tailieu.vncty.com 5275 1261

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG

KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ

CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

---------***-------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài:

NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA LUẬT THƢƠNG MẠI VIỆT NAM

NĂM 2005 VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI

THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA

Sinh viên thực hiện : Ngô Thúy Hoài

Lớp : Anh 15 - K45E - KTĐN

Khóa : 45

Giáo viên hƣớng dẫn : GS.TS.NGND. Nguyễn Thị Mơ

Hà Nội, tháng 5 năm 2010

i

Mục lục

Lời mở đầu ............................................................................................................. 1

Chương 1. Những vấn đề chung về hoạt động môi giới thương mại và pháp

luật về hoạt động môi giới thương mại ................................................................. 4

1.1 Hoạt động môi giới thương mại ................................................................... 4

1.1.1 Khái niệm về hoạt động môi giới thương mại ........................................... 4

1.1.2 Đặc điểm của hoạt động MGTM .............................................................. 6

1.1.3 Phân biệt hoạt động MGTM và một số hoạt động trung gian thương mại

khác .................................................................................................................. 9

1.1.4 Vai trò của hoạt động môi giới thương mại ............................................ 13

1.2 Pháp luật về hoạt động môi giới thương mại .............................................. 16

1.2.1 Sự cần thiết phải có pháp luật điểu chỉnh hoạt động môi giới thương mại

....................................................................................................................... 17

1.2.2 Nội dung điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới thương mại

....................................................................................................................... 18

Chương 2. Thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về hoạt động môi

giới thương mại, tình hình thực thi các quy định về hoạt động môi giới thương

mại và những vấn đề đặt ra ................................................................................ 22

2.1 Thực trạng các quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về

hoạt động MGTM ............................................................................................ 22

2.1.1 Cách hiểu của Luật về hoạt động MGTM ............................................... 22

2.1.2 Các quy định cụ thể về hoạt động MGTM .............................................. 23

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam trong thời gian

qua .................................................................................................................... 25

2.2.1 Nhận xét chung về những kết quả tích cực .............................................. 25

2.2.2 Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng khoán ... 28

2.2.3 Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất

động sản ......................................................................................................... 38

2.3 Những vấn đề đặt ra ................................................................................... 52

2.3.1 Khung pháp luật cho hoạt động môi giới thương mại chưa đầy đủ ......... 52

2.3.2 Các thương nhân môi giới hoạt động chưa chuyên nghiệp ..................... 58

ii

Chương 3. Giải pháp và kiến nghị sửa đổi, bổ sung những quy định của Luật

thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động môi giới thương mại nhằm phát

triển hoạt động môi giới thương mại trong thời gian tới ................................... 59

3.1 Dự báo sự gia tăng của hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam trong

thời gian tới ...................................................................................................... 59

3.1.1 Cơ sở dự báo .......................................................................................... 59

3.1.2 Số liệu dự báo ........................................................................................ 60

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hoạt động môi giới

thương mại ....................................................................................................... 63

3.2.1 Cần ban hành văn bản dưới luật về hoạt động môi giới thương mại ....... 63

3.2.2 Tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định về hoạt động môi giới thương mại

trong Luật thương mại Việt Nam năm 2005 .................................................... 63

3.2.3 Sửa đổi, bổ sung Luật chứng khoán năm 2006, Luật kinh doanh BĐS năm

2006 ................................................................................................................ 67

3.3 Các kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động môi giới thương mại phát triển

........................................................................................................................... 72

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước .................................................................... 72

3.3.2 Kiến nghị đối với các chủ thể tiến hành hoạt động môi giới thương mại. 74

Kết luận ................................................................................................................ 78

Danh mục tài liệu tham khảo .............................................................................. 80

Danh mục chữ cái viết tắt.................................................................................... 85

Danh mục bảng biểu ............................................................................................ 86

Phụ lục 1 .............................................................................................................. 87

Phụ lục 2 .............................................................................................................. 88

Phụ lục 3 .............................................................................................................. 89

Phụ lục 4 .............................................................................................................. 90

Phụ lục 5 .............................................................................................................. 91

iii

Lời cảm ơn

Tôi xin chân thành cảm ơn Giáo sư, Tiến sĩ, Nhà giáo nhân dân Nguyễn

Thị Mơ đã dành nhiều thời gian và công sức hướng dẫn tôi tỉ mỉ, tận tình

trong suốt thời gian tôi thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo của trường Đại học

Ngoại thương đã tận tâm dạy dỗ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôi học tập

tại đây.

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và bạn bè, những người đã luôn

ủng hộ và khích lệ, động viên tôi.

Hà Nội, ngày 15 tháng 05 năm 2010

Sinh viên

Ngô Thúy Hoài

1

Lời mở đầu

1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các hoạt động thương mại ở nước

ta ngày càng phát triển phong phú và đa dạng. Các giao dịch thương mại do

đó cũng được mở rộng, trở nên phức tạp; một giao dịch thương mại có thể

liên quan đến rất nhiều lĩnh vực. Khi đó, người mua, người bán muốn tiết

kiệm thời gian và công sức tìm kiếm đối tác giao dịch thường nhờ đến người

môi giới thương mại. Chính vì vậy, người môi giới thương mại có vai trò thúc

đẩy hoạt động thương mại diễn ra nhanh chóng.

Nhận thức được vai trò của người môi giới đối với sự phát triển của

thương mại, Luật thương mại năm 2005 đã đưa hoạt động môi giới vào đối

tượng điều chỉnh của Luật. Các luật chuyên ngành khác như Luật chứng

khoán năm 2006, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật hàng hải năm

2005… cũng quy định về hoạt động môi giới trong các lĩnh vực cụ thể.

Tuy nhiên, các chủ thể tham gia vào hoạt động thương mại hiện nay vẫn

chưa có sự hiểu biết đầy đủ về những quy định của pháp luật đối với hoạt

động môi giới thương mại. Thêm vào đó, từ khi Luật thương mại 2005 ra đời

đến nay, hoạt động môi giới thương mại đã phát triển ngày càng đa dạng,

phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề mới cần có sự xem xét để điều chỉnh. Vậy

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định như thế nào về môi giới

thương mại? Thực tiễn áp dụng Luật này trong bốn năm qua đã nảy sinh

những vấn đề gì? Những vấn đề gì cần được sửa đổi, bổ sung để các quy định

về môi giới thương mại sát với thực tiễn hơn, giúp hoạt động này ngày càng

phát triển, đóng góp vào sự phát triển kinh tế của đất nước?

Xuất phát từ nhu cầu thiết yếu đó, tôi chọn vấn đề “Những quy định

của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về môi giới thương mại. Thực

tiễn áp dụng và những vấn đề đặt ra.” làm đề tài cho khóa luận tốt nghiệp

của mình.

2

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở tìm hiểu những quy định của Luật thương mại Việt Nam năm

2005 về môi giới thương mại, đồng thời phân tích việc áp dụng Luật trong

thực tế và chỉ ra những bất cập trong các quy định đó cũng như những vấn đề

phát sinh trong thực tiễn áp dụng; đề tài đề xuất giải pháp và kiến nghị về việc

sửa đổi, bổ sung để các quy định về môi giới thương mại của Luật này hoàn

thiện hơn, mang tính khả thi cao hơn, phù hợp với thực trạng hoạt động

thương mại hiện nay ở Việt Nam.

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích đã nêu trên, khóa luận này thực hiện các nhiệm vụ

sau:

Làm rõ những vấn đề cơ bản về môi giới thương mại như khái niệm,

đặc điểm, vai trò… của môi giới thương mại trong hoạt động thương mại;

Phân tích những quy định của Luật thương mại năm 2005 về môi giới

thương mại, tập trung chỉ ra những bất cập trong các quy định này của Luật;

Chỉ ra thực trạng áp dụng những quy định về môi giới thương mại của

Luật thương mại 2005 trong hoạt động môi giới chứng khoán và môi giới bất

động sản;

Làm rõ những vấn đề phát sinh trong quá trình thực thi những quy định

về môi giới thương mại của Luật thương mại năm 2005;

Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện những quy định về môi giới

thương mại trong Luật thương mại năm 2005 và giải pháp gỡ bỏ những

vướng mắc trong thực tiễn áp dụng các quy định này.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định của Luật thương mại

Việt Nam 2005 về môi giới thương mại và những văn bản dưới luật có liên

quan. Đối tượng nghiên cứu của đề tài này cũng bao gồm các vấn đề về môi

3

giới thương mại trong Luật thương mại năm 1997, Luật chứng khoán năm

2006 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về mặt nội dung, khóa luận nghiên cứu những quy định của Luật thương

mại năm 2005 về môi giới thương mại. Đồng thời, đề tài cũng nghiên cứu

những quy định có liên quan đến môi giới thương mại của Luật thương mại

1997.

Về mặt thời gian, khóa luận tập trung phân tích những vấn đề liên quan

đến hoạt động môi giới thương mại kể từ khi Luật thương mại năm 2005 ra

đời và dự báo về sự phát triển của hoạt động môi giới thương mại trong thời

gian tới.

4. Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu, người viết đã sử dụng các phương

pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương

pháp thống kê, phương pháp hệ thống hóa và phương pháp so sánh luật học.

5. Kết cấu của đề tài

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Phụ lục, nội

dung khóa luận bao gồm ba chương:

Chương 1. Những vấn đề chung về hoạt động môi giới thương mại và

pháp luật về môi giới thương mại.

Chương 2. Thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về môi giới

thương mại, tình hình thực thi các quy định về hoạt động môi giới thương mại

và những vấn đề đặt ra.

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị sửa đổi, bổ sung những quy định của

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động môi giới thương mại

nhằm phát triển hoạt động môi giới thương mại trong thời gian tới.

4

Chương 1. Những vấn đề chung về hoạt động môi giới thương

mại và pháp luật về hoạt động môi giới thương mại

1.1 Hoạt động môi giới thương mại

1.1.1 Khái niệm về hoạt động môi giới thương mại

“Môi giới” là “chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một

hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác để những chủ thể này

có thể tạo được quan hệ trong giao tiếp, trong hoạt động kinh doanh”1. Cũng

có thể hiểu, “môi giới là người làm trung gian giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi

việc gì đó”2.

Như vậy, có thể hiểu hoạt động môi giới là hoạt động kết nối người mua

và người bán, giúp người mua và người bán gặp nhau để họ tiến hành các

giao dịch nhằm thực hiện mục đích của mình.

Từ đó suy ra, môi giới thương mại (MGTM) là hoạt động trung gian

giúp các bên tiếp xúc với nhau nhằm thực hiện các hoạt động thương mại.

Theo Điều 45, Luật thương mại Việt Nam năm 1997, hoạt động MGTM

là một trong mười bốn hành vi thương mại (xem phụ lục 1). Hành vi thương

mại là hành vi của thương nhân trong hoạt động thương mại làm phát sinh

quyền và nghĩa vụ giữa các thương nhân với nhau hoặc giữa thương nhân với

các bên có liên quan (khoản 1, Điều 5, Luật thương mại Việt Nam năm 1997).

Hoạt động thương mại là việc thực hiện một hay nhiều hành vi thương mại

của thương nhân, bao gồm việc mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ thương

mại và các hoạt động xúc tiến thương mại nhằm mục đích lợi nhuận hoặc

nhằm thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội (khoản 2, Điều 5, Luật thương

mại Việt Nam năm 1997).

1 Từ điển Tiếng Việt, truy cập ngày 08/03/2010, http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn . 2 Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điển Tiếng Việt, tr1134, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin, Hà Nội.

http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/

5

Theo Điều 93 Luật thương mại Việt Nam năm 1997, người môi giới

thương mại là thương nhân làm trung gian cho các bên mua bán hàng hoá,

cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán

hàng hoá, cung ứng dịch vụ thương mại và được hưởng thù lao theo hợp đồng

môi giới.

Có thể thấy, Luật thương mại Việt Nam năm 1997 hiểu hoạt động

thương mại theo nghĩa rất hẹp. Do đó, phạm vi hoạt động của người MGTM

cũng chỉ thuộc lĩnh vực mua bán hàng hóa và cung ứng các dịch vụ liên quan

đến việc mua bán hàng hóa. Trong thời gian Luật thương mại năm 1997 có

hiệu lực, nhiều hoạt động môi giới nằm ngoài sự điều chỉnh của Luật nhưng

lại được quy định trong các văn bản luật khác như: Bộ luật hàng hải năm 1990

quy định về hoạt động môi giới hàng hải, Luật kinh doanh bảo hiểm năm

2000 quy định về hoạt động môi giới bảo hiểm…3

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 cũng có cách hiểu tương tự Luật

thương mại năm 1997 về khái niệm người môi giới thương mại. Điều 150

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định rõ rằng, “môi giới thương mại

là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên

môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được

môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ

và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới”.

Điểm khác biệt là ở chỗ, trong Luật thương mại Việt Nam năm 2005,

khái niệm về hoạt động thương mại đã được mở rộng hơn rất nhiều so với

Luật thương mại năm 1997. Theo khoản 1, Điều 3, Luật thương mại năm

2005, hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm

mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt

3 Nguyễn Thanh Thủy (2009), Những quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động trung

gian thương mại, thực tiễn áp dụng và những vấn đề phát sinh., tr8-9, Đại học Ngoại thương Hà Nội.

6

động nhằm mục đích sinh lợi khác. Có thể thấy, theo Luật này, khái niệm

“hoạt động thương mại” được hiểu rất rộng.

Sự mở rộng của khái niệm “hoạt động thương mại” nói trên phù hợp với

xu hướng phát triển của thương mại và cách hiểu của các nước trên thế giới

về thuật ngữ này. Sự mở rộng như thế cũng tạo cơ sở pháp lý cho các nhà môi

giới khi họ thực hiện những hoạt động MGTM.

Từ những phân tích ở trên, có thể kết luận, hoạt động MGTM là hoạt

động thương mại, trong đó một người đóng vai trò là trung gian giúp người

mua và người bán hoặc các chủ thể khác gặp nhau để họ tiến hành đàm phán,

ký kết các hợp đồng thương mại.

1.1.2 Đặc điểm của hoạt động MGTM

Từ cách hiểu về hoạt động MGTM như trên, có thể rút ra các đặc điểm

sau đây của hoạt động MGTM:

Thứ nhất, hoạt động MGTM là hoạt động được thực hiện trong lĩnh vực

thương mại.

Đặc điểm này giúp phân biệt hoạt động môi giới trong những lĩnh vực

không nhằm mục đích sinh lợi với hoạt động môi giới thương mại nhằm mục

đích sinh lợi. Khái niệm “thương mại” đã được pháp luật của Việt Nam và

nhiều nước trên thế giới hiểu theo nghĩa rộng, không chỉ bao gồm mua bán

hàng hóa, cung ứng dịch vụ. Những điều ước quốc tế song phương và đa

phương (ví dụ: Hiệp định thương mại Việt Nam – Hoa Kỳ (BTA), các hiệp

định của Tổ chức thương mại thế giới) đều xác định hoạt động thương mại

không chỉ bao gồm hoạt động trao đổi hàng hóa, dịch vụ mà còn bao gồm cả

những hoạt động liên quan đến đầu tư và bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ4. Chính

sự phong phú của các hoạt động thương mại đã dẫn đến tính đa dạng, phức

tạp của hoạt động trung gian thương mại.

4 Tô Cẩn (2005), Khóa đào tạo về GATS/WTO tại thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, 31/03/2005, truy cập

ngày 09/03/2010, http://www.nciec.gov.vn/index.nciec?265.

http://www.nciec.gov.vn/index.nciec?265

7

Thứ hai, hoạt động MGTM là loại hoạt động cung ứng dịch vụ thương

mại được thực hiện theo phương thức giao dịch qua trung gian.

Hoạt động cung ứng dịch vụ thương mại thông thường có hai bên tham

gia. Hoạt động môi giới thương mại có ba bên tham gia: bên thuê dịch vụ môi

giới thương mại, bên môi giới thương mại và bên thứ ba. Bên môi giới có thể

hỗ trợ cho bên thuê dịch vụ môi giới trong việc gặp gỡ, giao dịch với bên thứ

ba. Mục đích của bên môi giới thương mại là nhận được thù lao mà bên thuê

dịch vụ môi giới sẽ trả cho họ.

Thứ ba, trong hoạt động MGTM, song song tồn tại hai mối quan hệ phát

sinh trên cơ sở của hai hợp đồng.

Quan hệ thứ nhất là quan hệ giữa bên thuê dịch vụ môi giới và bên môi

giới thương mại, quan hệ này phát sinh trên cơ sở hợp đồng môi giới được ký

giữa người thuê môi giới và người môi giới. Quan hệ thứ hai phát sinh giữa

bên thuê dịch vụ môi giới và bên thứ ba, quan hệ này dựa trên cơ sở hợp đồng

do hai bên ký kết với nhau (có thể là hợp đồng mua bán hàng hóa hoặc hợp

đồng cung ứng dịch vụ). Thông thường, người môi giới đóng vai trò là người

giới thiệu bên thuê dịch vụ môi giới với bên thứ ba và không tiến hành giao

dịch với bên thứ ba.

Thứ tư, bên môi giới thương mại phải có tư cách pháp lý độc lập với bên

thuê dịch vụ môi giới và bên thứ ba.

Trong hoạt động MGTM, bên môi giới thương mại đóng vai trò là một

thương nhân độc lập với bên thuê dịch vụ môi giới và bên thứ ba. Bên môi

giới cung ứng dịch vụ cho bên thuê dịch vụ môi giới để nhận tiền thù lao. Bên

môi giới không phải là nhân viên làm công ăn lương của bên thuê dịch vụ môi

giới. Bên môi giới có thể là cá nhân hoặc tổ chức5.


gian thương mại. Thực tiễn áp dụng và những vấn đề phát sinh., tr11-12, Đại học Ngoại thương Hà Nội.

8

Thứ năm, quan hệ giữa bên môi giới và bên thuê dịch vụ môi giới là

quan hệ hợp đồng từng lần, ngắn hạn.

Người môi giới là cầu nối giữa các bên mua bán hàng hóa hay cung ứng

dịch vụ. Mỗi một người môi giới chủ yếu hoạt động trong một lĩnh vực

chuyên môn nhất định và bên thuê dịch vụ môi giới cũng không cố định. Hơn

nữa, cũng chỉ trong những trường hợp cụ thể, khi các bên không đủ thời gian

hoặc kinh nghiệm..., họ mới nhờ đến vai trò của người môi giới. Ví dụ, khi

muốn thuê tàu để chở hàng hóa xuất khẩu, người bán hàng cần nhờ đến người

môi giới để tìm kiếm người chuyên chở; trong trường hợp khác, khi người

bán hàng không có nhu cầu xuất khẩu hàng hóa mà chỉ tiêu thụ trong nội địa,

người đó sẽ không cần đến dịch vụ môi giới thuê tàu. Tính chất của công việc

môi giới (như đã phân tích ở trên) dẫn đến mối quan hệ dựa trên hợp đồng

từng lần, ngắn hạn giữa bên thuê dịch vụ môi giới và bên môi giới.

Thứ sáu, người môi giới không đại diện cho quyền lợi của một bên nào.

Theo Điều 150, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, người môi giới

thương mại là “thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên

mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc

đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa”. Như vậy, người môi giới là

một trung gian đơn thuần, đứng giữa người mua và người bán, không đại diện

cho quyền lợi của bên nào. Nghĩa vụ và trách nhiệm của người môi giới được

quy định trong hợp đồng đã ký kết giữa bên thuê dịch vụ môi giới và bên môi

giới.

Thứ bảy, người môi giới không đươc tham gia vào việc thực hiện hợp

đồng giữa các bên trừ khi được bên thuê dịch vụ môi giới ủy quyền.

Theo khoản 4, Điều 151, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, bên môi

giới thương mại “không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được

môi giới, trừ trường hợp có ủy quyền của bên được môi giới”. Trong thực tế,

do hoạt động thương mại ngày càng phức tạp, phong phú và đa dạng, người

9

được môi giới muốn tiết kiệm thời gian và công sức thường ủy quyền cho

người môi giới thực hiện một số công việc khác ngoài việc kết nối người mua

và người bán. Ví dụ: người môi giới trong lĩnh vực hàng hải có thể tham gia

vào việc giao nhận hàng, làm thủ tục hải quan; người môi giới trong lĩnh vực

xuất nhập khẩu hàng hóa có thể thay mặt chủ hàng thu tiền hàng…

1.1.3 Phân biệt hoạt động MGTM và một số hoạt động trung gian

thương mại khác

Người trung gian thương mại và các hoạt động của họ là đối tượng quan

tâm của pháp luật các nước trên thế giới. Điểm chung nhận thấy trong các văn

bản pháp luật nước ngoài là khó có thể tìm thấy một định nghĩa chính thức về

hoạt động trung gian thương mại, nhưng thay vào đó có thể tìm thấy khá

nhiều quy định về từng loại người trung gian tham gia giúp đỡ để các bên xác

lập, thực hiện các giao dịch thương mại6. Ví dụ, Điều 1.201 Luật thương mại

Hoa Kỳ định nghĩa: “Đại diện là người đại lý, nhân viên công ty hoặc hiệp

hội, người được ủy thác trông nom, người thực hiện, người quản lý tài sản, và

bất kỳ người nào được trao quyền hành động hộ người khác”; Điều 2.210 của

Luật trên có viết: “Một bên có thể thực hiện hay với bổn phận của mình thông

qua một sự ủy thác, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc bên khác có những quyền

ưu tiên trong việc giữ nguyên bản việc thực thi bổn phận, thực hiện các hành

vi trong hợp đồng”.

Quan niệm của các nước về hoạt động trung gian thương mại và các loại

hình của hoạt động này có thể mang những khía cạnh khác nhau, nhưng cơ

bản vẫn mang những điểm giống nhau. Có thể hiểu về người trung gian

thương mại như sau: “Trung gian thương mại là thương nhân thực hiện các

6 Nguyễn Thị Vân Anh (2007), Pháp luật điều chỉnh hoạt động trung gian thương mại ở Việt Nam, Luận án

Tiến sĩ Luật học, tr18-19, Trường Đại học Luật Hà Nội.

10

giao dịch thương mại cho một hoặc một số thương nhân khác được xác định

theo sự ủy thác”7.

Luật thương mại Việt Nam năm 1997 không có điều nào quy định khái

niệm về hoạt động trung gian thương mại, chỉ có các quy định về những loại

hình của hoạt động này. Ví dụ: Quy định về Đại diện cho thương nhân (Điều

83), Môi giới thương mại (Điều 93), Ủy thác mua bán hàng hóa (Điều 99),

Đại lý mua bán hàng hóa (Điều 111).

Khoản 11, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 định nghĩa:

“Các hoạt động trung gian thương mại là hoạt động của thương nhân để thực

hiện các giao dịch thương mại cho một hoặc một số thương nhân được xác

định, bao gồm hoạt động đại diện cho thương nhân, môi giới thương mại, ủy

thác mua bán hàng hóa và đại lý thương mại”. Như vậy, theo Luật thương mại

Việt Nam 2005, có bốn loại hình trung gian thương mại, đó là: Đại diện cho

thương nhân, Môi giới thương mại, Ủy thác mua bán hàng hóa, Đại lý thương

mại.

Dưới góc độ kinh tế, bên đại diện, bên môi giới, bên nhận ủy thác, bên

đại lý đều là người đảm nhiệm khâu phân phối hàng hóa từ người cung cấp

đến người tiêu dùng; và các hoạt động trung gian thương mại nói trên đều là

những phương thức phát triển kinh doanh.

Dưới góc độ pháp lý, bốn loại hình trung gian thương mại được đề cập

đến trong Luật thương mại năm 2005 có những điểm khác nhau. Cụ thể:

Hoạt động MGTM và hoạt động Đại diện cho thương nhân (xem Bảng 1)

Theo Điều 141, Luật thương mại Việt Nam năm 2005: “Đại diện cho

thương nhân là việc một thương nhân nhận ủy nhiệm (gọi là bên đại diện) của

thương nhân khác (gọi là bên giao đại diện) để thực hiện các hoạt động

thương mại với danh nghĩa, theo sự chỉ dẫn của thương nhân đó và được

7 Phạm Duy Liên (2005), Sử dụng trung gian thương mại trong hoạt động xuất nhập khẩu ở Việt Nam – thực

trạng và giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, tr6-7, Trường Đại học Ngoại Thương Hà Nội.

11

hưởng thù lao về việc đại diện”. Hình thức này thường xuất hiện khi quy mô

hoạt động kinh doanh chưa lớn, việc đặt văn phòng đại diện là không có lợi,

hoặc bên giao đại diện gặp nhiều khó khăn về mặt nhân sự.

