soalan-soalan penting untuk anda tanya pada bank

of 14 /14
Apakah yang anda perlu tahu... Apa Yang Patut Anda Tahu Mengenai Pinjaman Rumah Soalan-soalan Penting Untuk Anda Tanya Pada Bank Sebelum Mengambil Pinjaman Rumah.

Author: hoangque

Post on 12-Jan-2017

243 views

Category:

Documents


8 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • Apakah yang anda

    perlu tahu...

    Apa Yang Patut Anda TahuMengenai Pinjaman Rumah Soalan-soalan Penting UntukAnda Tanya Pada Bank SebelumMengambil Pinjaman Rumah.

  • Apa yang patut anda tahu mengenai pinjaman rumah Soalan-soalan Penting Untuk Anda Tanya PadaBank Sebelum Mengambil Pinjaman Rumah.

    PENGENALANBagi kebanyakan orang, membeli rumah adalah pembelian yangtermahal dalam kehidupan mereka dan memerlukan pinjaman jangkapanjang untuk mencapainya.Panduan ini menjelaskan mengenai pinjaman rumah bagi pembelirumah. Pinjaman rumah atau gadai janji ialah sejenis pinjamanbertempoh, bercagarkan hartanah yang anda beli. Bank yang memberipinjaman memiliki hak caj yang pertama pada hartanah tersebut,diikuti oleh Lembaga CPF jika simpanan CPF digunakan untukmembayar pinjaman atau sebagai wang pendahuluan atau kedua-duanya sekali.

    MAKLUMAT ASASPerkara yang perlu diketahui:

    Sebagai panduan umum, bayaran ansuran bulanan bagipinjaman rumah anda dan hutang jangka panjang yang lainseperti pinjaman kereta atau pembayaran sewa beli tidaksepatutnya melebihi 35% dari gaji kasar bulanan anda

    Bersedia menghadapi masa kecemasan seperti kenaikankadar faedah ke atas pinjaman bertempoh1

    Periksa dahulu Had Pengeluaran CPF2 jika simpanan CPFanda digunakan dalam pembelian tersebut

    Bank mengenakan caj faedah lewat bayar jika pembayaranansuran lewat

    Jika anda gagal membayar ansuran anda, bank bolehmeminta kembali pinjaman tersebut dan merampas hartabenda anda untuk dijual

    Bank boleh menjadikan anda muflis jika hasil penjualanhartanah anda lebih rendah dari pinjaman yang belum lunasdan jumlah faedah, dan anda tidak mampu membayarbakinya

    Hartanah yang dibenarkan untuk Pinjaman Rumah: Flat-flat HDB Hartanah privet yang sudah dibina Hartanah privet yang sedang dibina

    Tempoh PinjamanTempoh pinjaman dikenali sebagai tempoh pinjaman atau tempohpembayaran balik.Pinjaman RumahIa terbahagi kepada dua kategori:

    Pinjaman kadar tetap Pinjaman kadar berubah-ubah

    Pemberitahuan3

    a. Perubahan pada Kadar FaedahBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada kadar faedahpinjaman rumah anda.

    b. Perubahan pada Terma dan Syarat PinjamanBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada terma dansyarat perjanjian pinjaman anda.

    Anda juga hendaklah memberitahu bank dan mendapatkankeizinan bank jika anda ingin membuat perubahan padaperjanjian pinjaman anda seperti membiayai pinjaman anda.Tanya pada bank bagaimana untuk memberitahu bank jikaanda mahu membuat perubahan pada perjanjian.

    Buat Perbandingan Tawaran Buat perbandingan di antara beberapa pakej pinjaman yang

    paling sesuai dengan keadaan kewangan anda Jangan terpengaruh dan terburu-buru membuat keputusan

    berdasarkan iklan atau tawaran hadiah Bandingkan ciri-ciri seperti:

    - kadar faedah- tempoh pinjaman dan yuran- yuran pembatalan- subsidi bank untuk yuran penaksiran, khidmat guaman

    dan insurans kebakaran

    Jika anda bercadang membuat pembiayaan, periksa kadarfaedah yang terkini selepas tamat tempoh wajib danbandingkan dengan kadar yang sedang anda bayar

    Maklumat mengenai pinjaman rumah di lelaman bankmungkin bukan yang terkini. Bincangkan dengan bank andamengenai produk-produk mereka yang terkini

    APA YANG PERLU ANDA TANYA PADA BANKSetelah anda memahami perkara asas, berikut ialah beberapa soalan-soalan penting yang perlu anda tanyakan pada bank sebelum membuatkeputusan pinjaman. Soalan-soalan ini mempunyai penjelasan yangmudah faham dengan menjelaskan ciri-ciri lazim bagi pinjaman rumah.

    KELAYAKAN1a. Adakah saya layak untuk pinjaman rumah?

    Lazimnya bank mempunyai syarat-syarat bagi peminjam.Syarat-syarat kelayakan seperti: Gaji minimum Umur minimum dan maksimum Status kependudukanBank mungkin menetapkan jumlah pinjaman minimum. Ertinyaanda mesti mendapatkan pinjaman sekurang-kurangnya jumlahtersebut.

    1b. Adakah saya layak jika saya bekerja sendiri atau tidakmempunyai pendapatan tetap?Jawapannya bergantung kepada syarat yang ditetapkan bank.

    KADAR FAEDAH2a. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Tetap

    Berapa lama kadar faedah akan kekal tetap? Adakah kadarfaedah seterusnya akan berdasarkan mana-mana kadarrujukan? Jika ya, apakah kadar rujukan tersebut?Untuk pinjaman kadar tetap, kadar faedah adalah tetap dandijamin dalam masa beberapa tahun pertama. Kadar faedahseterusnya akan berubah-ubah dan biasanya bergantungkepada kadar rujukan. (Lihat Soalan 3)Kadar rujukan tersebut boleh: Ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau Berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    Singapore Interbank Offered Rate4 (SIBOR), SingaporeSwap Offered Rate5 (SOR) atau kadar faedah yang dibayaroleh Lembaga CPF pada Akaun Biasa CPF

    Tempoh kadar tetap boleh dianggap sebagai tempoh promosikerana kadar semasa tempoh ini umumnya lebih rendah darikadar berubah-ubah yang seterusnya.

    2b. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Terapung AtauBerubah-UbahAdakah kadar faedah tersebut berdasarkan mana-manakadar rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukannya?Seperti pinjaman kadar tetap, kadar faedah di bawah pinjamankadar terapung biasanya berdasarkan kadar rujukan.Kadar rujukan tersebut boleh: ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    SIBOR, SOR atau kadar faedah yang dibayar oleh LembagaCPF pada Akaun Biasa CPF

    Lazimnya, kadar berubah-ubah bagi beberapa tahun pertama adalahlebih rendah dari kadar berubah-ubah yang seterusnya. Kadarberubah-ubah yang lebih rendah ini boleh dianggap sebagai kadarpromosi, dengan diskaun atau premium lebih rendah pada kadarrujukan bagi beberapa tahun pertama pinjaman tersebut.

    Contohnya:

    Sementara diskaun dan premium biasanya tidak boleh diubah, bankmungkin boleh mengubah kadar rujukan pada bila-bila masa. LihatSoalan 3 untuk faktor-faktor yang menjejas kadar rujukan bagipinjaman anda.2c. Bila bank mula mengenakan faedah pada pinjaman rumah?

    Bank akan mula mengenakan faedah hanya dari tarikh pinjamanrumah dikeluarkan. Mereka tidak akan mengenakan faedahbermula dari mana-mana tarikh lain seperti tarikh surat tawaran.Bank anda akan memberitahu bila pinjaman akan dikeluarkanserta jumlah bayaran ansuran bulanan atau jumlah faedahyang perlu anda bayar bermula bulan yang berikutnya.

    KADAR RUJUKAN3. Apakah faktor-faktor lain yang boleh menjejas kadar

    rujukan pinjaman saya? Berapa kerap bank bolehmengubah kadar rujukan selama tempoh pinjaman?Adakah kadar rujukan hanya khusus untuk pinjaman ini?Berapa lama notis yang perlu bank beri pada saya sebelumperubahan pada kadar faedah bermula?Kadar rujukan berbeza dari bank ke bank. Dalam sesebuahbank, kadar rujukan boleh berbeza dari satu pakej ke pakejyang lain.Penunjuk kewangan yang boleh didapati secara umum yangdijadikan ukur tara bagi kadar rujukan biasanya tidak ditentukanoleh satu-satu bank. Contohnya, SIBOR dan SOR menggambarkankeadaan pasaran, bukannya keputusan sesuatu bank.Sesebuah bank boleh membuat kadar rujukan mereka sendiridengan mengambil kira beberapa faktor: keadaan pasaran semasa seperti kos perniagaan dan

    pembiayaan bank pada masa pinjaman diambil butir-butir tertentu mengenai pinjaman seperti:

    - struktur kadar faedah (seperti kadar tetap dan berubah-ubah)

    - tempoh pinjaman- jenis hartanah- status pembangunan hartanah (iaitu sama ada sudah

    selasai atau dalam pembinaan)- peratus pinjaman yang diperlukan

    Untuk pinjaman dengan kadar rujukan yang ditentukan oleh bank,bank biasanya boleh mengubah kadar rujukannya pada bila-bilamasa.Di bawah Kod Amalan Perbankan Pelanggan, bank dikehendakimemaklumkan kepada anda lebih awal (biasanya 30 hari) sebelummembuat perubahan pada kadar rujukan. Namun, untuk pinjamandi mana tarikh menentukan kadar faedah telah ditentukan lebih awaldan dipersetujui bersama di antara bank dan pelanggan, sepertipinjaman berdasarkan indeks pasaran seperti SIBOR, maka tempohnotis pemberitahuan untuk mana-mana pertukaran kadar tidakdiwajibkan. Sekalipun begitu, bank perlu memberi penjelasan bagisebarang perubahan pada kadar.

    KADAR FAEDAH BERKESAN4. Apakah itu Kadar Faedah Berkesan (EIR6) bagi seluruh

    tempoh pinjaman?EIR menunjukkan kos faedah yang dikira secara tahunanyang anda perlu tanggung di sepanjang tempoh pinjaman.Lebih rendah EIR, lebih rendah kos faedah di sepanjangtempoh pinjaman.EIR mungkin lebih tinggi dari kadar yang diiklankan untukpinjaman bagi tempoh tertentu, contohnya, pada 3 tahunpertama kerana kadar yang diiklankan biasanya menunjukkanfaedah yang dikenakan untuk tempoh tertentu sahaja.Sebagai contoh, anda mengambil pinjaman rumah selama 30tahun sebanyak $500,000 dengan kadar faedah berikutnya(kadar rujukan semasa ialah 5%):

    Andai kata faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangansetiap bulan dan tidak ada perubahan pada kadar rujukan,maka EIR untuk tempoh 30 tahun ialah 4.62 % setahun. Jikatiada perubahan pada jumlah pinjaman atau kadar rujukan,anda akan membayar caj faedah sebanyak 4.62% setahunselama 30 tahun.EIR sebagai penyebut sepunya yang membolehkan andamembandingkan pakej-pakej pinjaman dengan berbagai kadarfaedah dan tempoh pinjaman yang berbeza. Semasa andamenganalisis pakej-pakej pinjaman, anda perlu membandingkan:(a) Kadar faedah untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi

    (iaitu biasanya diskaun pada kadar rujukan) yang dikenakanoleh bank atau apabila kadar faedah telah ditetapkan

    (b) EIR yang menunjukkan kos faedah di sepanjang tempohpinjaman. Anda boleh bertanyakan bank mengenai EIRbagi pinjaman anda

    Perkara yang perlu diambil perhatian mengenai EIR: Ia dikira berdasarkan kadar faedah semasa, pelepasan

    pinjaman, dan ansuran bulanan di sepanjang tempohpinjaman

    Ia akan disemak jika terdapat perubahan kepada pinjamananda, termasuk perubahan pada kadar faedah. Oleh itu,tanyakan kepada bank mengenai EIR yang terkini bagi bakitempoh pinjaman anda apabila terdapat perubahan padapinjaman anda

    Bagi hartanah yang sedang dalam pembinaan, EIR tidakboleh dipastikan di mana jangka masa pinjaman tidak bolehditentukan

    PEMBAYARAN BALIK5. Di bawah pelan ansuran bagi pinjaman rumah, adakah

    faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangan setiapbulan, setiap tahun atau mengikut cara-cara lain?Kegamaman faedah dikira untuk pinjaman ini berbandingdengan yang dikira mengikut cara-cara lain?Pembayaran balik pinjaman rumah biasanya dibuat mengikutansuran bulanan. Setiap ansuran mempunyai dua bahagian:pembayaran pokok dan pembayaran faedah.Ansuran tersebut bergantung kepada: pokok pinjaman tempoh pinjaman kadar faedah bagaimana faedah dikiraDua cara pengiraan faedah ialah:

    Berdasarkan jumlah berkurangan bulanan (jumlah di atasbaki bulanan) di mana:- Jumlah pokok yang dibayar setiap bulan mengurangkan

    baki jumlah pokok- Faedah untuk bulan berikutnya dikira mengikut baki

    pokok yang dikurangkan pada permulaan setiap bulan- Kadar faedah yang dikenakan untuk bulan tersebut ialah

    kos sebenar menggunakan pinjaman bagi bulan tersebut,maka ia adalah kadar faedah yang berkesan bagi bulantersebut. Ini adalah berbeza dari kadar faedah yangberkesan seperti di Soalan 4 yang menunjukkan kospinjaman di sepanjang tempoh pinjaman tersebut

    Berdasarkan jumlah berkurangan tahunan atau jumlah diatas baki tahunan:- Mengikut cara ini, pengiraan ansuran dan faedah dibuat

    secara tahunan, walaupun pelanggan membuatpembayaran secara bulanan

    - Di bawah cara ini, EIR adalah lebih rendah dari kadaryang diiklankan

    Nota: Semakin kerap faedah dikira, semakin kurang jumlahfaedah yang dibayar dalam tempoh pinjaman. Ertinya jumlahfaedah yang perlu dibayar untuk pinjaman jumlah berkuranganbulanan adalah lebih rendah dari jumlah faedah yang perludibayar bagi pinjaman jumlah berkurangan tahunan.

