tartalomjegyzÉk Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és ...pocsaj, petŐfi s. u. 1. sz....

TARTALOMJEGYZÉK

Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és aláírólap 2 old.

I.1. Cím, az értékelői feladat ismertetése 3 old.

I.2. Az értékbecslői vizsgálat módszere 4 old.

II.1. Értékbecslői megállapítások 6 old.

II.2.a. Leírás, környezeti ismertető 7 old.

II.2.b. Egyedi adottságok 7 old.

III. Részletes leírás 8 old.

III.a. Az ingatlan nyilvántartás adatai 8 old.

III.b. Felépítménye 10 old.

IV.a., b. Értékmódosító hatások 16 old.

V. Forgalmi érték megállapítás 17 old.

Mellékletek 18 old.

POCSAJ, PETŐFI S. u. 1. sz. ÉRTÉKBECSLÉS 2

ÉRTÉKBIZONYÍTVÁNY, NYILATKOZAT ÉS ALÁÍRÓLAP

Az ingatlan címe 4125 Pocsaj, Petőfi S. u. 43/2.

Helyrajzi száma 1064/2

Telekhányad méret 3 764 m2

Tulajdonos Actual Quality Consulting Kereskedelmi és Szolgáltató Kor-

látolt Felelősségű Társaság „f.a.”

székhelye: 1053 Budapest, Veres Pálné utca 30. fszt.

A becslés tárgya Kivett lakóház, udvar, gazdasági épület

FORGALMI ÉRTÉK

Lakóház épület 400 000.-Ft

Beépített telek értéke 800 000.-Ft

Össz forgalmi érték 1 200 000.-Ft

Értékbecslői nyilatkozat: Az értékbecslés érvényes az ingatlan jellemzőiben és az ingatlan-

forgalomban beálló jelentősebb változások bekövetkeztéig.

Tekintettel a jelenleg hektikus, és kiszámíthatatlan gazdasági folyamatokra, az ingatlannal

kapcsolatos jelentősebb tranzakciók előtt, az érték megállapítás felülvizsgálatát tartjuk szük-

ségesnek!

Az ingatlanokkal kapcsolatban elháríthatatlan forgalmazási akadályról nincs információnk.

Pocsaj, 2016. május 17.

......................................

Frankó Mihály

ingatlanforgalmi értékbecslő

okl. 2839/91.

reg. sz. F. 1/1989.


A 4125 POCSAJ, PETŐFI S. u. 43/2. sz. ALATTI

INGATLAN FORGALMI-ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSA

Készült, a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hi-

telbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvek alapján.

I.1.- AZ ÉRTÉKELŐI FELADAT ISMERTETÉSE

I.1.a. –A Cgj.: 01-09-924024 cégjegyzékszámú Actual Quality Consulting Kereskedelmi és

Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaság „kényszertörlés alatt” (székhely: 1053 Budapest,

Veres Pálné utca 30. fszt.) képviselője, a budapesti RECEIVER MANAGEMENT ZRT.

-Az adós társaság képviselőjének írásos megbízása alapján, cégünk, az 5600 Békéscsaba,

Kígyósi u. 3. sz. alatti KONSZENZOR KFT. értékbecslést készít a megbízó, címben szerep-

lő ingatlanának forgalmi érték megállapítása céljából.

-Az értékbecslő társaság részéről az értékbecslést Frankó Mihály ingatlanforgalmi értékbecslő

készítette el.

-Az értékbecslői munka előkészítése során megvizsgáltuk az értékbecslés elkészítésének elő-

feltételeit, és megállapítottuk, hogy az értékbecslés elvégzésének összes előfeltétele adott.

-Az érték megállapítás kapcsán egyeztetéseket folytattunk a megbízó képviselőjével, áttanul-

mányoztuk a fellelhető dokumentációt, adatgyűjtést folytattunk az ingatlan nyilvántartásban,

és beszereztük, a vizsgált ingatlan tulajdoni lapját, illetve a helyszínrajzát is. Informálódtunk,

a helyi építési szabályzást illetően is.