Bảng 1: So sánh hoạt động MGTM và hoạt động Đại diện cho thương nhân Hoạt động MGTM Hoạt động Đại diện cho thương nhân

Bên môi giới hỗ trợ cho bên được môi

giới trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng

mua bán hàng hóa; bên môi giới đóng vai trò là

cầu nối để người mua và người bán gặp gỡ

nhau.

Bên đại diện thực hiện các hoạt động thương mại

cho bên giao đại diện.

Bên môi giới không tham gia vào việc

thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới,

trừ trường hợp có ủy quyền của bên được môi

giới.

Bên đại diện được ủy quyền để thay mặt bên

giao đại diện thực hiện giao dịch thương mại với bên

thứ ba.

Bên môi giới không đại diện cho quyền

lợi của bên nào.

Bên đại diện làm việc theo sự chỉ dẫn của bên

giao đại diện, đại diện cho quyền lợi của bên giao đại

diện.

Bên môi giới thực hiện hoạt động môi

giới với danh nghĩa của chính mình.

Bên đại diện thực hiện các hoạt động thương mại

với danh nghĩa của bên giao đại diện.

Quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh

từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp

đồng với nhau (trừ trường hợp có thỏa thuận

khác).

Quyền hưởng thù lao đại diện phát sinh từ thời

điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng đại diện.

Hợp đồng môi giới thương mại không

nhất thiết phải lập thành văn bản.

Hợp đồng đại diện cho thương nhân phải được

lập thành văn bản hoặc bằng hình thức khác có giá trị

pháp lý tương đương (điện báo, telex, fax, thông điệp

dữ liệu và các hình thức khác theo quy định của pháp

luật).

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ những quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005.

Hoạt động MGTM và hoạt động Ủy thác mua bán hàng hóa (xem Bảng 2)

Theo Điều 155, Luật thương mại Việt Nam năm 2005: “Ủy thác mua bán

hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó bên nhận ủy thác thực hiện việc

12

mua bán hàng hóa với danh nghĩa của mình theo những điều kiện đã thỏa

thuận với bên ủy thác và được nhận thù lao ủy thác”.

Bảng 2: So sánh hoạt động MGTM và hoạt động Ủy thác mua bán hàng hóa

Hoạt động MGTM Hoạt động Ủy thác mua bán hàng hóa

Bên môi giới đóng vai trò là cầu nối để người

mua và người bán gặp nhau, là trung gian trong việc

đàm phán, giao kết hợp đồng; không tham gia thực

hiện hợp đồng giữa các bên (trừ khi được ủy quyền).

Bên nhận ủy thác thực hiện việc mua bán

hàng hóa cho bên ủy thác.

Bên môi giới hoạt động với danh nghĩa của

chính mình, không đại diện cho quyền lợi của bên nào

trong các bên được môi giới.

Bên nhận ủy thác hoạt động với danh nghĩa

của chính mình, đại diện cho quyền lợi của bên ủy

thác.

Bên môi giới có nghĩa vụ chịu trách nhiệm về

tư cách pháp lý của bên được môi giới, không chịu

trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ.

Bên nhận ủy thác có nghĩa vụ liên đới chịu

trách nhiệm về hành vi vi phạm pháp luật của bên

ủy thác, nếu nguyên nhân của hành vi vi phạm

pháp luật đó có một phần do lỗi của mình gây ra.

Hợp đồng môi giới thương mại không nhất

thiết phải lập thành văn bản.

Hợp đồng ủy thác mua bán hàng hóa phải

được lập thành văn bản hoặc bằng hình thức khác

có giá trị pháp lý tương đương.


Hoạt động MGTM và hoạt động Đại lý thương mại (xem Bảng 3)

Điều 166, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định: “Đại lý

thương mại là hoạt động thương mại, theo đó bên giao đại lý và bên đại lý

thỏa thuận việc bên đại lý nhân danh chính mình mua, bán hàng hóa cho bên

giao đại lý hoặc cung ứng dịch vụ của bên giao đại lý cho khách hàng để

hưởng thù lao”.

Như vậy, hoạt động đại lý thương mại không chỉ liên quan đến việc mua

bán hàng hóa đơn thuần mà còn bao gồm cả việc cung ứng các dịch vụ kèm

theo (ví dụ: dịch vụ trong lĩnh vực vận tải, bảo hiểm, giao nhận hàng hóa, hải

quan, giám định…).

13

Bảng 3: So sánh hoạt động MGTM và hoạt động Đại lý thương mại

Hoạt động MGTM Hoạt động Đại lý thương mại

Bên môi giới đóng vai trò là người trung gian

trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng của các bên được

môi giới.

Bên đại lý là người trung gian trong

việc mua, bán hàng hóa cho bên giao đại lý

hoặc cung ứng dịch vụ của bên giao đại lý cho

khách hàng.

Bên môi giới hoạt động với danh nghĩa của chính

mình, không đại diện cho quyền lợi của bên nào, không

tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên (trừ trường

hợp được ủy quyền).

Bên đại lý hoạt động với danh nghĩa

của chính mình; đứng tên trên hợp đồng, là

chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa, cung

ứng dịch vụ.

Quan hệ giữa bên môi giới và bên được môi giới

là quan hệ hợp đồng từng lần, ngắn hạn.

Quan hệ giữa bên đại lý và bên giao đại

lý là quan hệ hợp đồng dài hạn.

Bên môi giới không có quyền quyết định giá bán

hàng hóa, cung ứng dịch vụ giữa các bên được môi giới.

Đại lý bao tiêu có quyền quyết định giá

bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cho khách

hàng.

Hợp đồng môi giới không nhất thiết phải lập thành

văn bản.

Hợp đồng đại lý phải được lập thành

văn bản hoặc bằng hình thức khác có giá trị

pháp lý tương đương.


1.1.4 Vai trò của hoạt động môi giới thương mại

Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu mua bán hàng hóa,

cung ứng dịch vụ của các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng tăng, yêu cầu

về chất lượng hàng hóa, dịch vụ ngày càng khắt khe. Số lượng thương nhân

cung cấp các hàng hóa, dịch vụ trên thị trường rất nhiều; người có nhu cầu

mua các hàng hóa, dịch vụ lại không thể nắm bắt hết các thông tin về sản

phẩm cũng như về doanh nghiệp cung cấp sản phẩm đó; người có nhu cầu bán

hàng hóa hay cung ứng dịch vụ cũng gặp khó khăn trong việc tìm thấy người

mua và thuyết phục họ tin tưởng vào chất lượng sản phẩm của mình. Chính vì

vậy, các nhà môi giới thương mại xuất hiện với vai trò là người kết nối giúp

14

người mua và người bán gặp gỡ nhau, thương lượng về các điều kiện giao

dịch và cuối cùng đi tới giao kết hợp đồng.

Vai trò quan trọng của hoạt động MGTM trong nền kinh tế thị trường thể

hiện qua những điểm sau:

Thứ nhất, hoạt động môi giới thương mại mang lại nhiều lợi thế cho các

thương nhân trong việc tìm kiếm đối tác giao dịch.

Người môi giới thương mại thường hiểu biết, nắm vững tình hình thị

trường, pháp luật và tập quán địa phương. Nhờ vào mối quan hệ rộng, người

môi giới có cơ hội tìm hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động kinh doanh của

thương nhân và sản phẩm mà thương nhân đó cung cấp. Do đó, người môi

giới có thể giới thiệu cho người mua và người bán gặp nhau, đẩy nhanh quá

trình tìm hiểu lẫn nhau giữa các đối tác, thúc đẩy việc mua bán hàng hóa,

cung ứng dịch vụ. So với việc tự “mò mẫm” tham gia vào thị trường, việc sử

dụng người môi giới thương mại có thể giúp các bên thuê môi giới giảm bớt

rủi ro, tiết kiệm thời gian và công sức tìm hiểu đối tác.

Người môi giới thương mại là những tổ chức, cá nhân có các điều kiện

nhất định về cơ sở vật chất, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp… Chính vì vậy,

họ có khả năng đẩy mạnh các giao dịch thương mại, thậm chí giúp mua bán

hàng hóa, cung ứng dịch vụ với giá có lợi cho bên thuê môi giới.

Sử dụng người môi giới thương mại (cũng như những người trung gian

thương mại khác) là một hình thức của phân công lao động. Do sự chuyên

môn hóa, người môi giới thương mại sẽ xây dựng mạng lưới quan hệ rộng,

thu lượm các kiến thức, kinh nghiệm quý giá trong lĩnh vực chuyên môn của

mình. Các nhà sản xuất chuyên tâm vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch

vụ mà mình có thế mạnh, tìm kiếm lợi nhuận tối đa. Như vậy, người môi giới

thương mại giúp cho tất cả các hoạt động sản xuất, phân phối, tiêu dùng đều

đạt hiệu quả.

15

Thông qua việc sử dụng dịch vụ môi giới thương mại, các nhà kinh

doanh có thể hình thành mạng lưới tiêu thụ hàng hóa, cung ứng dịch vụ trên

phạm vi rộng, tạo điều kiện cho để mở rộng, chiếm lĩnh thị trường.

Trong lĩnh vực kinh doanh quốc tế nói riêng, người môi giới thương mại

đóng vai trò là cầu nối để các nhà xuất nhập khẩu ở các nước khác nhau có

thể dễ dàng ký kết hợp đồng với nhau. Các nhà môi giới thương mại nắm

được nhiều thông tin về các doanh nghiệp xuất nhập khẩu, có hiểu biết về văn

hóa, phong tục tập quán kinh doanh của các nước. Nhờ đó, họ có thể trợ giúp

bên mua và bên bán vượt qua các rào cản, tiến hành đàm phán và ký kết hợp

đồng thương mại quốc tế.

Thứ hai, hoạt động môi giới thương mại thúc đẩy sản xuất, lưu thông

hàng hóa, từ đó tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển.

Hoạt động môi giới thương mại khiến cho lượng hàng hóa lưu thông

tăng, giao lưu kinh tế giữa các địa phương trong một nước và giữa các quốc

gia phát triển mạnh. Ngày 21/9/1953, Liên minh quốc tế của những người đại

lý và môi giới thương mại (International Union of Commercial Agents and

Brokers – viết tắt là IUCAB) ra đời. Sự kiện này cho thấy vai trò quan trọng

của hoạt động môi giới thương mại nói riêng và trung gian thương mại nói

chung trong thương mại quốc tế. Hiện nay, thành viên của IUCAB bao gồm

20 hiệp hội của các nhà đại lý thương mại và môi giới độc lập, đại diện cho

gần 47.000 hãng đại lý thương mại với 1,2 triệu đại lý trải suốt Châu Âu, Bắc

và Nam Mỹ8.

Nhờ vào hoạt động môi giới thương mại, quá trình lưu thông hàng hóa

được đẩy mạnh. Người tiêu dùng có cơ hội tiếp cận nhiều chủng loại hàng hóa

với mẫu mã, chất lượng đa dạng; có cơ hội so sánh sản phẩm, dịch vụ của các

doanh nghiệp khác nhau. Điều này dẫn đến yêu cầu đối với chất lượng sản

8 47,000 commercial agents in Europe, North and South America. Who are they?, truy cập ngày 16/03/2010,

http://www.iucab.nl/nl/page3.asp (website của Liên minh quốc tế của những người đại lý và môi giới thương

mại).

http://www.iucab.nl/nl/page3.asp

16

phẩm, dịch vụ của khách hàng ngày càng cao, kích thích các doanh nghiệp

cạnh tranh với nhau nhằm đổi mới, phát triển sản phẩm, dịch vụ của mình để

thu hút khách hàng.

Thứ ba, hoạt động môi giới thương mại góp phần cải thiện môi trường

kinh doanh, ổn định an ninh, trật tự xã hội.

Các loại hình hoạt động thương mại phát triển dẫn đến thị trường ngày

càng phức tạp, có sự tham gia của nhiều chủ thể; hàng hóa được mua bán,

cũng vô cùng phong phú, đa dạng. Thị trường lại chịu sự chi phối của nhiều

yếu tố, bao gồm điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, tập quán, pháp

luật… Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn mới phát triển, thông tin và

các yếu tố cấu thành thị trường đều chưa hoàn hảo. Vì những lí do trên, các

thương nhân tham gia mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thường gặp khó

khăn trong việc tìm hiểu các thông tin như nguồn gốc, chất lượng, tình trạng

pháp lý… của hàng hóa, dịch vụ.

Thông qua các cá nhân và tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể

tham gia vào thị trường có cơ hội được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông

tin về hàng hóa, dịch vụ. Điều này giúp ổn định đời sống xã hội, thúc đẩy sự

phát triển của nền kinh tế.

Thứ tư, hoạt động môi giới thương mại góp phần đẩy mạnh sự đổi mới

chính sách pháp luật của Nhà nước.

Sự hình thành và phát triển của hoạt động môi giới thương mại hỗ trợ

đắc lực cho nhu cầu giao dịch ngày càng đa dạng và phức tạp của các chủ thể

trong nền kinh tế, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu về quản lý hoạt động môi

giới. Thêm vào đó, thông qua các giao dịch môi giới trên thị trường, những

điểm không phù hợp với thực tế của các quy định pháp luật sẽ bộc lộ. Đây là

cơ sở để Nhà nước sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống pháp luật, giúp thị

trường hoạt động hiệu quả và ổn định.

1.2 Pháp luật về hoạt động môi giới thương mại

17

1.2.1 Sự cần thiết phải có pháp luật điểu chỉnh hoạt động môi giới

thương mại

Thứ nhất, pháp luật về hoạt động MGTM ra đời sẽ hợp pháp hóa nghề

môi giới, giúp người dân có cái nhìn tích cực về hoạt động này.

Trên thế giới, người môi giới thương mại xuất hiện từ rất sớm. Trong

thời kỳ phong kiến, người môi giới đã xuất hiện trong mối quan hệ giữa vua

chúa và thương gia9. Bước sang thời kỳ xã hội tư bản, hoạt động môi giới

thương mại đã phát triển đạt đến trình độ cao. Họ thành lập nên các tổ chức

với những quy định chặt chẽ mà điển hình là các Sở giao dịch hàng hóa. Họ

xuất hiện trong nhiều lĩnh vực kinh doanh, từ bất động sản, chứng khoán cho

đến bảo hiểm, logistics; thậm chí ở cả lĩnh vực hôn nhân, giáo dục và việc

làm… Theo thống kê của Liên minh quốc tế của những người đại lý và môi

giới thương mại (IUCAB), mỗi năm, các thành viên của tổ chức này (bao gồm

20 hiệp hội đại diện cho các đại lý thương mại độc lập và các nhà môi giới) đã

đóng góp cho nền kinh tế các nước Châu Âu, Bắc và Nam Mỹ một khoản thu

nhập xấp xỉ 2,4 tỉ đô la Mỹ (tương đương 2,1 tỉ euro)10

.

Ở Việt Nam, trong thời kỳ bao cấp, nghề môi giới bị coi là “phe phẩy”,

là bất hợp pháp và không được pháp luật thừa nhận. Cho đến năm 1997, với

sự ra đời của Luật thương mại năm 1997, hoạt động MGTM mới chính thức

được thừa nhận.

Thứ hai, pháp luật về hoạt động MGTM góp phần hạn chế những mặt

phi tích cực của hoạt động này.

Bất chấp những lợi ích to lớn mà hoạt động môi giới thương mại mang

lại cho nền kinh tế, phương thức kinh doanh qua người môi giới thương mại

cũng có những nhược điểm. Nhược điểm lớn nhất của phương thức này là bên


trạng và giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, tr 3, Đại học Ngoại thương Hà Nội. 10 470,000 commercial agents in Europe, North and South America. Who are they?, truy cập ngày

17/03/2010, http://www.iucab.nl/nl/page3.asp (website của IUCAB).

http://www.iucab.nl/nl/page3.asp

18

thuê trung gian không liên hệ trực tiếp với khách hàng. Thực tế cho thấy, đã

xảy ra rất nhiều tranh chấp phát sinh trong hoạt động môi giới thương mại.

Tranh chấp có thể nảy sinh từ việc bên môi giới cung cấp thông tin không

chính xác, không trung thực, gây hại đến lợi ích của bên thuê môi giới; hoặc

bên thuê môi giới không hoàn thành nghĩa vụ trả thù lao cho bên môi giới;

hay bên thuê môi giới có tranh chấp với bên thứ ba do hợp đồng gây tranh cãi

mà người thảo hợp đồng là bên môi giới… Các loại tranh chấp trên chỉ có thể

giải quyết được nếu có pháp luật về hoạt động MGTM.

Những lí do đã phân tích ở trên cho thấy sự cần thiết phải ban hành các

văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới thương mại.

1.2.2 Nội dung điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới

thương mại

Ở Việt Nam, hoạt động môi giới thương mại được điều chỉnh bởi Luật

thương mại Việt Nam năm 2005 và các Luật chuyên ngành khác như Luật

chứng khoán năm 2006, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006… Các văn

bản này thường quy định về chức năng, vị trí, vai trò của người trung gian

môi giới, về quan hệ giữa bên môi giới và bên được môi giới…

Các Luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động môi giới thương mại trong

các lĩnh vực cụ thể như chứng khoán, bất động sản, hàng hải, bảo hiểm… Do

đó, các điều khoản của chúng thường chi tiết và tỉ mỉ hơn Luật thương mại

năm 2005. Tuy nhiên, xét một cách cơ bản, Luật thương mại Việt Nam năm

2005 và các Luật chuyên ngành khác tập trung điều chỉnh hoạt động môi giới

thương mại ở những nội dung sau:

1.2.2.1 Quy định về phạm vi điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động

môi giới

Hoạt động môi giới nói chung được điều chỉnh bởi bộ Bộ luật dân sự

năm 2005. Hoạt động môi giới thương mại do Luật thương mại năm 2005

điều chỉnh. Hoạt động môi giới trong từng lĩnh vực cụ thể được quy định

19

trong các luật chuyên ngành. Ví dụ: hoạt động môi giới hàng hải được quy

định trong Bộ luật hàng hải năm 2005, hoạt động môi giới chứng khoán do

Luật chứng khoán năm 2006 điều chỉnh…

1.2.2.2 Quy định về điều kiện để thương nhân được tiến hành hoạt động

môi giới thương mại

Theo Điều 150, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, môi giới thương

mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là

bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên

được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa,

dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Như vậy, theo Luật

này, cá nhân, tổ chức muốn tiến hành hoạt động MGTM trước hết phải là

thương nhân. Mà thương nhân chính là “các tổ chức kinh tế được thành lập

một cách hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường

xuyên và có đăng kí kinh doanh” (khoản 1, Điều 6, Luật thương mại Việt

Nam năm 2005).

Những quy định về điều kiện đối với thương nhân môi giới tại Sở giao

dịch hàng hóa chặt chẽ hơn so với thương nhân môi giới nói chung. Thương

nhân môi giới mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa chỉ được phép

hoạt động tại Sở giao dịch hàng hóa khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy

định của pháp luật (Điều 69, Luật thương mại Việt Nam năm 2005). Về vấn

đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 158/2006/NĐ-CP về việc quy định

chi tiết Luật Thương mại về hoạt động mua bán hàng hoá qua Sở Giao dịch

hàng hóa. Theo đó, thành viên môi giới phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: là

doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp; vốn pháp

định là 05 tỷ đồng trở lên; Giám đốc hoặc Tổng giám đốc phải có bằng đại

học, cử nhân trở lên, có đủ năng lực hành vi dân sự và không thuộc đối tượng

bị cấm quản lý doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp; các điều

20

kiện khác theo quy định của Điều lệ hoạt động của Sở Giao dịch hàng hóa

(Điều 19, Nghị định 158/2006/NĐ-CP).

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 chỉ quy định một cách khái quát về

điều kiện để thương nhân được tiến hành hoạt động MGTM. Điều kiện này

được quy định cụ thể hơn ở các luật chuyên ngành.

Ví dụ, theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh

doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và

đăng kí kinh doanh; đồng thời phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi

giới BĐS (khoản 2, Điều 8). Trong trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ

môi giới BĐS độc lập, cá nhân này cần đăng kí kinh doanh và có chứng chỉ

môi giới BĐS (khoản 3, Điều 8).

1.2.2.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới và bên được môi

giới

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định rõ về quyền, nghĩa vụ

của bên môi giới và nghĩa vụ của bên được môi giới. Luật thương mại Việt

Nam năm 2005 không đề cập đến quyền của bên được môi giới.

Từ khái niệm về hoạt động môi giới thương mại (Điều 150, Luật thương

mại Việt Nam năm 2005) có thể suy ra, nghĩa vụ quan trọng nhất của bên môi

giới là làm trung gian để các bên được môi giới đàm phán, giao kết hợp đồng

mua bán hàng hóa, dịch vụ. Quyền quan trọng nhất của bên môi giới là được

hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.

Cụ thể, Điều 151 Luật thương mại Việt Nam năm 2005 nêu lên bốn

nghĩa vụ của bên môi giới. Trong đó, đáng chú ý nhất là nghĩa vụ chịu trách

nhiệm về tư cách của các bên được môi giới, nhưng không chịu trách nhiệm

về khả năng thanh toán của họ. Đồng thời, bên môi giới không được tham gia

thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới.

Song song với những nghĩa vụ được quy định tại Điều 151, bên môi giới

có quyền hưởng thù lao môi giới. Quyền này phát sinh từ thời điểm các bên

21

được môi giới đã ký hợp đồng với nhau, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 1,

Điều 153). Mức thù lao môi giới, nếu không được thỏa thuận trong hợp đồng

môi giới, sẽ được xác định theo giá của dịch vụ môi giới trong các điều kiện

tương tự về phương thức và thời điểm cung ứng, thị trường địa lý, phương

thức thanh toán…(khoản 2, Điều 153).

Tương ứng với quyền của bên môi giới, bên được môi giới có nghĩa vụ

trả thù lao và chi phí hợp lý khác cho bên môi giới; đồng thời cung cấp thông

tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hóa, dịch vụ (khoản 1, 2,

Điều 152).

So với Luật thương mại Việt Nam năm 2005, các luật chuyên ngành có

những quy định tỉ mỉ hơn về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới thương mại.

Những quy định này, về cơ bản, khá thống nhất với Luật thương mại Việt

Nam năm 2005. Các luật chuyên ngành thường không đề cập đến quyền và

nghĩa vụ của bên được môi giới; và không phải luật chuyên ngành nào cũng

quy định cả về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới. Chẳng hạn, Luật kinh

doanh bảo hiểm năm 2000 có nêu rõ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp môi

giới bảo hiểm (Điều 91), nhưng Luật chứng khoán năm 2006 lại chỉ nhắc đến

nghĩa vụ của công ty chứng khoán – chủ thể duy nhất được Luật này cho phép

tiến hành hoạt động môi giới chứng khoán (Điều 71).

Điểm không thống nhất thường gặp giữa Luật thương mại Việt Nam và

các luật chuyên ngành là sự khác biệt trong quy định về quyền hưởng thù lao

môi giới hay hoa hồng môi giới – quyền quan trọng nhất đối với bên môi giới.

22

Chương 2. Thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về

hoạt động môi giới thương mại, tình hình thực thi các quy định

về hoạt động môi giới thương mại và những vấn đề đặt ra

2.1 Thực trạng các quy định của Luật thương mại Việt Nam năm

2005 về hoạt động MGTM

2.1.1 Cách hiểu của Luật về hoạt động MGTM

Khoản 1, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 định nghĩa:

“Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua

bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động

nhằm mục đích sinh lợi khác”. Như vậy, hoạt động MGTM, theo cách hiểu

của Luật thương mại năm 2005, trước hết là một hoạt động sinh lợi.

Khoản 11, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 cho rằng: “Các

hoạt động trung gian thương mại là hoạt động của thương nhân để thực hiện

các giao dịch thương mại cho một hoặc một số thương nhân được xác định,

bao gồm hoạt động đại diện cho thương nhân, môi giới thương mại, ủy thác

mua bán hàng hóa và đại lý thương mại”. Từ đó suy ra, theo cách hiểu của

Luật này, hoạt động môi giới thương mại là một loại hình của hoạt động trung

gian thương mại, bên thuê môi giới và bên môi giới đều là thương nhân.

Thương nhân, theo khoản 1, Điều 6, Luật thương mại Việt Nam năm 2005,

“bao gồm tổ chức kinh tế được thành lập một cách hợp pháp, cá nhân hoạt

động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng kí kinh doanh”.

