İstanbul İlİ avcilar İlÇesİ fİruzkÖy mahallesİ · 2012. 1. 16. · [email protected]...

İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ BİZİMEVLER 3. ETAP KONUTLARI

409 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–11.11– 158 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ ISPARTAKULE BİZİMEVLER-3 PROJESİ 409 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 29.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. İrtifak hakkı vardır. Bkz. Rapor sayfa 7

MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE

İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

PROJENİN ARSA DEĞERİ 57.132.950,00 TL

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 137.649.518,42 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ

198.963.126,76 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN

DEĞER 80.372.891,51 TL


2



İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................. 4

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4

Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanı............................................................................................................................ 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu .................................................................................................................... 5

GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER .................................................................................................. 6

Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri........................................................................................ 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 7

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri .................................................................................................................18

Gayrimenkulün İmar Durumu........................................................................................................................20

Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ...........................................................................21

GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ..................................................................................................................22

Bölge Analizi. .................................................................................................................................................22

İstanbul İli ..................................................................................................................................................22

Avcılar İlçesi ...............................................................................................................................................23

Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...............................................................................................................24

Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ................................................................................24

Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...............................................................25

GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ...................................................................................................25

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ....................................................................25

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................25

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ .................................................................................................................26

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................26


3



Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................26

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................26

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................27

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................27

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ........................................................................................................................................28

Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ........................................................................................................28

Çevrede Toplu Konut Değeri Emsal Araştırması ............................................................................................28

Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması ....................................................................................................29

Arsa Değeri ....................................................................................................................................................29

Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri ........................................................................................................29

Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri .......................................................................................30

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .............................................................................................32

Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil) ................................................................32

Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri ........................33

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................44

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................45

RAPOR EKLERİ: ...................................................................................................................................................46


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

29.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAK KONUT– 11.11 – 158

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebi üzerine, İstanbul ili Avcılar ilçesi Firüzköy

Mahallesi 548 ada 1 parsel numarası ile tapuya kayıtlı bulunan, üzerinde ‘İstanbul Bahçeşehir

Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ ile ilgili olarak Bizim Evler-3 projesi

kapsamında 409 adet konut ve 1 adet ticari ünitenin, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği,

güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru

bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Şehir ve Bölge Plancısı ve Değerleme Uzman Yardımcısı Büşra BİTER ile

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme

Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.

http://www.ygd.com.tr/


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve

Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik

hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada

Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy

Mahallesinde bulunan 548 Ada 1 no.lu parselin üzerinde bulunan konut niteliğindeki 409 adet

bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan

araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu

araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 29.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Müh.) Lisans No: 400375


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri

Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mahallesi 548 ada 1 parsel

numarasında kayıtlı, arsa vasıflı, 57.172,95 m² yüzölçümlü gayrimenkuldür. Gayrimenkul

üzerinde İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi (Bizim

Evler 3) projelendirilmiştir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede

Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap evleri, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos,

Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler

Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli

olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi

açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu

kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer

durumundadır.


7



İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne ve Fatih Sultan

Mehmet Köprüsüne takribi 35 km.’dir. TEM (O-3) Otoyolu Ispartakule çıkışında bulunan

gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 17 km., Sirkeci Garına

25 km. dir.

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul-Edirne istikametine O-3 karayolu üzerinden

ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra Ispartakule sapağından sağa girilerek

Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerinden çıktıktan 250 m sonra sağa U

dönüşü yapılır ve takribi 1,2 km ilerledikten sonra sola dönülerek takribi 360 m daha ilerlenerek

rapora konu gayrimenkullere intikal edilmiş olur.

2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden

22.11.2011 tarihinde ve saat 14.30’da temin edilmiştir.

548 Ada 1 Parsel üzerinde bulunan projenin kat irtifakı tesisine esas bağımsız bölümlerden,

Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan toplam 409 adet bağımsız bölümün tapu bilgileri

aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Toplam 409 adet bağımsız bölümün üzerinde herhangi bir şerh,

rehin veya hak ve mükellefiyet bulunmamaktadır. Bağımsız bölümlerin ilgili tapu kütüklerinin

ilgili sayfalarında müşterek olarak 02.02.2011 tarih ve 2032 yevmiye no.lu 99 yıllığına 1 TL

bedelle Tedaş lehine irtifak hakkı olduğu görülmüştür. Ayrıca 11.02.2011 tarihli yönetim planı

vardır. Edinme sebebi rapora konu gayrimenkuller için müşterek olup kat irtifakı tesisi işlemine

istinaden 15.02.2011 tarih ve 2892 yevmiye no.su ile kaydedilmiştir.


8



Cilt No Sayfa No Hisse Karşılığı Alan Toplam Alan Taşınmazın Cinsi Blok Kat BB No Arsa Payı

