sky view manor

8/17/2019 Sky View Manor

1/13

Latar belakang

“Studi kasus ini terjadi pada tahun 1962 di Pedesaan Vermont. Skyview Manor adalah

sebuah perusahaan yan sudah tua! tetapi dikelola denan baik dan telah beberapa kali

menalami perubahan kepemilikan. Perusahaan ini tidak memiliki restoran dan bar. Skyview

Manor memasarkan perusahaannya sebaai hotel tujuan wisata yan memberikan kualitas baik

denan hara yan terjankau"

Skyview Manor hanya beroperasi selama musim ski, yaitu tanggal 2 Desember sampai

akhir Maret. Pemerintah hanya memperbolehkan perusahaan ini untuk beroperasi selama 120

hari dalam setahun. Terdapat 0 kamar di sisi sebelah timur yang tari!nya masing"masing adalah

sebesar #1 untuk hunian sinle dan sebesar #20 untuk hunian double. Sisi sebelah barat

memiliki $0 kamar yang memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan desa. Tari! sewa

kamar disisi ini sebesar #20 dan #2 untuk hunian sinle dan double. %ata"rata tingkat

pemakaian kamar selama musim ski sebesar &0' (umumnya hotel penuh pada akhir pekan dan

rata"rata sekitar 0 sampai )0 kamar terisi di hari"hari biasa*. %asio antara hunian sinle dan

double rata"rata adalah 2+&.

asil operasi untuk tahun lalu ditun-ukkan pada #$bihit 1. a/he/k, mana-er hotel,

mengkhawatirkan tentang bulan"bulan o%%&season yang pada setiap bulannya mengalami

kerugian dan mengurangi laba yang telah diperoleh dan dilaporkan perusahaan selama musim

ski. Dia telah merekomendasikan kepada pemilik hotel, yang telah mengakuisisi hotel pada akhir

tahun 1)1, untuk tetap mengoperasikan hotel untuk sisi sebelah barat sepan-ang tahun agar

mengurangi kerugian dari o%%&season. Dia memperkirakan bahwa rata"rata tingkat sewa kamar

selama o%%&season untuk beberapa tahun kedepan sekitar 20'"0'. a/he/k memperkirakan

bahwa untuk men/apai tingkat sewa 0' dari $0 kamar yang tersedia selama o%%&season,

diperlukan biaya iklan sebesar #000 setiap tahun (#00 untuk & bulan*. Tidak terdapat

kemungkinan perbedaan rasio perbandingan hunian sinle dan double sebesar 2+& selama akhir tahun atau di masa yang akan datang. amun demikian, perusahaan perlu menurunkan harga

sewa kamar men-adi #10 dan #1 untuk hunian sinle dan double.

3a-i mana-er dibayar selama 12 bulan. Mana-er bertindak sebagai 'aretaker !asilitas dan

-uga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun waktu tersebut.


2/13

Menggunakan sisi sebelah barat tidak akan mengganggu peker-aan ini, tetapi diperkirakan akan

menyebabkan tambahan #2000 per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan.

Ms. a/he/k dibayar sebesar #20 per hari untuk mengawasi para pelayan hotel dan -uga

membantu dibagian 'he'k&in. Selama musim tersebut dia beker-a 4 hari dalam seminggu,

karyawan administrasi dan pelayan hotel diga-i setiap hari sebesar #2 dan #1. Pa-ak

penghasilan dan tun-angan lain yang diperoleh sebesar 20' dari ga-i. Meskipun beban depresiasi

dan pa-ak properti tidak akan dipengaruhi oleh keputusan untuk membuka hotel dibagian sisi

barat, namun beban asuransi akan meningkat sebesar #00 untuk tahun tersebut. Selama o%%&

season, diestimasikan bahwa perusahaan tidak memerlukan pegawai tambahan. etika o%%&

season, Ms. a/he/k hanya akan dibayar untuk hari ker-a dalam seminggu.

Perlengkapan kebersihan dan setengah dari beban lain"lain (pasokan kamar* dibebankan

sebagai biaya langsung dari masing"masing kamar yang disewa. Sedangkan separuh lainnya

di/atat sebagai biaya tetap dan tidak akan berubah selama 12 bulan operasi. 5inen telah disewa

dari sebuah supply house dan besarnya biaya tergantung dari banyaknya ruangan yang disewa.