Điều 150 Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định: “Môi giới

thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian

(gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là

bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng

hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới”. Trong hoạt

23

động môi giới, bên môi giới nhân danh chính mình để giao dịch với các bên

được môi giới, là người trung gian cho các bên tiến hành giao dịch thương

mại, giúp các bên cơ hội gặp gỡ, đàm phán, ký kết hợp đồng và cung cấp các

dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến các giao dịch thương mại.

Luật thương mại năm 1997 có quy định về môi giới tại Mục 4, Chương 2

(Hoạt động thương mại), bao gồm các điều từ 93 đến 98. Luật thương mại

năm 2005 quy định về môi giới thương mại từ Điều 150 đến Điều 154. So với

luật thương mại năm 1997, Luật thương mại năm 2005 đã bỏ Điều 94 quy

định về Hợp đồng môi giới; nghĩa vụ của bên môi giới thương mại được quy

định tại Điều 151 Luật thương mại năm 2005, thay cho Điều 95 và Điều 96

Luật thương mại năm 1997. Luật thương mại năm 2005 cũng quy định về

Quyền hưởng thù lao môi giới tại Điều 153; quy định về Thanh toán chi phí

phát sinh liên quan đến việc môi giới tại Điều 154; bổ sung thêm Điều 152 về

Nghĩa vụ của bên được môi giới.

2.1.2 Các quy định cụ thể về hoạt động MGTM

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể về hoạt động môi

giới thương mại tại Mục 2, Chương V, các điều từ 150 đến 154; ngoài ra tại

mục 3, chương II còn có các điều 69, 70, 71 quy định về Thương nhân môi

giới mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa.

Luật thương mại năm 2005 đề cập đến nghĩa vụ của bên môi giới thương

mại, nghĩa vụ của bên được môi giới, quyền hưởng thù lao môi giới và việc

thanh toán chi phí phát sinh liên quan đến việc môi giới.

Theo Điều 151, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, bên MGTM có

các nghĩa vụ sau đây (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác):

Bảo quản mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới

và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành nghĩa vụ môi giới;

Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của

bên được môi giới;

24

Chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môi giới, nhưng

không chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ;

Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới,

trừ trường hợp có ủy quyền của bên được môi giới.

Quy định về nghĩa vụ của bên MGTM như trên chỉ mang tính tương đối.

Trên thực tế, rất khó kiểm soát việc bên môi giới có tiết lộ thông tin gây hại

đến quyền lợi của bên được môi giới hay không. Hơn nữa, do bên môi giới

chỉ chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của bên được môi giới, việc xác định

khả năng thanh toán sẽ thuộc về bên được môi giới – là bên cần bán (mua)

hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên, quá trình đàm phán các điều kiện giao dịch

thường được tiến hành thông qua người môi giới, các bên được môi giới

thường gặp gỡ nhau vào giai đoạn ký kết hợp đồng – khi các điều kiện giao

dịch cơ bản đã được thống nhất. Điều này gây bất lợi cho người bán trong

việc kiểm tra khả năng thanh toán của người mua, lại gây sức ép tâm lý dẫn

đến người bán có thể vẫn đồng ý ký hợp đồng khi chưa chắc chắn về khả năng

thanh toán của người mua.

Tương ứng với nghĩa vụ của bên MGTM, bên được môi giới cũng có các

nghĩa vụ sau đây (Điều 152, Luật thương mại Việt Nam năm 2005):

Cung cấp các thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến

hàng hóa, dịch vụ;

Trả thù lao môi giới và các chi phí hợp lý khác cho bên môi giới.

Trong mối quan hệ với các luật chuyên ngành như Bộ luật hàng hải năm

2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006…, Luật thương mại năm 2005

là luật chung, cũng là luật hiếm hoi đề cập đến nghĩa vụ của bên được môi

giới.

Theo Điều 153, nghĩa vụ trả thù lao môi giới, hay quyền hưởng thù lao

môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp đồng với

25

nhau. Nếu các bên không có thỏa thuận riêng, mức thù lao môi giới sẽ được

xác định theo Điều 86 của Luật thương mại năm 2005.

Điều 86 của Luật này cho phép xác định giá dịch vụ môi giới trong

trường hợp không có thỏa thuận về giá và phương pháp xác định giá dịch vụ,

cũng như không có bất kì chỉ dẫn nào khác. Khi đó giá dịch vụ môi giới được

xác định theo giá cả của dịch vụ môi giới trong các điều kiện tương tự về

phương thức và thời điểm cung ứng, thị trường địa lý, phương thức thanh toán

và các điều kiện khác có ảnh hưởng đến giá dịch vụ.

Bên được môi giới không chỉ có nghĩa vụ trả thù lao cho bên môi giới

khi việc môi giới thành công. Kể cả khi hợp đồng giữa bên được môi giới và

bên thứ ba không được ký kết, bên được môi giới vẫn phải thanh toán các chi

phí phát sinh hợp lý liên quan đến việc môi giới, trừ trường hợp có thỏa thuận

khác (Điều 154). Nghĩa là, cho dù việc môi giới không mang lại kết quả, bên

môi giới vẫn chắc chắn thu hồi được những “chi phí phát sinh hợp lý” mà họ

đã bỏ ra để thực hiện công việc môi giới. Vấn đề nằm ở chỗ, thế nào là “chi

phí phát sinh hợp lý”? Luật thương mại Việt Nam năm 2005 hoàn toàn không

quy định về vấn đề này, do đó, cách hiểu thế nào tùy thuộc vào bên môi giới,

bên được môi giới và người giải quyết tranh chấp (nếu có tranh chấp xảy ra).

Các Điều 69, 70, 71 là những quy định về thương nhân hoạt động môi

giới thương mại tại Sở giao dịch hàng hóa. Các quy định này chặt chẽ hơn so

với quy định dành cho thương nhân môi giới nói chung (ở Mục 2, chương V,

Luật thương mại Việt Nam năm 2005) và tập trung vào những hành vi bị cấm

đối với thương nhân môi giới mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa.

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam trong

thời gian qua

2.2.1 Nhận xét chung về những kết quả tích cực

Trong khoảng thời gian năm năm trở lại đây, hoạt động môi giới thương

mại ở Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ. Dấu hiệu dễ nhận thấy nhất là sự ra

26

đời của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (được thành lập theo Quyết định số

01/2009/QĐ-Ttg ngày 2/1/2009 của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở chuyển

đổi, tổ chức lại Trung tâm Giao dịch Chứng khoán Hà Nội) và Sở giao dịch

chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (được thành lập theo Quyêt đinh

số599/QĐ-TTg ngay 11/05/2007 của Chính phủ trên cơ sở chuyển đổi từ

Trung tâm giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh). Tính đến ngày

16/03/2010, hai Sở giao dịch có 203 công ty chứng khoán thành viên11

, hầu

hết các công ty này đều kinh doanh nghiệp vụ môi giới chứng khoán. Khối

lượng giao dịch hàng ngày ở mỗi Sở đạt đến hàng chục triệu chứng khoán, giá

trị giao dịch lên tới hàng nghìn tỷ đồng (xem bảng 4)

Bảng 4: Quy mô giao dịch cổ phiếu ngày 21/03/2010 tại Sở giao dịch chứng khoán thành

phố Hồ Chí Minh

Khối lượng/Giá trị Khớp lệnh Thỏa thuận Tổng cộng

KL giao dịch (đơn vị: 1 cổ phiếu) 39.529.580,000 2.559.940,000 42.089.520,000

Giá trị giao dịch (đơn vị: tỉ VNĐ) 1.670,307 108,321 1.778,629

Nguồn: http://www.hsx.vn/, Thông tin giao dịch/Thống kê giao dịch/Quy mô giao dịch, truy cập ngày

22/03/2010.

Không chỉ trong lĩnh vực chứng khoán, ở các lĩnh vực khác của thương

mại như giao nhận vận tải, bảo hiểm, kinh doanh bất động sản, kinh doanh sắt

thép…, hoạt động MGTM cũng ngày càng phát triển. Vai trò của người môi

giới ngày càng được xã hội thừa nhận nhờ sự chuyên nghiệp của họ.

Tháng 12/2008, Trung tâm giao dịch cà phê Buôn Ma Thuột – Sàn giao

dịch cà phê đầu tiên của Việt Nam đã ra đời. Tháng 11/2009, tại thành phố Hồ

Chí Minh, Tập đoàn Sacombank tổ chức ra mắt Sàn giao dịch hàng hóa Sài

Gòn Thương Tín (Sacom-STE) – Sàn giao dịch thép đầu tiên tại Việt Nam. 11 Thống kê tại http://www.hsx.vn/hsx/Modules/Danhsach/CtyChungkhoan.aspx và

http://hnx.vn/danhsach_thanhvien.asp?actType=1&menuup=501000&TypeGrp=1&menuid=109000&menuli

nk=500000&menupage=danhsach_thanhvien.asp&stocktype=2, truy cập ngày 16/03/2010.

http://www.hsx.vn/

http://www.hsx.vn/hsx/Modules/Danhsach/CtyChungkhoan.aspx

http://hnx.vn/danhsach_thanhvien.asp?actType=1&menuup=501000&TypeGrp=1&menuid=109000&menulink=500000&menupage=danhsach_thanhvien.asp&stocktype=2

http://hnx.vn/danhsach_thanhvien.asp?actType=1&menuup=501000&TypeGrp=1&menuid=109000&menulink=500000&menupage=danhsach_thanhvien.asp&stocktype=2

27

Sàn giao dịch điều đầu tiên ở nước ta cũng đã khai trương vào ngày

20/03/2010 tại Bình Phước. Cùng với sự ra đời của những sàn này là sự phát

triển của cả đội ngũ các nhà MGTM và hoạt động MGTM.

Trong lĩnh vực hàng hải, Hiệp hội Đại lý và Môi giới hàng hải Việt Nam

(Viet Nam Ship Agents and Brokers Association – VISABA) được thành lập

vào năm 1994, đến nay đã có 50 hội viên12

. Chỉ tính riêng ở trang

www.vantaivietnam.com – trang web chuyên về xây dựng danh bạ các công ty

hoạt động trong lĩnh vực vận tải và giao nhận, đã có tới 412 công ty hoạt động

ở lĩnh vực môi giới hàng hải.

Sự phát triển của hoạt động môi giới thương mại trong những năm gần

đây là điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, vì nhiều lí do, hoạt động này vẫn còn

nhiều bất cập. Những yếu kém trong hoạt động MGTM có thể bắt nguồn từ

việc các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ, cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn,

đội ngũ nhân viên thiếu kiến thức và kĩ năng chuyên môn, thiếu tính chuyên

nghiệp…

Trong phần tiếp theo của khoán luận này, người viết tập trung phân tích

thực trạng hoạt động môi giới chứng khoán (MGCK) và môi giới bất động

sản (MGBĐS) nhằm tìm hiểu xem các quy định của Luật thương mại Việt

Nam năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật chứng khoán

năm 2006 đã được áp dụng như thế nào, điểm nào trái quy định của pháp luật

và điểm nào quy định của pháp luật tỏ ra chưa phù hợp với thực tiễn của các

hoạt động này.

Người viết lựa chọn tìm hiểu về hoạt động môi giới bất động sản và môi

giới chứng khoán vì 2 lí do sau đây:

Thứ nhất, trong khoảng 5 năm trở lại đây, hoạt động môi giới trong 2

lĩnh vực nói trên rất phát triển. Sự khởi sắc đó thể hiện ở 2 Sở giao dịch

12 Thống kê tại http://www.visaba.org.vn/vn/gioithieu.aspx?id=43 (website của Hiệp hội Đại lý và Môi giới

hàng hải Việt Nam), truy cập ngày 23/03/2009.

http://www.vantaivietnam.com/

http://www.visaba.org.vn/vn/gioithieu.aspx?id=43

28

chứng khoán tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh và 383 Sàn giao dịch bất

động sản trên cả nước13

.

Thứ hai, pháp luật về môi giới trong 2 lĩnh vực này còn nhiều điểm cần

xem xét; đây cũng là vấn đề được báo chí và các doanh nghiệp rất quan tâm,

bởi trong thời gian qua, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có

những biến động mạnh.

2.2.2 Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng

khoán

2.2.2.1 Các quy định của pháp luật về hoạt động MGTM trong lĩnh vực

chứng khoán tương đối đầy đủ

Luật chuyên ngành trong lĩnh vực chứng khoán ở Việt Nam hiện nay bao

gồm Luật chứng khoán năm 2006 và các văn bản dưới luật do Chính phủ, Bộ Tài

chính, Ủy ban chứng khoán Nhà nước và các cơ quan chức năng ban hành.

Có rất nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán

năm 2006. Trong đó, đáng chú ý nhất và liên quan trực tiếp đến hoạt động

MGCK là các văn bản sau:

Nghị định 14/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Chứng khoán;

Nghị định 36/2007/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành

chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán;

Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC về việc ban hành Quy chế tổ chức và

hoạt động công ty chứng khoán;

Quyết định số 15/2008/QĐ-BTC của Bộ tài chính ban hành Quy chế

hành nghề chứng khoán;

13 Theo website Mạng các Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam,

http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Tin-tuc/Thong-

bao/Cac_don_vi_dang_ky_tham_gia_san_giao_dich_bat_dong_san-

Danh_sach_cac_don_vi_dang_ky_tham_gia_san_giao_dich_bat_dong_san/, truy cập ngày 23/03/2010.

http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Tin-tuc/Thong-bao/Cac_don_vi_dang_ky_tham_gia_san_giao_dich_bat_dong_san-Danh_sach_cac_don_vi_dang_ky_tham_gia_san_giao_dich_bat_dong_san/



29

Quyết định số 126/2008/QĐ-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của

“Quy chế tổ chức và hoạt động công ty chứng khoán” ban hành kèm theo

Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC.

Tuy nhiên, không có văn bản dưới luật nào được ban hành riêng để quy

định về hoạt động MGCK. Những quy định về MGTM trong lĩnh vực chứng

khoán xuất hiện lẻ tẻ trong các văn bản nêu trên.

2.2.2.2 Khái niệm về MGCK được quy định rõ ràng trong Luật đã tạo

điều kiện cho hoạt động MGCK phát triển

Môi giới chứng khoán là việc công ty chứng khoán làm trung gian thực

hiện việc mua, bán chứng khoán cho khách hàng (khoản 20, Điều 6, Luật

chứng khoán năm 2006). Như vậy, công ty chứng khoán (CTCK) là đối tượng

duy nhất được phép tiến hành hoạt động môi giới chứng khoán.

Luật chứng khoán năm 2006 và các văn bản dưới luật cũng đưa ra những

quy định về điều kiện để CTCK được kinh doanh nghiệp vụ MGCK (xem

Điều 59 và Điều 62 của Luật này). Đáng chú ý nhất là hai điểm sau:

Vốn pháp định đối với nghiệp vụ kinh doanh môi giới chứng khoán là

25 tỷ đồng Việt Nam (điểm a, khoản 1, Điều 18, Nghị định số 14/2007/NĐ-

CP);

Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và các nhân viên thực hiện nghiệp vụ

kinh doanh MGCK phải có Chứng chỉ hành nghề chứng khoán (điểm c, khoản

1, Điều 62, Luật chứng khoán năm 2006).

Chứng chỉ hành nghề môi giới chứng khoán được cấp cho cá nhân đáp

ứng được 5 điều kiện sau đây (Điều 79, Luật chứng khoán năm 2006 và Điều

4, Quyết định số 15/2008/QĐ-BTC):

Có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không thuộc

trường hợp đang phải chấp hành hình phạt tù hoặc bị Toà án cấm hành nghề

kinh doanh;

30

Chưa từng bị Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt theo pháp luật

chứng khoán và thị trường chứng khoán hoặc đã chấp hành xong quyết định

xử phạt sau 01 năm, trong trường hợp bị xử phạt;

Có trình độ đại học trở lên;

Đạt yêu cầu trong kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề chứng

khoán, phù hợp với loại chứng chỉ hành nghề chứng khoán đề nghị cấp;

Có các chứng chỉ chuyên môn về chứng khoán, bao gồm: Chứng chỉ

Những vấn đề cơ bản về chứng khoán và Thị trường chứng khoán, Chứng chỉ

Pháp luật về chứng khoán và Thị trường chứng khoán, Chứng chỉ Phân tích

và Đầu tư chứng khoán, Chứng chỉ Môi giới chứng khoán và Tư vấn đầu tư

chứng khoán.

Người được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới chứng khoán được hành

nghề môi giới chứng khoán, tư vấn đầu tư chứng khoán (khoản 1, Điều 17,

Quyết định số 15/2008/QĐ-BTC).

Theo khoản 1, Điều 81 Luật chứng khoán năm 2006, người môi giới

chứng khoán không được:

Đồng thời làm việc cho tổ chức khác có quan hệ sở hữu với công ty

chứng khoán, công ty quản lý quỹ nơi mình đang làm việc;

Đồng thời làm việc cho công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ

khác;

Đồng thời làm Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của một tổ chức chào

bán chứng khoán ra công chúng hoặc tổ chức niêm yết.

Luật cũng quy định rõ các hành vi bị cấm khác đối với người người hành

nghề MGCK (Điều 9, Luật chứng khoán năm 2006).

Trên đây là những quy định chung nhất của pháp luật đối với hoạt động

MGCK. Ngoài ra còn rất nhiều quy định chi tiết khác, bởi pháp luật về chứng

khoán khá phức tạp.

31

2.2.2.3 Cơ sở vật chất kỹ thuật cho hoạt động MGCK ngày càng được

chú trọng

Cơ sở vật chất kỹ thuật của công ty chứng khoán được quy định chi tiết

tại khoản 1, Điều 3, Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC ban hành quy chế tổ

chức và hoạt động CTCK. Theo đó, CTCK cần có trụ sở thỏa mãn 4 điều kiện

sau để được cấp giấy phép thành lập và hoạt động công ty chứng khoán:

Quyền sử dụng trụ sở làm việc tối thiểu một năm, trong đó diện tích

làm sàn giao dịch phục vụ nhà đầu tư tối thiểu 150 m2;

Có đủ cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ hoạt động kinh doanh, bao gồm:

sàn giao dịch phục vụ khách hàng; thiết bị văn phòng, hệ thống máy tính cùng

các phần mềm thực hiện hoạt động giao dịch chứng khoán; trang thông tin

điện tử, bảng tin để công bố thông tin cho khách hàng; hệ thống kho, két bảo

quản chứng khoán, tiền mặt, tài sản có giá trị khác và lưu giữ tài liệu, chứng

từ giao dịch đối với công ty chứng khoán có nghiệp vụ môi giới chứng khoán,

tự doanh chứng khoán;

Hệ thống phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật;

Có hệ thống an ninh, bảo vệ an toàn trụ sở làm việc.

Về cơ bản, cơ sở vật chất kỹ thuật của các công ty chứng khoán bao

gồm: sàn giao dịch, hệ thống mạng lưới hoạt động, hệ thống máy tính, hệ

thống thông tin. Cơ sở vật chất này cũng được sử dụng để phục vụ hoạt động

MGCK.

Cơ sở vật chất kỹ thuật càng được chú trọng đặc biệt kể từ khi các

CTCK tham gia vào cuộc đua cung cấp dịch vụ giao dịch chứng khoán trực

tuyến. Theo yêu cầu của UBCKNN, để được triển khai phương thức giao dịch

trực tuyến, hệ thống máy tính của CTCK phải kết nối trực tiếp với hệ thống

của HNX hoặc HOSE và ngân hàng theo thời gian thực (điểm 5.2.5, Thông tư

số 50/2009/TT-BTC hướng dẫn giao dịch điện tử trên thị trường chứng

khoán). Để đáp ứng yêu cầu trên, các CTCK không còn cách nào khác ngoài

32

đầu tư cho hạ tầng CNTT, tìm kiếm các giải pháp quản lý và cung cấp dịch vụ

hiện đại nhằm nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật, phục vụ hoạt động MGCK.

2.2.2.4 Nguồn nhân lực cho hoạt động MGCK ngày càng được cải thiện

Tại thời điểm năm 2007, nhân lực môi giới chứng khoán bị đánh giá là

“đã thiếu lại còn yếu” (theo ông Bùi Nguyên Hoàn, Vụ trưởng – Trưởng đại

diện UBCKNN tại Tp. HCM)14

. Qua ba năm, chất lượng nguồn nhân lực môi

giới trong lĩnh vực chứng khoán ít nhiều đã được nâng cao, nhưng vẫn còn

nhiều điểm yếu.

Thứ nhất, nhân sự trong bộ phận môi giới chứng khoán thường xuyên

biến động, đòi hỏi các CTCK liên tục đăng tin tuyển dụng.

Theo ông Nguyễn Miên Tuấn, tổng giám đốc CTCK Rồng Việt, bộ phận

môi giới và dịch vụ chiếm đến 40% nhân sự công ty chứng khoán, cũng là bộ

phận dễ biến động nhất15

. Điều này được lí giải bởi hai nguyên nhân. Thứ

nhất, có nhiều lời mời hấp dẫn từ các CTCK khác nhau nên nhân viên môi

giới thường “nhảy việc” nhằm tìm kiếm chế độ đãi ngộ tốt hơn. Thứ hai, khi

thị trường sôi động, các CTCK có nhu cầu tuyển dụng số lượng nhân viên

lớn. Tuy nhiên, khi thị trường khủng hoảng, các CTCK thường thực hiện

chính sách giảm lương hoặc cắt giảm nhân sự rất mạnh mẽ16

.

Thứ hai, chất lượng của nguồn nhân lực môi giới trong lĩnh vực chứng

khoán chưa cao, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các CTCK.

Nhân viên môi giới chứng khoán được đào tạo theo chương trình của

UBCKNN. Cá nhân muốn làm việc trong lĩnh vực MGCK phải có chứng chỉ

hành nghề môi giới chứng khoán (khoản 1, Điều 4, Quyết định số

15/2008/QĐ-BTC). Để được cấp chứng chỉ trên, cá nhân cần có các chứng

chỉ chuyên môn, bao gồm:

14 Nhân lực chứng khoán: hiếm từ đầu vào (2007), 02/03/2007, truy cập ngày 22/03/2010, http://vietnamnet.vn/giaoduc/chuyengiangduong/2007/03/668762/ . 15

Vẫn khát nhân lực chứng khoán (2010), 05/02/2010, truy cập ngày 22/03/2010,

http://vneconomy.vn/2010020503383539P0C5/van-khat-nhan-luc-chung-khoan.htm. 16 Nhân lực chứng khoán: hiếm từ đầu vào (2007), 02/03/2007, cập ngày 23/03/2010,

http://vietnamnet.vn/giaoduc/chuyengiangduong/2007/03/668762/.

http://vietnamnet.vn/giaoduc/chuyengiangduong/2007/03/668762/

http://vneconomy.vn/2010020503383539P0C5/van-khat-nhan-luc-chung-khoan.htm

http://vietnamnet.vn/giaoduc/chuyengiangduong/2007/03/668762/

33

Chứng chỉ những vấn đề cơ bản về chứng khoán và thị trường chứng

khoán;

Chứng chỉ pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán;

Chứng chỉ phân tích và đầu tư chứng khoán;

Chứng chỉ môi giới chứng khoán và tư vấn đầu tư chứng khoán.

Các chứng chỉ nói trên thể hiện các nhân viên MGCK được đào tạo bài

bản. Tuy nhiên, kĩ năng môi giới từ lý thuyết đến thực tế vẫn còn là một

khoảng cách lớn. Nhân viên môi giới tại các CTCK thường là những người tốt

nghiệp các trường đại học chuyên ngành kinh tế, tài chính – tài chính ngân

hàng, chứng khoán, luật. Chứng khoán là một ngành học còn mới mẻ, do

nhiều nguyên nhân nên chất lượng đào tạo chưa cao, khiến cho các CTCK

gặp khó khăn trong việc tuyển nhân sự phù hợp với yêu cầu17

.

Như đã nói ở trên, nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới chứng

khoán được phép tiến hành nghiệp vụ môi giới và tư vấn đầu tư chứng khoán.

Theo ông Huỳnh Anh Tuấn, Trưởng phòng môi giới CTCK ACB (ACBS),

phần lớn nhân viên môi giới ở Việt Nam vẫn là “người môi giới thụ động”18

.

Nghĩa là, người môi giới thường chỉ đơn thuần thực hiện công việc nhận và

nhập lệnh, chưa tư vấn được cho nhà đầu tư về việc nên mua, bán loại chứng

khoán nào, vào thời điểm nào.