63 6192 69,44 57132,95 KONUT C1 ZEMİN 2 110/90498

63 6194 69,44 57132,95 KONUT C1 ZEMİN 4 110/90498

63 6202 69,44 57132,95 KONUT C1 2.KAT 12 110/90498

63 6204 69,44 57132,95 KONUT C1 2.KAT 14 110/90498

63 6207 69,44 57132,95 KONUT C1 3.KAT 17 110/90498

63 6209 69,44 57132,95 KONUT C1 3.KAT 19 110/90498

63 6212 69,44 57132,95 KONUT C1 4.KAT 22 110/90498

63 6214 69,44 57132,95 KONUT C1 4.KAT 24 110/90498

63 6217 69,44 57132,95 KONUT C1 5.KAT 27 110/90498

63 6219 69,44 57132,95 KONUT C1 5.KAT 29 110/90498

63 6222 69,44 57132,95 KONUT C1 6.KAT 32 110/90498

63 6224 69,44 57132,95 KONUT C1 6.KAT 34 110/90498

63 6227 69,44 57132,95 KONUT C1 7.KAT 37 110/90498

63 6229 69,44 57132,95 KONUT C1 7.KAT 39 110/90498

64 6232 69,44 57132,95 KONUT C1 8.KAT 42 110/90498

64 6234 69,44 57132,95 KONUT C1 8.KAT 44 110/90498

64 6237 69,44 57132,95 KONUT C1 9.KAT 47 110/90498

64 6239 69,44 57132,95 KONUT C1 9.KAT 49 110/90498

64 6242 69,44 57132,95 KONUT C1 10.KAT 52 110/90498

64 6244 69,44 57132,95 KONUT C1 10.KAT 54 110/90498

64 6247 69,44 57132,95 KONUT C1 11.KAT 57 110/90498

64 6249 69,44 57132,95 KONUT C1 11.KAT 59 110/90498

64 6252 69,44 57132,95 KONUT C1 12.KAT 62 110/90498

64 6254 69,44 57132,95 KONUT C1 12.KAT 64 110/90498

64 6269 69,44 57132,95 KONUT C2 ZEMİN 4 110/90498

64 6284 69,44 57132,95 KONUT C2 3.KAT 19 110/90498

64 6287 69,44 57132,95 KONUT C2 4.KAT 22 110/90498

64 6292 69,44 57132,95 KONUT C2 5.KAT 27 110/90498

64 6327 69,44 57132,95 KONUT C2 12.KAT 62 110/90498

64 6329 69,44 57132,95 KONUT C2 12.KAT 64 110/90498

65 6342 69,44 57132,95 KONUT C3 ZEMİN 2 110/90498

65 6357 69,44 57132,95 KONUT C3 3.KAT 17 110/90498

65 6359 69,44 57132,95 KONUT C3 3.KAT 19 110/90498

65 6362 69,44 57132,95 KONUT C3 4.KAT 22 110/90498

65 6364 69,44 57132,95 KONUT C3 4.KAT 24 110/90498

65 6367 69,44 57132,95 KONUT C3 5.KAT 27 110/90498

65 6369 69,44 57132,95 KONUT C3 5.KAT 29 110/90498

65 6372 69,44 57132,95 KONUT C3 6.KAT 32 110/90498

65 6379 69,44 57132,95 KONUT C3 7.KAT 39 110/90498

65 6382 69,44 57132,95 KONUT C3 8.KAT 42 110/90498

65 6384 69,44 57132,95 KONUT C3 8.KAT 44 110/90498

65 6387 69,44 57132,95 KONUT C3 9.KAT 47 110/90498


9




65 6389 69,44 57132,95 KONUT C3 9.KAT 49 110/90498

65 6392 69,44 57132,95 KONUT C3 10.KAT 52 110/90498

65 6397 69,44 57132,95 KONUT C3 11.KAT 57 110/90498

65 6399 69,44 57132,95 KONUT C3 11.KAT 59 110/90498

65 6402 69,44 57132,95 KONUT C3 12.KAT 62 110/90498

65 6404 69,44 57132,95 KONUT C3 12.KAT 64 110/90498

66 6432 69,44 57132,95 KONUT C4 3.KAT 17 110/90498

66 6444 69,44 57132,95 KONUT C4 5.KAT 29 110/90498

66 6454 69,44 57132,95 KONUT C4 7.KAT 39 110/90498

66 6457 69,44 57132,95 KONUT C4 8.KAT 42 110/90498

66 6459 69,44 57132,95 KONUT C4 8.KAT 44 110/90498

66 6462 69,44 57132,95 KONUT C4 9.KAT 47 110/90498

66 6464 69,44 57132,95 KONUT C4 9.KAT 49 110/90498

66 6467 69,44 57132,95 KONUT C4 10.KAT 52 110/90498

66 6469 69,44 57132,95 KONUT C4 10.KAT 54 110/90498

66 6472 69,44 57132,95 KONUT C4 11.KAT 57 110/90498

66 6474 69,44 57132,95 KONUT C4 11.KAT 59 110/90498

66 6477 69,44 57132,95 KONUT C4 12.KAT 62 110/90498

66 6479 69,44 57132,95 KONUT C4 12.KAT 64 110/90498

63 6201 70,71 57132,95 KONUT C1 2.KAT 11 112/90498

63 6205 70,71 57132,95 KONUT C1 2.KAT 15 112/90498

63 6206 70,71 57132,95 KONUT C1 3.KAT 16 112/90498

63 6210 70,71 57132,95 KONUT C1 3.KAT 20 112/90498

63 6211 70,71 57132,95 KONUT C1 4.KAT 21 112/90498

63 6215 70,71 57132,95 KONUT C1 4.KAT 25 112/90498

63 6216 70,71 57132,95 KONUT C1 5.KAT 26 112/90498

63 6220 70,71 57132,95 KONUT C1 5.KAT 30 112/90498

63 6221 70,71 57132,95 KONUT C1 6.KAT 31 112/90498

63 6225 70,71 57132,95 KONUT C1 6.KAT 35 112/90498

63 6226 70,71 57132,95 KONUT C1 7.KAT 36 112/90498

63 6230 70,71 57132,95 KONUT C1 7.KAT 40 112/90498

63 6231 70,71 57132,95 KONUT C1 8.KAT 41 112/90498

64 6235 70,71 57132,95 KONUT C1 8.KAT 45 112/90498

64 6236 70,71 57132,95 KONUT C1 9.KAT 46 112/90498

64 6240 70,71 57132,95 KONUT C1 9.KAT 50 112/90498

64 6241 70,71 57132,95 KONUT C1 10.KAT 51 112/90498

64 6245 70,71 57132,95 KONUT C1 10.KAT 55 112/90498

64 6246 70,71 57132,95 KONUT C1 11.KAT 56 112/90498

64 6250 70,71 57132,95 KONUT C1 11.KAT 60 112/90498

64 6251 70,71 57132,95 KONUT C1 12.KAT 61 112/90498

64 6255 70,71 57132,95 KONUT C1 12.KAT 65 112/90498

64 6295 70,71 57132,95 KONUT C2 5.KAT 30 112/90498


10




64 6330 70,71 57132,95 KONUT C2 12.KAT 65 112/90498

65 6341 70,71 57132,95 KONUT C3 ZEMİN 1 112/90498

65 6345 70,71 57132,95 KONUT C3 ZEMİN 5 112/90498

65 6351 70,71 57132,95 KONUT C3 2.KAT 11 112/90498

65 6355 70,71 57132,95 KONUT C3 2.KAT 15 112/90498

65 6356 70,71 57132,95 KONUT C3 3.KAT 16 112/90498

65 6360 70,71 57132,95 KONUT C3 3.KAT 20 112/90498

65 6361 70,71 57132,95 KONUT C3 4.KAT 21 112/90498

65 6365 70,71 57132,95 KONUT C3 4.KAT 25 112/90498

65 6366 70,71 57132,95 KONUT C3 5.KAT 26 112/90498

65 6370 70,71 57132,95 KONUT C3 5.KAT 30 112/90498

65 6375 70,71 57132,95 KONUT C3 6.KAT 35 112/90498

65 6380 70,71 57132,95 KONUT C3 7.KAT 40 112/90498

65 6386 70,71 57132,95 KONUT C3 9.KAT 46 112/90498

65 6390 70,71 57132,95 KONUT C3 9.KAT 50 112/90498

65 6391 70,71 57132,95 KONUT C3 10.KAT 51 112/90498

65 6400 70,71 57132,95 KONUT C3 11.KAT 60 112/90498

65 6405 70,71 57132,95 KONUT C3 12.KAT 65 112/90498

66 6431 70,71 57132,95 KONUT C4 3.KAT 16 112/90498

66 6445 70,71 57132,95 KONUT C4 5.KAT 30 112/90498

66 6465 70,71 57132,95 KONUT C4 9.KAT 50 112/90498

62 6039 79,55 57132,95 KONUT B2 ZEMİN 1 126/90498

61 5971 93,43 57132,95 KONUT B1 2.KAT 9 148/90498

61 5975 93,43 57132,95 KONUT B1 3.KAT 13 148/90498

61 5976 93,43 57132,95 KONUT B1 3.KAT 14 148/90498

61 5978 93,43 57132,95 KONUT B1 3.KAT 16 148/90498

61 5979 93,43 57132,95 KONUT B1 4.KAT 17 148/90498

61 5980 93,43 57132,95 KONUT B1 4.KAT 18 148/90498

61 5981 93,43 57132,95 KONUT B1 4.KAT 19 148/90498

61 5982 93,43 57132,95 KONUT B1 4.KAT 20 148/90498

61 5983 93,43 57132,95 KONUT B1 5.KAT 21 148/90498

61 5986 93,43 57132,95 KONUT B1 5.KAT 24 148/90498

61 5987 93,43 57132,95 KONUT B1 6.KAT 25 148/90498

61 5991 93,43 57132,95 KONUT B1 7.KAT 29 148/90498

61 5995 93,43 57132,95 KONUT B1 8.KAT 33 148/90498

61 5999 93,43 57132,95 KONUT B1 9.KAT 37 148/90498

61 6000 93,43 57132,95 KONUT B1 9.KAT 38 148/90498

61 6003 93,43 57132,95 KONUT B1 10.KAT 41 148/90498

61 6006 93,43 57132,95 KONUT B1 10.KAT 44 148/90498

61 6007 93,43 57132,95 KONUT B1 11.KAT 45 148/90498

61 6010 93,43 57132,95 KONUT B1 11.KAT 48 148/90498

61 6011 93,43 57132,95 KONUT B1 12.KAT 49 148/90498


11




61 6014 93,43 57132,95 KONUT B1 12.KAT 52 148/90498

61 6015 93,43 57132,95 KONUT B1 13.KAT 53 148/90498

61 6016 93,43 57132,95 KONUT B1 13.KAT 54 148/90498

61 6017 93,43 57132,95 KONUT B1 13.KAT 55 148/90498

61 6018 93,43 57132,95 KONUT B1 13.KAT 56 148/90498

61 6019 93,43 57132,95 KONUT B1 14.KAT 57 148/90498

61 6020 93,43 57132,95 KONUT B1 14.KAT 58 148/90498

61 6021 93,43 57132,95 KONUT B1 14.KAT 59 148/90498

61 6023 93,43 57132,95 KONUT B1 15.KAT 61 148/90498

61 6024 93,43 57132,95 KONUT B1 15.KAT 62 148/90498

61 6025 93,43 57132,95 KONUT B1 15.KAT 63 148/90498

61 6026 93,43 57132,95 KONUT B1 15.KAT 64 148/90498

61 6027 93,43 57132,95 KONUT B1 16.KAT 65 148/90498

61 6028 93,43 57132,95 KONUT B1 16.KAT 66 148/90498

61 6029 93,43 57132,95 KONUT B1 16.KAT 67 148/90498

61 6030 93,43 57132,95 KONUT B1 16.KAT 68 148/90498

