SỐ 15 –THÁNG 01/2013

11

2

Văn phòng cho thuê

Khách sạn

Mặt bằng Bán lẻ

Căn hộ dịch vụ

Tác động đến các Dự

án

BĐS của GMD

CHUYÊN SAN BẤT ĐỘNG SẢN

11

3

Nguồn cung

Sáu tòa nhà văn phòng mới với 53.400m2 gia nhập thị trường trong

Q.4/2012. Việc gia nhập của những tòa nhà này làm cho tổng nguồn

cung đạt hơn 1,3 triệu m2, tăng 4% so với quý trước và 8% so với

cùng kỳ năm trước.

Tình hình hoạt động chung, Q4/2011 – Q.4/2012

Nguồn cầu

Nguồn cầu cho diện tích văn phòng vào thời điểm cuối năm 2012

thấp. Tổng lượng tiêu thụ vào khoảng 13.300m2, giảm mạnh -50% so

với Q.3/2012 và -70% so với Q.4/2011.

Tổng lượng tiêu thụ trong năm 2012 vào khoảng 94.100m2, giảm -

48% so với năm 2011. Con số này thấp hơn nhiều so với mức tiêu thụ

trung bình trong giai đoạn 2009-2012 là khoảng 181.100m2/năm.

VĂN PHÒNG CHO THUÊ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

11

4

Nguồn cung

Tổng nguồn cung của khách sạn 3-5 sao là khoảng 11.500 phòng từ 86 khách sạn, giảm -1% so

với quý trước nhưng tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tình hình hoạt động của thị trường kém hơn cùng kỳ năm trước. Công suất cho thuê trung bình

giảm 3 điểm phần trăm và giá phòng giảm -7% so với cùng kỳ năm trước. Tình hình kinh tế toàn

cầu và trong nước tác động đáng kể đến nguồn cầu cho khách sạn 3 đến 5 sao và do đó tác động

tiêu cực đến tình hình hoạt động của các khách sạn này.

Phân khúc 3 sao hoạt động tốt nhất với công suất thuê trung bình 75%, cao hơn phân khúc 5 sao

1 điểm phần trăm và cao hơn 4 sao 2 điểm phần trăm.

Doanh thu trên phòng (RevPAR) của toàn thị trường tăng 18% đến mức

1.420.000VND/phòng/đêm so với quý trước do quý 04 là mùa cao điểm cho du lịch. Tuy nhiên,

con số này giảm -9% so với cùng kỳ năm trước do giá phòng và công suất cho thuê của tất cả các

phân khúc giảm so với cùng kỳ năm trước.

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

11

5

Nguồn cầu

Số lượng du khách đến TP.HCM năm 2012 tăng 18% so với năm 2011. Tuy nhiên, tốc độ tăng

này thấp nhất trong 3 năm gần đây. Tốc độ tăng của du khách quốc tế trong năm 2010 là 23% và

năm 2011 là 13%. Trong quý 4/2012, số lượng du khách giản -2% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này ảnh hưởng đến nguồn cầu cho thị trường khách sạn, nhất là phân khúc 4 & 5 sao.

Triển vọng

Bốn khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao sẽ tham gia vào thị trường trong năm 2013. Các

khách sạn này cung cấp khoảng 1.100 phòng, làm cho nguồn cung của phân khúc 3 đến 5 sao

trong năm 2013 tăng 9% so với năm 2012.

11

6

Nguồn cung Nguồn cung bán lẻ TP.HCM tăng mạnh khoảng 13% so

với quý trước và 11% so với năm 2011 do sự gia nhập của

năm trung tâm mua sắm và ba siêu thị.

Nguồn cung bán lẻ trung tâm tăng mạnh 26% so với quý

trước trong khi nguồn cung tại ngoại thành tăng đáng kể

19% so với quý trước.

Nguồn cầu

Doanh thu bán lẻ của thành phố trong năm 2012 vào

khoảng 540 nghìn tỷ đồng. Loại trừ yếu tố lạm phát, doanh

thu bán lẻ tăng 8.5% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy

sự tăng trưởng khá tốt về sức mua của người dân. mức

tăng này cao hơn mức tăng 7.2% của năm 2011.

Mặc dù thị trường bán lẻ vẫn đang trong giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng cùa tình hình kinh tế đi xuống,

TP.HCM vẫn là thị trường đầy sức hút đối với các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài.

Mặc khác, trong tình hình khó khăn hiện tại, khách thuê tại các cửa hàng mặt tiền đường và các chợ truyền

thống bị ảnh hưởng nhiều hơn so với khách thuê tại các trung tâm bán lẻ hiện đại.

Triển vọng

Từ năm 2013 trở đi, khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ mới sẽ tham gia thị trường. Khoảng 50% dự án hiện

trong giai đoạn thi công hoặc đang hoàn thiện trong khi số còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch, đất

trống hoặc trì hoãn. Khu vực nội thành có nguồn cung tương lai cao nhất trong thành phố, chiếm khoảng

60% tổng nguồn cung tương lai.