    6. Apakah ansuran yang perlu dibayar setiap bulan atausetiap tahun? Berapa banyak untuk membayar jumlahpokok? Bolehkah saya mendapat maklumat dokumenpembayaran balik pinjaman untuk pinjaman ini?Tanyakan bank mengenai maklumat utama (seperti yangdiringkaskan di rajah 2 di bawah) mengenai pinjaman rumahyang sedang anda timbangkan. Ia dapat membantu andamemahami berapa banyak perlu anda bayar serta faedah yangperlu dibayar pada tahun-tahun awal apabila anda menikmatikadar promosi dan di sepanjang tempoh pinjaman.

    *Nota: Rajah di atas mengandaikan kadar promosi (diskaun padakadar rujukan) ditawarkan untuk 3 tahun pertama, dan tidak adaperubahan pada kadar rujukan dalam 3 tahun tersebut.Rujuk kepada jadual pembayaran balik pinjaman (dipanggil jugasebagai rajah pelunasan) untuk keterangan lanjut. Bank akanmenyediakan jadual yang sedemikian bagi pinjaman yang merekatawarkan secara bercetak atau di lelaman bank tersebut.Jadual pembayaran balik akan menunjukkan:

    (a) ansuran bulanan anda sepanjang tempoh pinjaman. Iniakan membantu anda menilai kemampuan anda untukmengambil pinjaman tersebut. Sebagai panduan umum,bayaran ansuran bulanan anda untuk pinjaman rumah danpinjaman jangka panjang yang lain tidak sepatutnya melebihi35% dari gaji kasar bulanan anda

    (b) berapa banyak dari bayaran ansuran bulanan adalah untukmembayar jumlah pokok dan berapa banyak untukmembayar faedah, dan jumlah faedah yang perlu dibayarbagi keseluruhan tempoh pinjaman. Ansuran bulanan untukpinjaman dengan tempoh yang lama adalah lebih kecil daripinjaman dengan tempoh yang pendek. Tetapi, anda perlumembayar lebih faedah bagi pinjaman yang bertempohlama atau jumlah pokok yang lebih besar

    (c) Bila pinjaman akan dilunaskan. Jika anda menggunakanCPF untuk membayar pinjaman rumah anda, adalah baikmelunaskan gadai janji anda sebelum usia keluar CPFpada 55 tahun kerana sumbangan CPF akan berkuranganselepas usia 55 tahun

    Semasa menilai pakej pinjaman yang berbeza, selalu bandingkanjadual pembayaran balik mereka. Periksa jumlah faedah yang perludibayar untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi atau kadartetap ditawarkan, dan jumlah faedah yang perlu dibayar di sepanjangtempoh pinjaman tersebut.Jadual Pembayaran Balik:

    dikira berdasarkan kadar faedah semasa, tarikh yangdiandaikan apabila pinjaman dikeluarkan, baki yang belumlunas dan tempoh pinjaman

    akan disemak jika terdapat perubahan pada pinjaman anda,termasuk perubahan pada kadar faedah atau tempohpinjaman atau kedua-duanya sekali. Tanyakan bankmengenai jadual pembayaran balik yang terkini setiap kalijika terdapat perubahan pada pinjaman anda

    Anda boleh berbincang dengan bank mengenai pilihan untukmengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar atau melunaskanpinjaman lebih awal. Contohnya, anda boleh:

    mengurangkan tempoh pinjaman meninggikan pembayaran bulanan anda mengurangkan kuantum pinjaman dengan membayar lebih

    awal sebahagian atau keseluruhan pinjamanSila rujuk ke Soalan 8 dan 10 mengenai apa yang perlu ditanyauntuk menyemak pembayaran bulanan anda dan membuatpembayaran awal.

    7. Adakah saya akan diberikan penyata akaun pinjamanrumah saya?Bank menyediakan penyata tahunan mengenai pinjaman rumahanda yang mengandungi butir seperti berikut: caj faedah ansuran bulan yang sudah dibayar pra pembayaran yang telah dibuat jumlah faedah yang dibayar sepanjang tahunBank juga mungkin menyediakan penyata sementara jikadiminta, namun ada bank yang mengenakan bayaran untukkhidmat tersebut.

    8. Bolehkah saya mengubah jumlah pembayaran ansuranbulanan semasa tempoh pinjaman? Perlukah sayamembayar apa-apa yuran atau caj? Apakah terma dansyaratnya?Sebahagian pakej pinjaman rumah memberikan andakelonggaran mengubah jumlah pembayaran ansuran bulanananda dalam tempoh pinjaman. Tetapi jangan terpengaruhdengan sebab kelonggaran pembayarannya sahaja. Tanyakanbank anda: jika terdapat apa-apa yuran atau caj berapa lama notis perlu diberi sebelum membuat perubahan jumlah minimum pembayaran yang diluluskanSekalipun fakta-fakta seperti ini terdapat di dalam perjanjianpinjaman, adalah lebih baik jika anda tahu lebih awal.

    SUBSIDI & CIRI-CIRI LAIN9a. Apakah ciri-ciri utama yang lain mengenai pinjaman ini

    dan adakah ia akan berubah?Sebahagian pakej pinjaman rumah adalah lebih rumit jika andatidak menelitinya. Contohnya : Satu bahagian pinjaman dikenakan kadar faedah tetap

    sementara satu bahagian yang lain dikenakan kadarberubah-ubah

    Pinjaman dengan ofset: faedah yang diraih dari akaunsimpanan dengan bank akan digunakan untuk melunaskanfaedah yang perlu dibayar bagi pinjaman rumah

    Pinjaman di mana pembayaran bulanannya adalahperatusan dari nilai hartanah

    Baca risalah pemasaran bank dan terma dan syaratnya denganteliti supaya anda faham mengenai ciri-ciri khas tersebut. Ciri-ciri tersebut boleh berubah sekali gus menghilangkan ataumengurangkan tarikan pakej pinjaman tersebut seperti yangditawarkan.Tanyakan jika bank mempunyai hak untuk mengubah ciri-ciritersebut dan apakah pilihan yang ada jika anda tidak mahukanperubahan yang dicadangkan.

    9b. Apakah nilai tambahan yang terdapat pada pinjaman ini?Perlukah saya membayar semula nilai tambah tersebutjika saya melunaskan pinjaman lebih awal atau membuatpembiayaan?Selain dari kadar yang menarik, pinjaman rumah mungkinmempunyai nilai tambah yang lain, seperti: Subsidi yuran guaman Insurans kebakaran percuma Penaksiran percuma

    Perlu dimaklumkan bahawa anda mungkin perlu membayarbalik semula atau sebahagian dari nilai tambah tersebut jikaanda melunaskan keseluruhan pinjaman sebelum tempohnyaatau tempoh pra pembayarannya luput (lihat Soalan 10). Bacaterma dan syarat pinjaman dengan teliti bagi pinjaman yangsedang anda timbangkan.

    9c. Adakah lebih baik jika saya menggunakan khidmat firmaguaman atau syarikat insurans yang disarankan oleh bank,sekalipun tidak ada tawaran subsidi?Umumnya, anda mungkin meraih manfaat dengan membayarcaj yang lebih rendah jika anda menggunakan khidmat guamanatau syarikat insurans yang disarankan oleh bank. Anda jugaboleh membandingkan yuran atau premium yang dikenakanoleh syarikat guaman atau insurans yang lain sebelum membuatkeputusan.

    PRA PEMBAYARAN10. Berapa lama tempoh wajib dan apakah yuran pra

    pembayarannya? Berapa lama notis yang perlu saya berijika saya mahu membayar sebahagian atau keseluruhanpinjaman lebih awal?Anda boleh membuat pembayaran pukal (atau pra pembayaran)dalam masa tempoh pinjaman. Anda perlu memberitahu banklebih awal sebelum berbuat demikian.Bank mungkin mengenakan denda atau yuran apabila anda: Membuat pra pembayaran tanpa memberi notis awal Melunaskan baki pinjaman secara penuh sebelum tarikh

    tamat tempoh (biasanya disebut sebagai tempoh lock-inatau tempoh pra pembayaran)

    Membuat pra pembayaran dalam tempoh lock-in yangmengakibatkan jumlah pokok yang belum lunas jatuh lebihrendah dari baki minimum yang ditetapkan

    Periksa terma dan syarat pinjaman rumah tersebut atau periksadengan bank mengenai peraturan pra pembayarannya: Sebelum mengambil pinjaman Apabila anda mahu membuat pra pembayaran jika anda

    sudah mengambil pinjaman

    YURAN DAN CAJ11. Apakah yuran dan caj pinjaman ini?

    Yuran dan caj dikenakan untuk: Menguruskan permohonan pinjaman Tidak mengambil pinjaman selepas menerima tawaran

    pinjaman Pembayaran lewat Mengubah tempoh pinjaman Mengubah ke pakej pinjaman yang lain dalam tempoh

    pinjaman yang sedia ada Pra pembayaran sebahagian atau keseluruhan pinjaman

    dalam tempoh lock-in Membuat pembiayaan (restructuring) pada pinjaman

    Tanyakan pada bank jadual yuran dan caj yang dikenakanuntuk pinjaman yang sedang anda timbangkan. Tanyakanmengenai yuran yang perlu dibayar semasa tempoh lock-indan selepas lock-in supaya anda boleh menimbangkanmembuat pembiayaan selepas tempoh lock-in jika kadarfaedah menguntungkan anda.

    DOKUMENTASI & TERMA DAN SYARAT12. Apakah dokumentasi pinjaman yang akan diberikan

    kepada saya?Dokumen pinjaman yang akan diberikan oleh bank: Surat tawaran Terma dan syarat pinjaman rumah tersebut Lain-lain dokumen seperti jadual yuran dan cajMengenai dokumen pinjaman: Untuk mengelakkan salah faham, jangan bergantung hanya

    pada perbincangan dengan staf bank. Dapatkan suratbertulis jika boleh

    Selalu fahamkan bahagian tulisan berhuruf kecil berkenaandengan kadar faedah, yuran, terma dan syarat serta nilaitambah (seperti subsidi guaman) mengenai pinjamantersebut

    Semak semua dokumen sebelum menurunkan tandatangan Tanyakan staf bank atau peguam anda untuk memberitahu

    anda perenggan yang penting dalam perjanjian tersebutsupaya anda boleh menelitinya

    Minta penjelasan jika anda masih belum jelas mengenaiterma dan syaratnya. Ia boleh berkaitan dengan hak bankuntuk:- Menghendaki peminjam membayar semua atau

    sebahagian dari pinjaman yang belum lunas tanpa notisawal atau keizinan yang diterima dari peminjam

    - Menamatkan pinjaman tanpa notis awal atau keizinanyang diterima dari peminjam

    - debit mana-mana akaun simpanan atau depositpeminjam dengan bank tersebut untuk melunaskanjumlah yang belum lunas di bawah pinjaman rumahtersebut

    - Bergantung dengan perenggan ditanggung bersamadan berasingan di dalam perjanjian pinjaman bagipinjaman rumah yang diambil oleh dua atau lebihpeminjam. Jika salah seorang peminjam meninggaldunia, menghilangkan diri atau disahkan muflis sebelumpinjaman dilunaskan, perenggan tersebut membenarkanbank menuntut jumlah yang belum lunas dari peminjamyang lain

    - Mengambil langkah-langkah yang perlu jika nilai hartanahmenjadi kurang dari pinjaman yang belum lunas (keadaanini dipanggil nilai negatif atau ekuiti negatif)

    13. Bagaimana jika terma dan syarat bertulis berbeza dari apayang telah dibincangkan atau diberikan?Laporkan kepada bank jika anda mendapati sesuatu yangmeragukan berlaku.

    14. Apa perlu saya lakukan jika saya prihatin terhadapperubahan yang dicadangkan oleh bank berkenaan denganterma dan syarat pinjaman saya?

