Unapređenje upravljanjaUnapređenje upravljanja zemljištemzemljištem na nivou na nivou Unapređenje upravljanjaUnapređenje upravljanja zemljištemzemljištem na nivou na nivou lokalnih samoupravalokalnih samouprava u u SrbijiSrbiji

AMBERO Consulting AMBERO Consulting predstavništvopredstavništvo BeogradBeogradAMBERO Consulting AMBERO Consulting predstavništvopredstavništvo BeogradBeogradpo nalogu po nalogu GIZGIZ--aa

Procena vrednosti nepokretnosti – 2. oce a ed os epo e os . radionica 28.03.2012. godine

Sudski veštak u Srbiji, aktuelna situacija za sudove u Srbijisituacija za sudove u Srbiji

Zoran Stanić, dipl. ing. građ.sudski veštak

Ko su u Srbiji sudski Ko su u Srbiji sudski jjvevešštaci?taci?

Stručnjaci iz različitih Stručnjaci iz različitih oblasti, npr. građevine, arhitekture, medicine, saobraćaja ekonomije saobraćaja, ekonomije, grafologije, poljoprivrede, g g j jbalistike...

Kako se postaje sudski veštak Kako se postaje sudski veštak u Srbiji?u Srbiji?u Srbiji?u Srbiji?

N čl 13 t 1 Z k Nа оsnоvu člаnа 13. stаv 1. Zаkоnа о sudskim vеštаcimа („Sl. gl. Rеpublikе S biј “ b 44/2010) i čl 192 t 1 Srbiје“, br. 44/2010) i člаnа 192. stаv 1 Zаkоnа о оpštеm uprаvnоm pоstupku ( Sl l SRЈ“ b 33/97 i 31/2001 i Sl l („Sl. gl. SRЈ“, br 33/97 i 31/2001 i „Sl. gl. Rеpublikе Srbiје“, br 30/2010), Mi i t t d bj lj j lMinistarstvo prаvdе objavljuje oglas

Uslo iUslo iUsloviUslovi-- čl. 6 Zakona o sudskim veštacima čl. 6 Zakona o sudskim veštacima --

1) da ima odgovarajuće stečeno visoko obrazovanje na studijama drugog stepena (di l k k d k t dij t (diplomske akademske studije – master, specijalističke akademske studije, specijalističke strukovne studije) odnosno na osnovnim strukovne studije), odnosno na osnovnim studijama, za određenu oblast veštačenja;2) da ima najmanje pet godina radnog iskustva 2) da ima najmanje pet godina radnog iskustva u struci;3) da poseduje strčno znanje i praktična iskustva ) p j j pu određenoj oblasti veštačenja;4) da je dostojan za obavljanje poslova veštačenja.

Saradnja veštaka sa sudomSaradnja veštaka sa sudom-- čl. 259 ZPPčl. 259 ZPP--a a --

S d ć d i d d k „Sud će da izvede dokaz veštačenjem ako je radi veštačenjem ako je radi utvrđivanja ili razjašnjenja neke činjenice potrebno neke činjenice potrebno stručno znanje kojim sud j jne raspolaže“.

š č j š č jVrste veštačenjaVrste veštačenja sudska

• vanparnični predmeti (tzv. „R“)• parnični predmeti (tzv. „P“)• istražni predmeti (tzv. Ki“)• krivični predmeti (tzv K)krivični predmeti (tzv. „K)• izvršni predmeti (tzv. „I“)

vansudskavansudska• procene (hipotekarni krediti, stečaji...),

obezbeđenje dokaza, kontrolna veštačenjaveštačenja....