6tilitas men/akup dua hal, yaitu listrik dan telepon. Tidak ada beban listrik yang harus

dikeluarkan ketika perusahaan tidak beroperasi. Sedangkan ketika perusahaan beroperasi, beban

listrik akan tergantung dari penggunaan listrik oleh masing"masing kamar. amar yang ada harus

dihangatkan atau didinginkan menggunakan 78. Tagihan telepon setiap bulan selama musim

tersebut adalah sebagai berikut+

80 telepon @ $3.00/bulan $240

Biaya pelayanan dasar $ 50

$290

Selama o%%&season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayarkan. Sedangkan tagihan

bulanan sebesar #$.00 yang dibayarkan digunakan untuk mengakti!kan telepon kamar. 7spek

tambahan yang diusulkan oleh a/he/k yaitu terkait dengan kolam renang tertutup dan hangat

pada hotel. Dia per/aya bahwa dengan adanya !asilitas tersebut akan meningkatkan tingkat sewa

kamar perusahaan lebih dari $0'. 9stimasi yang benar"benar tepat tidaklah mungkin ada.

Meskipun selama musim dingin tingkat penyewaan kamar tidak akan terpengaruh se/ara

signi!ikan dengan adanya keputusan untuk menambah kolam renang indoor, namun kolam

2


3/13

renang tersebut akan berman!aat untuk menghadapi kompetisi yang ada di industri tersebut.

:iaya untuk pengadaan kolam renang adalah sekitar #0,000. ;umlah ini dapat didepresiasikan

selama tahun tanpa adanya nilai sisa (#1,000 dari #0,000 adalah untuk pembelian pelampung

dan unit penghangat yang hanya akan digunakan selama bulan dalam setahun*. :iaya lain yang

berkaitan dengan kolam renang adalah ga-i li%euard sebesar #00 per bulan, asuransi tambahan

#1,200 dan biaya penghangatan #1,000 dan biaya perawatan sebesar #1,&00. ;ika usulan tersebut

disetu-ui, li%euard akan diperlukan selama 12 bulan. amun -ika usul kolam renang indoor

tersebut tidak disetu-ui, seorang pen-aga hanya diperlukan selama $ bulan musim panas (dari 1

;uni sampai 1 September*, dan tidak diperlukan biaya penghangat ruangan.

3


4/13

Perasala!an

Setelah Skyview Manor diakuisisi oleh pemilik yang baru, Mr.a/he/k sebagai mana-er

hotel merekomendasikan kepada pemilik hotel untuk tetap mengoperasikan hotel untuk sisi

sebelah barat sepan-ang tahun agar mengurangi kerugian dari o%%&season karena dia

mengkhawatirkan tentang bulan"bulan o%%&season yang pada setiap bulannya mengalami

kerugian dan mengurangi laba yang telah diperoleh dan dilaporkan perusahaan selama musim

ski. Selain itu, Mr.a/he/k -uga mengusulkan aspek tambahan yaitu kolam renang tertutup dan

hangat pada hotel agar hotel mampu bersaing dengan hotel lainnya. Dia per/aya bahwa dengan

adanya !asilitas tersebut akan meningkatkan tingkat sewa kamar perusahaan lebih dari $0'.

6ntuk mengatasi permasalahan di atas, maka disusunlah rumusan masalah sebagai berikut+

". :erapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel

men/apai titik breakeven<2. :erapakah nilai pro%it be%ore ta$es yang telah direvisi, berdasarkan 9=hibit 1 -ika hotel

penuh terisi pada akhir minggu selama musim ski dan seluruh harga kamar dinaikkan

sebesar # pada malam"malam akhir minggu, tetapi tingkat o''upan'y turun dari &0

kamar men-adi 42 kamar<3. :erapa kenaikan 'ontribution marin yang diusulkan per kamar disewa atau per hari

selama o%%&season<4. :agaimana da!tar pengeluaran tahunan untuk setiap alternati! dalam kasus yang akan

