Proceso de Restitución

de Inmueble Arrendado

• “PROCESO DE LANZAMIENTO DE ARRENDATARIO”• El tramite de un proceso ABREVIADO siempre y cuando se el lanzamiento

este como pretensión principal, pues si solo se pretende la declaración de la terminación del contrato o una indemnización por perjuicios, será el tramite de un ORDINARIO. (Prof. Morales Molina, 1978).

• CAUSALES:A) mora en el pago de cánones.B) destinación del bien a un objeto diferente al pactado.C) el subarriendo no autorizado.D) vencimiento del plazo pactado en el contrato que no esta sujeto al control.E) algunas causales previstas por la ley de reforma urbana.

DECRETO 2282/89: 1. “LANZAMIENTO DE ARRENDATARIO” por “RESTIRUCION DE INMUEBLE

ARRENDADO”2. se puede tramitar por el mismo proceso la restitución y el

reconocimiento de las indemnizaciones. ABREVIADO.

CompetenciaJCM/JCC

FUERO REAL

CUANTIA$ y contrato a termino fijo

$ y contrato a termino

indefinidoValor actual *

termino inicialmente

pactado

Valor actual * el ultimo

año

1

2

3

Paga con frutos

Valor de estos en

ultimo año

2010, 6 MESES,$200.000. Hoy $250.000.250.000*6= 1.500.000

2010, 1 Año,$200.000. Hoy $250.000.250.000*12= 3.000.000

Este proceso tiene un TRAMITE PREFERENCIAL (Excepto cuando se esta frente a una acción de tutela.)La preferencia se tiene frente a TODOS los procesos de pertenencia: el promovido por el arrendador/arrendatario, vivienda urbana/local comercial. (Sentencia. C-670 de 2004)El proceso de R.I.A. es un mecanismo de trascendencia social y lo que se busca es la agilidad en los procesos.

Los JCC especializados en asuntos de Comercio, conocen “ de operaciones y contratos que tengan por objeto establecimientos de comercio” es decir, los contratos que tengan por objeto el establecimiento de comercio, pero no cuando se trate de arrendamiento de inmueble destinado a local comercial, en este caso, el objeto no es el establecimiento de comercio sino el inmueble.

Demanda

Si prueba de Contrato de Arrendamiento

Documento , testimonio o confesión extraprocesal

No audiencia de conciliación extrajudicial en derecho. RdeProcedibilidad

R. ESPECIAL I.A Vivienda

Urbana

Control estatal. Tránsito de legislación para invocar causales de restitución especial.

La diferencia entre ambas

leyes es poca.

No transcripción de linderos, cuando estén contenidos en algún anexo de la demanda

Dependiendo de la causal invocada se anexarán otros documentos.

No hay PRUEBA. R// formular como pretensión principal, que se declare su existencia, y luego la restitución.

1 Ley 56 de 1985 y ley 820 de 2003 ( articulo 43 )

Solo se invocaban la causales R. de esta ley, para procesos antes 10 de julio de 2003 .

Solo se invocaban la causales R. de esta ley, para procesos después 10 de julio de 2003

Ley 56 de 1985 Ley de 820 de 2003Articulo 22 numeral 8

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un termino no menor de un (1) año;

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un termino no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el in de ejecutar obras independientes para su reparación;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el in de ejecutar obras independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

d) Cuando el arrendador de por terminado el arrendamiento, siempre y cuando el contrato “cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución” y se indemnice al arrendatario “con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento”

CAUSALES 1,2,3 deben acompañarse con: • PREAVISO con 3 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato , por escrito, y a través del servicio postal autorizado.•Constancia de que suscribió CAUCIÓN EN DINERO, BANCARIA O COMPAÑÍA DE SEGUROS a favor del arrendatario, equivalente a 6 cánones vigentes, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada en los 6 meses siguientes. Si pasados 6 meses sin dar cumplimiento a la causal invocada se podrá ser efectiva la caución.Ejecutar obra:•CONTRATO DE OBRA celebrado .Compraventa:•Contrato de COMPRAVENTA celebrado por el propietario.•Certificado de registro de bien en el que conste haberse inscrito el titulo. Ejm: Matricula inmobiliariaCAUSAL 4 debe acompañarse con: :•PREAVISO con 3 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato , por escrito, y a través del servicio postal autorizado.•Comprobante de CONSIGNACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN equivalente al 1.5 meses de arrendamiento.