Bất chấp những hạn chế nêu trên, vai trò và năng lực của người môi giới

chứng khoán đang ngày càng được xã hội thừa nhận. Điều này được thể hiện

ở sự gia tăng liên tục của số lượng tài khoản giao dịch trên thị trường chứng

khoán Việt Nam (xem Phụ lục 2), quy mô giao dịch chứng khoán ngày càng

lớn (xem Phụ lục 3), và thể hiện ở thu nhập của người MGCK.

17

Nhân lực chứng khoán: hiếm từ đầu vào (2007), 02/03/2007, truy cập ngày 10/03/2010,

http://www1.vietnamnet.vn/giaoduc/chuyengiangduong/2007/03/668762/. 18 Môi giới chứng khoán: Nghề không trải hoa hồng (2007), 17/05/2007, truy cập ngày 22/03/2010

http://vietbao.vn/Kinh-te/Moi-gioi-chung-khoan-Nghe-khong-trai-hoa-hong/45238876/176/.

http://www1.vietnamnet.vn/giaoduc/chuyengiangduong/2007/03/668762/

http://vietbao.vn/Kinh-te/Moi-gioi-chung-khoan-Nghe-khong-trai-hoa-hong/45238876/176/

34

Tại thời điểm hiện nay, môi giới chứng khoán là một nghề mang lại thu

nhập cao. Thu nhập của người MGCK bao gồm: lương do CTCK trả, hoa

hồng và tiền thưởng từ CTCK hoặc khách hàng, lợi nhuận do chính bản thân

người môi giới tiến hành hoạt động đầu tư chứng khoán19

. Nghĩa là, nhân viên

MGCK được hưởng lương cố định từ 5 đến 7 triệu đồng/tháng (với CTCK

lớn), 4 đến 5 triệu đồng/tháng (với CTCK nhỏ), và được thưởng trên doanh

thu MGCK theo định mức được giao. Tại CTCK Kim Eng Việt Nam, nhân

viên môi giới có mức thu nhập chính thức từ 30 đến 40 triệu đồng/tháng

không phải là hiếm; người có lượng khách hàng trung bình cũng có thể đạt

mức thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng20

.

2.2.2.5 Phí môi giới chứng khoán đã được quy định chi tiết

Theo thông tư số 02/2000/TT-UBCK (sửa đổi, bổ sung một số điều tại

Thông tư số 01/2000/TT-UBCK hướng dẫn thu phí đối với khách hàng của

các tổ chức kinh doanh dịch vụ chứng khoán), phí môi giới của các CTCK lúc

đầu là 0,5% trên tổng giá trị giao dịch được sửa lại thành mức phí trần là

0,5% trên tổng giá trị giao dịch đối với cổ phiếu, chứng chỉ quỹ và 0,15% trên

tổng giá trị giao dịch đối với trái phiếu.

Trên thực tế, mức phí môi giới của các CTCK rất linh hoạt, thường nằm

trong khoản từ 0,15% đến 0,4% tổng giá trị giao dịch chứng khoán. Mức phí

ưu đãi được áp dụng với nhà đầu tư có khối lượng giao dịch lớn. Đối với các

giao dịch nhỏ, mức phí dao động xung quanh mốc 0,4%.

Do pháp luật không quy định mức phí sàn, mức phí môi giới ở các

CTCK rất khác nhau. Khi CTCK mới ra đời, hoặc khi thị trường chứng khoán

đi xuống, các công ty có thể giảm mức phí môi giới xuống rất thấp, hay thậm

chí là miễn phí để thu hút khách hàng. Giải pháp này được rất nhiều CTCK áp

19 Nghề môi giới chứng khoán hái ra tiền (2009), 29/09/2009, truy cập ngày 23/03/2010,

http://atpvietnam.com/vn/thuctechoick/39347/index.aspx. 20 Nghề môi giới chứng khoán hái ra tiền (2009), 29/09/2009, truy cập ngày 23/03/2010,

http://atpvietnam.com/vn/thuctechoick/39347/index.aspx.

http://atpvietnam.com/vn/thuctechoick/39347/index.aspx

http://atpvietnam.com/vn/thuctechoick/39347/index.aspx

35

dụng trong năm 2008 – một năm khó khăn của thị trường chứng khoán Việt

Nam.

Bảng 5: Phí môi giới chứng khoán đã niêm yết của một số CTCK

(thời điểm tháng 03/2010)

Tên CTCK Tổng giá trị giao dịch trong ngày (đơn vị:

VNĐ) Mức phí

1. CTCK NH TMCP Ngoại thương (VCBS)

Cổ phiếu và chứng chỉ quỹ

Dưới 50 triệu 0,4%

Từ 50 triệu đến dưới 150 triệu 0,35%



Từ 500 triệu trở lên 0,2%

Trái phiếu Tối đa 0,25%

2. CTCP chứng khoán Tp. HCM (HSC)





Từ 500 triệu đến dưới 1 tỷ 0,2%

Từ 1 tỷ trở lên 0,15%

Trái phiếu 0,15%

3. CTCP chứng khoán Kim Eng Việt Nam

(KEVS)

Cổ phiếu, chứng chỉ quỹ




Trái phiếu 0,1%

36

4. CTCP chứng khoán Sài Gòn (SSI)





Từ 500 triệu trở lên 0,25%

Trái phiếu 0,05% -

0,15%

5. CTCP chứng khoán An Bình (ABS)

Cổ phiếu, chứng chỉ quỹ





Từ 1 tỷ đến dưới 3 tỷ 0,2%


Trái phiếu

Dưới 100 tỷ 0,03%


Nguồn: Tổng hợp từ website của các CTCK nói trên.

2.2.2.6 Những yếu kém trong hoạt động MGCK ở Việt Nam

Trong hoạt động MGCK trên thị trường tập trung ở Việt Nam, chúng ta

thường gặp những sai phạm như sau:

Thứ nhất, các công ty chứng khoán không công bố thông tin kịp thời,

đầy đủ cho khách hàng.

Thứ hai, các CTCK “làm giá” cổ phiếu. Trong những phiên ảm đạm của

thị trường, các nhà đầu tư có vốn lớn dùng nhiều tài khoản tại nhiều công ty

chứng khoán để gom cổ phiếu của các công ty nhỏ, vốn ít, tính thanh khoản

37

thấp. Trong những phiên hồi phục của thị trường, CTCK đưa các lệnh mua

giả vào hệ thống với lệnh mua giá trần, ATO và ATC; tạo nên lượng dư mua

rất cao và dư bán rất thấp, thậm chí bằng 0. Ngay khi thị trường có dấu hiệu

đảo chiều, các cổ phiếu này lập tức được bán ồ ạt. Theo ông Trịnh Minh

Hoàng, chuyên viên môi giới đầu tư chứng khoán Công ty chứng khoán Bảo

Minh, thời gian qua, có rất nhiều cổ phiếu nhỏ bỗng dưng tăng giảm đột biến

về giá khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ “lao” theo mua bán, dù những công ty phát

hành cổ phiếu này không hề có thông tin kinh doanh gì mới21

. Các CTCK

hưởng lợi từ doanh thu môi giới chứng khoán, đồng thời được các nhà đầu tư

vốn lớn nói trên “cảm ơn” khi các đợt “làm giá” thành công. Vì vậy, không ít

CTCK đã tiếp tay cho sai phạm.

Thứ ba, nhân viên môi giới lợi dụng danh nghĩa nhà đầu tư, sử dụng tiền

hoặc chứng khoán trong tài khoản của nhà đầu tư.

Thứ tư, nhân viên môi giới đặt lệnh sai so với lệnh gốc của khách hàng,

gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Bà Ngô Viết Hoàng Giao, kế toán trưởng của Sở

giao dịch chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh cho biết, việc sửa lỗi giao dịch cho

các CTCK diễn ra rất thường xuyên, tốn nhiều thời gian và công sức. Bà

Nguyễn Thị Liên Hoa, Phó chủ tịch UBCKNN cũng cho rằng, các lỗi thường

xảy ra là lỗi từ việc đặt lệnh của CTCK22

. Nếu lỗi giao dịch xảy ra là do sai

phạm của Sở giao dịch chứng khoán hoặc Trung tâm lưu ký chứng khoán, các

tổ chức này sẽ bồi thường cho các CTCK. Điều nhà đầu tư nên quan tâm là,

nếu lỗi giao dịch thuộc về nhân viên môi giới của CTCK, nhà đầu tư sẽ được

bồi thường như thế nào.

Thứ năm, CTCK vi phạm quy định ưu tiên thực hiện lện của khách hàng

trước lệnh của công ty (theo khoản 4, Điều 71, Luật chứng khoán năm 2006).

21 Tổ chức lớn đang “làm giá” chứng khoán? (2009), 05/08/2009, truy cập ngày 23/03/2010,

http://www.baodatviet.vn/Home/kinhte/To-chuc-lon-dang-lam-gia-chung-khoan/20098/52619.datviet. 22 Phí và lệ phí trong lĩnh vực chứng khoán: góp phần đảm bảo chất lượng và tính công bằng trên thị trường

(2007), 21/11/2007, truy cập ngày 01/04/2010, http://www.saga.vn/view.aspx?id=8480.

http://www.baodatviet.vn/Home/kinhte/To-chuc-lon-dang-lam-gia-chung-khoan/20098/52619.datviet

http://www.saga.vn/view.aspx?id=8480

38

Thứ sáu, CTCK không quản lý tách biệt tiền và chứng khoán của nhà

đầu tư với tiền và chứng khoán của công ty chứng khoán (vi phạm quy định

tại khoản 2, Điều 71, Luật chứng khoán năm 2006).

Thứ bảy, CTCK không thiết lập hệ thống kiểm soát nội bộ, quản trị rủi ro

và giám sát, ngăn ngừa những xung đột lợi ích trong nội bộ công ty và trong

giao dịch với người có liên quan (vi phạm khoản 1, Điều 71, luật chứng khoán

năm 2006).

Thứ tám, CTCK không lưu giữ đầy đủ các chứng từ và tài khoản phản

ánh chi tiết, chính xác các giao dịch của khách hàng (vi phạm khoản 8, Điều

71, Luật chứng khoán năm 2006).

Thứ chín, nhân viên giao dịch của CTCK hủy lệnh trong cùng đợt khớp

lệnh định kỳ. Đây chính là một “kỹ xảo” mà CTCK thường áp dụng để “làm

giá”. Như đã phân tích ở quy trình “làm giá” nói trên, CTCK đưa các lệnh giả

vào hệ thống giao dịch rồi tùy tiện hủy lệnh để tạo ra lượng dư mua cao.

Thứ mười, nhân viên môi giới nhập lệnh vào hệ thống trước giờ Sở giao

dịch chứng khoán mở cửa giao dịch. Sai phạm này còn được gọi là hiện tượng

“chèn lệnh”, “cướp lệnh”, tạo ra sự không công bằng giữa các nhà đầu tư.

Trong các lỗi trên, các CTCK thường hay bị xử phạt vì bốn lỗi cuối

nhất23

. Các lỗi khác thường khó bị phát hiện hơn, đặc biệt là lỗi không tách

bạch tiền và chứng khoán của nhà đầu tư với tiền và chứng khoán của CTCK.

2.2.3 Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản

2.2.3.1 Cơ sở pháp lý

Hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Các

23 Hiền Linh (2009), Nhiều công ty chứng khoán vi phạm giao dịch, vì sao?, 26/07/2009, truy cập ngày

01/04/2010, http://www.alostock.com/forum_posts.asp?TID=2443.

http://www.alostock.com/forum_posts.asp?TID=2443

39

văn bản dưới luật đáng chú ý nhất, liên quan đến hoạt động MGBĐS bao

gồm:

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;

Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về việc ban hành Chương trình khung

đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản

và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung

của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP;

Nghị định số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong

hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh

vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lí phát triển nhà

và công sở.

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và

kinh doanh dịch vụ bất động sản (khoản 1, Điều 4, Luật kinh doanh BĐS năm

2006). Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động

sản (bên cạnh 6 loại hình khác được quy định tại khoản 3, Điều 4, Luật kinh

doanh BĐS năm 2006).

Luật kinh doanh bất động sản không định nghĩa thế nào là hoạt động môi

giới bất động sản. Tuy nhiên, Luật có hẳn một mục riêng quy định về hoạt

động này (Mục 1 – Môi giới bất động sản, Chương IV – Kinh doanh dịch vụ

bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Theo Điều 45 của

Luật này, hoạt động MGBĐS bao gồm các nội dung sau đây:

Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm

phán, ký kết hợp đồng;

Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt

động kinh doanh bất động sản;

40

Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp

đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập

doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ngoại trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản độc lập (khoản 2, Điều 8, Luật kinh doanh BĐS năm

2006). Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng

ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân khi

kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng

chỉ môi giới bất động sản (khoản 3, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản

năm 2006).

Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS khi đáp ứng đủ các

điều kiện sau đây (khoản 1, Điều 14, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP):

Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết

định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu

trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

về môi giới bất động sản;

Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

Khác với hoạt động MGCK, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ

MGBĐS không phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ nguyên tắc của hoạt

động MGBĐS. Theo Điều 44 của Luật, hoạt động MGBĐS phải công khai,

trung thực và tuân thủ pháp luật. Người MGBĐS không được đồng thời là

một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Về điểm

này, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đã thống nhất chặt chẽ với khoản 4,

Điều 151, Luật thương mại Việt Nam năm 2005.

41

Người MGBĐS có quyền hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa

thuận trong hợp đồng với khách hàng (khoản 3, Điều 48, Luật kinh doanh

BĐS năm 2006). Thù lao MGBĐS không phụ thuộc vào kết quả giao dịch

giữa khách hàng và người thứ ba, cũng không phụ thuộc vào giá của giao dịch

được môi giới (khoản 1, 2, Điều 46). Rõ ràng, quy định này đã bảo vệ một

cách chặt chẽ quyền lợi của người môi giới BĐS.

Người MGBĐS chỉ được hưởng hoa hồng môi giới khi bên thuê dịch vụ

môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng... BĐS với bên thứ ba. Mức

hoa hồng này do các bên thỏa thuận, và có thể là một trong ba mức sau

(khoản 2, Điều 47):

Một tỷ lệ phần trăm nào đó của giá trị hợp đồng giữa bên được môi giới

và bên thứ ba;

Một tỷ lệ phần trăm nào đó của giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động

sản và giá của người được môi giới đưa ra;

Một số tiền cụ thể.

Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định rõ về những quyền và nghĩa

vụ khác của người MGBĐS. Người MGBĐS có quyền yêu cầu khách hàng

cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS; được thuê người môi

giới khác thực hiện công việc MGBĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới đã

giao kết với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về

kết quả môi giới (Điều 48). Người MGBĐS có nghĩa vụ cung cấp thông tin về

BĐS đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin đó; phải bồi

thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (khoản 2, khoản 5, Điều 49).

2.2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực trong hoạt động MGBĐS

Hiện nay, chủ thể tiến hành hoạt động MGBĐS chủ yếu là cá nhân kinh

doanh dịch vụ MGBĐS độc lập, trung tâm giao dịch bất động sản và doanh

nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.

42

Điều kiện quan trọng nhất để các tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh

dịch vụ MGBĐS là phải có chứng chỉ hành nghề MGBĐS. Trong vòng một

năm kể từ khi Thông tư số 13/2008/TT-BXD được ban hành (05/2008), Bộ

Xây dựng đã cấp 17.000 chứng chỉ môi giới, định giá BĐS và quản lý hoạt

động môi giới, định giá bất động sản24

.

Đội ngũ những cá nhân hành nghề MGBĐS độc lập rất đa dạng, trình độ

học vấn không đồng đều. Họ có thể là người nông dân, người xe ôm, người

bán trà đá, cán bộ viên chức nhà nước đã nghỉ hưu… cho đến sinh viên, luật

sư, nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp…25

Có những người xem

MGBĐS là nghề chính, cũng có những người xem đây là “nghề phụ” để tăng

thu nhập. Theo thống kê của Sở xây dựng thành phố Hải Phòng, tính đến

tháng 11/2009, thành phố này có khoảng 500 người được cấp chứng chỉ hành

nghề MGBĐS, trong đó chỉ có khoảng 200 người thường xuyên tiến hành

hoạt động MGBĐS, những người còn lại chỉ hành nghề với mục đích tìm

kiếm “thu nhập phụ”26

.

Đa số những người MGBĐS độc lập nói trên đều không được đào tạo

một cách bài bản, không có kỹ năng môi giới chuyên nghiệp, hành nghề dựa

theo kinh nghiệm cá nhân. Họ thường chỉ hoàn thành công việc đưa người

bán và người mua gặp gỡ nhau, nhận tiền thù lao và hoa hồng môi giới.

Không nhiều người MGBĐS độc lập có thể tư vấn cho khách hàng về thông

tin quy hoạch hạ tầng của chính quyền, về phong thủy hay các chính sách thuế

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân… Cũng rất khó để

xác định những người MGBĐS độc lập này có chứng chỉ hành nghề hay

24 Sàn giao dịch bất động sản: Yếu về lượng, buồn lòng về chất (2009), 22/10/2009, truy cập ngày 03/04/2010, http://thegioibatdongsan.com.vn/Tin-Tuc/115.San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-

buon-long-ve-chat.html. 25 Môi giới nhà đất phần đa là xe ôm, trà đá (2009), 06/11/2009, truy cập ngày 03/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/chinhsach/13607/index.aspx. 26 Môi giới nhà đất phần đa là xe ôm, trà đá (2009), 06/11/2009, truy cập ngày 03/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/chinhsach/13607/index.aspx.

http://thegioibatdongsan.com.vn/Tin-Tuc/115.San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-buon-long-ve-chat.html


http://www.landtoday.net/vn/tintuc/chinhsach/13607/index.aspx


43

không. Với đội ngũ những người MGBĐS độc lập như vậy, chất lượng dịch

vụ MGBĐS do họ cung cấp rất khó làm vừa lòng khách hàng.

Nhân viên môi giới ở các sàn giao dịch BĐS hay doanh nghiệp kinh

doanh MGBĐS thường được cho là có trình độ chuyên môn và kĩ năng tốt

hơn những người MGBĐS độc lập. Tính đến ngày 08/04/2010, ở Việt Nam có

383 sàn giao dịch BĐS đã đăng ký hoạt động với Bộ Xây dựng27

. Hầu hết các

sàn giao dịch BĐS tập trung ở Hà Nội (167 sàn) và Tp. HCM (180 sàn).

Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VIETREALnet,

www.sanbatdongsan.net.vn và www.vietreal.net.vn, được bảo trợ bởi Bộ Xây

dựng và Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam) có 154 thành viên chính

thức, các thành viên này đều kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS28

. Ngoài ra,

còn có các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGBĐS chưa đủ điều kiện để

làm thành viên của VIETREALnet. Như vậy, số lượng nhân viên môi giới

làm việc cho các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS là không nhỏ.

Mặc dù vậy, nhân lực môi giới trong lĩnh vực BĐS, kể cả nhân viên môi

giới ở các sàn giao dịch BĐS, rất thiếu chuyên nghiệp (theo ông Phạm Trung

Hà – Tổng giám đốc CTCP BĐS Hòa Phát)29

. Lí do là bởi, phần lớn họ là

những người “tay ngang” (những người trước đây làm nghề khác, sau đó

chuyển sang kinh doanh MGBĐS, không được đào tạo chuyên môn về kinh

doanh MGBĐS), chưa có kinh nghiệm, chưa được đào tạo bài bản. Cũng theo

ông Hà, chủ đầu tư của các dự án lớn thường sử dụng dịch vụ môi giới của

các tập đoàn nước ngoài (như Savills, Colliers…) vì đội ngũ nhân viên môi

giới của các tập đoàn này đã được đào tạo một cách bài bản, chuyên nghiệp.

Tóm lại, những người hành nghề MGBĐS ở Việt Nam, dù là cá nhân

độc lập hay nhân viên môi giới của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ

27 Thống kê tại website của Bộ Xây dựng, truy cập ngày 03/04/2010, http://www.moc.gov.vn/site/moc. 28 Thống kê tại website Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, truy cập ngày 08/04/2010,

http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Gioithieu/Gioithieu/Gioi_thieu_Vrnet/. 29 Phương Thảo (2009), Trình độ môi giới bất động sản đang ở mức phổ cập, 21/09/2009, truy cập ngày

08/04/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/19504/index.aspx.

http://www.sanbatdongsan.net.vn/

http://www.vietreal.net.vn/

http://www.moc.gov.vn/site/moc

http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Gioithieu/Gioithieu/Gioi_thieu_Vrnet/

http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/19504/index.aspx

44

BĐS, đều chưa có kỹ năng môi giới chuyên nghiệp, trình độ học vấn không

đồng đều (pháp luật Việt Nam hiện nay không quy định về trình độ học vấn

của người có nhu cầu được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS). Tuy nhiên, so

với nhân viên môi giới của các tập đoàn nước ngoài, nhân lực môi giới BĐS

Việt Nam có lợi thế về sự am hiểu địa phương và kinh nghiệm thực tế. Điểm

yếu của nhân lực MGBĐS chính là sự thiếu chuyên nghiệp do chất lượng đào

tạo chưa tốt. Người MGBĐS cần có thời gian, ý thức học hỏi, phấn đấu

hướng tới sự chuyên nghiệp và phát triển những “kĩ năng mềm” (hiểu biết về

quy hoạch đô thị, cách xem phong thủy, am hiểu thủ tục hành chính…) để

giúp nhân lực MGBĐS Việt Nam rút ngắn được khoảng cách với đội ngũ

những người MGBĐS của các tập đoàn nước ngoài (trích lời ông Phạm Trung

Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Hòa Phát)30

.

2.2.3.3 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Chủ thể kinh doanh dịch vụ MGBĐS ở Việt Nam hiện nay chủ yếu bao

gồm cá nhân MGBĐS độc lập, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGBĐS,

sàn giao dịch BĐS. Cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh doanh

của các đối tượng trên cũng khác nhau.

Đối với cá nhân kinh doanh MGBĐS độc lập, họ chỉ cần một chiếc điện

thoại di động cùng với máy tính có nối mạng là đã có thể hành nghề. Nếu

người MGBĐS độc lập thành lập văn phòng môi giới, họ cần một căn phòng

có diện tích 10m2 đến 12m

2, một vài tấm bản đồ quy hoạch đô thị, một chiếc

điện thoại bàn, như vậy là đủ để tiến hành kinh doanh31

. Thậm chí, ở ngoại

thành phía bắc Tp. HCM (quận 12, Hóc Môn, Củ Chi…), biển hiệu “Văn

phòng môi giới nhà đất” còn được treo trước những cửa hàng tạp hóa, đại lý

gạo, quán cà phê…32

30 Phương Thảo (2009), Trình độ môi giới bất động sản đang ở mức phổ cập, 21/09/2009, truy cập ngày

08/04/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/19504/index.aspx. 31 Môi giới bất động sản, đôi điều cần suy nghĩ (2008), 09/01/2008, truy cập ngày 25/03/2010,

http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga. 32 M.T.P (2008), Đẳng cấp của cò nhà đất, 31/03/2008, truy cập ngày 25/03/2010,

http://www.cand.com.vn/vi-VN/xahoi/2008/3/88087.cand.


http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga

http://www.cand.com.vn/vi-VN/xahoi/2008/3/88087.cand

45

Từ khi Luật kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời, các sàn giao dịch BĐS

được thành lập ồ ạt. Sàn giao dịch BĐS cũng là chủ thể duy nhất cần đáp ứng

các điều kiện về cơ sở vật chất do Luật quy định. Các quy định này của Luật

kinh doanh BĐS năm 2006 rất đơn giản.

Theo khoản 3, Điều 57, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, sàn giao dịch

BĐS phải “có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của

sàn giao dịch BĐS”. Cụ thể hơn, theo khoản 1.6 và 1.7, Thông tư số

13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch

tối thiểu 50m2

phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch. Sàn giao dịch bất

động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu

trong thời hạn 01 năm.

Quy định về thành lập sàn giao dịch BĐS còn dễ dãi nên nhiều sàn có cơ

sở vật chất rất khiêm tốn, chất lượng dịch vụ thấp (trích lời Thứ trưởng Bộ

Xây dựng Nguyễn Trần Nam)33

.

Cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn, chất lượng dịch vụ chưa cao chính là

một trong những nguyên nhân các sàn giao dịch BĐS chưa thu hút được nhiều

khách hàng. Theo ước tính của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, tỷ lệ giao

dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm khoảng

15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm giao dịch của các tổ chức, cá

nhân kinh doanh bất động sản và người dân34

.

