supremo tribunal de justicia cuarta sala sentencias … · medios preparatorios a juicio promovidos...
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PODER JUDICIAL DEL ESTADO
SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA
CUARTA SALA
SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO
NÚMERO DE TOCA FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA
424-2015 San Luis Potosí, S.L.P., a 31 treinta y uno de Agosto de 2015 dos mil quince.
I S T O, para resolver el Toca 424-2015, relativo al Recurso
de Apelación interpuesto por ELIMINADO , en su carácter de
apoderado de la parte actora, en contra de la Sentencia de fecha
15 quince de Agosto de 2014 dos mil catorce, pronunciada por el C. Juez Primero del Ramo
Civil de esta capital, dentro del expediente 1741/2013, relativo al Juicio Extraordinario
Civil, promovido por ELIMINADO , por conducto de su apoderado legal, en contra de
ELIMINADO ; y,
VVVV
R E S U L T A N D O
PRIMERO.- La sentencia apelada concluyó con los siguientes puntos resolutivos:
“Primero: Este Juzgado resultó competente para conocer del presente juicio. Segundo:
ELIMINADO , compareció a juicio por conducto de su apoderado legal ELIMINADO ; y el
demandado ELIMINADO , por sus propios derechos. Tercero: La vía extraordinaria civil
resultó procedente. Cuarto: Por las razones expuestas en el considerando quinto de la
presente sentencia y ante la ausencia de una condición necesaria para el ejercicio de la
acción, consistente en la falta de previo requerimiento de pago efectuado a la parte
demandada, resulta innecesario entrar a su estudio. Quinto: Se dejan a salvo los derechos de
la parte actora, para que los haga valer en la forma y vía que corresponda. Sexto: No ha lugar
a condenar al pago de costas, por las razones expuestas en el considerando quinto de la
presente resolución, siendo cada parte responsable de las costas que originen las diligencias
que promueva. Séptimo: En cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 23 fracción III de la
Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado, se hace saber a las partes
que la presente sentencia una vez que cause estado, estará a disposición del público para su
consulta, cuando así lo soliciten, conforme al procedimiento de acceso a la información, previa
protección de datos personales. Octavo: De conformidad con lo establecido en los numerales
78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85 y 86 del Reglamento General de Archivos del Poder Judicial del
Estado de San Luis Potosí, se hace saber a las partes el derecho que les asiste para recoger los
documentos personales que obren en el expediente judicial, en un plazo no mayor a seis
meses contados a partir de la notificación, apercibidos que de no hacerlo en el tiempo
señalado, se le tendrá por renunciando a ello. Noveno: Notifíquese Personalmente.”
SEGUNDO.- Inconforme ELIMINADO , en su carácter de apoderado de la parte
actora, con la sentencia cuyos puntos resolutivos han quedado transcritos, interpuso recurso
de apelación, mismo que una vez substanciado en los términos de ley, fue citado para resolver
el día 14 catorce de Agosto del presente año, turnándose el expediente al Magistrado Ponente
para la elaboración del proyecto de resolución con fecha 17 diecisiete del mismo mes y año; y,
C O N S I D E R A N D O
PRIMERO.- Los agravios formulados por ELIMINADO , en su carácter de
apoderado de la parte actora, son del tenor literal siguiente: “Con fecha del 29 veintinueve de
agosto del año 2013 dos mil trece, en mi calidad de Apoderado Legal de la C. ELIMINADO
promoví ante la Oficialía de Partes del Supremo Tribunal de Justicia en el Estado, Medios
Preparatorios a Juicio a efecto de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento verbal
entre mi poderdante y el C. ELIMINADO , con respecto de la casa habitación ubicada en la
calle de ELIMINADO . Le correspondió conocer de dichos medios preparatorios al Juzgado
Quinto del Ramo Civil, siguiéndose la secuela procesal correspondiente, ofreciendo de mi parte
los testigos que en su momento presenté ante dicho Juzgado y con cuyos dichos se acreditó la
existencia del contrato verbal en cuestión, habiendo sido citado de manera legal para que
compareciera al señor ELIMINADO sin haberlo hecho. Posteriormente con fecha del 21
veintiuno de noviembre del año 2013, presenté ante la Oficialía de Partes del Supremo
Tribunal de Justicia en el Estado, demanda en la vía extraordinaria civil en contra del C.
ELIMINADO , -anexando las copias debidamente certificadas de los Medios Preparatorios a
Juicio que había promovido con antelación-, a quien le demandé: A).- Por la rescisión del
contrato verbal de arrendamiento celebrado entre éste y mi poderdante en relación al
inmueble de la calle de ELIMINADO . B).- Por la desocupación inmediata del inmueble ya
referido o en su caso por el lanzamiento, previo mandamiento judicial de por medio. C).- Por el
pago de las pensiones rentísticas vencidas por parte del demandado, las que a la fecha de la
interposición de la demanda ascendían a un total de 26 veintiséis meses de adeudo,
contabilizándose a razón de $ ELIMINADO pesos mensuales que se pactaron, nos daba la
cantidad de $ ELIMINADO pesos, más las que se fueran generando. D).- Por el requerimiento
de pago de todas y cada una de las prestaciones exigidas en caso de negativa de parte del
demandado, por el señalamiento y embargo precautorio de bienes suficientes para garantizar
el pago de lo exigido. E).- Por el pago de costas y gastos originados con motivo de la demanda
interpuesta. Dicha demanda fue turnada al Juzgado Primero de lo Civil en donde se le asignó
el número de expediente 1741/2013, se ordenó su radicación en la que entre otras cosas se le
dio entrada a la demanda y se ordenó emplazar a juicio al demandado, éste una vez
emplazado, dio contestación a la demanda dentro del término de ley, siguió su curso el juicio
en el que el suscrito ofrecí y desahogué las pruebas de mi intención sin que el demandado
hubiese desahogado prueba alguna a su favor, continuando el curso del procedimiento hasta
que con fechas del (sic) de agosto del año en curso, el C. Juez Primero del Ramo Civil dictó
sentencia la que dentro del término legal fue recurrida por el suscrito, correspondiéndole
conocer de este recurso a esta H. Sala ante quien me permito expresar los Agravios que me
ocasiona dicha resolución, mismos que se vierten a continuación: PRIMER AGRAVIO: Me lo
causa el A Quo cuando en el considerando Cuarto de la resolución que se combate, al hacer
alusión a las pruebas ofrecidas por el suscrito en mi calidad de apoderado legal de la C.
ELIMINADO , y referirse a las copias certificadas por el Secretario de Acuerdos del Juzgado
Quinto del Ramo Civil del expediente 1282/2013 relativo a los medios preparatorios a juicio,
promovidos por el suscrito para acreditar la existencia del contrato verbal de arrendamiento
celebrado entre mi poderdante y el demandado, cita de manera textual en dicho punto y en
cuanto a lo que interesa: “...información a la que se le concede pleno valor probatorio en
juicio, al tenor de lo dispuesto por el artículo 400 del Código de Procedimientos Civiles...” Sin
embargo, OMITE ANALIZAR DEBIDAMENTE LA PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA EN
COMENTO COMO ERA SU OBLIGACIÓN, conculcando en mi perjuicio lo establecido en los
numerales 81, 83 y 407 del Código Procesal Civil en vigor que a la letra expresan: ARTÍCULO
81.- “Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y las
contestaciones y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito,
condenando o absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan
sido objeto del debate”. ARTÍCULO 83.- “Las sentencias deben expresar el lugar, fecha y juez
del tribunal que las pronuncien: los nombres de las partes contendientes y el carácter con que
litiguen: el objeto del pleito, UNA SÍNTESIS DE LAS ACTUACIONES; una parte considerativa
en la que, CON PRECISIÓN expresen las razones en que se funden para absolver o condenar;
y, finalmente, en proposiciones concretas, la resolución de cada uno de los puntos
controvertidos”. ARTÍCULO 407.- “La valoración de las pruebas se hará de acuerdo con el
presente capítulo, a menos que por el enlace interior de las pruebas rendidas y de las
presunciones formadas, el tribunal adquiera convicción distinta respecto de los hechos
materia del litigio. En este caso, DEBERÁ FUNDAR EL JUEZ CUIDADOSAMENTE esta parte
de la sentencia”. Los anteriores preceptos legales vinculan a los jueces a ceñirse a los
requisitos que deben observarse en una sentencia, a la observancia debida de la motivación y
fundamentación de la misma y a darle el valor probatorio que merezcan las pruebas ofrecidas
por las partes en la parte considerativa haciendo una síntesis de todo lo actuado. En ese
sentido, resulta trascendente resaltar que en el caso concreto, el Juez Natural como ya lo
mencioné líneas arriba, OMITE ANALIZAR DEBIDAMENTE LA PRUEBA DOCUMENTAL que
agregué a mi escrito de demanda, consistente en las copias certificadas de todo lo actuado en
el expediente No. 1282/2013, ventilado en el Juzgado Quinto del Ramo Civil y relativo a los
Medios Preparatorios a Juicio promovidos por el suscrito para acreditar la existencia verbal
del contrato de arrendamiento, -motivo central de la Litis-, celebrado entre mi poderdante y el
demandado y de la que se desprenden de manera fehaciente los siguientes elementos: a).- En
el considerando Quinto de la resolución de fecha del quince de agosto de 2014, recurrida por
el suscrito, el A Quo cuando en el apartado correspondiente y en cuanto a lo que interesa,
argumenta de manera textual lo siguiente: “... lo que determina la obligación implícita de la
arrendadora ELIMINADO , de requerir de pago a ELIMINADO , en el domicilio ubicado en la
calle ELIMINADO , es decir, genera la carga y obligación de la primera de cobrar las
pensiones adeudadas precisamente en ese lugar y justificar que lo ha requerido de pago en el
domicilio mencionado; SIENDO EL CASO QUE ESTA CIRCUNSTANCIA EN NINGÚN
MOMENTO ACONTECE, dado que la actora en su escrito inicial de demanda únicamente
refiere en el punto tres del capitulo de hechos que requirió de pago al demandado, pero en
ningún momento señala donde, cuando y como lo hizo, y por lo tanto en términos de lo
dispuesto por el artículo 273 de la Ley Adjetiva Civil, al no satisfacerse la condición apuntada,
ante la falta de certeza del requerimiento de pago hecho al demandado en su domicilio, la
parte actora no esta en condiciones de presentar la demanda en contra de ELIMINADO ...” Lo
anterior resulta incorrecto a la luz de las actuaciones que corren agregadas a fojas del sumario
del juicio principal, concretamente de la documental que nos ocupa relativa a la
implementación de los medios preparatorios a juicio. De las constancias en cita, se puede
corroborar que en el punto número IV del capítulo de hechos de dichos medios preparatorios
se lee de manera textual y en cuanto a lo que interesa lo siguiente: IV.- “En razón de que mi
poderdante tiene su domicilio en los Estados Unidos de Norteamérica, y se le dificulta poder
estar viniendo a esta ciudad, ME INDICABA QUE FUERA A VER AL DEMANDADO Y LE
DIJERA QUE DESOCUPARA LA CASA Y QUE SI NO LO HACÍA CUANDO MENOS SIGUIERA
PAGANDO LA RENTA, SIN EMBARGO, ÉSTE IGNORABA LOS REQUERIMIENTOS Y
VOLVÍA DECIR QUE NO SE IBA A SALIR YA DE AHÍ, PAGÁNDOME SOLO LOS MESES DE
JULIO Y AGOSTO DE 2011, DE LOS QUE CONSERVO LOS TALONES DE LOS RECIBO- y
de los que me permito anexar a la presente como anexo número dos-,...” b).- Se encuentran
adminiculados a dichos medios preparatorios a juicio y como anexo número dos, los talones
de recibos de pago por concepto de las pensiones rentísticas a que se hace alusión en el
párrafo precedente, y de ellos se desprenden los datos de lugar y fecha de pago, cantidad,
nombre del arrendatario y en el rubro de concepto dice textualmente: “RENTA (casa) EN
ELIMINADO ” de donde deriva la presunción de que el pago de las rentas se hacía
precisamente en la ubicación del inmueble arrendado, siendo éste en ELIMINADO , de ahí la
razón de anteponer el vocablo “EN” para señalar donde se había expedido el recibo de pago, y
que de no haber sido así, no tendría porque haberse utilizado la sílaba ya descrita. c).- De
igual forma, en las constancias de mérito y a las que se viene haciendo alusión, se encuentra
adminiculado el testimonio del C. ELIMINADO , persona que fue uno de los testigos con los
que se acreditó la existencia del contrato verbal de arrendamiento celebrado entre la C.