R. De bienes donde

funcionan locales

comerciales

Causales:•Si lo ha ocupado mas de dos años consecutivos explotando un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo. (Prof. Ramírez, si lleva menos de 2 años NINGÚN arrendador podrá solicitar la restitución. Prof. Bejarano, expresa que fue derogado).• Se podrá exigir la restitución, cuando el propietario lo necesite para su propia habitación o para un establecimiento de comercio cuyo destino a una empresa sustancialmente distinta .•Cuando deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolición por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.•Cuando el bien sea ocupado o demolido por mandato de autoridad competente.Debe acompañarse con:• DESAHUCIO , realizado por el propietario con no menos de 6 meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que se renueve o prorrogue. El interesado tiene libertad en la forma para hacerlo, privado o judicial.•CONTRATO DE ARRENDAMIENTO•ACREDITAR LA PROPIEDAD SOBRE EL BIEN

2

DEMANDA DE R. DE TENENCIA POR MORA EN EL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO

• UNICA INSTANCIA, Por mora en el pago de canon de arrendamiento.•DOS INSTANCIAS, Por mora en el pago de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.•No debe agotar requerimientos privados o judiciales•Indicar las MESADAS ADEUDADAS O DEMAS SERVICIOS a cargo del arrendatario

LEGITIMACION ACTIVA Y PASIVA E INTERVENCION LITISCONSORCIAL

La propone el que tenga calidad de arrendador.R. ESPECIAL I.A

Vivienda UrbanaPresentado por propietario o el poseedor y el arrendador

Demandado Arrendatario Varios CoarrendatariosNO HABITAN EL

INMUEBLE

NO EXISTE LITISCONSORCIO

NECESARIO

Formular la demanda contra todos.

Aunque las obligaciones pueden ser exigidas por

todos los arrendadores a cualquiera de los

arrendatarios, PERO SOLAMENTE SE PUEDE

EXIGIR LA RESTITUCION A QUIEN TENGA LA COSA EN

SU PODER

Los arrendadores y arrendatarios que no hayan

sido demandados podrán ser tenidos en cuenta como

INTERVINIENTES LITISCONSORCIALES

Como Litisconsorte de una parte, si lo desean; sino lo

desean no serán litisconsortes.

Si no se integra el coarrendatario que tenga la cosa, el juez lo vincula como

sujeto procesal.

El Subarrendatario será considerado LITISCONSORTE

NECESARIO, siempre que hubiese estado autorizado el

subarriendo

Si hubo CESION DEL CONTRATO, las obligaciones

han de serle exigidas al cesionario (Debe notificarle al

arrendador para ser Litisconsorcite)

ADMISION, NOTIFICACION, TRASLADO Y SENTENCIA

ADMISION

NOTIFICACION

REGLA S GENERALES

La notificación será en la que se hubiese indicado por las partes en el contrato de arrendamiento(Sentencia C-731 de 2005, el lugar donde se recibía los pagos para el arrendador). (No se podrá alegar la ineficacia o indebida notificación sustancial o procesal ) (tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato

Notificado el auto admisorio de la demanda, el demandado tiene 10

días para ejercer conducta.

No demanda de reconvención

Si no se formula ninguna excepción , se proferirá sentencia decretando

restitución, si aporta el contrato y el juez lo considere.

CONSIGNACIÓN

PREJUDICIAL

Sino se ha iniciado el proceso de restitución.

Si no cancela el canon de arrendamiento, o servicios,

cosas o usos conexos incurre en MORA. Si el acreedor se

niega a recibir el pago, el arrendatario puede cancelar por medio de consignación

de lo que adeuda

REQUISITOS:A) Que el arrendador se rehusé a recibir el pago en las

condiciones acordadas. “Evita la Mora, pero no la purga”

los pagos posteriores a la 1ra consignación podrá realizarlo por consignación en la fecha convencional del plazo.

B) Que el arrendatario consigne en favor del arrendador, la suma respectiva en la entidad autorizada, dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo.

C) Que el arrendatario de aviso de la consignación al arrendador o a su representante, mediante servicio postal autorizado, dentro de los 5 días siguientes a la consignación

1

JUDICIAL

Si se ha iniciado el proceso de

restitución. Se realiza para ser oído, sea en la

contestación o en el curso de

proceso.