    Pastikan anda faham kenapa perubahan tersebut dibuat.Bincangkan dengan staf bank jika anda belum pasti bagaimanaperubahan itu boleh menjejas anda, atau jika anda tidak setujudengan perubahan tersebut. Lakukannya sebelum terma dansyarat yang baru berkuatkuasa. Jika bank bersetuju denganbeberapa kelainan pada terma dan syarat baru yangdicadangkan, kelainan tersebut hendaklah dinyatakan secarabertulis.

    PEMBIAYAAN15. Apa itu pembiayaan? Apakah prosedur dan kos jika saya

    membuat pembiayaan pada pinjaman saya?Pembiayaan ialah apabila anda bertukar kepada pinjamanrumah yang baru sama ada dengan bank yang sama ataupeminjam yang lain. Namun, bertukar ke pinjaman yang barudengan kadar faedah lebih rendah dinamakan re-pricing atauconversion.Semak pinjaman rumah anda sekali dalam beberapa tahunjika anda boleh mendapat tawaran yang lebih baik melaluipembiayaan, selepas tempoh lock-in. Tanyakan bank andamengenai pilihan re-pricing, sebelum bertanya kepada bankyang lain.Sebelum pembiayaan, fikirkan adakah lebih baik jika: Kekal dengan pakej pinjaman yang sedia ada Bertukar ke pakej pinjaman yang berbeza dengan bank

    anda yang sedia ada atau Mengambil pakej pinjaman yang dibiayai dengan bank yang

    lainTanyakan bank anda jika: Anda akan dikenakan yuran kerana menamatkan pinjaman

    yang sedia ada Anda boleh bertukar ke pinjaman yang lebih baik tawarannya Yuran yang dikenakan terhadap pertukaran tersebut Adakah terdapat tempoh lock-in bagi pinjaman yang baru?

    Jika ada, apakah tempoh lock-in dan apakah cajnyaTanyakan bank yang mana pakej pembiayaannya anda sedangtimbangkan, apakah keuntungan kepada anda dengan pakejpembiayaan tersebut.Bandingkan: Jadual pembayaran balik yang terkini bagi pakej pinjaman

    anda yang sedia ada dengan pakej pembiayaan yangsedang anda timbangkan serta periksa faedah yang perludibayar

    Kadar yang diiklankan dan EIR bagi pakej pinjaman andayang sedia ada dengan pakej pinjaman yang dibiayai yangsedang anda timbangkan

    Jumlah ansuran, bayaran faedah dan EIR akan berubah jikaterdapat perubahan pada pinjaman anda.

    Sebelum bersetuju untuk membiayai atau menukar pakejpinjaman:Baca terma dan syarat serta fahamkan apa yang ditawarkanoleh pakej yang baru ituPeriksa jika anda tertakluk kepada Had PenggunaanPerumahan CPF apabila anda membiayai pinjaman anda-Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli sebelumSeptember 2002, anda tertakluk kepada PenggunaanPerumahan CPF pada tarikh surat tawaran dari bank-Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli selepasSeptember 2002, anda tertakluk kepada PenggunaanPerumahan CPF pada tarikh anda membeli hartanah tersebut

    Kerap periksa lelaman Lembaga CPF untuk mendapatkanyang terkini mengenai peraturan mengenai perumahan.

    TIDAK MEMBUAT PEMBAYARAN16. Apa akan terjadi jika saya tidak membayar ansuran bulanan bagi pinjaman rumah saya?Jika anda tidak membuat pembayaran ansuran bulanan, bankboleh:Mengisytiharkan an event of default dan menarik semulapinjaman tersebutMengenakan anda kadar faedah yang lebih tinggiMengeluarkan saman terhadap anda bagi pinjaman yangbelum lunas atau memulakan penamatan (atau kedua-duasekali) untuk menjual hartanah anda untuk mendapatkankembali baki pinjaman yang belum lunas dan faedah yangbelum dibayar. Bank juga boleh menyaman anda bagimana-mana baki yang belum dibayar jika hasil penjualanhartanah tidak mencukupi untuk melunaskan pinjamanandaMelakukan tindakan muflis terhadap andaUntuk mengelakkan keadaan sedemikian, anda hendaklah:Jangan mengambil pakej pinjaman yang anda tidak mampuHubungi bank segera jika anda menghadapi keadaankesulitan kewangan yang tidak dijangka (seperti kehilanganpekerjaan) dan mendapati sukar untuk membayar ansuranbulananJangan tunggu hingga anda tidak mampu membayarpinjaman anda

    Kini setelah anda tahu dengan lebih lanjut mengenaiselok-belok mengambil pinjaman rumah, gunakanlahpengetahuan ini sebaiknya agar laluan anda untukmemiliki rumah menjadi mudah!

    1 Rujuk kepada Kertas MoneySENSE Worksheet mengenai Membeli Rumah danMengambil Pinjaman Rumah di www.moneysense.gov.sg. Kertas kerja itu membantuanda membuat taksiran kemampuan anda sebelum membeli rumah.

    2 Rujuk ke lelaman Lembaga CPF (www.cpf.gov.sg) untuk memeriksa Had PengeluaranCPF anda. Apabila had sudah dicapai, anda perlu melunaskan ansuran pinjamansepenuhnya secara tunai.

    3 Kod Amalan Perbankan Pelanggan, yang dikeluarkan oleh Persatuan Bank Singapura(ABS), menghendaki bank memberikan notis sebelum melaksanakan sebarang perubahankepada terma dan syarat, kadar faedah, yuran dan caj.

    6 Dalam istilah kewangan, EIR ialah kadar pulangan dalaman yang dikira berdasarkanpelepasan pinjaman dan ansuran bulanan selama tempoh pinjaman.

    4 SIBOR adalah kadar apabila bank membuat pinjaman di antara satu sama lain.5 SOR ialah SIBOR campur kos pinjaman yang ditanggung oleh bank. SIBOR dan SOR

    diterbitkan di akhbar Business Times.

    Jun 2007

  • Apa yang patut anda tahu mengenai pinjaman rumah Soalan-soalan Penting Untuk Anda Tanya PadaBank Sebelum Mengambil Pinjaman Rumah.

    PENGENALANBagi kebanyakan orang, membeli rumah adalah pembelian yangtermahal dalam kehidupan mereka dan memerlukan pinjaman jangkapanjang untuk mencapainya.Panduan ini menjelaskan mengenai pinjaman rumah bagi pembelirumah. Pinjaman rumah atau gadai janji ialah sejenis pinjamanbertempoh, bercagarkan hartanah yang anda beli. Bank yang memberipinjaman memiliki hak caj yang pertama pada hartanah tersebut,diikuti oleh Lembaga CPF jika simpanan CPF digunakan untukmembayar pinjaman atau sebagai wang pendahuluan atau kedua-duanya sekali.

    MAKLUMAT ASASPerkara yang perlu diketahui:

    Sebagai panduan umum, bayaran ansuran bulanan bagipinjaman rumah anda dan hutang jangka panjang yang lainseperti pinjaman kereta atau pembayaran sewa beli tidaksepatutnya melebihi 35% dari gaji kasar bulanan anda

    Bersedia menghadapi masa kecemasan seperti kenaikankadar faedah ke atas pinjaman bertempoh1

    Periksa dahulu Had Pengeluaran CPF2 jika simpanan CPFanda digunakan dalam pembelian tersebut

    Bank mengenakan caj faedah lewat bayar jika pembayaranansuran lewat

    Jika anda gagal membayar ansuran anda, bank bolehmeminta kembali pinjaman tersebut dan merampas hartabenda anda untuk dijual

    Bank boleh menjadikan anda muflis jika hasil penjualanhartanah anda lebih rendah dari pinjaman yang belum lunasdan jumlah faedah, dan anda tidak mampu membayarbakinya

    Hartanah yang dibenarkan untuk Pinjaman Rumah: Flat-flat HDB Hartanah privet yang sudah dibina Hartanah privet yang sedang dibina

    Tempoh PinjamanTempoh pinjaman dikenali sebagai tempoh pinjaman atau tempohpembayaran balik.Pinjaman RumahIa terbahagi kepada dua kategori:

    Pinjaman kadar tetap Pinjaman kadar berubah-ubah

    Pemberitahuan3

    a. Perubahan pada Kadar FaedahBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada kadar faedahpinjaman rumah anda.

    b. Perubahan pada Terma dan Syarat PinjamanBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada terma dansyarat perjanjian pinjaman anda.

    Anda juga hendaklah memberitahu bank dan mendapatkankeizinan bank jika anda ingin membuat perubahan padaperjanjian pinjaman anda seperti membiayai pinjaman anda.Tanya pada bank bagaimana untuk memberitahu bank jikaanda mahu membuat perubahan pada perjanjian.

    Buat Perbandingan Tawaran Buat perbandingan di antara beberapa pakej pinjaman yang

    paling sesuai dengan keadaan kewangan anda Jangan terpengaruh dan terburu-buru membuat keputusan

    berdasarkan iklan atau tawaran hadiah Bandingkan ciri-ciri seperti:

    - kadar faedah- tempoh pinjaman dan yuran- yuran pembatalan- subsidi bank untuk yuran penaksiran, khidmat guaman

    dan insurans kebakaran

    Jika anda bercadang membuat pembiayaan, periksa kadarfaedah yang terkini selepas tamat tempoh wajib danbandingkan dengan kadar yang sedang anda bayar

    Maklumat mengenai pinjaman rumah di lelaman bankmungkin bukan yang terkini. Bincangkan dengan bank andamengenai produk-produk mereka yang terkini

    APA YANG PERLU ANDA TANYA PADA BANKSetelah anda memahami perkara asas, berikut ialah beberapa soalan-soalan penting yang perlu anda tanyakan pada bank sebelum membuatkeputusan pinjaman. Soalan-soalan ini mempunyai penjelasan yangmudah faham dengan menjelaskan ciri-ciri lazim bagi pinjaman rumah.

    KELAYAKAN1a. Adakah saya layak untuk pinjaman rumah?

    Lazimnya bank mempunyai syarat-syarat bagi peminjam.Syarat-syarat kelayakan seperti: Gaji minimum Umur minimum dan maksimum Status kependudukanBank mungkin menetapkan jumlah pinjaman minimum. Ertinyaanda mesti mendapatkan pinjaman sekurang-kurangnya jumlahtersebut.

    1b. Adakah saya layak jika saya bekerja sendiri atau tidakmempunyai pendapatan tetap?Jawapannya bergantung kepada syarat yang ditetapkan bank.

    KADAR FAEDAH2a. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Tetap

    Berapa lama kadar faedah akan kekal tetap? Adakah kadarfaedah seterusnya akan berdasarkan mana-mana kadarrujukan? Jika ya, apakah kadar rujukan tersebut?Untuk pinjaman kadar tetap, kadar faedah adalah tetap dandijamin dalam masa beberapa tahun pertama. Kadar faedahseterusnya akan berubah-ubah dan biasanya bergantungkepada kadar rujukan. (Lihat Soalan 3)Kadar rujukan tersebut boleh: Ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau Berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    Singapore Interbank Offered Rate4 (SIBOR), SingaporeSwap Offered Rate5 (SOR) atau kadar faedah yang dibayaroleh Lembaga CPF pada Akaun Biasa CPF

    Tempoh kadar tetap boleh dianggap sebagai tempoh promosikerana kadar semasa tempoh ini umumnya lebih rendah darikadar berubah-ubah yang seterusnya.

    2b. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Terapung AtauBerubah-UbahAdakah kadar faedah tersebut berdasarkan mana-manakadar rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukannya?Seperti pinjaman kadar tetap, kadar faedah di bawah pinjamankadar terapung biasanya berdasarkan kadar rujukan.Kadar rujukan tersebut boleh: ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    SIBOR, SOR atau kadar faedah yang dibayar oleh LembagaCPF pada Akaun Biasa CPF

    Lazimnya, kadar berubah-ubah bagi beberapa tahun pertama adalahlebih rendah dari kadar berubah-ubah yang seterusnya. Kadarberubah-ubah yang lebih rendah ini boleh dianggap sebagai kadarpromosi, dengan diskaun atau premium lebih rendah pada kadarrujukan bagi beberapa tahun pertama pinjaman tersebut.

    Contohnya:

    Sementara diskaun dan premium biasanya tidak boleh diubah, bankmungkin boleh mengubah kadar rujukan pada bila-bila masa. LihatSoalan 3 untuk faktor-faktor yang menjejas kadar rujukan bagipinjaman anda.2c. Bila bank mula mengenakan faedah pada pinjaman rumah?

    Bank akan mula mengenakan faedah hanya dari tarikh pinjamanrumah dikeluarkan. Mereka tidak akan mengenakan faedahbermula dari mana-mana tarikh lain seperti tarikh surat tawaran.Bank anda akan memberitahu bila pinjaman akan dikeluarkanserta jumlah bayaran ansuran bulanan atau jumlah faedahyang perlu anda bayar bermula bulan yang berikutnya.