bertambah atas keputusan yang diambil dari alternati! yang ada, tetapi yang tidak

berhubungan dengan biaya kamar>hari yang disewa<5. :agaimana tingkat hunian yang diperlukan untuk men/apai titik breakeven atas tambahan

beban tahunan tersebut untuk setiap altenati!<#. 7lternati! apa yang direkomendasikan<. 7pakah evaluasi pro!itabilitas hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya dapat

mempengaruhi alternati! yang telah direkomendasikan<

P%&B'(')'*

4


5/13

". :erapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel

men/apai titik breakeven<

ami mengasumsikan bahwa laporan keuangan dalam #$hibit 1 merupakan laporan

keuangan dengan -am operasional hanya pada musim ski.

;umlah amar

0 amar :agian Timur

$0 amar :agian :arat

&0 amar

;umlah hari + 120 hari

%ata"rata tingkat pemakaian kamar selama musim &0'

%oom ight + ;umlah kamar = ;umlah hari = rata"rata pemakaian kamar selama musim ski

+ &0 kamar = 120 hari = &0'+ 4)&0 kamar

5


6/13

ote + 6ntuk 9le/tri/ity (listrik*6tilities #).$)0Telephone #20 = bulan #1.1)05istrik #.200

;adi, kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel men/apai

titik break even point adalah sebanyak ).14 kamar.2. :erapakah nilai pro%it be%ore ta$es yang telah direvisi, berdasarkan #$hibit 1 -ika hotel penuh

terisi pada akhir minggu selama musim ski dan seluruh harga kamar dinaikkan sebesar #

pada malam akhir pekan, tetapi tingkat o''upan'y turun dari &0 kamar men-adi 42 kamar<

6


7/13

:erdasarkan perhitungan di atas -ika harga seluruh kamar dinaikan sebesar # pada malam

akhir pekan maka total pendapatan akan men-adi #14&,4 dan biaya variabel men-adi

#2,)0 sehingga laba kontribusi sebesar #1$,1 Diasumsikan bahwa biaya tetap tidak

berubah yaitu sebesar #11$.41$ maka laba sebelum pa-ak adalah #1$,1 " #11$.41$ ?

#$,$)

3. :erapa kenaikan 'ontribution marin yang diusulkan per kamar disewa atau per hari selama

o%%&season<Diasumsikan bahwa tingkat penyewaan kamar 0' setelah menggunakan -asa periklanan

senilai #.000 (#00 untuk & bulan*, -asa iklan ini sesuai dengan an-uran dari Mr.a/he/k

;umlah kamar+ $0 kamar (sisi barat*amar disewa+ 12 kamar (0'@$0*;umlah hari+ 2 hari%asio Singel %oom+ 2 dari 10

%asio Doubel %oom+ & dari 10

8ontribution Margin ? Total %evenue " Aariable 8ost

7


8/13

:erdasarkan perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa Skyview Manor akan

memperoleh 'ontribution marin yang positi! apabila tetap beroperasi selama o%%&season.

7rtinya, dengan membuka hotel sisi barat selama o%%&season, perusahaan mampu mengurangi

kerugian yang ter-adi setiap bulannya selama o%%&season. amun, sebelum perusahaan

memutuskan untuk beroperasi selama o%%&season, perlu dipertimbangkan %i$ed 'ost yang

harus ditanggung, termasuk in'remental 'ost yang mun/ul. Selain itu, dari perhitungan di

atas dapat diketahui bahwa 'ontribution marin akan lebih tinggi dari kamar yang dihuni

se/ara double, sehingga sebaiknya apabila perusahaan memutuskan untuk beroperasi selama

o%%&season, perusahaan berusaha untuk mendorong penyewaan kamar se/ara double

o''upan'y.

4. :agaimana da!tar pengeluaran tahunan untuk setiap alternati! dalam kasus yang akan

bertambah atas keputusan yang diambil dari alternati! yang ada, tetapi yang tidak

berhubungan dengan biaya kamar>hari yang disewa<

8


9/13

:erdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa setiap alternati! yang diambil memiliki

konsekuensi yang harus ditanggung oleh Skyview Manor, yaitu berupa penambahan biaya yang

akan ter-adi. Sehingga sebelum perusahaan memutuskan untuk mengambil suatu keputusan dari

alternati! yang ada, perlu dilakukan perhitungan terlebih dahulu apakah alternati! tersebut

menguntungkan bagi perusahaan atau tidak.

