Stedman Place_Comprar o Alquilar

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<ul><li><p>8/14/2019 Stedman Place_Comprar o Alquilar</p><p> 1/3</p><p> 209-S15</p><p> F E B R E R O 2 0 , 2 0 0 9</p><p>________________________________________________________________________________________________________________</p><p>El caso de LACC nmero 209-S15 es la versin en espaol del caso de HBS nmero 9-207-063. Los casos de HBS se desarrollan nicamente parasu discusin en clase. No es el objetivo de los casos servir de avales, fuentes de datos primarios, o ejemplos de una administracin buena odeficiente.</p><p>Copyright 2009 President and Fellows of Harvard College. No se permitir la reproduccin, almacenaje, uso en planilla de clculo o transmisinen forma alguna: electrnica, mecnica, fotocopiado, grabacin u otro procedimiento, sin permiso de Harvard Business School.</p><p>A N D R P E R O L D</p><p>D A V I D S C H A R F S T E I N</p><p>Stedman Place: Comprar o alquilar?</p><p>Cuando Beth Linton ley la carta de su casero en julio de 2006, qued bastante sorprendida. Elcasero haba escrito para informar a Beth y a su esposo, Jon, que les haba aumentado de $3.000 a$3.600 por mes el alquiler de la casa particular de ciudad que ocupaban en 12 Stedman Place enNewton, un suburbio occidental de Boston, Massachusetts. Seal que el aumento del 20%, si bienera considerable, haba seguido a aos de aumentos muy molestos de alquiler. Ante el drsticoaumento en el precio de las casas en el rea de Boston (vanse los anexos 1 y 2), tena que aumentar el</p><p>alquiler para hacer que valiera la pena seguir alquilando la casa; de otro modo, podra vender lapropiedad. Sin embargo, el casero se haba comprometido en su carta a aumentar los montos futurosde alquiler solo en el monto de la inflacin general, mientras los Linton quisieran seguir alquilando.</p><p>Beth y Jon haban vivido en 12 Stedman Place durante los ltimos dos aos. Les gustaba vivirfuera de la ciudad, pero dentro de una distancia desde donde pudieran viajar de ida y vuelta alcentro, donde ambos trabajaban, Beth como empleada de un gran bufete de abogados de Boston yJon como nuevo mdico residente de tercer ao en ciruga general en uno de los hospitales escuela deHarvard. Por mucho que les gustara la casa, Beth y Jon lidiaron con la forma de responder. Debanaguantar y pagar los $600 adicionales por mes? Deban buscar otra casa de alquiler? O debanpensar en comprar? Despus de todo, el padre de Beth siempre haba abogado por ser propietario.No desperdicien dinero en alquiler cuando pueden comprar una casa y crear capital, deca confrecuencia. De hecho, a l le haba ido muy bien a lo largo de los aos invirtiendo en bienes races.</p><p>Dichosamente, Beth y Jon no tenan que buscar mucho para hallar otras opciones. La casa casiidntica de ciudad que estaba al lado de la que ocupaban, en 14 Stedman Place, estaba a la venta en$620.000. Tambin tena tres dormitorios y dos baos, una moderna cocina y una terraza con vista aun pequeo patio. Las investigaciones iniciales con el corredor revelaron que probablemente no lescostara ms de $600.000 comprar la casa. Pero, vala la pena comprarla? Acaso terminara porcostarles ms poseer una casa de $600.000 que alquilar su casa actual en $3.600 al mes?</p><p>Para ayudarles a tomar su decisin ciertamente la mayor decisin financiera que jams habantomado Beth y Jon consultaron con su contadora, Susan Koster. En la reunin, Koster analiz loscostos de poseer una casa.</p><p>Hipoteca. Los Linton tendran que hacer un pago inicial, que Koster recomend que fuera al menosdel 20% del precio de compra. Beth y Jon tenan actualmente ahorros de $150.000 que habaninvertido en bonos del Tesoro con un vencimiento aproximado de cinco aos. Estos bonos generabanun 4,9% al ao antes de impuestos. Tendran que vender bonos por un valor de $120.000 parafinanciar el pago inicial, lo que los dejara con una reserva de $30.000. Koster recomend financiar elresto del precio de compra con una hipoteca a treinta aos. Asimismo recomend que tomaran unahipoteca de solo intereses, en la que no se amortizara el principal en los primeros cinco aos, de</p><p>This document is authorized for use only in MATEMATICAS FINANCIERAS / MBA 2014 CR-SP / by CarlosQuintanilla from August 2012 to February 2013.</p></li><li><p>8/14/2019 Stedman Place_Comprar o Alquilar</p><p> 2/3</p><p>209-S15 Stedman Place: Comprar o alquilar?