-Az előzetes informálódást követően 2016. május 17-én, a megbízó képviselőjének jelenlét-

ében, tételes felméréssel egybekötött részletes helyszíni szemlét tartottunk.

Az értékbecslés tárgyát képező ingatlanok egy ingatlantestként (megosztás nélkül) történő

értékesítésének lehetőségeit vettük figyelembe.

A megbízó az érték megállapítással szemben az alábbi elvárásokat fogalmazta meg:

-Az értékbecslésnek a vizsgált ingatlan aktuális forgalmi értékét kell megállapítania, alkatré-

szeinek, és tartozékainak teljes körű vizsgálata alapján. A kialakítandó forgalmi értékek meg-

határozását, az értéket befolyásoló összes ismert piaci körülmény figyelembe vételével kell

elvégezni.


-A megbízó utasításának megfelelően az értékbecslésnek az ingatlan célszerű értékesítési

technika alkalmazása, és az értékesítéshez szükséges idő rendelkezésre állása, illetve kényszer

nélküli értékesítés esetén elérhető legmagasabb forgalmi értékét kell meghatároznia.

-Az ingatlan-forgalmi értékében szerepeltetni kell a vagyontárggyal tartósan egybeépített épü-

letgépészeti-infrastrukturális létesítmények, és építmény jellegű vagyonelemek értékét is.

Amennyiben e vagyonelemek valamelyike az ingatlan forgalmazhatóságának sérelme nélkül

önállóan értékesíthető, annak önálló forgalmi értékét is meg kell határozni.

I.1.b. -A dokumentum az ingatlan -és részeinek- részletes leírásával, ismertetőjével egységes

szerkezetbe foglalva készül el. A munkarészek mellékletként kiegészülnek, az ingatlan nyil-

vántartás adataival, a hiteles térkép másolatával, és a helyszínen készült fotókkal is.

-A részletezett forgalmi érték az értékösszesítő lapon szerepel.

-Az értékbecslést társaságunk részéről Frankó Mihály értékbecslő készítette el, 2 példányban,

és 22 számozott oldalt tartalmaz.

I.2.- AZ ÉRTÉKBECSLŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE:

I.2.a. Az értékbecslésben a becsérték megállapítására az értékesítés időpontjában ismert, az

értékesítést befolyásoló valamennyi körülmény figyelembe vételével, valós (időkényszer nél-

küli) értékesítési szándék, és szokásos--célszerű értékesítési technika alkalmazásának feltéte-

lezésével kerül sor.

I.2.b.-Az értékeléshez a három nemzetközileg elfogadott és alkalmazott értékelési módszer

közül (piaci összehasonlító, költség-alapú és jövedelem-alapú) a vizsgált ingatlan, és az érté-

kesítés körülményei miatt, megítélésünk szerint jelen esetben a piaci összehasonlító megköze-

lítés módszerét kell követnünk.

●-A költségalapú megközelítés a helyben kialakult ingatlanpiaci viszonyok az ingatlanok

tényleges bekerülési költségét, a felújítás, karbantartás és a fejlesztések értékét csak kis mér-

tékben preferálják. Hasonló adottságú településeken a hasonló ingatlanokat használati értékük

miatt hozzák létre, és a hasonló ingatlanok felújítását leggyakrabban használati értékük meg-

óvása, javítása miatt végzik el, e költségek az eladási árban csak ritkán realizálhatók.

●-A jövedelemalapú értékelemzés, az összehasonlító adatok hiánya miatt téves következteté-

sekre vezethet. A településen lakóépületek bérbeadásáról nincs információnk, a rendkívül

nyomott ingatlanárak, és a túlkínálat miatt a bérbeadás útján történő hasznosításra vélemé-

nyünk szerint csak esetlegesen kerülhet sor.


Összehasonlító adataink, bérbeadásra vonatkozóan csak a távolabbi, frekventáltabb területen

fekvő ingatlanok vonatkozásában vannak.

