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O ESTATUTO DA CIDADE E O SOLO CRIADO

Augusto Nasser Borges

1 Introdução

O Estatuto da Cidade, Lei 10.257 de 10 de u!"o de 2001, e o so!o #riado,

artigos 2$ ao %1 do re&erido di'!o(a, s)o os te(as a*ordados +o 'rese+te

estudo. Ser)o a+a!isados os 'ri+#'ios -ue i+&or(a( o Estatuto da Cidade e

seus i+stru(e+tos de 'o!ti#a ur*a+sti#a, desta#a+dose, e+tre e!es, o i+stituto

do so!o #riado, -ue re#e*er/ (aior ate+)o.

O direito ur*a+sti#o e(, #ada e (ais, assu(i+do gra+de re!e3+#ia+o #e+/rio urdi#o (oder+o. Neste seg(e+to, o Estatuto da Cidade

dese('e+"a 'a'e! de!i+eador de re!ea+te -uest)o #o+stitu#io+a!4 a

'ro'riedade e sua #o+&or(a)o so#ia!. a 'artir dessas 're(issas -ue &ora(

traados os i+stru(e+tos de 'o!ti#a ur*a+a, se('re *us#a+do (e!"orias 'ara

os "a*ita+tes das ur*es, e ate+de+do 6 su're(a#ia do i+teresse '*!i#o so*re o

i+diidua!, 'ri+#'io +orteador da Ad(i+istra)o 8*!i#a.

1.1 Estatuto da Cidade, previsão constitucional

A Co+stitui)o 9edera!, +o artigo 21, ::, esta*e!e#e #o('et;+#ia

'riatia da U+i)o 'ara i+stituir as diretries gerais de dese+o!i(e+to ur*a+o

+o 'as, o -ue a*ra+ge as 'o!ti#as "a*ita#io+ais, a(*ie+tais e de i+&ra

estrutura.

8ara a!#a+ar este &i(, deter(i+a a Carta ria de direito ur*a+sti#o.

Todaia, > ao 'ri(eiro de+tre estes e+tes 'o!ti#os, a -ue( #o('ete

esta*e!e#er 'or (eio de !ei &edera!, as +or(as gerais de direito ur*a+sti#o, -ue

#o+te+"a( as diretries de dese+o!i(e+to ur*a+o retro (e+#io+adas, *e(


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#o(o os o*etios da 'o!ti#a ur*a+a +a#io+a!, a!>( de i+stituir os i+stru(e+tos

ur*a+sti#o e o siste(a de gest)o desta 'o!ti#a.

Assi(, o Estatuto da Cidade ?Lei 10.257, de 10.07.2001@ > a !ei &edera! de

dese+o!i(e+to ur*a+o eigida #o+stitu#io+a!(e+te, -ue regu!a(e+ta os

i+stru(e+tos de 'o!ti#a ur*a+a a sere( a'!i#ados 'e!a U+i)o, Estados e

( de 'ri+#'ios i+stru(e+tais do

Estatuto da Cidade, -ue adia+te ser)o estudados.

1.2 Função social da propriedade urbana

A &u+)o so#ia! da 'ro'riedade > 'ri+#i'io #ardea! do direito de

'ro'riedade.

( as rurais, serire( aos i+teresses da


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so#iedade, #u('ri+do #o( sua &u+#io+a!idade.

Esta > a o'i+i)o de A+dr> Ra(os Taares1 'ara -ue( F+)o "/ (ais #o(o

#o+siderar a 'ro'riedade #o(o direito 'ura(e+te 'riado, ou (es(o #o(o

direito i+diidua!G.

Isto 'or-ue, e( -ue 'ese estar a 'ro'riedade i+serida e+tre os direitos

i+diiduais, est/ e!a ta(*>( re!a#io+ada e+tre os 'ri+#'ios da atiidade

e#o+H(i#a #o+stitu#io+a! ?artigo 170 da Co+stitui)o 9edera!@, se+do #oro!/rio

sua a'!i#a)o e( #o+so+3+#ia #o( os dita(es da ustia so#ia!, assegura+do a

todos u(a eist;+#ia dig+a.

Outrossi(, a ustia so#ia! > a!#a+ada (edia+te o #u('ri(e+to dos

'ri+#'ios -ue a #o+&or(a( e+tre os -uais est/ re!a#io+ado o da &u+)o so#ia!

da 'ro'riedade, se+do este, 'or ia de #o+se-;+#ia, i+dis'e+s/e! 'araassegurar a dig+idade da 'essoa "u(a+a. o -ue !e#io+a A+dr> Ra(os

Taares24

A Co+stitui)o *rasi!eira, > #erto, ta(*>( arro!a a 'ro'riedade 'riadae sua &u+)o so#ia! e+tre os 'ri+#'ios gerais da orde( e#o+H(i#a, +osi+#isos II e III do art. 170. Dessa &or(a, e(*ora a 'ro'riedade estea'reista e+tre os direitos i+diiduais, est/ igua!(e+te i+serida e+tre os'ri+#'ios da atiidade e#o+H(i#a.

J/, 'orta+to, +e#essidade de #o('ati*i!ia)o e+tre os 're#eitos#o+stitu#io+ais, o -ue sig+i&i#a dier, e( !ti(a i+sta+#ia, -ue a'ro'riedade +)o (ais 'ode ser #o+siderada e( seu #ar/ter 'ura(e+tei+diidua!ista. A essa #o+#!us)o se #"ega ta+to (ais 'e!a #o+stata)ode -ue a orde( e#o+H(i#a, +a -ua! se i+sere e'ressa(e+te a'ro'riedade, te( #o(o &i+a!idade assegurar a todos eist;+#ia dig+a,#o+&or(e os dita(es da ustia so#ia! ?caput do art. 170@.

A #ir#u+st3+#ia de a 'ro'riedade a'rese+tar, si(u!ta+ea(e+te, #ar/ter d'!i#e, seri+do ao i+diidua!is(o e 6s +e#essidades so#iais, i('e,'ois, a +e#essidade de u(a #o('ati*i!ia)o de #o+tedos dosdiersos (a+da(e+tos #o+stitu#io+ais. Co(o direito i+diidua!, oi+stituto da 'ro'riedade, #o(o #ategoria ge+>ri#a, > gara+tido, e +)o

'ode ser su'ri(ido da atua! orde( #o+stitu#io+a!. Co+tudo, seu#o+tedo / e( 'ar#ia!(e+te de!i(itado 'e!a 'r'ria Co+stitui)o,-ua+do i('e a +e#essidade, de -ue "aa o ate+di(e+to de sua&u+)o so#ia!, assegura+dose a todos u(a eist;+#ia dig+a +osdita(es da ustia so#ia!.

1 TAKARES, A+dr> Ra(os. Curso de Direito Constitucional. 2 edi)o. S)o 8au!o4 Saraia,200%. 8/g. =75.2 TAKARES. A+dr> Ra(os. id. i*id. '. =7M.


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Eis a ra)o de Eros Ro*erto rau% a&ir(ar -ue Fas 'ro'riedades s)o

'oderes -ue se eer#ita(, +)o e#!usia(e+te e +o i+teresse de seus titu!ares,

(as ta(*>( de ter#eiros de+tro de u(a !i+"a de 'rude+te ar*trioG.Ora, i+teressa 6 so#iedade -ue sea gara+tido o direito i+diidua! de

'ro'riedade, #o+stitu#io+a!(e+te guar+e#ido. E+treta+to, #o(o a+terior(e+te

re&erido, este direito i+diidua! dee ser #o('ati*i!iado #o( os dita(es da

ustia so#ia!.

Nesse 'asso, eer#itar os 'oderes da 'ro'riedade 'ara ate+der ta(*>(

aos direitos de ter#eiros e ai+da de+tro de u(a 'rude+te !i+"a de ar*trio,

sig+i&i#a a #o('ati*i!ia)o dos direitos i+diiduais de 'ro'riedade #o( os

dita(es da ustia so#ia!, eide+#ia+do o #u('ri(e+to da &u+)o so#ia! da

'ro'riedade #uo 'oderdeer te( o 'ro'riet/rio. Neste se+tido !e#io+a 9a*io

o+der Co('arato=4

Pua+do se &a!a e( &u+)o so#ia! da 'ro'riedade +)o se i+di#a( asrestries ao uso e goo dos *e+s 'r'rios. Estas !ti(as s)o !i(ites+egatios aos direitos do 'ro'riet/rio, (as a +o)o de &u+)o, +ose+tido e( -ue > e('regado o ter(o +esta (at>ria ?e a (at>ria >'re#isa(e+te a &u+)o so#ia! da 'ro'riedade@, sig+i&i#a u( 'oder dedar ao o*eto da 'ro'riedade desti+o deter(i+ado, de i+#u!/!o a #ertoo*etio. O adetio so#ia! (ostra -ue este o*etio #orres'o+de aoi+teresse #o!etio e +)o ao i+teresse 'r'rio do dominusQ o -ue +)osig+i&i#a -ue +)o 'ossa "aer "ar(o+ia)o e+tre u( e outro.