ELIMINADO y el señor ELIMINADO . En dicho atesto, al planteársele al testigo la pregunta
número CINCO que literalmente dice: “QUE DIGA EL TESTIGO, SI SABE Y LE CONSTA QUE
EL C. RAFAEL MORENO GALLEGOS SIGA HABITANDO EL BIEN INMUEBLE AL QUE SE
HACE ALUSIÓN EN LAS PREGUNTAS ANTERIORES”, a lo que el testigo contestó: “SÍ, Y ME
CONSTA QUE SIGUE HABITÁNDOLA PORQUE ME HA PEDIDO DE FAVOR EL SEÑOR
ELIMINADO EN MÁS DE 3 TRES OCASIONES QUE LO ACOMPAÑE A COBRARLE LA
RENTA, Y LO HE VISTO QUE ENTRA Y SALE CON SU FAMILIA”. El mismo testigo al
declarar sobre la razón de su dicho manifiesta en lo que interesa de manera textual: “...
TODO ESTO LO SÉ Y ME CONSTA POR LAS VECES QUE HE ACOMPAÑADO AL SEÑOR
ELIMINADO A COBRAR DICHA RENTA...” Se infiere entonces que si la C. ELIMINADO
me indicaba que fuera a ver al demandado y le dijera que desocupara la casa, y que si no
lo hacía cuando menos le dijera que siguiera pagando la renta..., a donde el suscrito iba
a ver el demandado para requerirlo de pago, era precisamente a la casa arrendada y no a
ningún otro lugar. De la misma forma se puede inferir que lo dicho por el testigo de
nombre ELIMINADO cuando responde a la pregunta expresa a que se hace referencia en
párrafos precedentes: “Sí, y me consta que sigue habitándola (REFIRIÉNDOSE A LA
CASA ARRENDADA), porque me ha pedido de favor el señor ELIMINADO en mas de tres
ocasiones QUE LO ACOMPAÑE A COBRARLE LA RENTA, Y LO HE VISTO QUE ENTRA Y
SALE CON SU FAMILIA (otra vez aludiendo a la casa arrendada). Para posteriormente y
ya en la manifestación del testigo a la razón de su dicho, vuelve a referir: “Todo esto lo
sé y me consta por las veces que he acompañado al señor ELIMINADO a cobrar la
renta...” Estos hechos no fueron debidamente analizados y revisados por el A Quo
causándome un agravio tangible, y aún y cuando en la resolución que emite de fecha
quince de agosto de 2014 expresa de manera textual lo siguiente: “Probanzas con las
cuales se acredita fehacientemente la existencia del contrato verbal de arrendamiento de 7
siete de junio de 2010 dos mil diez, celebrado respecto del inmueble ubicado en calle
ELIMINADO , y en el cuál se acordó como renta la cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO
PESOS 00/100 M.N.) mensuales; y por su parte el demandado no desahogo prueba alguna a
fin de demostrar sus excepciones”. El Juez Natural, en ningún momento hace referencia a la
acreditación de la existencia del requerimiento del pago de las pensiones rentísticas que
adeudaba el demandado con respecto del bien inmueble arrendado, a pesar de estar
debidamente demostrado en autos este hecho, tal y como se corrobora con lo estipulado en las
pruebas que se citan con antelación y, por el contrario, el Juez Natural al omitir analizar
debidamente dichas pruebas de manera concatenada llega a una conclusión por demás
inexacta al afirmar que no quedó demostrado el requerimiento de pago de dichas rentas al
demandado en el domicilio de la casa dada en arrendamiento. De los anteriores medios de
convicción que se encuentran a fojas del sumario que nos ocupa formando parte de las
actuaciones judiciales, se puede demostrar de manera fehaciente que la argumentación del
Juez Natural en el sentido de que mi poderdante no había demostrado que se hubiera
requerido de pago al demandado, en el domicilio ubicado en la calle de ELIMINADO –en
virtud de no haberse estipulado en el contrato verbal celebrado entre ambos, el domicilio
donde se iban a pagar las rentas-, es erróneo, dejando en claro que el a Quo incurrió en una
omisión al dejar de analizar todas y cada una de las pruebas ofrecidas por el suscrito en mi
calidad de apoderado legal de la parte actora. Además, con el criterio asumido por el Juez
Natural transgrede en mi perjuicio lo establecido en el numeral 391 del Código Adjetivo Civil
que previene textualmente lo siguiente: “LAS ACTUACIONES JUDICIALES HACEN PRUEBA
PLENA”. De igual manera se contraviene la disposición legal prevista en el artículo 388 de la
codificación legal invocada que señala literalmente: “Los documentos públicos hacen prueba
plena; pero la parte contraria podrá redargüirlos de falsedad y pedir su cotejo con las
matrices.” d).- Se encuentra también formando parte de las actuaciones de las actuaciones
(sic) del sumario en que se actúa, la prueba confesional con cargo al señor ELIMINADO
dentro del juicio de desocupación, prueba a la que no concurrió el absolvente, habiéndosele
declarado confeso de las posiciones que le resultaron procedentes las que al analizarse, de
manera específica las posiciones que van de la 7 a la 11 en éstas se le plantea al demandado
si es cierto como lo es que en diversas ocasiones fue requerido por ELIMINADO para que
desocupara la casa dada en arrendamiento, posiciones de las que se le declaró confeso al
absolvente; de igual forma se le declaró confeso de las posiciones 13 y 14 que hacen referencia
a los meses que únicamente pago de renta y la totalidad de meses que adeudaba hasta la
fecha de dicha diligencia. De igual forma el A Quo cita dicha probanza y le da valor probatorio
pleno, SIN EMBARGO, RESULTA CLARA LA OMISIÓN DE ANÁLISIS DE DICHA PRUEBA POR
PARTE DEL JUEZ NATURAL, lo anterior a la luz de las argumentaciones que se plantean
líneas arriba, criterio con el que el Juez responsable violenta en mi perjuicio lo estatuido por
los numerales 382 y 403 del Código Adjetivo civil en vigor, los que rezan textualmente:
Artículo 382.- “La confesión tácita produce los efectos de presunción legal; pero el declarado
confeso podrá rendir prueba en contrario siempre que esta prueba no importe una excepción
no opuesta en tiempo oportuno”. Artículo 403.- “Las presunciones de que trata el artículo 378
hacen prueba plena”. SEGUNDO AGRAVIO:- Me lo ocasiona el Juez Natural cuando después
de hacer una relatoría de la demanda, contestación y pruebas que se ofrecieron y
desahogaron en el juicio natural, señala en el considerando QUINTO de la resolución que por
este recurso se combate, lo que a continuación se expresa de manera literal: “...Quinto: Al
efecto, los artículos 2254 fracción I y 2256 del Código Civil del Estado, expresamente señalan:
“ART. 2254. El arrendatario está obligado: I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo
convenidos... ART. 2256.- La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en
la casa habitación o despacho del arrendatario. Si el propietario se rehusare a recibir el pago
de la renta, el arrendatario podrá dentro de los cinco días siguientes promover el ofrecimiento
de pago y la consignación de la renta, siendo esta circunstancia suficiente para extinguir la
obligación”. “Ahora bien, del contenido de las disposiciones legales antes invocadas, tenemos
que una de las obligaciones del arrendatario es satisfacer la renta en la forma y tiempo
convenidos, siendo el caso que en atención al material probatorio que obra en autos, se
advierte que las partes en el contrato verbal de arrendamiento omitieron establecer el lugar en
que deberían ser pagadas las rentas, dado que la parte actora atento a lo dispuesto por el
artículo 253 fracción V del Código Procesal Civil, en ningún momento refirió dicho lugar de
pago, ni mucho menos lo probó, por lo tanto éstas deberían de cubrirse en el domicilio del
arrendatario, lo que determina la obligación implícita de la arrendadora ELIMINADO , de
requerir de pago a ELIMINADO , en el domicilio ubicado en la calle de ELIMINADO , es
decir, genera la carga y obligación de la primera de cobrar las pensiones adeudadas
precisamente en ese lugar y justificar que lo ha requerido de pago en el domicilio mencionado;
SIENDO EL CASO QUE ESTA CIRCUNSTANCIA EN NINGÚN MOMENTO ACONTECE, dado—
que la actora en su escrito inicial de demanda únicamente refiere en el punto tres del capítulo
de hechos que requirió de pago al demandado, pero en ningún momento señala donde,
cuando y cómo lo hizo, y por lo tanto en términos de lo dispuesto en el artículo 273 de la Ley
Adjetiva Civil, al no satisfacerse la condición apuntada, ante la falta de certeza de
requerimiento de pago hecho al demandado en su domicilio, la parte actora no esta en
condiciones de presentar la demanda en contra de ELIMINADO , de tal suerte que cabe la
posibilidad de que el aquí demandado pague las rentas una vez requerido, supuesto en el cual
no existiría la necesidad de demandar, y en cambio, al no pagar después del requerimiento
entonces la parte actora ya estaría en posibilidad de demandar. “A mayor abundamiento,
resulta oportuno puntualizar que, cuando se reclama la rescisión del contrato de
arrendamiento por falta de pago de las rentas vencidas y no se convino lugar para pagarlas, la
interpelación realizada a través del emplazamiento no es idónea para acreditar la mora en que
incurrió el arrendatario pues en términos del artículo 2256 del Código Civil, la carga de cobrar
las rentas, como condición para el ejercicio de la acción rescisoria por falta de pago puntual,
corresponde al arrendador; de ahí que éste tenga la obligación de acreditar en el juicio su
cumplimiento.” “En tal virtud, ante la ausencia de una condición necesaria para el ejercicio de
la acción que nos ocupa, consistente en la falta de previo requerimiento efectuado a la parte