61 6031 93,43 57132,95 KONUT B1 17.KAT 69 148/90498

61 6033 93,43 57132,95 KONUT B1 17.KAT 71 148/90498

62 6034 93,43 57132,95 KONUT B1 17.KAT 72 148/90498

62 6035 93,43 57132,95 KONUT B1 18.KAT 73 148/90498

62 6038 93,43 57132,95 KONUT B1 18.KAT 76 148/90498

62 6040 93,43 57132,95 KONUT B2 ZEMİN 2 148/90498

62 6041 93,43 57132,95 KONUT B2 ZEMİN 3 148/90498

62 6044 93,43 57132,95 KONUT B2 1.KAT 6 148/90498

62 6045 93,43 57132,95 KONUT B2 1.KAT 7 148/90498

62 6047 93,43 57132,95 KONUT B2 2.KAT 9 148/90498

62 6048 93,43 57132,95 KONUT B2 2.KAT 10 148/90498

62 6049 93,43 57132,95 KONUT B2 2.KAT 11 148/90498

62 6050 93,43 57132,95 KONUT B2 2.KAT 12 148/90498

62 6051 93,43 57132,95 KONUT B2 3.KAT 13 148/90498

62 6052 93,43 57132,95 KONUT B2 3.KAT 14 148/90498

62 6053 93,43 57132,95 KONUT B2 3.KAT 15 148/90498

62 6054 93,43 57132,95 KONUT B2 3.KAT 16 148/90498

62 6055 93,43 57132,95 KONUT B2 4.KAT 17 148/90498

62 6056 93,43 57132,95 KONUT B2 4.KAT 18 148/90498

62 6057 93,43 57132,95 KONUT B2 4.KAT 19 148/90498

62 6058 93,43 57132,95 KONUT B2 4.KAT 20 148/90498

62 6059 93,43 57132,95 KONUT B2 5.KAT 21 148/90498

62 6060 93,43 57132,95 KONUT B2 5.KAT 22 148/90498

62 6061 93,43 57132,95 KONUT B2 5.KAT 23 148/90498

62 6062 93,43 57132,95 KONUT B2 5.KAT 24 148/90498

62 6063 93,43 57132,95 KONUT B2 6.KAT 25 148/90498


12




62 6064 93,43 57132,95 KONUT B2 6.KAT 26 148/90498

62 6065 93,43 57132,95 KONUT B2 6.KAT 27 148/90498

62 6066 93,43 57132,95 KONUT B2 6.KAT 28 148/90498

62 6067 93,43 57132,95 KONUT B2 7.KAT 29 148/90498

62 6068 93,43 57132,95 KONUT B2 7.KAT 30 148/90498

62 6069 93,43 57132,95 KONUT B2 7.KAT 31 148/90498

62 6070 93,43 57132,95 KONUT B2 7.KAT 32 148/90498

62 6071 93,43 57132,95 KONUT B2 8.KAT 33 148/90498

62 6072 93,43 57132,95 KONUT B2 8.KAT 34 148/90498

62 6073 93,43 57132,95 KONUT B2 8.KAT 35 148/90498

62 6074 93,43 57132,95 KONUT B2 8.KAT 36 148/90498

62 6075 93,43 57132,95 KONUT B2 9.KAT 37 148/90498

62 6076 93,43 57132,95 KONUT B2 9.KAT 38 148/90498

62 6077 93,43 57132,95 KONUT B2 9.KAT 39 148/90498

62 6078 93,43 57132,95 KONUT B2 9.KAT 40 148/90498

62 6079 93,43 57132,95 KONUT B2 10.KAT 41 148/90498

62 6080 93,43 57132,95 KONUT B2 10.KAT 42 148/90498

62 6081 93,43 57132,95 KONUT B2 10.KAT 43 148/90498

62 6082 93,43 57132,95 KONUT B2 10.KAT 44 148/90498

62 6083 93,43 57132,95 KONUT B2 11.KAT 45 148/90498

62 6084 93,43 57132,95 KONUT B2 11.KAT 46 148/90498

62 6085 93,43 57132,95 KONUT B2 11.KAT 47 148/90498

62 6086 93,43 57132,95 KONUT B2 11.KAT 48 148/90498

62 6087 93,43 57132,95 KONUT B2 12.KAT 49 148/90498

62 6088 93,43 57132,95 KONUT B2 12.KAT 50 148/90498

62 6089 93,43 57132,95 KONUT B2 12.KAT 51 148/90498

62 6090 93,43 57132,95 KONUT B2 12.KAT 52 148/90498

62 6091 93,43 57132,95 KONUT B2 13.KAT 53 148/90498

62 6092 93,43 57132,95 KONUT B2 13.KAT 54 148/90498

62 6093 93,43 57132,95 KONUT B2 13.KAT 55 148/90498

62 6094 93,43 57132,95 KONUT B2 13.KAT 56 148/90498

62 6095 93,43 57132,95 KONUT B2 14.KAT 57 148/90498

62 6096 93,43 57132,95 KONUT B2 14.KAT 58 148/90498

62 6097 93,43 57132,95 KONUT B2 14.KAT 59 148/90498

62 6098 93,43 57132,95 KONUT B2 14.KAT 60 148/90498

62 6099 93,43 57132,95 KONUT B2 15.KAT 61 148/90498

62 6100 93,43 57132,95 KONUT B2 15.KAT 62 148/90498

62 6101 93,43 57132,95 KONUT B2 15.KAT 63 148/90498

62 6102 93,43 57132,95 KONUT B2 15.KAT 64 148/90498

62 6103 93,43 57132,95 KONUT B2 16.KAT 65 148/90498

62 6104 93,43 57132,95 KONUT B2 16.KAT 66 148/90498

62 6105 93,43 57132,95 KONUT B2 16.KAT 67 148/90498


13




62 6106 93,43 57132,95 KONUT B2 16.KAT 68 148/90498

62 6107 93,43 57132,95 KONUT B2 17.KAT 69 148/90498

62 6108 93,43 57132,95 KONUT B2 17.KAT 70 148/90498

62 6109 93,43 57132,95 KONUT B2 17.KAT 71 148/90498

62 6110 93,43 57132,95 KONUT B2 17.KAT 72 148/90498

62 6111 93,43 57132,95 KONUT B2 18.KAT 73 148/90498

62 6112 93,43 57132,95 KONUT B2 18.KAT 74 148/90498

62 6113 93,43 57132,95 KONUT B2 18.KAT 75 148/90498

62 6114 93,43 57132,95 KONUT B2 18.KAT 76 148/90498

62 6124 93,43 57132,95 KONUT B3 2.KAT 10 148/90498

62 6127 93,43 57132,95 KONUT B3 3.KAT 13 148/90498

62 6130 93,43 57132,95 KONUT B3 3.KAT 16 148/90498

63 6134 93,43 57132,95 KONUT B3 4.KAT 20 148/90498

63 6135 93,43 57132,95 KONUT B3 5.KAT 21 148/90498

63 6138 93,43 57132,95 KONUT B3 5.KAT 24 148/90498

63 6154 93,43 57132,95 KONUT B3 9.KAT 40 148/90498

63 6155 93,43 57132,95 KONUT B3 10.KAT 41 148/90498

63 6159 93,43 57132,95 KONUT B3 11.KAT 45 148/90498

63 6162 93,43 57132,95 KONUT B3 11.KAT 48 148/90498

63 6168 93,43 57132,95 KONUT B3 13.KAT 54 148/90498

63 6170 93,43 57132,95 KONUT B3 13.KAT 56 148/90498

63 6175 93,43 57132,95 KONUT B3 15.KAT 61 148/90498

63 6178 93,43 57132,95 KONUT B3 15.KAT 64 148/90498

63 6179 93,43 57132,95 KONUT B3 16.KAT 65 148/90498

63 6182 93,43 57132,95 KONUT B3 16.KAT 68 148/90498

63 6183 93,43 57132,95 KONUT B3 17.KAT 69 148/90498

63 6185 93,43 57132,95 KONUT B3 17.KAT 71 148/90498

63 6186 93,43 57132,95 KONUT B3 17.KAT 72 148/90498

60 5887 95,96 57132,95 KONUT A2 ZEMİN 1 152/90498

60 5890 95,96 57132,95 KONUT A2 ZEMİN 4 152/90498

60 5891 95,96 57132,95 KONUT A2 1.KAT 5 152/90498

60 5894 95,96 57132,95 KONUT A2 1.KAT 8 152/90498

59 5823 109,85 57132,95 KONUT A1 3.KAT 13 174/90498

59 5824 109,85 57132,95 KONUT A1 3.KAT 14 174/90498

59 5825 109,85 57132,95 KONUT A1 3.KAT 15 174/90498

59 5827 109,85 57132,95 KONUT A1 4.KAT 17 174/90498

59 5828 109,85 57132,95 KONUT A1 4.KAT 18 174/90498

59 5829 109,85 57132,95 KONUT A1 4.KAT 19 174/90498

59 5831 109,85 57132,95 KONUT A1 5.KAT 21 174/90498

59 5832 109,85 57132,95 KONUT A1 5.KAT 22 174/90498

59 5833 109,85 57132,95 KONUT A1 5.KAT 23 174/90498

60 5836 109,85 57132,95 KONUT A1 6.KAT 26 174/90498


14




60 5837 109,85 57132,95 KONUT A1 6.KAT 27 174/90498

60 5840 109,85 57132,95 KONUT A1 7.KAT 30 174/90498

60 5848 109,85 57132,95 KONUT A1 9.KAT 38 174/90498

60 5857 109,85 57132,95 KONUT A1 11.KAT 47 174/90498

60 5858 109,85 57132,95 KONUT A1 11.KAT 48 174/90498

60 5867 109,85 57132,95 KONUT A1 14.KAT 57 174/90498

60 5868 109,85 57132,95 KONUT A1 14.KAT 58 174/90498

60 5874 109,85 57132,95 KONUT A1 15.KAT 64 174/90498

60 5875 109,85 57132,95 KONUT A1 16.KAT 65 174/90498

60 5876 109,85 57132,95 KONUT A1 16.KAT 66 174/90498

60 5878 109,85 57132,95 KONUT A1 16.KAT 68 174/90498

60 5879 109,85 57132,95 KONUT A1 17.KAT 69 174/90498

60 5880 109,85 57132,95 KONUT A1 17.KAT 70 174/90498

60 5882 109,85 57132,95 KONUT A1 17.KAT 72 174/90498

60 5886 109,85 57132,95 KONUT A1 18.KAT 76 174/90498

60 5888 109,85 57132,95 KONUT A2 ZEMİN 2 174/90498

60 5889 109,85 57132,95 KONUT A2 ZEMİN 3 174/90498

60 5892 109,85 57132,95 KONUT A2 1.KAT 6 174/90498

60 5893 109,85 57132,95 KONUT A2 1.KAT 7 174/90498

60 5895 109,85 57132,95 KONUT A2 2.KAT 9 174/90498

60 5896 109,85 57132,95 KONUT A2 2.KAT 10 174/90498

60 5897 109,85 57132,95 KONUT A2 2.KAT 11 174/90498

60 5898 109,85 57132,95 KONUT A2 2.KAT 12 174/90498

60 5899 109,85 57132,95 KONUT A2 3.KAT 13 174/90498

60 5900 109,85 57132,95 KONUT A2 3.KAT 14 174/90498

60 5901 109,85 57132,95 KONUT A2 3.KAT 15 174/90498

60 5902 109,85 57132,95 KONUT A2 3.KAT 16 174/90498

60 5904 109,85 57132,95 KONUT A2 4.KAT 18 174/90498

60 5905 109,85 57132,95 KONUT A2 4.KAT 19 174/90498

60 5907 109,85 57132,95 KONUT A2 5.KAT 21 174/90498

60 5908 109,85 57132,95 KONUT A2 5.KAT 22 174/90498