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&u+)o de 'ri+#'ios gerais de toda a orde( urdi#aGM.

8orta+to, outra +)o > a ra)o de ter o !egis!ador i+#utido ta(*>( +os

artigos 1$2 e 1$% da Carta A&o+so da. id. i*id. '. 1=1


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so#ia!(e+te usta ao o*eto do seu direito de 'ro'riedade, dee+do o i+teresse

gera! se so*re'or so*re ao i+teresse i+diidua!, gara+ti+do assi( o *e(estar de

todos, #o+sagrado +o caput do artigo 1$2. Esse ta(*>( > o e+te+di(e+to de

( #o+di)o &u+da(e+ta! 'ara o dese+o!i(e+to das atiidadese#o+H(i#as -ue o#orre( +as #idades, e se( as -uais +)o s)o #riadasri-ueas a sere( #o('arti!"adas 'or todo o #or'o so#ia!. ia*i!iar a de(o#ratia)o das &u+es so#iais da #idadee( 'roeito de seus "a*ita+tes, 'ree+do (e#a+is(os de 'ro(o)odo ade-uado a'roeita(e+to do so!o ur*a+o.

E > usta(e+te atra>s desse 'ro#esso de de(o#ratia)o das &u+es

so#iais -ue se 'ossi*i!ita o *e(estar dos "a*ita+tes das ur*es, +a (edida e(

-ue s)o #riadas #o+dies ade-uadas 'ara "a*ita)o, tra*a!"o e !aer dos

#o+ti+ge+tes 'o'u!a#io+ais.

8or &i(, #o+>( a+a!isar os !#idos #o(e+t/rios de


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uti!ia)o #o('u!srios, 'reistos +os artigos 50 e M0 do Estatuto da CidadeQ o

i('osto so*re a 'ro'riedade 'redia! e territoria! ur*a+a 'rogressio +o te('o,

dis'osto +o artigo 70Q a desa'ro'ria)o 'ara &i+s de re&or(a ur*a+a, #o+sta+te

+o artigo $Q o #o+sr#io i(o*i!i/rio, artigo =MQ as o'eraes ur*a+as

#o+sor#iadas, artigos %2 a %= e o direito de 'ree(')o, 'reisto +o artigo %5 da

Lei e( a+/!ise.

Co( re!a)o 6 outorga o+erosa do direito de #o+struir ?so!o #riado@, ser/

(ais a'ro&u+dado +os #a'tu!os segui+tes da 'rese+te disserta)o.

O 'ar#e!a(e+to ou edi&i#a)o #o('u!srios s)o i+stru(e+tos uti!iados

'e!o 8oder 8*!i#o (u+i#i'a!, #o(o &or(a de o*rigar os 'ro'riet/rios de i(eis

ur*a+os a uti!iar so#ia!(e+te estes i(eis, de a#ordo #o( o dis'osto +o 8!a+o

Diretor do s destes i+stru(e+tos o 8oder 8*!i#o (u+i#i'a! #o+di#io+a o 'ro'riet/rio

a assegurar o uso so#ia! da 'ro'riedade #o+strui+do +o !o#a!.

O I8TU 'rogressio se #ara#teria #o(o &or(a de sa+)o ao 'ro'riet/rio

-ue +)o desti+ou sua 'ro'riedade a u(a &u+)o so#ia!.

N)o se trata de 'o!ti#a de &is#a! 'ara au(e+to da arre#ada)o. O o*etio

do 8oder 8*!i#o > &orar o 'ro'riet/rio a #u('rir #o( as o*rigaes 'reistas

+o '!a+o diretor, de 'ar#e!ar ou edi&i#ar. E( #aso de des#u('ri(e+to das

#o+dies e dos 'raos 'reistos o o #u('ri(e+to da o*riga)o, &i#a+do

gara+tida a 'rerrogatia de desa'ro'riar o i(e! 'ara &i+s de re&or(a ur*a+a

+os ter(os do 2 do artigo 70 do Estatuto da Cidade.

A desa'ro'ria)o 'ara &i+s de re&or(a ur*a+a 'reista +o artigo 1$2,

'ar/gra&o =, i+#iso III, 'er(ite -ue o 8oder 8*!i#o


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dar desti+a)o so#ia! a 'ro'riedade a's o t>r(i+o do 'rao (/i(o de #i+#o

a+os da a'!i#a)o do I8TU 'rogressio.

O #o+sr#io i(o*i!i/rio > u( i+stru(e+to de #oo'era)o e+tre o 8oder

8*!i#o e a i+i#iatia 'riada 'ara &i+s de ur*a+ia)o. regu!a(e+tado atra>s

do 8!a+o Diretor, te+do o o*etio de *e+e&i#iar /reas #are+tes de i+&raestrutura

e serios ur*a+os. Atra>s do i+stru(e+to o 'oder '*!i#o rea!ia as o*ras de

ur*a+ia)o e o 'ro'riet/rio #ede u(a 'arte dos !otes ur*a+iados 'ara o 'oder

'*!i#o, -ue 'oder/ us/!os 'ara &i+s de asse+ta(e+to ou #o(er#ia!i/!os.

Ta(*>( as o'eraes ur*a+as #o+sor#iadas s)o i+tere+es ur*a+as

rea!iadas (edia+te 'ar#eria e+tre o 8oder 8*!i#o e o 'riado. #o('ree+dida

#o(o u( #o+u+to i+tegrado de i+tere+es e (edidas a ser #oorde+ado 'e!o

8oder 8*!i#o, se+do tais i+tere+es de gra+de i('a#to, se+do autoriadasso(e+te 'or !ei (u+i#i'a!.

O 8!a+o Diretor 'ode de&i+ir -uais /reas s)o 'asseis das o'eraes, e,

'osterior(e+te, de!i(itadas e deta!"adas 'or !ei (u+i#i'a! es'e#&i#a, 'ree+do

a 'arti#i'a)o dos 'ro'riet/rios, (oradores, usu/rios e i+estidores. De a#ordo

#o( o 2 do artigo %2, 'oder)o ser 'reistas +as o'eraes e+tre outras4

(odi&i#a)o de +di#es e #ara#tersti#as do 'ar#e!a(e+to, uso e o#u'a)o do

so!o, a!teraes +as +or(as de edi&i#a)o, se('re #o+sidera+do as (e!"orias

ur*a+sti#as, (e!"orias so#iais e o i('a#to a(*ie+ta! do e('ree+di(e+to.

O direito de 'ree(')o > u( i+stru(e+to urdi#o -ue isa a #o+&erir e(

deter(i+as situaes o direito de 're&er;+#ia 'ara ad-uirir (edia+te #o('ra de

u( i(e! -ue estea se+do a!ie+ado 'e!o 'ro'riet/rio 'ara outra 'essoa. O

direito regu!ado +o Estatuto o*etia dar ao 8oder 8*!i#o, a 're&er;+#ia 'ara

ad-uirir i(e! ur*a+o o*eto de a!ie+a)o o+erosa e+tre 'arti#u!ares, e( ra)o

das diretries da 'o!ti#a ur*a+a.

De a#ordo #o( o 1 do artigo 25 > +e#ess/rio -ue as /reas -ue i+#ide(

o direito sea( de!i(itadas e( !ei (u+i#i'a!, #o+&or(e os #rit>rios do 8!a+o

Diretor e dee de&i+ir ta(*>( o 'rao de ig;+#ia do direito, se+do -ue este

'rao +)o 'ode ser su'erior a #i+#o a+os. O 'rao (/i(o s 'ode ser

re+o/e! a 'artir de u( a+o do e+#erra(e+to do 'rao a+terior. De a#ordo #o(


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o artigo 27, o 'ro'riet/rio do i(e! se tor+a o*rigado a +oti&i#ar o 8oder 8*!i#o

da i+te+)o de a!ie+ar o i(e!, o +)o #u('ri(e+to a#arreta a +u!idade do

+eg#io. O 'ro'riet/rio dee a+ear 6 +oti&i#a)o a 'ro'osta de #o('ra

assi+ada 'e!o ter#eiro i+teressado, #o( o 'reo, #o+di)o de 'aga(e+to e

'rao de a!idade. Re#e*ida a +oti&i#a)o, o 8oder 8*!i#o te( o 'rao (/i(o

de tri+ta dias 'ara (a+i&estar o seu i+teresse, 'or es#rito, e( #o('rar o i(e!.

Isto +)o o#orre+do, o 'ro'riet/rio &i#a autoriado a rea!iar a a!ie+a)o 'ara

ter#eiros.