MẶT BẰNG BÁN LẺ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

11

7

Nguồn cung

Cho tới quý 4/2012, tổng nguồn cung căn hộ

dịch vụ là hơn 3.400 căn từ 64 dự án, tăng 3%

so với quý trước và 7% so với cùng kỳ năm

trước.

Trong suốt 5 quý gần đây, không có dự án

hạng A mới gia nhập thị trường. Thêm vào

đó, sự gia tăng tổng nguồn cung của Hạng B

và C làm thị phần của Hạng A giảm còn 18%

trong Q.4/2012, giảm 3 điểm phần trăm so với

cùng kỳ năm trước.

Nguồn cầu

Lao động nước ngoài đến từ các nước Châu Á

là nguồn cầu chính cho thị trường căn hộ dịch

vụ. Hiện tại số lượng lao động đến từ Châu Á

như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc,

Malaysia và Đài Loan chiếm khoảng 58%

trong tổng số lao động nước ngoài tại Việt

Nam.

Căn hộ dịch vụ phải đối mặt với sự cạnh tranh

đến từ những dự án chuyển đổi các dự án căn

hộ chưa bán được thành căn hộ dịch vụ.

Triển vọng

Mười sáu dự án căn hộ dịch vụ với hơn 2.900

căn kỳ vọng gia nhập vào thị trường trong

vòng bốn năm tới.

Trong Q.1/2013, có năm dự án dự kiến gia nhập thị trường. Các dự án này tập trung tại khu vực Q.2 & Q.7.

CĂN HỘ DỊCH VỤ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

11

8

QUY ĐỊNH MỚI VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Hà Nội ban hành quy định mới về thu hồi đất (15/01/2013)

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều trong

quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, kể từ ngày 17/1/2013, giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá đất theo mục đích sử dụng đã được

UBND Thành phố quy định và công bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp giá đất ở do UBND Thành phố quy định tại thời điểm sau thông báo thu hồi đất chưa sát với giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp huyện

giao chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thuê tổ chức tư vấn có chức năng thẩm

định giá theo quy định của Bộ Tài chính để xác định lại giá đất ở làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư…

Đối với những dự án, hạng mục đã chi trả xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày quy định

này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc không điều chỉnh theo quy định này. Với những dự án, hạng

mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện

theo phương án đã phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định này…

Đặc biệt, khi Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí tái định cư mà có nguyện

vọng tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản bằng tiền 100 triệu đồng/hộ gia đình…

11

9

Bất động sản: Những kỳ vọng trong năm 2013

Năm 2012, một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản đã khép lại, thị trường đang hướng về năm

mới 2013 với kỳ vọng sáng sủa hơn.

Mặt bằng bán lẻ: Cầu sẽ đủ hấp thụ cung

Theo số liệu báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung hiện tại của thị trường mặt bằng bán lẻ

tại TP. HCM là khoảng 750.000 m2. Do kinh tế khó khăn, doanh thu bán lẻ của Thành phố thấp, nên diện

tích trống vẫn khá lớn. Trong 3 năm tới, thị trường sẽ tiếp nhận khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ mới từ

các dự án như Times Square (4.000 m2), Cantavil Premier (30.000 m2), Saigon Centre (50.000 m2), Tokyu

Becamex (60.000 m2), Thao Dien Pearl (20.000 m2), VivoCity (42.000 m2), Aeon Mall (42.000 m2) và

Saigon Airport Plaza... Trong khi đó, triển vọng kinh tế được dự báo sẽ vẫn còn khó khăn trong các năm tới,

vì vậy, nhiều lo ngại thị trường mặt bằng bán lẻ sẽ bị bội cung.

Tuy nhiên, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, thị trường vẫn còn đủ

nguồn cầu để hấp thụ các nguồn cung mới có vị trí tốt, phân bổ mặt bằng và khách thuê hợp lý. Đơn cử, Dự

án Vincom Eden (quận 1, TP. HCM) có diện tích mặt bằng bán lẻ 38.000 m2 đã được lấp đầy khoảng 95%,

Dự án Pandora (quận Tân Phú) với diện tích mặt bằng bán lẻ 25.500 m2 cũng đã được lấp đầy hơn 50%...

Cơ sở cho nhận định này là nhu cầu liên tục tăng của các thương hiệu bán lẻ quốc tế và nội địa, đặc biệt là

chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh. Điển hình, Burger King đã có thêm 5 cửa hàng tại TP. HCM, Subway công bố

mở thêm 10 cửa hàng, Lotteria và KFC sẽ mở rộng ra 200 cửa hàng, Mc Donald, Starbucks và 7-Eleven cũng

đang rốt ráo chuẩn bị đổ bộ vào Việt Nam trong năm 2013.