</p><p>2</p><p>modo que todo el pago consistiera en intereses sobre el prstamo de $480.000. La tasa de inters serafija por cinco aos, despus de los cuales el prstamo se convertira a una hipoteca de tasa ajustablede un ao y se pagara durante los 25 siguientes sin castigo por pago adelantado. La tasa de interspor los primeros cinco aos sera del 6,0% al ao, suponiendo que decidieran no pagar ningn</p><p>punto1 al principio. Esta tasa inicial sera la nica importante para Beth y Jon porque ellosvenderan la casa y regresaran al norte de California una vez que Jon terminara su perodo comomdico residente en cinco aos.</p><p>Costos de cierre. Koster estimaba que los costos de cierre, tales como honorarios legales, inspeccinde la casa y obtencin de la escritura, ascenderan a unos $4.500.</p><p>Impuestos a la propiedad.Koster seal que tendran que pagar impuestos a la propiedad a una tasade $9,36 por cada mil dlares de valor tasado. El actual impuesto anual a la propiedad era de $5.597con base en un valor tasado de $598.000. Los impuestos a la propiedad probablemente aumentarancon los valores tasados. Al igual que los costos de inters de hipoteca, los impuestos a la propiedaderan deducibles de la renta imponible a nivel federal. En 2005, los Linton haban pagado impuestosfederales equivalentes a cerca del 24% de su ingreso, aunque su categora tributaria federal era de</p><p>33% y Koster crea que se mantendran en la categora tributaria federal del 33% para el futuropredecible.</p><p>Mantenimiento. Los Linton tambin tendran que tomar en cuenta los gastos continuos demantenimiento tales como fontanera, electricidad, techo, etc. Ella estimaba estos en $6.000 con baseen un artculo de peridico que una vez ley el cual reportaba que, en promedio, cada ao los dueosde casa gastaban cerca del 1% del valor de la casa en mantenimiento. Estos costos probablementeaumentaran con la inflacin general, que era de ms o menos un 3% al ao.</p><p>Seguro de vivienda. Con base en una breve llamada a su corredor de seguros, Koster estim que elseguro para de vivienda costara unos $1.200 en el primer ao. La pliza inclua una clusula queaumentara las primas en un 5% al ao.</p><p>Precio de venta. Koster seal que los Linton deberan tomar en cuenta el precio en el que podranvender su casa en cinco aos. Sugiri que fueran prudentes y no se basaran en un gran aumento delprecio. Tras un gran aumento en los precios de las viviendas durante la ltima dcada (vanse losanexos 1 y 2), recientemente se haba producido cierta baja en el mercado de la vivienda. Algunosobservadores incluso pensaban que exista una burbuja de vivienda y que los precios podran bajaren los prximos aos. Independientemente de ello, ellos deban tomar en cuenta pagar una comisinde corretaje del 5% cuando llegara el momento de vender. En principio, quizs tendran tambin quepagar un impuesto sobre ganancias de capital del 15%, pero solo si la ganancia de capital exceda los$500.000, algo sumamente improbable durante los prximos cinco aos.</p><p>Si bien la reunin con Susan Koster haba ayudado a Beth y Jon a entender los costos de poseeruna casa, Koster no hizo una recomendacin clara, dejndoles juzgar por s mismo si aceptaban elaumento en el alquiler que peda el casero o si trataban ms bien de comprar la casa de al lado.</p><p>1</p><p>Pagar un punto equivale a pagar un 1% de la hipoteca en el momento del prstamo.</p><p>This document is authorized for use only in MATEMATICAS FINANCIERAS / MBA 2014 CR-SP / by CarlosQuintanilla from August 2012 to February 2013.</p></li><li><p>8/14/2019 Stedman Place_Comprar o Alquilar</p><p> 3/3</p><p>Stedman Place: Comprar o alquilar? 209-S15</p><p>3</p><p>Anexo 1 ndice de precios de casas en el rea de Boston</p><p>ndice (ao base = 1988)</p><p>Precios de casas</p><p>Alquileres</p><p>Razn de precio/alquiler</p><p>ndice de precios al consumidor</p><p>Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de la U.S. Office of Federal Housing Enterprise Oversighthttp://www.ofheo.gov/HPIMSA.asp?FormMode=Process and Bureau of Labor Statistics,http://www.bls.gov/cpi/#data</p><p>Anexo 2Precio mediano de ventas de vivienda unifamiliar y en condominio en Newton, MA</p><p>Vivienda unifamiliar</p><p>Condominio</p><p>Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de The Warren Group</p><p>http://www.thewarrengroup.com/Templates/GenericLowerLevel.aspx?PageId=306</p><p>ndice</p><p>(aob</p><p>ase</p><p>=</p><p>1988)</p><p>Precios de casas</p><p>AlquileresRazn de precio/alquiler</p><p>ndice de precios alconsumidor</p><p>ndice</p><p>(aob</p><p>ase</p><p>=</p><p>1988)</p><p>Precios de casas</p><p>AlquileresRazn de precio/alquiler</p><p>ndice de precios alconsumidor</p><p>Vivienda unifamiliar</p><p>Condominio</p><p>Vivienda unifamiliar</p><p>Condominio</p><p>This document is authorized for use only in MATEMATICAS FINANCIERAS / MBA 2014 CR-SP / by CarlosQuintanilla from August 2012 to February 2013.</p></li></ul>