demandada, resulta innecesario entrar a su estudio y se dejan a salvo los derechos de la parte
actora para que los haga valer en la forma y vía que corresponda...” En tal espectro, considero
que el A Quo hace una interpretación inadecuada de lo establecido en el numeral 2256 del
Código Adjetivo Civil en vigor en el Estado, al considerar que la omisión de haberse señalado el
lugar de pago de las pensiones rentísticas del inmueble arrendado por parte de los
contratantes, es una condición sine qua non que pueda anteponerse a la acción rescisoria del
contrato por falta de pago puntual, tal y como lo refiere de manera textual en el considerando
quinto de su resolución y de la que ya se ha hecho mención líneas arriba, lo que en la especie
resulta incorrecto. Aún más, en tratándose del juicio de desocupación NO SE REQUIERE LA
COMPROBACIÓN DEL COBRO DE LAS RENTAS AL ARRENDATARIO PARA QUE PROCEDA
LA ACCIÓN, YA QUE LA DILIGENCIA DE REQUERIMIENTO AL ARRENDATARIO PARA QUE
PRUEBE HALLARSE AL CORRIENTE EN EL PAGO DE SUS RENTAS Y EL EMPLAZAMIENTO,
HACE LAS VECES DE INTERPELACIÓN JUDICIAL PARA EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE LA
OBLIGACIÓN DE PAGAR LAS RENTAS INSOLUTAS, tal y como lo dispone la tesis
jurisprudencial que se cita más adelante y que CONTRASTA COMPLETAMENTE CON LA
DETERMINACIÓN A LA QUE ARRIBA EL JUEZ NATURAL EN ESTE SENTIDO. A mayor
abundamiento, en la hipótesis que nos ocupa, en virtud de no haberse convenido por parte de
los contratantes el lugar de pago de las pensiones rentísticas, cabe todavía otro supuesto más,
y es aquél que establece que en caso de no haberse fijado lugar para el pago de dichas rentas,
el pago de las mismas deberá de hacerse en el domicilio del arrendador, aún y cuando no se
hubiese establecido un domicilio correcto o se hubiese omitido señalar el nombre de la calle y
número, si se comprueba que el inquilino conocía dicho domicilio, lo que en el caso concreto
se demostró, pues el contrato origen de esta Litis se formalizo precisamente en el domicilio de
la arrendadora. Se citan a continuación las siguientes tesis jurisprudenciales para robustecer
lo argumentado con antelación, mismas que guardan relación directa con lo manifestado:
ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO. Conforme a lo establecido en el artículo 2427 del
Código Civil para el Distrito Federal, la renta debe pagarse en el lugar convenido, y a falta de
convenio en la casa habitación o despacho del arrendatario, lo que significa que en primer
lugar debe estarse a lo pactado, esto es al lugar convenido; pero en este caso puede suceder
que simplemente y en forma general se convenga como lugar de pago el domicilio del
arrendador sin que se precise la calle y número, colonia o datos del predio o inmueble
correspondiente al referido domicilio del arrendador. En este supuesto, aun cuando en el
contrato los datos del domicilio sean así de abstractos, si durante el procedimiento queda
demostrado que el inquilino conocía el domicilio del arrendador, debe establecerse que
prevalece lo pactado y la renta debe pagarse en ese domicilio, y si no lo hace así, incurre en
mora. (...) ARRENDAMIENTO. DESAHUCIO. LA DILIGENCIA DE REQUERIMIENTO DE PAGO
Y EMPLAZAMIENTO HACE LAS VECES DE INTERPELACION JUDICIAL PARA PONER EN
MORA AL ARRENDATARIO (LEGISLACION DEL ESTADO DE TABASCO). AUNQUE NO SE
HAYA ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EL LUGAR PARA EL PAGO
DE LAS RENTAS Y, POR LO MISMO, DEBA EL ARRENDADOR COBRARLAS EN EL
DOMICILIO DEL ARRENDATARIO, según lo exige el artículo 2353 del Código Civil de
Tabasco, igual al 2427 del Código del Distrito y Territorios Federales, en el juicio de desahucio,
NO SE REQUIERE LA COMPROBACIÓN DEL COBRO DE LAS RENTAS AL ARRENDATARIO
PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN, YA QUE LA DILIGENCIA DE REQUERIMIENTO AL
ARRENDATARIO PARA QUE PRUEBE HALLARSE AL CORRIENTE EN EL PAGO DE SUS
RENTAS Y EL EMPLAZAMIENTO, HACE LAS VECES DE INTERPELACIÓN JUDICIAL PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LAS RENTAS INSOLUTAS, LAS
CUALES PUEDEN SER PAGADAS EN ESA MISMA DILIGENCIA O DURANTE LA SECUELA
DEL JUICIO DE DESAHUCIO, SEGÚN LO PREVISTO EN LOS ARTÍCULOS 465 Y 466 DEL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DE TABASCO. (...) ARRENDAMIENTO, LUGAR DE
PAGO DE RENTAS. La jurisprudencia definida de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
es en el sentido de que si en el contrato de arrendamiento se estipula como lugar de pago de
rentas el domicilio del arrendador, pero sin señalar el lugar en que se encuentra, no se precisa
el lugar de pago, lo que origina la aplicación del artículo 2427 del Código Civil QUE DICE QUE
LA RENTA SERÁ PAGADA EN EL LUGAR CONVENIDO, Y A FALTA DE CONVENIO, EN LA
CASA HABITACIÓN O DESPACHO DEL ARRENDATARIO. (...) ARRENDAMIENTO. LUGAR
DE PAGO DE LAS RENTAS. MORA. Con motivo de la determinación del lugar de pago de
rentas, para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, que
a su vez da base para precisar los casos en que el obligado incurre en mora, puede
presentarse las siguientes hipótesis: una primera en que se fije expresamente el domicilio en
que debe hacerse el pago, y que no ofrece ninguna dificultad; tampoco ofrece dificultad el
segundo caso, QUE SERÍA AQUÉL EN EL QUE NO SE HACE SEÑALAMIENTO NI ALUSIÓN
ALGUNA AL LUGAR EN QUE DEBEN CUBRIRSE LAS RENTAS, YA QUE EL ARTÍCULO 2427
DEL CÓDIGO CIVIL ESTABLECE QUE A FALTA DE CONVENIO LA RENTA DEBERÁ
PAGARSE EN LA CASA HABITACIÓN O DESPACHO DEL ARRENDATARIO, EN ESTE CASO
DE MORA COMIENZA A COMPUTARSE EN CUANTO AL ARRENDATARIO DEJA DE CUBRIR
LA RENTA, HABIENDO CUMPLIDO EL ARRENDADOR CON LA OBLIGACIÓN DE CONCURRIR
AL DOMICILIO DE AQUÉL A HACER EL COBRO. UN TERCER CASO ES AQUÉL EN EL QUE
ESTABLECIÉNDOSE LA OBLIGACIÓN DE CUBRIR LAS PENSIONES RENTÍSTICAS EN EL
DOMICILIO DEL ARRENDADOR, NO SE SEÑALA ÉSTE. Este caso a su vez puede revestir dos
modalidades siendo la primera de ellas aquélla en LA QUE EXISTEN ELEMENTOS QUE
DEMUESTRAN QUE POR MEDIOS DIVERSOS SE CONOCÍA TAL DOMICILIO, caso que debe
equiparse con un señalamiento expreso de "domicilio conocido"; EN ESTA HIPÓTESIS LA
MORA SE COMPUTA A PARTIR DEL DÍA SIGUIENTE A LA FECHA SEÑALADA PARA EL
CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN, PERO DEBIENDO TOMARSE EL CONSIDERACIÓN AL
RESPECTO LA TOLERANCIA DE DIEZ DÍAS DE PAGO QUE EN REITERADAS TESIS HA
CONCEDIDO ESTA SALA, EN TALES CASOS. POR ÚLTIMO LA SEGUNDA MODALIDAD EN LA
QUE HABIÉNDOSE ESTABLECIDO LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EN EL DOMICILIO DEL
ARRENDADOR, NI SE SEÑALÓ DOMICILIO, NI HAY CONSTANCIAS DE QUE ÉSTE CONOZCA
POR OTROS MEDIOS. EN ÉSTE EL PAGO TENDRÁ QUE HACERSE EN EL DOMICILIO DEL
ARRENDATARIO, DEBIENDO OCURRIR AL COBRO EL ARRENDADOR O SU
REPRESENTANTE, SIN LO CUAL NO PODRÁ CONSIDERARSE QUE EL OBLIGADO SE HA
CONSTITUIDO EN MORA. (...) ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE RENTAS
(LEGISLACION DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSI). Si en el contrato de arrendamiento no se
menciona el domicilio del arrendador, ni existe obligación de parte del inquilino de pagar las
rentas en ese domicilio, por no haberse convenido, debe considerarse que las rentas tienen
que cubrirse en el domicilio o despacho del arrendatario, según los términos del artículo 2256
del Código Civil del Estado de San Luis Potosí. (...) En este contexto, el suscrito considero que
la resolución emitida por el Juez Responsable y que es motivo de esta Litis, no se encuentra
apegada a derecho al haberse incurrido por parte de éste, en una ausencia manifiesta del
análisis y valoración adecuada de las pruebas aportadas por el de la voz en representación de
mi poderdante, tergiversándose el alcance legal del artículo 2256 del Código Sustantivo Civil
en vigor y violentándose en mi perjuicio los preceptos legales contenidos en el cuerpo de este
escrito, mismos a los que hago alusión, siendo motivo de agravios.”
SEGUNDO.- El agravio primero, formulado por ELIMINADO , apoderado legal de la
actora ELIMINADO , resulta ser fundado y suficiente para el efecto pretendido en esta alzada,
de acuerdo a las consideraciones siguientes:
En principio, conviene puntualizar que, el hecho de que se analice y se aborde el
estudio de sólo uno, de los agravios, no acarrea perjuicio al apelante, si este es suficiente para
revocar la sentencia recurrida, y hace innecesario el estudio de los restantes motivos de queja,
pues con ellos no se obtendría algún otro efecto diverso al ya determinado. Lo anterior tiene
sustento en la jurisprudencia publicada en la Novena Época, con el Registro: 176398,
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y
su Gaceta, XXIII, Enero de 2006, Materia(s): Administrativa, Tesis: VI.2o.A. J/9, Página:
2147, bajo el rubro: “AGRAVIOS EN LA REVISIÓN FISCAL. CUÁNDO SU ESTUDIO ES
INNECESARIO. Si del análisis de uno de los agravios se advierte que éste es fundado y
suficiente para revocar la sentencia dictada por la Sala a quo, es innecesario que en la
ejecutoria correspondiente se analicen los restantes agravios que se hicieron valer en el escrito
de revisión, pues ello a nada práctico conduciría si de cualquier manera el fallo recurrido ha
de quedar insubsistente en virtud del agravio que resultó fundado.”