    KADAR RUJUKAN3. Apakah faktor-faktor lain yang boleh menjejas kadar

    rujukan pinjaman saya? Berapa kerap bank bolehmengubah kadar rujukan selama tempoh pinjaman?Adakah kadar rujukan hanya khusus untuk pinjaman ini?Berapa lama notis yang perlu bank beri pada saya sebelumperubahan pada kadar faedah bermula?Kadar rujukan berbeza dari bank ke bank. Dalam sesebuahbank, kadar rujukan boleh berbeza dari satu pakej ke pakejyang lain.Penunjuk kewangan yang boleh didapati secara umum yangdijadikan ukur tara bagi kadar rujukan biasanya tidak ditentukanoleh satu-satu bank. Contohnya, SIBOR dan SOR menggambarkankeadaan pasaran, bukannya keputusan sesuatu bank.Sesebuah bank boleh membuat kadar rujukan mereka sendiridengan mengambil kira beberapa faktor: keadaan pasaran semasa seperti kos perniagaan dan

    pembiayaan bank pada masa pinjaman diambil butir-butir tertentu mengenai pinjaman seperti:

    - struktur kadar faedah (seperti kadar tetap dan berubah-ubah)

    - tempoh pinjaman- jenis hartanah- status pembangunan hartanah (iaitu sama ada sudah

    selasai atau dalam pembinaan)- peratus pinjaman yang diperlukan

    Untuk pinjaman dengan kadar rujukan yang ditentukan oleh bank,bank biasanya boleh mengubah kadar rujukannya pada bila-bilamasa.Di bawah Kod Amalan Perbankan Pelanggan, bank dikehendakimemaklumkan kepada anda lebih awal (biasanya 30 hari) sebelummembuat perubahan pada kadar rujukan. Namun, untuk pinjamandi mana tarikh menentukan kadar faedah telah ditentukan lebih awaldan dipersetujui bersama di antara bank dan pelanggan, sepertipinjaman berdasarkan indeks pasaran seperti SIBOR, maka tempohnotis pemberitahuan untuk mana-mana pertukaran kadar tidakdiwajibkan. Sekalipun begitu, bank perlu memberi penjelasan bagisebarang perubahan pada kadar.

    KADAR FAEDAH BERKESAN4. Apakah itu Kadar Faedah Berkesan (EIR6) bagi seluruh

    tempoh pinjaman?EIR menunjukkan kos faedah yang dikira secara tahunanyang anda perlu tanggung di sepanjang tempoh pinjaman.Lebih rendah EIR, lebih rendah kos faedah di sepanjangtempoh pinjaman.EIR mungkin lebih tinggi dari kadar yang diiklankan untukpinjaman bagi tempoh tertentu, contohnya, pada 3 tahunpertama kerana kadar yang diiklankan biasanya menunjukkanfaedah yang dikenakan untuk tempoh tertentu sahaja.Sebagai contoh, anda mengambil pinjaman rumah selama 30tahun sebanyak $500,000 dengan kadar faedah berikutnya(kadar rujukan semasa ialah 5%):

    Andai kata faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangansetiap bulan dan tidak ada perubahan pada kadar rujukan,maka EIR untuk tempoh 30 tahun ialah 4.62 % setahun. Jikatiada perubahan pada jumlah pinjaman atau kadar rujukan,anda akan membayar caj faedah sebanyak 4.62% setahunselama 30 tahun.EIR sebagai penyebut sepunya yang membolehkan andamembandingkan pakej-pakej pinjaman dengan berbagai kadarfaedah dan tempoh pinjaman yang berbeza. Semasa andamenganalisis pakej-pakej pinjaman, anda perlu membandingkan:(a) Kadar faedah untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi

    (iaitu biasanya diskaun pada kadar rujukan) yang dikenakanoleh bank atau apabila kadar faedah telah ditetapkan

    (b) EIR yang menunjukkan kos faedah di sepanjang tempohpinjaman. Anda boleh bertanyakan bank mengenai EIRbagi pinjaman anda

    Perkara yang perlu diambil perhatian mengenai EIR: Ia dikira berdasarkan kadar faedah semasa, pelepasan

    pinjaman, dan ansuran bulanan di sepanjang tempohpinjaman

    Ia akan disemak jika terdapat perubahan kepada pinjamananda, termasuk perubahan pada kadar faedah. Oleh itu,tanyakan kepada bank mengenai EIR yang terkini bagi bakitempoh pinjaman anda apabila terdapat perubahan padapinjaman anda

    Bagi hartanah yang sedang dalam pembinaan, EIR tidakboleh dipastikan di mana jangka masa pinjaman tidak bolehditentukan

    PEMBAYARAN BALIK5. Di bawah pelan ansuran bagi pinjaman rumah, adakah

    faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangan setiapbulan, setiap tahun atau mengikut cara-cara lain?Kegamaman faedah dikira untuk pinjaman ini berbandingdengan yang dikira mengikut cara-cara lain?Pembayaran balik pinjaman rumah biasanya dibuat mengikutansuran bulanan. Setiap ansuran mempunyai dua bahagian:pembayaran pokok dan pembayaran faedah.Ansuran tersebut bergantung kepada: pokok pinjaman tempoh pinjaman kadar faedah bagaimana faedah dikiraDua cara pengiraan faedah ialah:

    Berdasarkan jumlah berkurangan bulanan (jumlah di atasbaki bulanan) di mana:- Jumlah pokok yang dibayar setiap bulan mengurangkan

    baki jumlah pokok- Faedah untuk bulan berikutnya dikira mengikut baki

    pokok yang dikurangkan pada permulaan setiap bulan- Kadar faedah yang dikenakan untuk bulan tersebut ialah

    kos sebenar menggunakan pinjaman bagi bulan tersebut,maka ia adalah kadar faedah yang berkesan bagi bulantersebut. Ini adalah berbeza dari kadar faedah yangberkesan seperti di Soalan 4 yang menunjukkan kospinjaman di sepanjang tempoh pinjaman tersebut

    Berdasarkan jumlah berkurangan tahunan atau jumlah diatas baki tahunan:- Mengikut cara ini, pengiraan ansuran dan faedah dibuat

    secara tahunan, walaupun pelanggan membuatpembayaran secara bulanan

    - Di bawah cara ini, EIR adalah lebih rendah dari kadaryang diiklankan

    Nota: Semakin kerap faedah dikira, semakin kurang jumlahfaedah yang dibayar dalam tempoh pinjaman. Ertinya jumlahfaedah yang perlu dibayar untuk pinjaman jumlah berkuranganbulanan adalah lebih rendah dari jumlah faedah yang perludibayar bagi pinjaman jumlah berkurangan tahunan.

    6. Apakah ansuran yang perlu dibayar setiap bulan atausetiap tahun? Berapa banyak untuk membayar jumlahpokok? Bolehkah saya mendapat maklumat dokumenpembayaran balik pinjaman untuk pinjaman ini?Tanyakan bank mengenai maklumat utama (seperti yangdiringkaskan di rajah 2 di bawah) mengenai pinjaman rumahyang sedang anda timbangkan. Ia dapat membantu andamemahami berapa banyak perlu anda bayar serta faedah yangperlu dibayar pada tahun-tahun awal apabila anda menikmatikadar promosi dan di sepanjang tempoh pinjaman.

    *Nota: Rajah di atas mengandaikan kadar promosi (diskaun padakadar rujukan) ditawarkan untuk 3 tahun pertama, dan tidak adaperubahan pada kadar rujukan dalam 3 tahun tersebut.Rujuk kepada jadual pembayaran balik pinjaman (dipanggil jugasebagai rajah pelunasan) untuk keterangan lanjut. Bank akanmenyediakan jadual yang sedemikian bagi pinjaman yang merekatawarkan secara bercetak atau di lelaman bank tersebut.Jadual pembayaran balik akan menunjukkan:

    (a) ansuran bulanan anda sepanjang tempoh pinjaman. Iniakan membantu anda menilai kemampuan anda untukmengambil pinjaman tersebut. Sebagai panduan umum,bayaran ansuran bulanan anda untuk pinjaman rumah danpinjaman jangka panjang yang lain tidak sepatutnya melebihi35% dari gaji kasar bulanan anda

    (b) berapa banyak dari bayaran ansuran bulanan adalah untukmembayar jumlah pokok dan berapa banyak untukmembayar faedah, dan jumlah faedah yang perlu dibayarbagi keseluruhan tempoh pinjaman. Ansuran bulanan untukpinjaman dengan tempoh yang lama adalah lebih kecil daripinjaman dengan tempoh yang pendek. Tetapi, anda perlumembayar lebih faedah bagi pinjaman yang bertempohlama atau jumlah pokok yang lebih besar

    (c) Bila pinjaman akan dilunaskan. Jika anda menggunakanCPF untuk membayar pinjaman rumah anda, adalah baikmelunaskan gadai janji anda sebelum usia keluar CPFpada 55 tahun kerana sumbangan CPF akan berkuranganselepas usia 55 tahun

    Semasa menilai pakej pinjaman yang berbeza, selalu bandingkanjadual pembayaran balik mereka. Periksa jumlah faedah yang perludibayar untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi atau kadartetap ditawarkan, dan jumlah faedah yang perlu dibayar di sepanjangtempoh pinjaman tersebut.Jadual Pembayaran Balik:

    dikira berdasarkan kadar faedah semasa, tarikh yangdiandaikan apabila pinjaman dikeluarkan, baki yang belumlunas dan tempoh pinjaman

    akan disemak jika terdapat perubahan pada pinjaman anda,termasuk perubahan pada kadar faedah atau tempohpinjaman atau kedua-duanya sekali. Tanyakan bankmengenai jadual pembayaran balik yang terkini setiap kalijika terdapat perubahan pada pinjaman anda

    Anda boleh berbincang dengan bank mengenai pilihan untukmengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar atau melunaskanpinjaman lebih awal. Contohnya, anda boleh:

    mengurangkan tempoh pinjaman meninggikan pembayaran bulanan anda mengurangkan kuantum pinjaman dengan membayar lebih

    awal sebahagian atau keseluruhan pinjamanSila rujuk ke Soalan 8 dan 10 mengenai apa yang perlu ditanyauntuk menyemak pembayaran bulanan anda dan membuatpembayaran awal.

    7. Adakah saya akan diberikan penyata akaun pinjamanrumah saya?Bank menyediakan penyata tahunan mengenai pinjaman rumahanda yang mengandungi butir seperti berikut: caj faedah ansuran bulan yang sudah dibayar pra pembayaran yang telah dibuat jumlah faedah yang dibayar sepanjang tahunBank juga mungkin menyediakan penyata sementara jikadiminta, namun ada bank yang mengenakan bayaran untukkhidmat tersebut.

    8. Bolehkah saya mengubah jumlah pembayaran ansuranbulanan semasa tempoh pinjaman? Perlukah sayamembayar apa-apa yuran atau caj? Apakah terma dansyaratnya?Sebahagian pakej pinjaman rumah memberikan andakelonggaran mengubah jumlah pembayaran ansuran bulanananda dalam tempoh pinjaman. Tetapi jangan terpengaruhdengan sebab kelonggaran pembayarannya sahaja. Tanyakanbank anda: jika terdapat apa-apa yuran atau caj berapa lama notis perlu diberi sebelum membuat perubahan jumlah minimum pembayaran yang diluluskanSekalipun fakta-fakta seperti ini terdapat di dalam perjanjianpinjaman, adalah lebih baik jika anda tahu lebih awal.

    SUBSIDI & CIRI-CIRI LAIN9a. Apakah ciri-ciri utama yang lain mengenai pinjaman ini

    dan adakah ia akan berubah?Sebahagian pakej pinjaman rumah adalah lebih rumit jika andatidak menelitinya. Contohnya : Satu bahagian pinjaman dikenakan kadar faedah tetap

    sementara satu bahagian yang lain dikenakan kadarberubah-ubah

    Pinjaman dengan ofset: faedah yang diraih dari akaunsimpanan dengan bank akan digunakan untuk melunaskanfaedah yang perlu dibayar bagi pinjaman rumah

    Pinjaman di mana pembayaran bulanannya adalahperatusan dari nilai hartanah

    Baca risalah pemasaran bank dan terma dan syaratnya denganteliti supaya anda faham mengenai ciri-ciri khas tersebut. Ciri-ciri tersebut boleh berubah sekali gus menghilangkan ataumengurangkan tarikan pakej pinjaman tersebut seperti yangditawarkan.Tanyakan jika bank mempunyai hak untuk mengubah ciri-ciritersebut dan apakah pilihan yang ada jika anda tidak mahukanperubahan yang dicadangkan.

    9b. Apakah nilai tambahan yang terdapat pada pinjaman ini?Perlukah saya membayar semula nilai tambah tersebutjika saya melunaskan pinjaman lebih awal atau membuatpembiayaan?Selain dari kadar yang menarik, pinjaman rumah mungkinmempunyai nilai tambah yang lain, seperti: Subsidi yuran guaman Insurans kebakaran percuma Penaksiran percuma

    Perlu dimaklumkan bahawa anda mungkin perlu membayarbalik semula atau sebahagian dari nilai tambah tersebut jikaanda melunaskan keseluruhan pinjaman sebelum tempohnyaatau tempoh pra pembayarannya luput (lihat Soalan 10). Bacaterma dan syarat pinjaman dengan teliti bagi pinjaman yangsedang anda timbangkan.