Ngoài lĩnh vực thức ăn nhanh, lĩnh vực thời trang (với các thương hiệu Sisley, Banana Republic, FOS,

Mango, Topshop và thương hiệu sang trọng như Hugo Boss, Christian Dior, Ermenegildo Zegna, Dolce &

Gabbana, Gucci và Hermes), cũng như các nhà bán lẻ thiết bị kỹ thuật số (FPT, Sony, Samsung, Blackberry

và HTC) cũng đang không ngừng mở rộng quy mô hoạt động của mình.

Theo ông Leech, chưa bao giờ các thương hiệu bán lẻ lại chủ động tìm đến chủ đầu tư các dự án trung tâm

thương mại ngay từ khi dự án còn “nằm trên giấy” như bây giờ. Thêm vào đó, thói quen mua hàng tại các

chợ truyền thống đang được thay thế dần bằng nhu cầu mua sắm tại các mô hình mua sắm hiện đại như siêu

thị, trung tâm thương mại cũng là một động lực khiến các chủ đầu tư bớt chần chừ trong việc quyết định tiếp

tục đeo đuổi các dự án trung tâm thương mại của mình.

Văn phòng cho thuê: Thêm nhiều tiện ích đi kèm

Giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A hiện khoảng 30,56 USD/m2/tháng, hạng B là 17,25

USD/m2/tháng. Ở một vài tòa văn phòng hạng A mới, giá chào thuê chỉ khoảng 24 USD/m2/tháng. Mức giá

này chỉ tương đương khoảng 1/3 mức giá trung bình mà các tòa nhà văn phòng hạng A đã từng cho thuê

trong giai đoạn thị trường khởi sắc 2008 - 2009 (khoảng 70 - 80 USD/m2/tháng). Trong khi đó, trong năm

2013, thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM sẽ đón thêm nhiều dự án mới tại quận 1 như Empress Tower

(19.537 m2), Time Square (12.704 m2), Le Meridien (9.125 m2), Lim Tower (22.000 m2).

11

10

Ông Jeremy Sheldon, Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle đánh

giá, giá văn phòng cho thuê khó có thể nhìn thấy đáy trong năm 2013, tỷ lệ trống sẽ tăng và tiếng nói của

khách thuê sẽ vẫn có trọng lượng trong các cuộc đàm phán.

Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM không phải chỉ toàn màu xám. Nhìn vào bảng giá trong

quý IV/2012, giá chào thuê trung bình của phân phúc hạng B toàn thị trường đã tăng 1,5% trong 7 tháng qua,

trong khi phân khúc hạng A có được sự ổn định hiếm thấy trong 3 năm qua.

Hướng tới năm mới, để cạnh tranh thu hút khách thuê, các chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư các dự án

văn phòng cho thuê sẽ đưa ra nhiều tiện ích đi kèm cho khách thuê hơn là giảm giá thuê. Các tiện ích

có thể đi kèm bao gồm thời gian hoàn thiện nội thất văn phòng dài hơn, miễn hoặc giảm phí đậu xe…

Căn hộ để ở và căn hộ dịch vụ: Khả quan phân khúc giá rẻ

Theo ông Greg Ohan, Giám đốc khu vực của CBRE, giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A và B đạt mức thấp nhất

kể từ sau khủng hoảng kinh tế năm 2008. Nguyên nhân chủ yếu là do ngân sách của khách thuê hạn hẹp và

sự cạnh tranh khốc liệt từ số lượng lớn các căn hộ của người mua để cho thuê lại ngày càng tăng. Các nguồn

cung này đến từ các dự án như City Garden, Xi Riverview Palace, Sunrise City, tòa Topaz và Sapphire ở

Saigon Pearl.

Mức giá cho thuê trung bình thuộc phân khúc hạng A hiện chỉ khoảng 32,78 USD/m2/tháng và hạng B

khoảng 25,13 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của hai phân phúc này ở khoảng 15,1% - 19,1%.

Mức giá trên được dự đoán sẽ tiếp tục giảm ít nhất cho đến khi thị trường căn hộ để bán tìm được lối thoát và

không tiếp tục gây áp lực lên thị trường căn hộ cho thuê.

Tuy nhiên, điều kiện trên sẽ rất khó xảy ra trong thời gian tới, bởi theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc

điều hành CBRE Việt Nam, dù giá chào bán căn hộ đã giảm gần về mức giá trung bình trong năm 2006,

nhưng người dân vẫn chưa vội vàng mua, vì vẫn kỳ vọng mức giá sẽ giảm hơn nữa.

Cũng theo CBRE, hiện TP. HCM vẫn còn trên 28.000 căn hộ tồn kho, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp do

mức giá chào bán còn rất cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư. Tuy nhiên, CBRE đánh giá,

những dự án căn hộ diện tích vừa phải với giá bán từ 600 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn sẽ khả quan hơn. Đơn

cử, Dự án Ehome 3 (quận Bình Tân), trong chưa đầy 5 tháng chào bán, khoảng 75% trong tổng số 333 căn hộ

chào bán đã có chủ; Dự án Tanibuilding Sơn Kỳ 2 cũng đã bán được hơn 75% trong tổng số 150 căn hộ chào

bán.

11

11

GEMADEPT CORPORATION