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Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar www.realestate.br Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar www.realestate.br ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VII SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES SOBREA 2016

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Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencarwww.realestate.br

Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencarwww.realestate.br

ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

VII SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRADE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

SOBREA 2016

1

SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

I estando na base,promover umvoo virtual

IIdesse pontode vista,olhar para trás

informaçõespara suporteda decisãode investir

III simular odesenvolvimentodo empreendimento

V encontrar indicadoresque caracterizem aqualidade da oportunidadede investimento

IV encontrar indicadorespara decidir sobre acapacidade de fazer

resultadoda decisãode investir

decisãode investir

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR

2

SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

decisãode investir

início da implantaçãodo empreendimento:� pode estar a 12/24 mesesda data base

ciclo de implantaçãodo empreendimento:� pode durar 36/48 meses

verificação do resultadoda decisão de investir:

� está muito longeda data base da decisão

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR

3

SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

ciclo de implantaçãodo empreendimento

verificação do resultadoda decisão de investir

� expectativas de comportamento:custos, preços, prazos, inflação

� como pagar as contas daimplantação

� expectativa de desempenho:resultado e outros parâmetrosindicadores da qualidadedo empreendimento

equação de fundos( funding )

decisãode investir

análise da qualidadedo empreendimento(investimento) | AQI |

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR

4

SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

I estando na base,promover umvoo virtual

IIdesse pontode vista,olhar para trás

informaçõespara suporteda decisãode investir

resultadoda decisãode investir

decisãode investir

V encontrar indicadoresque caracterizem aqualidade da oportunidadede investimento

IV encontrar indicadorespara decidir sobre acapacidade de fazer

III simular odesenvolvimentodo empreendimento

( medir )

( medir )

medidas representam expectativas, vinculadas ao comportamento arbitrado na simulação

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR

5

SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDASÍNTESE DA ROTINA DE PREPARO DE UMA ANÁLISE DE INVESTIMENTO

I estando na base da decisão,promover um voo virtual para a data de conclusão do empreendimento

II desse ponto de vista, olhar para trás

III simular o desenvolvimento do empreendimento

IV por meio da simulação, encontrar (medir) a configuração do funding do empreendimento

V e encontrar (medir) indicadores da qualidade do investimento

�simulação por meio de:modelo de transaçõespagar x receber ( exploração de fluxos de caixa esperados )�modelo ativado porarbitragens de comportamentocustos, preços, prazos, inflação�contidas emcenário referencial ecenários estressados�resultando nas informaçõespara suporte da decisão

respostasemintervalos

espectros decomportamento

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SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

� expectativa de desempenho:resultado e outros parâmetrosindicadores da qualidadedo empreendimento

� expectativas de comportamento:custos, preços, prazos, inflação

� como pagar as contas daimplantação

decisãode investir

MODELOS DE SIMULAÇÃO PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOTEOR DAS MEDIDAS DE COMPORTAMENTO E DESEMPENHO

equação de fundos( funding )

análise da qualidadedo empreendimento| AQI |

�estará dentro da | AQI |�o modelo simulador éúnico para medir os indicadoresfinanceiros e de resultado

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SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

principais indicadores de comportamento

� montante e fluxo FinPro adequadosdiante da capacidade de endividamento do empreendedor

� fluxos de investimento no empreendimento INVe do empreendedor no empreendimento INVe

� fluxos de retorno do empreendimento RETe do empreendedor no empreendimento RETe

medidas tomadas nocenário referencial e emcenários estressados

respostasemintervalos

MODELOS DE SIMULAÇÃO PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOAS MEDIDAS DE COMPORTAMENTO E DESEMPENHO

principais indicadores de desempenho

� taxa de retorno TIR [ RET x INV ] mostra a capacidade do empreendimento em gerar renda sobre os investimentos que exige para custear a implantação

� taxa de retorno TIRe [ RETe x INVe ], no excedente para TIR mostra a qualidade da estrutura de funding, com o ingresso de FinPro

� payback primário [ RETe x INVe ] ilustra o prazo de imobilização dos recursos investidos no ambiente do empreendimento