A outorga o+erosa do direito de #o+struir ou so!o #riado est/ 'reisto +os

artigos 2$ ao %1 do Estatuto da Cidade.

sa*ido -ue os 8!a+os Diretores dos 'ara a

regu!aria)o &u+di/ria, e!a*ora)o de 'roetos "a*ita#io+ais de i+teresse so#ia!,

#o+stitui)o de resera &u+di/ria, 'ara orde+ar e dire#io+ar a e'a+s)o ur*a+a,

'ara a i('!a+ta)o de e-ui'a(e+tos ur*a+os e #o(u+it/rios, #ria)o de

es'aos '*!i#os de !aer e /reas erdes, #ria)o de u+idades de #o+sera)o

ou 'rote)o de outras /reas de i+teresse a(*ie+ta! e 'ara a 'rote)o de /reas

de i+teresse "istri#o, #u!tura! ou 'aisagsti#o.

Desta &or(a, &i#a de&i+ido, #o(o o#orre #o( o direito de 'ree(')o, -ue


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estes re#ursos ser)o a'!i#ados e( 'roetos es'e#&i#os, gara+ti+do -ue estes

re#ursos +)o sea( desiados 'ara outras /reas.

O Estatuto da Cidade 're; a 'ossi*i!idade de tra+s&er;+#ia do direito de

#o+struir, #o+&or(e deter(i+a o artigo %5.

8or (eio deste i+stru(e+to o s

do eer##io deste direito e( outro !o#a!. a 'ossi*i!idade de uti!ia)o do

direito de #o+struir outorgado 'e!o 8oder 8*!i#o ao i+diduo, e( /reas

diersas da -ue o#orrera( os (otios, -ue e+seara( a outorga do re&erido

direito.

A tra+s&er;+#ia do so!o #riado est/ ta(*>( estrita(e+te !igada 6

#o(er#ia!ia)o do i+stituto, o#orre+do, desta &or(a, a #ess)o do direito de#o+struir.

Estas *rees digresses so*re o i+stru(e+to de 'o!ti#a ur*a+a da

outorga o+erosa do direito de #o+struir ou, si('!es(e+te, so!o #riado, ser)o

reisitadas de &or(a (ais a'ro&u+dada +os 'ri(os #a'tu!os.

2 Conceito do olo Criado

A+tes de ade+trar +o estudo da #o+#eitua)o do te(a, #o+>(

es#!are#er a ra)o da +o(e+#!atura adotada 'ara o i+stituto.

A Lei 9edera! + 10.2572001 ?Estatuto da Cidade@ i+titu!a o so!o #riado

#o(o Foutorga o+erosa do direito de #o+struirG. Todaia, esta desig+a)o soa, de

#erta &or(a, i+ade-uada, 'or estar 'reista +o orde+a(e+to '/trio a

'ossi*i!idade de outorga do direito de #o+struir, ise+ta de -ua!-uer #o+tra'artida

'or 'arte do *e+e&i#i/rio. Da 'or-ue (ais a'ro'riada a e'ress)o Fso!o #riadoG,

#u+"ada 'e!a doutri+a '/tria.

Nesse se+tido !e#io+a 9!oria+o de Aeedo


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8oderseia a!udir ai+da a soar u( 'ou#o i+ade-uada a desig+a)o detoda a se)o #o(o ersa+te da outorga o+erosa -ua+do +e!a e(osdis'ositios 'ree+do 'ossi*i!idade de ise+)o do 'aga(e+to daoutorga. 8or>(, a-ui 'e#ara(os 'or e#esso de rigoris(o ei+to!er3+#ia #o( o !egis!ador.

O so!o #riado, / 'ossua seus #o+tor+os e de!i(itaes de&i+idas 'e!a

doutri+a (uito a+tes de ser 'ositiado 'e!o orde+a(e+to. Ta+to > assi( -ue, "/

i+te a+os, os> A&o+so da Si!a10 !e#io+aa -ue Fo #o+#eito e os #o+tor+os do

i+stituto est)o 're#isa(e+te &or(u!ados 'e!a doutri+a. Resta ao !egis!ador dar

!"e +or(atiidade urdi#o'ositiaG.

Co( o ade+to do Estatuto da Cidade, estes #o+tor+os +or(atios &ora(

&i+a!(e+te esta*e!e#idos, e( -ue 'ese a!gu+s (u+i#'ios / o tere( regu!ado

e( !eis es'arsas, o -ue gerou, +o 'assado, -uestio+a(e+tos so*re a#o+stitu#io+a!idade, atua!(e+te / su'erados, #o+&or(e se es'osar/ adia+te.

A 'reis)o !ega! est/ +o artigo 2$ do Estatuto da Cidade, -ue #o+&ere aos

(u+i#'ios auto+o(ia 'ara de!i(itar atra>s do 8!a+o Diretor de

Dese+o!i(e+to Ur*a+o 8DDU, o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to de suas

/reas, esta*e!e#e+do a re!a)o e+tre a /rea edi&i#/e! e a /rea do terre+o so* o

-ua! se a!(ea #o+struir. Ka!e a tra+s#ri)o do (e+#io+ado dis'ositio4

Art. 2$. O '!a+o diretor 'oder/ &iar /reas +as -uais o direito de#o+struir 'oder/ ser eer#ido a#i(a do #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to*/si#o adotado, (edia+te #o+tra'artida a ser 'restada 'e!o*e+e&i#i/rio.

1. 8ara os e&eitos desta Lei, #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to > are!a)o e+tre a /rea edi&i#/e! e a /rea do terre+o.

2. O '!a+o diretor 'oder/ &iar #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to */si#o+i#o 'ara todas a o+a ur*a+a ou di&ere+#iado 'ara /reas es'e#i&i#asda o+a ur*a+a.

%. O '!a+o diretor de&i+ir/ os !i(ites (/i(os a sere( ati+gidos'e!os #oe&i#ie+tes de a'roeita(e+to, #o+sidera+do a'ro'or#io+a!idade e+tre a i+&raestrutura eiste+te e o au(e+to dede+sidade es'erado e( #ada /rea.

8orta+to, 'ara deter(i+ado !ote ur*a+o, "/ u( i+di#ie de a'roeita(e+to

10 SILKA, os> A&o+so da. Direito Urbanístico rasileiro. % edi)o. S)o 8au!o4


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#orres'o+de+te -ue autorie sua edi&i#a)o.

Este +di#e !i(ita &isi#a(e+te a /rea edi&i#/e!, de (odo -ue sua

su'!a+ta)o so(e+te > 'osse! (edia+te uti!ia)o do so!o #riado.

O so!o #riado sere, 'orta+to, #o(o &or(a de Fa#res#erG a /rea do !ote

so* o -ua! se edi&i#ar/, gera+do, 'or ia de #o+se-;+#ia, u( ga+"o de /rea

#o+struda, oti(ia+do o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to, a+tes i+a!#a+/e! e(

irtude da !i(ita)o da /rea edi&i#/e! 'e!o 8DDU, #o+&or(e (e+#io+ado.

I('orta+te a#!arar -ue +)o se trata de au(e+to &si#o 'ro'ria(e+te dito,

da /rea dos !otes. A'esar da e'ress)o Fso!o #riadoG sugerir #ria)o de so!o,

e'ri(i+do a id>ia de au(e+to de es'ao &si#o a+tes i+eiste+te, +a rea!idade,

a a#e')o do i+stituto re&erese 6 #ria)o de 'iso arti&i#ia!, +)o a'oiado

direta(e+te so*re o so!o +atura! do terre+o. Cria so!o -ue( #ria 'iso irtua!,i(agi+/rio.

Segu+do Ri#ardo 8ereira Lira11, 'odese de&i+ir so!o #riado #o(o a

#ria)o de /reas adi#io+ais de 'iso uti!i/e! e#ede+te ao !i(ite esta*e!e#ido

'e!o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to. a #ria)o de 'iso arti&i#ia!, ora re&erida, in

verbis4

A id>ia do So!o Criado 'ressu'e a ado)o de u( #oe&i#ie+te +i#o dea'roeita(e+to do so!o. 'arti+dose dessa id>ia -ue se 'ode #"egar a u(a #o+#e')o de So!o Criado Wstri#tu se+suW, -ua+do se ter/ -ueSo!o Criado > o e#esso de #o+stru)o ?'iso uti!i/e!@ su'erior ao!i(ite esta*e!e#ido e( &u+)o do #oe&i#ie+te +i#o de a'roeita(e+to.

E( e!u#idatia !i)o, Je!X Lo'es


13/43

a'roeita(e+to esta*e!e#ido 'e!a !eiQ a#i(a desse #oe&i#ie+te, at> o!i(ite -ue as +or(as edi!#ias ad(itire(, o 'ro'riet/rio +)o ter/ odireito origi+/rio de #o+struir, (as 'oder/ ad-uiri!o do


14/43

Eros Ro*erto rau15 e+te+de -ue o so!o #riado dese+o!euse

i+i#ia!(e+te a 'artir da o*sera)o da 'ossi*i!idade de #ria)o arti&i#ia! de /rea

"orio+ta!, (edia+te a sua #o+stru)o so*re ou so* o so!o +atura!.