2.2.3.4 Phí môi giới bất động sản

Thị trường môi giới bất động sản phân khúc khá rõ ràng. Các sàn giao

dịch BĐS chủ yếu môi giới mua bán nhà, đất hoặc môi giới thuê căn hộ cao

cấp làm nhà ở hay văn phòng. Các văn phòng môi giới BĐS có quy mô kinh

doanh nhỏ lẻ thường tập trung vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung

33 Hạnh Nguyên (2009), Sàn giao dịch bất động sản: yên lòng về lượng, buồn lòng về chất, 01/10/2009, truy

cập ngày 09/04/2010, http://www.tinmoi.vn/San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-buon-long-ve-

chat-1062014.html. 34 Bát nháo sàn giao dịch bất động sản (2010), 03/02/2010, truy cập ngày 09/04/2010,

http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.htm,.

http://www.tinmoi.vn/San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-buon-long-ve-chat-1062014.html

http://www.tinmoi.vn/San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-buon-long-ve-chat-1062014.html

http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.htm

46

bình như sinh viên, người mới đi làm… để cung cấp dịch vụ môi giới các

BĐS có chất lượng trung bình mà hầu hết là môi giới thuê nhà ở hay cửa

hàng, văn phòng. Cá nhân môi giới bất động sản tự do là người có đối tượng

khách hàng phong phú nhất. Những cá nhân này chủ yếu tiến hành môi giới

mua, bán đất; căn hộ của các dự án nhà chung cư hoặc nhà, đất của người dân.

Các sàn giao dịch bất động sản thành viên của Mạng các sàn giao dịch

động sản Việt Nam đều có website riêng của mình. Tuy nhiên, trên những

website này không công bố biểu phí môi giới của các sàn giao dịch. Người

viết khóa luận đã liên hệ trực tiếp với một số sàn giao dịch bất động sản và

thu được thông tin về mức phí môi giới (xem bảng 6).

Bảng 6: Phí môi giới bất động sản tại một số sàn giao dịch bất động sản (thời điểm tháng

04/2010)

STT Tên sàn giao dịch BĐS Phí môi giới mua,

bán BĐS Phí môi giới thuê BĐS

1. Công ty CP quỹ đầu tư bất động

sản Ngân hàng thương mại cổ

phần các doanh nghiệp ngoài

quốc doanh Việt Nam

1% tổng giá trị

giao dịch

Thuê căn hộ, văn phòng trọn gói:

1 tháng tiền thuê nhà đối với hợp

đồng thuê có thời hạn tối thiểu 1 năm;

Tính theo tỉ lệ đối với hợp đồng

thuê nhà có thời hạn dưới 1 năm: thời hạn

hợp đồng (tính bằng tháng)÷12×tiền thuê

nhà 1 tháng.

Thuê căn hộ, văn phòng bình

thường:


đồng thuê nhà có thời hạn tối thiểu 2 năm;

Tính theo tỉ lệ đối với hợp đồng

thuê nhà có thời hạn dưới 2 năm: thời hạn

hợp đồng (tính bằng tháng)÷24×tiền thuê

nhà 1 tháng.

2. Công ty Cổ phần Vạn Phát

Hưng

Trị giá giao dịch ≤

3 tỷ VNĐ: 1%

Trị giá giao dịch

>3 tỷ: 0,5%

1 tháng tiền thuê nhà, không phụ thuộc thời

hạn hợp đồng thuê nhà.

3. Công ty TNHH Tư vấn –

Thương mại – Dịch vụ Địa Ốc

Thù lao môi giới:

400.000

Không kinh doanh dịch vụ môi giới thuê

nhà.

47

Hoàng Quân VNĐ/tháng

Hoa hồng môi giới:

1%-1,5% giá trị

giao dịch

4. CTCP Đầu Tư Bất Động Sản

Phúc Đức

1,5% giá trị giao

dịch


đồng thuê nhà có thời hạn ≥ 1 năm.

½ giá trị tiền thuê nhà một tháng

đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn < 1

năm.

5. Công ty cổ phần Xây dựng và

Phát triển đầu tư Hải Phòng

1% giá trị giao

dịch

1 tháng tiền thuê nhà, không phụ thuộc thời

hạn hợp đồng thuê nhà.

6. Công ty TNHH Xây Dựng -

Kinh Doanh Nhà Gia Hoà

1% tổng giá trị

giao dịch

Không kinh doanh dịch vụ môi giới thuê

nhà.

Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả, thực hiện ngày 20/04/2010.

Có thể thấy, mức phí môi giới mua, bán nhà đất phổ biến là 1% giá trị

giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba. Tất cả các sàn giao dịch được hỏi

đều cho biết mức phí này có thể thương lượng được. Mức phí môi giới thuê

nhà, văn phòng chủ yếu là 1 tháng tiền thuê nhà. Điều đáng chú ý là hầu hết

các sàn giao dịch được đề cập trong bảng (ngoại trừ Công ty TNHH Tư vấn –

Thương mại – Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân) đều cho biết, trừ khi giao dịch

giữa khách hàng và bên thứ ba thành công, họ sẽ không thu phí của khách

hàng. Nghĩa là các sàn giao dịch không thu khoản “thù lao môi giới” (theo

như cách gọi của Luật kinh doanh BĐS năm 2006) mà hầu hết chỉ thu “hoa

hồng môi giới” từ khách hàng.

Điều này có thể lí giải bởi 2 nguyên nhân.

Thứ nhất, MGBĐS chỉ là một trong nhiều nghiệp vụ của các sàn giao

dịch BĐS. Các sàn giao dịch bất động sản thu được lợi nhuận lớn từ các dịch

vụ khác như: định giá tài sản, tư vấn hồ sơ bất động sản, quảng cáo bất động

sản, đấu giá bất động sản, tư vấn thiết kế - xây dựng, quản lý bất động sản…

Thứ hai, các sàn giao dịch BĐS đều muốn tìm cách khuyến khích khách

hàng sử dụng dịch vụ môi giới của mình. Sản phẩm tại các sàn giao dịch chủ

yếu là bất động sản của các công ty kinh doanh BĐS; người dân ít tham gia

48

sàn giao dịch vì e ngại bất động sản ở sàn có giá cao hơn bất động sản thông

thường35

. Ngoài ra, người dân biết rất ít thông tin về các dự án quy hoạch đô

thị, xây dựng nhà để tìm đến mua, thuê BĐS ở các sàn giao dịch36

. Do đó, tỷ

lệ giao dịch BĐS thông qua dịch vụ môi giới của sàn giao dịch BĐS vẫn còn

rất thấp.

Các văn phòng môi giới nhà đất kinh doanh nhỏ lẻ chủ yếu thu của

khách hàng 2 loại phí. Thứ nhất, phí dẫn khách hàng đi xem nhà, khoản này

khoảng 50.000 đồng đến 100.000 đồng (không phụ thuộc vào việc khách có

thuê nhà hay không). Thứ hai, hoa hồng môi giới, khoản này thường được

tính bằng 50%-100% trị giá tiền thuê nhà 1 tháng (theo thỏa thuận giữa chủ

nhà và khách hàng)37

.

Đối với người môi giới bất động sản độc lập, rất khó xác định họ có thu

thù lao môi giới từ khách hàng hay không, nhưng hoa hồng môi giới vẫn ở

mức phổ biến trên thị trường, từ 0,5% đến 1% trị giá giao dịch gữa khách

hàng và bên thứ ba38

.

2.2.3.5 Một số bất cập trong hoạt động môi giới bất động sản

2.2.3.5.1 Người môi giới bất động sản cung cấp thông tin không chính

xác cho khách hàng, vi phạm nguyên tắc hoạt động MGBĐS phải trung thực

(khoản 2, Điều 44, Luật kinh doanh BĐS năm 2006)

Thứ nhất, người môi giới đưa ra thông tin sai về bất động sản, hoặc đưa

ra thông tin về bất động sản không có thật để tìm kiếm, thu thập thông tin về

nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê BĐS của khách hàng. Người cần mua BĐS

35 “Ngập ngừng” sàn giao dịch bất động sản (2006), 19/10/2006, truy cập ngày 21/04/2010,

http://vietbao.vn/Kinh-te/Ngap-ngung-san-giao-dich-bat-dong-san/65070770/87/. 36 “Bát nháo” sàn giao dịch bất động sản (2010), 03/02/2010, truy cập ngày 21/04/2010,

http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.htm. 37Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 21/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx. 38 An Trung (2009), Đông như “cò” nhà đất, 10/09/2009, truy cập ngày 21/04/2010,

http://dddn.com.vn/20090909100247750cat114/dong-nhu-co-nha-dat.htm

http://vietbao.vn/Kinh-te/Ngap-ngung-san-giao-dich-bat-dong-san/65070770/87/


http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx


49

thường cung cấp các thông tin cá nhân cho người môi giới để tìm hiểu về

BĐS mình cần mua hoặc thuê. Khi đó, người môi giới thường trả lời đã có

người khác mua/thuê BĐS đó trước, đồng thời lấy được thông tin cá nhân của

khách hàng để tạo nên cơ sở dữ liệu kinh doanh của mình39

.

Thứ hai, người môi giới đưa ra các chương trình khuyến mại giả mạo để

tạo sức ép khiến khách hàng nhanh chóng quyết định thuê, mua BĐS. Đầu

tiên, khách hàng được thông báo về một chương trình khuyến mại giảm giá,

và hầu hết các căn hộ trong chương trình này đã được đăng ký hết, khách

hàng có thể ghi danh vào “sổ chờ”. Không lâu sau, nhân viên môi giới sẽ

thông báo với khách hàng “có một suất trống, cần phải đặt cọc ngay để được

mua với giá khuyến mại”. Khách hàng bị tác động bởi sức ép thời gian có thể

sẽ đặt cọc ngay mà không cân nhắc kỹ lưỡng về nhu cầu đối với BĐS và khả

năng tài chính của mình40

.

Thứ ba, người môi giới quảng cáo thông tin về bất động sản với danh

nghĩa là người sở hữu BĐS, khi khách hàng đến địa chỉ đã cho trong quảng

cáo mới biết đó là văn phòng môi giới nhà đất41

. Phương thức quảng cáo này

khiến khách hàng tốn thời gian và công sức một cách vô ích, lại gây mất thiện

cảm vì khách hàng cảm thấy bị lừa dối.

Thứ tư, người môi giới mô tả BĐS sai lệch với thực tế để thu hút những

khách hàng cần thuê nhà, sau đó dẫn khách hàng đi xem nhà và lấy tiền thù

lao môi giới42

. Cách làm này thường được những văn phòng môi giới có quy

mô kinh doanh nhỏ lẻ áp dụng. Họ thuê một ngôi nhà nhỏ có cơ sở vật chất

39 Cảnh giác với người môi giới khi mua căn hộ (2009), 30/06/2009, truy cập ngày 11/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/18158/index.aspx. 40

Cảnh giác với người môi giới khi mua căn hộ (2009), 30/06/2009, truy cập ngày 11/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/18158/index.aspx. 41 Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 13/04/2010.

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx. 42

Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 13/04/2010.

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx.





50

nghèo nàn với giá thấp, sau đó đăng các thông tin miêu tả BĐS rất hấp dẫn và

thu tiền thu lao môi giới của khách hàng khi dẫn khách đi xem nhà.

2.2.3.5.2 Người môi giới BĐS lừa dối khách hàng trong việc giao kết

hợp đồng

Người môi giới nhận tiền thù lao môi giới và dẫn khách hàng đi xem

nhà, với cam kết nếu khách hàng không đồng ý thuê nhà sẽ trả lại tiền thù lao.

Nhưng sau đó, khách hàng không đồng ý thuê nhà, người môi giới vẫn từ chối

trả lại tiền với lí do đã dẫn khách đi xem nhà43

. Thậm chí có trường hợp, văn

phòng môi giới nhận tiền của khách hàng và hẹn hôm sau dẫn đi xem nhà.

Khi quay trở lại, khách hàng được cho biết văn phòng cũ đã chuyển đi. Văn

phòng mới và khách hàng so sánh hợp đồng với nhau, thấy cùng địa chỉ, cùng

số điện thoại nhưng tên văn phòng khác nhau44

.

Ngoài ra, người môi giới có thể thông đồng với chủ sở hữu nhà cho thuê

để lừa dối khách hàng45

. Hợp đồng của các văn phòng môi giới BĐS thường

có điều khoản: thời điểm thanh toán tiền hoa hồng cho văn phòng môi giới

cùng lúc thời điểm bên cho thuê nhà nhận tiền đặt cọc của người thuê. Đồng

thời, hợp đồng ghi rõ, khi khách hàng đồng ý thuê nhà và đặt cọc cho chủ nhà

thì hợp đồng giữa văn phòng môi giới và khách hàng chấm dứt hiệu lực.

Khách hàng sẽ mất tiền thù lao và tiền hoa hồng môi giới (thông thường trị

giá bằng 50% tiền thuê nhà một tháng). Tuy nhiên, sau đó, chủ nhà đổi ý

không cho thuê nữa và hoàn trả tiền đặt cọc cho khách hàng. Lúc này, khách

hàng cũng không có cách nào đòi lại tiền hoa hồng từ văn phòng môi giới.

Khoản 3, Điều 44, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định người môi

giới BĐS không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là một bên thực hiện

43 Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 13/04/2010.

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx. 44 Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 13/04/2010.

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx. 45 Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 13/04/2010.

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx.




51

hợp đồng trong giao dịch kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, Luật không cấm các

doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS mở sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm của

mình; đồng thời, vẫn được tiến hành kinh doanh dịch vụ MGBĐS. Lợi dụng

kẽ hở này, các sàn giao dịch BĐS giới thiệu cho khách hàng những sản phẩm

của chính doanh nghiệp nhưng vẫn thu phí môi giới46

.

2.2.3.5.3 Người môi giới nâng giá bất động sản lên rất cao để hưởng

chênh lệch giữa giá mà chủ sở hữu BĐS đưa ra với giá mà người môi giới

thương lượng được với bên thứ ba

Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bất động sản ở

Việt Nam liên tục tăng cao (nhất là trong những năm 2006, 2007). Khi một

căn hộ bán được với giá cao, giá ấy lập tức được áp dụng cho các căn hộ khác

trong cùng khu chung cư hoặc thậm chí trong cùng khu vực47

. Người môi giới

cũng có thể tập hợp lại thành nhóm, dẫn nhiều khách hàng đến xem cùng một

bất động sản, mỗi lần lại đưa ra một giá bán khác nhau (trong nhóm đã có sự

thống nhất về các mức giá mà mỗi người môi giới “đảm nhiệm”). Khi khách

hàng đồng ý mua BĐS, hoa hồng môi giới sẽ được chia cho các thành viên

trong nhóm.

2.2.3.5.4 Người môi giới BĐS nhận ủy quyền của khách hàng để thực

hiện các công việc trái pháp luật

Để làm được việc này, người MGBĐS cần có mối quan hệ với các cán

bộ của chính quyền địa phương. Người môi giới giới thiệu cho khách hàng

những mảnh đất chưa được cấp phép xây dựng, sau đó nhờ vào mối quan hệ

của mình, lo liệu để khách hàng xây được nhà. Nhờ sự thu xếp giữa người

môi giới và cán bộ địa phương, khách hàng có một thời gian nhất định

(thường là 10 đến 14 ngày) để xây nhà. Thủ thuật mà người môi giới hướng

46 Bát nháo sàn giao dịch bất động sản (2010), 03/02/2010, truy cập ngày 19/04/2010,

http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.htm. 47 Nhà đất đồng loạt tụt giá (2008), 17/03/2008, truy cập ngày 19/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/nghiencuutt/10711/index.aspx.


http://www.landtoday.net/vn/nghiencuutt/10711/index.aspx

52

dẫn cho khách hàng là: xây nhà vào ban đêm, vào các ngày nghỉ; hoặc cất nhà

bằng cây lợp lá, rồi xây bên trong xong mới tháo dỡ phần vỏ bên ngoài, để lộ

tường gạch. Nếu quá thời hạn mà vẫn chưa xây xong, khách hàng sẽ tốn thêm

chi phí để người môi giới “làm việc” với cán bộ quản lý quy hoạch48

.

2.3 Những vấn đề đặt ra

2.3.1 Khung pháp luật cho hoạt động môi giới thương mại chưa đầy đủ

2.3.1.1 Chưa có văn bản luật riêng về hoạt động môi giới thương mại

Tính đến tháng 09/2007, Chính phủ đã ban hành 13 nghị định hướng dẫn

thi hành luật thương mại năm 200549

, nhưng không có văn bản dưới luật nào

hướng dẫn thực hiện các quy định về môi giới thương mại. Chỉ có những quy

định về các loại hình trung gian thương mại khác được đưa lẫn vào các văn

bản hướng dẫn các loại hình hoạt động thương mại.

Cụ thể, có hai nghị định đề cập đến trung gian thương mại. Thứ nhất,

Nghị định số 12/2006/NĐ-CP ngày 23/01/2006 quy định chi tiết thi hành Luật

thương mại về hoạt động mua bán hàng hóa quốc tế và hoạt động đại lý mua,

bán, gia công, quá cảnh hàng hóa với nước ngoài. Nghị định này cũng chỉ đề

cập đến Ủy thác và nhận ủy thác xuất nhập khẩu hàng hóa, Đại lý mua bán

hàng hóa cho thương nhân nước ngoài và Thuê thương nhân nước ngoài làm

đại lý bán hàng ở nước ngoài. Thứ hai, Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày

12/06/2006 quy định chi tiết thi hành Luật thương mại về hàng hóa dịch vụ

cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.

Chứng tỏ, khung pháp luật cho hoạt động MGTM nói riêng và trung gian

thương mại nói chung chưa đầy đủ. Nói chính xác hơn, so với những loại hình

hoạt động trung gian thương mại khác, hoạt động MGTM chưa được quan

tâm thỏa đáng.

48 Cò nhà đất quậy tưng bừng (2008), 23/02/2008, truy cập ngày 15/04/2010, http://www.diemtin.com/Thoi-

cuoc_4/Co-nha-dat-quay-tung-bung_4_7868/. 49 Trần Thị Bạch Dương (2007), Hoàn thiện pháp luật thương mại Việt Nam trong quá trình hội nhập kinh tế

quốc tế, Luận án tiến sĩ Luật học, tr109-110, Đại học Luật Hà Nội.

http://www.diemtin.com/Thoi-cuoc_4/Co-nha-dat-quay-tung-bung_4_7868/


53

Như vậy, hiện nay đang thiếu một nghị định độc lập hướng dẫn thi hành

hoạt động MGTM. Những quy định về hoạt động môi giới thương mại mang

tính tản mạn, thiếu hệ thống, gây khó khăn cho việc áp dụng luật.

2.3.1.2 Các quy định về điều kiện chủ thể tham gia hoạt động MGTM

chưa rõ ràng

Khoản 11, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định: trong

quan hệ môi giới thương mại, bên môi giới và bên được môi giới đều phải là

thương nhân.

Quy định trên đang thể hiện những điểm bất hợp lý. Thứ nhất, bên được

môi giới là chủ thể có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới chứ không cung ứng

dịch vụ này, do đó không bắt buộc phải là thương nhân50

. Thứ hai, trong quy

định riêng về hoạt động môi giới thương mại, Luật cũng không yêu cầu bên

được môi giới phải là thương nhân (Điều 150, Luật thương mại Việt Nam

năm 2005). Thứ ba, trong thực tiễn hoạt động môi giới, ở các lĩnh vực bất

động sản, chứng khoán, hàng hải, bảo hiểm…, bên được môi giới trong rất

nhiều trường hợp không phải là thương nhân.

Ngoài ra, quy định bên môi giới phải là thương nhân của Luật thương

mại cũng không thống nhất với các luật chuyên ngành. Luật kinh doanh BĐS

năm 2006, Bộ luật hàng hải năm 2000 không đề cập đến việc bên môi giới

BĐS, môi giới hàng hải phải là thương nhân. Trên thực tế, trong hoạt động

môi giới chứng khoán, có rất nhiều cá nhân không phải là thương nhân nhưng

vẫn hành nghề MGCK.

Ngay trong những văn bản hướng dẫn thi hành Luật thương mại năm

2005 cũng có những điểm chưa chặt chẽ về tư cách của chủ thể tham gia hoạt

động MGTM. Khoản 1, Điều 17, Nghị định số 158/2006/NĐ-CP (quy định

chi tiết Luật thương mại về hoạt động mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch


gian thương mại, thực tiễn áp dụng và những vấn đề phát sinh, tr43, Đại học Ngoại thương Hà Nội.

54

hàng hóa) nêu rõ: thành viên của Sở giao dịch hàng hóa chỉ bao gồm thương

nhân môi giới (gọi là thành viên môi giới) và thương nhân kinh doanh (gọi là

thành viên kinh doanh). Các thành viên này đều phải là doanh nghiệp (theo

quy định của Điều 19 và Điều 21 Nghị định này). Tuy nhiên, Điều 9 của Nghị

định này (quy định về Hồ sơ đề nghị thành lập sở giao dịch hàng hóa) lại nhắc

đến khái niệm “thành viên là cá nhân”; theo đó yêu cầu thành viên là cá nhân

phải nộp bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc chứng thực cá nhân hợp

pháp khác.

Sửa đổi quy định về tư cách pháp lý của bên môi giới và bên được môi

giới là vấn đề phức tạp, cần sự quan tâm nghiên cứu của các nhà làm luật; bởi

một khi đã thừa nhận bên môi giới có thể không phải là thương nhân sẽ kéo

theo rất nhiều vấn đề cần xem xét.

2.3.1.3 Quy định về thù lao môi giới và chi phí môi giới chưa hợp lý

Theo khoản 1, Điều 153, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, quyền

hưởng thù lao của bên môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới đã

ký hợp đồng với nhau (trừ khi có thỏa thuận khác). Kể cả khi bên được môi giới

và bên thứ ba không ký hợp đồng với nhau, bên được môi giới vẫn phải thanh

toán các chi phí phát sinh hợp lý liên quan đến việc môi giới (Điều 154).

“Chi phí phát sinh hợp lý” là một khái niệm không rõ ràng, và cũng

không dễ để xác định rõ ràng. Để tiến hành công việc môi giới, người môi

giới đương nhiên phải chịu một số chi phí nhất định. Trên thực tế, rất khó xác

định những chi phí nào đã được bên môi giới bỏ ra để phục vụ một khách

hàng cụ thể. Đặc biệt, khi việc môi giới không mang lại kết quả, bên được

môi giới không có lợi thế như bên môi giới trong việc xác định “chi phí hợp

lý”, bởi bên môi giới mới là người tiến hành các công việc tạo ra chi phí đó.

Quy định bên được môi giới phải thanh toán chi phí phát sinh hợp lí cho

bên môi giới dù việc môi giới có thành công hay không dễ tạo kẽ hở cho bên

môi giới hành động thiếu trách nhiệm.

55

Quy định về thù lao môi giới của Luật thương mại và các luật chuyên

ngành có điểm không thống nhất. Luật thương mại chỉ nhắc đến quyền hưởng

thù lao của người môi giới, quyền này phát sinh kể từ thời điểm các bên được

môi giới đã ký hợp đồng với nhau (khoản 1, Điều 153). Luật kinh doanh BĐS

năm 2006 nêu ra hai khái niệm: thù lao môi giới và hoa hồng môi giới. Theo

đó, quyền hưởng thù lao môi giới BĐS không phụ thuộc vào kết quả giao dịch

giữa các bên được môi giới (khoản 1, Điều 46, Luật kinh doanh BĐS năm

2006). Điều này mâu thuẫn với Luật thương mại năm 2005. Ngoài thù lao môi

giới, người môi giới BĐS được hưởng hoa hồng môi giới khi bên được môi

giới ký hợp đồng với người thứ ba (khoản 1, Điều 47, Luật kinh doanh BĐS

năm 2006).

Luật chứng khoán năm 2006 hoàn toàn không đề cập đến quyền hưởng

thù lao và hoa hồng môi giới của người môi giới chứng khoán, Bộ luật hàng

hải năm 2005 chỉ nhắc đến quyền hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng

ký hợp đồng với người thứ ba.

Luật thương mại năm 2005 chưa quy định các trường hợp loại trừ quyền

hưởng thù lao của bên môi giới thương mại51

. Trong trường hợp việc môi giới

thành công, nhưng các bên được môi giới phát hiện người môi giới làm việc

không trung thực, gây thiệt hại cho lợi ích của khách hàng, bên môi giới có

được nhận thù lao môi giới hay không? Trên thực tế, thông thường bên môi

giới vẫn được hưởng thù lao vì đã hoàn thành công việc môi giới (theo Điều

153); đồng thời bên môi giới phải đền bù những thiệt hại mà mình đã gây ra

trên cơ sở hợp đồng môi giới. Trừ khi trong hợp đồng môi giới có quy định rõ

về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của bên môi giới; quy định của Luật thương

mại vẫn tạo cho bên môi giới có lợi thế hơn so với bên được môi giới.