El apelante arguye en su primer concepto de lesión, que le agravia el considerando
cuarto de la resolución que se combate, al hacer alusión en él, a las pruebas ofrecidas por
éste, en su calidad de apoderado legal de la promovente, y referirse el Juzgador, a las copias
certificadas por el Secretario de Acuerdos del Juzgado Quinto del Ramo Civil, expediente
1282/2013 relativo a los medios preparatorios a juicio, en donde para acreditar la existencia
del contrato verbal de arrendamiento celebrado entre su poderdante y el demandado, si bien,
le otorgó valor probatorio en juicio a las mismas, que sin embargo, omite analizar debidamente
la prueba como era su obligación, en razón de que, en el considerando quinto, el A quo
determina la obligación implícita de la actora de requerir de pago a ELIMINADO , en el
domicilio ubicado en la calle ELIMINADO , es decir, que genera la carga de la primera, de
cobrar las pensiones adeudadas precisamente en ese lugar y justificar que lo ha requerido de
pago, estimando que en autos no se acreditaba ese requerimiento.
Pero al efecto, aduce el impetrante, que de los medios preparatorios a juicio ya
reseñados, así como los recibos de pagos, y del testimonio del señor ELIMINADO , se infería
que ELIMINADO , le indicaba a su apoderado que fuera a ver al demandado y le dijera que
desocupara la casa o bien que le pagara la renta, para lo cual éste iba, y requería de pago al
demandado en la casa arrendada, lo cual se podía inferir del testimonio del testigo
mencionado ELIMINADO , quien refirió que en más de tres ocasiones lo acompañó a cobrarle
la renta al arrendatario; pero que esos hechos no fueron analizados ni revisados por el
Juzgador, causándole un daño tangible, en virtud de que el Juez natural, en ningún momento
hace referencia a la acreditación de la existencia del requerimiento del pago de las pensiones
rentísticas que adeudaba el demandado con respecto del bien inmueble arrendado, lo que
estaba debidamente demostrado en autos, con las pruebas citadas con antelación, violando el
contenido de los ordinales 81, 83, 388, 391 y 407 del Código de Procedimientos Civiles vigente
en el Estado.
Ahora bien, el anterior disenso, a juicio de este Cuerpo Colegiado resulta
esencialmente fundado, toda vez que le asiste la razón al impetrante al afirmar que el Juez de
origen fue omiso en estudiar los medios de prueba aportados en el juicio, pero conducentes a
establecer esa condición necesaria para la procedencia de la acción, relativa al requerimiento
de pago previo a la presentación de la demanda, efectuada al demandado, en el domicilio
señalado en el contrato, o en su defecto en el del arrendatario.
No debe perderse de vista, que en tratándose de la acción que nos ocupa, es cierto
que, para poder decidir si el inquilino incurrió en mora es indispensable atender a dos
elementos que están de tal manera ligados entre sí que no es posible dejar de tomarlos en
cuenta conjuntamente. Ellos son el tiempo y el lugar en que el pago debe efectuarse. Es
indispensable tomar en consideración para el efecto indicado el lugar en que el pago debió
hacerse, porque de esa circunstancia depende si correspondía a la o demandado, acudir al
domicilio señalado a efectuar el pago, o si por el contrario, era el acreedor el obligado a
efectuar el cobro en ese domicilio. Esto es, si el pago debió hacerse en el domicilio del
inquilino, ello determina indudablemente, la obligación del acreedor de cobrar la renta en ese
domicilio, es decir, pesa sobre él la carga de cobrar, y es claro que si no cumple con esa carga,
la deudora no puede incurrir en mora, en vista de que el pago se entiende supeditado al
cumplimiento, por los arrendadores, de la obligación de cobrar.
De ahí que, para este Tribunal, no exista lugar a dudas en cuanto a que, al
momento de demandar y de dar contestación a la demanda, respectivamente, ambas partes
litigantes fueron omisas en establecer el lugar en que deberían ser pagadas las rentas, dado
que la actora en ningún momento refirió el lugar en que debían de cubrirse las rentas,
cuestión indispensable para establecer el incumplimiento y la mora por parte del arrendatario,
atento al dispositivo 2254 en su fracción I del Código Civil del Estado, y con ello la
procedencia de la rescisión del contrato; pero, al efecto, el ordinal 2256 del mismo
ordenamiento en consulta, señala en lo que interesa: “La renta será pagada en el lugar
convenido, y a falta de convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario...”
Por lo que, si en el presente asunto, no hubo convenio de las partes en cuanto al
lugar en que se cubriría la renta, entonces, a falta de pacto expreso, se entiende que ésta
debía satisfacerse en el despacho del arrendatario, siendo indispensable que la parte
demandante ELIMINADO , por conducto de su apoderado acreditara haber requerido de pago
al demandado en el domicilio del arrendatario, siendo este el de calle ELIMINADO
El A quo al efecto, determinó en la sentencia recurrida lo siguiente: “....Ahora bien, del
contenido de las disposiciones legales antes invocadas, tenemos que una de las obligaciones
del arrendatario es satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, siendo el caso que en
atención al material probatorio que obra en autos, se advierte que las partes en el contrato
verbal de arrendamiento omitieron establecer el lugar en que deberían ser pagadas las rentas,
dado que la parte actora atento a lo dispuesto por el artículo 253 fracción V del Código
Procesal Civil, en ningún momento refirió dicho lugar de pago, ni mucho menos lo probó, por
lo tanto éstas deberían de cubrirse en el domicilio del arrendatario, lo que determina la
obligación implícita de la arrendadora ELIMINADO , de requerir de pago a ELIMINADO , en
el domicilio ubicado en la calle ELIMINADO , es decir, genera la carga y obligación de la
primera de cobrar las pensiones adeudadas precisamente en ese lugar y justificar que lo ha
requerido de pago en el domicilio mencionado; siendo el caso que esta circunstancia en
ningún momento acontece dado que la actora en su escrito inicial de demanda únicamente
refiere en el punto tres del capítulo de hechos que requirió de pago al demandado, pero en
ningún momento señala donde, cuando y cómo lo hizo, y por lo tanto en términos de lo
dispuesto por el artículo 273 de la Ley Adjetiva Civil, al no satisfacerse la condición apuntada,
ante la falta de certeza del requerimiento de pago hecho al demandado en su domicilio, la
parte actora no está en condiciones de presentar la demanda en contra de ELIMINADO , de
tal suerte que cabe la posibilidad de que el aquí demandado pague las rentas una vez
requerido, supuesto en el cual no existiría la necesidad de demandar, y en cambio, al no pagar
después del requerimiento entonces, la parte actora ya estaría en posibilidad de demandar. A
mayor abundamiento, resulta oportuno puntualizar que, cuando se reclama la rescisión del
contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas vencidas y no se convino lugar para
pagarlas, la interpelación realizada a través del emplazamiento no es idónea para acreditar la
mora en que incurrió el arrendatario pues en términos del artículo 2256 del Código Civil, la
carga de cobrar las rentas, como condición para el ejercicio de la acción rescisoria por falta de
pago puntual, corresponde al arrendador; de ahí que éste tenga la obligación de acreditar en el
juicio su cumplimiento. En tal virtud, ante la ausencia de una condición necesaria para el
ejercicio de la acción que nos ocupa, consistente en la falta de previo requerimiento efectuado
a la parte demandada, resulta innecesario entrar a su estudio y se dejan a salvo los derechos
de la parte actora que los haga valer en la forma y vía que corresponda.....”
Argumentación que de suyo, es inexacta, pero sólo en cuanto que no se encuentra
acreditado el requerimiento de la parte arrendadora al arrendatario. Ello se expone así por lo
siguiente:
Si bien es verdad que el apoderado legal de la demandante señala en su escrito
inicial de demanda: “...3.- Así las cosas, el inquilino comenzó a ocupar la casa motivo de este
juicio en la fecha precitada, al llegar la fecha que ponía fin al contrato verbal de arrendamiento
que celebró mi poderdante con su inquilino, ésta requirió personalmente al señor
ELIMINADO para que le desocupara la casa porque ella lo iba a ocupar, a lo que el inquilino
le contestó que le diera cuando menos unos dos meses para poder buscar a donde poder irse,
hecho al que mi poderdante no puso objeción; sin embargo, al finalizar el término de los dos
meses concebidos por mi poderdante a su inquilino para que desocupara la casa, y requerirlo
nuevamente, éste se negó a salirse, diciendo que por el tiempo que llevaba en esa casa, él ya
había hecho derechos sobre la misma, manifestándole a mi poderdante que no se iba a salir.
Tal y como lo refiero líneas arriba, mi demandado sigue ocupando a la fecha el inmueble
motivo de este juicio, habiéndole pagado sólo hasta el mes de agosto de 2011, lo que
demuestro con los talones de recibo de pago de pensión rentística a nombre de mi
demandado-, lo que acredito con las copias simples de los mismos que me permito agregar a
la presente-, sin haberle pagado a mi poderdante las pensiones rentísticas desde el mes de
septiembre de 2011 a la fecha, por lo que adeuda ya 26 veintiséis meses de renta, y aunque
se le ha requerido en infinidad de ocasiones para que pague las rentas vencidas y para
que desocupe el inmueble que se le arrendó, éste hace caso omiso e inclusive ha
comentado a los vecinos, que esa casa es ya de su propiedad por todo el tiempo que tiene
viviendo en ella y que no piensa regresársela a mi poderdante...”
También cierto es, que de las pruebas que acompaña a su demanda,
concretamente, de los medios preparatorios a juicio, para acreditar la existencia del contrato
de arrendamiento que de manera verbal celebraron ELIMINADO y ELIMINADO , bajo el
expediente 1282/2013, ante el Jugado Quinto del Ramo Civil del estado, y de la información
testimonial ahí desahogada (18 dieciocho de octubre de 2013 dos mil trece, f.59 a 61 de
autos), se obtiene, que sí se efectuaron diversos requerimientos de pago de las pensiones
rentísticas adeudadas, al demandado, previos a la interposición de la demanda; pues, del
contenido del escrito inicial de esos medios prepatarios a juicio, se desprende del punto IV de
hechos: “....IV.- En razón de que mi poderdante tiene su domicilio en los Estado Unidos de
Norteamérica, y se le dificulta poder estar viniendo a esta ciudad, me indicaba que fiera a ver
al ahora demandado y le dijera que desocupara la casa y que si no lo hacía cuando menos
siguiera pagando la renta, sin embargo, éste ignoraba los requerimientos...”; lo que se
corrobora con el testimonio del declarante ELIMINADO , dentro de la información testimonial
practicada en dichos medios preparatorios a juicio, en donde, a la pregunta número QUINTA,
refiere sobre el particular: “...QUINTA.- Que diga el testigo si sabe y le consta si el señor
ELIMINADO , siga habitando el bien inmueble arrendado al que se hace alusión en las
preguntas anteriores.- CALIFICADA DE PROCEDENTE DIJO.- Que se y me consta que sigue
habitándolo, porque me ha pedido de favor el señor ELIMINADO , en más de tres ocasiones
que lo acompañe a cobrarle la renta, y lo he visto ahí que entra y sale con su familia,
precisamente el día de ayer fue la última ocasión que lo vi al señor ELIMINADO entrar a ese
domicilio y fue como a las cinco de la tarde.- A LA RAZÓN DE SU DICHO MANIFESTÓ: Que
todo lo anterior lo se y me consta porque, el señor ELIMINADO , LA SEÑORA ELIMINADO Y
LA SEÑORA ELIMINADO Y EL SEÑOR ELIMINADO , los conozco de casi toda la vida por ser
mis vecinos y porque la señora ELIMINADO , me pidió de favor que estuviera presente como
testigo el día que efectuaron el contrato verbal del arrendamiento de la casa marcada con el
número ELIMINADO , y recuerdo exactamente la fecha y la hora de dicho contrato siendo el 7
siete de junio del 2010, porque en esa ocasión me habían dictado en la escuela primaria para
la salida de mi hija que se encontraba por terminar su curso de primaria y fue exactamente a
las doce horas de ese día, y también por lógica escuche el tiempo que era a partir del 8 de
junio del 2010 al 8 de junio del 2011, dándome cuenta también de la cantidad mensual que
pagaría el señor ELIMINADO , y también por las veces que he acompañado al señor
ELIMINADO , a cobrar dicha renta...”; medios de convicción al que se otorga valor probatorio
pleno, conforme al ordinal 388 del Código de Procedimientos Civiles en vigor en el Estado.