    9c. Adakah lebih baik jika saya menggunakan khidmat firmaguaman atau syarikat insurans yang disarankan oleh bank,sekalipun tidak ada tawaran subsidi?Umumnya, anda mungkin meraih manfaat dengan membayarcaj yang lebih rendah jika anda menggunakan khidmat guamanatau syarikat insurans yang disarankan oleh bank. Anda jugaboleh membandingkan yuran atau premium yang dikenakanoleh syarikat guaman atau insurans yang lain sebelum membuatkeputusan.

    PRA PEMBAYARAN10. Berapa lama tempoh wajib dan apakah yuran pra

    pembayarannya? Berapa lama notis yang perlu saya berijika saya mahu membayar sebahagian atau keseluruhanpinjaman lebih awal?Anda boleh membuat pembayaran pukal (atau pra pembayaran)dalam masa tempoh pinjaman. Anda perlu memberitahu banklebih awal sebelum berbuat demikian.Bank mungkin mengenakan denda atau yuran apabila anda: Membuat pra pembayaran tanpa memberi notis awal Melunaskan baki pinjaman secara penuh sebelum tarikh

    tamat tempoh (biasanya disebut sebagai tempoh lock-inatau tempoh pra pembayaran)

    Membuat pra pembayaran dalam tempoh lock-in yangmengakibatkan jumlah pokok yang belum lunas jatuh lebihrendah dari baki minimum yang ditetapkan

    Periksa terma dan syarat pinjaman rumah tersebut atau periksadengan bank mengenai peraturan pra pembayarannya: Sebelum mengambil pinjaman Apabila anda mahu membuat pra pembayaran jika anda

    sudah mengambil pinjaman

    YURAN DAN CAJ11. Apakah yuran dan caj pinjaman ini?

    Yuran dan caj dikenakan untuk: Menguruskan permohonan pinjaman Tidak mengambil pinjaman selepas menerima tawaran

    pinjaman Pembayaran lewat Mengubah tempoh pinjaman Mengubah ke pakej pinjaman yang lain dalam tempoh

    pinjaman yang sedia ada Pra pembayaran sebahagian atau keseluruhan pinjaman

    dalam tempoh lock-in Membuat pembiayaan (restructuring) pada pinjaman

    Tanyakan pada bank jadual yuran dan caj yang dikenakanuntuk pinjaman yang sedang anda timbangkan. Tanyakanmengenai yuran yang perlu dibayar semasa tempoh lock-indan selepas lock-in supaya anda boleh menimbangkanmembuat pembiayaan selepas tempoh lock-in jika kadarfaedah menguntungkan anda.

    DOKUMENTASI & TERMA DAN SYARAT12. Apakah dokumentasi pinjaman yang akan diberikan

    kepada saya?Dokumen pinjaman yang akan diberikan oleh bank: Surat tawaran Terma dan syarat pinjaman rumah tersebut Lain-lain dokumen seperti jadual yuran dan cajMengenai dokumen pinjaman: Untuk mengelakkan salah faham, jangan bergantung hanya

    pada perbincangan dengan staf bank. Dapatkan suratbertulis jika boleh

    Selalu fahamkan bahagian tulisan berhuruf kecil berkenaandengan kadar faedah, yuran, terma dan syarat serta nilaitambah (seperti subsidi guaman) mengenai pinjamantersebut

    Semak semua dokumen sebelum menurunkan tandatangan Tanyakan staf bank atau peguam anda untuk memberitahu

    anda perenggan yang penting dalam perjanjian tersebutsupaya anda boleh menelitinya

    Minta penjelasan jika anda masih belum jelas mengenaiterma dan syaratnya. Ia boleh berkaitan dengan hak bankuntuk:- Menghendaki peminjam membayar semua atau

    sebahagian dari pinjaman yang belum lunas tanpa notisawal atau keizinan yang diterima dari peminjam

    - Menamatkan pinjaman tanpa notis awal atau keizinanyang diterima dari peminjam

    - debit mana-mana akaun simpanan atau depositpeminjam dengan bank tersebut untuk melunaskanjumlah yang belum lunas di bawah pinjaman rumahtersebut

    - Bergantung dengan perenggan ditanggung bersamadan berasingan di dalam perjanjian pinjaman bagipinjaman rumah yang diambil oleh dua atau lebihpeminjam. Jika salah seorang peminjam meninggaldunia, menghilangkan diri atau disahkan muflis sebelumpinjaman dilunaskan, perenggan tersebut membenarkanbank menuntut jumlah yang belum lunas dari peminjamyang lain

    - Mengambil langkah-langkah yang perlu jika nilai hartanahmenjadi kurang dari pinjaman yang belum lunas (keadaanini dipanggil nilai negatif atau ekuiti negatif)

    13. Bagaimana jika terma dan syarat bertulis berbeza dari apayang telah dibincangkan atau diberikan?Laporkan kepada bank jika anda mendapati sesuatu yangmeragukan berlaku.

    14. Apa perlu saya lakukan jika saya prihatin terhadapperubahan yang dicadangkan oleh bank berkenaan denganterma dan syarat pinjaman saya?

    Pastikan anda faham kenapa perubahan tersebut dibuat.Bincangkan dengan staf bank jika anda belum pasti bagaimanaperubahan itu boleh menjejas anda, atau jika anda tidak setujudengan perubahan tersebut. Lakukannya sebelum terma dansyarat yang baru berkuatkuasa. Jika bank bersetuju denganbeberapa kelainan pada terma dan syarat baru yangdicadangkan, kelainan tersebut hendaklah dinyatakan secarabertulis.

    PEMBIAYAAN15. Apa itu pembiayaan? Apakah prosedur dan kos jika saya

    membuat pembiayaan pada pinjaman saya?Pembiayaan ialah apabila anda bertukar kepada pinjamanrumah yang baru sama ada dengan bank yang sama ataupeminjam yang lain. Namun, bertukar ke pinjaman yang barudengan kadar faedah lebih rendah dinamakan re-pricing atauconversion.Semak pinjaman rumah anda sekali dalam beberapa tahunjika anda boleh mendapat tawaran yang lebih baik melaluipembiayaan, selepas tempoh lock-in. Tanyakan bank andamengenai pilihan re-pricing, sebelum bertanya kepada bankyang lain.Sebelum pembiayaan, fikirkan adakah lebih baik jika: Kekal dengan pakej pinjaman yang sedia ada Bertukar ke pakej pinjaman yang berbeza dengan bank

    anda yang sedia ada atau Mengambil pakej pinjaman yang dibiayai dengan bank yang

    lainTanyakan bank anda jika: Anda akan dikenakan yuran kerana menamatkan pinjaman

    yang sedia ada Anda boleh bertukar ke pinjaman yang lebih baik tawarannya Yuran yang dikenakan terhadap pertukaran tersebut Adakah terdapat tempoh lock-in bagi pinjaman yang baru?

    Jika ada, apakah tempoh lock-in dan apakah cajnyaTanyakan bank yang mana pakej pembiayaannya anda sedangtimbangkan, apakah keuntungan kepada anda dengan pakejpembiayaan tersebut.Bandingkan: Jadual pembayaran balik yang terkini bagi pakej pinjaman

    anda yang sedia ada dengan pakej pembiayaan yangsedang anda timbangkan serta periksa faedah yang perludibayar

    Kadar yang diiklankan dan EIR bagi pakej pinjaman andayang sedia ada dengan pakej pinjaman yang dibiayai yangsedang anda timbangkan

    Jumlah ansuran, bayaran faedah dan EIR akan berubah jikaterdapat perubahan pada pinjaman anda.

    Sebelum bersetuju untuk membiayai atau menukar pakejpinjaman: Baca terma dan syarat serta fahamkan apa yang ditawarkan

    oleh pakej yang baru itu Periksa jika anda tertakluk kepada Had Penggunaan

    Perumahan CPF apabila anda membiayai pinjaman anda- Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli sebelum

    September 2002, anda tertakluk kepada PenggunaanPerumahan CPF pada tarikh surat tawaran dari bank

    - Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli selepasSeptember 2002, anda tertakluk kepada PenggunaanPerumahan CPF pada tarikh anda membeli hartanah tersebut

    Kerap periksa lelaman Lembaga CPF untuk mendapatkanyang terkini mengenai peraturan mengenai perumahan.

    TIDAK MEMBUAT PEMBAYARAN16. Apa akan terjadi jika saya tidak membayar ansuran bulanan

    bagi pinjaman rumah saya?Jika anda tidak membuat pembayaran ansuran bulanan, bankboleh: Mengisytiharkan an event of default dan menarik semula

    pinjaman tersebut Mengenakan anda kadar faedah yang lebih tinggi Mengeluarkan saman terhadap anda bagi pinjaman yang

    belum lunas atau memulakan penamatan (atau kedua-duasekali) untuk menjual hartanah anda untuk mendapatkankembali baki pinjaman yang belum lunas dan faedah yangbelum dibayar. Bank juga boleh menyaman anda bagimana-mana baki yang belum dibayar jika hasil penjualanhartanah tidak mencukupi untuk melunaskan pinjamananda

    Melakukan tindakan muflis terhadap andaUntuk mengelakkan keadaan sedemikian, anda hendaklah: Jangan mengambil pakej pinjaman yang anda tidak mampu Hubungi bank segera jika anda menghadapi keadaan

    kesulitan kewangan yang tidak dijangka (seperti kehilanganpekerjaan) dan mendapati sukar untuk membayar ansuranbulanan

    Jangan tunggu hingga anda tidak mampu membayarpinjaman anda

    Kini setelah anda tahu dengan lebih lanjut mengenaiselok-belok mengambil pinjaman rumah, gunakanlahpengetahuan ini sebaiknya agar laluan anda untukmemiliki rumah menjadi mudah!

    Kadar faedah tetap dan dijaminuntuk beberapa tahun pertama. Inibererti jumlah ansuran bulananbagi tempoh ini adalah tetap. (tidakada pinjaman lagi bagi bulantersebut dalam tempoh itu dantempoh pinjaman tidak berubah).

    Pilihan ini adalah sesuai jika kadarfaedahnya rendah semasa andamengambil pinjaman rumahtersebut atau membayar jumlahansuran dengan kadar tetap untukbeberapa tahun awal kerana kadarfaedah adalah tetap, sekalipunkadar faedah semasa turun ataunaik. Selepas tempoh kadar tetap,kadar faedah menjadi berubah-ubah. Pinjaman tersebut menjadiseperti pinjaman kadar terapung.

    Kadar faedah tidak tetap tetapiboleh diubah oleh bank. Kadarberubah-ubah berdasarkan kepadakadar rujukan yang ditetapkan olehbank.

    Jika kadar rujukan naik, makakadar faedah pinjaman rumaha n da s e r t a p em b a y a ra nbulanannya juga naik. Jika kadarrujukan turun, maka kadarpinjaman rumah serta pembayaranbulanan akan berubah.

    Apa perbezaannya?

    Pinjaman Kadar Tetap Pinjaman Kadar Terapungatau Berubah-ubah

    3 Kod Amalan Perbankan Pelanggan, yang dikeluarkan oleh Persatuan Bank Singapura(ABS), menghendaki bank memberikan notis sebelum melaksanakan sebarang perubahankepada terma dan syarat, kadar faedah, yuran dan caj.

    6 Dalam istilah kewangan, EIR ialah kadar pulangan dalaman yang dikira berdasarkanpelepasan pinjaman dan ansuran bulanan selama tempoh pinjaman.

    4 SIBOR adalah kadar apabila bank membuat pinjaman di antara satu sama lain.5 SOR ialah SIBOR campur kos pinjaman yang ditanggung oleh bank. SIBOR dan SOR

    diterbitkan di akhbar Business Times.

    Jun 2007

  • Apa yang patut anda tahu mengenai pinjaman rumah Soalan-soalan Penting Untuk Anda Tanya PadaBank Sebelum Mengambil Pinjaman Rumah.

    PENGENALANBagi kebanyakan orang, membeli rumah adalah pembelian yangtermahal dalam kehidupan mereka dan memerlukan pinjaman jangkapanjang untuk mencapainya.Panduan ini menjelaskan mengenai pinjaman rumah bagi pembelirumah. Pinjaman rumah atau gadai janji ialah sejenis pinjamanbertempoh, bercagarkan hartanah yang anda beli. Bank yang memberipinjaman memiliki hak caj yang pertama pada hartanah tersebut,diikuti oleh Lembaga CPF jika simpanan CPF digunakan untukmembayar pinjaman atau sebagai wang pendahuluan atau kedua-duanya sekali.

