İstanbul İlİ avcilar İlÇesİ fİruzkÖy mahallesİ aĞaoĞlu ... · İstanbul İlİ avcilar...

İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ AĞAOĞLU MYTOWN

64 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ ISPARTAKULE AĞAOĞLU MY TOWN 64 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 21.02.2012

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor sayfa 6-8

MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA

İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

PROJENİN ARSA DEĞERİ 42.036.214,00 TL

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 76.022.342,43 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ

145.808.373,73 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN

DEĞER 51.032.930,81 TL


2



RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4

Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5

Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 7

Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ................................................................................................................ 9

Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................10

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................11

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 12

Bölge Analizi ..................................................................................................................................................12

İstanbul İli ..................................................................................................................................................12

Avcılar İlçesi ...............................................................................................................................................13

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................14

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................14

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................15

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 15

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................15

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................15


3



GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 16

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................16

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................16

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................16

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................17

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................17

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 18

Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ........................................................................................................18

Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması ......................................................................................................18

Arsa Değeri ....................................................................................................................................................19

Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................................19

Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................20

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .............................................................................................22

Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) ..............................................................22

Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri .......................................23

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................25

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................26

RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 27


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

21.02.2012

1.2 Rapor Numarası

EMLAK KONUT – 11.11 – 157-R

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parsel

numaralı gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesinde bulunan 64 adet bağımsız

bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin

edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına

bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla

24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi

kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye

Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme

Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında

Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul

Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar

İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz

internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme

Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve

Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik

hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada

Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy

Mahallesi, 546 ada 3 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesinde

bulunan 64 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı

altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile

bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 21.02.2012

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parsel

numaralı toplam 38.214,74 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesi

kapsamında oluşan 6 bloktaki 64 adet bağımsız bölümdür. Bölge toplu konut alanı olarak

belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin

uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. ve 2. Etap evleri, Koza

Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My

Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm

Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel

etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli

ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı

sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.


7



İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 33 km ve Fatih Sultan

Mehmet Köprüsüne takribi 34 km.dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk

Havalimanına 20 km., Sabiha Gökçen Havalimanına 72 km., Anadolu Otoyolu Ispartakule

Gişelerine ise 1,70 km. dir.

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul’dan Tekirdağ yönüne giderken, O-3 Ispartakule

gişelerinden sonra sağdaki ilk sapaktan U dönüşü yapılarak O-3 Kuzey yan yolunda ters

istikamete geçilerek takriben 770 m. İlerlenir ve soldaki caddeye girilir. Yaklaşık 200 m. Sonra sağ

tarafta değerlemeye konu gayrimenkule ulaşılır.

2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden

22.11.2011 tarihinde ve saat 14:30’da temin edilmiştir.

546 Ada 3 Parsel üzerinde bulunan projenin kat irtifakı tesisine esas bağımsız bölümlerden,

Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan toplam 64 adet bağımsız bölümün tapu bilgileri

aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Toplam 64 adet bağımsız bölümün üzerinde herhangi bir şerh,

beyan veya hak ve mükellefiyet bulunmamaktadır. Bağımsız bölümlerin ilgili tapu kütüklerinin

ilgili sayfalarında müşterek olarak 08.12.2010 tarih ve 18923 yevmiye no.lu 99 yıllığına 1 TL

bedelle Tedaş lehine irtifak hakkı olduğu görülmüştür. Ayrıca 08.08.2010 tarihli yönetim planı

vardır.


8




9



2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi 546 ada 3 numaralı

parselde kayıtlıdır.


10



2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

Rapora konu gayrimenkuller; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale – Ispartakule Toplu Konut Alanı

1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanı

olarak planlanmıştır.

K


11



2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu toplam 598 adet bağımsız bölümün bulunduğu A1, A2, B1, B2, B3, C, D ve otopark

blokların, ruhsat tarihleri ve numaralarına ait bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Bloklara ait

ruhsatlar rapor eklerinde sunulmuştur.