Y con el que se demuestra, contrario a lo afirmado por el Juzgador, que
ELIMINADO , sí fue requerido en múltiples ocasiones, de pago, en el inmueble motivo del
arrendamiento que es, calle ELIMINADO satisfaciéndose con esto, la condición necesaria
para la procedencia de entablar la demanda en contra de ELIMINADO , y abordar el estudio
de fondo de la presente acción de rescisión de contrato de arrendamiento verbal que nos
ocupa.
Máxime, que no existe prueba alguna que la desvirtúe, en virtud, que no debe
perderse de vista, que al desahogo de dicho medio de prueba, se encuentra acreditado que fue
con citación del señor ELIMINADO , citación que se realizó en términos de ley, y al que no
compareció para poder repreguntar a los testigos.
En ese tenor, al no existir reenvío en el sistema que rige la apelación, en uso de la
facultad de substitución de que se encuentra investido este Tribunal Colegiado de Segundo
Grado, se asume la jurisdicción que originalmente compete al Inferior, para entrar al estudio
de la acción que se ejercita en el presente juicio.
ELIMINADO , comparece como apoderado legal de ELIMINADO , a demandar de
ELIMINADO , lo siguiente:
“...A).- POR LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL CELEBRADO ENTRE MI
DEMANDADO Y MI PODERDANTE CON RESPECTO DE LA CASA HABITACIÓN UBICADA EN LA CALLE DE
ELIMINADO . B).- POR LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA DE LA CASA A QUE SE ALUDE EN EL PUNTO ANTERIOR, O
EN SU DEFECTO, POR EL LANZAMIENTO QUE TENGA A BIEN ORDENAR SU SEÑORÍA, DENTRO DEL TÉRMINO QUE
LA LEY ESTABLECE. C).- POR EL PAGO DE LAS RENTAS VENCIDAS, DE LAS QUE A LA FECHA NO SE HA CUMPLIDO
CON SU PAGO POR PARTE DEL DEMANDADO, MISMAS QUE SE HAN DEJADO DE LIQUIDAR DESDE EL MES DE
SEPTIEMBRE DEL AÑO DOS MIL ONCE A LA FECHA, A RAZÓN DE $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.
MENSUALES), POR LO QUE, DESDE EL 8 DE JUNIO DEL AÑO 2010, QUE FUE LA FECHA EN QUE MI PODERDANTE
ACORDÓ CON EL DEMANDADO PARA QUE COMENZARA A TENER VIGENCIA EL CONTRATO VERBAL DE
ARRENDAMIENTO QUE CELEBRÓ MI PODERDANTE CON EL C. ELIMINADO , SOLO LE PAGÓ HASTA EL MES DE
AGOSTO DE 2011, POR LO QUE HAN TRANSCURRIDO YA VEINTISÉIS MESES SIN PAGAR RENTA, LOS QUE
COMPUTADOS A RAZÓN DE $ ELIMINADO ELIMINADO PESOS MENSUALES, NOS DA LA CANTIDAD DE $
ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100, M.N.), ADEMÁS DE LAS QUE SE SIGAN GENERANDO HASTA LA
DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN. D).- POR EL PAGO DE TODAS Y CADA UNA DE LAS PRESTACIONES
AQUÍ EXIGIDAS, SOLICITANDO QUE AL MOMENTO DE LA DILIGENCIA DE EMPLAZAMIENTO, SE LE REQUIEREA AL
DEMANDADO DEL PAGO, POR CONDUCTO DEL ACTUARIO QUE PRACTIQUE LA DILIGENCIA, Y EN CASO DE
NEGATIVA DEL INQUILINO, SE AUTORICE A MI ABOGADO PATRONO, PARA QUE SEÑALE BIENES SUFICIENTES
DEL ARRENDATARIO PARA QUE PROCEDA EL EMBARGO PRECAUTORIO DE LOS MISMOS, Y PODER ASÍ
GARANTIZAR EL PAGO DE LAS PRESTACIONES QUE AQUÍ SE RECLAMAN. E).- POR EL PAGO DE LAS COSTAS Y
GASTOS QUE SE ORIGINEN CON MOTIVO DE LA TRAMITACIÓN DEL PRESENTE ASUNTO....”
Apoyando sus pretensiones en los siguientes: “...HECHOS: 1.- El bien inmueble origen de este
juicio, es propiedad de mi poderdante, la C. ELIMINADO , hecho que acredito con las copias debidamente certificadas
ante Notario Público, de la Escritura Privada del bien inmueble que nos ocupa, documento que me permito acompañar a
la presente como anexo número dos. 2.- En ese orden de ideas, mi poderdante celebró contrato escrito de arrendamiento
con mi ahora demandado, contrato que abarcó el período del 6 de junio de 2009 al 6 de junio de 2010, sin embargo, mi
poderdante extravío dicho contrato, posteriormente, y debido a la confianza que existía entre mi poderdante y su
inquilino el C. ELIMINADO por no haber existido nunca problemas con éste, al finalizar el contrato al que se alude con
antelación, mi poderdante y el ahora demandado, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento el que ya no
formalizaron por escrito sino que lo hicieron DE MANERA VERBAL con fecha del 07 siete de junio de 2010 y ante la fe
de los testigos que estuvieron presentes en la celebración de dicho contrato, acordando los contratantes en que el nuevo
contrato de arrendamiento, empezaría a correr a partir del día 08 ocho de junio de 2010 y terminaría el 08 de junio de
2011, así mismo. Para acreditar la existencia del contrato verbal a que se hace referencia en líneas precedentes, me
permito anexar a la presente y como anexo número TRES, las copias debidamente certificadas de los MEDIOS
PREPARATORIOS A JUICIO que se tramitaron ante el Juzgado Quinto del Ramo Civil, bajo el número de expediente
1282/2013, los que se realizaron con las formalidades de ley. 3.- Así las cosas, el inquilino comenzó a ocupar la casa
motivo de este juicio en la fecha precitada, al llegar la fecha que ponía fin al contrato verbal de arrendamiento que
celebró mi poderdante con su inquilino, ésta requirió personalmente al señor ELIMINADO para que le desocupara la
casa porque ella lo iba a ocupar, a lo que el inquilino le contestó que le diera cuando menos unos dos meses para poder
buscar a donde poder irse, hecho al que mi poderdante no puso objeción; sin embargo, al finalizar el término de los dos
meses concedidos por mi poderdante a su inquilino para que desocupara la casa, y requerirlo nuevamente, éste se negó
a salirse, diciendo que por el tiempo que llevaba en esa casa, él ya había hecho derechos sobre la misma,
manifestándole a mi poderdante que no se iba a salir. Tal y como lo refiero líneas arriba, mi demandado sigue ocupando
a la fecha el inmueble motivo de este juicio, habiéndole pagado sólo hasta el mes de agosto de 2011, lo que demuestro
con los talones de recibo de pago de pensión rentística a nombre de mi demandado,- lo que acredito con las copias
simples de los mismos que me permito agregar a la presente-, sin haberle pagado a mi poderdante las pensiones
rentísticas desde el mes de septiembre de 2011 a la fecha, por lo que adeuda ya 26 veintiséis meses de renta, y aunque
se le ha requerido en infinidad de ocasiones para que pague las rentas vencidas y para que desocupe el inmueble que se
le arrendó, éste hace caso omiso e inclusive ha comentado a los vecinos, que esa casa es ya de su propiedad por todo el
tiempo que tiene viviendo en ella y que no piensa regresársela a mi poderdante...”