Co('ree+diase assi( o so!o #riado #o(o o resu!tado da #ria)o de /reas

adi#io+ais uti!i/eis, +)o a'oiadas direta(e+te so*re o so!o +atura!.

( do quantum

#o+e+#io+ado +o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to, i+#!usie +o a+dar t>rreo e at>

+o su*so!o, > e+te+dido, #o(o so!o #riado.

Esta > a orie+ta)o #o+sta+te +a Carta de E(*u 17, +o se+tido de -ueFtoda edi&i#a)o a#i(a do #oe&i#ie+te +i#o > #o+siderada so!o #riado, -uer

e+o!a o#u'a)o de es'ao a>reo, -uer a de su*so!oG.

8or &i(, i('orta+te !e(*rar -ue, #o+&or(e asseera Eros Ro*erto rau1$,

a #o+#e')o de so!o #riado, de toda sorte, est/ +atura!(e+te atre!ada 6 &ia)o

de u( #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to 'ara os terre+os ur*a+os. E( outras

'a!aras, 'ara a uti!ia)o do i+stituto do so!o #riado, > i('erioso -ue a /rea do

terre+o -ue se desea #o+struir sea i+su&i#ie+te 'ara a edi&i#a)o de u(

15 RAU, Eros Ro*erto. Direito Urbano. S)o 8au!o4 Editora Reista dos Tri*u+ais, 1$%. '. 57.16 RECO, !io. - olo Criado e a uestão Fundi4ria. Direito do Ur*a+is(o4 u(ais)o s#iourdi#a Coorde+a)o de Z!aro 8essoa. Rio de a+eiro4 IBA< [ I+stituto de

Ad(i+istra)o


15/43

deter(i+ado 'roeto, e( irtude do seu #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to de!i(itar

esta re!a)o.

A res'eito, a!e #o+&erir o ee('!o e!e+#ado 'or +ia Ker+a 9erreira de

Soua14

O #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to > a re!a)o eiste+te e+tre a /rea tota!da #o+stru)o e a /rea do !ote. No #aso de u( terre+o tier /rea de%00,00(\ e o #oe&i#ie+te (/i(o de a'roeita(e+to &or W2W, sig+i&i#a-ue +esse terre+o 'oder/ ser edi&i#ado u( 'r>dio #o( a /rea (/i(ade M00,00(\, ou sea, o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to #o+tro!a ade+sidade das edi&i#aes.

2.1 Evolução 6ist7rica8 Direito Urbanístico 9 Direito de $ropriedade

8ara (e!"or #o('ree+der o i+stituto do so!o #riado &a +e#ess/rio

a+a!isar as tra+s&or(aes so&ridas 'e!o direito de 'ro'riedade ao !o+go dos

s>#u!os. Co+&or(e da+tes re&erido, o direito de 'ro'riedade (oder+o +)o dee

ser a+a!isado #o(o u( direito esse+#ia!(e+te a*so!uto, #o(o +os !egou o

direito ro(a+o. A #o+#e')o atua! de 'ro'riedade dee serir a u( &i( so#ia!,

dee ate+der aos dita(es da ustia so#ia! eide+#iados +o artigo 170 da

Co+stitui)o 9edera!.

8odese dier segura(e+te -ue o ade+to do Estado So#ia! &oi o gra+deres'o+s/e! 'or estas (uda+as +a regu!a)o da 'ro'riedade. A 'artir da-ue!e

(o(e+to o 'oder '*!i#o 'assou a a'!i#ar i('osies de #ar/ter ad(i+istratio,

de +aturea #ii!, ao direito de 'ro'riedade.

S)o #o+#e*idas as &a(osas !i(itaes ad(i+istratias e restries de

ii+"a+a, -ue 'assara( a #oi*ir (aus usos da 'ro'riedade, de (odo a

i('edir -ue a uti!ia)o do direito de 'ro'riedade de u+s i+&ri+gisse o direito de

'ro'riedade de outros.

+esse a&) -ue surge o direito ur*a+sti#o, #o( o o*etio de dis#i'!i+ar o

uso e a o#u'a)o do so!o ur*a+o, i('o+do as +e#ess/rias !i(itaes e

restries ao direito de 'ro'riedade.

19 SOU]A, +ia Ker+a 9erreira de. olo Criado8 Um camin6o para minorar os problemasurbanos. Te(as de Direito Ur*a+sti#o 02 Coorde+adores Adi!so+ A*reu Da!!ari e L#ia Ka!e9igueiredo. S)o 8au!o4 Editora Reista dos Tri*u+ais, 11. 8/g. 1M1.


16/43

Na rea!idade, desde sua #o+#e')o, o direito de 'ro'riedade so&ria

restries. *e( erdade -ue +)o ti+"a( o (es(o #ar/ter so#ia! -ue se

'er#e*e "oe, 'or>( / se i('u+"a( !i(itaes -ua+to a direitos de ter#eiros,

de#orre+tes do direito de ii+"a+a. o -ue !e#io+a 9!oria+o de Aeedo

gui+214

9a 'arte do i(agi+/rio "u(a+o a id>ia de #o+strues t)o a!tas -ueto-ue( o #>u. Assi( +a B*!ia te(os a 'assage( da #o+stru)o daTorre de Ba*e!. O "o(e(, ao do(i+ar a t>#+i#a, desa&ia as !eis da+aturea, e #ria so!os arti&i#iais. 8or>(, (ais u(a e, e+redase +ateia -ue te#eu, e os *e( i+dos edi&#ios a!tos, s(*o!o de(oder+idade, tra+s(uda(se e( 'ro*!e(as ur*a+os. Ka(os doFarra+"a#>uG 'ara o i+&er+o.

Eis -ue tor+ase +e#ess/ria a #ria)o de +or(as -ue 'ossi*i!ite(

'resera)o do a(*ie+te ur*a+o #o(o u( todo, de (odo a so!u#io+ar os

'ro*!e(as da #o!etiidade e eitar situaes #o(o 6 +arrada 'e!a Autora ora

20 NETO 9!oria+o de Aeedo


17/43

#itada.

a este &i( -ue se 'resta o direito ur*a+sti#o4 'ro'i#iar u( "ar(H+i#o

#o+io "u(a+o +os #e+tros ur*a+os, ai+da -ue 'ara isto te+"a -ue se

restri+gir o direito i+diidua! de 'ro'riedade.

Outrossi(, a i+o*ser3+#ia das regras ur*a+sti#as 'ode ser #ati#a 'ara

u(a so#iedade, #o+soa+te a&ir(a 9!oria+o de Aeedo a 'ro'riedade ur*a+a -ua+to (e!"or sea o seu

a#esso, a sua &rui)o #o( su'orte de atiidades ur*a+as. Desta &or(a, !e#io+a

Eros Ro*erto rau2=

, ipis literis4

A 'ossi*i!idade de o so!o ur*a+o ser uti!iado #o(o su'orte de diersasatiidades, +o e+ta+to, > de#orre+te de a)o estra+"a 6 atua)o do

22 NETO, 9!oria+o de Aeedo


18/43

seu 'ro'riet/rio. O a#r>s#i(o de a!or, e( erdade, +)o > 'roduto de+e+"u(a a'!i#a)o de #a'ita! ou de tra*a!"o 'or 'arte do 'ro'riet/rioi+diidua!, resu!ta+do da a)o #o+ugada do setor 'riado [ #o(o u(todo [ e do setor '*!i#o, ou sea, da #o(u+idade.

Este e+te+di(e+to, todaia, (ere#e ressa!as #o(o *e( asseera

9!oria+o de Aeedo A&o+so da Si!a2M ao re&erirse a esta !i+"age( doutri+aria #o+#!ui -ue 'ara e!es4

O direito de #o+struir #o+stitui u(a das &a#u!dades do direito de'ro'riedade, isto -ue +o uso, goo e dis'o+i*i!idade da #oisa se#o('ree+de a &a#u!dade de tra+s&or(/!a, edi&i#/!a, *e+e&i#i/!a,e+&i(, #o( todas as o*ras -ue !"e &aorea( a uti!ia)o ou !"eau(e+te( o a!or e#o+H(i#o.