60 5909 109,85 57132,95 KONUT A2 5.KAT 23 174/90498

60 5910 109,85 57132,95 KONUT A2 5.KAT 24 174/90498

60 5911 109,85 57132,95 KONUT A2 6.KAT 25 174/90498

60 5912 109,85 57132,95 KONUT A2 6.KAT 26 174/90498

60 5913 109,85 57132,95 KONUT A2 6.KAT 27 174/90498

60 5914 109,85 57132,95 KONUT A2 6.KAT 28 174/90498

60 5915 109,85 57132,95 KONUT A2 7.KAT 29 174/90498

60 5916 109,85 57132,95 KONUT A2 7.KAT 30 174/90498

60 5917 109,85 57132,95 KONUT A2 7.KAT 31 174/90498

60 5918 109,85 57132,95 KONUT A2 7.KAT 32 174/90498

60 5919 109,85 57132,95 KONUT A2 8.KAT 33 174/90498


15




60 5920 109,85 57132,95 KONUT A2 8.KAT 34 174/90498

60 5921 109,85 57132,95 KONUT A2 8.KAT 35 174/90498

60 5922 109,85 57132,95 KONUT A2 8.KAT 36 174/90498

60 5923 109,85 57132,95 KONUT A2 9.KAT 37 174/90498

60 5924 109,85 57132,95 KONUT A2 9.KAT 38 174/90498

60 5925 109,85 57132,95 KONUT A2 9.KAT 39 174/90498

60 5927 109,85 57132,95 KONUT A2 10.KAT 41 174/90498

60 5928 109,85 57132,95 KONUT A2 10.KAT 42 174/90498

60 5929 109,85 57132,95 KONUT A2 10.KAT 43 174/90498

60 5930 109,85 57132,95 KONUT A2 10.KAT 44 174/90498

60 5932 109,85 57132,95 KONUT A2 11.KAT 46 174/90498

61 5933 109,85 57132,95 KONUT A2 11.KAT 47 174/90498

61 5934 109,85 57132,95 KONUT A2 11.KAT 48 174/90498

61 5935 109,85 57132,95 KONUT A2 12.KAT 49 174/90498

61 5936 109,85 57132,95 KONUT A2 12.KAT 50 174/90498

61 5937 109,85 57132,95 KONUT A2 12.KAT 51 174/90498

61 5938 109,85 57132,95 KONUT A2 12.KAT 52 174/90498

61 5940 109,85 57132,95 KONUT A2 13.KAT 54 174/90498

61 5941 109,85 57132,95 KONUT A2 13.KAT 55 174/90498

61 5942 109,85 57132,95 KONUT A2 13.KAT 56 174/90498

61 5943 109,85 57132,95 KONUT A2 14.KAT 57 174/90498

61 5944 109,85 57132,95 KONUT A2 14.KAT 58 174/90498

61 5946 109,85 57132,95 KONUT A2 14.KAT 60 174/90498

61 5947 109,85 57132,95 KONUT A2 15.KAT 61 174/90498

61 5948 109,85 57132,95 KONUT A2 15.KAT 62 174/90498

61 5949 109,85 57132,95 KONUT A2 15.KAT 63 174/90498

61 5950 109,85 57132,95 KONUT A2 15.KAT 64 174/90498

61 5951 109,85 57132,95 KONUT A2 16.KAT 65 174/90498

61 5952 109,85 57132,95 KONUT A2 16.KAT 66 174/90498

61 5953 109,85 57132,95 KONUT A2 16.KAT 67 174/90498

61 5954 109,85 57132,95 KONUT A2 16.KAT 68 174/90498

61 5955 109,85 57132,95 KONUT A2 17.KAT 69 174/90498

61 5956 109,85 57132,95 KONUT A2 17.KAT 70 174/90498

61 5957 109,85 57132,95 KONUT A2 17.KAT 71 174/90498

61 5958 109,85 57132,95 KONUT A2 17.KAT 72 174/90498

61 5959 109,85 57132,95 KONUT A2 18.KAT 73 174/90498

61 5960 109,85 57132,95 KONUT A2 18.KAT 74 174/90498

61 5961 109,85 57132,95 KONUT A2 18.KAT 75 174/90498

61 5962 109,85 57132,95 KONUT A2 18.KAT 76 174/90498

66 6491 289,14 57132,95 MARKET D ZEMİN 1 458/90498

63 6198 46,72 57132,95 KONUT C1 1.KAT 8 74/90498

63 6203 46,72 57132,95 KONUT C1 2.KAT 13 74/90498


16




63 6208 46,72 57132,95 KONUT C1 3.KAT 18 74/90498

63 6213 46,72 57132,95 KONUT C1 4.KAT 23 74/90498

63 6218 46,72 57132,95 KONUT C1 5.KAT 28 74/90498

63 6223 46,72 57132,95 KONUT C1 6.KAT 33 74/90498

63 6228 46,72 57132,95 KONUT C1 7.KAT 38 74/90498

64 6233 46,72 57132,95 KONUT C1 8.KAT 43 74/90498

64 6238 46,72 57132,95 KONUT C1 9.KAT 48 74/90498

64 6243 46,72 57132,95 KONUT C1 10.KAT 53 74/90498

64 6248 46,72 57132,95 KONUT C1 11.KAT 58 74/90498

64 6253 46,72 57132,95 KONUT C1 12.KAT 63 74/90498

64 6258 46,72 57132,95 KONUT C1 13.KAT 68 74/90498

64 6261 46,72 57132,95 KONUT C1 14.KAT 71 74/90498

64 6262 46,72 57132,95 KONUT C1 14.KAT 72 74/90498

64 6263 46,72 57132,95 KONUT C1 14.KAT 73 74/90498

64 6264 46,72 57132,95 KONUT C1 14.KAT 74 74/90498

64 6265 46,72 57132,95 KONUT C1 14.KAT 75 74/90498

64 6288 46,72 57132,95 KONUT C2 4.KAT 23 74/90498

64 6293 46,72 57132,95 KONUT C2 5.KAT 28 74/90498

64 6308 46,72 57132,95 KONUT C2 8.KAT 43 74/90498

64 6313 46,72 57132,95 KONUT C2 9.KAT 48 74/90498

64 6318 46,72 57132,95 KONUT C2 10.KAT 53 74/90498

64 6323 46,72 57132,95 KONUT C2 11.KAT 58 74/90498

64 6328 46,72 57132,95 KONUT C2 12.KAT 63 74/90498

65 6333 46,72 57132,95 KONUT C2 13.KAT 68 74/90498

65 6336 46,72 57132,95 KONUT C2 14.KAT 71 74/90498

65 6337 46,72 57132,95 KONUT C2 14.KAT 72 74/90498

65 6338 46,72 57132,95 KONUT C2 14.KAT 73 74/90498

65 6339 46,72 57132,95 KONUT C2 14.KAT 74 74/90498

65 6340 46,72 57132,95 KONUT C2 14.KAT 75 74/90498

65 6353 46,72 57132,95 KONUT C3 2.KAT 13 74/90498

65 6363 46,72 57132,95 KONUT C3 4.KAT 23 74/90498

65 6368 46,72 57132,95 KONUT C3 5.KAT 28 74/90498

65 6373 46,72 57132,95 KONUT C3 6.KAT 33 74/90498

65 6378 46,72 57132,95 KONUT C3 7.KAT 38 74/90498

65 6383 46,72 57132,95 KONUT C3 8.KAT 43 74/90498

65 6388 46,72 57132,95 KONUT C3 9.KAT 48 74/90498

65 6393 46,72 57132,95 KONUT C3 10.KAT 53 74/90498

65 6398 46,72 57132,95 KONUT C3 11.KAT 58 74/90498

65 6403 46,72 57132,95 KONUT C3 12.KAT 63 74/90498

65 6408 46,72 57132,95 KONUT C3 13.KAT 68 74/90498

65 6411 46,72 57132,95 KONUT C3 14.KAT 71 74/90498

65 6412 46,72 57132,95 KONUT C3 14.KAT 72 74/90498


17




65 6415 46,72 57132,95 KONUT C3 14.KAT 75 74/90498

66 6428 46,72 57132,95 KONUT C4 2.KAT 13 74/90498

66 6433 46,72 57132,95 KONUT C4 3.KAT 18 74/90498

66 6438 46,72 57132,95 KONUT C4 4.KAT 23 74/90498

66 6443 46,72 57132,95 KONUT C4 5.KAT 28 74/90498

66 6448 46,72 57132,95 KONUT C4 6.KAT 33 74/90498

66 6453 46,72 57132,95 KONUT C4 7.KAT 38 74/90498

66 6458 46,72 57132,95 KONUT C4 8.KAT 43 74/90498

66 6463 46,72 57132,95 KONUT C4 9.KAT 48 74/90498

66 6468 46,72 57132,95 KONUT C4 10.KAT 53 74/90498

66 6473 46,72 57132,95 KONUT C4 11.KAT 58 74/90498

66 6478 46,72 57132,95 KONUT C4 12.KAT 63 74/90498

66 6483 46,72 57132,95 KONUT C4 13.KAT 68 74/90498

66 6486 46,72 57132,95 KONUT C4 14.KAT 71 74/90498

66 6487 46,72 57132,95 KONUT C4 14.KAT 72 74/90498

66 6488 46,72 57132,95 KONUT C4 14.KAT 73 74/90498

66 6489 46,72 57132,95 KONUT C4 14.KAT 74 74/90498

66 6490 46,72 57132,95 KONUT C4 14.KAT 75 74/90498

64 6256 61,87 57132,95 KONUT C1 13.KAT 66 98/90498

64 6257 61,87 57132,95 KONUT C1 13.KAT 67 98/90498

64 6259 61,87 57132,95 KONUT C1 13.KAT 69 98/90498

64 6260 61,87 57132,95 KONUT C1 13.KAT 70 98/90498

65 6332 61,87 57132,95 KONUT C2 13.KAT 67 98/90498

65 6334 61,87 57132,95 KONUT C2 13.KAT 69 98/90498

65 6335 61,87 57132,95 KONUT C2 13.KAT 70 98/90498

65 6406 61,87 57132,95 KONUT C3 13.KAT 66 98/90498

65 6407 61,87 57132,95 KONUT C3 13.KAT 67 98/90498

65 6409 61,87 57132,95 KONUT C3 13.KAT 69 98/90498

65 6410 61,87 57132,95 KONUT C3 13.KAT 70 98/90498

66 6482 61,87 57132,95 KONUT C4 13.KAT 67 98/90498

66 6484 61,87 57132,95 KONUT C4 13.KAT 69 98/90498


18



2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 548 ada 1 parsel numarası ile kayıtlıdır.


19




20



2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu

Rapora konu gayrimenkul; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale – Ispartakule Toplu Konut Alanı

1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1,50 yapılaşma koşullarında konut alanı

olarak planlanmıştır.


21



2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.

Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa

Karşılığı Gelir Paylaşım İşi (Bizim Evler 3) projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları

mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde

sunulmuştur.

Blok İlk Ruhsat

Tarihi İlk Ruhsat No

Tadilat Ruhsat Tarih

Tadilat Ruhsat No

A1 01.04.2010 2010/77-(2) 27.01.2011 2011/36(1)