●-A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban el-

adott illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat összehasonlítjuk a jelen értékbecslés

tárgyát képező létesítményekkel. Ezt követően az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és

a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazítjuk az olyan eltéréseket,

mint például az ingatlan fizikai és használati jellemzői, és módja, az értékesítés vagy ajánlat

feltételei, továbbá az értéknek a piaccal összefüggő vagy az ingatlantól független összetevői.

Az így elvégzett számítások eredményei többnyire kijelölik a vizsgált ingatlanok értéké-

nek lehetséges tartományát.

-Az összehasonlítást, a földterületet, és az azzal egybeépített épületeket valamint az építmé-

nyeket magukban foglaló ingatlanokra vonatkoztatva végeztük el.

A forgalmi érték kialakításánál a következő tényezőket vettük figyelembe:

-az ingatlan elhelyezkedése, nagysága és hasznosíthatósága,

-az épületek mérete, állaga és hasznosíthatósága,

-hasonló ingatlanok eladási és ajánlati árai,

-hasonló funkciójú ingatlanok piacának tendenciái,

-kiépített infrastruktúra,

-fejlesztési, beépíthetőségi lehetőségei,

-a jelenlegi hasznosítás módja.

-Az értékbecslést a forgalmi érték kialakítása -a fentieknek megfelelően- alapvetően összeha-

sonlító-elemző módszerre épül, és az ingatlan-nyilvántartás adatain, helyszíni szemlén, tételes

felméréseken, illetve szóbeli adatközléseken alapul. Az így nyert információk jórészt kiváltják

a feltárásos diagnosztikával hozzáférhető adatokat. Az értékbecslés figyelembe veszi, a ren-

delkezésünkre bocsátott tulajdoni lap, és térképmásolat adatait.

-Adatgyűjtést végeztünk a vizsgált ingatlan környezeti és telki adottságait-jellemzői illetően.

Az épületek, építmények létesítmények eredeti létesítésének, időpontjairól dokumentált ada-

tok nem állnak rendelkezésre. Az iratokkal nem alátámasztható megállapításainkat, a szerke-

zetek jellemzői alapján, tapasztalati úton alakítottuk ki.

-A megbízásnak megfelelően az ingatlan értékének megállapításánál -azok fizikai jellemzőin,

regionális és településen belüli fekvésén, stb. túlmenően- figyelembe vettük az esetleges más


célú használhatóság, a lehetséges fejlesztések irányát, az általános, illetve a helyi építészeti

előírásokat, és a vizsgálat időpontjában jellemző, illetve a közeljövőben várható piaci viszo-

nyokat, trendeket is.

-A forgalmi érték kialakításánál felhasználtuk a helyi és az ingatlan tágabb környezetének

piaci forgalmában megjelenő, és figyelembe vehető összehasonlító adatokat, a várható ingat-

lanpiaci és gazdasági trendeket, továbbá a vizsgált időszakban az összehasonlításra alkalmas

ingatlanokat érintő adás-vételek, megállapodások és a meghiúsult értékesítések adatait is.

-A tulajdoni lap III. teherlapjára bejegyzett pénzügyi terheket, a felszámolási eljárás jellege

miatt, az értékkialakításnál nem vettük figyelembe értékbefolyásoló hatású elemként, holtig

tartó haszonélvezeti jogok értékcsökkentő hatását a bírósági gyakorlat tapasztalatai alapján

vettük figyelembe értékcsökkentő elemként.

I.2.c. -A földrészlet a rajta lévő közműjellegű létesítményekkel, elkerítésekkel egyedi infrast-

rukturális létesítményekkel természetben egy funkcionális (önállóan nem forgalmazható) egy-

séget képez, ezek értékét is a földterület értékében szerepeltetjük. A közműellátás egyes ele-

meinek műszaki állapota nem ismert, felülvizsgálatuk szükséges lehet. Tekintettel arra, hogy

feltárásos diagnosztikára nem volt lehetőség, az ebből eredő bizonytalansági tényező a mérle-

gelés-értékkialakítás részét képezi.