Por su parte, el demandado ELIMINADO , al dar contestación a la demanda,
señaló: “....A).- NIEGO EL DERECHO DEL ACTOR para reclamar la prestación consistente en la rescisión del
contrato de arrendamiento verbal celebrado supuestamente entre el actor del presente juicio y el suscrito, en virtud de
que es falso que el suscrito haya celebrado contrato de arrendamiento verbal o por escrito con la ciudadana
ELIMINADO , o con cualquier otra persona, ya que lo único cierto y real es que desde el año de 1985 mil novecientos
ochenta y cinco me conduzco como propietario y tengo la posesión del inmueble ubicado en ELIMINADO , ya que desde
la fecha señalada me posesioné del mismo, y desde entonces el aquí demandado sea (sic) conducido para con la
sociedad como dueño, por lo cual es improcedente la prestación reclamada por el actor. B).- NIEGO EL DERECHO DEL
ACTOR para reclamar la prestación consistente en la desocupación o en su defecto lanzamiento del inmueble del cual
soy propietario, toda vez es (sic) falso que el suscrito haya celebrado contrato de arrendamiento verbal o por escrito con
la ciudadana ELIMINADO , o con cualquier otra persona, ya que lo único cierto y real es que desde el año de 1985 mil
novecientos ochenta y cinco me conduzco como propietario y tengo la posesión del inmueble ubicado en ELIMINADO
ya que desde la fecha señalada me posesioné del mismo, y desde entonces el aquí demandado sea (sic) conducido para
con la sociedad como dueño, por lo cual es improcedente la prestación reclamada por el actor. C).- NIEGO EL
DERECHO DEL ACTOR para reclamar la prestación consistente en el pago de las rentas vencidas y las que según ella se
sigan generando hasta la desocupación del inmueble del cual soy propietario, en virtud de que es falso que el suscrito
haya celebrado contrato de arrendamiento verbal o por escrito con la ciudadana ELIMINADO o con cualquier otra
persona, ya que lo único cierto y real es que desde el año de 1985 mil novecientos ochenta y cinco me conduzco como
propietario y tengo la posesión del inmueble ubicado en ELIMINADO , ya que desde la fecha señalada me posesioné del
mismo, y desde entonces el aquí demandado sea (sic) conducido para con la sociedad como dueño, por lo cual es
improcedente la prestación reclamada por el actor. D).- NIEGO EL DERECHO DEL ACTOR para reclamar la prestación
consistente en el pago de todas y cada una de las prestaciones exigidas en su escrito inicial de demanda así como el
embargo de bienes, en virtud de que es falso que el suscrito haya celebrado contrato de arrendamiento verbal o por
escrito con la ciudadana ELIMINADO o con cualquier otra persona, ya que lo único cierto y real es que desde el año de
1985 mil novecientos ochenta y cinco me conduzco como propietario y tengo la posesión del inmueble ubicado en
ELIMINADO , ya que desde la fecha señalada me posesioné del mismo, y desde entonces el aquí demandado sea (sic)
conducido para con la sociedad como dueño, por lo cual es improcedente la prestación reclamada por el actor. E).-
NIEGO EL DERECHO DEL ACTOR para reclamar el pago de las costas y gastos que se originen con motivo de la
tramitación del presente asunto, en virtud de que el suscrito jamás di motivo para que se entablara demanda en mi
contra. Respecto a lo señalado en el capítulo de hechos del escrito inicial de demanda el mismo se contesta de la
siguiente manera: HECHOS. 1.- En cuanto al hecho número uno del escrito inicial de demanda, es falso de toda
falsedad ya que lo único cierto y real es que desde el año de 1985 mil novecientos ochenta y cinco me conduzco como
propietario y tengo la posesión del inmueble ubicado en la calle ELIMINADO , ya que desde la fecha señalada me
posesioné materialmente del mismo, y desde entonces el aquí demandado sea (sic) conducido a la vista de la sociedad
como dueño, por lo cual es improcedente la prestación reclamada por el actor. 2.- En cuanto al hecho número dos del
escrito inicial de demanda, es falso de toda falsedad ya que el suscrito jamás he celebrado contrato de arrendamiento
con la señora ELIMINADO o con cualquier otra persona, siendo falso que desde el 6 seis de junio del año 2009 dos mil
nueve hasta el 6 seis de junio del año 2010 dos mil diez, habitara el inmueble multicitado en calidad de arrendatario, ya
que lo único cierto y real es que desde el año de 1985 mil novecientos ochenta y cinco me conduzco como propietario y
tengo la posesión del inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO , ya que desde la fecha señalada me posesioné del
mismo, y desde entonces el aquí demandado sea (sic) conducido a la vista de la sociedad como dueño, por lo cual es
improcedente la prestación reclamada por el actor. 3.- En cuanto al hecho número tres del escrito inicial de demanda,
es falso de toda falsedad ya que lo único cierto y real es que desde el año de 1985 mil novecientos ochenta y cinco me
conduzco como propietario y tengo la posesión del inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO , ya que desde la fecha
señalada me posesioné del mismo, y desde entonces el aquí demandado sea (sic) conducido para con la sociedad como
dueño, por lo cual es falso que haya comenzado a ocupar el inmueble referido en las fechas que señala el actor, siendo
falso de igual manera que al vencer el supuesto contrato me haya requerido por la desocupación de mi casa, y que
pidiera dos meses para hacerlo, ya que jamás he celebrado contrato de arrendamiento con la señora ELIMINADO o con
cualquier otra persona, siendo completamente falso que el suscrito le haya pagado las pensiones rentísticas hasta el
mes de agosto del año 2011 dos mil once como maliciosamente refiere. Y más falso aún que me haya requerido por el
supuesto pago de las pensiones adeudadas. Desde estos momentos objeto los recibos que el actor acompaña a su escrito
inicial de demanda y a los cuales no se les deberá de conceder valor probatorio alguno al momento de resolver el
presente juicio, ya que en primer término no están firmados por el suscrito, ni por el actor o su apoderado, siendo
evidente que son documentos elaborados por la parte actora para poder acreditar su acción, aunado al hecho de que
acompaña únicamente copias simples fotostáticas, por lo cual se deberá de absolver al suscrito de todas y cada una de
las prestaciones reclamadas de forma injustificada. EXCEPCIONES Y DEFENSAS. EXCEPCIÓN DE SINE ACTIONE
AGIS.- en virtud de que el actor carece de acción y de derecho para demandar al suscrito por la desocupación del bien
inmueble ubicado en calle de ELIMINADO , ya que tengo la posesión del inmueble referido desde el año de 1998 mil
novecientos noventa y ocho, inmueble del cual tengo la posesión desde la fecha anteriormente citada, así mismo carece
de acción y de derecho para reclamar el pago de las rentas subsecuentes a la fecha del supuesto contrato y de costas y
gastos, ya que como se desprende de los hechos narrados por el suscrito, jamás he celebrado contrato de arrendamiento
con la señora ELIMINADO o con algún otra persona, ya (sic) es absurdo que rente un inmueble del cual me conduzco
como propietario. EXCEPCIÓN DE OSCURIDAD EN EL MODO DE PLANTEAR LA DEMANDA.- se opone la presente
excepción sin que ello signifique reconocer las prestaciones y los hechos narrados por el actor en su escrito inicial de
demanda, haciendo patente el hecho de que el actor manifiesta en su escrito inicial de demanda que después del
supuesto vencimiento del contrato de arrendamiento requirió al suscrito varias veces para que desocupara el inmueble y
para que realizara el pago de las rentas adeudadas, sin señalar circunstancias de tiempo, modo y lugar, siendo omiso en
señalar en que domicilio supuestamente se pacto que se realizaría el pago de las pensiones rentísticas, y más aún en
que domicilio supuestamente fui requerido por el pago y la desocupación del inmueble, por lo cual se deja al suscrito en
total estado de indefensión al no poder argumentar en mi defensa elementos de vital importancia para que prospere la
acción de desocupación, como lo son el domicilio donde se acordó se realizarían los supuestos pagos de las pensiones
rentísticas, y el domicilio donde supuestamente fui requerido por la desocupación del inmueble así como por el pago de
las pensiones adeudadas, no obstante se reitera, que el suscrito jamás celebré contrato de arrendamiento con la actora
o con algún otra persona. EXCEPCIÓN MUTATIS LIBELI.- para los efectos de que la actora bajo ninguna circunstancia,
y en ningún momento pueda variar, cambiar, o modificar su escrito inicial de demanda. IMPROCEDENCIA DE LA VIA.-
se opone la presente excepción ya que suponiendo sin conceder que efectivamente se hubiera celebrado algún contrato
de arrendamiento, la parte actora es omisa en señalar cual es la causal mediante la cual promueve la rescisión del
supuesto contrato de arrendamiento que manifiesta, ya que el Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, en
su artículo 448, señala que el Juicio Extraordinario de Desocupación procede cuando se funda en los cinco supuestos
que contempla dicho artículo, sin que la parte actora refiera cual de ellos es su causal, por lo cual deberá decretarse la
improcedencia de la vía......”
Ahora bien, previo al estudio de fondo, es menester precisar que el demandado
opone como excepción la de improcedencia de la vía, argumentando que la actora es omisa en
señalar la causal en que se funda; sin embargo, dicha excepción es improcedente, en atención
a que, contrario a lo manifestado por el demandado, la prestación enunciada con el inciso C).-
del escrito inicial de demanda, es clara al establecer la causal por la cual solicita la
demandante, la rescisión del contrato de arrendamiento y desocupación del inmueble materia
del mismo, siendo que al efecto señala: “.... C).- POR EL PAGO DE LAS RENTAS VENCIDAS, DE LAS QUE A
LA FECHA NO SE HA CUMPLIDO CON SU PAGO POR PARTE DEL DEMANDADO, MISMAS QUE SE HAN DEJADO DE
LIQUIDAR DESDE EL MES DE SEPTIEMBRE DEL AÑO DOS MIL ONCE A LA FECHA, A RAZÓN DE $ ELIMINADO (
ELIMINADO PESOS 00/100 M.N. MENSUALES), POR LO QUE, DESDE EL 8 DE JUNIO DEL AÑO 2010, QUE FUE LA
FECHA EN QUE MI PODERDANTE ACORDÓ CON EL DEMANDADO PARA QUE COMENZARA A TENER VIGENCIA EL
CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO QUE CELEBRÓ MI PODERDANTE CON EL C. ELIMINADO , SOLO LE
PAGÓ HASTA EL MES DE AGOSTO DE 2011, POR LO QUE HAN TRANSCURRIDO YA VEINTISÉIS MESES SIN PAGAR
RENTA, LOS QUE COMPUTADOS A RAZÓN DE $ ELIMINADO ELIMINADO PESOS MENSUALES, NOS DA LA
CANTIDAD DE $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100, M.N.), ADEMÁS DE LAS QUE SE SIGAN GENERANDO
HASTA LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN......” , lo cual está sustentado en su capítulo
de derecho del mismo ocurso en comento. Ello aunado a que también se admitió la demanda
en el juzgado de origen, con fundamento en los artículos 44, 143, 155 fracción III, 414
fracción III, 448 fracción I y III, y 448 del Código de Procedimientos civiles vigente en el
Estado; proveído con el que se le dio vista y emplazó al presente juicio para que manifestara lo
que a sus intereses conviniera, de modo que no puede argumentar como violación una
omisión que no existe.
De ahí que, para esta autoridad, sea improcedente la excepción antes analizada.
Entrando al fondo del asunto, tenemos que la acción de desocupación por rescisión
de contrato verbal de arrendamiento y entrega que hace valer la parte actora, por virtud de la
falta de pago de pensiones rentísticas del periodo comprendido de Septiembre del 2011 dos
mil once al mes de noviembre de 2013 dos mil trece, fecha de la presentación de la demanda,
se encuentra prevista por los artículos 2313 fracción IV, 2319 fracción I del Código Civil del
Estado y 448 fracción III del Código de Procedimientos Civiles, que al efecto refieren: “...
Artículo 2313.- El arrendamiento puede terminar: ... IV.- Por rescisión; ...”; “Artículo
2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- Por la falta de pago de la
renta en los términos prevenidos en los artículos 2281 y 2284...”; “Artículo 448.- El
juicio extraordinario de desocupación procede cuando se funda: ... III.- En la falta de
pago de las pensiones en los plazos convenidos en el contrato o determinados por la
ley;...”; por lo que, atento a lo ordenado en el artículo 273 del último Código en cita, los
elementos constitutivos que la actora se encuentra obligada a probar son: a) La existencia del
contrato de arrendamiento; y b) Que la parte demandada haya incurrido en la causal prevista
por el código civil para la rescisión del contrato de arrendamiento consistente en la falta de
pago de las pensiones rentísticas a partir del mes de Septiembre de 2011 dos mil once.
Establecidos los puntos de la litis, se procede al estudio de las pruebas que ofreció y
desahogo la parte actora ELIMINADO , en relación con las prestaciones reclamadas.
