İstanbul zeytİnburnu bÜyÜkyali projesİ deĞerleme … · 18.09-01-229 2 gayrİmenkul...

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL

Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL ZEYTİNBURNU

BÜYÜKYALI PROJESİ

DEĞERLEME RAPORU

18.09-01-229 EYLÜL, 2018

mailto:[email protected]

18.09-01-229

2

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada 70, 71, 73 ve 83 parsel üzerinde yer alan Büyükyalı Projesi’nin mevcut durum değeri, mevcut durumdan Emlak Konut GYO. A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO. A.Ş. payına düşen değeri ve 774 ada 73 ve 83 parselde yer alan 215 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği tamamlanması halindeki güncel rayiç değerlerinin tespitini içeren değerleme raporudur.

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

RAPOR NUMARASI 18.09-01-229

RAPOR TARİHİ 28.09.2018

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ

Ada/ Parsel

Yüzölçümü (m²)

Cilt No/Sayfa No Tarih/Yevmiye No

774/70 2.616,10 8/758 15.10.2015/12538

774/71 4.052,07 8/759 15.10.2015/12538

774/73 33.409,63 8/761 20.09.2018/11448

774/83 68.132,32 9/790 27.08.2018/10460

MEVCUT KULLANIM İnşai faaliyetler kısmen başlamıştır.

İMAR DURUMU

ADA NO PAREL NO İMAR FONKSİYONU YAPILAŞMA ŞARTLARI 774 70 Dini Tesis Alanı Emsal 1,50 - TAKS 0,50 - Hmaks Avan Proje

774 71 Eğitim Tesis Alanı Emsal 2,00 - TAKS 0,50 -Hmaks Avan Proje

774 73 Turizm + Ticaret Emsal 2,50 - TAKS 0,50 - Hmaks 70 m

774 83 Ticaret + Konut Emsal 2,00 - TAKS 0,50 - Hmaks 70 m

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 1.666.219.759 TL

PROJENİN MEVCUT DURUMUYLA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN DEĞERİ

947.287.180 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ

5.392.729.030 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN DEĞERİ

1.995.309.741 TL

18.09-01-229

3

İÇİNDEKİLER

1.RAPOR BİLGİLERİ ......................................................................................................................................... 5

1.1 Rapor Tarihi ............................................................................................................................................................. 5 1.2 Rapor Numarası ..................................................................................................................................................... 5 1.3 Rapor Türü ............................................................................................................................................................... 5 1.4 Değerleme Tarihi ................................................................................................................................................... 5 1.5 Raporu Hazırlayanlar ........................................................................................................................................... 5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı ............................................................................................................................. 5 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası ........................................................................................................................... 5 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ........................................................................................................................ 6

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ........................................................................................ 6

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ................................................................................................................ 6 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri ...................................................................................... 6 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar ............................................................... 6 2.4 Uygunluk Beyanı .................................................................................................................................................... 7

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ .......................................................................................................... 8

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar ...................................................................................................................... 8 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar ................................................................................... 8 3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ................................................................................. 13

3.3.1 Pazar Yaklaşımı ........................................................................................................................................ 14 3.3.2 Gelir Yaklaşımı .......................................................................................................................................... 14 3.3.3 Maliyet Yaklaşımı .................................................................................................................................... 15

4. GENEL, ÖZEL VERİLER ............................................................................................................................. 17

4.1 Global Ekonomik Görünüm ............................................................................................................................ 17 4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm ............................................................................................................................. 18 4.3 Demografik Veriler ............................................................................................................................................. 20

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER ............................................................ 22

5.1 Bölge Analizi ......................................................................................................................................................... 22 5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri .................................................................................................................... 24 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri ............................................................................................................................... 26 5.4 Kadastral Durum Bilgileri ............................................................................................................................... 27 5.5 İmar Durum Bilgileri ......................................................................................................................................... 28 5.6 Proje ve Ruhsat Bilgileri .................................................................................................................................. 29 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri .......................................................................................... 33 5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri ......................................................................................................... 33 5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması......................................................................................................... 34 5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler .................................................................................................................... 34 5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler ...................................................... 34 5.12 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler ............................... 34 5.13 En Etkin ve Verimli Kullanım ...................................................................................................................... 34 5.14 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ................................................................ 34 5.15 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi ............................................. 35 5.16 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler .................. 36

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI ......................................................................................................................... 37

18.09-01-229

4

6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri .............. 37 6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri .................. 37 6.3 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Pay Oranları ............. 37 6.4 Emsal Araştırması .............................................................................................................................................. 38

6.4.1 Arsa Emsal Araştırması......................................................................................................................... 38 6.4.2 Konut Emsal Araştırması ..................................................................................................................... 39 6.4.3 Dükkan Emsal Araştırması .................................................................................................................. 39

6.5 Maliyet Yaklaşımı ile Mevcut Durum Değer Takdiri ............................................................................ 40 6.6 Maliyet Yaklaşımı ile Projenin Tamamlanması Durumundaki Değer Takdiri ........................... 42 6.7 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri ................................................................................................................. 43

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ .............................................................................. 45

7.1 Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklanması........................................................................................... 45 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ..... 45 7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş ..................... 45 7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş ........................................................................... 45

8. SONUÇ ........................................................................................................................................................... 46

8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi..................................................................................... 46 8.2 Nihai Değer Takdiri ............................................................................................................................................ 46

RAPOR EKLERİ: .............................................................................................................................................. 47

18.09-01-229

5

1.RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

28.09.2018

1.2 Rapor Numarası

18.09-01-229

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (bundan sonra Müşteri olarak

anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır)

tarafından; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada 70, 71, 73 ve 83

parsel üzerinde yer alan Büyükyalı Projesi’nin mevcut durum değeri, mevcut durumdan Emlak

Konut GYO. A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması

durumunda Emlak Konut GYO. A.Ş. payına düşen değeri ve 774 ada 73 ve 83 parselde yer alan

215 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği güncel rayiç değerlerinin tespitini içeren

piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.4 Değerleme Tarihi

27.09.2018

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzmanı Harita Mühendisi Samed YALÇIN ve Şehir ve Bölge

Plancısı Değerleme Uzmanı Elif ÖZEL GÖRÜCÜ tarafından hazırlanmış, Sorumlu Değerleme

Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir.

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek

Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul

Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde

bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi

projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz

kurucu ortaklarındandır.

1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında

05.09.2018 tarihinde imzalanan 2018/146 no.lu sözleşmedir.

18.09-01-229

6

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp

Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla, Kurul’un

20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak

hazırlanmıştır.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti

vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış

ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nca “Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek

Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” çerçevesinde Değerleme

Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek

üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade

Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet

adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri

Müşteri Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi: Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL

2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu çalışma, müşteri talebi kapsamında İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi,

774 ada 70, 71, 73 ve 83 parsel üzerinde yer alan Büyükyalı Projesi’nin mevcut durum değeri,

mevcut durumdan Emlak Konut GYO. A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri,

tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO. A.Ş. payına düşen değeri ve 774 ada 73 ve 83

parselde yer alan 215 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği yasal durumunun

irdelenmesi, adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan

değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

18.09-01-229

7

2.4 Uygunluk Beyanı

▪ Müşteri tarafından Şirket’e sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde

Rapor’un ilgili bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar,

ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler ve sonuçlar tüm verilerin

doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiş, sadece belirtilen varsayımlar ve

koşullarla sınırlı olup tarafsız ve önyargısız olarak hazırlanmıştır.

▪ İlgili resmi kurumlarda gerekli araştırmalar yapılmış, mülk bizzat incelenmiştir.

▪ Değerleme raporu Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır.

▪ Raporu hazırlayan değerleme uzmanlarının, değerleme konusu mülkle herhangi bir

ilgisi ve önyargısı bulunmamaktadır.

▪ Değerleme ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.

▪ Değerleme çalışmaları ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

▪ Değerleme uzmanı/uzmanları mesleki eğitim şartlarına haizdir.

▪ Değerleme uzmanları, mülkün yeri ve raporun içeriği konusunda deneyimlidir.