2 a) Consignación cuando la demanda se funda en mora en el pago, para ser oído debe acreditar que pago de cánones y demás prestaciones.Si ya lo hizo y no tiene como comprobarlo, debe de realizarlo de nuevo.Se realiza a la cuenta del juzgado y como anexo a la demanda se a acompañara tal titulo.

• El demandado debe acreditar el pago al día con los servicios, cosas o usos conexos, dentro de los 30 días calendario contado a partir de la fecha en que debía efectuarse

• Se debe adjuntar a la contestación los recibos expedidos por el arrendador o las copias del deposito bancario.

• Si el arrendatario muestra tres recibos expedidos por el arrendador, se presumirá canceladas las anteriores mensualidades. ADMITIRA PRUEBA EN CONTRARIO.

b) Cancelación sobre los cánones y servicios durante el proceso, por cualquier causal. El arrendatario deberá pagar los cánones que se vayan causando en el transcurso del proceso, so pena de no ser oído.

b) Entrega y retención de los dineros consignados.

• Los cánones pagados por el arrendatario, se le entregarán al arrendador, excepto si el arrendatario alega no deberlos, en tal caso serán retenidos

• Los cánones que se vayan causando también serán entregados al demandante, excepto si el demandado desconoce la calidad de arrendador del demandante.

• Si en la sentencia se declara no probada la excepción del demandado, se le impondrá una multa en favor del demandado, del 30% de la suma que se hubiere retenido. (la critica del Prof. Bejarano es que debería haber una disposición similar para el demandante)

PROCESO• Si el demandado no se

opone, el juez dictara sentencia de plano ordenando restitución, siempre que exista el contrato .

• Si el demando formula excepciones previas o de merito se tramitara por el proceso ABREVIADO.

• No audiencia de conciliación extrajudicial en derecho.

• No terceros coadyuvantes y excluyentes.

• No acumulación de procesos.

• No demanda de reconvención.

• No conciliación.

DEL DERECHO DE RETENCION.

Es un derecho real que habilita al acreedor a retener un bien de propiedad del deudor que ha recibido como garantía.

Arrendatario: por tener la cosa en su poder. • Presentarlo en la contestación, dentro de los 5 días

siguientes y se corre traslado al demandante. Se le dará el tratamiento de excepción de merito y se resolverá con la sentencia. Si la sentencia le reconoce el derecho de retención, lo hará hasta que se le cancele las mejoras, reparaciones, cultivos, etc., pero si adeuda cánones , se compensara con el valor que el arrendador deba por mejoras.Cuando presente la consignación el demandante se le entregara la cosa.

Arrendador: retener los frutos y objetos de la cosa arrendada.

MEDIDAS CAUTELARES

EMBARGO Y SECUESTRO

Sobre los bienes del demandado no solo los que están en el inmueble, para garantizar el cumplimento de la obligación. (canon de arrendamiento, servicios, costas del proceso)

• el embargo y secuestro deben guardar armonía con las pretensiones.• Se realiza por sentencia interlocutoria, que admite recursos en su contra.• Se debe prestar una caución para responder los perjuicios en el

determinado caso.• Podrán practicarse previamente a la notificación del auto admisorio de la

demanda , aunque también podrá hacerse en el proceso.• El demandado podrá cancelar las medidas cautelares , por medio de una

garantía que asegure el cumplimento de la obligación.• La medida se levanta si se absuelve al demandado o si el demandante no

inicia la ejecución para el pago dentro de los 60 días siguientes al fallo.

RESTITUCION PROVISIONAL

Nueva figura a favor del arrendador, que busca proteger el bien inmueble cuando el inquilino amenaza con deteriorarlo o ya lo ha hecho.

• Se podrá solicitar antes de la notificación del auto admisorio de la demanda o en cualquier estado del proceso.

• Se practicará una inspección judicial al inmueble, para los fines de comprobar el estado en que se encuentra. Si hay un grave deterioro o que pudiera llegar a sufrirlo, el juez podrá ordenar la restitución provisional del bien a un secuestre.

• No es necesario que el demandante preste caución a menos de que lo solicite el demandado.

• El secuestre podrá darlo EN DEPOSITO al demandante, quien no podrá arrendarlo hasta que se dicte sentencia.

• Mientras dure la restitución provisional, se suspenderá los derechos y obligaciones a cargo de las partes .

• No es apelable.