A2 01.04.2010 2010//77-(3) 27.01.2011 2011/36(2)

B1 01.04.2010 2010/77-(1) 27.01.2011 2011/36(3)

B2 01.04.2010 2010/77-(4) 27.01.2011 2011-36(4)

B3 01.04.2010 2010/77-(6) 27.01.2011 2011/36(5)

C1 01.04.2010 2010/77-(5) 27.01.2011 2011/36(6)

C2 01.04.2010 2010/77-(7) 27.01.2011 2011/36(7)

C3 01.04.2010 2010/77-(8) 27.01.2011 2011/36(8)

C4 01.04.2010 2010/77-(9) 27.01.2011 2011/36(9)

D 01.04.2010 2010/77-(10) 27.01.2011 2011/36(10)

OTOPARK+SOSYALTESİS 01.04.2010 2010/77-(11) 27.01.2011 2011/36-(11)


22



3. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde

Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul

Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,

Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu

Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,

Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece,

Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,

Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,

Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe,

Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul İli

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/


23



İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Avcılar İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda

Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde

Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş

ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km

uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi

adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu

348.635 kişidir.

İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir

Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal

Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.


24



3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi

Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla

nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları, Ispartakule 1. Etap,

Ispartakule 2. Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut

projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde

uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım

ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır.

İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule

kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.

3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

İnşaatı tamamlanan projede adet konut bloğu, 1 adet süpermarket ve 1 adet sosyal tesis bloğu

bulunmaktadır.

T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve İhlas Holding A.Ş.-

İhlas Yayın Holding A.Ş.-İhlas Pazarlama A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen İstanbul

Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi uygulaması, bölge için

yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır.

Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve

yaya girişleri için güvenlik noktaları olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü,

güvenlik noktasından sağlanmaktadır. Projenin inşaatı tamamlanmak üzere olup tamamlanma

oranının %98 olduğu öğrenilmiştir.

İşlevi Blok Toplam İnşaat

Alanı (m²)

Proje Onay Tarihi

Yapı Sınıfı Ada/Parsel Toplam

Kat Sayısı

Bağımsız Bölüm Sayısı

KONUT A1 15,128.38 21.01.2011 5A 548/1 21 76

KONUT A2 15,128.38 21.01.2011 5A 548/1 21 76

KONUT B1 12,995.64 21.01.2011 5A 548/1 21 76

KONUT B2 12,995.64 21.01.2011 5A 548/1 21 76

KONUT B3 12,995.64 21.01.2011 5A 548/1 21 76

KONUT C1 8,491.95 21.01.2011 4A 548/1 16 75

KONUT C2 8,491.95 21.01.2011 4A 548/1 16 75

KONUT C3 9,038.55 21.01.2011 4A 548/1 17 75

KONUT C4 9,038.55 21.01.2011 4A 548/1 17 75

SÜPERMARKET D 3,747.26 21.01.2011 4B 548/1 4 1

OTOPARK OTOPARK+SOSYALTESİS 21,579.51 21.01.2011 3A 548/1 3 0


25



3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli

Tahtakale Toplu Konut alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş

yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat irtifakına esas onaylı projesine

uygundur ve tüm blokların yapı ruhsatları alınmıştır.

4. GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konut projelerinin yapıldığı alanda bulunması,

Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin nüfusunun

sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde karşılayacak

şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması,

Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere

sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM – Haramidere

Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve

alternatiflerinin olması,

Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site niteliğinde olması.

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

İstanbul’un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak

olması,

Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,

Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum

itibariyle güçlük çekilmesi.


26



5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile

yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon

özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa

rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç

fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin

karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve

yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara,

güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak,

piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir


27



gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz

konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik

faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli

sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa

koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır.


28



6. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

Arsa Konumu İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri

(TL/m²)

Tahtakale/Ispartakule 0 212 201 60 16 90,00 135.000,00 1.500,00

Avcılar/Merkez 0 212 591 11 34 298,00 410.000,00 1.375,84

Avcılar/Yıldırım Beyazıt Cd. 0 212 695 15 85 300,00 400.000,00 1.333,33

Avcılar 0 537 959 66 64 40.000,00 52.736.000,00 1.318,40

Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 421 20 70 270,00 355.000,00 1.314,81

Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 422 73 51 240,00 300.000,00 1.250,00

Avcılar 0 537 959 66 64 7.000,00 8.420.000,00 1.202,86

Avcılar/Tahtakale 0 212 291 31 03 102.674,00 113.000.000,00 1.100,57

Avcılar/Ispartakule 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00

6.2 Çevrede Toplu Konut Değeri Emsal Araştırması

Biz

imev

ler

1 Sa

tış

Fiya

t Li

stes

i

Oda Sayısı Alan m² Fiyat TL Birim Fiyat m²/TL

1+1 85 160.000,00 1.882,35

2+1 128 255.000,00 1.992,19

3+1 183 395.000,00 2.158,47

4+1 210 465.520,00 2.216,76

Biz

imev

ler

2

Satı

ş Fi

yat

List

esi

1+1 81 144.000,00 1.777,78

2+1 123 216.000,00 1.756,10

3+1 157 245.000,00 1.560,51

4+1 212 378.000,00 1.783,02

Biz

imev

ler

3

Satı

ş Fi

yat

List

esi

1+1 83 135.000,00 1.626,51

2+1 115 180.000,00 1.565,22

3+1 158 256.500,00 1.623,42

4+1 183 306.000,00 1.672,13

Ko

za

Isp

arta

kule

1+1 79 115000 1.455,70

2+1 129 230000 1.782,95

3+1 173 330000 1.907,51

4+1 202 380000 1.881,19

Fid

eltu

s İn

şaat

2+1 132,17 177.100,00 1.339,94

3+1 139,01 186.300,00 1.340,19


29



6.3 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması

Ticaret Konumu Kaynak İrtibat Ticaret

m² Fiyat (TL)