Rapor, Müşteri’nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası şirketimizde kalmak

üzere dört nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir. Hiçbir zaman Şirketimiz’in yazılı ön izni

olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya

edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu

değildir.

18.09-01-229

8

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar

KISALTMALAR

SPK Sermaye Piyasası Kurulu

Müşteri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

UDS Uluslararası Değerleme Standartları

TAKS Taban Alanı Katsayısı

KAKS Kat Alanı Kat Sayısı

E Emsal

Hmax Maksimum Yapı Yüksekliği

$/₺ 27.09.2018 tarihli TCMB efektif alış kuru olan 6,0752 ₺ esas alınmıştır.

$/₺ 27.09.2018 tarihli TCMB efektif satış kuru olan 6,0862 ₺ esas alınmıştır.

3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar

Bu Rapor’da yer alan değerleme çalışmaları, 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete’de

yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-62.1 sayılı “Sermaye Piyasasında Değerleme

Standartları Hakkında Tebliği” Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme

Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer

verilmiştir.

Değer Esasları

Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı

temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esası(ları)nın değerleme görevinin şartlarına ve

amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai

değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.

➢ UDS’de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk

mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS

tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:

UDS tanımlı değer esasları:

1. Pazar Değeri

➢ Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli

bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama

altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el

değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

➢ Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

18.09-01-229

9

• “Tahmini tutar” ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade

edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda

pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu

fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul

şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili

herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir

finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak

arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya

yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

• “El değiştirmesinde kullanılacak” ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin,

önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer

olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri

tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır.

• “Değerleme tarihi itibarıyla” ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o

zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini

değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın

durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi

itibarıyla yansıtır.

• “İstekli bir alıcı arasında” ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış

olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya

kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün

olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve

mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı

pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise

pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

• “İstekli bir satıcı” ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da

mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına

gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri

sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak

istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan

şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

• “Muvazaasız bir işlem” ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya

yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı

gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında

yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız

olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

18.09-01-229

10

• “Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda” ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun

şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi

fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip

olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın

pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre

değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini

çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme

tarihinden önce gerçekleşmelidir.

• “Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri” ifadesi, istekli satıcının ve istekli

alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve

potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını

varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından

en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.

Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi

itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir

ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı

basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları

altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar

veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

• “Zorlama altında kalmaksızın” ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya

baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

➢ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık

edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar

olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar

katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el

değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

➢ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi

kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en

yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının

devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için

teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

➢ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması

gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla,

pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler

kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir

yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen

18.09-01-229

11

girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını

kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin

ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli

görülmektedir.

➢ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli

ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir

şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her

bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli

görülmektedir.

➢ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya

alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel,

coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte

belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından,

buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Varsayılan Kullanım

➢ Varsayılan kullanım, bir varlığın veya yükümlülüğün kullanılma koşullarını tarif eder. Farklı

değer esasları belirli bir varsayımının kullanılmasını gerektirebilir veya birden fazla değer

varsayımının dikkate alınmasına müsaade edebilir. Değerin bazı temel dayanaklarına

aşağıda yer verilmektedir:

• En verimli ve en iyi kullanım,

• Cari kullanım/mevcut kullanım,

• Düzenli tasfiye,

• Zorunlu satış.

Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım

➢ En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin

elde edileceği kullanımdır.

➢ En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal

olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması

gerekir. Cari kullanımdan farklılık söz konusu ise, bir varlığın en verimli ve en iyi

kullanımına dönüştürülmesine ilişkin maliyetler değeri etkileyecektir.

➢ Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde

cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan

farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.

➢ Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda,

söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli

18.09-01-229

12

ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde

sahip olacağından farklı olabilir.

➢ En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

• Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için,

katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,

• Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir

planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,

• Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal

olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif

kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından

elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır.

2. Pazar Kirası

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir

kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında

kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde,

değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli

görülen tutardır.

3. Makul Değer

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için,

ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

4. Yatırım Değeri/Bedeli

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi

için bir varlığın değeridir.

5. Sinerji Değeri

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan,

bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu

değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın

sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden

farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle “birleşme değeri”

olarak nitelendirilir.

6. Tasfiye Değeri

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen

tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine

ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.

Diğer değer esasları (dar kapsamlı):

1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)

18.09-01-229

13

UFRS 13’de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir

işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak

tanımlanmaktadır.

2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü - OECD)

OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli

bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.

3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)

ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış

veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi,

istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.

4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)

Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir

değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde

farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin

olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.

3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler

➢ Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına

dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede

kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame

ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer

verilmektedir:

• Pazar Yaklaşımı,

• Gelir Yaklaşımı, ve

• Maliyet Yaklaşımı.

➢ Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

➢ Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli

durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz

konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

• Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve

varsayılan kullanım(lar)ı,

• Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,

• Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan

yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

• Yöntem (ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

18.09-01-229

14

3.3.1 Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer)

varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade

eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak

işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel

gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması

ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya

benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir.

Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında

pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri

oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın

tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin

karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel

benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı

analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul

olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl

sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan

elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve

niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

3.3.2 Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere

dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından

yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine

dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri

etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin

miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar

emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu

yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu

getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk (“pazar riski” veya “çeşitlendirmeyle

giderilemeyen risk” olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

18.09-01-229

15

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı

kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine

dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA

yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın

bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı

durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden

değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam

eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi

olarak nitelendirilir.

Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün

seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya

özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin

edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış

tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin

değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun

devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme

oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması

İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.

3.3.3 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler

söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş

olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme

yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği

yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim

maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma

paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların

değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar

olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an

evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları

kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve

varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması,

ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame

maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli

ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

18.09-01-229

16

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir

varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının

üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak

hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve

değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt

(malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri,

tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri,

genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı

oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.

“Amortisman” kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz

kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı

oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.

Taşınmaz Mülkiyet Hakları

Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında

tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.

Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır.

Üç temel hak türü bulunmaktadır:

• Arazinin tanımlanmış herhangi bir alanı üzerindeki birinci derece haklar. Burada hak sahibi,

ikinci derece haklar ve yasal kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla, arsa ve üzerindeki binaların

tüm mülkiyet ve yönetim haklarının mutlak sahibidir.

• Arsa veya binaların tanımlanmış alanları için, belirli bir süre boyunca, örneğin bir kira

sözleşmesi kapsamında, münhasır sahiplik ve yönetim gibi sahiplik hakları veren ikinci derece

haklar. (intifa hakkı, üst hakkı, vb.)

• Bir arsayı veya binaları münhasır sahiplik veya yönetim hakkı sağlanmaksızın kullanma hakkı,

örneğin arsadan geçiş veya sadece belirli bir faaliyet için kullanma hakkı.(geçit hakkı vb.)

Geliştirme Amaçlı Mülk

Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden

geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar

olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:

• Binaların inşaatı, • Altyapısı ile birlikte geliştirilen daha önce geliştirilmemiş arazi, • Daha önce geliştirilmiş arazinin yeniden geliştirilmesi, • Mevcut binaların ve yapıların iyileştirilmesi veya değiştirilmesi, • Nizamî bir planda geliştirilmek üzere tahsis edilen arazi, ve • Nizamî bir planda daha yüksek bir değer kullanımı veya yoğunluk için tahsis edilmiş arazi.

18.09-01-229

17

4. GENEL, ÖZEL VERİLER

4.1 Global Ekonomik Görünüm

T. C. Ekonomi Bakanlığı’nın Eylül 2017’de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin

2017 ve 2018 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

DB 2017 2,7 3,5 1,7 2,1 0,3 1,3 7,2 6,5

2018 2,9 3,9 1,5 2,2 1,8 1,4 7,5 6,3

OECD 2017 3,5 3,4 1,8 2,1 0,7 1,4 7,3 6,6

2018 3,6 3,5 1,8 2,4 1,6 1,6 7,7 6,4

Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)

Dünya Türkiye Avro Bölgesi ABD Brezilya Rusya Hindistan ÇHC

IMF 2017 3,5 2,5 1,9 2,1 0,3 1,4 7,2 6,7

2018 3,6 3,3 1,7 2,1 1,3 1,4 7,7 6,4

Kaynak: IMF, OECD, Dünya Bankası

IMF, Türkiye’nin 2017 yılında %2,5 düzeyinde, 2018 yılında %3,3 oranında büyüyeceğini

tahmin etmektedir.