P t k d j l d ki P t k d j l d ki Postupak davanja naloga sudskim Postupak davanja naloga sudskim veštacima veštacima od od strane suda / kako se strane suda / kako se

donosi odluka o donosi odluka o angažovanju angažovanju sudskog sudskog veštaka veštaka u u okviru sudskog okviru sudskog gg gg

procesaprocesa na predlog stranaka, sud donosi

rešenje o veštačenju, odnosno, zadatku veštačenja ( u istražnim ili zadatku veštačenja ( u istražnim ili krivičnim predmetima, najčešće na predlog tužilaštva)

odluku o imenovanju ličnosti veštaka isključivo donosi sud

k k šš č jč jPostupak Postupak vešveštatačenjačenja• veštak je u obavezi da: opredeli svoj troškovnik i o tome izvesti sud nakon uplaćenog depozita, obaveštava

stranke i sud o mestu i vremenu veštačenja b i št č j t ik lj j obavi veštačenje na terenu-prikupljanje

podataka izradi nalaz i mišljenje u dovoljnom broju izradi nalaz i mišljenje u dovoljnom broju

primeraka za sud i stranke i dostavi isti na pisarnicu suda

pristupi na raspravu, eventualno , daje odgovore na podneske stranaka i na raspravi brani“ svoj nalaz i mišljenje„brani svoj nalaz i mišljenje

Izrada nalaza i mišljenja Izrada nalaza i mišljenja št kšt k (( d ž jd ž j) ) veštakaveštaka((sadržajsadržaj) )

N l i išlj j t b d d žNalaz i mišljenje treba da sadrže: osnovni podaci (sud, broj predmeta, sudija,

stranke)stranke) zadatak veštačenja izveštaj o samom veštačenju dokumentacija koja je korišćena nalaz mišljenje (u izvršnim predmetima stručno mišljenje (u izvršnim predmetima – stručno

mišljenje) fotodokumentacija, prilozi

Procena tržišne vrednostiProcena tržišne vrednostiProcena tržišne vrednostiProcena tržišne vrednostiU našoj praksi osnovni pristupi kod procena su:U našoj praksi, osnovni pristupi kod procena su:

Pristup zasnovan na poredjenju prodaje (sales approach) – „komparativna metoda“ –NAJČEŠĆE KORIŠĆEN METODNAJČEŠĆE KORIŠĆEN METOD

Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda(income approach) – „prinosna metoda“( pp ) „p

Pristup zasnovan na tzv. „nabavnoj vrednosti“ (cost approach) – „troškovna metoda“ –metoda koju veštaci često koriste ali metoda koju veštaci često koriste, ali diskutabilan je način primene raznih koeficijenata koje koriste

JAVNA PRODAJAJAVNA PRODAJAJAVNA PRODAJAJAVNA PRODAJA po Zakonu o hipoteci („Sl. glasnik

RS“ br. 115/2005)S b . 5/ 005) po Zakonu o izvršenju i

obezbeđenju ( Sl glasnik RS“ br obezbeđenju („Sl. glasnik RS“ br. 31/2011)

po Zakonu o stečaju („Sl. glasnik RS“ br 104/2009)RS br. 104/2009)

Hi t kHi t kHipotekaHipotekaZakon Zakon o hipoteci Sl glasnik RS br o hipoteci Sl glasnik RS br Zakon Zakon o hipoteci Sl. glasnik RS br. o hipoteci Sl. glasnik RS br.

115/2005 115/2005 --

čl. 2: Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja

b b đ hi t k i d ti obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi

Predmet hipotekePredmet hipoteke1) nepokretna stvar (pravo svojine na

ljišt đ bj kt i l )zemljištu, građ. objektu i sl.);2) deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;odlukom o deobi;3) susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;4) poseban deo zgrade na kome postoji 4) poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);

Predmet hipotekePredmet hipotekeš ž šć5) pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje

slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja pravo preče gradnje ili pravo građenja, pravo preče gradnje ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;j ;

6) objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u sklad sa akonom kojim se ređ je i gradnja skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata

Namirenje poverioca Namirenje poverioca ––javna prodajajavna prodaja

Hipotekarni poverilac može ako Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti j p jhipotekovane nepokretnosti

Zakonom je regulisana procedura j g psprovođenja javne prodaje

Pre pristupanja prodaji poverilac dužan da utvrdi tržišnu vrednost nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog lica npr sudskog veštakaovlašćenog lica, npr. sudskog veštaka

b ib iPosebnostiPosebnostiU praksi se često ukazuje potreba za utvrđivanjem tržišne vrednosti nepokretnosti. Na primer: ilik d b k t k ž l d j prilikom razvoda braka, stranke žele da znaju

vrednost imovine koja će biti predmet podele prilikom ostavinskih rasprava naslednici žele da prilikom ostavinskih rasprava, naslednici žele da

dobiju informaciju o vrednosti nepokretnosti koja je predmet ostavinskog postupka

investitorima je potrebna informacija u vezi sa tržišnom vrednošću zemljišta, stambenih i poslovnih prostoraposlovnih prostora