Os de&e+sores desta #orre+te adoga(, ai+da, a tese da

i+#o+stitu#io+a!idade da disso#ia)o e+tre os direitos de #o+struir e de

'ro'riedade, e( irtude de ser a 'ro'riedade direito de todos guar+e#ido

#o+stitu#io+a!(e+te +o artigo 5, ::II, +)o 'ode+do so&rer -ua!-uer !i(ita)o

-ua+to 6 &a#u!dade de se #o+struir so* a 'ro'riedade. Ka!e #o+&erir as #itaes



19/43

de 9!oria+o de Aeedo A&o+so da Si!a2$, des&ia+do a

(e+#io+ada #orre+te doutri+aria4

Na erdade, essa 'osi)o +)o 'ode 'rea!e#er #o( a('!itude,

#o+&or(e deia(os e'!i#ito a#i(a, 'ois so*re tais +or(as i+#ide( as+or(as #o+stitu#io+ais -ue esta*e!e#e( o regi(e &u+da(e+ta! dodireito de 'ro'riedade [ es'e#ia!(e+te o 'ri+#'io da &u+)o so#ia! [,-ue i('e( +oos #rit>rios de #o('ree+s)o. E( 'ri(eiro !ugar e( aid>ia de -ue a &a#u!dade de #o+struir +)o > 'ro'ria(e+te i+ere+te aodireito de 'ro'riedade do terre+oQ s o ser/, (es(o +o +osso siste(a,e( re!a)o aos terre+os #o( desti+o ur*a+sti#o 'reorde+ado 6



20/43

edi&i#a)o, a!e+do dier -ue o direito de #o+struir +as#e #o( aorde+a)o ur*a+sti#a -ua!i&i#adora de deter(i+ado terre+o #o(oedi&i#/e!. E( segu+do !ugar, 'erdurar/ essa i+er;+#ia, (es(o e( ta!#aso, se +)o o#orrer u( i+teresse '*!i#o -ue, &u+dado !egiti(a(e+te+o 'ri+#'io da &u+)o so#ia! da 'ro'riedade, de#!are i+edi&i#/e!deter(i+ado terre+o. A -uest)o do #a*i(e+to ou +)o de i+de+ia)o >'ro*!e(a -ue se aerigua #o( *ase e( outros &u+da(e+tos,es'e#ia!(e+te +o 'ri+#'io da igua!dade da distri*ui)o dos H+us e*e+>&i#os da atiidade ur*a+sti#a. Co( essas !i(itaes > -ue te(os-ue a#eitar, e( &a#e do Direito 8ositio Brasi!eiro, a tese de -ue a&a#u!dade de #o+struir > i+ere+te ao direito de 'ro'riedade do terre+o+o 3(*ito ur*a+sti#o.

Co( e&eito, se o direito de #o+struir de'e+de de u(a orde+a)o

ur*a+sti#a &i+#ada 'e!o 8!a+o Diretor de Dese+o!i(e+to Ur*a+o [ 8DDU, o

i(e! 'assa a ser e+te+dido #o(o i+stru(e+to de dese+o!i(e+to das

&u+es so#iais da #idade e 'ara a gara+tia do *e(estar dos seus "a*ita+tes, /-ue, #o+&or(e (e+#io+ado +o #a'tu!o a+terior, s)o estes os o*etios da

'o!ti#a de dese+o!i(e+to ur*a+o, (e+#io+ado +o caput do artigo 1$2 da

Co+stitui)o 9edera!.

Neste se+tido, e+te+deu o Su're(o Tri*u+a! 9edera!4

CONSTITUCIONAL. AD


21/43

A!>( disso, os> A&o+so da Si!a%1 asseera -ue ai+da -ue se te+"a 'or

'!e+a(e+te disso#i/e! o direito de #o+struir do direito de 'ro'riedade, o i+stituto

do So!o Criado +)o seria u( *i#e ao eer##io do direito de #o+struir, #o(o

de&e+de( os tradi#io+a!istas, se+)o ea(os4

O #o+#eito de so!o #riado +)o i('orta a se'ara)o da &a#u!dade de#o+struir do direito de 'ro'riedade do terre+o. Ao #o+tr/rio, rea&ir(asua #orre!a)o, +a (edida e( -ue tra+s&or(a e( direito su*etio a&a#u!dade de #o+struir at> o !i(ite do #oe&i#ie+te +i#o esta*e!e#ido.Ta+to assi( -ue, se a !egis!a)o de uso e o#u'a)o do so!o deter(i+ar #oe&i#ie+te (e+or 'ara a!gu(a o+a ou /rea, os 'ro'riet/rios ter)odireito a u(a #o('e+sa)o 'e!a !i(ita)o esta*e!e#ida e(desigua!dade #o( os de(ais 'ro'riet/rios.

2.1.2 - Direito de Construir como prerro!ativa do $oder $/blico e sua

dissociação do Direito de $ropriedade8 visão de uma corrente radicalistas

Dia(etra!(e+te o'osta 6 #orre+te tradi#io+a!ista, &iguraa( os -ue

de&e+dia( -ue o direito de #o+struir e o direito de 'ro'riedade estaria(

ee(e+te(e+te disso#iados, da (es(a &or(a -ue &i#ou esta*e!e#ido e( de*ate

i+ter+a#io+a! 'ro(oido u+to a ONU e( 171 e 'reisto +a !ei ita!ia+a +10, de

2$ de a+eiro de 177, a(*os (e+#io+ados +o 'rese+te tra*a!"o +o ite( 2.2 do

#a'itu!o a+terior a este. Adotaa( esta !i+"a de 'e+sa(e+to Eros rau, A+tH+io Car!os Ci+tra do

A(ara! e orge Bart"o!o(eu Car+eiro da Cu+"a, 'ara os -uais +)o eistiria(

!i(itaes ad(i+istratias ao Direito de Co+struir do 'ro'riet/rio de deter(i+ada

/rea ur*a+a e -ue este direito se-uer !"e 'erte+#ia, +)o 'ode+do 'or este

(otio so&rer -ua!-uer restri)o.

8ara e!es, o direito de #o+struir so(e+te 'oderia ser atri*udo ao titu!ar do

direito de 'ro'riedade, (edia+te autoria)o ou #o+#ess)o do 8oder 8*!i#o,este si( seu e&etio titu!ar.

Segu+do os> A&o+so da Si!a%2, esta tese teria sido a'rese+tada 'e!o

gru'o ora (e+#io+ado e( se(i+/rio 'ro(oido 'e!o a+tigo ru'o Ee#utio da

31 SILKA. os> A&o+so da. id. i*id. '. 25232 SILKA, os> A&o+so da. id. i*id. '. 25M.


22/43

ra+de S)o 8au!o [ ERAN, se+do, +a-ue!a o'ortu+idade, ae+tada a

se'ara)o e+tre direito de 'ro'riedade e direito de #o+struir de &or(a 'ositiada,

'or (eio de !ei &edera!.

Ao re!atar so*re esta #orre+te, 9!oria+o de Aeedo


23/43

direito de #o+struir #o(o u( &i( e( si (es(o. O o*etio > ade-uar o direito da

'ro'riedade ao i+teresse #o!etio, res'eita+do o 'ri+#'io da &u+)o so#ia! da

'ro'riedade.

Disso#iar os dois direitos &oge dessa #eara #o(o ta(*>( do i+stituto do

so!o #riado. Nesse se+tido #o(e+ta os> A&o+so da Si!a%54

E( erdade, essa id>ia > ai+da (ais aa+ada do -ue a do so!o#riado, 'or-ue +)o #o+stitui si('!es !i(ita)o ao direito de #o+struir,#o(o +este, (as disso#ia esse direito e o direito de 'ro'riedade.Nesses ter(os a id>ia +)o 'ros'erou.

2.1.3 - Direito de Construir como


24/43

sido !eada a de*ate +o se(i+/rio 'ro(oido 'e!o ru'o Ee#utio da ra+de

S)o 8au!o [ ERAN e( 175, ta! -ua! o &e a #orre+te radi#a!ista, te+do

serido de esteio 'ara a #ria)o do so!o #riado +os (o!des atuais.

Co( e&eito, os t>#+i#os do Ce+tro de Estudo e 8es-uisas e(

Ad(i+istra)o A&o+so da Si!a%74

A &or(a)o (ais a#a*ada do #o+#eito do so!o #riado, e 'ro'osta desua ado)o, e+tre +os, &oi gerada +os estudos de ad(i+istra)o'*!i#a e +os se(i+/rios#ursos do CE8A< ?Ce+tro de Estudo e8es-uisas e( Ad(i+istra)o #+i#os A+tH+io C!/udio


25/43

i+stituto, (es(o a+terior(e+te ao Estatuto da Cidade.

Eis -ue +a-ue!a o'ortu+idade, &oi (e+#io+ado -ue dis#usses udi#iais

teria( sido traadas e( tor+o da #o+stitu#io+a!idade das re&eridas !eis

(u+i#i'ais, e( irtude de ersare( so*re !i(itaes ao direito de 'ro'riedade,

(at>ria de direito #ii! e -ue 'or isso seria de #o('et;+#ia !egis!atia 'riatia

da U+i)o, +os (o!des do artigo 22, I da Co+stitui)o 9edera!.