Al efecto, consta de autos que la parte promovente para acreditar los elementos de
la acción, acompañó a su escrito inicial de demanda, como documento fundatorio de su acción
la documental pública consistente en las copias certificadas por el Secretario de Acuerdos
del Juzgado Quinto del Ramo Civil en esta ciudad capital, del expediente número 1282/2013
relativo a los Medios Preparatorios a Juicio, promovidos por ELIMINADO , apoderado legal
de ELIMINADO , para acreditar la existencia del contrato verbal de arrendamiento celebrado
con ELIMINADO , de cuyo contenido se desprende que su trámite se llevó a cabo con la
citación del ahora demandado (sin que éste compareciera ha hacer manifestación alguna),
según se desprende de la razón actuarial de 8 ocho de octubre de 2013 dos mil trece; y que el
desahogo de la información en comento, tuvo verificativo el 18 dieciocho del mismo mes y año,
haciéndose presentes a ELIMINADO y ELIMINADO , quienes una vez interrogados de las
penas en que incurren los falsos declarantes, a pregunta expresa manifestaron conocer a las
partes ELIMINADO y ELIMINADO , y saber y constarles la celebración del contrato verbal
de arrendamiento cuya rescisión se pretende, celebrado con fecha 7 siete de junio de 2010 dos
mil diez, por el término de un año que comenzó del 8 de junio de 2010 dos mil diez, al 8 ocho
de junio de 2011 dos mil once, respecto una casa ubicada en la calle ELIMINADO ,
acordándose como renta la cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.)
mensuales; y que el aquí demandado sigue habitando dicho inmueble y sin pagar la renta no
obstante los múltiples requerimientos de pago, ya que el declarante ELIMINADO , señala que
ha acompañado a ELIMINADO , a cobrar dicha renta sin que el arrendatario pague; dando
razón fundada de su dicho (f. 23 a 68). Información a la que se le concede pleno valor
probatorio en juicio, al tenor de lo dispuesto por el artículo 400 del Código de Procedimientos
Civiles.
Lo que se encuentra adminiculado a la prueba Confesional de posiciones con
cargo al demandado ELIMINADO , a quien en la audiencia de fecha 17 diecisiete de junio de
2014 dos mil catorce, se le declaró confeso fictamente de las que le fueron formuladas por su
contraparte en el pliego de posiciones que al efecto acompañó, toda vez que el 23 veintitrés de
mayo del mismo años, se le citó y apercibió legalmente para el caso de inasistir al deshogo de
la prueba, y a pesar de ello, no compareció a la diligencia de absolución de posiciones, y de la
que se desprende que aceptó tácitamente conocer a ELIMINADO , así como haber suscrito
con ella un contrato de arrendamiento por escrito respecto de la casa habitación ubicada en la
calle ELIMINADO y que tuvo como vigencia del 6 seis de junio de 2009 dos mil nueve, al 6
seis de junio de 2010 dos mil diez; así como que, una vez finalizada la vigencia de ese contrato
escrito, aceptó fictamente, haber celebrado un nuevo contrato de arrendamiento verbal,
respecto del mismo inmueble, el cual empezó a correr a partir del 8 de junio de 2010 dos mil
diez, al 8 de junio de 2011 dos mil once; que una vez finalizado el término del arrendamiento,
ELIMINADO , le requirió para que desocupara el inmueble, pero que le pidió a ésta dos meses
para hacerlo; que llegados los dos meses no obstante, siguió ocupando dicho inmueble; y que
a la fecha sigue ocupando el predio materia del arrendamiento y que sólo pago renta del
mismo a ELIMINADO hasta el mes de agosto de 2011 dos mil once y que adeuda las
pensiones rentísticas desde el mes de septiembre de 2011 dos mil once a la fecha (f.103 a
106). Probanza con pleno valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 382 y 403
de la Ley Procesal Civil.
Y que se corrobora con la prueba Testimonial que desahogó con cargo a los CC.
ELIMINADO y ELIMINADO (mismas personas que rindieron la información testimonial en
los medios preparatorios), de cuyo contenido se advierte, que en forma unánime en
contestación a las preguntas que les fueron formuladas manifestaron conocer a las partes y
saber y constarles que conocen a ELIMINADO , contestando la primer testigo que, desde hace
veinticuatro años, porque es su vecina; mientras que el segundo refirió, que la conoce de toda
la vida, desde chavillos, porque son sus vecinos ya que vive a dos cuadras de ellos; que
también conocen a ELIMINADO , por las mismas causas que a ELIMINADO ; que si conocen
a ELIMINADO , señalando la primer testigo, porque siempre ha vivido ahí en ELIMINADO ,
ha estado rentando en diferentes casas, y que lo conoce desde hace veinte años; y el segundo
testigo puntualizó, que lo conoce desde hace veinte años, porque vivía cercas de su casa y que
actualmente vive en calle ELIMINADO justo frente de la casa de su hermano; que saben y les
consta que ELIMINADO , celebró un contrato de arrendamiento verbal con ELIMINADO ,
aduciendo la primer testigo que, fue el siete de junio de dos mil diez, donde la señora
ELIMINADO le renta al señor ELIMINADO su casa que esta ubicada en ELIMINADO , en
ELIMINADO , se la rentó por un año y le iba a pagar de renta ELIMINADO pesos por mes,
que ella sabe por su hermano de ELIMINADO que nada más algunos meses, y que le debe
ELIMINADO meses, son esos meses porque no le ha entregado la casa y ahí vive todavía, y
que sabe porque ella estuvo presente cuando hicieron el contrato; aduciendo el segundo
testigo, que si sabe y le consta que celebraron un contrato verbal de arrendamiento de la casa
ubicada en la calle ELIMINADO , ese contrato fue celebrado el siete de junio del mismo año,
al ocho de junio de dos mil once, dicho contrato fue celebrado en la casa de la señora
ELIMINADO , mamá de la señora ELIMINADO , en la casa de la señora ahí mismo en la calle
ELIMINADO , por la renta se tenían que pagar ELIMINADO pesos mensuales, y que sabe y le
consta que nada más pagó los primeros meses, y también sabe y le consta que actualmente el
señor ELIMINADO le adeuda a la señora ELIMINADO más de ELIMINADO meses de
renta, esto porque siguió viviendo ahí y hasta la fecha y no querido salirse, no obstante que no
se celebró ningún otro contrato; que sabe y le consta la primer testigo, que el lugar en que se
celebró el contrato de arrendamiento fue en la casa de la mamá de ELIMINADO , que está
ubicada en la calle ELIMINADO , ya que la pasaron a la salita, estuvo presente el hermano de
ELIMINADO , ELIMINADO , estuvo ELIMINADO , su mamá que se llama ELIMINADO , y
otras personas que estaban ahí y ella, además de ELIMINADO que era el que le iba a rentar
la casa; contestando a la razón de su dicho la primer declarante: “....lo anterior lo se y me
consta porque yo estuve presente en este contrato verbal que hicieron, es todo lo que tengo
que manifestar...”. por su parte, el segundo declarante refirió a la razón de su dicho: “....lo
anterior lo se y me consta porque ese día que se celebró el contrato yo acudí a una reunión a
la escuela primaria que esta en frente del domicilio de ELIMINADO donde vive la señora
ELIMINADO y precisamente por la amistad que tengo con ellos me invitaron a presenciar la
celebración del contrato verbal de arrendamiento, y porque estuve presente me enteré de todo,
es todo lo que tengo que manifestar...” medio de convicción al que se otorga valor probatorio
pleno de conformidad con lo dispuesto por el ordinal 400 de la Ley Instrumental de la Materia,
por desprenderse de los atestes que por razón de su edad, su capacidad, instrucción, su
independencia de criterio que han depuesto sobre los hechos por conocerlos a través de sus
sentidos, máxime que ellos son las mismas personas que declararon en los Medios
Preparatorios que se tramitaron ante el Juzgado Quinto del Ramo Civil, ya que estuvieron
presentes al momento de la celebración de dicho contrato verbal de arrendamiento, teniendo
conocimiento sobre la objeto y la temporalidad del mismo.
Quedando con esto acreditado, tanto el primer elemento de la acción relativa a la
existencia del contrato verbal de arrendamiento celebrado de fecha 7 siete de junio de 2010
dos mil diez, respecto del inmueble ubicado en calle ELIMINADO , en el que se pactó como
pago de las rentas, la cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.)
mensuales; así como el segundo de los elementos de la acción, pues por cuanto a éste último
se refiere tenemos que, la parte promovente goza de la presunción legal a que se refiere el
artículo 1727 del Código Civil, en el sentido de que la prueba de pago corresponde demostrarla
al deudor y no el no pago al acreedor, misma que no fue desvirtuada en autos, pues es el caso
que la parte demandada fue omisa en ofrecer prueba alguna tendiente a desvirtuar los medios
de convicción antes descritos; por lo que a juicio de quien resuelve se estima fehacientemente
acreditado el incumplimiento de pago por parte de la demandada a partir del mes de
Septiembre del año 2011 dos mil once; sobre el particular, resulta de puntual aplicación la
jurisprudencia que sostiene la Suprema Corte de Justicia de la Nación bajo el número de
registro 216.535 que a la letra dice: “ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE.
POR IMPAGO DE RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas
reclamado en el juicio natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la prueba al
arrendatario, pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al corriente en el pago
de las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable
que no cumple con las cargas que le imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del
Estado de Puebla, en cuya virtud es correcto que se declare la rescisión del contrato de
arrendamiento.” Octava Época.- Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito.- Fuente: Gaceta del Semanario
Judicial de la Federación.- Tomo: 64, Abril de 1993.- Tesis: VI.2o. J/247.- Página: 43.- Así como, la emitida en la
Novena Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, XVI, Octubre de 2002, Tesis: I.11o.C.48 C, Página: 1334, bajo el
rubro: “ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL ARRENDATARIO
DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO. Cuando el arrendador demanda la rescisión del contrato
de arrendamiento basada en la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el
pago de rentas, para que prospere su acción sólo debe acreditar la relación contractual con el
demandado y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, puesto que al ser
un hecho negativo la ausencia del pago, no se le puede obligar a probarlo, toda vez que ello
iría en contra de la lógica y del derecho; por tanto, corresponde al deudor probar un hecho
positivo, esto es, que pagó las rentas que se le reclaman o, en su defecto, probar los hechos
que justifiquen el impago.”
Pues si bien es verdad, que el ELIMINADO , objetó los documentos privados
consistentes en los recibos de pago que acompañó el actor a su escrito inicial como anexos 2
(f. 5), correspondientes a los meses de julio y agosto de 2011 dos mil once; no debe olvidarse
que su objeción no quedó justificada ni desvirtuada con algún otro medio de prueba, ya que
por el contrario existe acreditado en el sumario la celebración del contrato que ampara a
dichos recibos.
Además, debe considerarse, que aún y cuando el demandado ELIMINADO , dio
contestación al líbelo inicial y negó el derecho de la actora así como los hechos, aduciendo en
su defensa que nunca celebró contrato de arrendamiento verbal en los términos expuestos por
el accionante, en razón de que se encuentra en calidad de dueño en el inmueble reclamado de
calle ELIMINADO ., porque se posesionó de él, desde el año de 1985 mil novecientos ochenta
y cinco; nunca acompañó al juicio, medios de prueba que justificaren sus aseveraciones, y
esto, porque nunca mencionó la causa generadora de su posesión; ello aunado, a que dentro
de su contestación de demanda, se contradice en cuanto a la fecha en que entró a poseer el
inmueble, toda vez, que primero menciona que se posesionó de él, desde el año de 1985 mil
novecientos ochenta y cinco, y, posteriormente, en el capítulo de excepciones y defensas, al
hacer valer la excepción de sine actione agis, refiere que tiene la posesión del predio que
pretende desocupe, desde el año de 1998 mil novecientos noventa y ocho; pero sin acreditar
una u otra circunstancia.
