Tarea 3:Primer Borrador Primer Borrador

Proyecto Inmobiliario en Villa AlemanaGrupo Equipo Multidisciplinario “Evaluación de Decisiones Estratégicas”

Miembros: Sebastián Salinas Carvajal.Isabel Ramírez.

Álvaro López Sepúlveda.Julio Salinas.

Carolina Moraga.Patricia Campos.

Juan Aniñir

� Presentación del caso.� Impactos.� Ingresos y costos.� Fuente de datos.

Precio de Mercado.� Precio de Mercado.� Análisis del Proyecto

� Empresa constructora e inmobiliaria tiene unterreno ubicado en Villa Alemana de 89 mil mt2aprox. para uso habitacional, en pendiente.

� La decisión estratégica se refiere a si hacer o noun proyecto inmobiliario y de qué características.un proyecto inmobiliario y de qué características.

� Es una decisión estratégica por cuanto si decidehacer el proyecto tendrá que hacer inversionesque son irreversibles, como la subdivisión deterrenos y la construcción de las casas que seránactivos inmovilizados hasta la venta de ellas.

� Social y económico: Viviendas en la V Región, cercano almetrotren y troncal sur que puede servir de alternativade quienes quieren habitar en casas en vez dedepartamento ya sea que trabajen en Santiago o en viñadel mar.

� Menor valor del mt2 en comparación con Santiago ycurauma, cercanía a autopista podría servir de cuidadcurauma, cercanía a autopista podría servir de cuidadsatélite como curauma.

� Impacto negativo en las casas aledañas por movimientode tierra, ruido de maquinarias, mayor congestiónvehicular en el vecindario por incremento de habitantesconsiderando.

CostosCostosCostosCostos ¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?

sí No

Sí Pago Conservadorbienes raíces compra terreno (costo hundido).Pago terreno (costo hundido)

Menor Pago de contribuciones por parte de la inmobiliaria por terreno al vender las casas.

¿Ocurre en la alternativa sin proyecto?

No Pago arquitecto diseño de casas.Pago ingenieroconstructor.Costo materiales, arriendo de maquinarias, obreros, vendedoras, publicidad,Notario, permisos municipales.

Permisos municipales de obra misma empresa ubicada en comuna Peñablanca.

IngresosIngresosIngresosIngresos ¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?

sí No

Sí Ingresos otros proyectos inmobiliarios de la empresa

Intereses ganados por inversiones en activos que pueda realizar la empresa.Ingresos por venta de terreno parcelado

¿Ocurre en la alternativa sin proyecto?

No Venta de casas

� Páginas de oferta inmobiliario (ej.Portalinmobiliario, zoominmobiliario) sepuede obtener precio de competencia,crecimiento demanda, tipo de casas másbuscadas, sector, valor mt2.Banco Central, tasa libre riesgo (BCP),� Banco Central, tasa libre riesgo (BCP),expectativas económicas.

� INE, costos mano de obra, actividadeconómica.

� Plan regulador Villa Alemana 2010 al 2014.(http://190.208.62.211/portalfoto/PLADECO/PLADECO.pdf)

� Quilpué casas en venta nuevas y usadas con superficies quevan desde los 42m² a 440 m² y precios que fluctúan entre UF568 y UF 27.300En lo que respecta a Villa Alemana, la oferta abarca casasdesde los 55m² hasta los 150 m² y precios desde UF 524,94 aUF 15.000.

� Participación de mercado, curauma (37%), Quilpué (30%) yVilla Alemana (22%). Precio promedio curauma 3.000 UF.

� Valor promedio UF48 por metro² en la Quinta Región.� Valor promedio UF48 por metro² en la Quinta Región.� Un crecimiento de 34% reportó el índice de Actividad de

Portalinmobiliario.com (IAP) durante 2012.Fuente: Portalinmobiliario.

1. Considerando el valor promedio de curauma y el valor del mt2 de la V Región para una casade 100 mt2 por un promedio simple se obtendría que el valor de la casa en Villa Alemanapodría ser 3900 UF.

2. Venta en blanco, 15% de descuento, de acuerdo al mercurio lo mínimo es 7% y lo máximo30% dependiendo del proyecto.

3. Venta en verde, 10% de descuento.4. Horizonte del proyecto 5 años, considerando que las casas se demoran 1 año en ser

construidas.5. Terreno es dividido en 4 condominios, de 50 casas cada uno, por etapas, cada 1 año se

parte la otra etapa. Preparación terreno año 1 (rebajar terreno en pendiente, costo arriendoretroexcavadora $30000 por hora.

�Supuestos

retroexcavadora $30000 por hora.6. Periodo construcción, comprador entrega el 10% del valor de la casa (promesa compra).7. Valor UF 22.932,19. Tasa impuestos 20%8. Costo Construcción 3100 UF.(La rentabilidad en sector construcción zona centro, 6,7%,

(http://www.directorioconstruccion.cl/html/2013/06/una-baja-en-la-actividad-inmobiliaria-disminuyo-rentabilidad-de-casas-y-departamentos/)

9. En base al estudio realizado por el Banco Central, se usa como tasa libre de riesgo a 5 años,correspondiente el promedio entre los años 2003 a 2010, 4,7%.(http://www.bcentral.cl/eng/studies/working-papers/pdf/dtbc617.pdf)

1. Para escoger el tipo de casa se puede estudiar latendencia de los proyectos en venta en Santiago y VRegión.

2. Venta en blanco 3,7% del proyecto. Pagan un 10%(Cálculo Ingreso=3900UF*85%*(50*3,7%)*10%)

3. Venta en Verde 88% del proyecto. Pagan un 10%3. Venta en Verde 88% del proyecto. Pagan un 10%(Cálculo Ingreso=3900UF*90%*50*84,3%*10%)

4. Venta obra terminada 12%Ingreso=3900UF*85%*(50*3,7%)*0,9+(3900UF*90%*50*84,3%*90%)+(3900UF*90%*

50)

(http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=19153)

Analisis Proyecto Inmobiliario

Tasa 6,70%

Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4

Ingresos en UF

Ingresos venta en blanco 613,275 613,275 613,275 613,275

Ingresos venta en verde 14794,65 147946,5 147946,5 147946,5

Ingresos venta obra terminada 159731,33 159731,33 159731,33 159731,33

Total Ingresos 15407,93 308291,10 308291,10 308291,10 159731,33Total Ingresos 15407,93 308291,10 308291,10 308291,10 159731,33

Egresos

Gastos Operacionales 409,47 155000 155000 155000 155000

Total Egresos 409 155000 155000 155000 155000

Utilidad antes de impuestos 14998 153291 153291 153291 4731

Impuestos 3000 30658 30658 30658 946

Utilidad Neta 11999 122633 122633 122633 3785

VAN 317.262