    MAKLUMAT ASASPerkara yang perlu diketahui:

    Sebagai panduan umum, bayaran ansuran bulanan bagipinjaman rumah anda dan hutang jangka panjang yang lainseperti pinjaman kereta atau pembayaran sewa beli tidaksepatutnya melebihi 35% dari gaji kasar bulanan anda

    Bersedia menghadapi masa kecemasan seperti kenaikankadar faedah ke atas pinjaman bertempoh1

    Periksa dahulu Had Pengeluaran CPF2 jika simpanan CPFanda digunakan dalam pembelian tersebut

    Bank mengenakan caj faedah lewat bayar jika pembayaranansuran lewat

    Jika anda gagal membayar ansuran anda, bank bolehmeminta kembali pinjaman tersebut dan merampas hartabenda anda untuk dijual

    Bank boleh menjadikan anda muflis jika hasil penjualanhartanah anda lebih rendah dari pinjaman yang belum lunasdan jumlah faedah, dan anda tidak mampu membayarbakinya

    Hartanah yang dibenarkan untuk Pinjaman Rumah: Flat-flat HDB Hartanah privet yang sudah dibina Hartanah privet yang sedang dibina

    Tempoh PinjamanTempoh pinjaman dikenali sebagai tempoh pinjaman atau tempohpembayaran balik.Pinjaman RumahIa terbahagi kepada dua kategori:

    Pinjaman kadar tetap Pinjaman kadar berubah-ubah

    Pemberitahuan3

    a. Perubahan pada Kadar FaedahBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada kadar faedahpinjaman rumah anda.

    b. Perubahan pada Terma dan Syarat PinjamanBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada terma dansyarat perjanjian pinjaman anda.

    Anda juga hendaklah memberitahu bank dan mendapatkankeizin an bank jika anda ingin membuat perubahan padaperjanjian pinjaman anda seperti membiayai pinjaman anda.Tanya pada bank bagaimana untuk memberitahu bank jikaanda mahu membuat perubahan pada perjanjian.

    Buat Perbandingan Tawaran Buat perbandingan di antara beberapa pakej pinjaman yang

    paling sesuai dengan keadaan kewangan anda Jangan terpengaruh dan terburu-buru membuat keputusan

    berdasarkan iklan atau tawaran hadiah Bandingkan ciri-ciri seperti:

    - kadar faedah- tempoh pinjaman dan yuran- yuran pembatalan- subsidi bank untuk yuran penaksiran, khidmat guaman

    dan insurans kebakaran

    Jika anda bercadang membuat pembiayaan, periksa kadarfaedah yang terkini selepas tamat tempoh wajib danbandingkan dengan kadar yang sedang anda bayar

    Maklumat mengenai pinjaman rumah di lelaman bankmungkin bukan yang terkini. Bincangkan dengan bank andamengenai produk-produk mereka yang terkini

    APA YANG PERLU ANDA TANYA PADA BANKSetelah anda memahami perkara asas, berikut ialah beberapa soalan-soalan penting yang perlu anda tanyakan pada bank sebelum membuatkeputusan pinjaman. Soalan-soalan ini mempunyai penjelasan yangmudah faham dengan menjelaskan ciri-ciri lazim bagi pinjaman rumah.

    KELAYAKAN1a. Adakah saya layak untuk pinjaman rumah?

    Lazimnya bank mempunyai syarat-syarat bagi peminjam.Syarat-syarat kelayakan seperti: Gaji minimum Umur minimum dan maksimum Status kependudukanBank mungkin menetapkan jumlah pinjaman minimum. Ertinyaanda mesti mendapatkan pinjaman sekurang-kurangnya jumlahtersebut.

    1b. Adakah saya layak jika saya bekerja sendiri atau tidakmempunyai pendapatan tetap?Jawapannya bergantung kepada syarat yang ditetapkan bank.

    KADAR FAEDAH2a. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Tetap

    Berapa lama kadar faedah akan kekal tetap? Adakah kadarfaedah seterusnya akan berdasarkan mana-mana kadarrujukan? Jika ya, apakah kadar rujukan tersebut?Untuk pinjaman kadar tetap, kadar faedah adalah tetap dandijamin dalam masa beberapa tahun pertama. Kadar faedahseterusnya akan berubah-ubah dan biasanya bergantungkepada kadar rujukan. (Lihat Soalan 3)Kadar rujukan tersebut boleh: Ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau Berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    Singapore Interbank Offered Rate4 (SIBOR), SingaporeSwap Offered Rate5 (SOR) atau kadar faedah yang dibayaroleh Lembaga CPF pada Akaun Biasa CPF

    Tempoh kadar tetap boleh dianggap sebagai tempoh promosikerana kadar semasa tempoh ini umumnya lebih rendah darikadar berubah-ubah yang seterusnya.

    2b. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Terapung AtauBerubah-UbahAdakah kadar faedah tersebut berdasarkan mana-manakadar rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukannya?Seperti pinjaman kadar tetap, kadar faedah di bawah pinjamankadar terapung biasanya berdasarkan kadar rujukan.Kadar rujukan tersebut boleh: ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    SIBOR, SOR atau kadar faedah yang dibayar oleh LembagaCPF pada Akaun Biasa CPF

    Lazimnya, kadar berubah-ubah bagi beberapa tahun pertama adalahlebih rendah dari kadar berubah-ubah yang seterusnya. Kadarberubah-ubah yang lebih rendah ini boleh dianggap sebagai kadarpromosi, dengan diskaun atau premium lebih rendah pada kadarrujukan bagi beberapa tahun pertama pinjaman tersebut.

    Contohnya:

    Sementara diskaun dan premium biasanya tidak boleh diubah, bankmungkin boleh mengubah kadar rujukan pada bila-bila masa. LihatSoalan 3 untuk faktor-faktor yang menjejas kadar rujukan bagipinjaman anda.2c. Bila bank mula mengenakan faedah pada pinjaman rumah?

    Bank akan mula mengenakan faedah hanya dari tarikh pinjamanrumah dikeluarkan. Mereka tidak akan mengenakan faedahbermula dari mana-mana tarikh lain seperti tarikh surat tawaran.Bank anda akan memberitahu bila pinjaman akan dikeluarkanserta jumlah bayaran ansuran bulanan atau jumlah faedahyang perlu anda bayar bermula bulan yang berikutnya.

    KADAR RUJUKAN3. Apakah faktor-faktor lain yang boleh menjejas kadar

    rujukan pinjaman saya? Berapa kerap bank bolehmengubah kadar rujukan selama tempoh pinjaman?Adakah kadar rujukan hanya khusus untuk pinjaman ini?Berapa lama notis yang perlu bank beri pada saya sebelumperubahan pada kadar faedah bermula?Kadar rujukan berbeza dari bank ke bank. Dalam sesebuahbank, kadar rujukan boleh berbeza dari satu pakej ke pakejyang lain.Penunjuk kewangan yang boleh didapati secara umum yangdijadikan ukur tara bagi kadar rujukan biasanya tidak ditentukanoleh satu-satu bank. Contohnya, SIBOR dan SOR menggambarkankeadaan pasaran, bukannya keputusan sesuatu bank.Sesebuah bank boleh membuat kadar rujukan mereka sendiridengan mengambil kira beberapa faktor: keadaan pasaran semasa seperti kos perniagaan dan

    pembiayaan bank pada masa pinjaman diambil butir-butir tertentu mengenai pinjaman seperti:

    - struktur kadar faedah (seperti kadar tetap dan berubah-ubah)

    - tempoh pinjaman- jenis hartanah- status pembangunan hartanah (iaitu sama ada sudah

    selasai atau dalam pembinaan)- peratus pinjaman yang diperlukan

    Untuk pinjaman dengan kadar rujukan yang ditentukan oleh bank,bank biasanya boleh mengubah kadar rujukannya pada bila-bilamasa.Di bawah Kod Amalan Perbankan Pelanggan, bank dikehendakimemaklumkan kepada anda lebih awal (biasanya 30 hari) sebelummembuat perubahan pada kadar rujukan. Namun, untuk pinjamandi mana tarikh menentukan kadar faedah telah ditentukan lebih awaldan dipersetujui bersama di antara bank dan pelanggan, sepertipinjaman berdasarkan indeks pasaran seperti SIBOR, maka tempohnotis pemberitahuan untuk mana-mana pertukaran kadar tidakdiwajibkan. Sekalipun begitu, bank perlu memberi penjelasan bagisebarang perubahan pada kadar.

    KADAR FAEDAH BERKESAN4. Apakah itu Kadar Faedah Berkesan (EIR6) bagi seluruh

    tempoh pinjaman?EIR menunjukkan kos faedah yang dikira secara tahunanyang anda perlu tanggung di sepanjang tempoh pinjaman.Lebih rendah EIR, lebih rendah kos faedah di sepanjangtempoh pinjaman.EIR mungkin lebih tinggi dari kadar yang diiklankan untukpinjaman bagi tempoh tertentu, contohnya, pada 3 tahunpertama kerana kadar yang diiklankan biasanya menunjukkanfaedah yang dikenakan untuk tempoh tertentu sahaja.Sebagai contoh, anda mengambil pinjaman rumah selama 30tahun sebanyak $500,000 dengan kadar faedah berikutnya(kadar rujukan semasa ialah 5%):

    Andai kata faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangansetiap bulan dan tidak ada perubahan pada kadar rujukan,maka EIR untuk tempoh 30 tahun ialah 4.62 % setahun. Jikatiada perubahan pada jumlah pinjaman atau kadar rujukan,anda akan membayar caj faedah sebanyak 4.62% setahunselama 30 tahun.EIR sebagai penyebut sepunya yang membolehkan andamembandingkan pakej-pakej pinjaman dengan berbagai kadarfaedah dan tempoh pinjaman yang berbeza. Semasa andamenganalisis pakej-pakej pinjaman, anda perlu membandingkan:(a) Kadar faedah untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi

    (iaitu biasanya diskaun pada kadar rujukan) yang dikenakanoleh bank atau apabila kadar faedah telah ditetapkan

    (b) EIR yang menunjukkan kos faedah di sepanjang tempohpinjaman. Anda boleh bertanyakan bank mengenai EIRbagi pinjaman anda

    Perkara yang perlu diambil perhatian mengenai EIR: Ia dikira berdasarkan kadar faedah semasa, pelepasan

    pinjaman, dan ansuran bulanan di sepanjang tempohpinjaman

    Ia akan disemak jika terdapat perubahan kepada pinjamananda, termasuk perubahan pada kadar faedah. Oleh itu,tanyakan kepada bank mengenai EIR yang terkini bagi bakitempoh pinjaman anda apabila terdapat perubahan padapinjaman anda

    Bagi hartanah yang sedang dalam pembinaan, EIR tidakboleh dipastikan di mana jangka masa pinjaman tidak bolehditentukan

    PEMBAYARAN BALIK5. Di bawah pelan ansuran bagi pinjaman rumah, adakah

    faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangan setiapbulan, setiap tahun atau mengikut cara-cara lain?Kegamaman faedah dikira untuk pinjaman ini berbandingdengan yang dikira mengikut cara-cara lain?Pembayaran balik pinjaman rumah biasanya dibuat mengikutansuran bulanan. Setiap ansuran mempunyai dua bahagian:pembayaran pokok dan pembayaran faedah.Ansuran tersebut bergantung kepada: pokok pinjaman tempoh pinjaman kadar faedah bagaimana faedah dikiraDua cara pengiraan faedah ialah:

    Berdasarkan jumlah berkurangan bulanan (jumlah di atasbaki bulanan) di mana:- Jumlah pokok yang dibayar setiap bulan mengurangkan

    baki jumlah pokok- Faedah untuk bulan berikutnya dikira mengikut baki

    pokok yang dikurangkan pada permulaan setiap bulan- Kadar faedah yang dikenakan untuk bulan tersebut ialah

    kos sebenar menggunakan pinjaman bagi bulan tersebut,maka ia adalah kadar faedah yang berkesan bagi bulantersebut. Ini adalah berbeza dari kadar faedah yangberkesan seperti di Soalan 4 yang menunjukkan kospinjaman di sepanjang tempoh pinjaman tersebut

    Berdasarkan jumlah berkurangan tahunan atau jumlah diatas baki tahunan:- Mengikut cara ini, pengiraan ansuran dan faedah dibuat

    secara tahunan, walaupun pelanggan membuatpembayaran secara bulanan

    - Di bawah cara ini, EIR adalah lebih rendah dari kadaryang diiklankan

    Nota: Semakin kerap faedah dikira, semakin kurang jumlahfaedah yang dibayar dalam tempoh pinjaman. Ertinya jumlahfaedah yang perlu dibayar untuk pinjaman jumlah berkuranganbulanan adalah lebih rendah dari jumlah faedah yang perludibayar bagi pinjaman jumlah berkurangan tahunan.

    6. Apakah ansuran yang perlu dibayar setiap bulan atausetiap tahun? Berapa banyak untuk membayar jumlahpokok? Bolehkah saya mendapat maklumat dokumenpembayaran balik pinjaman untuk pinjaman ini?Tanyakan bank mengenai maklumat utama (seperti yangdiringkaskan di rajah 2 di bawah) mengenai pinjaman rumahyang sedang anda timbangkan. Ia dapat membantu andamemahami berapa banyak perlu anda bayar serta faedah yangperlu dibayar pada tahun-tahun awal apabila anda menikmatikadar promosi dan di sepanjang tempoh pinjaman.