� taxa de recuperação da capacidade de investimento e duration de RETe contra INVe à taxa TIRe aperfeiçoam o entendimento da TIRe como indicador da qualidade do investimento

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SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

PERFIL DO EMPREENDIMENTOPRODUTO E PLANO DE AÇÃO

áreas em m2

terreno 2.000

aproveitamento 2,0

número de unidades 72

área privativa total (APT ) 4.320 referência para preço

área de incorporação 9.200

área equivalente de construção (AEC ) 7.000 referência para custos

���� estrutura do empreendimento

9

SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

PERFIL DO EMPREENDIMENTOPRODUTO E PLANO DE AÇÃO

���� plano de ação

0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36

0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36

comprado terreno

montagemdo empreendimento

marketingpré-vendas

VENDAS

i. lançamento

ii. sustentação

iii. venda de saldos

CONSTRUÇÃO

FINANCIAMENTO

REPASSE

mês programa

10

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NÚCLEODE REALESTATE

valores em R$mil jul-16

ORÇAMENTO DE CUSTOS DA IMPLANTAÇÃO 36.322

1. terreno 4.000 R$/m2 8.000

2. contas da implantação resultantes 6.556 R$/m2 APT 28.322

2.1. contas da aquisição do terreno 5,00% [1.] 400

2.2. projeto e planejamento 4,02% [2.4.] 900

2.3. contas da incorporação 0,51% [3.] 250

2.4. construção 3.200 R$/m2 AEC 22.400

2.5. honorários de administração 10,00% [2.1.até 2.4.] 2.395

2.6. honorários de gerenciamento 3,00% [3.= (VGV)] 1.477

2.7. reserva para manutenção e reparos 2,23% [2.4.] 500

parâmetro de orçamento

CONTAS DA IMPLANTAÇÃODO EMPREENDIMENTO

���� orçamento de custos

���� índices paramétricosexigem análisesde riscos mais

agressivas

���� não deve ser parâmetrode entrada,

por ser muito genérico

���� convém sempre calcularporque serve como indicadorde comparação com o preço

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SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

valores em R$mil jul-16

3. receita operacional bruta 11.399 R$/m2 APT 49.243

i. lançamento [ 50% ] 11.300

ii. sustentação durante a construção [ 35% ] 11.583

iii. venda de saldos [ 15% ] 11.300

3.1.contas de marketing e promoção ~ 4,06% [3.] -2.000

3.2.contas de corretagem ~ 4,01% [3.] -1.974

3.3. contas do repasse 1.200 R$/unidade -86

4. pis+cofins em SPE-LP 2,08% [3.] -1.025

parâmetro de orçamento

RECEITALÍQUIDA DE VENDAS

���� orçamento de vendas

���� estoques contém grandeparte dos resultados

���� cuidado com índicesparamétricos nesta conta

���� cuidado ao lançar a verbano fluxo de caixa

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NÚCLEODE REALESTATE

valores em R$mil jul-16

5. EBITDA 7.836

margem Ebitda 15,91%

6. IRenda e CSocial em SPE-LP 1,92% [3.] -944

7. RESULTADO DO EMPREENDIMENTO 6.892

margem de Resultado 13,99%

BALANÇO DOEMPREENDIMENTO

���� resultado do empreendimento

���� nos empreendimentos financiados,custos financeiros não são contasdo empreendimento,mas do empreendedor

���� margem não é indicadorda qualidade do empreendimento,nem da qualidade do investimento

do empreendedor no empreendimento

���� cuidado para calcular margema valor presente

( é informação não relevantena maioria dos casos,

servindo de alguma forma nosempreendimentos em fases )

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SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

valores em R$mil jul-16taxas equivalentes anuais

5. EBITDA

custos do financiamento

6. IRenda e CSocial em SPE-LP

7. RESULTADO DO EMPREENDEDOR, depois de impostos

margem de Resultado

margem de Resultado, com fluxo deflacionado a CDI 13,79% 11,68%

-944

funding comInvestimento

funding comInvestimento+ Financiamento

7.8367.836

-1.056

-944

6.892 5.836

11,85%13,99%

���� resultado do empreendedor com financiamento

FUNDING COM FINANCIAMENTOÀ PRODUÇÃO

���� margem é indicador de riscocálculo deflacionado nãomuda a identificação do risco