Birim Değeri (TL/m²)

Başakşehir/Bahçeşehir 1.Kısım Anıl YERGÖÇ 0212 608 13 43 150.00 346,000.00 2,306.67

Başakşehir/Bahçeşehir 1.Kısım Murat KOÇAK 0212 279 22 07 27,500.00 54,900,000.00 1,996.36

Avcılar/Ispartakule Ali Rıza

ALTUNOK 0212 669 13 13 140.00 300,000.00 2,142.86

Başakşehir/Bahçeşehir 1.Kısım

Gülden DİKMEN 0212 669 53 30 115.00 285,000.00 2,478.26

Başakşehir/Bahçeşehir 1.Kısım

Mustafa KÖROĞLU 0212 669 47 71 130.00 210,000.00 1,615.38

6.4 Arsa Değeri

Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 548 ada 1 parselde

kayıtlı 57.132,95 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen Ispartakule Bizim Evler 3

projesinde, 9 adet konut bloğunda ve 1 adet ticaret bloğunda bulunan 409 adet bağımsız

bölümdür. Parsel üzerinde bulunan Bizim Evler 3 Projesinin inşaatı devam etmektedir.

Tamamlanma oranının %98 olduğu öğrenilmiştir. Rapora konu 409 adet bağımsız bölümün

toplam arsa payı 54062, arsa paydası 90498 olup, toplam paya tekabül eden arsa oranı

34.130,27 m² dir.

6.4.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri

Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve

E=1,50 H=serbest yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,

Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması,

Toplam arsa alanının 57.132,95 m² olması,

Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,

Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.000,00 TL olarak hesap ve takdir

edilmiştir.

Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri

= 57.132,95 m² x 1.000,00 TL/m² = 57.132.950,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Değerleme konusu 409 adet bağımsız bölümün arsa payına tekabül eden arsa değeri=

= 34.130,27 x 1.000,00 = 34.130.270,00 TL olarak hesap edilmiştir.


30



6.4.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri

İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’nin onaylı

çarşaf listelerine göre belirlenmiş olan konutlar için satışa esas toplam brüt alanı 89.791,96

m², süper market için ise satışa esas toplam brüt alan 304,61 m² dir. İşin sözleşmesine göre

geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.500 gün olup, geçici teslimden sonra satış

işlemlerinin devam süreci ile birlikte toplam teslim süresi 1.865 gündür.

Konutlar için değerleme tarihi itibariyle emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m²

birim değeri 2.000,00 TL dır.

Süper market için değerleme tarihi itibariyle emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama

satış m² birim değeri 1.500,00 TL dır.

Konutların ve ticari ünitelerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki

tabloda belirtilen şekilde oluşacağı,

2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği

Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur.

GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ

Konut Ticaret

Projenin Satılabilir Alanı (m²) 89.791,96 304,61

Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.000,00 1.500,00





31



2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

Toplam Satış Hâsılatı (TL) 198.963.126,76

Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²)

2.215,82

GELİRLER 2011 2012 2013 2014

Projenin Satış Geliri (TL) 72.016.334,00 59.413.475,55 43.569.882,07 23.963.435,14

TOPLAM GELİRLER (TL) 72.016.334,00 59.413.475,55 43.569.882,07 23.963.435,14

GİDERLER

Diğer Operasyonel Giderler

Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00

İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00

TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00

VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 72.016.334,00 59.413.475,55 43.569.882,07 23.963.435,14

İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75

İndirgenmiş Net Nakit Akışı 72.016.334,00 54.012.250,50 36.008.167,00 18.004.083,50

PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 198.963.126,76

PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 180.040.835,00

Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki

sonuçlara göre projenin bugünkü toplam finansal değeri 180.040.835,00 TL olarak bulunur.

İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ne

göre arsa sahibi gelir payı %35, yüklenici payı %65’dir.

Sözleşme bedeline göre arsa karşılığı satış toplam geliri öngörüsü 162.570.594,06

TL’dir.


32



Sözleşmeye göre asgari satış toplam gelirinin artması halinde, sadece artan gelirden

%29,50 oranında satış gelirine ilave olarak şirkete ödenmesi gerekmektedir.

Şerefiye değerinin %10 olduğu öngörülmüştür.

Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması

aşağıdaki gibidir.

Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri

Maliyetler

Maliyet Türü Alan (m²)

Birim Değeri (TL/m²)

Değer (TL)

Konut İnşa Maliyeti (TL) 104.304,68 561,00 58.514.925,48

Otopark İnşa Maliyeti (TL) 21.579,21 482,00 10.401.179,22

Ticaret İnşa Maliyeti (TL) 3.747,26 926,00 3.469.962,76

Toplam Proje Maliyeti (TL) 72.386.067,46

Satış Hasılatı

Hasılat Türü Değer (TL)

Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 180.040.835,00

Sözleme Bedeli (TL) 162.570.594,06

Arsa Sahibi Pay Oranı % 35 63.014.292,25

Yüklenici Pay Oranı % 65 117.026.542,75

Artan Arsa Satış Geliri Miktari (TL) 17.470.240,94

Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Pay Oranı 29,50%

Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Payı Geliri (TL) 5.153.721,08

Toplam Arsa Sahibi Payı (TL) 68.168.013,33

Arsa Değeri

Projeli Arsa Değeri 68.168.013,33

Şerefiye Oranı 15%

Şerefiye Değeri 10.225.202

Arsa Değeri 57.942.811,33

6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri

İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi

tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde

projenin pazar değeri; 198.963.126,76 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin tamamlanması halinde

Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre %35 pay ve ilave paylar

üzerinden 80.372.891,51 TL’dir. Bu değere KDV dahil değildir.

6.6 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil)

Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve

değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve


33



politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî

değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı

kanaatindeyiz.

Projenin aralık ayı itibariyle tamamlanma oranı %98’tir. İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge

1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ne göre 162.510.594,06 TL olan sözleşme bedeli

üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO) (%65) ve

tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre;

Gayrimenkulün Bugünkü Değeri

= 409 bağımsız bölümün Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x

TO)

= 34.130.270,00 + (162.510.594,06 x 0,65 x 0,98)

= 34.130.270,00 + 103.519.248,42

= 137.649.518,42 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değere KDV dahil değildir.

6.7 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar

Değeri

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken

gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve

bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 1. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında

gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde

bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren değer aşağıdaki gibi belirlenmiştir.


34



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl. Brüt M²

Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²

Toplam Değer KDV Hariç

Toplam Değer KDV Dahil

A1 13 3. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.786,33 313.000,00 316.130,00

A1 14 3. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 15 3. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 17 4. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 18 4. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 19 4. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 21 5. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 22 5. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 23 5. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 26 6. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 27 6. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 30 7. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.786,33 313.000,00 316.130,00

A1 38 9. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 47 11.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 48 11.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 57 14. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 58 14. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 64 15. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 65 16.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 66 16.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 68 16.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 69 17.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 70 17.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.803,62 313.000,00 316.130,00

A1 72 17.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A1 76 18.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.682,61 292.000,00 294.920,00

TOPLAM 7.903.000,00 7.982.030,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



A2 1 ZEMİN 3+1 151,33 120,44 KD-KB 1.671,84 253.000,00 255.530,00

A2 2 ZEMİN 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.590,41 276.000,00 278.760,00

A2 3 ZEMİN 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.590,41 276.000,00 278.760,00

A2 4 ZEMİN 3+1 151,33 120,44 KD-GD 1.671,84 253.000,00 255.530,00

A2 5 1. KAT 3+1 151,33 120,44 KD-KB 1.764,36 267.000,00 269.670,00

A2 6 1. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.682,61 292.000,00 294.920,00

A2 7 1. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.682,61 292.000,00 294.920,00

A2 8 1. KAT 3+1 151,33 120,44 KD-GD 1.764,36 267.000,00 269.670,00

A2 9 2. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.774,81 308.000,00 311.080,00

A2 10 2. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.774,81 308.000,00 311.080,00

A2 11 2. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.774,81 308.000,00 311.080,00

A2 12 2. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.757,52 308.000,00 311.080,00


35



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



A2 13 3. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 14 3. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 15 3. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 16 3. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 18 4. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 19 4. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 21 5. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.855,48 322.000,00 325.220,00