    *Nota: Rajah di atas mengandaikan kadar promosi (diskaun padakadar rujukan) ditawarkan untuk 3 tahun pertama, dan tidak adaperubahan pada kadar rujukan dalam 3 tahun tersebut.Rujuk kepada jadual pembayaran balik pinjaman (dipanggil jugasebagai rajah pelunasan) untuk keterangan lanjut. Bank akanmenyediakan jadual yang sedemikian bagi pinjaman yang merekatawarkan secara bercetak atau di lelaman bank tersebut.Jadual pembayaran balik akan menunjukkan:

    (a) ansuran bulanan anda sepanjang tempoh pinjaman. Iniakan membantu anda menilai kemampuan anda untukmengambil pinjaman tersebut. Sebagai panduan umum,bayaran ansuran bulanan anda untuk pinjaman rumah danpinjaman jangka panjang yang lain tidak sepatutnya melebihi35% dari gaji kasar bulanan anda

    (b) berapa banyak dari bayaran ansuran bulanan adalah untukmembayar jumlah pokok dan berapa banyak untukmembayar faedah, dan jumlah faedah yang perlu dibayarbagi keseluruhan tempoh pinjaman. Ansuran bulanan untukpinjaman dengan tempoh yang lama adalah lebih kecil daripinjaman dengan tempoh yang pendek. Tetapi, anda perlumembayar lebih faedah bagi pinjaman yang bertempohlama atau jumlah pokok yang lebih besar

    (c) Bila pinjaman akan dilunaskan. Jika anda menggunakanCPF untuk membayar pinjaman rumah anda, adalah baikmelunaskan gadai janji anda sebelum usia keluar CPFpada 55 tahun kerana sumbangan CPF akan berkuranganselepas usia 55 tahun

    Semasa menilai pakej pinjaman yang berbeza, selalu bandingkanjadual pembayaran balik mereka. Periksa jumlah faedah yang perludibayar untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi atau kadartetap ditawarkan, dan jumlah faedah yang perlu dibayar di sepanjangtempoh pinjaman tersebut.Jadual Pembayaran Balik:

    dikira berdasarkan kadar faedah semasa, tarikh yangdiandaikan apabila pinjaman dikeluarkan, baki yang belumlunas dan tempoh pinjaman

    akan disemak jika terdapat perubahan pada pinjaman anda,termasuk perubahan pada kadar faedah atau tempohpinjaman atau kedua-duanya sekali. Tanyakan bankmengenai jadual pembayaran balik yang terkini setiap kalijika terdapat perubahan pada pinjaman anda

    Anda boleh berbincang dengan bank mengenai pilihan untukmengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar atau melunaskanpinjaman lebih awal. Contohnya, anda boleh:

    mengurangkan tempoh pinjaman meninggikan pembayaran bulanan anda mengurangkan kuantum pinjaman dengan membayar lebih

    awal sebahagian atau keseluruhan pinjamanSila rujuk ke Soalan 8 dan 10 mengenai apa yang perlu ditanyauntuk menyemak pembayaran bulanan anda dan membuatpembayaran awal.

    7. Adakah saya akan diberikan penyata akaun pinjamanrumah saya?Bank menyediakan penyata tahunan mengenai pinjaman rumahanda yang mengandungi butir seperti berikut: caj faedah ansuran bulan yang sudah dibayar pra pembayaran yang telah dibuat jumlah faedah yang dibayar sepanjang tahunBank juga mungkin menyediakan penyata sementara jikadiminta, namun ada bank yang mengenakan bayaran untukkhidmat tersebut.

    8. Bolehkah saya mengubah jumlah pembayaran ansuranbulanan semasa tempoh pinjaman? Perlukah sayamembayar apa-apa yuran atau caj? Apakah terma dansyaratnya?Sebahagian pakej pinjaman rumah memberikan andakelonggaran mengubah jumlah pembayaran ansuran bulanananda dalam tempoh pinjaman. Tetapi jangan terpengaruhdengan sebab kelonggaran pembayarannya sahaja. Tanyakanbank anda: jika terdapat apa-apa yuran atau caj berapa lama notis perlu diberi sebelum membuat perubahan jumlah minimum pembayaran yang diluluskanSekalipun fakta-fakta seperti ini terdapat di dalam perjanjianpinjaman, adalah lebih baik jika anda tahu lebih awal.

    SUBSIDI & CIRI-CIRI LAIN9a. Apakah ciri-ciri utama yang lain mengenai pinjaman ini

    dan adakah ia akan berubah?Sebahagian pakej pinjaman rumah adalah lebih rumit jika andatidak menelitinya. Contohnya : Satu bahagian pinjaman dikenakan kadar faedah tetap

    sementara satu bahagian yang lain dikenakan kadarberubah-ubah

    Pinjaman dengan ofset: faedah yang diraih dari akaunsimpanan dengan bank akan digunakan untuk melunaskanfaedah yang perlu dibayar bagi pinjaman rumah

    Pinjaman di mana pembayaran bulanannya adalahperatusan dari nilai hartanah

    Baca risalah pemasaran bank dan terma dan syaratnya denganteliti supaya anda faham mengenai ciri-ciri khas tersebut. Ciri-ciri tersebut boleh berubah sekali gus menghilangkan ataumengurangkan tarikan pakej pinjaman tersebut seperti yangditawarkan.Tanyakan jika bank mempunyai hak untuk mengubah ciri-ciritersebut dan apakah pilihan yang ada jika anda tidak mahukanperubahan yang dicadangkan.

    9b. Apakah nilai tambahan yang terdapat pada pinjaman ini?Perlukah saya membayar semula nilai tambah tersebutjika saya melunaskan pinjaman lebih awal atau membuatpembiayaan?Selain dari kadar yang menarik, pinjaman rumah mungkinmempunyai nilai tambah yang lain, seperti: Subsidi yuran guaman Insurans kebakaran percuma Penaksiran percuma

    Perlu dimaklumkan bahawa anda mungkin perlu membayarbalik semula atau sebahagian dari nilai tambah tersebut jikaanda melunaskan keseluruhan pinjaman sebelum tempohnyaatau tempoh pra pembayarannya luput (lihat Soalan 10). Bacaterma dan syarat pinjaman dengan teliti bagi pinjaman yangsedang anda timbangkan.

    9c. Adakah lebih baik jika saya menggunakan khidmat firmaguaman atau syarikat insurans yang disarankan oleh bank,sekalipun tidak ada tawaran subsidi?Umumnya, anda mungkin meraih manfaat dengan membayarcaj yang lebih rendah jika anda menggunakan khidmat guamanatau syarikat insurans yang disarankan oleh bank. Anda jugaboleh membandingkan yuran atau premium yang dikenakanoleh syarikat guaman atau insurans yang lain sebelum membuatkeputusan.

    PRA PEMBAYARAN10. Berapa lama tempoh wajib dan apakah yuran pra

    pembayarannya? Berapa lama notis yang perlu saya berijika saya mahu membayar sebahagian atau keseluruhanpinjaman lebih awal?Anda boleh membuat pembayaran pukal (atau pra pembayaran)dalam masa tempoh pinjaman. Anda perlu memberitahu banklebih awal sebelum berbuat demikian.Bank mungkin mengenakan denda atau yuran apabila anda: Membuat pra pembayaran tanpa memberi notis awal Melunaskan baki pinjaman secara penuh sebelum tarikh

    tamat tempoh (biasanya disebut sebagai tempoh lock-inatau tempoh pra pembayaran)

    Membuat pra pembayaran dalam tempoh lock-in yangmengakibatkan jumlah pokok yang belum lunas jatuh lebihrendah dari baki minimum yang ditetapkan

    Periksa terma dan syarat pinjaman rumah tersebut atau periksadengan bank mengenai peraturan pra pembayarannya: Sebelum mengambil pinjaman Apabila anda mahu membuat pra pembayaran jika anda

    sudah mengambil pinjaman

    YURAN DAN CAJ11. Apakah yuran dan caj pinjaman ini?

    Yuran dan caj dikenakan untuk: Menguruskan permohonan pinjaman Tidak mengambil pinjaman selepas menerima tawaran

    pinjaman Pembayaran lewat Mengubah tempoh pinjaman Mengubah ke pakej pinjaman yang lain dalam tempoh

    pinjaman yang sedia ada Pra pembayaran sebahagian atau keseluruhan pinjaman

    dalam tempoh lock-in Membuat pembiayaan (restructuring) pada pinjaman

    Tanyakan pada bank jadual yuran dan caj yang dikenakanuntuk pinjaman yang sedang anda timbangkan. Tanyakanmengenai yuran yang perlu dibayar semasa tempoh lock-indan selepas lock-in supaya anda boleh menimbangkanmembuat pembiayaan selepas tempoh lock-in jika kadarfaedah menguntungkan anda.

    DOKUMENTASI & TERMA DAN SYARAT12. Apakah dokumentasi pinjaman yang akan diberikan

    kepada saya?Dokumen pinjaman yang akan diberikan oleh bank: Surat tawaran Terma dan syarat pinjaman rumah tersebut Lain-lain dokumen seperti jadual yuran dan cajMengenai dokumen pinjaman: Untuk mengelakkan salah faham, jangan bergantung hanya

    pada perbincangan dengan staf bank. Dapatkan suratbertulis jika boleh

    Selalu fahamkan bahagian tulisan berhuruf kecil berkenaandengan kadar faedah, yuran, terma dan syarat serta nilaitambah (seperti subsidi guaman) mengenai pinjamantersebut

    Semak semua dokumen sebelum menurunkan tandatangan Tanyakan staf bank atau peguam anda untuk memberitahu

    anda perenggan yang penting dalam perjanjian tersebutsupaya anda boleh menelitinya

    Minta penjelasan jika anda masih belum jelas mengenaiterma dan syaratnya. Ia boleh berkaitan dengan hak bankuntuk:- Menghendaki peminjam membayar semua atau

    sebahagian dari pinjaman yang belum lunas tanpa notisawal atau keizinan yang diterima dari peminjam

    - Menamatkan pinjaman tanpa notis awal atau keizinanyang diterima dari peminjam

    - debit mana-mana akaun simpanan atau depositpeminjam dengan bank tersebut untuk melunaskanjumlah yang belum lunas di bawah pinjaman rumahtersebut

    - Bergantung dengan perenggan ditanggung bersamadan berasingan di dalam perjanjian pinjaman bagipinjaman rumah yang diambil oleh dua atau lebihpeminjam. Jika salah seorang peminjam meninggaldunia, menghilangkan diri atau disahkan muflis sebelumpinjaman dilunaskan, perenggan tersebut membenarkanbank menuntut jumlah yang belum lunas dari peminjamyang lain

    - Mengambil langkah-langkah yang perlu jika nilai hartanahmenjadi kurang dari pinjaman yang belum lunas (keadaanini dipanggil nilai negatif atau ekuiti negatif)

    13. Bagaimana jika terma dan syarat bertulis berbeza dari apayang telah dibincangkan atau diberikan?Laporkan kepada bank jika anda mendapati sesuatu yangmeragukan berlaku.

    14. Apa perlu saya lakukan jika saya prihatin terhadapperubahan yang dicadangkan oleh bank berkenaan denganterma dan syarat pinjaman saya?

    Pastikan anda faham kenapa perubahan tersebut dibuat.Bincangkan dengan staf bank jika anda belum pasti bagaimanaperubahan itu boleh menjejas anda, atau jika anda tidak setujudengan perubahan tersebut. Lakukannya sebelum terma dansyarat yang baru berkuatkuasa. Jika bank bersetuju denganbeberapa kelainan pada terma dan syarat baru yangdicadangkan, kelainan tersebut hendaklah dinyatakan secarabertulis.

    PEMBIAYAAN15. Apa itu pembiayaan? Apakah prosedur dan kos jika saya

    membuat pembiayaan pada pinjaman saya?Pembiayaan ialah apabila anda bertukar kepada pinjamanrumah yang baru sama ada dengan bank yang sama ataupeminjam yang lain. Namun, bertukar ke pinjaman yang barudengan kadar faedah lebih rendah dinamakan re-pricing atauconversion.Semak pinjaman rumah anda sekali dalam beberapa tahunjika anda boleh mendapat tawaran yang lebih baik melaluipembiayaan, selepas tempoh lock-in. Tanyakan bank andamengenai pilihan re-pricing, sebelum bertanya kepada bankyang lain.Sebelum pembiayaan, fikirkan adakah lebih baik jika: Kekal dengan pakej pinjaman yang sedia ada Bertukar ke pakej pinjaman yang berbeza dengan bank

    anda yang sedia ada atau Mengambil pakej pinjaman yang dibiayai dengan bank yang

    lainTanyakan bank anda jika: Anda akan dikenakan yuran kerana menamatkan pinjaman

    yang sedia ada Anda boleh bertukar ke pinjaman yang lebih baik tawarannya Yuran yang dikenakan terhadap pertukaran tersebut Adakah terdapat tempoh lock-in bagi pinjaman yang baru?

    Jika ada, apakah tempoh lock-in dan apakah cajnyaTanyakan bank yang mana pakej pembiayaannya anda sedangtimbangkan, apakah keuntungan kepada anda dengan pakejpembiayaan tersebut.Bandingkan: Jadual pembayaran balik yang terkini bagi pakej pinjaman

    anda yang sedia ada dengan pakej pembiayaan yangsedang anda timbangkan serta periksa faedah yang perludibayar

    Kadar yang diiklankan dan EIR bagi pakej pinjaman andayang sedia ada dengan pakej pinjaman yang dibiayai yangsedang anda timbangkan

    Jumlah ansuran, bayaran faedah dan EIR akan berubah jikaterdapat perubahan pada pinjaman anda.