Atua!(e+te este e(*ate +)o te( (ais ra)o 'ara se 'er'etuar, 'osto -ue

/ &oi editada a Lei 9edera! + 10.2572001 ?Estatuto da Cidade@, regu!a+do o

i+stituto do so!o #riado. E+treta+to, a'e+as 'or a'resso 6 dia!>ti#a, #o+>(

a+u+#iar o 'osi#io+a(e+to de 9!oria+o de Aeedo ria, se+)o ea(os4

Se > i+duidosa a #o('et;+#ia &edera! 'ara !egis!ar so*re direito #ii!,ta('ou#o se 'ode des#o+"e#er -ue a 'ro'riedade ur*a+a est/#o+stitu#io+a!(e+te adstrita ?i@ ao #u('ri(e+to de sua &u+)o so#ia!?C9 art. 170, III, e art. 1$2, 2@ e ?ii@ 6 #o('et;+#ia (u+i#i'a! 'araee#utar a 'o!ti#a de dese+o!i(e+to ur*a+o ?art. 1$2, caput , da C9@e !egis!ar so*re assu+tos de i+teresse !o#a! ?art. %0, I da C9@. 8or>(,esse de*ate e( tor+o de #o('et;+#ias !egis!atia agora > "istoria.

E( -ue 'ese estar su'erada esta dis#uss)o, su*siste, 'or outro !ado, a

'o!;(i#a -ua+to 6 #o+stitu#io+a!idade do so!o #riado.

Seus o'ositores &u+da(se +os (es(os argu(e+tos da #orre+te

tradi#io+a!ista (e+#io+ada +este #a'tu!o, segu+do os -uais, +)o > 'osse!

disso#iar o direito de 'ro'riedade do direito de #o+struir, 'e!o &ato de ser este

&a#u!dade da-ue!outro, esta+do #o+stitu#io+a!(e+te resguardado #o+soa+te se

i+&ere dos artigos 5, caput , :II e LIK e art. 170, II.

Re(ote(o+os aos argu(e+tos a-ui e'ostos, +o #a'tu!o ati+e+te 6

&u+)o so#ia! da 'ro'riedade, -ua+do a#e+a(os 'ara o #o+#eito atua! de direito

de 'ro'riedade, o -ua! dee ser i+ter'retado e( #o+so+3+#ia #o( o 'ri+#'io da

&u+)o so#ia! da 'ro'riedade e #o( os dita(es da ustia so#ia!, #o+sta+tes do

artigo 170, caput e III. Co+&irase a reda)o destes dis'ositios4



26/43

Art. 170. A orde( e#o+H(i#a, &u+dada +a a!oria)o do tra*a!"o"u(a+o e +a !ire i+i#iatia, te( 'or &i( assegurar a todos eist;+#iadig+a, #o+&or(e os dita(es da ustia so#ia!, o*serados os segui+tes'ri+#'ios4?...@III [ &u+)o so#ia! da 'ro'riedadeQ

Ora, se a &i+a!idade do so!o #riado > serir 6 so#iedade, de (odo a

orde+ar #oere+te(e+te o uso do so!o ur*a+o, eita+do -ue se esta*e!ea o

des#o('asso e+tre a 'ro'riedade 'riada e a #idade +a -ua! estea e!a #o+tida,

+)o "/ -ue se &a!ar e( !i(ita)o ao direito de 'ro'riedade, (as si( e(

ade-ua)o ao &i( so#ia!, o!ta+dose a assegurar a dig+idade da 'essoa

"u(a+a.

So*re o assu+to a!e o!idar as !ies de 9!oria+o de Aeedo #edio, aCo+stitui)o, a u( s te('o, #o+sagrou o direito de 'ro'riedadesu*ordi+a+doo ao eer##io de sua &u+)o so#ia!. Ke(os isso e(diersos dis'ositios, ta+to de &or(a gera! ?.g., o art. 170, III, -uee'ressa(e+te #o+sagra o 'ri+#'io da &u+)o so#ia! da 'ro'riedade#o(o &u+da(e+to de toda orde( e#o+H(i#a #o+stitu#io+a!, a'!i#/e! 6'ro'riedade ur*a+a e rura!, aos (eios de 'rodu)o e aos *e+s de rai@#o(o es'e#&i#a ?#&. Art. 1$2, caput e 2, art. 1$=, caput , art. 1$5,'ar/gra&o +i#o, e art. 1$M@. A Co+stitui)o de 1$$ [ #o(o, de resto,

/ &aia, di&usa(e+te, a a+terior [ #o+sagrou a (oder+a #o+#e')o dodireito de 'ro'riedade, -ue +)o se esta*e!e#e ou 'ode se eer#er de&or(a a*so!uta, (as si( #o+di#io+ada ao #u('ri(e+to das &u+esso#iais, > dier, do 'roeito 'ara toda a #o!etiidade, a 'artir de're(issas de&i+idas e( !ei. 're#iso dier, a-ui, so*re o &atode -ue, #o+sagrado o 'ri+#'io da &u+)o so#ia! d 'ro'riedade, +)o se'ode suste+tar #o(o i+#o+stitu#io+a! a restri)o esta*e!e#ida e( !ei aoeer##io deste direito 'e!o 'arti#u!ar.

A!>( disso, a!e reiterar o / #itado 'osi#io+a(e+to de os> A&o+so da

Si!a=0, 'ara -ue( o so!o #riado +)o re'rese+ta u(a !i(ita)o ao direito de

'ro'riedade, (as, ao #o+trario, rea&ir(a sua #orre!a)o, +a (edida e( -uetra+s&or(a e( direito su*etio a &a#u!dade de #o+struir at> o !i(ite do

#oe&i#ie+te +i#o esta*e!e#ido. Outrossi(, se a !egis!a)o de uso e o#u'a)o do

so!o deter(i+ar #oe&i#ie+te (e+or 'ara a!gu(a o+a ou /rea, os 'ro'riet/rios



27/43

ser)o #o('e+sados 'e!a !i(ita)o esta*e!e#ida e( desigua!dade #o( os

de(ais 'ro'riet/rios.

Outro argu(e+to -ue es'a+#a a tese de i+#o+stitu#io+a!idade do so!o

#riado do (u+do urdi#o > o &ato de "aer 'reis)o +or(atia e'ressa +o art.

1$2 e , i+#u(*i+do o 8oder 8*!i#o s de u( 8DDU, o*sera+do o #u('ri(e+to da

&u+)o so#ia!.

Se a Co+stitui)o 9edera! 'er(ite -ue os (u+i#'ios tra#e( sua 'o!ti#a

ur*a+a adota+do o #u('ri(e+to da &u+)o so#ia! de a#ordo #o( o 're#eituado

e( seus '!a+os diretores, +)o "/ -ua!-uer i+#o+stitu#io+a!idade e( adotar a

uti!ia)o do so!o #riado, (as si( o eer##io de u( 'er(issio +or(atio

#o+stitu#io+a!.J/, ai+da, i+te!ige+te as'e#to ae+tado 'or 9!oria+o de Aeedo


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3.1 Comerciali>ação do olo Criado

O so!o #riado 'ode ser #o(er#ia!iado ta+to 'e!o 8oder 8*!i#o -ua+to

e+tre 'arti#u!ares.

Segu+do 9!oria+o de Aeedo o 'ata(ar de!i(itado 'e!o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to restri+gido 'or

a!gu(a (edida de #o+di#io+a(e+to ur*a+sti#o ?.g. to(*a(e+to do i(e!,

&i#a+do o 'ro'riet/rio i('edido de de(o!ir o 'r>dio 'ara edi&i#a)o de outro #o(

(aior /rea #o+struda 'er(itida 'e!o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to@, te( e!e odireito de ser ressar#ido 'e!o seu 'ote+#ia! #o+strutio a('utado 'e!a (edida

ur*a+sti#a, de (odo -ue esse ressar#i(e+to 'oder/ ser atra>s de so!o #riado

a'roeit/e! e( outra /rea.

8ara se #o+#retiar esta o'era)o, a'!i#ase a tra+s&er;+#ia do direito de

#o+struir, 'reista +o artigo %5 do Estatuto da Cidade, -ue ser/ a+a!isado

'or(e+oriada(e+te adia+te.

A "i'tese ora #itada, di&ere de -ua+do "/ outorga o+erosa de direito de

#o+struir 'e!o (u+i#'io 'ara u( 'ro'riet/rio de deter(i+ada /rea, -ue a!(ee

edi&i#ar a#i(a do !i(ite esta*e!e#ido 'e!o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to. Eis -ue

a-ui "aer/ #o+tra'artida 'e!o *e+e&i#i/rio do so!o #riado.