Blok İlk Ruhsat Tarihi İlk Ruhsat No Tadilat Ruhsat Tarih Tadilat Ruhsat No

A1 06.11.2009 299/A-1 - -

A2 06.11.2009 299/A-2 - -

B1 06.11.2009 299/B-1 - -

B2 06.11.2009 299/B-2 - -

B3 06.11.2009 299/B-3 - -

C 06.11.2009 299/C - -

D 06.11.2009 2009/299-D 29.07.2010 2010/200

OTOPARK 06.11.2009 299/E - -


12



3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde

Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul

Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve

güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle,

güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle

çevrilidir. 5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı

Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili;

Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal,

Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa,

Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile,

Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt,

Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul İli

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/


13



İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Avcılar İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda

Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri,

kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile

çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe

İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden

geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi

verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir. İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar

Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler

Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale

Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.


14



3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızla

nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. ve 2.

Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu

İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya

geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı,

çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un

önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile

bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.

3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

İnşaatı tamamlanan projede 8 adet konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis bloğu bulunmaktadır.

T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Akdeniz İnşaat

Eğitim Hizmetleri A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2.

Bölge 2. Kısım Arsa karşılığı Gelir Paylaşım İşi uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun,

onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında

belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik

noktaları olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, güvenlik noktasından

sağlanmaktadır. 3 farklı tipte toplam 6 konut bloğundan oluşan projede D blok bünyesinde

ticari birimler mevcuttur. Toplam 583 adet konut ve 15 adet ticaret ünitesi vardır. Projenin

inşaatı tamamlanmış ve faaliyete geçmiştir.

Blok Toplam İnşaat

Alanı Proje Onay

Tarihi Yapı Sınıfı Ada/Parsel

Toplam Kat Sayısı

Bağımsız Bölüm Sayısı

A1 13.386,14 09.10.2009 4A 546/3 21 146

A2 13.386,14 09.10.2009 4A 546/3 21 146

B1 12.062,02 09.10.2009 4A 546/3 22 80

B2 11.516,01 09.10.2009 4A 546/3 21 78

B3 11.516,01 09.10.2009 4A 546/3 21 77

C 10.249,83 09.10.2009 4A 546/3 15 56

D (Ticari) 8.093,88 17.05.2010 4A 546/3 4 15

OTOPARK 16.147,68 09.10.2009 4A 546/3 2 -


15



3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli

Tahtakale Toplu Konut alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş

yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat irtifakına esas onaylı projesine

uygundur ve tüm blokların yapı ruhsatları alınmıştır.

4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konut projelerinin yapıldığı alanda

bulunması,

Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin

nüfusunun sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde

karşılayacak şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması,

Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli

yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM –

Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım

imkân ve alternatiflerinin olması,

Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site niteliğinde olması.

4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

İstanbul’un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak

olması,

Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,

Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum

itibariyle güçlük çekilmesi.


16



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.2.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller

ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.2.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.


17



5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz

konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik

faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli

sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa

koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır.


18



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

Arsa Konumu İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri

(TL/m²)

Tahtakale/Ispartakule 0 212 201 60 16 90,00 135.000,00 1.500,00

Avcılar/Merkez 0 212 591 11 34 298,00 410.000,00 1.375,84

Avcılar/Yıldırım Beyazıt Cd. 0 212 695 15 85 300,00 400.000,00 1.333,33

Avcılar 0 537 959 66 64 40.000,00 52.736.000,00 1.318,40

Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 421 20 70 270,00 355.000,00 1.314,81

Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 422 73 51 240,00 300.000,00 1.250,00