Por otro lado, y en lo atinente a la excepción de sine actione agis, propuesta por el
enjuiciado, debe decirse que ésta, no es propiamente una excepción, en virtud, que la
excepción, es una defensa que hace valer el demandado, para retardar el curso de la acción o
para destruirla, y la alegación de que el actor carece de acción, no entra dentro de esa
división. Sine actione agis no es otra cosa que la simple negación del derecho ejercitado, cuyo
efecto jurídico, solamente puede consistir en el que generalmente produce la negación de la
demanda, o sea, el de arrojar la carga de la prueba al actor, y el de obligar al juez a examinar
todos los elementos constitutivos de la acción; lo que en la especie aconteció.
En lo que respecta a la excepción de oscuridad de la demanda, que hace valer
ELIMINADO , aduciendo que el actor señalaba que después del vencimiento del contrato, lo
había requerido por la desocupación del inmueble y por el pago de las pensiones rentísticas,
pero señalar las circunstancias de tiempo, modo y lugar; sin embargo, no debe perderse de
vista que, como documento fundatorio de la presente pretensión, se anexó, las copias
certificadas de los medios preparatorios a juicio, promovidos por ELIMINADO S, apoderado
legal de ELIMINADO , para acreditar la existencia del contrato verbal de arrendamiento
celebrado con ELIMINADO , y de dicha información testimonial llevada a cabo ante el
Juzgado Quinto del Ramo Civil, el día 18 dieciocho de octubre de 2013 dos mil trece, con
citación del demandado, se desprenden entre otras cuestiones, los múltiples requerimientos
efectuado por ELIMINADO , al arrendatario; por lo que, al ser la demanda un todo, con los
documentos fundatorios, no puede alegarse por parte de la contraria parte, un
desconocimiento, ausencia u obscuridad en los hechos planteados en la demanda. Siendo
improcedente la excepción que se estudia.
En ese sentido se dice, que las pruebas antes valoradas son suficientes para tener
por demostrado la existencia del contrato de arrendamiento verbal celebrado el 07 siete de
Junio del año 2010 dos mil diez, entre la C. ELIMINADO , como arrendadora y ELIMINADO ,
en su calidad de arrendatario, respecto del inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO ,
pagando la renta mensual de $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.), mismo que
fue por el término de un año, que comenzaría a contar a partir del 8 ocho de junio de 2010
dos mil diez, al 8 ocho de junio de 2011 dos mil once, que una vez transcurridos, el contrato
se convirtió de término indefinido al seguir siendo ocupado por el arrendatario, sin oposición
del arrendador y por el término que señala la ley para tal efecto; que se rescinde por la falta de
pago en las rentas.
Concluyéndose en este orden de ideas, que la parte actora ELIMINADO , sí probó
su acción de rescisión por falta de pago, en tanto que el demandado ELIMINADO , no
acreditó sus excepciones y defensas; por consiguiente se declara la rescisión del contrato
celebrado el día 07 siete de junio de 2010 dos mil diez, entre las partes, debido al
incumplimiento del demandado en el pago de las rentas convenidas.
Asimismo, se condena a la parte demandada, al pago de la cantidad de $
ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.), por concepto de pensiones rentísticas
adeudadas del mes de septiembre de 2011 dos mil once, que dejó de cubrir el arrendatario, a
la fecha en que fue interpuesta la demanda (noviembre de 2013 dos mil trece), trascurriendo
26 veintiséis meses a razón de $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.); así como
las que se sigan generando hasta la total desocupación del inmueble, previa liquidación que
de ellas se haga en ejecución de sentencia.
Se concede al demandado el término de cinco días, contados a partir de que
esta sentencia cause ejecutoria, para hacer el pago de los importes líquidos a que fue
condenado, apercibido legalmente, en observancia del artículo 982 de la Ley Adjetiva
Civil.
Derivado del incumplimiento procede condenar a la parte demandada a la
desocupación inmediata y entrega material y jurídica del inmueble arrendado en los términos
de los artículos 454 y 456 del Código de Procedimientos Civiles y ubicado en la calle de
ELIMINADO , al estar vencido con exceso el término de cuarenta y cinco días concedidos para
tal efecto y ordenado por auto de fecha 27 veintisiete de noviembre de 2013 dos mil trece,
notificado en la diligencia de emplazamiento, apercibido de lanzamiento a su costa sino lo
hace.
Toda vez que atento a lo ordenado por el artículo 135 fracción I del Código de
Procedimientos Civiles vigente en el Estado, que establece que siempre será condenado en
costas el litigante que no obtuviere resolución favorable, siendo estas de conformidad con lo
ordenado por el artículo 133 del ordenamiento legal en consulta un derecho sustantivo que
trae como consecuencia que mediante la indemnización a la parte favorecida con el sentido de
la sentencia, que nace en el momento de contestar la demanda por haberla sometido a un
juicio obligadamente a fin de lograr una defensa apropiada, efectuó diversas erogaciones,
razón por la cual se condena a la parte demandada ELIMINADO , el pago de las costas y
gastos originadas por causa del presente juicio.
TERCERO.- Así las cosas, al haber resultado fundado y procedente el primer
agravio formulado por ELIMINADO , en su carácter de apoderado legal de ELIMINADO , lo
procedente es revocar la sentencia de fecha 15 quince de Agosto de 2014 dos mil catorce,
pronunciada por el C. Juez Primero del Ramo Civil de esta capital, dentro del expediente
1741/2013, relativo al Juicio Extraordinario Civil, promovido por ELIMINADO , por
conducto de su apoderado legal, en contra de ELIMINADO , para quedar en sus puntos
resolutivos de la siguiente manera: “....PRIMERO.- Este Juzgado fue competente para
conocer del juicio. SEGUNDO.- La Vía elegida fue correcta. TERCERO.- La personalidad de
las partes no fue motivo de controversia alguna, ya que la actora compareció por conducto de
su apoderado legal, y el demandado por derecho propio. CUARTO.- La parte actora sí probó su
acción, en tanto que el demandado no acreditó sus excepciones y defensas. En consecuencia,
se declara la rescisión del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 7 siete de
junio de 2010 dos mil diez, respecto del inmueble ubicado en calle ELIMINADO QUINTO.- Se
condena al demandado al pago de la cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS
00/100 M.N.), por concepto de pensiones rentísticas adeudadas del mes de septiembre de
2011 dos mil once, que dejó de cubrir el arrendatario, a la fecha en que fue interpuesta la
demanda (noviembre de 2013 dos mil trece), trascurriendo 26 veintiséis meses a razón de $
ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.); así como las que se sigan generando a
razón de dicha cantidad, hasta la total desocupación del inmueble, previa liquidación que de
ellas se haga en ejecución de sentencia. SEXTO.- Se concede al demandado el término de
cinco días, contados a partir de que esta sentencia cause ejecutoria, para hacer el pago de los
importes líquidos a que fue condenado, apercibido legalmente. SÉPTIMO.- Procede condenar a
la parte demandada a la desocupación inmediata y entrega material y jurídica del inmueble
arrendado en los términos de los artículos 454 y 456 del Código de Procedimientos Civiles y
ubicado en la calle de ELIMINADO , al estar vencido con exceso el término de cuarenta y
cinco días concedidos para tal efecto y ordenado por auto de fecha 27 veintisiete de noviembre
de 2013 dos mil trece, notificado en la diligencia de emplazamiento, apercibido de lanzamiento
a su costa sino lo hace. OCTAVO.- Son a cargo de la parte demandada el pago de las costas y
gastos...”
CUARTO.- No se hace especial condenación al apelante ELIMINADO , en su
calidad de apoderado legal de ELIMINADO , respecto del pago de costas y gastos en Segunda
Instancia, al no actualizarse alguna de las hipótesis que prevé el ordinal 135 del Código de
Procedimientos Civiles vigente en el estado.
Por lo expuesto y fundado, es de resolverse y se resuelve:
PRIMERO.- El agravio primero, formulado por ELIMINADO , apoderado legal de la
actora ELIMINADO , resultó ser fundado y suficiente.
SEGUNDO.- En consecuencia, se REVOCA la Sentencia de fecha 15
quince de Agosto de 2014 dos mil catorce, pronunciada por el C. Juez Primero del Ramo Civil
de esta capital, dentro del expediente 1741/2013, relativo al Juicio Extraordinario Civil,
promovido por ELIMINADO , por conducto de su apoderado legal, en contra de ELIMINADO
, para quedar en sus puntos resolutivos de la siguiente manera: “....PRIMERO.- Este Juzgado
fue competente para conocer del juicio. SEGUNDO.- La Vía elegida fue correcta. TERCERO.-
La personalidad de las partes no fue motivo de controversia alguna, ya que la actora
compareció por conducto de su apoderado legal, y el demandado por derecho propio.
CUARTO.- La parte actora sí probó su acción, en tanto que el demandado no acreditó sus
excepciones y defensas. En consecuencia, se declara la rescisión del contrato de
arrendamiento celebrado entre las partes el 7 siete de junio de 2010 dos mil diez, respecto del
inmueble ubicado en calle ELIMINADO QUINTO.- Se condena al demandado al pago de la
cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100 M.N.), por concepto de pensiones
rentísticas adeudadas del mes de septiembre de 2011 dos mil once, que dejó de cubrir el
arrendatario, a la fecha en que fue interpuesta la demanda (noviembre de 2013 dos mil trece),
trascurriendo 26 veintiséis meses a razón de $ ELIMINADO ( ELIMINADO PESOS 00/100
M.N.); así como las que se sigan generando a razón de dicha cantidad, hasta la total
desocupación del inmueble, previa liquidación que de ellas se haga en ejecución de sentencia.
SEXTO.- Se concede al demandado el término de cinco días, contados a partir de que esta
sentencia cause ejecutoria, para hacer el pago de los importes líquidos a que fue condenado,
apercibido legalmente. SÉPTIMO.- Procede condenar a la parte demandada a la desocupación
inmediata y entrega material y jurídica del inmueble arrendado en los términos de los
artículos 454 y 456 del Código de Procedimientos Civiles y ubicado en la calle de ELIMINADO
al estar vencido con exceso el término de cuarenta y cinco días concedidos para tal efecto y
ordenado por auto de fecha 27 veintisiete de noviembre de 2013 dos mil trece, notificado en la
diligencia de emplazamiento, apercibido de lanzamiento a su costa sino lo hace. OCTAVO.-
Son a cargo de la parte demandada el pago de las costas y gastos...”
TERCERO.- No se hace especial condenación al apelante ELIMINADO , en su
calidad de apoderado legal de ELIMINADO , respecto del pago de costas y gastos en Segunda
Instancia.
CUARTO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase el expediente
al Juzgado de origen, y en su oportunidad, archívese el Toca como asunto concluido.
QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.
A S Í, por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los Señores Magistrados
que integran la Cuarta Sala del H. Supremo Tribunal de Justicia en el Estado, Licenciados
ELIMINADO , ELIMINADO y ELIMINADO , siendo ponente el segundo de los nombrados,
quienes actúan con Secretaria de Acuerdos que autoriza, Licenciada ELIMINADO .- Doy fe.-