Co+>( (e+#io+ar -ue o so!o #riado +)o 'oder/ ser #o(er#ia!iado 'e!o

8oder 8*!i#o i+dis#ri(i+ada(e+te e i!i(itada(e+te. J/ u( !i(ite de outorga de

direito de #o+struir 'e!o 8oder 8*!i#o, #o( *ase +a dis'o+i*i!idade de i+&ra

estrutura 'ara su'ortar o ade+sa(e+to ur*a+o -ue o uso do so!o #riado

'roo#a. Nesse se+tido !e#io+a 9!oria+o de Aeedo -ue o so!o, #ara#teriado #o(o u( *e( '*!i#o 'asse! dea!ie+a)o ?(edia+te outorga o+erosa@, +)o > u( *e( i!i(itado. Puer dier, o 8oder 8*!i#o


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#o+strutio #o(o se tiesse des#o*erto u(a &or(a de #ria)o i!i(itadade ri-uea. Jaer/ e( #ada #idade u( 'ote+#ia! de, diga(os, so!o#ri/e! #orres'o+de+te 6 di&ere+a e+tre o #oe&i#ie+te dea'roeita(e+to */si#o esta*e!e#ido 'ara #ada /rea de+tro da o+aur*a+a ?art. 2$, 2@ e o !i(ite (/i(o 'asse! de ser a'roeitado ?art.2$, %@, este !ti(o *a!iado 'e!a dis'o+i*i!idade de i+&raestrutura e oi+#re(e+to de ade+sa(e+to a!itrado. Dessa di&ere+a, 'or *io,deer)o ser a*atidas as /reas +as -uais a edi&i#a)o > de&esa ?/reas'*!i#as e i+stitu#io+ais, /reas to(*adas ou o*eto de 'rote)oa(*ie+ta! et#.@. E( su(a, o so!o #riado, #o(o *e( e #o(>r#io, tratase ta(*>( de re#urso es#asso, #ua a!ie+a)o 'e!o 8oder 8*!i#odeer/ ser 'o+derada e #riteriosa.

3.2 : import=ncia do $lano Diretor de Desenvolvimento Urbano 0 $DDU

como instrumento de normati>ação do olo Criado

Co+&or(e a&ir(a Cara(uru A&o+so 9ra+#is#o

==

, a 'artir do (o(e+to -uea 'ro'riedade so*re *e( i(e! ur*a+o 'assa a ser e+te+dida #o(o

i+stru(e+to 'ara o dese+o!i(e+to das &u+es so#iais da #idade e 'ara a

gara+tia do *e(estar dos seus "a*ita+tes, a 'ossi*i!idade, ou +)o, de edi&i#ar

e( u( terre+o, *e( #o(o a &or(a #o( -ue isto se &ar/, deia de ser eer##io

da o+tade do 'ro'riet/rio 'ara ser o &ruto de u(a de#is)o 'o!ti#a, to(ada 'e!a

so#iedade, -ue se e+#o+tra #o+su*sta+#iada +o '!a+o diretor, -ue > a'roado

'or u(a !ei.

Co( e&eito, se toda a 8o!ti#a de Dese+o!i(e+to Ur*a+o > traada 'e!o

8DDU, #o+&or(e esta*e!e#e o artigo 1$2, 1 da Co+stitui)o 9edera!, #o( o

so!o #riado +)o ser/ di&ere+te. Esta > a o'i+i)o de 9!oria+o de Aeedo de(asiado i+sistir, #o+tudo, -ue o '!a+o diretor >, at> 'or i('osi)o #o+stitu#io+a! ?art. 1$2, 1@, o i+stru(e+to a+gu!ar de todaa 'o!ti#a ur*a+a, a!>( de ser o do#u(e+to e( sede do -ua! sede&i+e( os #o+tor+os da &u+)o so#ia! da 'ro'riedade ur*a+a, #o(o

a#i(a diisa(os.

A+tes (es(o da edi)o do Estatuto da Cidade, os> A&o+so da Si!a=M /

44 9RANCISCO, Cara(uru A&o+so. Estatuto da Cidade Comentado. S)o 8au!o4 Editorauare de O!ieira, 2001, '/g. 20%.45 NETO, 9!oria+o de Aeedo


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suste+taa -ue o So!o Criado deeria ser esta*e!e#ida 'or !ei (u+i#i'a! de uso e

o#u'a)o do so!o, de 're&er;+#ia 'e!o 8!a+o Diretor, 'or +)o se tratar de regu!ar

de re!aes #iis so*re a 'ro'riedade, in verbis4

8or isso (es(o > -ue suste+ta(os -ue a i+stitui)o 'ode ser esta*e!e#ida 'or !ei (u+i#i'a! de uso e o#u'a)o do so!o, de're&er;+#ia 'or '!a+o diretor, isto -ue +)o se trata de regu!ar re!aes#iis so*re 'ro'riedade. O -ue 'oder/ a#o+se!"ar sua ado)o 'or !ei&edera! ser/ a #o+e+i;+#ia de esta*e!e#er 'ara todo o 'as, u( +i#o#oe&i#ie+te de a'roeita(e+to, o -ue eitar/ dis'aridades de


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Dee ai+da estar dis'osta a de&i+i)o dos !i(ites (/i(os a sere(

ati+gidos 'e!os #oe&i#ie+tes de a'roeita(e+to, #o+sidera+do a

'ro'or#io+a!idade e+tre a i+&raestrutura eiste+te e o au(e+to de de+sidade

es'erado e( #ada /rea, #o+&or(e 're#eitua o artigo 2$, %.

8or &i(, > i('erioso -ue #o+ste +o 8DDU, a &ia)o de /reas e( -ue

ser/ ad(itida a outorga o+erosa do direito de a!tera)o de uso, +a &or(a

'reista 'e!o artigo 2. Ka!e dier, o direito atri*ue! ao 'arti#u!ar de i('!a+tar

+u(a deter(i+ada regi)o, atiidade -ue a!i seria 'roi*ida 'e!a !ei de

o+ea(e+to. 9!oria+o de Aeedo de&i+ida 'or 9!oria+o de Aeedo

ta(*>( a

e'!i#a)o de Eros Ro*erto rau514

o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to e'ressa a re!a)o e+tre a /rea#o+struda ?isto >, a so(a das /reas dos 'isos uti!i/eis, #o*ertos ou+)o, de todos os 'ai(e+tos de u(a edi&i#a)o@ e a /rea tota! doterre+o e( -ue a edi&i#a)o se situa.



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Segu+do 9!oria+o de Aeedo (ere#edor de seeras #riti#as 'osto -ue ao esta*e!e#er

#oe&i#ie+tes de a'roeita(e+to, estarse !i(ita+do o direito de 'ro'riedade,

#o+&or(e da+tes re&erido. Nessa se+da, e( "o(e+age( ao 'ri+#'io da

iso+o(ia, +)o deeria "aer es'ao 'ara -ue os (u+i#'ios esta*e!e#esse(

(edia+te 8DDU, /reas es'e#&i#as #o( #oe&i#ie+tes di&ere+#iados.

Ade(ais, #o+&or(e !e#io+a Eros rau5%, a de&i+i)o 'e!o 8oder 8*!i#o,

de disti+tos #oe&i#ie+tes 'ara /reas da (es(a o+a ur*a+a, 'roo#a a!tera)o

su*sta+#ia! do a!or dos terre+os +as re&eridas /reas.



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8or &i(, a!e #o+&erir as 'erti+e+tes #rti#as te#idas 'or 9!oria+o de

Aeedo ( de #o!idir #o( os 'ressu'ostos do i+stituto do so!o #riado, a

di&ere+#ia)o de #oe&i#ie+tes */si#os +u( (es(o ( (e#a+is(os 'ara ta+to.

Assi(, se +)o se -uer o+erar regies e( -ue se desea 'er(itir oade+sa(e+to se( o+era)o dos 'arti#u!ares, "aeria a ise+)o do'aga(e+to da outorga ?art. %0, II@Q ou se se -uer !i(itar oade+sa(e+to, redui+do a (arge( de so!o #riado, *astaria a'roi(ar o !i(ite (/i(o do a'roeita(e+to do #oe&i#ie+te de ade+sa(e+to*/si#o +i#o.