A2 22 5. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 23 5. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 24 5. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 25 6. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 26 6. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 27 6. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 28 6. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 29 7. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 30 7. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 31 7. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 32 7. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 33 8. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 34 8. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 35 8. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 36 8. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 37 9. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 38 9. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.849,72 324.000,00 327.240,00

A2 39 9. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 41 10.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 42 10.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 43 10.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 44 10.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 46 11.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 47 11.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.849,72 324.000,00 327.240,00

A2 48 11.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 49 12.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 50 12.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 51 12.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 52 12.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.849,72 324.000,00 327.240,00

A2 54 13.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 55 13.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 56 13.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.849,72 324.000,00 327.240,00

A2 57 14. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 58 14. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 60 14. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00


36



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



A2 61 15. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 62 15. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 63 15. KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 64 15. KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 65 16.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 66 16.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 67 16.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.849,72 324.000,00 327.240,00

A2 68 16.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 69 17.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 70 17.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 71 17.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 72 17.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.867,00 324.000,00 327.240,00

A2 73 18.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-KB 1.682,61 292.000,00 294.920,00

A2 74 18.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-KB 1.682,61 292.000,00 294.920,00

A2 75 18.KAT 4+1 173,54 139,00 GB-GD 1.682,61 292.000,00 294.920,00

A2 76 18.KAT 4+1 173,54 139,00 KD-GD 1.682,61 292.000,00 294.920,00

TOPLAM 22.070.000,00 22.290.700,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



B1 9 2. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.604,96 238.000,00 240.380,00

B1 13 3. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 14 3. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-KB 1.975,86 293.000,00 295.930,00

B1 16 3. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 17 4. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 18 4. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-KB 1.975,86 293.000,00 295.930,00

B1 19 4. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-GD 2.036,55 302.000,00 305.020,00

B1 20 4. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 21 5. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 24 5. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 25 6. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 29 7. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 33 8. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 37 9. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 38 9. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-KB 1.975,86 293.000,00 295.930,00

B1 41 10.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 44 10.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 45 11.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.679,14 251.000,00 253.510,00

B1 48 11.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 49 12.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.679,14 251.000,00 253.510,00

B1 52 12.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00


37



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



B1 53 13.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 54 13.KAT 3+1 148,29 116,85 GB-KB 1.975,86 293.000,00 295.930,00

B1 55 13.KAT 3+1 148,29 116,85 GB-GD 2.036,55 302.000,00 305.020,00

B1 56 13.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 57 14. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 58 14. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-KB 1.975,86 293.000,00 295.930,00

B1 59 14. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-GD 2.016,32 302.000,00 305.020,00

B1 61 15. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 62 15. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-KB 1.975,86 293.000,00 295.930,00

B1 63 15. KAT 3+1 148,29 116,85 GB-GD 2.036,55 302.000,00 305.020,00

B1 64 15. KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 65 16.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 66 16.KAT 3+1 148,29 116,85 GB-KB 1.975,86 293.000,00 295.930,00

B1 67 16.KAT 3+1 148,29 116,85 GB-GD 2.036,55 302.000,00 305.020,00

B1 68 16.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.679,14 251.000,00 253.510,00

B1 69 17.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.692,63 251.000,00 253.510,00

B1 71 17.KAT 3+1 148,29 116,85 GB-GD 2.036,55 302.000,00 305.020,00

B1 72 17.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.679,14 251.000,00 253.510,00

B1 73 18.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-KB 1.524,04 226.000,00 228.260,00

B1 76 18.KAT 3+1 148,29 116,85 KD-GD 1.524,04 226.000,00 228.260,00

TOPLAM 10.828.000,00 10.936.280,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



B2 1 ZEMİN 2+1 126,47 98,81 KD-KB 1.431,17 181.000,00 182.810,00

B2 2 ZEMİN 3+1 148,23 116,85 GB-KB 1.727,05 256.000,00 258.560,00

B2 3 ZEMİN 3+1 148,23 116,85 GB-GD 1.727,05 256.000,00 258.560,00

B2 6 1. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 1.828,24 271.000,00 273.710,00

B2 7 1. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 1.828,24 271.000,00 273.710,00

B2 9 2. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.605,61 238.000,00 240.380,00

B2 10 2. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 1.936,18 287.000,00 289.870,00

B2 11 2. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 1.936,18 287.000,00 289.870,00

B2 12 2. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.605,61 238.000,00 240.380,00

B2 13 3. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 14 3. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 15 3. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 16 3. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 17 4. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 18 4. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 19 4. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 20 4. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00


38



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



B2 21 5. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 22 5. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 23 5. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 24 5. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 25 6. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 26 6. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 27 6. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 28 6. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 29 7. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 30 7. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.017,14 302.000,00 305.020,00

B2 31 7. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 32 7. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 33 8. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 34 8. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 35 8. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 36 8. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 37 9. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 38 9. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 39 9. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.017,14 302.000,00 305.020,00

B2 40 9. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 41 10.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 42 10.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.017,14 302.000,00 305.020,00

B2 43 10.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.017,14 302.000,00 305.020,00

B2 44 10.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 45 11.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 46 11.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 47 11.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 48 11.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 49 12.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 50 12.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 51 12.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 52 12.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 53 13.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 54 13.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 55 13.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 56 13.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 57 14. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 58 14. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 59 14. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 60 14. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 61 15. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 62 15. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00


39



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



B2 63 15. KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 64 15. KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 65 16.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 66 16.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 67 16.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 68 16.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 69 17.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 70 17.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 71 17.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 2.037,37 302.000,00 305.020,00

B2 72 17.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.693,31 251.000,00 253.510,00

B2 73 18.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-KB 1.524,66 226.000,00 228.260,00

B2 74 18.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-KB 1.828,24 271.000,00 273.710,00

B2 75 18.KAT 3+1 148,23 116,85 GB-GD 1.828,24 271.000,00 273.710,00

B2 76 18.KAT 3+1 148,23 116,85 KD-GD 1.524,66 226.000,00 228.260,00

TOPLAM 19.869.000,00 20.067.690,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



B3 10 2. KAT 3+1 147,64 116,85 GB-KB 1.923,60 287.000,00 289.870,00

B3 13 3. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-KB 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 16 3. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 20 4. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 21 5. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-KB 1.686,53 251.000,00 253.510,00

B3 24 5. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.686,53 251.000,00 253.510,00

B3 40 9. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 41 10.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-KB 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 45 11.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-KB 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 48 11.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 54 13.KAT 3+1 147,64 116,85 GB-KB 2.025,20 302.000,00 305.020,00

B3 56 13.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 61 15. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-KB 1.686,53 251.000,00 253.510,00

B3 64 15. KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.686,53 251.000,00 253.510,00

B3 65 16.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-KB 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 68 16.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.700,08 251.000,00 253.510,00

B3 69 17.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-KB 1.686,53 251.000,00 253.510,00

B3 71 17.KAT 3+1 147,64 116,85 GB-GD 1.971,01 291.000,00 293.910,00

B3 72 17.KAT 3+1 147,64 116,85 KD-GD 1.700,08 251.000,00 253.510,00

TOPLAM 4.896.000,00 4.944.960,00


40



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C1 2 ZEMİN 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.592,36 177.000,00 178.770,00

C1 4 ZEMİN 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.610,56 177.000,00 178.770,00

C1 8 1. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.686,16 124.000,00 125.240,00

C1 11 2. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.608,09 178.000,00 179.780,00

C1 12 2. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.792,54 197.000,00 198.970,00

C1 13 2. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 14 2. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.792,54 197.000,00 198.970,00

C1 15 2. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.553,89 172.000,00 173.720,00

C1 16 3. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 17 3. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 18 3. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 19 3. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 20 3. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 21 4. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 22 4. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 23 4. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 24 4. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 25 4. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 26 5. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 27 5. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 28 5. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 29 5. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 30 5. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 31 6. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 32 6. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 33 6. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 34 6. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 35 6. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 36 7. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 37 7. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 38 7. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 39 7. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 40 7. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 41 8. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 42 8. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 43 8. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 44 8. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 45 8. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 46 9. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 47 9. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 48 9. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.767,75 131.000,00 132.310,00

C1 49 9. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.874,43 206.000,00 208.060,00


41



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C1 50 9. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 51 10.KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 52 10.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 53 10.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 54 10.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 55 10.KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 56 11.KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 57 11.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 58 11.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 59 11.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 60 11.KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 61 12.KAT 2+1 110,69 84,41 KB-GB 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C1 62 12.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 63 12.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 64 12.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.883,53 207.000,00 209.070,00

C1 65 12.KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.635,20 181.000,00 182.810,00

C1 66 13.KAT 2+1 97,76 74,39 KB-GB 1.636,66 160.000,00 161.600,00

C1 67 13.KAT 2+1 96,96 74,39 GD-GB 1.856,44 180.000,00 181.800,00

C1 68 13.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C1 69 13.KAT 2+1 96,96 74,39 GD-KD 1.856,44 180.000,00 181.800,00