    Sebelum bersetuju untuk membiayai atau menukar pakejpinjaman: Baca terma dan syarat serta fahamkan apa yang ditawarkan

    oleh pakej yang baru itu Periksa jika anda tertakluk kepada Had Penggunaan

    Perumahan CPF apabila anda membiayai pinjaman anda- Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli sebelum

    September 2002, anda tertakluk kepada PenggunaanPerumahan CPF pada tarikh surat tawaran dari bank

    - Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli selepasSeptember 2002, anda tertakluk kepada PenggunaanPerumahan CPF pada tarikh anda membeli hartanah tersebut

    Kerap periksa lelaman Lembaga CPF untuk mendapatkanyang terkini mengenai peraturan mengenai perumahan.

    TIDAK MEMBUAT PEMBAYARAN16. Apa akan terjadi jika saya tidak membayar ansuran bulanan

    bagi pinjaman rumah saya?Jika anda tidak membuat pembayaran ansuran bulanan, bankboleh: Mengisytiharkan an event of default dan menarik semula

    pinjaman tersebut Mengenakan anda kadar faedah yang lebih tinggi Mengeluarkan saman terhadap anda bagi pinjaman yang

    belum lunas atau memulakan penamatan (atau kedua-duasekali) untuk menjual hartanah anda untuk mendapatkankembali baki pinjaman yang belum lunas dan faedah yangbelum dibayar. Bank juga boleh menyaman anda bagimana-mana baki yang belum dibayar jika hasil penjualanhartanah tidak mencukupi untuk melunaskan pinjamananda

    Melakukan tindakan muflis terhadap andaUntuk mengelakkan keadaan sedemikian, anda hendaklah: Jangan mengambil pakej pinjaman yang anda tidak mampu Hubungi bank segera jika anda menghadapi keadaan

    kesulitan kewangan yang tidak dijangka (seperti kehilanganpekerjaan) dan mendapati sukar untuk membayar ansuranbulanan

    Jangan tunggu hingga anda tidak mampu membayarpinjaman anda

    Kini setelah anda tahu dengan lebih lanjut mengenaiselok-belok mengambil pinjaman rumah, gunakanlahpengetahuan ini sebaiknya agar laluan anda untukmemiliki rumah menjadi mudah!

    3 Kod Amalan Perbankan Pelanggan, yang dikeluarkan oleh Persatuan Bank Singapura(ABS), menghendaki bank memberikan notis sebelum melaksanakan sebarang perubahankepada terma dan syarat, kadar faedah, yuran dan caj.

    6 Dalam istilah kewangan, EIR ialah kadar pulangan dalaman yang dikira berdasarkanpelepasan pinjaman dan ansuran bulanan selama tempoh pinjaman.

    4 SIBOR adalah kadar apabila bank membuat pinjaman di antara satu sama lain.5 SOR ialah SIBOR campur kos pinjaman yang ditanggung oleh bank. SIBOR dan SOR

    diterbitkan di akhbar Business Times.

    Jun 2007

  • Apa yang patut anda tahu mengenai pinjaman rumah Soalan-soalan Penting Untuk Anda Tanya PadaBank Sebelum Mengambil Pinjaman Rumah.

    PENGENALANBagi kebanyakan orang, membeli rumah adalah pembelian yangtermahal dalam kehidupan mereka dan memerlukan pinjaman jangkapanjang untuk mencapainya.Panduan ini menjelaskan mengenai pinjaman rumah bagi pembelirumah. Pinjaman rumah atau gadai janji ialah sejenis pinjamanbertempoh, bercagarkan hartanah yang anda beli. Bank yang memberipinjaman memiliki hak caj yang pertama pada hartanah tersebut,diikuti oleh Lembaga CPF jika simpanan CPF digunakan untukmembayar pinjaman atau sebagai wang pendahuluan atau kedua-duanya sekali.

    MAKLUMAT ASASPerkara yang perlu diketahui:

    Sebagai panduan umum, bayaran ansuran bulanan bagipinjaman rumah anda dan hutang jangka panjang yang lainseperti pinjaman kereta atau pembayaran sewa beli tidaksepatutnya melebihi 35% dari gaji kasar bulanan anda

    Bersedia menghadapi masa kecemasan seperti kenaikankadar faedah ke atas pinjaman bertempoh1

    Periksa dahulu Had Pengeluaran CPF2 jika simpanan CPFanda digunakan dalam pembelian tersebut

    Bank mengenakan caj faedah lewat bayar jika pembayaranansuran lewat

    Jika anda gagal membayar ansuran anda, bank bolehmeminta kembali pinjaman tersebut dan merampas hartabenda anda untuk dijual

    Bank boleh menjadikan anda muflis jika hasil penjualanhartanah anda lebih rendah dari pinjaman yang belum lunasdan jumlah faedah, dan anda tidak mampu membayarbakinya

    Hartanah yang dibenarkan untuk Pinjaman Rumah: Flat-flat HDB Hartanah privet yang sudah dibina Hartanah privet yang sedang dibina

    Tempoh PinjamanTempoh pinjaman dikenali sebagai tempoh pinjaman atau tempohpembayaran balik.Pinjaman RumahIa terbahagi kepada dua kategori:

    Pinjaman kadar tetap Pinjaman kadar berubah-ubah

    Pemberitahuan3

    a. Perubahan pada Kadar FaedahBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada kadar faedahpinjaman rumah anda.

    b. Perubahan pada Terma dan Syarat PinjamanBank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya30 hari) sebelum membuat perubahan pada terma dansyarat perjanjian pinjaman anda.

    Anda juga hendaklah memberitahu bank dan mendapatkankeizin an bank jika anda ingin membuat perubahan padaperjanjian pinjaman anda seperti membiayai pinjaman anda.Tanya pada bank bagaimana untuk memberitahu bank jikaanda mahu membuat perubahan pada perjanjian.

    Buat Perbandingan Tawaran Buat perbandingan di antara beberapa pakej pinjaman yang

    paling sesuai dengan keadaan kewangan anda Jangan terpengaruh dan terburu-buru membuat keputusan

    berdasarkan iklan atau tawaran hadiah Bandingkan ciri-ciri seperti:

    - kadar faedah- tempoh pinjaman dan yuran- yuran pembatalan- subsidi bank untuk yuran penaksiran, khidmat guaman

    dan insurans kebakaran

    Jika anda bercadang membuat pembiayaan, periksa kadarfaedah yang terkini selepas tamat tempoh wajib danbandingkan dengan kadar yang sedang anda bayar

    Maklumat mengenai pinjaman rumah di lelaman bankmungkin bukan yang terkini. Bincangkan dengan bank andamengenai produk-produk mereka yang terkini

    APA YANG PERLU ANDA TANYA PADA BANKSetelah anda memahami perkara asas, berikut ialah beberapa soalan-soalan penting yang perlu anda tanyakan pada bank sebelum membuatkeputusan pinjaman. Soalan-soalan ini mempunyai penjelasan yangmudah faham dengan menjelaskan ciri-ciri lazim bagi pinjaman rumah.

    KELAYAKAN1a. Adakah saya layak untuk pinjaman rumah?

    Lazimn ya bank mempunyai syarat-syara t bagi peminjam.Syarat-syarat kelayakan seperti: Gaji minimum Umur minimum dan maksimum Status kependudukanBank mungkin menetapkan jumlah pinjaman minimum. Ertinyaanda mesti mendapatkan pinjaman sekurang-kurangnya jumlahtersebut.

    1b. Adakah saya layak jika saya bekerja sendiri atau tidakmempunyai pendapatan tetap?Jawapannya bergantung kepada syarat yang ditetapkan bank.

    KADAR FAEDAH2a. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Tetap

    Berapa lama kadar faedah akan kekal tetap? Adakah kadarfaedah seterusnya akan berdasarkan mana-mana kadarrujukan? Jika ya, apakah kadar rujukan tersebut?Untuk pinjaman kadar tetap, kadar faedah adalah tetap dandijamin dalam masa beberapa tahun pertama. Kadar faedahseterusnya akan berubah-u bah dan biasanya bergantun gkepada kadar rujukan. (Lihat Soalan 3)Kadar rujukan tersebut boleh: Ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau Berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    Singapore Interbank Offered Rate4 (SIBOR), SingaporeSwap Offered Rate5 (SOR) atau kadar faedah yang dibayaroleh Lembaga CPF pada Akaun Biasa CPF

    Tempoh kadar tetap boleh dianggap sebagai tempoh promosikerana kadar semasa tempoh ini umumnya lebih rendah darikadar berubah-ubah yang seterusnya.

    2b. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Terapung AtauBerubah-UbahAdakah kadar faedah tersebut berdasarkan mana-manakadar rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukannya?Seperti pinjaman kadar tetap, kadar faedah di bawah pinjamankadar terapung biasanya berdasarkan kadar rujukan.Kadar rujukan tersebut boleh: ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank

    atau berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti

    SIBOR, SOR atau kadar faedah yang dibayar oleh LembagaCPF pada Akaun Biasa CPF

    Lazimnya, kadar berubah-ubah bagi beberapa tahun pertama adalahlebih rendah dari kadar berubah-ubah yang seterusnya. Kadarberubah-ubah yang lebih rendah ini boleh dianggap sebagai kadarpromosi, dengan diskaun atau premium lebih rendah pada kadarrujukan bagi beberapa tahun pertama pinjaman tersebut.

    Contohnya:

    Sementara diskaun dan premium biasanya tidak boleh diubah, bankmungkin boleh mengubah kadar rujukan pada bila-bila masa. LihatSoalan 3 untuk faktor-faktor yang menjejas kadar rujukan bagipinjaman anda.2c. Bila bank mula mengenakan faedah pada pinjaman rumah?

    Bank akan mula mengenakan faedah hanya dari tarikh pinjamanrumah dikeluarkan. Mereka tidak akan mengenakan faedahbermula dari mana-mana tarikh lain seperti tarikh surat tawaran.Bank anda akan memberitahu bila pinjaman akan dikeluarkanserta jumlah bayaran ansuran bulanan atau jumlah faedahyang perlu anda bayar bermula bulan yang berikutnya.

    KADAR RUJUKAN3. Apakah faktor-faktor lain yang boleh menjejas kadar

    rujukan pinjaman saya? Berapa kerap bank bolehmengubah kadar rujukan selama tempoh pinjaman?Adakah kadar rujukan hanya khusus untuk pinjaman ini?Berapa lama notis yang perlu bank beri pada saya sebelumperubahan pada kadar faedah bermula?Kadar rujukan berbeza dari bank ke bank. Dalam sesebuahbank, kadar rujukan boleh berbeza dari satu pakej ke pakejyang lain.Penunjuk kewangan yang boleh didapati secara umum yangdijadikan ukur tara bagi kadar rujukan biasanya tidak ditentukanoleh satu-satu bank. Contohnya, SIBOR dan SOR menggambarkankeadaan pasaran, bukannya keputusan sesuatu bank.Sesebuah bank boleh membuat kadar rujukan mereka sendiridengan mengambil kira beberapa faktor: keadaan pasaran semasa seperti kos perniagaan dan

    pembiayaan bank pada masa pinjaman diambil butir-butir tertentu mengenai pinjaman seperti:

    - struktur kadar faedah (seperti kadar tetap dan berubah-ubah)

    - tempoh pinjaman- jenis hartanah- status pembangunan hartanah (iaitu sama ada sudah

    selasai atau dalam pembinaan)- peratus pinjaman yang diperlukan

    Untuk pinjaman dengan kadar rujukan yang ditentukan oleh bank,bank biasanya boleh mengubah kadar rujukannya pada bila-bilamasa.Di bawah Kod Amalan Perbankan Pelanggan, bank dikehendakimemaklumkan kepada anda lebih awal (biasanya 30 hari) sebelummembuat perubahan pada kadar rujukan. Namun, untuk pinjamandi mana tarikh menentukan kadar faedah telah ditentukan lebih awaldan dipersetujui bersama di antara bank dan pelanggan, sepertipinjaman berdasarkan indeks pasaran seperti SIBOR, maka tempohnotis pemberitahuan untuk mana-mana pertukaran kadar tidakdiwajibkan. Sekalipun begitu, bank perlu memberi penjelasan bagisebarang perubahan pada kadar.

    KADAR FAEDAH BERKESAN4. Apakah itu Kadar Faedah Berkesan (EIR6) bagi seluruh

    tempoh pinjaman?EIR menunjukkan kos faedah yang dikira secara tahunanyang anda perlu tanggung di sepanjang tempoh pinjaman.Lebih rendah EIR, lebih rendah kos faedah di sepanjangtempoh pinjaman.EIR mungkin lebih tinggi dari kadar yang diiklankan untukpinjaman bagi tempoh tertentu, contohnya, pada 3 tahunpertama kerana kadar yang diiklankan biasanya menunjukkanfaedah yang di