U kojim U kojim slučajevima slučajevima se se sve vršsve vrši i U kojim U kojim slučajevima slučajevima se se sve vršsve vrši i procena vrednosti procena vrednosti nepokretnostinepokretnosti ostavinska rasprava ra rgn će imo ajednice (npr ra od razvrgnuće imov. zajednice (npr. razvod

braka) prinudna naplatap p stečaj obezbeđenje hipotekarnih kredita unos u poslovne knjige „fer vrednost“...

OdgovornostOdgovornost (jemstvo)(jemstvo) Zakonom regulisano -Krivični zakonik član 335.

Svedok, veštak, prevodilac ili tumač, koji da lažan iskaz pred sudom u disciplinskom lažan iskaz pred sudom, u disciplinskom, prekršajnom ili upravnom postupku ili u drugom zakonom propisanom postupku, kazniće se zakonom propisanom postupku, kazniće se zatvorom do tri godine

Kod procena za hipoteke postoji lična p p p jodgovornost (poverilac ima pravo na naknadu štete zbog loše procene)

Postoji osiguranje odgovornosti iz delatnosti za stečajne upravnike i lekare. U pripremi je i za advokate Još uvek nije zaživelo za ostale strukeadvokate. Još uvek nije zaživelo za ostale struke.

Honorar Honorar vevešštakatakaHonorar Honorar vevešštakataka Član 268. ZPP-a (na snazi od 01. februara (

2012.)Veštak ima pravo na naknadu putnih troškova i troškova ishrane i smeštaja u skladu troškova i troškova ishrane i smeštaja, u skladu sa posebnim propisom, na izgubljenu zaradu i troškove veštačenja, kao i pravo na nagradu

i š št č jza izvršeno veštačenje. Prаvilnik о nаknаdi trоškоvа u sudskim

pоstupcimаp pPrаvilnik је оbјаvlјеn u “Službenom glаsniku RS", br. 57/2003 i 69/2011

PROBLEMIPROBLEMIPROBLEMIPROBLEMI problemi uopšte:p p

• edukacija za posao veštačenja – veoma slaba

• zakon ne valorizuje adekvatno posao sudskog veštaka (niska satnica)

• nejednaki uslovi poslovanja (zaposleni u organizacijama koje se ne bave

št č ji i i d t i i veštačenjima, penzioneri, preduzetnici, pravna lica registrovana za poslove veštačenja)veštačenja)

• plaćanje u cash-u ili žiralno – bitna razlika u cenice

PROBLEMIPROBLEMI kod sudskih veštačenja:

• problemi naplate kada su u pitanju predmeti za ćkoje veštaka direktno angažuje sud – najčešće

u krivičnim predmetima (na naplatu se trenutno čeka više od godinu i po dana )čeka više od godinu i po dana )

kod procena za hipotekarne kredite:l ž lj klij t• nerealne želje klijenata

• želja banaka da plasiraju što više kredita

UDRUŽIVANJE VEŠTAKAUDRUŽIVANJE VEŠTAKAU Srbiji postoji nekoliko udruženja:

1. Udruženje sudskih veštaka „Vojvodina“ Novi j „ jSad (oko 300 članova, od toga oko 50 građevinarstvo/arhitektura)

2. Nacionalno Udruženje Procenitelja Srbije („NUPS“) (oko 100 članova)

3. Udruženje sudskih veštaka Beograda (oko 180 članova, od toga oko 60građevinarstvo/arhitektura)građevinarstvo/arhitektura)

4. Udruženje procenitelja Srbije – nedavno osnovanoosnovano

HVALAHVALA !!HVALAHVALA !!Zoran Stanić, dipl. ing.

građ.građ.sudski veštak

Bul. oslobođenja 141, Novi Sadstaki@nspoint.net

021 420236 / 063 516041