Hơn nữa, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định về quyền

hưởng thù lao của bên môi giới, nhưng lại không nhắc đến quyền của bên

51

Nguyễn Thanh Thủy (2009), Những quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động trung


56

được môi giới. Trong khi đó, nếu việc môi giới thành công thì bên được môi

giới phải trả thù lao môi giới và các chi phí phát sinh hợp lý; nếu việc môi

giới không thành công thì bên được môi giới vẫn phải trả các chi phí phát sinh

hợp lý. Cách quy định như thế tạo ra sự không tương xứng giữa quyền và

nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới thương mại.

2.3.1.4 Quy định về hình thức của hợp đồng môi giới chưa rõ ràng

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 không yêu cầu hợp đồng môi giới

thương mại phải được lập bằng văn bản hay các hình thức khác có giá trị pháp

lý tương đương. Nghĩa là, hợp đồng môi giới thương mại có thể được thể hiện

bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể.

Điều này dễ đẩy các bên vào rủi ro khi hợp đồng môi giới được lập bằng

hình thức phi văn bản. Hợp đồng là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Nếu hợp đồng được thể hiện dưới hình thức phi văn bản, khi xảy ra tranh

chấp, rất khó tìm được cơ sở vững chắc để giải quyết. Tình huống sẽ càng

phức tạp hơn nếu một bên trong quan hệ môi giới thương mại không phải là

thương nhân.

Quy định như trên của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 mâu thuẫn

với các luật chuyên ngành như Luật chứng khoán năm 2006 (khoản 3, Điều

71), Luật kinh doanh BĐS năm 2006 (khoản 3, Điều 67) vì các Luật này đều

yêu cầu hợp đồng môi giới phải được lập thành văn bản.

2.3.1.5 Chưa có những quy định cụ thể để xác định quyền và nghĩa vụ

của bên thuê môi giới, bên môi giới với bên thứ ba

Quan hệ môi giới thương mại phức tạp hơn nhiều so với các quan hệ

mua bán hàng hóa, dịch vụ thông thường. Trong hoạt động mua bán hàng hóa,

dịch vụ thông thường, quan hệ kinh doanh chỉ bao gồm 2 bên tham gia (người

mua, người bán). Trong hoạt động môi giới thương mại, có tới ba bên tham

gia vào mối quan hệ kinh doanh; các bên này có quyền và lợi ích liên quan,

ràng buộc lẫn nhau.

Luật thương mại Việt Nam năm 2005, cũng như các luật chuyên ngành

(Luật chứng khoán năm 2006, Luật kinh doanh BĐS năm 2006…) chưa có

57

những quy định cụ thể nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của bên môi giới,

bên thuê môi giới với bên thứ ba.

Quan hệ môi giới thương mại có thể trở nên rất phức tạp khi có tới bốn

bên tham gia: bên mua, bên bán, bên môi giới mua và bên môi giới bán.

Trong trường hợp này, rất dễ phát sinh tranh chấp giữa bên môi giới mua và

bên môi giới bán trong việc hưởng thù lao và hoa hồng môi giới. Thông

thường, thù lao và hoa hồng môi giới của bên môi giới mua do người mua trả;

của bên môi giới bán do người bán trả. Tuy nhiên, khi bên mua và bên bán

chuẩn bị ký hợp đồng, rất hay xảy ra tình trạng bên môi giới mua và bên môi

giới bán muốn đẩy người kia ra khỏi giao dịch để hưởng toàn bộ hoa hồng

môi giới do bên mua và bên bán trả52

.

Việc thiếu những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới, bên

thuê môi giới với bên thứ ba gây nhiều khó khăn cho các chủ thể khi tham gia

kinh doanh, nhất là khi phát sinh những tranh chấp như đã nói ở trên.

2.3.1.6 Luật thương mại Việt Nam năm 2005 chưa có quy định về quyền

và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp hợp đồng môi giới thương mại

chấm dứt53

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 không quy định khi nào thì trách

nhiệm của bên môi giới chấm dứt. Trên thực tế, các bên trong quan hệ môi

giới thường giao kết hợp đồng với điều khoản: hợp đồng môi giới chấm dứt

hiệu lực khi bên được môi giới giao kết hợp đồng với bên thứ ba (khoản 5,

Điều 167, Bộ luật hàng hải năm 2005 cũng nêu rõ: trách nhiệm của bên môi

giới hàng hải chấm dứt khi hợp đồng giữa các bên được giao kết, trừ trường

hợp có thỏa thuận khác).

Tuy nhiên, khi hợp đồng môi giới chấm dứt, vẫn còn nhiều vấn đề đặt ra,

trong đó quan trọng nhất là quyền và nghĩa vụ của các bên được đáp ứng như

52 Diễm Quỳnh (2009), Độc chiêu kiếm tiền của cò nhà đất, 25/11/2009, truy cập ngày 20/04/2010,

http://www.vnexpress.net/GL/Ban-doc-viet/Kinh-doanh/2009/11/3BA16025/. 53 Nguyễn Thanh Thủy (2009), Những quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động trung


http://www.vnexpress.net/GL/Ban-doc-viet/Kinh-doanh/2009/11/3BA16025/

58

thế nào. Cho dù việc môi giới đã thành công, các bên được môi giới phát hiện

ra bên môi giới mắc sai phạm gây thiệt hại đến quyền lợi của mình; khi đó

cần phải giải quyết như thế nào để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên

liên quan?

2.3.2 Các thương nhân môi giới hoạt động chưa chuyên nghiệp

Như đã phân tích ở phần Thực trạng hoạt động môi giới thương mại

trong lĩnh vực chứng khoán và bất động sản, điểm yếu nổi bật trong hoạt động

môi giới thương mại ở Việt Nam hiện nay là sự thiếu chuyên nghiệp của

những người môi giới. Sự thiếu chuyên nghiệp này thể hiện trên các phương

diện sau:

Thứ nhất, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ hoạt động môi giới thương mại

còn nghèo nàn. Dưới áp lực của việc ứng dụng các sản phẩm công nghệ thông

tin hiện đại trong kinh doanh, cơ sở vật chất kỹ thuật lại càng là vấn đề cần

chú trọng của nhiều doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới.

Thứ hai, kỹ năng môi giới thiếu tính chuyên nghiệp, chưa cung cấp được

cho khách hàng những dịch vụ có chất lượng cao.

Thứ ba, đạo đức nghề nghiệp của người môi giới chưa cao, gây ra nhiều

sai phạm, làm thiệt hại quyền lợi của khách hàng.

59

Chương 3. Giải pháp và kiến nghị sửa đổi, bổ sung những quy

định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động

môi giới thương mại nhằm phát triển hoạt động môi giới thương

mại trong thời gian tới

3.1 Dự báo sự gia tăng của hoạt động môi giới thương mại ở Việt

Nam trong thời gian tới

3.1.1 Cơ sở dự báo

Sự phát triển của thương mại đã thúc đẩy sự chuyên môn hóa cao độ

trong các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, tạo nên tính đa dạng và phức

tạp của các hoạt động thương mại. Nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí, các

chủ thể tham gia quan hệ thương mại cần đến dịch vụ môi giới để tìm kiếm

đối tác giao dịch phù hợp, đáng tin cậy, đặc biệt là trong các lĩnh vực ngoài

chuyên môn của chủ thể.

Ngoài ra, sự đa dạng của các hoạt động thương mại đã tạo nên một loạt

các loại hình môi giới thương mại rất phong phú, như: môi giới bất động sản,

môi giới bảo hiểm, môi giới hàng hải, môi giới chứng khoán… Cùng với sự

phát triển của thương mại, các loại hình môi giới thương mại trong tương lai

sẽ mang tính chuyên nghiệp cao, đòi hỏi các chủ thể phải có những kiến thức

và kỹ năng đặc thù mới có thể tiến hành kinh doanh dịch vụ này.

Nền kinh tế Việt Nam ngày càng mang tính toàn cầu hóa, nhất là từ khi

Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO). Điều này tạo cơ hội

cho các doanh nghiệp Việt Nam gặp gỡ, đàm phán, giao kết hợp đồng thương

mại với các đối tác nước ngoài và mở rộng thị trường kinh doanh. Tính toàn

cầu hóa của nền kinh tế thúc đẩy hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp,

kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới thương mại nói riêng và hoạt

động trung gian thương mại nói chung. Ngược lại, hoạt động môi giới thương

60

mại phát triển tạo điều kiện cho các chủ thể gặp gỡ, thu thập thông tin, nắm

bắt nhu cầu của đối tác một cách nhanh chóng, hiệu quả; hỗ trợ đắc lực cho

hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.

Hội nhập với nền kinh tế thế giới không chỉ mở ra cơ hội phát triển mà

còn mang lại không ít thách thức cho các thương nhân Việt Nam. Để tham gia

vào thương mại quốc tế, các thương nhân Việt Nam cần vượt qua rào cản

ngôn ngữ, sự khác biệt của thị hiếu khách hàng, hệ thống pháp luật và phong

tục tập quán. Những khó khăn đó sẽ được giảm bớt với sự tham gia của người

môi giới trong các giao dịch thương mại. Sự cần thiết vượt qua những rào cản

nói trên để Việt Nam giao lưu thương mại với các nước khác chính là động

lực thúc đẩy hoạt động môi giới thương mại ngày càng phát triển.

3.1.2 Số liệu dự báo

Trong khoảng thời gian 5 năm trở lại đây, các sàn giao dịch liên tiếp ra

đời. Sôi động nhất chính là Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh

(HOSE) và Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) với hơn 200 công ty

chứng khoán thành viên.

Vào ngày 20/11/2008, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 108/2008-

QĐ-BTC về việc ban hành Quy chế tổ chức và quản lý giao dịch chứng khoán

công ty đại chúng chưa niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội. Đây là

cơ sở pháp lý quan trọng cho việc triển khai thị trường UPCoM – Thị trường

giao dịch cổ phiếu của công ty đại chúng chưa niêm yết. Thị trường UPCoM

đã phần nào khắc phục được điểm yếu lớn nhất của thị trường OTC, đó là sự

thiếu quản lý của pháp luật. Sự ra đời của thị trường UPCoM càng thúc đẩy

hoạt động môi giới chứng khoán chưa niêm yết phát triển sôi động hơn.

Trong các lĩnh vực khác ngoài chứng khoán, các sàn giao dịch hàng hóa

cũng ồ ạt ra đời. Sàn giao dịch cà phê đầu tiên của Việt Nam đã được khai

trương ngày 11/12/2008 tại Buôn Ma Thuột. Ngày 05/11/2009, tập đoàn

Sacombank chính thức ra mắt Sàn giao dịch hàng hóa Sài Gòn Thương Tín

(Sacom-STE) với sản phẩm giao dịch chủ yếu là thép xây dựng và thép công

61

nghiệp. Hạt điều cũng được đưa lên sàn giao dịch với sự ra đời của Sàn giao

dịch điều tại tỉnh Bình Phước ngày 20/03/2010. Tiếp theo, ngày 06/04/2010,

Công ty cổ phần giao dịch hàng hóa Sài Gòn Thương Tín khai trương Sàn

giao dịch đường. Các sàn giao dịch được thành lập liên tiếp chính là cơ sở tin

cậy cho sự phát triển của hoạt động môi giới trong thời gian tới.

Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại ngày càng

đông đảo và không ngừng gia tăng.

Trong lĩnh vực xuất khẩu lao động, tính đến tháng 06/2009, ở Việt Nam

có 164 doanh nghiệp được cấp phép đưa lao động đi làm việc ở nước ngoài và

kinh doanh dịch vụ môi giới xuất khẩu lao động (theo báo cáo đánh giá sơ bộ

về xuất khẩu lao động của Ủy ban Các vấn đề xã hội của Quốc hội); số doanh

nghiệp nộp đơn xin được cấp phép vẫn tăng liên tục54

.

Tính đến tháng 01/2008, Việt Nam có 155 tổ chức kinh doanh dịch vụ

môi giới bất động sản (có đăng ký hành nghề), trên 1600 tổ chức có chức

năng kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản (có đăng ký hành

nghề), còn số lượng tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS mà không đăng ký

hành nghề thì chưa thể thống kê được55

. Trong vòng chưa đầy 2 năm kể từ khi

Bộ xây dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện

Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

kinh doanh bất động sản, cả nước đã có 383 sàn giao dịch bất động sản được

thành lập; Bộ Xây dựng đã cấp 17.000 chứng chỉ môi giới, định giá BĐS và

quản lý hoạt động môi giới, định giá bất động sản56

.

Thực tế, hoạt động môi giới thương mại đã sớm phát triển ở Việt Nam

chứ không phải mới nở rộ trong những năm gần đây.Theo báo cáo tổng hợp

54 Quỳnh Lam (2009), Xuất khẩu lao động – chưa có tiêu chí đánh giá doanh nghiệp mạnh?, 10/08/2009,

truy cập ngày 18/04/2010, http://vneconomy.vn/20090808034751245P5C11/xuat-khau-lao-dong-chua-co-

tieu-chi-danh-gia-doanh-nghiep-manh.htm. 55 Môi giới bất động sản, đôi điều cần suy nghĩ (2008), 09/01/2008, (trích Đề án tư vấn giá đất của Cục quản

lý giá Bộ Tài chính), truy cập ngày 19/04/2010,

http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga. 56 Sàn giao dịch bất động sản: Yên lòng về lượng, buồn lòng về chất (2009), 22/10/2009, truy cập ngày

19/04/2010, http://thegioibatdongsan.com.vn/Tin-Tuc/115.San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-

buon-long-ve-chat.html.

http://vneconomy.vn/20090808034751245P5C11/xuat-khau-lao-dong-chua-co-tieu-chi-danh-gia-doanh-nghiep-manh.htm

http://vneconomy.vn/20090808034751245P5C11/xuat-khau-lao-dong-chua-co-tieu-chi-danh-gia-doanh-nghiep-manh.htm

http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga



62

dự án “Điều tra đánh giá thực trạng dịch vụ thương mại trên thị trường nông

thôn đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam Bộ” (1997-2003) của Viện

nghiên cứu thương mại – Bộ Thương mại (nay là Bộ Công thương), trong số

300 doanh nghiệp được điều tra, có đến 47% tham gia hợp đồng môi giới

thương mại (trong khi đó, chỉ có 15,7% doanh nghiệp sử dụng dịch vụ đại lý;

7,7% doanh nghiệp sử dụng dịch vụ ủy thác mua bán hàng hóa và 3,3% doanh

nghiệp sử dụng dịch vụ đại diện cho thương nhân)57

.

Công ty TNHH Nhật Thắng chuyên sản xuất, xuất khẩu hàng thủ công mỹ

nghệ; được Bộ Thương mại (nay là Bộ Công Thương) bình chọn là một trong 31

doanh nghiệp xuất khẩu uy tín năm 2006. Tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2006

của Công ty là 2.120.987 đô la Mỹ (USD). Kim ngạch xuất khẩu vào Hoa Kỳ đạt

530.246 USD (chiếm 25% tổng kim ngạch xuất khẩu); trong đó, kim ngạch xuất

khẩu qua môi giới thương mại là 110.126 USD (chiếm 20,77% kim ngạch xuất

khẩu vào Hoa Kỳ)58

. Xem Bảng 7 để hình dung rõ hơn thực trạng sử dụng dịch vụ

môi giới xuất khẩu của Công ty TNHH Nhật Thắng.

Bảng 7: Tình hình sử dụng các phương thức xuất khẩu hàng thủ công mỹ nghệ vào Hoa Kỳ

ở Công ty TNHH Nhật Thắng

Phương

thức xuất

khẩu

Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 9 tháng đầu năm

2007

Kim ngạch

(đơn vị:

1.000 USD)

Tỉ

trọng

(%)

Kim ngạch

(đơn vị:

1.000 USD)

Tỉ

trọng

(%)

Kim ngạch

(đơn vị:

1.000 USD)

Tỉ

trọng

(%)

Kim ngạch

(đơn vị:

1.000 USD)

Tỉ

trọng

(%)

Xuất khẩu

trực tiếp 160,35 79,93 180,65 75,57 420,12 79,23 515,46 75,17

Xuất khẩu

qua môi

giới

40,27 20,07 58,40 24,43 110,12 20,77 170,31 24,83

Tổng kim

ngạch xuất

khẩu

200,62 239,05 530,24 685,77

Nguồn: Nguyễn Thị Luyện (2007), Trung gian thương mại trong hoạt động xuất khẩu hàng thủ công mỹ

nghệ vào Hoa Kỳ, Khóa luận tốt nghiệp, tr53, Đại học Ngoại thương Hà Nội.

57 Nguyễn Thị Vân Anh (2007), Pháp luật điều chỉnh hoạt động trung gian thương mại ở Việt Nam, Luận án

tiến sĩ Luật học, tr46-89-90, Đại học Luật Hà Nội. 58 Nguyễn Thị Luyện (2007), Trung gian thương mại trong hoạt động xuất khẩu hàng thủ công mỹ nghệ vào

Hoa Kỳ, tr53, Đại học Ngoại thương Hà Nội.

63

Thực tế cho thấy, hoạt động môi giới thương mại đã và đang phát triển

mạnh mẽ, cung và cầu đối với hoạt động này không ngừng gia tăng; mang

đến những lợi ích to lớn cho nền kinh tế. Trong tương lai, hoạt động môi giới

thương mại ở Việt Nam sẽ ngày càng phong phú, phức tạp và mang tính

chuyên nghiệp hơn; đồng thời cũng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề mới cần sự quan

tâm của pháp luật.

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hoạt động môi

giới thương mại

3.2.1 Cần ban hành văn bản dưới luật về hoạt động môi giới thương mại

Luật thương mại năm 2005 đã có những quy định riêng về hoạt động

môi giới thương mại, nhưng chưa có văn bản dưới Luật độc lập nào hướng

dẫn thi hành những quy định đó. Do vậy, việc ban hành một Nghị định riêng

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật thương mại năm 2005 về hoạt

động môi giới thương mại là cần thiết. Hoặc cũng có thể ban hành một Nghị

định hướng dẫn thi hành Luật thương mại năm 2005 về hoạt động trung gian

thương mại, trong đó có một phần riêng về hoạt động môi giới thương mại.

Nghị định này sẽ diễn giải các quy định của Luật thương mại Việt Nam năm

2005 một cách đầy đủ, chi tiết, tạo thuận lợi cho các chủ thể tham gia vào

quan hệ môi giới thương mại nói riêng và trung gian thương mại nói chung

trong việc hiểu và áp dụng Luật.

3.2.2 Tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định về hoạt động môi giới

thương mại trong Luật thương mại Việt Nam năm 2005

3.2.2.1 Sửa đổi khái niệm về hoạt động môi giới thương mại

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 có đưa ra khái niệm về hoạt động

trung gian thương mại, đồng thời cũng nêu lên khái niệm về mỗi loại hình

trung gian thương mại cụ thể.

Về nguyên tắc, khái niệm hoạt động trung gian thương mại mang tính

khái quát, cho thấy bản chất của hoạt động trung gian thương mại; khái niệm

64

riêng về mỗi loại hình trung gian thương mại sẽ mang tính cụ thể nhưng vẫn

thống nhất với khái niệm chung. Tuy nhiên, trong Luật thương mại Việt Nam

năm 2005, khái niệm về các loại hình trung gian thương mại cụ thể đã có

điểm mâu thuẫn với khái niệm chung về hoạt động trung gian thương mại.

Khoản 11, Điều 3 của Luật này quy định bên thuê dịch vụ và bên trung

gian đều phải là thương nhân. Nhưng Điều 150 nêu lên khái niệm về hoạt

động môi giới thương mại lại hoàn toàn không đề cập đến việc bên được môi

giới phải là thương nhân. Trong thực tế cũng có rất nhiều trường hợp bên

được môi giới không phải là thương nhân, ví dụ: người dân cần bán nhà nên

thuê người môi giới bất động sản tìm người mua… Như vậy, quy định bên

được môi giới phải là thương nhân không phù hợp với thực tiễn.

Ngoài ra, bên môi giới cũng không nhất thiết phải là thương nhân. Bộ

xây dựng đã cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho những người

không phải là thương nhân. Thị trường OTC trước đây và thị trường UPCoM

hiện nay có rất nhiều người không phải là thương nhân nhưng vẫn tiến hành

hoạt động môi giới chứng khoán. Bộ luật hàng hải năm 2005 cũng không yêu

cầu người môi giới hàng hải phải là thương nhân.

Việc có thừa nhận bên môi giới không bắt buộc là thương nhân hay

không là một vấn đề cần được các nhà làm luật nghiêm túc xem xét. Thừa

nhận điều này sẽ kéo theo rất nhiều vấn đề cần được pháp luật quan tâm điều

chỉnh. Bên cạnh các quy định dành cho người môi giới là thương nhân, liệu

có cần ban hành những quy định dành cho người môi giới không phải là

thương nhân? Quyền và nghĩa vụ của hai loại chủ thể này khác nhau thế nào?

Từ đó sẽ dẫn đến yêu cầu sửa đổi không chỉ Luật thương mại Việt Nam năm

2005 mà cả các luật chuyên ngành.

65

3.2.2.2 Bổ sung các quy định và quyền và nghĩa vụ của bên môi giới và

bên được môi giới với bên thứ ba

Quan hệ môi giới thương mại đặc biệt ở chỗ nó liên quan đến ba bên:

bên môi giới, bên được môi giới và bên thứ ba. Hợp đồng mà bên được môi

giới giao kết với bên thứ ba xuất phát từ hợp đồng giữa bên môi giới và bên

được môi giới. Do đó, giữa bên được môi giới, bên thứ ba và bên môi giới có

mối liên hệ rõ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ. Nghĩa vụ của mỗi bên như thế

nào, nếu việc vi phạm nghĩa vụ của một bên ảnh hưởng đến quyền lợi của hai

bên còn lại thì các bên cần giải quyết ra sao…, những điều này cần được quy

định rõ trong Luật.

Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới

thương mại đối với bên thứ ba góp phần nâng cao trách nhiệm của mỗi bên

trong giao dịch thương mại, đồng thời tránh được việc hai bên câu kết với

nhau gây thiệt hại cho bên còn lại.

3.2.2.3 Sửa đổi quy định về hình thức của hợp đồng môi giới

Ngoại trừ hoạt động môi giới thương mại, các chủ thể khi tham gia vào

các quan hệ trung gian thương mại khác (Đại diện cho thương nhân, Ủy thác

mua bán hàng hóa, Đại lý thương mại) đều phải giao kết hợp đồng dưới hình

thức văn bản hoặc các hình thức khác có giá trị pháp lý tương đương.

Như vậy, hợp đồng giữa bên môi giới và bên được môi giới có thể được

giao kết bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Quy định này có điểm

tương đồng với Công ước Viên 1980 của Liên Hợp Quốc về hợp đồng mua

bán hàng hóa quốc tế (Điều 11 của Công ước này ghi rõ: Hợp đồng mua bán

không cần phải được ký kết hoặc xác nhận bằng văn bản hay phải tuân thủ

một yêu cầu nào khác về hình thức của hợp đồng. Hợp đồng có thể được

chứng minh bằng mọi cách, kể cả những lời khai của nhân chứng.).

Tuy nhiên, Điều 96 của Công ước Viên cho phép các thành viên tham

gia có quyền bảo lưu, không tuân theo Điều 11 nếu luật của nước thành viên

66

quy định hợp đồng mua bán phải được kí kết hay xác nhận bằng văn bản.

Điều này cho thấy, ở nhiều nước, luật pháp không khuyến khích việc giao kết

hợp đồng dưới các hình thức phi văn bản. Nguyên do có thể là bởi: rất khó

dựa vào các hợp đồng được lập dưới hình thức phi văn bản để giải quyết tranh

chấp.

Ở Việt Nam, hoạt động môi giới thương mại còn thiếu chuyên nghiệp,

đang tồn tại nhiều bất cập; thông tin bất cân xứng, thiếu minh bạch. Vậy, nên

chăng, pháp luật cần quy định hợp đồng môi giới thương mại phải được tạo

lập dưới hình thức văn bản hoặc các hình thức khác có giá trị pháp lý tương

đương để tạo cơ sở vững chắc cho việc giải quyết các tranh chấp, đảm bảo

quyền lợi của các bên tham gia?

3.2.2.4 Quy định rõ về thù lao và chi phí môi giới

Thứ nhất, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 cần làm rõ thế nào là chi

phí phát sinh hợp lý cũng như cách xác định chi phí phát sinh hợp lý.