DTÖ 2017 3,0 (2,8 - 3,2) 4,7 (4,2 - 5,2) 3,0 (2,5 - 3,8) 5,1 (3,6 - 6,0) 3,6 (3,2 - 3,9)

2018 2,8 (1,6 - 3,5) 4,1 (2,1 - 5,7) 2,9 (2,6 - 3,3) 3,7 (-0,9 - 7,0) 3,2 (1,4 - 4,4)

Mal Ticaretine İlişkin Tahminler (%) Dünya Ticaret

HacmiYıllar İhracat İthalat

Gelişmiş

Ekonomiler

Yükselen

Ekonomiler

Gelişmiş

Ekonomiler

Yükselen

Ekonomiler

IMF 2017 3,5 3,6 4,0 4,5 4,0

2018 3,2 4,3 4,0 4,3 3,9

Kaynak: IMF, Dünya Ticaret Örgütü

IMF tahminine göre, dünya ticaret hacmi 2017 ve 2018 yıllarında sırasıyla; %4,0 ve %3,9

oranında artacaktır.

DTÖ tahminine göre, dünya ticaret hacmi 2017 ve 2018 yıllarında sırasıyla; %3,6 ve %3,2

oranında artacağı tahmin edilmektedir.

18.09-01-229

18

4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm

T. C. Ekonomi Bakanlığı’nın Eylül 2017’de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye

ekonomisi 2016 yılında %3,2’lik büyüme performansı sergilemiştir.

2016 yılı itibarıyla Türkiye Dünya’nın 17., Avrupa’nın 6. büyük ekonomisidir.

2002-2016 döneminde yıllık ortalama büyüme oranı %5,7 olmuştur. Türkiye,2017’nin ikinci

çeyreğinde %5,1 oranında büyüme kaydetmiştir.

Kaynak: TUİK

18.09-01-229

19

Kişi başına gayri safi yurt içi hasıla, 2016 yılında, 2002 yılına göre 2 kat artarak 3.581 dolardan

10.883 dolara yükselmiştir. Satın alma Gücü Paritesine (SGP) göre ise 2016’te kişi başına gayri

safi yurt içi hasıla, 24.636 dolara yükselmiştir.

Kaynak: TUİK

2017 Haziran ayında işsizlik oranı % 10,2 iken; mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı

ise %11,1 düzeyinde gerçekleşmiştir. Mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD’de %4,4

(Ağustos 2017), AB(28)’de %7,7 (Temmuz 2017), Avro Bölgesi’nde %9,2 (Temmuz 2017),

Almanya’da %3,7 (Temmuz 2017), Fransa’da %9,8 (Temmuz 2017) ve İtalya’da %11,3

(Temmuz 2017) düzeyinde bulunmaktadır.

Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE), 2017 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,02, bir

önceki yılın Aralık ayına göre %13,91 bir önceki yılın aynı ayına göre %17,30 ve on iki aylık

ortalamalara göre %15,38 artış göstermiştir. TÜFE’de (2003=100) 2017 yılı Kasım ayında bir

önceki aya göre %1,49, bir önceki yılın Aralık ayına göre %11,16, bir önceki yılın aynı ayına

göre %12,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %10,87 artış gerçekleşmiştir.

Tüketici fiyat endeksi, Kasım 2017

[2003=100]

Kaynak:TUİK

18.09-01-229

20

4.3 Demografik Veriler

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2017 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 80.810.525 kişi

olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,2’sini erkekler (40.535.135), %49,8’ini ise kadınlar

(40.275.390) oluşturmaktadır.

İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2016 yılında %92,3 iken, bu oran 2017 yılında

%92,5’e yükselmiş, belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,5 olarak gerçekleşmiştir. Yıllık

nüfus artış hızı ise 2016 yılında ‰13,5 iken, 2017 yılında ‰12,4 olarak açıklanmıştır.

Nüfus piramidi, 2017 (Kaynak: TUİK)

Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfus 2017 yılında bir önceki yıla

göre sayısal olarak %1,2 artmıştır. Buna göre, çalışma çağındaki nüfusun oranı %67,9; çocuk

yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %23,6; 65 ve daha yukarı

yaştaki nüfusun oranı ise %8,5 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye nüfusunun %18,6’sının ikamet ettiği İstanbul, 15 milyon 29 bin 231 kişi ile en çok

nüfusa sahip olan ildir. Bunu sırasıyla 5 milyon 445 bin 26 kişi ile Ankara, 4 milyon 279 bin

677 kişi ile İzmir, 2 milyon 936 bin 803 kişi ile Bursa ve 2 milyon 364 bin 396 kişi ile Antalya

takip etmektedir. Bayburt ise 80 bin 417 kişi ile en az nüfusa sahip olan ilimizdir.

Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen “bir kilometrekareye düşen kişi sayısı”, Türkiye genelinde

2016 yılına göre 1 kişi artarak 105 kişi olmuştur. İstanbul, kilometrekareye düşen 2 892 kişi ile

nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu ilimiz olmaya devam etmektedir. Bunu sırasıyla; 521

kişi ile Kocaeli ve 356 kişi ile İzmir takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki

yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli olarak açıklanmıştır. Yüzölçümü

18.09-01-229

21

bakımından ilk sırada yer alan Konya’nın nüfus yoğunluğu 56, en küçük yüzölçümüne sahip

Yalova’nın nüfus yoğunluğu ise 297 olarak gerçekleşmiştir.

2010-2017 yılları arasındaki nüfus bilgileri Türkiye geneli (toplam) ve en kalabalık 5 şehir için

aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Toplam 73.722.988 74.724.269 75.627.384 76.667.864 77.695.904 78.741.053 79.814.871 80.810.525

İstanbul 13.255.685 13.624.240 13.854.740 14.160.467 14.377.018 14.657.434 14.804.116 15.029.231

Ankara 4.771.716 4.890.893 4.965.542 5.045.083 5.150.072 5.270.575 5.346.518 5.445.026

İzmir 3.948.848 3.965.232 4.005.459 4.061.074 4.113.072 4.168.415 4.223.545 4.279.677

Bursa 2.605.495 2.652.126 2.688.171 2.740.970 2.787.539 2.842.547 2.901.396 2.936.803

Antalya 1.978.333 2.043.482 2.092.537 2.158.265 2.222.562 2.288.456 2.328.555 2.364.396

(Kaynak: TUİK)

18.09-01-229

22

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER

5.1 Bölge Analizi

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde

Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul

Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,

Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın

Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,

Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece,

Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,

Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,

Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe,

Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel

yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

18.09-01-229

23

vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine

bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini

azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan

gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

Zeytinburnu, İstanbul ilinin bir ilçesidir. 1 Eylül 1957 tarihinde ilçe olmuştur. Trakya’nın

güneydoğusunda, Çatalca yarımadasının, Marmara Denizi'ne bakan yamaçlarının, bu denizle

birleştiği yerdedir. Tarihi yarımada ile surlarla ayrılmış, E-5 karayoluna sınır ve havalimanına

15-20 dakikalık mesafededir. Bu sebeple İstanbul’un dışarı açılan önemli bir penceresidir.

Doğusunda Fatih, kuzeydoğuda Eyüp, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören, Bakırköy,

kuzeybatısında Esenler, güneyinde ise Marmara Denizi ile çevrilidir.

Zeytinburnu ilçesi toprakları 1953 yılına değin doğusu Fatih ilçesi batısı Bakırköy ilçesi

topraklarında kalan bir yöre olarak yönetilmiştir. 1950 yıllarında artık Fatih veya Bakırköy

ilçesinden yönetimi yapılamayan bu yörenin yönetimsel bir örgüte kavuşturulması

düşünülmeye başlanmıştır. 30 Temmuz 1953 tarihinde Fatih ilçesine bağlı Zeytinburnu Bucağı

olarak örgütlendirilmiştir. Batı bölümü yine Bakırköy ilçesine bağlı olarak kalmıştır.