-Az ingatlan épületébe való bejutás meghiúsult, a felépítmény vonatkozásában a forgalmi

értéket külső megtekintés alapján alakítottuk ki.

Az értékbecslést az ingatlan egybeni (további megosztás nélküli) értékesítésének lehetőségét

elemzi, és csak adásvétellel megvalósuló ügylet lehetőségét vizsgáltuk.

II.1. ÉRTÉKBECSLŐI MEGÁLLAPÍTÁSOK:

–Az ingatlan a település kertes- lakóházas övezetében található, a lakóépület eredeti építési

ideje nem ismert, a telek, és az épületállomány elhanyagoltsága, a településen jelen lévő mar-

káns túlkínálattal párosulva a befektetés célú felvásárlások lehetőségét is minimalizálja. Ki-

alakításaiból adódóan az ingatlan elsősorban a lakófunkció céljait szolgálhatja.


II.2. LEÍRÁS

II.2.a. A KÖRNYEZET ÁLTALÁNOS ISMERTETÉSE:

A TELEPÜLÉS:

Fekvése

-Pocsaj Hajdú-Bihar Megyei község a román határ mellett található, két folyó, a Berettyó és

az Ér találkozásánál.

-Vonattal megközelíthető a Debrecen–Sáránd–Nagykereki-vasútvonalon (Pocsaj-Esztár vas-

útállomás).

-A községben lakók megélhetését a mezőgazdaság mellett elsősorban a közeli nagyvárosokba

történő „ingázás” biztosítja, a helyi ipari, kereskedelmi tevékenység minimális. (Forrás: Internet)

II.2.b. EGYEDI ADOTTSÁGOK:

FEKVÉSE:

-A lakóingatlan, a település keleti végében, a kül-belterületei határ közelében, a falu egyik

főútján fekszik. Jól megközelíthető, lakóövezetben fekszik, a település úthálózatán keresztül a

helyközi közúthálózat is jól megközelíthető.

-A tömegközlekedési kapcsolatot az ingatlan közelében (mintegy 15 perc gyalogtávolságban)

található autóbusz megálló biztosítja.

-Az ingatlan telekkönyvi állapota rendezett, az ingatlan jellemzői a hiteles tulajdoni lap, és

térképmásolat tartalmával megegyeznek.


III. RÉSZLETES LEÍRÁS

III.a. AZ INGATLAN NYILVÁNTARTÁS ADATAI:

Az ingatlan címe 4125 Pocsaj, Petőfi S. 43/2.

Helyrajzi száma 1064/2

Telekméret 3 764 m2

Tulajdonos Actual Quality Consulting Kereskedelmi és Szolgáltató Korlátolt

Felelősségű Társaság „f.a.”


székhelye: 1053 Budapest, Veres Pálné utca 30. fszt.

A becslés tárgya Kivett lakóház, udvar, gazdasági épület

Terhek -Pénzügyi terhek

-Holtig tartó haszonélvezeti jogok Hutóczi Mihály Sándor, és

Hutóczi Mihályné javára

-Elektromos vezetékjog.

Az ingatlan telkének jellemzői:

-A telken az északkeleti, -az utcafront felől jobb oldali- építőmezsgyén áll az ingatlan főépü-

lete, melynek folytatásában helyezkedik el egy gazdasági toldaléképület. A földrészlet szabá-

lyos alakú, arányai jónak mondhatók. A telek vezetékes elektromos áram, és vezetékes víz

ellátó hálózati csatlakozással kapcsolattal rendelkezik udvarán az elhanyagoltság miatt nem

meghatározható térmértékű rossz állapotú betonjárda található.

-A telek az utcafronton betonoszlopokon és lábazaton hordott, hegesztett acélkereten rögzített

drótbetéttel, és kerítéspanel elemekkel lezárt, acélszerkezetes kapuval ellátott.