Thứ hai, Luật nên xem xét lại quy định người môi giới được quyền nhận

cả thù lao môi giới và chi phí môi giới khi việc môi giới thành công (khoản 1,

Điều 153 và Điều 154). Cần nói thêm rằng, khi thương lượng với bên được

môi giới về thù lao, bên môi giới đã có sự suy tính sao cho thù lao môi giới

tối thiểu cũng đủ bù đắp những chi phí để thực hiện việc môi giới. Do đó, sẽ

hợp lý hơn, nếu bên môi giới chỉ nhận được một trong hai khoản: thù lao hoặc

chi phí môi giới (trừ khi giữa các bên có thỏa thuận khác).

Thứ ba, Luật nên bổ sung những quy định về trường hợp loại trừ quyền

hưởng thù lao của bên môi giới.

3.2.2.5 Bổ sung những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới

và bên được môi giới khi hợp đồng môi giới thương mại chấm dứt

Như đã phân tích trong phần Một số bất cập trong hoạt động MGBĐS, có

nhiều trường hợp, khi hợp đồng môi giới đã chấm dứt, các bên được môi giới

mới phát hiện ra bên môi giới mắc sai phạm, gây thiệt hại đến quyền lợi của họ.

67

Bổ sung những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng môi

giới thương mại chấm dứt là nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của các bên liên

quan, tránh việc hai bên thông đồng với nhau để lừa gạt bên còn lại.

3.2.3 Sửa đổi, bổ sung Luật chứng khoán năm 2006, Luật kinh doanh

BĐS năm 2006

3.2.3.1 Bổ sung những quy định về quyền hưởng thù lao, hoa hồng môi

giới của người môi giới chứng khoán

Luật chứng khoán năm 2006 quy định về hoạt động môi giới thương mại

khá sơ sài. Luật này không đề cập đến quyền của người môi giới chứng khoán

– cũng chính là công ty chứng khoán. Luật nên bổ sung những quy định về

quyền của người môi giới chứng khoán, đặc biệt là quyền hưởng thù lao và

hoa hồng môi giới. Những quy định này nên thống nhất với quy định của Luật

thương mại năm 2005, tránh gây ra mâu thuẫn như những quy định của về thù

lao và hoa hồng môi giới của Luật kinh doanh BĐS năm 2006.

3.2.3.2 Bổ sung quy định về trách nhiệm của người môi giới chứng

khoán đối với khách hàng khi người môi giới mắc lỗi, gây thiệt hại cho khách

hàng

Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thiếu những quy định cụ thể về trách

nhiệm của nhân viên môi giới khi họ mắc lỗi, gây thiệt hại đến quyền lợi của

khách hàng. Chương IX (Thanh tra và xử lý vi phạm) của Luật này có những

quy định về xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động chứng khoán. Tuy

vậy, các quy định còn mang tính chung chung dưới hình thức “phạt tiền, xử lý

kỷ luật theo quy định của pháp luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo

quy định của pháp luật” mà không chỉ rõ mức độ sai phạm nào thì tương ứng

với mỗi hình thức xử phạt trên.

Hiện nay, các vi phạm trong quan hệ môi giới chứng khoán chủ yếu

được xử lý theo Nghị định số 36/2007/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính

trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán và Thông tư số

68

27/2010/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí

hoạt động chứng khoán áp dụng tại các Sở giao dịch chứng khoán và Trung

tâm lưu ký chứng khoán Việt Nam.

Tuy nhiên, khoản tiền phạt mà công ty chứng khoán phải chịu theo quy

định của các văn bản trên sẽ được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhà đầu tư chịu thiệt hại do lỗi của nhân viên môi giới được đền bù thế nào

tùy thuộc vào thỏa thuận giữa nhà đầu tư và công ty chứng khoán. Luật chứng

khoán năm 2006 và các văn bản liên quan đều chưa có quy định về vấn đề

này.

Khi các công ty chứng khoán triển khai giao dịch trực tuyến, các rủi ro

đối với khách hàng cũng tăng lên. Do tính phức tạp của giao dịch trực tuyến,

điểm 5.1.6 của Thông tư số 50/2009/TT-BTC (Thông tư hướng dẫn về giao

dịch điện tử trên thị trường chứng khoán) quy định, công ty chứng khoán phải

ký một hợp đồng bằng văn bản với khách hàng quy định rõ các trách nhiệm

pháp lý của cả hai bên bao gồm trách nhiệm bồi thường khi xảy ra rủi ro;

công ty chứng khoán cũng phải nêu rõ các rủi ro liên quan đối với nhà đầu tư

dưới hình thức một “Bản công bố rủi ro” đính kèm hợp đồng.

Kể từ khi hoạt động giao dịch trực tuyến được chính thức triển khai trên

thị trường chứng khoán Việt Nam đến nay chưa đầy 2 năm, do đó các quy

định của pháp luật về giao dịch trực tuyến chưa thể hoàn thiện đủ để đảm bảo

quyền lợi của nhà đầu tư, tương lai sẽ còn phát sinh nhiều vấn đề cần xem xét.

Người viết khóa luận cho rằng, vấn đề quan trọng nhất trong phương

thức giao dịch chứng khoán trực tuyến chính là xác định được thiệt hại nào do

lỗi khách quan, thiệt hại nào do lỗi chủ quan của công ty chứng khoán; với

những thiệt hại do lỗi chủ quan, pháp luật nên quy định bồi thường như thế

nào? Hiện nay, các vi phạm trong giao dịch điện tử được xử lý theo Nghị định

số 27/2007/NĐ-CP (Nghị định về giao dịch điện tử trong hoạt động tài chính),

nhưng các quy định của Nghị định này vẫn khá sơ sài.

69

Nên chăng, Ủy ban chứng khoán Nhà nước hoặc một cơ quan pháp luật

nào đó ban hành một mẫu hợp đồng chuẩn về cung cấp dịch vụ giao dịch điện

tử trong lĩnh vực chứng khoán, trong đó nêu rõ các rủi ro có thể xảy ra, quyền

và nghĩa vụ của các bên liên quan. Nếu làm được như vậy, hoạt động giao

dịch điện tử trên thị trường chứng khoán sẽ đi theo khuôn phép, các tranh

chấp trong quan hệ môi giới chứng khoán mới có cơ sở giải quyết minh bạch.

3.2.3.3 Sửa đổi văn bản dưới luật về điều kiện để công ty chứng khoán

được phép tiến hành phương thức giao dịch trực tuyến

Công ty chứng khoán muốn cung cấp dịch vụ giao dịch chứng khoán

trực tuyến phải đăng ký với UBCKNN (theo điểm 5.3.1 và 5.3.2 của Thông tư

số 50/2009/TT-BTC về hướng dẫn giao dịch điện tử trên thị trường chứng

khoán). Hồ sơ đăng kí bao gồm 10 loại giấy tờ, trong đó có báo cáo phân tích

tóm tắt và báo cáo thiết kế hệ thống liên quan đến hệ thống dịch vụ giao dịch

chứng khoán trực tuyến.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hùng (Phó tổng giám đốc Sở giao dịch chứng

khoán Tp. HCM), quy định này không hợp lý, vì các thông tin đó là bí mật

của các công ty. Ông Hùng cho rằng, Luật chứng khoán năm 2006 cho phép

CTCK kinh doanh nghiệp vụ môi giới chứng khoán, giao dịch điện tử là một

phương thức của nghiệp vụ này, nên việc Thông tư yêu cầu các CTCK phải

xin phép lại một lần nữa là không cần thiết. Theo ông Hùng, những quy định

nói trên của Thông tư đã can thiệp quá sâu vào hoạt động kinh doanh của các

doanh nghiệp59

.

3.2.3.4 Ban hành nghị định mới nâng khung hình phạt đối với các vi

phạm của công ty chứng khoán

Việc xử phạt vi phạm hình chính trong lĩnh vực chứng khoán hiện nay

tuân theo Nghị định số 36/2007/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong

59 Xuân Tòa (2007), Dự thảo giao dịch chứng khoán trực tuyến: cần thêm quy định bồi thường khi gặp rủi

ro, 20/12/2007, truy cập ngày 18/04/2010, http://vietbao.vn/Kinh-te/Du-thao-giao-dich-chung-khoan-truc-

tuyen-Can-them-quy-dinh-boi-thuong-khi-gap-rui-ro/45265618/87/.

http://vietbao.vn/Kinh-te/Du-thao-giao-dich-chung-khoan-truc-tuyen-Can-them-quy-dinh-boi-thuong-khi-gap-rui-ro/45265618/87/


70

lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán (không có văn bản dưới luật

hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán năm 2006 về vấn đề này).

Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng, việc các công ty chứng khoán liên

tục mắc sai phạm, nhất là các lỗi trong giao dịch, thanh toán và lưu ký chứng

khoán là bởi mức phạt chưa nghiêm, số tiền xử phạt ít hơn rất nhiều so với số

tiền mà công ty chứng khoán thu được từ việc vi phạm60

. Mức phạt cao nhất

mà Nghị định số 36/2007/NĐ-CP đưa ra là 70 triệu đồng, số tiền này là rất

nhỏ so với phí môi giới chứng khoán mà CTCK thu được từ những lệnh mua

và bán trị giá hàng chục tỉ đồng của các nhà đầu tư.

3.2.3.5 Xem xét việc thừa nhận tư cách pháp lý của người môi giới

chứng khoán tự do

Luật chứng khoán năm 2006 chỉ thừa nhận chủ thể duy nhất được phép

kinh doanh dịch vụ môi giới chứng khoán là công ty chứng khoán. Tuy nhiên,

thực tế đã cho thấy, có rất nhiều cá nhân hành nghề môi giới chứng khoán độc

lập, tạo nên sự sôi động của thị trường chứng khoán phi tập trung (OTC).

Hiện nay, thị trường OTC đã đóng cửa, nhưng thị trường UPCoM mới hình

thành cũng không thiếu những người môi giới chứng khoán tự do.

Nên chăng, Luật chứng khoán ban hành thêm các quy định thừa nhận

người môi giới độc lập là chủ thể hợp pháp trong hoạt động kinh doanh dịch

vụ môi giới chứng khoán. Như vậy sẽ thuận tiện cho sự quản lý của pháp luật

đối với hoạt động MGCK, giảm bớt những bất cập trong quan hệ môi giới

giữa người MGCK độc lập và nhà đầu tư.

3.2.3.6 Sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS năm 2006

Luật kinh doanh BĐS năm 2006 nên được sửa đổi, bổ sung về các vấn

đề sau đây:

60 Xử phạt vi phạm của các CTCK: cần phải mạnh tay hơn nữa (2009), 25/08/2009, truy cập ngày

19/04/2010, http://www.atpvietnam.com/vn/thuctechoick/37525/index.aspx.

http://www.atpvietnam.com/vn/thuctechoick/37525/index.aspx

71

Thứ nhất, nên quy định thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS. Kinh

doanh BĐS vốn là một lĩnh vực rất phức tạp, hay thay đổi. Người môi giới

BĐS cần thường xuyên cập nhật kiến về pháp luật, kinh tế, tài chính… Do đó,

Luật nên quy định chứng chỉ môi giới BĐS chỉ có giá trị trong một thời hạn

nhất định, sau một thời gian nào đó (có thể là 2 đến 3 năm), người môi giới

cần theo học các chương trình đào tạo nhằm bổ sung, cập nhật kiến thức để

được tiếp tục cấp chứng chỉ.

Thứ hai, nên quy định cụ thể về giảng viên được phép giảng dạy tại các

cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý

điều hành sàn giao dịch bất động sản. Khoản 3, Điều 12, Nghị định 153/2007/NĐ-

CP yêu cầu giảng viên phải có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp

ứng yêu cầu của các môn học (có thể là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên

gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh

doanh bất động sản). Quy định như vậy là rất chung chung, thiếu rõ ràng.

Thứ ba, cần ban hành những quy định chặt chẽ hơn về cơ sở vật chất của sàn

giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để

giao dịch tối thiểu 50m2

phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm

20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, có trang thiết bị phù hợp với nội

dung hoạt động, đồng thời phải có tên, biển hiệu và địa chỉ giao dịch ổn định

tối thiểu trong thời hạn 01 năm (khoản 1.5 và 1.6, Phần 4, Thông tư số

13/2008/TT-BXD). Những quy định sơ sài này là một trong những nguyên

nhân dẫn đến hiện tượng sàn giao dịch liên tiếp được mở ra nhưng số lượng

giao dịch qua sàn ít, chất lượng dịch vụ thấp.

Thứ tư, cần có những quy định nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp

kinh doanh BĐS dùng danh nghĩa người môi giới để bán bất động sản của mình

cho khách hàng, vừa thu lợi trong giao dịch mua bán BĐS vừa thu phí môi giới.

72

3.3 Các kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động môi giới thương mại

phát triển

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước

Ngoài những sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hoạt

động môi giới thương mại đã nêu ở trên, Nhà nước Việt Nam nên tiến hành những

giải pháp sau đây để phát triển hoạt động môi giới thương mại trong thời gian tới:

3.3.1.1 Nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan quản lý Nhà nước về

hoạt động môi giới thương mại

Hiện nay, nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại

trong các lĩnh vực khác nhau chưa đăng kí với cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến

Nhà nước bị thất thu một khoản thuế lớn61

. Không những thế, đội ngũ nhân lực

môi giới thương mại còn có những tổ chức, cá nhân yếu về chuyên môn và khả

năng tài chính, đạo đức nghề nghiệp chưa cao, gây ra các sai phạm làm thiệt hại

quyền lợi của khách hàng.

Do đó, Nhà nước cần quản lý, giám sát chặt chẽ hoạt động môi giới thương

mại thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về môi giới thương mại nói riêng và

trung gian thương mại nói chung.

3.3.1.2 Tăng cường tổ chức các khóa đào tạo ngắn hạn, các hội thảo về

pháp luật thương mại nói chung và pháp luật về hoạt động môi giới thương mại

nói riêng

Để hoạt động môi giới thương mại diễn ra lành mạnh và nhanh chóng đạt

đến trình độ chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia vào quan hệ môi giới thương

mại cần có sự hiểu biết đầy đủ về pháp luật.

Từ khi Luật thương mại Việt Nam năm 2005 có hiệu lực đến nay, thời gian

mới được ba năm. Do đó, không thể tránh khỏi sự thiếu sót các văn bản dưới Luật

hướng dẫn về hoạt động môi giới thương mại, cũng như đang có nhiều điểm quy


trạng và giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, tr120, Đại học Ngoại thương Hà Nội.

73

định không hợp lý, chồng chéo giữa Luật thương mại và các luật chuyên ngành.

Vì thế, các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến hoạt động môi giới thương mại

nên tổ chức các khóa đào tạo, các buổi hội thảo nhằm hướng dẫn cho các chủ thể

tham gia hoạt động MGTM về những quy định của pháp luật đối với hoạt động

này. Giải pháp này sẽ giúp các chủ thể biết cách áp dụng những quy định pháp

luật sao cho đúng đắn, hợp lí. Đồng thời, thông qua những ý kiến thảo luận của

các chủ thể, chúng ta tìm được những điểm chưa hợp lý hoặc thiết sót trong hệ

thống pháp luật và cách thức sửa đổi, bổ sung, làm cho hệ thống pháp luật hoàn

thiện hơn.

3.3.1.3 Tổ chức mạng lưới cung cấp thông tin về hoạt động môi giới thương

mại ở Việt Nam

Việc cung cấp thông tin về các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới ở Việt

Nam hiện nay còn thiếu và yếu. Công việc này chủ yếu được thực hiện bởi các

Hiệp hội ngành hàng, Cục xúc tiến thương mại, Bộ Công Thương, Phòng Thương

mại và Công nghiệp Việt Nam, Tham tán thương mại ở các nước62

.

Các hiệp hội ngành hàng và các doanh nghiệp có mối quan hệ rất chặt chẽ.

Hiệp hội là nơi gắn kết các doanh nghiệp với nhau, là cầu nối giữa Nhà nước và

doanh nghiệp. Hiệp hội có nhiệm vụ tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp

luật, đồng thời hỗ trợ, định hướng cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh

doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường trong và ngoài nước.

Trong lĩnh vực môi giới thương mại hiện nay, số lượng các hiệp hội được

thành lập chưa nhiều. Nhà nước cần thúc đẩy sự thành lập của các hiệp hội, cải

thiện chất lượng hoạt động của các hiệp hội, sao cho cho các hiệp hội thực hiện tốt

chức năng quan trọng của mình là cung cấp thông tin về các doanh nghiệp kinh

doanh dịch vụ môi giới nói riêng và các lĩnh vực có liên quan nói chung.


trạng và giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, tr115, Đại học Ngoại thương Hà Nội.

74

Tổ chức mạng lưới cung cấp thông tin qua các hiệp hội là nhằm mục đích

xây dựng hệ thống thông tin minh bạch cho thị trường Việt Nam. Các hiệp hội

phát triển vững mạnh, có cơ sở dữ liệu phong phú, công khai sẽ giúp các chủ thể

trong nền kinh tế tiếp cận được với nguồn thông tin đa dạng, đáng tin cậy, trên cơ

sở đó mà ra quyết định đúng đắn cho hoạt động kinh doanh của mình.

3.3.1.4 Đa dạng hóa các phương thức tuyên truyền pháp luật về hoạt động


Nhìn chung, người dân chưa có nhận thức đúng đắn về bản chất của hoạt

động môi giới thương mại, một số người còn có định kiến không tốt với những

người kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại. Quan trọng hơn, các chủ thể tham

gia hoạt động thương mại và cả người dân còn thiếu hiểu biết về các quy định của

pháp luật đối với hoạt động môi giới, chưa biết cách tham gia hoạt động này một

cách chuyên nghiệp và bảo vệ quyền lợi của bản thân khi có vi phạm xảy ra.

Do đó, Nhà nước cần phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật

trong nhân dân, trong giới thương nhân và các cơ quan nhà nước có chức năng

liên quan đến hoạt động môi giới thương mại để họ có cách hiểu đúng và tuân thủ

các quy định của pháp luật.

Để làm được điều này, các cơ quan truyền thông, các cơ quan nhà nước và

các chủ thể liên quan cần có sự phối hợp để phổ biến kiến thức về hoạt động môi

giới thương mại trên các phương tiện thông tin đa dạng như: báo in, báo hình,

mạng Internet, đài phát thanh…

3.3.2 Kiến nghị đối với các chủ thể tiến hành hoạt động môi giới thương

mại

3.3.2.1 Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại cần

tăng cường hiểu biết, nhận thức đúng đắn về nghề nghiệp của mình

Để hoạt động môi giới thương mại phát triển đạt đến trình độ chuyên nghiệp,

điều đầu tiên cần quan tâm là các chủ thể tiến hành hoạt động này phải có nhận

thức đúng đắn, nghiêm túc về nghề nghiệp của mình. Họ phải xem môi giới

75

thương mại là một nghề đòi hỏi những kiến thức và kĩ năng chuyên nghiệp; có ý

thức tìm hiểu những quy định của pháp luật về hoạt động này; tích lũy kiến thức

cần thiết cho nghề nghiệp, trau dồi các kĩ năng chuyên môn. Đồng thời, họ cần tự

nhận thức được yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của xã hội đối với người môi

giới, tôn trọng chữ tín, biết tìm kiếm lợi nhuận cho bản thân nhưng không bỏ qua

quyền lợi của khách hàng.

3.3.2.2 Xây dựng và phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động môi

giới thương mại

Như đã phân tích trong phần Những vấn đề đặt ra đối với hoạt động MGTM

ở Việt Nam, điểm yếu lớn nhất của nguồn nhân lực là người môi giới không được

đào tạo bài bản, kĩ năng môi giới thiếu chuyên nghiệp, ít có khả năng cung cấp

những dịch vụ mang tính chuyên môn cao cho khách hàng.

Hoạt động MGTM liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như kinh tế, tài

chính, pháp luật, hành chính… Do đó, người môi giới không chỉ cần có hiểu biết

về lĩnh vực mà mình tham gia hoạt động mà còn cần am hiểu về các lĩnh vực liên

quan; ngoài ra còn phải nắm vững các kĩ năng thuyết trình, đàm phán… Việc đào

tạo nhân lực cho hoạt động MGTM cần mang tính toàn diện và có sự phối hợp

giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Việc đào tạo nhân lực cho hoạt động MGTM có thể diễn ra dưới nhiều hình

thức. Các doanh nghiệp tổ chức đào tạo trong nước cho nhân viên của mình

hoặc hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài; tổ chức các hội thảo trao đổi

kinh nghiệm hay khảo sát thực tế. Đồng thời, doanh nghiệp cũng nên phối

hợp với các hiệp hội về môi giới thương mại trong các lĩnh vực khác nhau để

tìm nguồn kinh phí, cùng đề ra cách thức đào tạo nguồn nhân lực.

Một phương thức nữa rất có hiệu quả trong việc nâng cao chất lượng đội

ngũ nhân lực môi giới là các doanh nghiệp phối hợp với các trường đại học,

cao đẳng… để đưa những nội dung quan trọng, phù hợp với thực tiễn hoạt

động môi giới vào chương trình giảng dạy của trường; đồng thời tạo cơ hội

76

cho sinh viên thực tập ở các doanh nghiệp nhằm thu lượm kinh nghiệm và rèn

luyện kĩ năng làm việc. Phương thức này cần sự quan tâm hợp tác của nhiều

bên, trong đó có Bộ Giáo dục; các trường đại học, cao đẳng; các doanh

nghiệp…; đòi hỏi nhiều thời gian và chi phí.

3.3.2.3 Nâng cao hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động


Một trong những nguyên nhân khiến chất lượng dịch vụ MGTM ở Việt Nam

chưa cao là cơ sở vật chất kỹ thuật thiếu thốn, hệ thống thông tin thiếu hiện đại,

gây cản trở cho các doanh nghiệp trong việc lưu trữ thông tin, giao dịch với khách

hàng và theo dõi, giám sát quá trình kinh doanh.

Để nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, doanh nghiệp cần chú trọng phát

triển hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật, đặc biệt là trong lĩnh vực môi giới chứng

khoán. Xu hướng hiện nay của các công ty chứng khoán là triển khai giao dịch

trực tuyến; mà phương thức giao dịch này đòi hỏi hệ thống thông tin của công ty

chứng khoán phải đạt đến một chuẩn nhất định, đó là còn chưa kể đến những yêu

cầu về bảo mật cho thông tin cá nhân của khách hàng.

Việt Nam mở cửa nền kinh tế đã mang lại cho các doanh nghiệp kinh doanh

dịch vụ môi giới không ít thách thức từ các doanh nghiệp nước ngoài vốn có lợi

thế về cơ sở vật chất kỹ thuật đầy đủ và hiện đại. Phát triển cơ sở vật chất của

mình chính là một cách nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt

Nam với các doanh nghiệp nước ngoài.

3.3.2.4 Gia tăng mối liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau và

với các hiệp hội ngành nghề

Trong tương lai, các hoạt động của nền kinh tế phát triển đến mức độ

cao, hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực này sẽ càng liên quan đến

nhiều hoạt động kinh tế thuộc lĩnh vực khác. Do đó, cần phải gia tăng mối

liên kết giữa các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGTM với nhau và với

các hiệp hội ngành nghề nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh

77

nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài, tránh được những tranh chấp

không đáng có giữa các doanh nghiệp thành viên.

Bên cạnh đó, việc gia tăng mối liên kết như đã nói ở trên cũng góp phần

tạo ra hệ thống thông tin minh bạch, công khai về hoạt động MGTM trên thị

trường; tạo điều kiện để các doanh nghiệp hợp tác với nhau, hoàn thiện thông

lệ kinh doanh và quy định pháp lý nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi

giới. Đồng thời, mối liên kết này cũng sẽ bảo vệ các doanh nghiệp khi gặp rào

cản và tranh chấp trong thương mại quốc tế.

78

Kết luận

Hoạt động môi giới thương mại ra đời bắt nguồn từ nhu cầu của các chủ

thể trong nền kinh tế mang tính toàn cầu và chuyên môn hóa ngày càng cao.

Trên thực tế, hoạt động môi giới thương mại đã chứng tỏ vai trò của nó trong

việc thúc đẩy các giao dịch thương mại. Để hoạt động môi giới thương mại

diễn ra một cách lành mạnh và có tổ chức, phát huy được vai trò của nó đối

với nền kinh tế, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 đã dành một phần riêng

quy định về hoạt động này.