1955 sayımlarında 17.585 olan nüfus, 5 yıl sonra 1960 yılı sayımlarında 5 kat artarak 88.341

olmuştur. Bunun üzerine 1 Eylül 1957 tarihinde 7033 sayılı yasa ile Zeytinburnu İlçesi adıyla

İstanbul ilinin 14. ilçesi olmuştur.

Günümüzde, Zeytinburnu İlçesi 13 mahalleden oluşup, ilçede köy yerleşimi yoktur. İlçede

toplam 58 cadde ile 971 sokak bulunmaktadır. İlçenin ana caddesi 58. Bulvar adlı, trafiğe tek

yönlü açık caddedir.

18.09-01-229

24

5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774

ada 70, 71, 73 ve 74 nolu parseller üzerinde yer alan Büyükyalı Projesidir.

Değerleme konusu gayrimenkullerin çevresi, konumu ve özellikleri itibariyle İstanbul’un en

nitelikli ve bilinen yerlerindendir. Gayrimenkullerin bulunduğu bölge turizm alanı olmakla

beraber, yakın çevresinde ticaret ve konut yapılaşmaları da yoğundur. Gayrimenkuller konum

itibari ile İstanbul’ yapılan ve yapılmakta olan; Marmaray ve Avrasya Tüneli, gibi büyük

projelere yakın konumludur. Ayrıca gayrimenkullerin yakın çevresinde yer alan Ottomare

Suites Hoteli, Ibis Hotel ve Novotel gibi oteller bölgenin turizm sektörü açısından önemini

göstermektedir. Bunların dışında gayrimenkullerin yakın çevresinde; D100 Karayolu, Kennedy

Caddesi, Atatürk Havalimanı, Kazlıçeşme Marmaray Durağı, Bostancı – Kadıköy – Yenikapı

Vapur İskelesi, Zeytinburnu Rıhtımı, Ataköy Marina, Veliefendi Hipodromu yer almaktadır.

Gayrimenkullerin Ana Arterlere Göre Uzaklığı: Değerleme konusu gayrimenkuller

15 Temmuz Şehitler Köprüsüne takribi 18 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi

24 km, Yavuz Sultan Selim Köprüsüne takribi 61 km, Atatürk Havalimanına takribi 10

km, Sabiha Gökçen Havalimanına takribi 55 km, Avrasya Tüneline takribi 7 km

uzaklıktadır.

18.09-01-229

25

18.09-01-229

26

5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullere ilişkin tapu ve takyidat bilgileri 25.09.2018 tarihinde Emlak

Konut GYO. A.Ş. tarafından temin edilmiştir. Takbis belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.

774 Ada 70 Parsel: 18.11.2015 tarih 14009 yevmiye numarası ile 6306 sayılı kanun gereğince

riskli yapıdır beyanı,

774 Ada 71 Parsel: 18.11.2015 tarih 13984 yevmiye numarası ile 6306 sayılı kanun gereğince

riskli yapıdır beyanı,

774 Ada 73 Parsel:

→ 03.11.2015 tarih 13298 yevmiye numarası ile 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır

beyanı,


beyanı,

774 Ada 83 Parsel:


beyanı,

→ 18.12.2015 tarih 15584, 15586, 15603, 15646 yevmiye numaraları ile 6306 sayılı

kanun gereğince riskli yapıdır beyanı,


beyanı,

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili kısıtlayıcı bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmamaktadır. Rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri

çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde proje olarak bulunmasında herhangi bir

sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

18.09-01-229

27

5.4 Kadastral Durum Bilgileri

Rapora konu parsellerin kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.

İl İlçe Mahalle Ada Parsel Nitelik Yüzölçüm, m²

İstanbul Zeytinburnu Zeytinburnu 774

70 Arsa 2.616,10

71 Arsa 4.052,07

73 Arsa 33.409,63

83 1. Ordu Zeytinburnu Ağır Tamir Fabrikası 68132,32

18.09-01-229

28

5.5 İmar Durum Bilgileri

Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgiye göre rapora konu

parseller 23.03.2014 Tasdik Tarihli, 1/1000 Ölçekli Kazlıçeşme Mahallesi 774 ada 6 ve 31

Parsel Uygulama İmar Planı Değişikline tabidir. Parsellerin imar fonksiyonları ve yapılaşma

şartları aşağıdaki tablodaki gibidir.

Ada Parsel Yüzölçüm, m² İmar Fonksiyonu Yapılaşma Şartları

774

70 2.616,10 Dini Tesis Alanı Emsal 1,50 - TAKS 0,50 - Hmaks Avan Proje

71 4.052,07 Eğitim Tesis Alanı Emsal 2,00 - TAKS 0,50 -Hmaks Avan Proje

73 33.409,63 Turizm + Ticaret Emsal 2,50 - TAKS 0,50 - Hmaks 70 m

83 68.132,32 Ticaret + Konut Emsal 2,00 - TAKS 0,50 - Hmaks 70 m

18.09-01-229

29

5.6 Proje ve Ruhsat Bilgileri

Zeytinburnu Belediyesinde yapılan araştırmalara göre rapora konu 774 ada 73 ve 83 numaralı

parseller üzerinde yer alan yapılar için yapı ruhsatları alındığı görülmüştür.

Yapılara ilişkin ruhsat bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Ruhsat belgeleri ise rapor

eklerinde sunulmuştur. Tabloda renklendirilmiş satırlar bloklar için alınan son yapı

ruhsatlarıdır.

774 Ada 73 Parsel

Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Veriliş Amacı

A

25.01.2016 5087 Yeni Yapı

10.02.2017 9228 İsim Değişikliği


16.08.2018 46701 Tadilat

B

18.03.2016 22424 Yeni Yapı



C

25.01.2016 5086 Yeni Yapı



16.08.2018 46699 Tadilat

D 18.03.2016 22424 Yeni Yapı


E

25.01.2016 5091 Yeni Yapı



19.01.2018 3816 Tadilat

F

18.03.2016 22424 Yeni Yapı



G

25.01.2016 5093 Yeni Yapı

23.12.2016 83275 Tadilat



H 25.01.2016 5094 Yeni Yapı

19.01.2018 3815 Tadilat

18.09-01-229

30

Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Veriliş Amacı Nitelik BB Sayısı İnşaat Alanı Kat Sayısı Yapı Sınıfı/Grubu