-Az ingatlan kialakításai ismereteink szerint a helyi építészeti előírásoknak megfelelnek.


III.b. FELÉPÍTMÉNYE:

A. jelű LAKÓHÁZ

-A földszintes, padlásolt kialakítással megépült felépítmény hagyományos építésmóddal ké-

szült el, kialakításai lakó funkció kiszolgálására teszik alkalmassá. A lakóépület kombinált

sátortetős lefedésű, illetve az utcai toldalékként megépült épületrésznél lapostetős, általános

állapota sürgős állagmegóvást tesz szükségessé.

-A lakóépület eredeti építési ideje nem ismert, a szerkezet vizsgálata alapján ez az 1950-es

évek elejére tehető, valószínűsíthetően mintegy 30-35 éve átépítésen esett át.

A FELÉPÍTMÉNY ÉPÍTÉSI, ÉS SZERKEZETI RENDSZERE:

Falazata: Valószínűleg tégla, és beton sávalapokon hordott, vegyes

falazatú, az utcafronti külső homlokzat kőporozott. A belső

falfelületek anyaga vakolt, festett.

Födéme: Valószínűsíthetően fagerendás pórfödém, az utcai hozzá-

építésnél vasbeton lapostető.

Tetőszerkezetének anyaga: Ácsolt fagerenda, kerámiacserép fedéssel.

Csapadékvíz elvezetés: Horganyzott esőcsatornával megoldott.

Nyílászáróinak anyaga: A külsők hőszigetelt üvegezésűek, egyébiránt egységesen

műanyag szerkezetűek, az ablakok műanyag redőnnyel


szerelve.

Gépészeti felszereltség: Vezetékes elektromos áram, vezetékes víz kapcsolat ki-

épült, a szolgáltatások huzamosabb ideje szünetelnek.

Fűtése: Hagyományos fűtőberendezésekkel fűthető

Használati melegvíz ellátás: Nincs

Az építmény állaga: Erősen elhanyagolt.

Belmagassága: Jellemzően, 2,6 m.

Használhatósága: 25-30 %

HELYISÉGEI, BURKOLATAI

Előszoba+közlekedő simított beton

Konyha simított beton

Szoba simított beton

Szoba simított beton

Kamra

Tároló

Ól

HASZNOS ALAPTERÜLETE ÖSSZESEN kb. 85 m2


IV.a. ÉRTÉKESÍTÉS SORÁN VÁRHATÓAN, A KÖVETKEZŐ ÉRTÉKNÖVELŐ

HATÁSÚ ELEMEK ÉRVÉNYESÜLHETNEK

-Az ingatlan jó helyi megközelíthetősége, a gazdálkodást segítő nagy telekméret.

IV.b. ÉRTÉKCSÖKKENTŐ HATÁSÚ ELEMEK

-A régió, és a közvetlen környezet erősen visszafogott, és túlkínálattal terhelt ingatlanforgal-

ma,

-az ingatlan nagy általános elhanyagoltsága, a kifejezetten rossz műszaki épületállapot.


V. FORGALMI ÉRTÉK-MEGÁLLAPÍTÁS, ÉRTÉK ÖSSZESÍTŐ LAP

A 4125 POCSAJ, PETŐFI S. u. 43/2. sz. ALATTI INGATLAN

RÉSZLETEZETT FORGALMI ÉRTÉKE

1. A jelű LAKÓHÁZ c.c.a.85 m2 400 000 .-Ft

2. BEÉPÍTETT TELEK 3 764 m2 800 000 .-Ft

ÖSSZ ÉRTÉK 1 200 000 .-Ft

azaz EGYMILLIÓ KETTŐSZÁZEZER- Forint

Pocsaj, 2016. május 17.

...................................... Frankó Mihály

ingatlanforgalmi értékbecslő

okl. 2839/91. reg. sz. F. 1/1989

tartalomjegyzÉk Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és ...pocsaj, petŐfi s. u. 1. sz....

Documents