Selain pertimbangan keuntungan dalam -angka pendek, perlu diperhatikan keuntungan dalam

-angka pan-ang. Misalnya terkait dengan pembukaan kolam renang, meskipun dalam -angka

pendek hal tersebut kurang menguntungkan bagi perusahaan, perlu dipertimbangkan keuntungan

dalam -angka pan-ang, termasuk terkait dengan strategi perusahaan untuk berkompetisi dalam

industri tersebut.

Selain itu karena estimasi pendapatan atas penyewaan kamar tidak dapat dilakukan se/ara

akurat, maka perusahaan perlu mempertimbangkan -uga hal tersebut dan mengambil langkah

lebih lan-ut untuk meminimalisir kesalahan estimasi. Misalnya dengan /ara melakukan survei

terhadap para penyewa ataupun masyarakat di sekitar daerah tersebut untuk mengetahui respon

potensial dari alternati! tersebut. Selain perusahaan -uga dapat mempertimbangkan /ara untuk

mendapatkan penambahan pendapatan (in/remental revenue* dari alternati! yang ada. Misalnya

dengan /ara membuka kolam renang tersebut untuk umum. al ini mungkin sa-a dapat

meningkatkan pendapatan bagi perusahaan, karena mungkin terdapat sebagian orang hanya ingin

berenang saat waktu luang, namun tidak berniat untuk menginap.

9


10/13

5. :agaimana tingkat hunian yang diperlukan untuk men/apai titik breakeven atas tambahan

beban tahunan tersebut untuk setiap altenati!<

'lternati+ "+ Tetap buka hanya pada ski season (sesuai dengan diskusi -awaban 1, maka

dibutuhkan o''upan'y rate sebesar )4' untuk men/apai :9P*

;adi, untuk 7lternati! 1 hotel tetap men-alankan operasi hanya pada ski season, dibutuhkan

o''upan'y rate sebesar )4' untuk men/apai titik breakeven, seperti yang sudah di-elaskan

pada rumusan masalah pertama.

'lternati+ 2+ Membuka sisi barat hotel untuk selama o%%&season, dilakukan penghitungan

breakeven point (:9P* dengan menggunakan in'remental annual 'ost dan proposed

in'rement 'ontribution marin terkait dengan alternati! tersebut. 5alu, selama periode o%%&

season terdapat 2 hari, yaitu $) hari setahun dikurangi 120 hari musim ski. Ditemukanlah

bahwa o''upan'y rate yang dibutuhkan adalah sebesar 1&.$'.

6ntuk 7lternative $, yaitu membangun kolam renang tertutup sehingga dapat dipakai selama

12 bulan dalam setahun, penghitungan :9P"nya menggunakan pen-umlahan in'remental

annual 'ost untuk 7lternative $, dan -uga sekaligus in'remental annual 'ost untuk

7lternative 2. al ini dikarenakan 7lternative $ dapat di-alankan hanya -ika 7lternative 2 pun

di-alankan. Tu-uan utama usulan kolam renang ini -uga se-atinya untuk mendongkrak

kemungkinan pen/apaian o''upan'y rate sebesar $0' pada o%%&season. ;umlah hari yang

digunakan adalah $) hari, yaitu seluruh hari selama setahun. Ditemukanlah bahwa

10


11/13

o''upan'y rate yang dibutuhkan adalah .)2' untuk men/apai breakeven in'remental

annual 'osts.

6ntuk 7lternative , yaitu membangun kolam renang tidak tertutup sehingga hanya dapat

digunakan selama tiga bulan musim panas, penghitungan :9P"nya -uga menggunakan

pen-umlahan in'remental annual 'ost untuk 7lternative dan in'remental annual 'ost untuk

7lternative 2. al ini dikarenakan 7lternative dapat di-alankan hanya -ika 7lternative 2 pun

di-alankan. ;umlah hari yang digunakan adalah 2 hari, karena alternati! ini merupakan

bagian integral dari 7lternative 2 itu sinle. Ditemukanlah bahwa o''upan'y rate yang

dibutuhkan adalah 2.2$' untuk men/apai breakeven in'remental annual 'osts.