A 16.08.2018 46701 Tadilat

Otel 103 19.774,98

21 5/C Ortak Alan 21663,32

Toplam 103 41.438,30

B 29.09.2017 52665 İsim Değişikliği

Otel 22 2.912,15

9 5/C Ortak Alan 4213,83

Toplam 22 7.125,98

C 16.08.2018 46699 Tadilat

Otel 104 13.330,22

20 5/C Ortak Alan 25344,52

Toplam 104 38.674,74

D 10.02.2017 9230 İsim Değişikliği

Ofis ve İşyeri 21 2.761,46

10 5/A Ortak Alan 4114,09

Toplam 21 6.875,55

E 19.01.2018 3816 Tadilat

Otel 111 17.918,23

21 5/C Ortak Alan 24914,27

Toplam 111 42.832,50

F 19.01.2018 3817 İsim Değişikliği


11 5/A Ortak Alan 3512,44

Toplam 20 6.450,88

G 19.01.2018 3818 İsim Değişikliği


22 5/A Ortak Alan 18501,64

Toplam 264 35.935,78

H 19.01.2018 3815 Tadilat

Otel 105 13.616,83

21 5/C Ofis ve İşyeri 3 2.789,54

Ortak Alan 25203,93

Toplam 108 41.610,30

18.09-01-229

31

774 Ada 83 Parsel

Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Veriliş Amacı

A

18.03.2016 22425 Yeni Yapı

11.05.2016 37435 Tadilat


02.08.2017 42739 Tadilat

B

21.04.2017 23692 Yeni Yapı

07.08.2017 43354 Tadilat


18.01.2018 3255 Tadilat

C

25.01.2016 4928 Yeni Yapı


31.10.2017 59529 Tadilat

D

18.03.2016 22425 Yeni Yapı

11.05.2016 37435 Tadilat


28.07.2017 41867 Tadilat

E

25.01.2016 4926 Yeni Yapı


13.02.2017 9572 Tadilat

F

18.03.2016 22425 Yeni Yapı

11.05.2016 37435 Tadilat


28.07.2017 41866 Tadilat

18.01.2018 3265 Tadilat

G

25.01.2016 4924 Yeni Yapı


13.02.2017 9573 Tadilat


H

25.01.2016 4922 Yeni Yapı


07.08.2017 43353 Tadilat

I

25.01.2016 4923 Yeni Yapı

09.09.2016 61481 Tadilat


J

25.01.2016 4921 Yeni Yapı

11.05.2016 37435 Tadilat


T2 21.04.2017 23693 Restorasyon

T3 27.09.2017 52277 Restorasyon

T4 27.09.2017 52275 Restorasyon

18.09-01-229

32

Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Veriliş Amacı Nitelik BB

Sayısı İnşaat Alanı

Kat Sayısı

Yapı Sınıfı/ Grubu

A 02.08.2017 42739 Tadilat Mesken 98 21.541,46

22 5/A Ortak Alan 18856,07 Toplam 98 40.397,53

B 18.01.2018 3255 Tadilat Mesken 113 20.160,87

22 5/A Ortak Alan 14146,27 Toplam 113 34.307,14

C 31.10.2017 59529 Tadilat

Mesken 15 2.573,46

10 5/A Ofis ve İşyeri 3 350,51 Ortak Alan 6909,63 Toplam 18 9.833,60

D 28.07.2017 41867 Tadilat

Mesken 72 14.547,27


E 13.02.2017 9572 Tadilat

Mesken 71 11.071,01


F 18.01.2018 3265 Tadilat

Mesken 158 16.440,24

22 5/A Ofis ve İşyeri 10 1.050,96 Ortak Alan 18541,76 Toplam 168 36.032,96

G 31.10.2017 59527 İsim Değişikliği

Mesken 71 11.961,03


H 07.08.2017 43353 Tadilat

Mesken 105 16.766,08


I 27.12.2016 83633 İsim Değişikliği

Mesken 108 15.788,09


J 27.12.2016 83592 İsim Değişikliği

Mesken 117 18.672,53

23 5/A Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) 6 418,54 Ortak Alan 22669,97 Toplam 117 41.761,04

T2 21.04.2017 23693 Restorasyon Ofis ve İşyeri 41 14.920,66

2 5/D Ortak Alan 1.445,70 Toplam 41 16.366,36

T3 27.09.2017 52277 Restorasyon Kamu Eğlence Binaları 1 769,26 3 5/D

T4 27.09.2017 52275 Restorasyon Ofis ve İşyeri 1 6.635,13

3 5/D Ortak Alan 3.289,95 Toplam 1 9.925,08

Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve

onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak

mevcut olup sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde

“Proje” olarak bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

18.09-01-229

33

5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri

774 Ada 83 Parselde yer alan yapılara ilişkin yapı denetimleri Güneşli Mahallesi Kirazlı Caddesi

No: 52/3 Bağcılar/İstanbul adresinde yer alan Kre Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından

yapılmaktadır.

774 Ada 83 parselde yer alan T2-T3-T4 blokların yapı ruhsatlarında yapı denetim firma

bilgileri yer almamaktadır.

774 Ada 73 Parselde yer alan A-B-C bloklara ilişkin yapı denetimleri Güneşli Mahallesi Kirazlı

Caddesi No: 52/3 Bağcılar/İstanbul adresinde yer alan KRE Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından

yapılmaktadır.

774 Ada 73 Parselde yer alan D-E-F-G-H bloklara ilişkin yapı denetimleri Merkezefendi

Mahallesi Mevlana Caddesi No: 96/5 Zeytinburnu/İstanbul adresinde yer alan UCK Yapı

Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.

5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri

▪ Rapora konu gayrimenkullerden 774 ada 70 parsel 2.616,10 m² yüzölçümlü, 774 ada

71 parsel 4.052,07 m² yüzölçümlü, 774 ada 73 parsel 33.409,63 m² yüzölçümlü, 774

ada 83 parsel 68.132,32 m² yüzölçümlüdür.

▪ 774 ada 73 ve 83 parseller Kennedy Caddesine cephelidir.

▪ Topografik olarak düz arazi üzerinde konumlanmaktadır.

▪ Parsel üzerinde tescilli alanlar bulunmakta olup, bunlar T2, T3 ve T4 blok isimleri ile

toplam 27.060,70 m² kapalı alanlı restorasyon ruhsatlarını almışlardır.

▪ Proje kapsamında 774 ada 73 parsel toplam 8 blok, 774 ada 83 parsel toplam 13 blok

olmak üzere proje toplam 21 bloktan ve 1756 bağımsız birimden oluşmaktadır.

▪ Proje konut, ofis, dükkan ve otel konseptinde karma proje olarak tasarlanmıştır.

▪ Tarafımıza beyan edilen proje bünyesindeki A, B, C, D, E, F, G, H, I ve J bloklardaki

bağımsız bölümlerin tamamı için çarşaf liste hazırlanmıştır. Aşağıda her iki parselde çaf

listesi netlik kazanmış bağımsız bölümlerin nitelikleri ve satılabilir brüt alanları

gösterilmiştir. Çarşaf listede yer alan 1652 adet bağımsız bölümden 215 adet bağımsız

bölüm için çarşaf liste dikkate alınarak yapılmıştır. Çarşaf listesi hazırlanmış olan

bağımsız bölümlerin satılabilir brüt alanları bu listeden alınmış, çarşaf listesi

hazırlanmamış olan bağımsız bölümlerin satılabilir brüt alanları ise yapı

ruhsatlarından alınarak hesaba dahil edilmiştir.

▪ Projede inşai faaliyetler devam etmekte olup inşaat seviyesi ~ %51,01’dir.

Rapora konu projeye ilişkin fotoğraflar eklerde sunulmuştur.

18.09-01-229

34

5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması

Projede alanında inşai faaliyetler kısmen başlamıştır.

5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler • Merkezi konumda yer almış olması,

• Deniz manzarasının bulunması,

• Yakın çevresinde nitelikli karma projelerin yer alması.

• Ana ulaşım akslarına yakın konumlu olması.

Olumsuz Özellikler • Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıyacak

etkileri.

5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve

Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Yapılan incelemelere göre;

→ Gayrimenkullerin mülkiyet durumunda 774 ada 70 ve 71 parseller 15.10.2015 tarih

12538 yevmiye numaralı satış işlemi ve 774 ada 73 ve 83 no.lu parseller ise 15.10.2015

tarih 12539 yevmiye numaralı satış işlemi ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım

Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.

→ Gayrimenkullerden 774 ada 83 parsel 774 ada 69 parselin 27.08.2018 tarih 10460

yevmiye numaralı ifraz işleminden oluşmuştur.

→ Gayrimenkullerden 774 ada 73 parsel 02.03.2018 tarih 2691 yevmiye numarası ile kat

irtifakı kurulmuş ve daha sonra 20.09.2018 tarih 11448 yevmiye numarası ile kat

irtifakı terkin edilmiştir.

5.12 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.13 En Etkin ve Verimli Kullanım

Değerleme konusu taşınmazların imar durumları doğrultusunda villa tipi konut projesi ve

rekreasyon amaçlı kullanımının en etkin ve verimli kullanımının niteliği doğrultusunda olacağı

düşünülmektedir.

5.14 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu projede henüz kat irtifakı kurulmamıştır. Müşteri talebi doğrultusunda

3202 parsel üzerindeki 509 adet bağımsız birimin tamamlanması halindeki güncel rayiç

ekspertiz değerlerinin tespiti yapılmıştır.

18.09-01-229

35

5.15 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor’un 5.3, 5.4, 5.5, 5,6 ve

5.11’inci bölümlerinde verilmiştir.