Hiện nay, các quy định về môi giới thương mại nói chung chủ yếu nằm

trong Luật thương mại Việt Nam năm 2005, nhưng chưa có văn bản dưới

Luật độc lập nào hướng dẫn một cách cụ thể, chi tiết về hoạt động này. Thông

qua việc tìm hiểu thực trạng hoạt động môi giới chứng khoán và hoạt động

môi giới bất động sản, có thể thấy, một vài quy định của Luật thương mại

năm 2005 không phù hợp với thực tiễn, cần được bổ sung hoặc sửa đổi. Ngoài

ra, việc nghiên cứu hoạt động môi giới thương mại trong hai lĩnh vực nói trên

cũng cho thấy một số điểm mâu thuẫn giữa Luật thương mại Việt Nam năm

2005 và luật chuyên ngành; chưa kể đến bản thân các luật chuyên ngành vẫn

có những quy định bất cập, không sát với thực tiễn hoạt động môi giới thương

mại.

Những vấn đề nói trên gây khó khăn cho các chủ thể trong việc tiến hành

hoạt động môi giới thương mại; đồng thời khiến cho các quy định của Luật

thương mại và các luật chuyên ngành thiếu tính khả thi. Do đó, việc sửa đổi,

bổ sung những quy định về môi giới thương mại trong Luật thương mại Việt

Nam năm 2005 và các luật chuyên ngành là cần thiết để tạo ra hành lang pháp

lý hoàn thiện hơn cho hoạt động môi giới thương mại phát triển.

Người viết khóa luận đã nghiên cứu những quy định của Luật thương

mại Việt Nam năm 1997, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 và các luật

79

chuyên ngành (Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật chứng khoán

năm 2006…) về hoạt động môi giới thương mại, tìm ra những điểm chưa hợp

lý hoặc không thống nhất giữa các luật nêu trên. Từ đó, người viết đề xuất

một số giải pháp sửa đổi, bổ sung các luật trên và các giải pháp khác nhằm

phát triển hoạt động môi giới thương mại để hoạt động này ngày càng chuyên

nghiệp, đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế.

Những nội dung trình bày trong khóa luận ít nhiều mang tính chủ quan

của người viết, có thể còn nhiều điểm thiếu hợp lý do thời gian và năng lực có

hạn của tác giả. Làm thế nào để các quy định về hoạt động môi giới thương

mại trong Luật thương mại Việt Nam năm 2005 và các luật chuyên ngành phù

hợp với thực tiễn, mang tính khả thi cao và thống nhất chặt chẽ với nhau là

một vấn đề phức tạp, cần được các nhà làm luật đầu tư nhiều thời gian và

công sức nghiên cứu.

80

Danh mục tài liệu tham khảo

I. Tài liệu tiếng Việt

1. Bùi Thị Lê Dung (2005), Các giải pháp thực thi có hiệu quả Luật thương

mại Việt Nam năm 2005, Trường Đại học Ngoại thương, Hà Nội.

2. Dương Thị Hằng (2007), Hoạt động môi giới chứng khoán trên thị trường

chứng khoán Việt Nam – thực trạng và giải pháp, Trường Đại học Ngoại thương,

Hà Nội.

3. Lương Đức Cường (2006), Hỏi đáp về Luật chứng khoán năm 2006, Nhà

xuất bản Tài chính, Hà Nội.

4. Lương Đức Cường (2006), Hỏi đáp về Luật kinh doanh bất động sản năm

2006, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.

5. Nguyễn Thanh Thủy (2009), Những quy định của Luật thương mại Việt Nam

năm 2005 về hoạt động trung gian thương mại. Thực tiễn áp dụng và những vấn đề

phát sinh., Trường Đại học Ngoại thương, Hà Nội.

6. Nguyễn Thị Luyện (2007), Trung gian thương mại trong hoạt động xuất

khẩu hàng thủ công mỹ nghệ vào Hoa Kỳ, Trường Đại học Ngoại Thương, Hà Nội.

7. Nguyễn Thị Mơ (2004), Cơ sở khoa học của việc sửa đổi và hoàn thiện Luật

thương mại Việt Nam phù hợp với pháp luật và tập quán thương mại quốc tế,

Trường Đại học Ngoại thương, Hà Nội.

8. Nguyễn Thị Mơ (2009), Giáo trình pháp luật trong hoạt động kinh tế đối

ngoại, Tái bản lần thứ tư, Nhà xuất bản thông tin và truyền thông, Hà Nội.

9. Nguyễn Thị Vân Anh (2006), Khái niệm, bản chất pháp lý của hoạt động

trung gian thương mại, Tạp chí Luật học, Số 1, tr4-12, Trường Đại học Luật, Hà

Nội.

10. Nguyễn Thị Vân Anh (2007), Pháp luật điều chỉnh hoạt động trung gian

thương mại ở Việt Nam, Đại học Ngoại thương, Hà Nội.

81

11. Phạm Duy Liên (2005), Sử dụng trung gian thương mại trong hoạt động xuất

nhập khẩu ở Việt Nam – thực trạng và giải pháp, Trường Đại học Ngoại thương, Hà

Nội.

12. Phan Vũ Hùng (2008), Pháp luật chứng khoán ở Việt Nam – thực trạng và

một số kiến nghị nhằm hoàn thiện, Trường Đại học Ngoại thương, Hà Nội.

13. Trần Thị Bạch Dương (2007), Hoàn thiện pháp luật thương mại Việt Nam

trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, tr109-110, Trường Đại học Luật Hà Nội.

II. Tài liệu từ Internet

1. “Bát nháo” sàn giao dịch bất động sản (2010), 03/02/2010, truy cập ngày

21/04/2010, http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-

san.htm.

2. “Cò” nhà đất quậy tưng bừng (2008), 23/02/2008, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.diemtin.com/Thoi-cuoc_4/Co-nha-dat-quay-tung-

bung_4_7868/.

3. “Ngập ngừng” sàn giao dịch bất động sản (2006), 19/10/2006, truy cập

ngày 21/04/2010, http://vietbao.vn/Kinh-te/Ngap-ngung-san-giao-dich-bat-dong-

san/65070770/87/.

4. An Trung (2009), Đông như “cò” nhà đất, 10/09/2009, truy cập ngày

22/02/2010, http://dddn.com.vn/20090909100247750cat114/dong-nhu-co-nha-

dat.htm.

5. Cả nước có 368 sàn giao dịch bất động sản (2010), 19/01/2010, truy cập

ngày 22/02/2010, http://landtoday.net/vn/tintuc/21375/search/index.aspx..

6. Cảnh giác với môi giới khi mua căn hộ (2009), 30/06/2009, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/18158/index.aspx.

7. Cò đất lừa đồng nghiệp (2009), 07/07/2009, truy cập ngày 22/02/2010,

http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-

BDS/2_18_616/Co-dat-lua-dong-nghiep.aspx.









http://landtoday.net/vn/tintuc/21375/search/index.aspx


http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-BDS/2_18_616/Co-dat-lua-dong-nghiep.aspx

http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-BDS/2_18_616/Co-dat-lua-dong-nghiep.aspx

82

8. Độc chiêu kiếm tiền của “cò” nhà đất (2009), 25/11/2009, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.vnexpress.net/GL/Ban-doc-viet/Kinh-

doanh/2009/11/3BA16025/.

9. Gia Linh (2009), “Cò” nhà đất hoạt động theo đàn, 22/04/2009, truy cập

ngày 22/02/2010,

http://tintuconline.vietnamnet.vn/vn/batdongsan/218633/index.html.

10. Hạnh Liên (2008), Đào tạo nhà môi giới bất động sản: thiếu đủ thứ,

24/01/2008, truy cập ngày 22/02/2010, http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-

oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-BDS/2_18_357/Dao-tao-nha-moi-gioi-bat-dong-san-

Thieu-du-thu.aspx.

11. Hết thời “ăn xổi” bất động sản (2008), 04/08/2008, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.thamtutu.net/kinh-te/het-thoi-an-xoi-bat-dong-san.html.

12. Hoàng Ly (2007), Bảo vệ công ty chứng khoán hay nhà đầu tư?, 11/12/2007,

truy cập ngày 15/03/2010, http://vietbao.vn/Doi-song-Gia-dinh/Bao-ve-nha-dau-tu-

hay-CTCK/45264745/111/.

13. Hùng Vũ (2006), Môi giới nhà đất trước ngưỡng cửa WTO: Sẽ chuyên

nghiệp hóa?, 04/11/2006, truy cập ngày 22/02/2010,

http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=3107&cap=3&id=3915.

14. Khi bất động sản rơi vào kịch bản bầy đàn (2009), 29/11/2009, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.landtoday.net/vn/nghiencuutt/20642/index.aspx.

15. Luật Chứng khoán còn nhiều bất cập (2008), 18/06/2008, truy cập ngày

15/03/2010, http://www.vinacorp.vn/news/luat-chung-khoan-con-nhieu-bat-cap/ct-

272906.

16. Luật kinh doanh BĐS còn bất cập điểm gì? (2009), 12/10/2009, truy cập

ngày 15/03/2010,

http://www.pindex.vn/agent/index.php?aid=2820&option=blog&task=view&id=20

99.

17. M.T.P (2008), Đẳng cấp của “cò” nhà đất, 31/03/2008, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.cand.com.vn/vi-VN/xahoi/2008/3/88087.cand.



http://tintuconline.vietnamnet.vn/vn/batdongsan/218633/index.html

http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-BDS/2_18_357/Dao-tao-nha-moi-gioi-bat-dong-san-Thieu-du-thu.aspx



http://www.thamtutu.net/kinh-te/het-thoi-an-xoi-bat-dong-san.html

http://vietbao.vn/Doi-song-Gia-dinh/Bao-ve-nha-dau-tu-hay-CTCK/45264745/111/

http://vietbao.vn/Doi-song-Gia-dinh/Bao-ve-nha-dau-tu-hay-CTCK/45264745/111/

http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=3107&cap=3&id=3915


http://www.vinacorp.vn/news/luat-chung-khoan-con-nhieu-bat-cap/ct-272906

http://www.vinacorp.vn/news/luat-chung-khoan-con-nhieu-bat-cap/ct-272906



http://www.cand.com.vn/vi-VN/xahoi/2008/3/88087.cand

83

18. Mạng sàn bất động sản xa rời thực tế (2009), 06/03/2009, truy cập ngày

15/03/2010, http://www.diachu.vn/index.php?zn=ne&id=50&page=7.

19. Môi giới bất động sản không chuyên sẽ bị đào thải (2009), 10/08/2009, truy

cập ngày 22/02/2010, http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-

Moi-gioi-BDS/2_18_1681/Moi-gioi-bat-dong-san-khong-chuyen-se-bi-dao-

thai.aspx.

20. Môi giới bất động sản: đôi điều cần suy nghĩ (2008), 09/01/2008, truy cập

ngày 22/02/2010, http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-

gioi-BDS/2_18_356/Moi-gioi-bat-dong-san-Doi-dieu-can-suy-nghi.aspx.

21. Mua bán nhà đất – biết tìm sàn ở đâu (2008), 10/04/2008, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.landtoday.net/vn/nghiencuutt/11163/index.aspx.

22. Nhà đất đồng loạt tụt giá (2008), 17/03/2008, truy cập ngày 19/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/nghiencuutt/10711/index.aspx.

23. Phương Thảo (2009), Trình độ môi giới bất động sản đang ở mức phổ cập,

21/09/2009, truy cập ngày 22/02/2010,

http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/19504/index.aspx.

24. Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày

22/02/2010, http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx.

25. Quốc Dũng (2009), Môi giới nhà đất đa phần là “xe ôm, trà đá”,

06/11/2009, truy cập ngày 22/02/2010,

http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/20295/index.aspx.

26. Sàn giao dịch bất động sản, yên lòng về lượng, buồn về chất (2009),

22/10/2009, truy cập ngày 15/03/2010, http://thegioibatdongsan.com.vn/Tin-

Tuc/115.San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-buon-long-ve-chat.html.

27. Thị trường bất động sản bị bóp méo vì môi giới (2009), 30/03/2009, truy cập

ngày 22/02/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/16600/index.aspx.

28. Uỷ ban Chứng khoán: Nhiều sai phạm tại VCBS (2007), 08/02/2007, truy

cập ngày 15/03/2010, http://vietbao.vn/Kinh-te/Uy-ban-Chung-khoan-Nhieu-sai-

pham-tai-VCBS/55140430/91/.

http://www.diachu.vn/index.php?zn=ne&id=50&page=7

http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-BDS/2_18_1681/Moi-gioi-bat-dong-san-khong-chuyen-se-bi-dao-thai.aspx



http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-BDS/2_18_356/Moi-gioi-bat-dong-san-Doi-dieu-can-suy-nghi.aspx

http://www.diaoc24g.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Ky-nang-Moi-gioi-BDS/2_18_356/Moi-gioi-bat-dong-san-Doi-dieu-can-suy-nghi.aspx









http://vietbao.vn/Kinh-te/Uy-ban-Chung-khoan-Nhieu-sai-pham-tai-VCBS/55140430/91/

http://vietbao.vn/Kinh-te/Uy-ban-Chung-khoan-Nhieu-sai-pham-tai-VCBS/55140430/91/

84

29. V.Xuân (2008), Trình độ văn hóa nào cũng cấp chứng chỉ hành nghề môi

giới bất động sản, 18/10/2008, truy cập ngày 22/02/2010,

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/chinhsach/14415/index.aspx.

30. Vạn chiêu lừa của “cò” mua bán chung cư cũ (2009), 27/11/2009, truy cập

ngày 22/02/2010, http://vietnamnet.vn/bvkh/machban/200911/Van-chieu-lua-cua-

co-mua-ban-chung-cu-cu-881181/.

31. Vũ Lê (2009), Loạn môi giới nhà đất vì thiếu chế tài, 30/03/2009, truy cập

ngày 22/02/2010 http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/16591/index.aspx.

32. Xuân Hòa (2008), Mánh làm giá của đại gia và công ty chứng khoán,

19/04/2008, truy cập ngày 15/03/2010, http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Chung-

khoan/2008/04/3BA01723/.

33. Xuân Toà (2007), Dự thảo giao dịch chứng khoán trực tuyến: Cần thêm quy

định bồi thường khi gặp rủi ro, 20/12/2007, truy cập ngày 15/03/2010,

http://vietbao.vn/Kinh-te/Du-thao-giao-dich-chung-khoan-truc-tuyen-Can-them-

quy-dinh-boi-thuong-khi-gap-rui-ro/45265618/87/.


http://vietnamnet.vn/bvkh/machban/200911/Van-chieu-lua-cua-co-mua-ban-chung-cu-cu-881181/

http://vietnamnet.vn/bvkh/machban/200911/Van-chieu-lua-cua-co-mua-ban-chung-cu-cu-881181/


http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Chung-khoan/2008/04/3BA01723/

http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Chung-khoan/2008/04/3BA01723/



85

Danh mục chữ cái viết tắt

BĐS Bất động sản

CNTT Công nghệ thông tin

CTCK Công ty chứng khoán

CTCP Công ty cổ phần

HĐQT Hội đồng quản trị

HNX Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hà Nội

HOSE Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh

MGBĐS Môi giới bất động sản

MGCK Môi giới chứng khoán

MGTM Môi giới thương mại

NH Ngân hàng

TMCP Thương mại cổ phần

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBCKNN Ủy ban chứng khoán Nhà nước

VNĐ Việt Nam đồng

86

Danh mục bảng biểu

Bảng 1: So sánh hoạt động MGTM và hoạt động Đại diện cho thương nhân ......... 11

Bảng 2: So sánh hoạt động MGTM và hoạt động Ủy thác mua bán hàng hóa ........ 12

Bảng 3: So sánh hoạt động MGTM và hoạt động Đại lý thương mại ..................... 13

Bảng 4: Quy mô giao dịch cổ phiếu ngày 21/03/2010 tại Sở giao dịch chứng khoán

thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................................... 26

Bảng 5: Phí môi giới chứng khoán đã niêm yết của một số CTCK ......................... 35

Bảng 6: Phí môi giới bất động sản tại một số sàn giao dịch bất động sản (thời điểm

tháng 04/2010) ...................................................................................................... 46

Bảng 7: Tình hình sử dụng các phương thức xuất khẩu hàng thủ công mỹ nghệ vào

Hoa Kỳ ở Công ty TNHH Nhật Thắng .................................................................. 62

87

Phụ lục 1

Theo Điều 45, Luật thương mại Việt Nam năm 1997, hành vi thương mại bao gồm

các loại hình sau:

1. Mua bán hàng hoá;

2. Đại diện cho thương nhân;

3. Môi giới thương mại;

4. Uỷ thác mua bán hàng hoá;

5. Đại lý mua bán hàng hoá;

6. Gia công trong thương mại;

7. Đấu giá hàng hoá;

8. Đấu thầu hàng hoá;

9. Dịch vụ giao nhận hàng hoá;

10. Dịch vụ giám định hàng hoá;

11. Khuyến mại;

12. Quảng cáo thương mại;

13. Trưng bày giới thiệu hàng hoá;

14. Hội chợ, triển lãm thương mại.

88

Phụ lục 2

Số lượng tài khoản giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 11/2009

Số lượng

tài khoản

(đơn vị: 1

tài

khoản)

3.000 8.780 13.600 16.490 21.200 31.000 106.393 Khoảng

300.000

Khoảng

550.000

730.000

Nguồn:

Dương Thị Hằng (2007), Hoạt động môi giới chứng khoán trên thị trường chứng khoán Việt Nam,

thực trạng và giải pháp, tr41, Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội.

730.000 tài khoản đầu tư chứng khoán được mở (2009), 01/12/2009, truy cập ngày 20/04/2010,

http://vneconomy.vn/20091201101840387P0C7/da-co-toi-730-nghin-tai-khoan-dau-tu-chung-

khoan-duoc-mo.htm.

Thị trường chứng khoán Việt Nam: hứa hẹn tăng trưởng gấp (2008), 02/01/2008, truy cập ngày

20/04/2010, http://vietbao.vn/Kinh-te/Thi-truong-chung-khoan-2008-Hua-hen-tang-truong-gap-

doi/65117000/91/.

http://vneconomy.vn/20091201101840387P0C7/da-co-toi-730-nghin-tai-khoan-dau-tu-chung-khoan-duoc-mo.htm

http://vneconomy.vn/20091201101840387P0C7/da-co-toi-730-nghin-tai-khoan-dau-tu-chung-khoan-duoc-mo.htm

http://vietbao.vn/Kinh-te/Thi-truong-chung-khoan-2008-Hua-hen-tang-truong-gap-doi/65117000/91/

http://vietbao.vn/Kinh-te/Thi-truong-chung-khoan-2008-Hua-hen-tang-truong-gap-doi/65117000/91/

89

Phụ lục 3

Quy mô giao dịch chứng khoán từ tháng 4/2009 đến tháng 1/2010 tại Sở giao

dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh

Tháng

Khớp lệnh Thỏa thuận

Khối lượng (đơn vị: 1 chứng

khoán)

Giá trị (tỉ

đồng)

Khối lượng (đơn vị: 1 chứng

khoán)

Giá trị (tỉ

đồng)

01-

2010 808.645.520 36.101,080 57.527.282 2.725,948

12-

2009 889.005.090 35.805,427 118.661.301 4.644,373

11-

2009 1.015.363.560 49.056,733 62.744.699 3.174,277

10-

2009 1.620.619.550 81.792,016 67.975.112 3.894,969

09-

2009 1.365.131.170 66.198,655 28.612.722 1.652,573

08-

2009 1.052.763.080 42.420,705 35.788.372 2.346,695

07-

2009 705.398.790 26.775,982 42.091.097 1.650,321

06-

2009 1.053.445.480 40.948,809 36.125.360 1.445,723

05-

2009 936.205.490 28.557,110 23.652.611 711,667

04-

2009 662.642.560 16.583,633 29.849.186 800,395

Nguồn: http://www.hsx.vn/, Thông tin giao dịch/Thống kê giao dịch/Quy mô giao dịch,

truy cập ngày 18/03/2010.

http://www.hsx.vn/

90

Phụ lục 4

Quy trình nhập lệnh tại các CTCK

Nguồn: Dương Thị Hằng (2007), Hoạt động môi giới chứng khoán trên thị trường chứng khoán Việt Nam –

thực trạng và giải pháp, tr34, Trường Đại học Ngoại thương, Hà Nội.

Bước 1: Nhân viên môi giới

tại quầy nhận và kiểm tra

lệnh của khách hàng.

Bước 2: Nhân viên lưu ký

kiểm tra tài khoản và treo ký

quỹ.

Bước 3: Trưởng phòng môi

giới kiểm tra lệnh lần cuối.

Bước 4: Giám đốc hoặc phó

giám đốc CTCK ký vào

lệnh.

Bước 5: Nhân viên môi giới

tại sàn nhập lệnh vào hệ

thống của Sàn giao dịch

chứng khoán.

Bước 6: Nhân viên lưu ký

ghi chép số liệu, giải tỏa ký

quỹ và ghi các phát sinh vào

tài khoản khách hàng.

91

Phụ lục 5

Doanh thu hoạt động môi giới của một số CTCK trong mối tương quan với tổng

doanh thu năm 2009.

STT Tên

CTCK

Tổng doanh thu

(đơn vị: nghìn

đồng)

Doanh thu từ hoạt

động MGCK

(đơn vị: nghìn

đồng)

`Tỉ lệ

doanh thu

từ hoạt

động

MGCK so

với tổng

doanh thu

Lợi nhuận sau

thuế TNDN (đơn

vị: nghìn đồng)

Tỉ lệ lợi

nhuận sau

thuế

TNDN so

với tổng

doanh thu

1.

CTCP

chứng

khoán

Đại Nam

42.673.521,960 29.247.875,556 68,539% 12.491.621,249 29,273%

2.

CTCP

chứng

khoán

FPT

215.931.049,801 117.559.284,080 54,443% 120.522.228,431 55,815%

3.

CTCP

chứng

khoán

Phú

Hưng

62.745.381,190 33.327.838,621 53,116% 13.002.778,889 20,723%

4.

CTCP

chứng

khoán

Kim Eng

Việt Nam

122.482.000,000 64.371.000,000 52,555% 32.195.000,000 26,285%

5.

CTCP

chứng

khoán

Chợ Lớn

29.436.569,503 9.001.785,458 30,580% 19.396.721,601 65,893%

6.

CTCP

chứng

khoán

Thăng

Long

676.922.453,000 192.133.063,000 28,383% 97.323.499,000 14,377%

92

7.

CTCP

chứng

khoán

Artex

84.417.678,222 22.664.360,061 26,848% 31.872.548,702 37,756%

8.

CTCP

chứng

khoán

thành phố

Hồ Chí

Minh

491.278.175,712 121.204.323,347 24,671% 278.119.318,635 56,611%

9.

Công ty

TNHH

chứng

khoán

NH ACB

522.711.000,000 128.400.000,000 24,564% 318.308.000,000 60,896%

10.

Công ty

TNHH

một thành

viên

chứng

khoán

NH Đông

Á

136.730.271,527 30.253.079,026 22,126% 24.031.417,360 17,576%

11.

CTCP

chứng

khoán

Hòa Bình

85.706.990,936 18.094.740,190 21,112% 43.001.432,709 50,173%

12.

Công ty

TNHH

chứng

khoán

ngân

hàng

TMCP

Nhà Hà

Nội

169.481.239 31.957.318 18,856% 133.029.717 78,492%

93

13.

CTCP

chứng

khoán Sài

Gòn

1.133.451.687,284 196.203.846,337 17,310% 762.989.550,080 67,316%

14.

CTCP

chứng

khoán

Phương

Đông

120.477.288,818 15.668.590,635 13,005% 25.301.515,134 21,001%

15.

Công ty

TNHH

chứng

khoán

NH Đầu

tư và phát

triển Việt

Nam

619.572.335,329 61.325.581,428 9,898% 436.736.385,710 70,490%

16.

CTCP

chứng

khoán

NHNN

và PTNT

Việt Nam

518.184.995,451 44.406.400,503 8,570% 154.933.964,677 29,899%

17.

CTCP

chứng

khoán

Kim

Long

434.812.108,51 30.425.531,276 6,997% 352.042.380,172 80,964%

18.

CTCP

chứng

khoán

Bảo Minh

42.182.176,439 2.403.368,626 5,698% 19.219.813,644 45,564%

19.

CTCP

chứng

khoán

Đại

Dương

208.262.972,379 7.033.330,909 3,377% 24.481.523,881 11,755%

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo tài chính năm 2009 của các công ty nói trên.

tailieu.vncty.com 5275 1261

Data & Analytics