Avcılar 0 537 959 66 64 7.000,00 8.420.000,00 1.202,86

Avcılar/Tahtakale 0 212 291 31 03 102.674,00 113.000.000,00 1.100,57

Avcılar/Ispartakule 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00

6.2 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması

Biz

imev

ler

1 Sa

tış

Fiya

t Li

stes

i

Oda Sayısı Alan m² Fiyat TL Birim Fiyat m²/TL

1+1 85 160.000,00 1.882,35

2+1 128 255.000,00 1.992,19

3+1 183 395.000,00 2.158,47

4+1 210 465.520,00 2.216,76

Biz

ime

vle

r 2

Satı

ş Fi

yat

List

esi

1+1 81 144.000,00 1.777,78

2+1 123 216.000,00 1.756,10

3+1 157 245.000,00 1.560,51

4+1 212 378.000,00 1.783,02

Biz

imev

ler

3

Satı

ş Fi

yat

List

esi

1+1 83 135.000,00 1.626,51

2+1 115 180.000,00 1.565,22

3+1 158 256.500,00 1.623,42

4+1 183 306.000,00 1.672,13

Ko

za

Isp

arta

kule

1+1 79 115000 1.455,70

2+1 129 230000 1.782,95

3+1 173 330000 1.907,51

4+1 202 380000 1.881,19

Fid

eltu

s İn

şaat

2+1 132,17 177.100,00 1.339,94

3+1 139,01 186.300,00 1.340,19


19



6.3 Arsa Değeri

Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parselde

kayıtlı 38.214,74 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen Ispartakule Ağaoğlu My Town

projesinde 6 adet konut bloğunda bulunan 64 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde

bulunan Ağaoğlu My Town Projesinin inşaatı tamamlanmıştır. Rapora konu 64 adet bağımsız

bölümün toplam arsa payı 7228, arsa paydası 66072 olup, toplam paya tekabül eden arsa

oranı 4.180,53 m² dir.

6.3.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri

Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve

E=1,50 H=serbest yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,

Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması,

Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 96.357,71 m² olması,

Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,

Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.100,00 TL olarak hesap ve takdir

edilmiştir.

Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri

= 38.214,74 m² x 1.100,00 TL/m² = 42.036.214,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Değerleme konusu 64 adet bağımsız bölümün arsa payına tekabül eden arsa değeri=

=4.180,53 x 1.100,00 = 4.598.583,00 TL


20



6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri

Ağaoğlu My Town Projesi, İstanbul Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Satış Karşılığı Gelir

Paylaşım İşi’nin onaylı çarşaf listesine göre belirlenmiş; konutların satışa esas toplam brüt

alanı 64.781,03 m², ticaretlerin satışa esas toplam brüt alanı 1.132,99 m²’dir. İşin

sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.650 gün olup, geçici

teslimden sonra satış işlemlerinin devam süreci ile birlikte toplam teslim süresi 2.015 gündür.

Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri

2.000,00 TL,

Ticaretler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri

2.100,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında azalacağı,

Satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde

oluşacağı,

2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği

Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur.

GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ

Konut Ticaret

Projenin Satılabilir Alanı (m²) 64.781,03 1.132,99

Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.000,00 2.100,00




2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

Toplam Satış Hâsılatı (TL) 145.808.373,73

Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²)

2.250,79


21



GELİRLER 2011 2012 2013 2014

Projenin Satış Geliri (TL) 52.776.535,60 43.540.641,87 31.929.804,04 17.561.392,22

TOPLAM GELİRLER (TL) 52.776.535,60 43.540.641,87 31.929.804,04 17.561.392,22

GİDERLER

Diğer Operasyonel Giderler

Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00

İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00

TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00

VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 52.776.535,60 43.540.641,87 31.929.804,04 17.561.392,22

İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75

İndirgenmiş Net Nakit Akışı 52.776.535,60 39.582.401,70 26.388.267,80 13.194.133,90

PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 145.808.373,73

PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 131.941.339,00

Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki

sonuçlara projenin bugünkü toplam finansal değeri 131.941.339,00 TL olarak bulunur.

İstanbul, Avcılar, Ispartakule 2. Kısım 2. Bölge Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’ne göre

arsa sahibi gelir payı %35, yüklenici payı %65’dir.

Şerefiye oranının %30 olduğu öngörülmüştür.


22



Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması

aşağıdaki gibidir.

Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri

Maliyetler

Maliyet Türü Alan (m²)

Birim Değeri (TL/m²)

Değer (TL)

Konut İnşa Maliyeti (TL) 72.116,15 513,00 36.995.584,95

Otopark İnşa Maliyeti (TL) 16.147,68 482,00 7.783.181,76

Ticaret İnşa Maliyeti (TL) 8.093,88 513,00 4.152.160,44

Toplam Proje Maliyeti (TL) 48.930.927,15

Satış Hasılatı

Hasılat Türü Değer (TL)

Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 131.941.339,00

Sözleme Bedeli (TL) 109.822.706,83

Arsa Sahibi Pay Oranı % 35 46.179.468,65

Yüklenici Pay Oranı % 65 85.761.870,35

Arsa Değeri

Projeli Arsa Değeri 46.179.468,65

Şerefiye Oranı 30%

Şerefiye Değeri 13.853.840,60

Arsa Değeri 32.325.628,06

6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri

İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi

tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde

gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 145.808.373,73 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin

tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre %35

pay üzerinden 51.032.930,81 TL’dir. Bu değere KDV dahil değildir.

6.5 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)

Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve

değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve

politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî

değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı

kanaatindeyiz.


23



Projenin aralık ayı itibariyle tamamlanma oranı %100’tir. İstanbul İstanbul Bahçeşehir

Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’ne göre 109.882.706,83 TL olan

sözleşme bedeli üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO)

(%65) ve tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre;

Gayrimenkulün Bugünkü Değeri

= 64 bağımsız bölümün Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x

TO)

= 4.598.583,00 + (109.882.706,83 x 0,65 x %100)

= 4.598.583,00 + 71.423.759,43

= 76.022.342,43 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değere KDV dahil değildir.

6.6 Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken

gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve

bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

İstanbul Avcılar, Firuzköy, İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir

Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak

bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren değer aşağıdaki gibi belirlenmiştir.

Blok No Kapı No Bulunduğu

Kat Oda

Sayısı

Bağ. Böl. Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²

Toplam Değer KDV Hariç

Toplam Değer KDV

Dahil

A1 5 ZEMİN 2+1 116,48 91,22 D 1.983,17 231.000,00 233.310,00

A1 11 ZEMİN 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A1 72 8 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A1 73 8 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A1 94 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A1 95 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A1 102 12 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A1 121 14 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A1 129 15 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A1 131 16 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A1 143 18 2+1 141,27 113,09 K-D 1.882,92 266.000,00 268.660,00

A1 145 18 2+1 141,27 113,09 G-B 2.038,65 288.000,00 290.880,00

A1 146 18 2+1 141,27 113,09 K-B 1.882,92 266.000,00 268.660,00

TOPLAM 2.458.000,00 2.482.580,00


24




Kat Oda

Sayısı


Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²


Toplam Değer KDV

Dahil

A2 10 ZEMİN 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A2 20 2 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A2 22 2 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 38 4 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 40 4 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A2 43 5 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 52 6 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A2 55 6 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 70 8 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 82 9 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 95 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 97 11 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A2 118 14 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 124 15 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A2 129 15 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00