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SOBREA2016

NÚCLEODE REALESTATE

(12.578)

(14.000)

(12.000)

(10.000)

(8.000)

(6.000)

(4.000)

(2.000)

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35

resultado dos investimentos(margem)

devolução dos investimentos

investimentos

pagamento dofinanciamento à produção

encaixe líquido dofinanciamento à produção(parcelas - juros)

fluxo líquidoda receita de vendas(receita bruta - contas conexas)

contas da implantação

fluxo de caixa antes deinvestimento e retornovalores em R$mil jul-16

���� movimentos financeiros

FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTOCOM FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO

���� esse é o "fluxo" paracalcular a

margem deflacionada

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NÚCLEODE REALESTATE

���� indicadores, com base no cenário referencial

QUALIDADE DO INVESTIMENTODO EMPREENDEDOR

valores em R$mil jul-16taxas equivalentes anuais

8. INVESTIMENTO EXIGIDO

9. RETORNO DO INVESTIMENTO

10. RESULTADO DO INVESTIMENTO

RESULTADO / INVESTIMENTO

11. QUALIDADE DO INVESTIMENTO NO EMPREENDIMENTO

taxa de retorno, depois dos impostos acima do Incc-fgv

múltiplo do CDI-equivalente

prazo médio dos investimentos (meses)

duration dos investimentos à taxa TIR (meses)

46,4%

2,43 2,70

28.011 12.578

15,1% 17,6%

funding comInvestimento

funding comInvestimento+ Financiamento

34.903

34

17

36

35

payback primário dos investimentos, na curva do Incc-fgv,no mês ( empreendimento termina no mês 36 )

6

36

18.414

6.892 5.836

24,6%

16

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NÚCLEODE REALESTATE

���� indicadores, com base no cenário referencial

���� a qualidade a maior(TIR 17,6 contra 15)deve ser creditadaà equação defundos, nunca aoempreendimento

QUALIDADE DO INVESTIMENTODO EMPREENDEDOR

���� parâmetroscomuns no setor

valores em R$mil jul-16taxas equivalentes anuais

8. INVESTIMENTO EXIGIDO

9. RETORNO DO INVESTIMENTO

10. RESULTADO DO INVESTIMENTO

RESULTADO / INVESTIMENTO

11. QUALIDADE DO INVESTIMENTO NO EMPREENDIMENTO

taxa de retorno, depois dos impostos acima do Incc-fgv

múltiplo do CDI-equivalente

prazo médio dos investimentos (meses)

duration dos investimentos à taxa TIR (meses)

46,4%

2,43 2,70

28.011 12.578

15,1% 17,6%

funding comInvestimento

funding comInvestimento+ Financiamento

34.903

34

17

36

35

payback primário dos investimentos, na curva do Incc-fgv,no mês ( empreendimento termina no mês 36 )

6

36

18.414

6.892 5.836

24,6%

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NÚCLEODE REALESTATE

REGRAS DAPARCERIA DE INVESTIMENTO

���� investimento e retorno (exemplo)

Investimentos naSPE, para cobrir ofluxo do empreendimento

giro dos recursos dentro de SPE-lp

50% Originadorna curva do fluxo da SPE

50% Investidorna curva do fluxo da SPE

primeirosRetornos

100% Investidoraté cobrir a taxade retorno meta de1,25 x CDI equivalentedepois de impostos

segunda parte dosRetornos

100% Originadoraté cobrir a taxade retorno meta de1,25 x CDI equivalentedepois de impostos

saldo dosRetornos

50% Originador

50% Investidor

���� retém 75%

���� entrega 25% ao Originador(+ Gerenciador) comohonorário de incentivo(prêmio de gestão)

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NÚCLEODE REALESTATE

REGRAS DAPARCERIA DE INVESTIMENTO

���� cobrança e divisão de honorários (exemplo)hipótese de Originador sob fiscalização de Gerenciador

ORIGINADOR COBRA DA SPE

i. honorários de administração da implantação (HAI )

ii. honorários de gerenciamento do empreendimento (HGE )

iii. prêmio de desempenho de gestão (PDG )