3.? &ei municipal especí( de

isar a o*te+)o de (aior a+tage( 'ara o 8oder 8*!i#o


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Co+&or(e e+te+de 9!oria+o de Aeedo rios 'ara a #o*ra+a, uti!iados 'e!o 8oder 8*!i#o ( a+a!isar as #o+sideraes de Ra-ue! Ro!+i#V57

so*re o a!or do so!o #riado, in verbis4

O a!or de e+da a ser adotado > u( t'i#o 'o!;(i#o4 a!gu+sargu(e+ta( 'e!a uti!ia)o de i+di#adores (ais ge+>ri#os, #o(o 'or ee('!o o a!or e+a! do i(e!, ou u(a 'or#e+tage( deste a!or,isa+do &a#i!itar este 'ro#edi(e+toQ outros #o+#!ue( -ue a ado)o de#rit>rios ge+>ri#os 'ode !ear 6 di(i+ui)o dos a!ores de e+da, /-ue os a!ores e+ais s)o re#o+"e#ida(e+te i+&eriores aos 'rati#ados'e!o (er#ado i(o*i!i/rio, de&e+de+do u(a a+/!ise #aso a #asoQ outrosai+da 'rete+de( a!#a+ar u( #rit>rio ge+>ri#o a 'artir dos 'r'rios



35/43

a!ores 'rati#ados 'e!o (er#ado i(o*i!i/rio, (as isso es*arra, +asdi&ere+as 'o+tuais, de #ada i(e!, *e( #o(o, +a +e#essidade de u((o+itora(e+to 'er(a+e+te e /gi! do &u+#io+a(e+to desse (er#ado.Sea -ua! &or o #rit>rio adotado, dee ser esta*e!e#ido de &or(a #!ara etra+s'are+te +o 'r'rio '!a+o, +)o deia+do (arge( a +ego#ia)o#aso a #aso 'osterior.

E+treta+to, de+tro de tais #rit>rios 'ara esta*e!e#er a &r(u!a da #o*ra+a

da outorga, segu+do !e#io+a 9!oria+o de Aeedo


36/43

Estas "i'teses s)o 'asseis de rea!ia)o de a#ordo #o( as segui+tes

"i'teses4 ?i@ "i'tese o*etia, o#orrer/ e( !o#a!idades de+tro da o+a ur*a+a

+as -uais o 8oder 8*!i#o s de4 ?i@ atios

&i+a+#eirosQ ?ii@ *e+s i(eisQ ?iii@ ee#u)o de o*ras e serios re!ea+tes 'ara

o dese+o!i(e+to ur*a+o (u+i#i'a!Q ?i@ #r>ditos re!atios 6 i+de+iaes +)o

'agas 'e!o s do i+stituto da Outorga

O+erosa do Direito de Co+struir, atra>s de !ei es'e#&i#a, 'ode atre!ar o

'aga(e+to do H+us 'e!o *e+e&i#i/rio e( "i'teses -ue satis&aa( o i+teresse

da (u+i#i'a!idade e( #o+so+3+#ia #o( o '!a+ea(e+to ur*a+o (u+i#i'a!

de!i+eado +o 8!a+o Diretor, redistri*ui+do as (ais a!ias de#orre+tes do

'ro#esso de ur*a+ia)o.

3.) Destinação dos recursos obtidos



37/43

Ao tratar da desti+a)o dos re#ursos au&eridos #o( a outorga o+erosa, o

artigo %1 do Estatuto da Cidade re(ete 6s "i'teses dos i+#isos I a I: do artigo

2M do (es(o di'!o(a !ega!.

Eis -ue tais "i'teses #o+siste( +a uti!ia)o dos re#ursos 'ara4 ?i@regu!aria)o &u+di/riaQ ?ii@ ee#u)o de 'rogra(as e 'roetos "a*ita#io+ais de

i+teresse so#ia!Q ?iii@ #o+stitui)o de resera &u+di/riaQ ?i@ orde+a(e+to e

dire#io+a(e+to da e'a+s)o ur*a+aQ ?@ i('!e(e+ta)o de e-ui'a(e+tos

ur*a+os e #o(u+it/riosQ ?i@ #ria)o de es'aos '*!i#os de !aer e /reas

erdesQ ?ii@ #ria)o de u+idades de #o+sera)o ou 'rote)o de outras /reas

erdesQ ?ii@ #ria)o de u+idades de #o+sera)o ou 'rote)o de outras /reas de

i+teresse a(*ie+ta!Q e, ?iii@ 'rote)o de /reas de i+teresse "istri#o, #u!tura! ou'aisagsti#o.

Na o'i+i)o de 9!oria+o de Aeedo


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3.* Arans( a!o de dis#usses so*re a disso#ia)o do direito de

#o+struir do direito de 'ro'riedade.

Co+&or(e re!atado e( #a'tu!os a+teriores, &i+#ou o e+te+di(e+to de -ue

o direito de #o+struir e o direito de 'ro'riedade +)o seria( disso#i/eis, 'or>(

este so&reria !i(ita)o +o -ue #o+#er+e 6 &a#u!dade de #o+struir, e+t)o i+ere+te

ao direito de 'ro'riedade.

63 8OLICE, ara Dar#XQ SILKEIRA, Eg!e


39/43

Desta &or(a, &i#ou ta(*>( esta*e!e#ido -ue a#i(a do 'ata(ar

#o+strutio &iado 'e!o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to, o direito de #o+struir

'erte+#eria 6 #o!etiidade, se+do, todaia, outorgado atra>s do so!o #riado,

(edia+te #o+tra'artida.

Su#ede -ue eiste( "i'teses e( -ue +)o > o 'arti#u!ar -ue -uer uti!iar

o direito de #o+struir a#i(a do !i(ite esta*e!e#ido 'e!o #oe&i#ie+te de

a'roeita(e+to, (as so( o 8oder 8*!i#o > -ue( te( i+teresse e( i+uti!iar

todo o seu 'ote+#ia! #o+strutio 'erte+#e+te 6-ue!a 'ro'riedade, #o(

&i+a!idades es'e#&i#as, / a-ui re!atadas ?artigo %5 e i+#isos do Estatuto da

Cidade@.

Ora, se "/ 'reis)o de i+de+ia)o 6 #o!etiidade (edia+te 'aga(e+to

de #o+tra'artida 'or -ue( desee u!tra'assar o 'ata(ar !ega!(e+te &iado, >rao/e!, -ue e( #aso de a #o!etiidade, #or'ori&i#ada 'e!o 8oder 8*!i#o

o !i(ite do #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to, -ue sea

e+t)o a #o!etiidade ?8oder 8*!i#o (, o #itado artigo

(e+#io+a -ue e( #aso de a!ie+a)o, a &or(a #orreta > atra>s de es#ritura

'*!i#a.

? Concluses

Atra>s do estudo e!a*orado 'ara a #o+&e#)o do 'rese+te tra*a!"o so*re

o Estatuto da Cidade e o So!o Criado, restou de(o+strado -ue o Estatuto da

Cidade > a Lei 9edera! -ue &a!taa 'ara regu!ar os i+stru(e+tos de 'o!ti#a


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ur*a+a a sere( adotados 'e!os '!a+os diretores de dese+o!i(e+to ur*a+o [

8DDU.

O direito 'ro'riedade dee ser #o('ati*i!iado #o( o 'ri+#'io da &u+)o

so#ia! da 'ro'riedade, 'ara -ue se ate+da( aos dita(es da ustia so#ia!,

'ro'or#io+a+do a e&etia satis&a)o 6 dig+idade da 'essoa "u(a+a.

As !i(itaes i('ostas 'e!o direito ur*a+sti#o ao direito de 'ro'riedade

#oadu+a( #o( o 'ri+#'io da &u+)o so#ia! da 'ro'riedade ur*a+a e 'ro'i#ia( o

*e(estar dos "a*ita+tes das ur*es, 'ossi*i!ita+do a #o+i;+#ia "ar(H+i#a +os

gra+des #e+tros.

O i+stituto do so!o #riado > #o+#eituado #o(o toda /rea edi&i#/e! a!>(

do #oe&i#ie+te +i#o de a'roeita(e+to do !ote, !ega!(e+te &iado 'e!o '!a+o

diretor de dese+o!i(e+to ur*a+o [ 8DDU.O (ode!o adotado 'e!a doutri+a '/tria 'ara o so!o #riado &oi i+s'irado +a

plafond legal de densité ?Teto Lega! de De+sidade@, !ei de orige( &ra+#esa -ue

deter(i+ou -ue o direito de #o+struir do 'ro'riet/rio de /rea ur*a+a era seu at>

o !i(ite esta*e!e#ido 'e!o #oe&i#ie+te de a'roeita(e+to, a#i(a desse !i(ite, o

direito de #o+struir 'assa a ser de titu!aridade da #o!etiidade, dee+do 'or isso,

o ad-uire+te do so!o #riado 'restar u(a #o+tra'artida.

A 'ri(eira e -ue o i+stituto do so!o #riado &oi 'ro'osto 'u*!i#a(e+te

o#orreu e( se(i+/rio 'ro(oido 'or t>#+i#os do Ce+tro de Estudos e 8es-uisas

e( Ad(i+istra)o


41/43

A tra+s&er;+#ia do direito de #o+struir > u( i('orta+te i+stru(e+to de

'o!ti#a ur*a+a, seri+do #o(o u( e&i#ie+te (eio de regu!aria)o &u+di/ria.


42/43

EFECI:

CA


43/43

rgio 9erra. S)o8au!o4 A&o+so da. Direito Urbanístico rasileiro. % edi)o. S)o 8au!o4

solocriadoeec.doc.docx

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