C1 70 13.KAT 2+1 97,76 74,39 KB-KD 1.585,52 155.000,00 156.550,00

C1 71 14. KAT 1+1 74,44 56,14 KB-GB 1.934,44 144.000,00 145.440,00

C1 72 14. KAT 1+1 73,65 56,14 GD-GB 2.009,50 148.000,00 149.480,00

C1 73 14. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.767,75 130.000,00 131.300,00

C1 74 14. KAT 1+1 73,65 56,14 GD-KD 2.009,50 148.000,00 149.480,00

C1 75 14. KAT 1+1 74,44 56,14 KB-KD 1.867,28 139.000,00 140.390,00

TOPLAM 11.997.000,00 12.116.970,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C2 4 ZEMİN 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.592,36 175.000,00 176.750,00

C2 19 3. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C2 22 4. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.929,03 212.000,00 214.120,00

C2 23 4. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C2 27 5. KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.929,03 212.000,00 214.120,00

C2 28 5. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.767,75 131.000,00 132.310,00

C2 30 5. KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.725,54 191.000,00 192.910,00

C2 43 8. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.767,75 131.000,00 132.310,00

C2 48 9. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C2 53 10.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C2 58 11.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.767,75 131.000,00 132.310,00


42



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C2 62 12.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-GB 1.929,03 212.000,00 214.120,00

C2 63 12.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C2 64 12.KAT 2+1 109,90 84,41 GD-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C2 65 12.KAT 2+1 110,69 84,41 KB-KD 1.707,47 191.000,00 192.910,00

C2 67 13.KAT 2+1 96,96 74,39 GD-GB 1.835,81 180.000,00 181.800,00

C2 68 13.KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C2 69 13.KAT 2+1 96,96 74,39 GD-KD 1.815,18 176.000,00 177.760,00

C2 70 13.KAT 2+1 97,76 74,39 KB-KD 1.565,06 155.000,00 156.550,00

C2 71 14. KAT 1+1 74,44 56,14 KB-GB 1.934,44 144.000,00 145.440,00

C2 72 14. KAT 1+1 73,65 56,14 GD-GB 2.009,50 148.000,00 149.480,00

C2 73 14. KAT 1+1 73,54 56,64 GD 1.767,75 130.000,00 131.300,00

C2 74 14. KAT 1+1 73,65 56,14 GD-KD 2.002,72 148.000,00 149.480,00

C2 75 14. KAT 1+1 74,44 56,14 KB-KD 1.867,28 139.000,00 140.390,00

TOPLAM 3.871.000,00 3.909.710,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C3 1 ZEMİN 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.436,44 159.000,00 160.590,00

C3 2 ZEMİN 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.592,36 175.000,00 176.750,00

C3 5 ZEMİN 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.508,72 167.000,00 168.670,00

C3 11 2. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.608,09 178.000,00 179.780,00

C3 13 2. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 15 2. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.671,33 187.000,00 188.870,00

C3 16 3. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C3 17 3. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C3 19 3. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C3 20 3. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.770,71 196.000,00 197.960,00

C3 21 4. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.671,33 187.000,00 188.870,00

C3 22 4. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.847,13 205.000,00 207.050,00

C3 23 4. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 24 4. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C3 25 4. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.770,71 196.000,00 197.960,00

C3 26 5. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C3 27 5. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C3 28 5. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 29 5. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.919,93 213.000,00 215.130,00

C3 30 5. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.752,64 196.000,00 197.960,00

C3 32 6. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C3 33 6. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 35 6. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.770,71 196.000,00 197.960,00

C3 38 7. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00


43



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C3 39 7. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C3 40 7. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.770,71 196.000,00 197.960,00

C3 42 8. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C3 43 8. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 44 8. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C3 46 9. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C3 47 9. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C3 48 9. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 49 9. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C3 50 9. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.770,71 196.000,00 197.960,00

C3 51 10.KAT 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C3 52 10.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.847,13 205.000,00 207.050,00

C3 53 10.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 57 11.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C3 58 11.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 59 11.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C3 60 11.KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.752,64 196.000,00 197.960,00

C3 62 12.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.865,33 205.000,00 207.050,00

C3 63 12.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 64 12.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C3 65 12.KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.752,64 196.000,00 197.960,00

C3 66 13.KAT 2+1 97,76 74,39 GD-KD 1.585,52 155.000,00 156.550,00

C3 67 13.KAT 2+1 96,96 74,39 KB-KD 1.815,18 176.000,00 177.760,00

C3 68 13.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C3 69 13.KAT 2+1 96,96 74,39 KB-GB 1.856,44 180.000,00 181.800,00

C3 70 13.KAT 2+1 97,76 74,39 GD-GB 1.636,66 160.000,00 161.600,00

C3 71 14. KAT 1+1 74,44 56,14 GD-KD 1.867,28 139.000,00 140.390,00

C3 72 14. KAT 1+1 73,65 56,14 KB-KD 1.995,93 148.000,00 149.480,00

C3 75 14. KAT 1+1 74,44 56,14 GD-GB 1.934,44 144.000,00 145.440,00

TOPLAM 9.461.000,00 9.555.610,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C4 13 2. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 16 3. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-KD 1.689,40 187.000,00 188.870,00

C4 17 3. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 18 3. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 23 4. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 28 5. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 29 5. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.919,93 213.000,00 215.130,00

C4 30 5. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.770,71 196.000,00 197.960,00


44



Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



C4 33 6. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 38 7. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 39 7. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 42 8. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.919,93 213.000,00 215.130,00

C4 43 8. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 44 8. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 47 9. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 48 9. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 49 9. KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.919,93 213.000,00 215.130,00

C4 50 9. KAT 2+1 110,69 84,41 GD-GB 1.757,16 195.000,00 196.950,00

C4 52 10.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 53 10.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 54 10.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.919,93 213.000,00 215.130,00

C4 57 11.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 58 11.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 59 11.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 62 12.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-KD 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 63 12.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 64 12.KAT 2+1 109,90 84,41 KB-GB 1.938,13 213.000,00 215.130,00

C4 67 13.KAT 2+1 96,96 74,39 KB-KD 1.856,44 180.000,00 181.800,00

C4 68 13.KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.781,34 131.000,00 132.310,00

C4 69 13.KAT 2+1 96,96 74,39 KB-GB 1.856,44 180.000,00 181.800,00

C4 71 14. KAT 1+1 74,44 56,14 GD-KD 1.867,28 139.000,00 140.390,00

C4 72 14. KAT 1+1 73,65 56,14 KB-KD 2.009,50 148.000,00 149.480,00

C4 73 14. KAT 1+1 73,54 56,64 KB 1.754,15 130.000,00 131.300,00

C4 74 14. KAT 1+1 73,65 56,14 KB-GB 2.009,50 148.000,00 149.480,00

C4 75 14. KAT 1+1 74,44 56,14 GD-GB 1.934,44 144.000,00 145.440,00

TOPLAM 5.988.000,00 6.047.880,00

Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı


Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

TL/m²



D 1 ZEMİN BOS 304,61 289,11 KB 1.316,44 401.000,00 473.180,00

GENEL TOPLAM 97.284.000,00 98.325.010,00

6.8 En Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün

olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora


45



konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin

birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.

6.9 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık

TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve İhlas Holding A.Ş.-İhlas Yayın

Holding A.Ş.-İhlas Pazarlama A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen Bizim Evler 3 Projesi 57

dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı başlanmış olan bir Toplu Konut Uygulamasıdır.

Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Bizim Evler 4

projesinin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları

niteliklidir..

Bizimevler 3 projesindeki toplam 409 adet değerleme konusu bağımsız bölümün Emsal

Karşılaştırma Yöntemi kullanılmak suretiyle günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen nihai

değerleri, bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 34-44. Sayfalarında) ve toplam değeri

(97.284.000,00 TL) hesaplanmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük

konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne

“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel

bulunmadığı düşünülmektedir.

Projenin Mevcut Durum Değeri

KDV Hariç (TL) EURO (2,47TL) USD (1,91 TL)

137.649.518,42 TL 55.728.549,97 € 72.067.810,69 USD

Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri


180.040.835,00 TL 72.891.026,32 € 94.262.217,28 USD

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri


198.963.126,76 TL 80.551.873,18 € 104.169.176,31 USD

Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı


80.372.891,51 TL 32.539.632,19 € 42.080.047,91 USD


46



İşbu Fizibilite Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen

arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Müh.) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ:

1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Vaziyet ve Kat Planları

3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

4. Ana Gayrimenkule Ait İmar Durum Belgeleri

5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları

6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste

7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi


47



RAPORA KONU GAYRİMENKULLERE AİT FOTOĞRAFLAR


48




49




50




51




52




53




54




55




56




57




58




59




60




61




62




63




64




65




66




67




68



İstanbul İlİ avcilar İlÇesİ fİruzkÖy mahallesİ · 2012. 1. 16. · [email protected]...

Documents