A2 135 16 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00

A2 139 17 2+1 158,08 127,04 K-D 1.872,47 296.000,00 298.960,00

A2 143 18 2+1 141,27 113,09 K-D 1.882,92 266.000,00 268.660,00

A2 144 18 2+1 141,27 113,09 D-G 2.038,65 288.000,00 290.880,00

A2 145 18 2+1 141,27 113,09 G-B 2.038,65 288.000,00 290.880,00

A2 146 18 2+1 141,27 113,09 K-B 1.882,92 266.000,00 268.660,00

TOPLAM 3.901.000,00 3.940.010,00


Kat Oda

Sayısı


Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²


Toplam Değer KDV

Dahil

B1 12 2 3+1 133,13 103,97 K-B 2.080,67 277.000,00 279.770,00

B1 18 4 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00

B1 22 5 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00

B1 34 8 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00

B1 54 13 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00

B1 64 15 3+1 133,13 103,97 K-B 2.028,09 270.000,00 272.700,00

B1 68 16 3+1 133,13 103,97 K-B 2.058,14 274.000,00 276.740,00

B1 73 18 3+1 133,13 103,97 K-D 2.058,14 274.000,00 276.740,00

B1 77 19 2+1 133,13 105,11 K-D 1.960,49 261.000,00 263.610,00

B1 80 19 2+1 133,13 105,11 K-B 1.960,49 261.000,00 263.610,00

TOPLAM 2.697.000,00 2.723.970,00


Kat Oda

Sayısı


Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²


Toplam Değer KDV

Dahil

B2 1 ZEMİN 2+1 113,96 88,25 G-B 2.027,03 231.000,00 233.310,00

B2 2 ZEMİN 2+1 113,96 88,25 G-D 2.027,03 231.000,00 233.310,00

B2 4 1 3+1 133,56 103,97 K-B 2.081,46 278.000,00 280.780,00

B2 5 1 3+1 133,56 103,97 K-D 2.029,05 271.000,00 273.710,00

B2 20 5 3+1 133,56 103,97 K-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00

B2 39 10 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00


25




Kat Oda

Sayısı


Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²


Toplam Değer KDV

Dahil

B2 47 12 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00

B2 58 14 3+1 133,56 103,97 G-D 2.029,05 271.000,00 273.710,00

B2 59 15 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00

B2 67 17 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00

B2 76 19 2+1 133,56 105,11 K-B 2.073,97 277.000,00 279.770,00

B2 77 19 2+1 133,56 105,11 K-D 2.073,97 277.000,00 279.770,00

TOPLAM 3.191.000,00 3.222.910,00


Kat Oda

Sayısı


Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²


Toplam Değer KDV

Dahil

B3 1 ZEMİN 2+1 114,13 88,25 G-B 2.024,01 231.000,00 233.310,00

B3 27 7 3+1 133,77 103,97 K-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00

B3 54 14 3+1 133,77 103,97 G-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00

B3 57 14 3+1 133,77 103,97 G-D 2.033,34 272.000,00 274.720,00

B3 75 19 2+1 133,77 105,11 K-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00

B3 76 19 2+1 133,77 105,11 K-D 2.033,34 272.000,00 274.720,00

B3 77 19 2+1 133,77 105,11 G-D 1.981,01 265.000,00 267.650,00

TOPLAM 1.856.000,00 1.874.560,00


Kat Oda

Sayısı


Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²


Toplam Değer KDV

Dahil

C 2 ZEMİN 4+1 166,03 137,49 G-D 2.077,94 345.000,00 348.450,00

GENEL TOPLAM 14.448.000,00 14.592.480,00

Yukarıdaki veriler doğrultusunda 64 adet bağımsız bölümün bugünkü toplam değeri

14.448.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir.

6.7 En Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün

olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu

gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve

gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.


26



6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ

iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Fideltus Öztaş Adi Ortaklığı tarafından

gerçekleştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi

38 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış ve faaliyete geçmiş bütüncül bir

toplu konut uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar

karşılanmaktadır. Ispartakule Ağaoğlu My Town projesinin ulaşım ve sosyal imkanları niteliklidir.

Ağaoğlu My Town projesindeki 64 adet değerleme konusu bağımsız bölümün Emsal

Karşılaştırma Yöntemi kullanılmak suretiyle günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen nihai

değerleri, bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 24-26. Sayfalarında) ve toplam değeri

(14.448.000,00 TL) hesaplanmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük

konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne

“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel

bulunmadığı düşünülmektedir.

Projenin Mevcut Durum Değeri

KDV Hariç (TL) EURO (2,30 TL) USD (1,74 TL)

76.022.342,43 TL 33.053.192,36 € 43.691.001,40 USD

Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri


131.941.339,00 TL 57.365.799,56 € 75.828.355,75 USD

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri


145.808.373,73 TL 63.394.945,10 € 83.797.915,93 USD

Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı


51.032.930,81 TL 22.188.230,78 € 29.329.270,58 USD


27



İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin

edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ:

1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Vaziyet ve Kat Planları

3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları

5. Ana Gayrimenkule Ait İmar Durum Belgeleri

6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları

7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste

8. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi


28



İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR


29




30




31




32



Örnek bir daire


33




34




35




36




37




38



A Blok


39




40




41



B Blok


42




43




44



C Blok


45




46




47




48



İstanbul İlİ avcilar İlÇesİ fİruzkÖy mahallesİ aĞaoĞlu ... · İstanbul İlİ avcilar...

Documents