Rapora konu parsellerle ilgili olarak İstanbul IV Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma

Bölge Kurulu’nun 17.09.2014-2862, 17.06.2015-3639, 09.09.2015-3847, 07.10.2015-3893 ve

18.11.2015-3981 tarih ve sayılı raporları bulunmaktadır. 18.11.2015-3981 tarih ve sayılı

raporda alınan kararlar aşağıdaki gibidir,

→ İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Demirhane Mevkii, 774 ada E:6 ve

31 (69-70-71-73) parsellere ilişkin, 15.10.2015 tarih ve 3586 sayılı başvuru ile alanın

gelişiminin vaziyet planı ölçeğinde kronolojik sunum raporu paftalarına uygun

olduğuna,

→ 774 ada, E:6 ve 31 (69-70-71-73) parsellerde (yapı oturum kotları, pencere, kapı

ölçüleri vb.) göre restitüsyon projelerinin revize edilerek kurulumuza iletilmesi şartıyla

2 nolu: Buhar Bacası (Su Kulesi) Yapısı restitüsyon projesi, 3 no.lu: Zırhlı araçlar ve

Tamirhane Yapısı III dönem restitüsyon projesi, 4 No.lu: Atölyeler ve Depolar Yapısı III

Dönem Restitüsyon Projesi, 6 No.lu: Bölük Komutanlığı II Dönem Restitüsyon

projelerinin uygun olduğuna, kazı çalışmaları sonucunda elde edilecek verilere (yapı

oturum kotları, pencere, kapı ölçüleri ile soğukluk kısmına ait bilgiler vb.) göre

restitüsyon projesinin revize edilerek kurulumuza iletilmesi şartıyla 5 No.lu: Hamam

yapısı restitüsyon projesinin düzeltmelerle uygun olduğuna,

→ I Emniyet Subaylığı yapısı restitüsyon projesinin uygun olmadığına, I No.lu Saymanlık-

Kapı Emniyet Subaylığı yapısının son dönemine ait restitüsyon projesinin hazırlanarak

kurulumuza iletilmesine, C No.lu çeşme rölevesinin uygun olduğuna, raspa çalışması

tarih ve .yapılarak sonucunun iletilmesine C No.lu: çeşmenin , 07.10.2015 tarih ve 3893

sayılı kararı ile onaylı röleveleri bulunan 3 No.lu Zırhlı Araçlar ve Tamirhane Yapısı ile

4 No.lu: Atölyeler ve Depolar yapıların özgün halinin anlaşılabilmesi için analitik

rölevelerinin Kurulumuza iletilmesine, 08.09.2015 tarih ve 2015/013 sayılı başvuru ile

iletilen alana ilişkin hazırlanan ağaç rölevesinin uygun olduğuna,

→ Alanda yer alan ağaçlara ilişkin Kurulumuza iletilen, İstanbul Üniversitesi Orman

Fakültesi’nde hazırlanan 09.01.2015 tarihli raporunda sağlıklı olarak nitelendirilen

ağaçların yerinde korunmasına, yerinde korunması mümkün olmayan ağaçların proje

alanında uygun bir yere taşınmazı hususunda Kurulumuzun onayı ile uygulama

yapılmasına, uygulama sonrasında ağaçların taşıma öncesi ve sonrasında ilişkin bilgi-

belgelerin Kurulumuza iletilmesine, Tescilli yapılara ilişkin restorasyon projelerinin,

malzeme analizleri müdahale paftaları ve raporları ile birlikte, Kültür Varlıkları

18.09-01-229

36

Koruma Yüksek Kurulu’nun 05.100.1999 tarih ce 660 sayılı ilke kararına uygun olarak

hazırlanarak Kurulumuza iletilmesine,

→ Hamam yapısı ve Bölük Komutanlığı binasına ilişkin, vaziyet planı üzerinde

Kurulumuzca belirlenen yaklaşma mesafesi dikkate alınarak revize edilecek

restorasyon projesinin ve vaziyet planının Kurulumuza iletilmesine,

→ Kurulumuzun 17.06.2015 tarih 3639 sayılı ve 09.09.2015 tarih 3847 sayılı kararlarına

istinaden iletilen, Kültür ve Turizm Bakanlığı ve İşletmeler Genel Müdürlüğü’nün

23.10.2015 tarih 200497 sayılı plan görüşü yazısında, “Koruma Kurulu Kararına konu

olan taşınmaz ve planlara ilişkin onama işlemi 644 sayılı KHK uyarınca Çevre ve

Şehircilik Bakanlığı tarafından gerçekleştirildiğinden söz konusu onaylı ve yürürlükte

olan plana ilişkin bilgi: belge ve görüş talepleriyle ilgili olarak, planı onaylayan Çevre ve

Şehircilik Bakanlığı (Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü) ile irtibata geçilmesi

gerekliliği” denilen alana ilişkin iletilen avan proje vaziyet planı önerisinin, plan

notlarının II. Maddesi gereği tescilli kültür varlıklarına zemin kat seviyesinde en fazla

10 metre yaklaşmak, aynı plan notlarının 12. Maddesi gereği kentsel tasarım projesi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca ve uygulama projelerin ilgili mevzuat yönünden

Belediyesince uygun bulunak kaydıyla, 2863 sayılı Yasa yönünden düzeltmelerle

(Hamam ve Bölük Komutanlığı yapısı haricinde )işbu kararların eki olarak kabul

edilmesine,

→ Alanda yapılacak her türlü kazı çalışmasının müze denetiminde yapılması gerekliğine

kazılarda kültür varlığı kalıntılarına rastlanması durumunda, 2863 sayılı Kültür ve

Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 4. Maddesi gereği kazının yapıldığı inşaat

alanını kapsayan kırımlarda çalışmaların ivedilikle durdurularak Kurulumuza bilgi

verilmesine, söz konusu kalıntılar hakkında Kurulumuzca karar verilmeden herhangi

bir inşai ve fiziki uygulama yapılmamasına karar verildi.

5.16 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan

verilere Rapor’un 5.8.‘inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.

18.09-01-229

37

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI

6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

Rapor’un 3.3 ‘üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme

çalışmasında, proje inşaatı tamamlanmadığından mevcut durum değer tespitinde Maliyet

Yaklaşımı, gelir getirici mülkler olması sebebiyle tamamlanması durumundaki değer tespiti

için Gelir Yaklaşımı ve alternatif olarak tamamlanması durumundaki değer tespiti için

Maliyet Yaklaşımı, tarafımıza iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız bölümlerin piyasa

değeri tespitinde ise Piyasa Yaklaşımı kullanılmıştır.

6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Bu rapor kapsamında konu gayrimenkulün Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar

değeri hesaplanacaktır.

6.3 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Pay Oranları

Değerleme konusu parseller, “İstanbul Zeytinburnu Kazlıçeşme Arsa Satışı Karşılığı Gelir

Paylaşımı İşi” kapsamında ihale edilmiş ve ihale sonucunda Özak GYO.A.Ş. – Yenigün İnş. San.

ve Tic. A.Ş. – Delta Proje İnş. Tur. San. Ve Tic. A.Ş. – Ziylan Gayrimenkul Yat. Ve Yön. A.Ş.

ortaklığı ile Emlak Konut GYO. A.Ş. arasında arsa satışı karşılığı toplam gelir 4.240.000.000-TL,

arsa satışı karşılığı şirket payı oranı %37 ve arsa satışı karşılığı şirket payı toplam geliri

1.568.800.000.000 TL bedel olarak 08.04.2014 tarihinde sözleşme imzalanmıştır.

18.09-01-229

38

6.4 Emsal Araştırması

Bölgede rapora konu gayrimenkul ile benzer nitelikte satılık durumda olan ve ilgililerinin şifahi

beyanları doğrultusunda oluşturulan emsal araştırması aşağıda sunulmuştur.

6.4.1 Arsa Emsal Araştırması

Emsal 1: Kayhan Günay (0532 553 74 41) ile yapılan görüşmede gayrimenkule yakın konumlu,

emsal 1,50 turizm + ticari imar fonksiyonlu, 181,75 m² yüzölçüme sahip parselin 121,00 m²’lik

hissesinin 1.600.000,00 ₺ bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (13.223,14 ₺/m²) Emsal

gayrimenkulün yaklaşık 8-9 ay önce 1.500.000,00 ₺ bedelle satışta olduğu bilinmektedir.