11


12/13

#. 'lternati+ apa yang direkoendasikan,

:erdasarkan hasil penghitungan pada nomor lima, kami merekomendasikan untuk

melaksanakan 7lternati! 2, yaitu membuka hotel sepan-ang tahun,. Terdapat beberapa alasan

yang mendasari rekomendasi kami ini, yaitu+

a. Dibutuhkan o''upan'y rate sebesar 1&,$$', yang bernilai terke/il dibandingkan dengan

o''upan'y rate yang dibutuhkan oleh dua alternati! lainnya untuk men/apai titik breakeven. Dengan demikian, pen/apaian titik tersebut lebih besar kemungkinannya.

b. olam renang tersebut memiliki initial 'ost yang /ukup besar, sehingga in'remental 'ost

atas pembuatan kolam renang akan meningkatkan tingkat o''upan'y rate yang

diperlukan selama o%%&season.

. 7pakah evaluasi pro!itabilitas hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya dapat

mempengaruhi alternati! yang telah direkomendasikan<

ami melakukan evaluasi pro!itabilitas dengan rasio (peratin Pro%it Marin. (peratin

pro%it marin menun-ukkan bagaimana kondisi kesehatan keuangan perusahaan, terutama

kekuatan pendapatan perusahaan dari operasinya saat ini. %asio ini -uga menun-ukkan

kemampuan mana-emen untuk mengelola operasi untuk men-adi e!ekti! dan e!isien.

12


13/13

(peratin pro%it adalah sumber utama dana untuk operasi, untuk itu peningkatan operatin

pro%it dapat menun-ukkan peningkatan kemampuan pengelolaan mana-emen untuk

memberikan output yang terbaik untuk para stakeholders. %asio ini tidak memasukkan aspek

pa-ak, maka kami merasa bahwa rasio ini lebih obyekti! dibandingkan dengan rasio net pro%it

marin.

:erdasarkan Bperating Statement akhir tahun 1)2 diketahui bahwa operatin pro%it

marin sebesar 1'. ;ika Skyview Manor menerapkan alternati! 2 maka operatin pro%it

marin yang didapatkan sebesar 1'. Sedangakan -ika perusahaan membuat tambahan

dengan membangun kolam renang maka akan didapatkan operatin pro%it marin sebesar

12' untuk kolam renang indoor dan 1' untuk kolam renang outdoor. Calaupun

perhitungan rasio operatin pro%it marin menun-ukkan bahwa altenati! $ memiliki rasio

yang paling ke/il, namun kami merekomendasikan perusahaan untuk menggunakan alternati!

tersebut dalam mempertimbangkan investasi -angka pan-ang karena dengan membangun

kolam renang indoor perusahaan akan mampu bersaing dengan hotel lainnya dan -uga dapat

meningkatkan pendapatan perusahaan.

Pemilik perusahaan dapat men/oba membuka penginapan sepan-ang o%%&season selama

setahun dan sekaligus mengamati minat pasar atas kolam renang yang akan dibangun. ;ika

o''upan'y rate selama setahun tersebut memadai untuk kebutuhan pen/apaian target operasi

perusahaan, program pembukaan sepan-ang o%%&season dapat dilan-utkan. ;ika tidak,

perusahaan dapat sa-a kembali ke operasi awal yang hanya membuka penginapan selama

musim dingin.

Terkait dengan kolam renang, setelah dilakukan proses mengamati pasar, misalnya

melalui survey, atau ben'hmarkin ke penginapan se-enis Skyview Manor, proses

pembangunan kolam renang dapat dilakukan -ika memang pasar memberikan respon positi!.

;ika tidak, perusahaan dapat beralih ke hanya membuka hotel selama o%%&season, tanpa kolamrenang, dan beker-a keras untuk men/apai titik o''upan'y rate yang dibutuhkan untuk

men/apai target operasi.

sky view manor

Documents