANCA HUANCA

P-03 73,00 0+362 0+433PERIFERIA HUANCA

HUANCA

P-04 24,00 0+465 0+506 A2sc

P-28 4,00 2+316 2+345 A2sc

P-29 10,00 2+352 2+370 F2se

P-60 310,00 4+394 4+450 F2se

P-61 97,00 4+460 4+529 A2sc

P-91 7,00 6+356 6+375 A2sc

P-92 51,00 6+375 6+403 COMUNPATA

P-102 70,00 6+647 6+675 COMUNPATA

P-103 13,00 6+676 6+696 A2sc

P-112 127,00 7+077 7+119 A2sc

P-113 153,00 7+122 7+192 F2se

P-158 4,00 9+228 9+240 F2se

P-159 14,00 9+259 9+281 A2sc

P-179 28,00 10+693 10+734 A2sc

P-180 57,00 10+762 10+804 F2se

P-191 123,00 11+717 11+773 F2se

P-192 101,00 11+784 11+848 A2sc

P-199 351,00 12+372 12+523 A2sc

P-200 32,00 12+523 12+547 Ccarapa

P-204 101,00 12+712 12+747 Ccarapa

P-205 22,00 14+748 12+764 X

P-241 49,00 14+595 14+629 X

P-242 50,00 14+638 14+670 P2s

P-285 17,00 18+730 18+746 P2s

P-286 271,00 18+751 18+839Santa Rosa de

Patahuasi

DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS AFECTADAS

80.3 .. El perito identifica … áreas de diversas categorías, estima las áreas en forma parcial (…)

AREA (ha) AREA (m2)

0,5937 5 937,00

0,4993 4 993,00

0,6863 6 863,00

0,2754 2 754,00

0,0015 15,00

0,0499 499,00

0,0367 367,00

0,0181 181,00

0,0271 271,00

TOTAL 2,1880 21 880,00

X

CATEGORÍA

A2sc

P2s

F2se

CP HUANCA

HUANCA

PERIFERIA DE

HUANCA HUANCA

COMUNPATA

Ccarapa

Santa Rosa de

Patahuasi

80.3 .. El perito ….estima las áreas en forma parcial multiplicando por su correspondiente valor comercial (…).

CUM AREA

m2

VUT S/ m2

SUB TOTAL S/ m2

A2sc 5 937,00 1,40 8 311,80

P2s 4 993,00 1,00 4 993,00

F2se 6 863,00 0,70 4804,10

X 2 754,00 0,40 1 101,60

TOTAL S/ 19 210,50

TITULO III- CAPITULO VI TASACIÓN DE TERRENO ERIAZOS

TERRENO ERIAZOS

Tierra potencial agrícola que no se

cultivan por falta o exceso de agua, los improductivos o aquellos que puedan ser destinados a otros usos, que se encuentran fuera del área urbana.

EXCEPCIONES DE TIERRAS ERIAZAS CON POTENCIAL AGRÍCOLA

• Áreas Naturales Protegidas

• Patrimonio Cultural de la Nación

• Destinadas a la defensa o la seguridad nacional

• Tierras de protección

• Expansión urbana

• Aptas para producción forestal

• Cauces, fajas marginales, lagos, humedales, etc.

• Lomas y praderas con pastos naturales

TERRENO ERIAZO

TERRENO ERIAZO RIBEREÑO AL MAR

Ubicados a lo largo del litoral de la

República en la franja de 1 kilómetro, medido a partir de la

línea de más alta marea.

Tasación Reglamentaria

Se considera como base los valores arancelarios de terreno rústicos y la aplicación de la fórmula señalada en el artículo 100.

Tasación Comercial

De existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se aplica el método de mercado.

En su defecto se aplica la fórmula señalada en el artículo 100

ARTÍCULO 100

Valor Básico de Terreno eriazo

𝑽𝑻𝑩𝑬 =𝟏

𝟏𝟎𝑽𝑹 𝒙 𝒅 𝒙 𝑻 𝒙 𝑼 𝒙 𝑽 𝒙 𝑬

Valor Básico de Terreno eriazo ribereño

𝑽𝑻𝑩𝑬𝑹 =𝟏

𝟏𝟎𝑽𝑹 𝒙 𝒅 𝒙 𝑻 𝒙 𝑼 𝒙 𝑽 𝒙 𝑬 𝒙 𝑫

VR

Valor unitario oficial de la tierra de mejor calidad

Valor unitario comercial de la tierra de mejor

calidad

VALOR DE TERRENO RÚSTICO

DISTANCIA AL ÁREA URBANA

d

Distancia al área con valor unitario oficial

(tasación reglamentaria)

Distancia al centro poblado más cercano

(tasación comercial)

TOPOGRAFÍA

T

A) Topografía

B) Naturaleza del Terreno

PENDIENTE < 5% 1,00

De 11 a 20% 0,90

De 21 a 30% 0,80

> 30% 0,60

NATURALEZA DEL TERRENO

Con afloramiento rocoso

0,75

Con napa freática superficial y/o

salinidad

0,80

Fuente: Tabla N° 08 del Anexo N° 01 - RNT

Fuente: Tabla N° 08 del Anexo N° 01 - RNT

Si se presentan en forma simultánea problemas de topografía y naturaleza del

terreno, el factor “T” se determina

multiplicando los factores correspondientes

USO

U

Por su mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal

USO

Agrícola con agua subterránea o

proyecto especial de irrigación

1,40

Residencial 1,60

Comercial y Turístico 1,80

Industrial 2,00

El perito puede interpolar o

considerar otros usos

Fuente: Tabla N° 08 del Anexo N° 01 - RNT

VÍAS

V

CLASE DE VÍA* (CARRETERAS)

DISTANCIA

Hasta 500 m 501 a 1 000 m Mayor a 1 000 m

Autopistas 1,60 1,40 1,30

Carreteras duales o multicarril 1,50 1,30 1,20

Carreteras de primera clase 1,40 1,25 1,15

Carreteras de segunda clase 1,30 1,20 1,10

Carreteras de tercera clase 1,20 1,10 1,05

Trochas carrozables 1,10 1,05 1,03

Sin carretera 1,00 1,00 1,00

*Manual de Carreteras - Diseño Geométrico

Si para el acceso al predio se presentan dos o más vías de

diferente clase, el factor “V” se determina multiplicando los factores correspondientes.

CORRECCIÓN ECOLÓGICA

VARIABLE CATEGORÍA CLIMA PAISAJE

Bueno 1,10 1,10

Regular 1,00 1,00

Malo 0,80 0,80

Fuente: Tabla N° 11 del Anexo N° 01 - RNT

VARIABLE CATEGORÍA

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL

Baja 1,10

Media 1,00

Alta 0,90

Fuente: Tabla N° 12 del Anexo N° 01 - RNT

E

Si se presenta en forma

simultánea más de una de las

variables, el factor “E” se

determina multiplicando los

factores correspondientes a cada una de ellas.

DISTANCIA A LA LINEA DE MÁS ALTA MAREA

D

DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MÁS ALTA

MAREA

FACTOR “D”

POTENCIAL

AGRÍCOLA (Residencial, Comercial y Turístico)

Hasta 250,00 m 0,80 1,50

De 250,01 a 500,00 m 0,90 1,20

Más de 500,00 m 1,00 1,00