(12.396,69 ₺/m²)

Emsal 2: Coldwell Banker Go Güneşli (0212 550 81 81) ile yapılan görüşmede gayrimenkule

yakın konumlu, emsal 1,00 ticaret + konut imarlı olduğu beyan edilen 4.056,04 m² yüzölçüme

sahip parselin 85.000.000,00 ₺ bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (20.956,40 ₺/m²)

Emsal 3: Cengiz Avcı (Sahibinden) ile yapılan görüşmede gayrimenkule yakın konumlu, 4 Kat

H: 12,50 yapılaşma şartlarına sahip konut imarlı olan, 121,49 m² yüzölçüme sahip parselin

1.300.000,00 ₺ bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (10.700,47 ₺/m²)

Emsal 4: Ateşcan İnşaat (0212 665 00 44) ile yapılan görüşmede gayrimenkule yakın

konumlu, 4 Kat H: 12,50 yapılaşma şartlarına sahip konut imarlı olan, 143,47 m² yüzölçüme

sahip parselin 1.850.000,00 ₺ bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (12.894,68 ₺/m²)

18.09-01-229

39

6.4.2 Konut Emsal Araştırması

İletişim Proje Yaş Kat Tip Alan, m² Satış Bedeli Birim Değer

USD TL USD TL

Afamya Group 0212 534 49 25

16/9 - 11 Residence 90,00 350.000,00 2.130.170,00 3.888,89 23.668,56

Murat Çebi 0533 310 11 22

16/9 - 21 Residence 91,00 340.000,00 2.069.308,00 3.736,26 22.739,65

Kurtuluş Emlak 0212 665 60 60

16/9 - 17 Residence 125,00 420.000,00 2.556.204,00 3.360,00 20.449,63

Uluocak İnşaat 0212 664 83 71

Ottomare Suites

4 21 Residence 70,00 0,00 990.000,00 0,00 14.142,86

Uluocak İnşaat 0212 664 83 72

Ottomare Suites

4 18 Residence 73,00 0,00 975.000,00 0,00 13.356,16

Ottomare Uluocak 0212 801 62 52

Ottomare Suites

4 14 Residence 133,00 0,00 2.050.000,00 0,00 15.413,53

6.4.3 Dükkan Emsal Araştırması

İletişim Konum Açıklama Alan, m² Satış Bedeli Birim Değer

USD TL USD TL Abbas Altun Gayrimenkul 0212 543 75

70

Referans Bakırköy

Zemin Kat Ön Kullanım

Alanlı 74,00 0,00 1.550.000,00 0,00 20.945,95

Karmen Gayrimenkul 0554 567 84

36

Ataköy Marina Karşısı

50 m² Depo ve 100 m²

bahçe alanı mevcuttur.

400,00 0,00 7.000.000,00 0,00 17.500,00

Mixim Emlak 0532 620 97

65 58 Bulvarı

250 m² Zemin 70 m² 1. Kat

80 m² Bodrum 400,00 1.550.000,00 9.433.610,00 3.875,00 23.584,03

Trend Gayrimenkul 0212 665 04

74

58 Bulvarı 3 Katlı Dükkan 320,00 0,00 6.000.000,00 0,00 18.750,00

Meryem Zehra Yüksel

0506 147 68 77

Prof. Turan Güneş Cd.

4 Katlı Banka Kiracılı

800,00 2.000.000,00 12.172.400,00 2.500,00 15.215,50

TURYAP Yalı Ataköy

0212 777 68 68

Kennedy Cd.

Deniz Manzaralı

3 Katlı 450 m² Kapalı,

250 m² Açık Alanlı

700,00 3.500.000,00 21.301.700,00 5.000,00 30.431,00

18.09-01-229

40

6.5 Maliyet Yaklaşımı ile Mevcut Durum Değer Takdiri

Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda değerleme konusu gayrimenkulün Arsa Değeri ve Yapı Değeri

ayrı ayrı yöntemlerle hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün toplam değeri tespit

edilmiştir.

• Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parselin özellikleri dikkate alınarak,

piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan arsa emsal

araştırmaları doğrultusunda parsel değeri belirlenmektedir.

• Maliyet Yaklaşımı ile yapının özellikleri dikkate alınarak bugünkü yapı değerine

ulaşılmaktadır.

Yukarıdaki iki farklı yöntemle elde edilen arsa ve yapı değerlerinin toplanması ile değerlemesi

yapılan gayrimenkulün toplam değerine ulaşılmaktadır.

Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda, rapora konu parsellerin

konumu, ana caddeye cepheli olmaları, yüzölçümleri, biçimleri, imar koşulları gibi nitelikleri ve

emsallerine göre olumlu-olumsuz özellikleri birlikte değerlendirilerek birim m² değerleri ve

toplam değerleri aşağıdaki gibi hesap ve takdir edilmiştir.

Arsa Değeri = Arsa Alanı (m²) x Arsa m² birim değeri (₺/m²)

Ada Yüzölçüm Birim Değer,₺/m² Değer,₺

774/73 33409,63 10000 334.096.300,00

774/83 68132,32 9000 613.190.880,00

Toplam 947.287.180,00

Arsa değeri toplam 947.287.180,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Maliyet (Yapı) Değeri Tespiti:

Projenin yapı değerinde, Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından açıklanan 2018 yılı Yapı

Yaklaşık Birim Maliyetleri kullanılmıştır. (VA yapı sınıfı 1.642,00 ₺/m², VD yapı sınıfı 2.746,00

₺/m², VC yapı sınıfı 2.331,00 ₺/m²) Projenin nitelikli bir proje olması nedeniyle birim

maliyetler yaklaşık % 20 civarında arttırılmıştır.

Projede kullanılan inşaat malzemelerinin kalitesi, altyapı çalışmaları ve projenin mimari açıdan

nitelikli bir proje olması nedeniyle Projelendirme, Danışmanlık Hizmetleri, Çevre ve Peyzaj

Düzenlemeleri gibi ek maliyetlerin, toplam inşaat maliyetinin % 5 oranında olacağı kabul

edilmiştir. Projede inşaat seviyesi %50,01’dir. Buna göre yapı sınıfı, inşaat alanları ve birim

maliyetlere göre hesaplanan yapı değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur

18.09-01-229

41

Blok İnşaat

Alanı, m² Yapı Sınıfı-

Grubu Birim maliyet bedeli,₺/m²

Yapı Değeri

A 40.397,53 5/A 2000 80.795.060,00

B 34.307,14 5/A 2000 68.614.280,00

C 9.833,60 5/A 2000 19.667.200,00

D 36.240,27 5/A 2000 72.480.540,00

E 21.458,60 5/A 2000 42.917.200,00

F 36.032,96 5/A 2000 72.065.920,00

G 20.386,73 5/A 2000 40.773.460,00

H 39.314,70 5/A 2000 78.629.400,00

I 57.141,17 5/A 2000 114.282.340,00

J 41.761,04 5/A 2000 83.522.080,00

T2 16.366,36 5/D 3300 54.008.988,00

T3 769,26 5/D 3300 2.538.558,00

T4 9.925,08 5/D 3300 32.752.764,00

A 41.438,30 5/C 2800 116.027.240,00

B 7.125,98 5/C 2800 19.952.744,00

C 38.674,74 5/C 2800 108.289.272,00

D 6.875,55 5/A 2000 13.751.100,00

E 42.832,50 5/C 2800 119.931.000,00

F 6.450,88 5/A 2000 12.901.760,00

G 35.935,78 5/A 2000 71.871.560,00

H 41.610,30 5/C 2800 116.508.840,00

Peyzaj Düzenlemeleri, Projelendirme, Danışmanlık vb. Diğer Maliyetler 5% 67.114.065,30

Toplam 1.409.395.371,30

Projenin Mevcut Durum Değeri;

Değer= Arsa Değeri + Maliyet Bedeli

Projenin Mevcut Durum Değeri

Arsa Değeri 947.287.180,00

Yapının Tamamlanma Oranı 51,01%

Yapının Mevcut Durum Değeri 718.932.578,90

Toplam Değer 1.666.219.758,90

olarak hesap edilmiştir.

Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ 1.666.219.758,90

Hasılat Payı, % 37%

Emlak Konut G.Y.O A.Ş. Payı, % 616.501.310,79

Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Mevcut Durum Değeri, ₺ (Arsa Değeri) 947.287.180,00

Buna göre projenin mevcut durum değerinden Emlak Konut GYO A.Ş.’nin payına düşen

kısmının değeri 947.287.180,00 ₺ olarak hesap edilmiştir.

18.09-01-229

42

6.6 Maliyet Yaklaşımı ile Projenin Tamamlanması Durumundaki Değer Takdiri

Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda Arsa Değeri ve Yapı Değeri ayrı ayrı yöntemlerle

hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün tamamlanması halindeki toplam değeri tespit

edilmiştir.

Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri= Arsa Değeri + Maliyet Bedeli

Projenin Tamamlanması Halindeki Değeri

Arsa Değeri 947.287.180,00

Yapı Değeri 1.409.395.371,30

Toplam Değer 2.356.682.551,30

Projenin tamamlanması durumundaki toplam değeri 2.356.682.551,30 ₺ olarak hesap

edilmiştir.

18.09-01-229

43

6.7 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri

Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan alanların fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate

alınarak önce projenin satışından elde edilecek toplam hasılatının bugünkü değeri, ardından

Emlak Konut GYO A.Ş.’ne ait hasılat payının değeri hesap edilmiştir.

Alan bilgileri aşağıdaki gibidir.

Parsel Yüzölçümü, m² 101.541,95

Satılabilir Konut Alanı, m² 244.625,49

Satılabilir Ofis Alanı,m² 30.718,11

Satılabilir Dükkan Alanı,m² 25.689,01

Toplam Satılabilir Alan, m² 301.032,61

Proje için tahmini satış projeksiyonu aşağıdaki tabloda sunulmuştur:

Yıllar Değerleme Gününe

Kadar 2018 2019 2020

Konut Satış Hızı, % 31% 3% 46% 20%

Ofis Satış Hızı, % 30% 2% 34% 34%

Dükkan Satış Hızı, % 0% 0% 0% 100%

Değerlemede taşınmazların bulunduğu bölgedeki projelerde hali hazırda satışta olan emsaller

doğrultusunda, konutlar için ortalama satış birim değeri 18.500,00 ₺/m², ofisler için ortalama

satış birim değeri 15.000,00 ₺/m², dükkanlar için ortalama satış birim değeri 20.000,00 ₺/m²

olarak belirlenmiştir.

Ortalama Konut Satış Bedeli, ₺ 18.500,00

Ortalama Konut Satış Bedeli, $ 3.039,66

Ortalama Ofis Satış Bedeli, ₺ 15.000,00

Ortalama Ofis Satış Bedeli, $ 2.464,59

Ortalama Dükkan Satış Bedeli, ₺ 20.000,00

Ortalama Dükkan Satış Bedeli, $ 3.286,12

Varsayımlar ve Genel Kabuller

• Taşınmazların değerinin yabancı para cinsinden bulunulması durumunda söz konusu

değer TL’ye çevirirken döviz alış kuru kullanılmıştır. 27.09.2018 Günü Saat 15:30'da

Belirlenen Gösterge Niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 1 USD döviz alış

kuru 6,0752 TL olarak belirtilmiştir.

• Raporda ulaşılan TL cinsinden değer yabancı paraya çevirirken döviz satış kuru

kullanılmıştır. 27.09.2018 Günü Saat 15:30'da Belirlenen Gösterge Niteliğindeki Türkiye

Cumhuriyet Merkez Bankası 1 USD döviz satış kuru 6,0862 TL olarak belirtilmiştir.

• İndirgeme oranı: Risksiz getiri oranı (kupon faiz oranı x yıl/kupon dönemi) + risk primi

şeklinde % 10 olarak hesaplanmıştır.

18.09-01-229

44

• Risksiz getiri oranı, T.C.‘nin uzun dönemli (17.02.2045 vadeli) ABD Doları bazlı Eurobond

getiri oranı baz alınmıştır.

İNDİRGEME ORANI 10,00%

Kupon Faiz Oranı 3,31%

Kupon Dönemi 6 Ay

Risksiz Getiri Oranı(*) 6,62%

Piyasa Risk Primi 3,38%

Gelir Yaklaşımı uygulanırken öngörülen projeksiyon doğrultusunda gelir akımları %10 iskonto

oranı ile bugünkü değere indirgenmiştir.

İNA Analizi rapor ekinde sunulmuş olup, gelirlerin bugünkü değeri ve Emlak Konut GYO A.Ş.

Hasılat Payı aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Gelirlerin Bugünkü Değeri, TL 5.392.729.029,78

Emlak Konut GYO A.Ş. Hasılat Payı Oranı, % 37,0%

Emlak Konut GYO A.Ş. Hasılat, ₺ 1.995.309.741,02

Gelir Yaklaşımı ile Emlak Konut GYO A.Ş. Payı 1.995.309.741 TL olarak hesaplanmış ve bu

bedel projenin tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO. A.Ş. payına düşen değer olarak

kabul edilmiştir.

18.09-01-229

45

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1 Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla

İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklanması

Bu değerleme çalışmasında, Maliyet yaklaşımı ile arsa ve yapı değeri ayrı ayrı hesaplanmıştır.

Arsa değeri yakın çevresindeki benzer yapılaşma şartlarına uygun arsa emsallerine göre takdir

edilmiştir.

Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Maliyet Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin

teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir

Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu çerçevesinde; yıllara yaygın şekilde proje gelirleri, öngörüler ve

varsayımlara göre bugüne indirgenmiştir. Konu mülkün inşası devam ettiğinden,

gayrimenkulün mevcut durum değeri için (inşaat tamamlanma oranına göre) Maliyet

Yaklaşımı ile elde edilen değer takdir edilmiştir.

Gayrimenkulün tamamlanması durumundaki değeri için ise ticari ve sosyal yapılarıyla

bütünlüklü bir proje geliştirilecek olması sebebi ile Gelir Yaklaşımı ile elde edilen değeri takdir

edilmiştir.

7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının

Gerekçeleri

Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus

bulunmamaktadır.

7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması

Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında

Görüş

Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır

ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak

mevcuttur.

7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası

Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Rapor’un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.5 İmar Durum Bilgileri, 5.6 Gayrimenkullerin

Kullanımına Dair Yasal İzin ve Belgeler ve 5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması başlıklarında

açıklanan incelemelere göre rapora konu taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri

çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde “Proje” olarak bulunmasında herhangi

bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.

18.09-01-229

46

8. SONUÇ

8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet

gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca İstanbul İli,

Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada 70, 71, 73 ve 83 parsel üzerinde yer alan

Büyükyalı Projesi’nin mevcut durum değeri, mevcut durumdan Emlak Konut GYO. A.Ş. payına

düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO.

A.Ş. payına düşen değeri ve 774 ada 73 ve 83 parselde yer alan 215 adet bağımsız bölümün

SPK mevzuatı gereği güncel rayiç değerlerinin tespitini içeren piyasa değerinin Türk Lirası

cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Projeye ilişkin detaylı bilgi

ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin

uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.

8.2 Nihai Değer Takdiri

İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada 70, 71, 73 ve 83 parsel üzerinde

yer alan Büyükyalı Projesi’ne ilişkin peşin satış fiyatı esas alınarak takdir edilen nihai değerler

aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

KDV Hariç Takdir Edilen Değerler TL USD

Projenin Mevcut Durum Değeri 1.666.219.759 273.770.129

Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO. A.Ş. Payına Düşen Değeri 947.287.180 155.645.095

Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri 5.392.729.030 886.058.465

Projenin Tamamlanması Durumuyla Emlak Konut GYO. A.Ş. Payına Düşen Değeri 1.995.309.741 327.841.632

Samed YALÇIN

Harita Mühendisi

Değerleme Uzmanı

Lisans No: 406430

Yılmaz ALUÇ

Jeodezi ve Fotogrametri

Yüksek Mühendisi

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Lisans No: 400902

Elif ÖZEL GÖRÜCÜ

Şehir ve Bölge Plancısı

Değerleme Uzmanı

Lisans No: 402613

İstanbul zeytİnburnu bÜyÜkyali projesİ deĞerleme … · 18.09-01-229 2 gayrİmenkul...

Documents