COBRANÇA DE HAI 10,000 1,250 8,750

taxa sobre custos de implantação (%)

COBRANÇA DE HGE 3,000 0,750 2,250

taxa sobre a receita de vendas (%)

COBRANÇA DE PDG 25,000 3,125 21,875

Informações adicionais sobre o cenário referencial do CASO 1

inflação pelo Incc-fgv (% ano, média)

taxa CDI bruta em Reais nominais (% ano, média)

valor cobrado da

SPE

parte do Origi-nador

parte do Geren-ciador

parte do excesso de retorno do investidor,depois de cumprida a TIR meta (%)

TIRmeta

1,25 x CDIdepois de impostos

7,00

11,25

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NÚCLEODE REALESTATE

REGRAS DAPARCERIA DE INVESTIMENTO

���� cobrança e divisão de honorários (exemplo)hipótese de Originador sob fiscalização de Gerenciador

ORIGINADOR COBRA DA SPE

i. honorários de administração da implantação (HAI )

ii. honorários de gerenciamento do empreendimento (HGE )

iii. prêmio de desempenho de gestão (PDG )

COBRANÇA DE HAI 10,000 1,250 8,750

taxa sobre custos de implantação (%)

COBRANÇA DE HGE 3,000 0,750 2,250

taxa sobre a receita de vendas (%)

COBRANÇA DE PDG 25,000 3,125 21,875

Informações adicionais sobre o cenário referencial do CASO 1

inflação pelo Incc-fgv (% ano, média)

taxa CDI bruta em Reais nominais (% ano, média)

valor cobrado da

SPE

parte do Origi-nador

parte do Geren-ciador

parte do excesso de retorno do investidor,depois de cumprida a TIR meta (%)

TIRmeta

1,25 x CDIdepois de impostos

7,00

11,25

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NÚCLEODE REALESTATE

TAXAS DE RETORNOORIGINADOR E INVESTIDOR

���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente eefetivas (%) acima do Incc-fgv (moeda da AQI)

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TAXAS DE RETORNOORIGINADOR E INVESTIDOR

���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente eefetivas (%) acima do Incc-fgv (moeda da AQI)

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NÚCLEODE REALESTATE

TAXAS DE RETORNOORIGINADOR E INVESTIDOR

���� Originador e Investidorcomparação entre estratégias de investimentotaxas de retorno efetivas (%) acima do Incc-fgv

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NÚCLEODE REALESTATE

RISCO DO INVESTIMENTOEFEITO DE QUEBRA DE DESEMPENHO

���� Originador e Investidortaxas de retorno efetivas (%) acima do Incc-fgvcenários estressados com perturbação do retorno global

���� captura efeitos decrescimento de custose de perda de receita

17,6%

15,3%

19,2%

12,0%

10,3%

13,3%

13,7%

11,8%

15,1%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

TIR doinvestimento noempreendimento

TIR final doInvestidor

TIR doOriginadorderivada doInvestimento

+prêmio de gestão

Faixa de Flutuação da TIRperturbando o desempenho do empreendimento

TIR seguindo o cenário referencial(%ano equivalente acima da inflaçãodepois de impostos)

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NÚCLEODE REALESTATE

RISCO DO INVESTIMENTOSENSIBILIDADE PARA CRESCIMENTO DE CUSTOS

���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalentecenários estressados para identificação da capacidade de suporte

���� captura o limitede stress suportável

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

cenárioreferencial

2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26%

crescimento de custos

taxa de retorno do Investidor(múltiplo da taxa CDI-equivalente)

taxa de retorno do Originadorcomputando honorários

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NÚCLEODE REALESTATE

RISCO DO INVESTIMENTOSENSIBILIDADE PARA PERDA DE RECEITA

���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalentecenários estressados para identificação da capacidade de suporte

���� captura o limitede stress suportável

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

cenárioreferencial

2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

perda de receita

taxa de retorno do Investidor(múltiplo da taxa CDI-equivalente)

taxa de retorno do Originadorcomputando honorários

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ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

VII SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRADE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

SOBREA 2016

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