resolucion ley arrendamientos

RESOLUCIN

LA LEY REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Ing. Alicia B. Gonzlez A.C.I.V. N 16.742ASAPROVE N 326SUDEBAN N P 2.467

Correo: [email protected]

Telfonos: 0414 1774027 0416 87877782.015

Decreto N 8.588 Gaceta Oficial N 39.799

Artculo N 1.- Se autoriza la creacin de una Empresa del Estado bajo la

forma de Sociedad Annima, denominada Inmobiliaria Nacional, S.A.,la cual estar adscrita y bajo el control accionario del rgano Superior del

Sistema Nacional de Vivienda y Hbitat.

Artculo N 2.- La Inmobiliaria Nacional, S.A. tendr por objeto social

principal la actividad inmobiliaria, esto es, la adquisicin, enajenacin,

arrendamiento, comodato y adjudicacin de viviendas en proyecto de ejecucin

o terminados, as como la adjudicacin y contratacin de toda clase de obras,

estudios y proyectos para la construccin y rehabilitacin de viviendas; la

ejecucin de planes, programas y proyectos de desarrollo en vivienda y

hbitat.

Resolucin Nmero 203 del 20 de Noviembre de 2012 del

Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hbitat publicado en

Gaceta Oficial N40.054.

Establecer la Tabla de Valor de Construccin (Bs./m2) por

Tipologas de Viviendas Unifamiliares y Multifamiliares en

Arrendamiento, que ser utilizada para el clculo del Justo

Valor Establecido en la Ley para la Regularizacin y Control de

los Arrendamientos de Vivienda.

CAPTULO IDISPOSICIONES GENERALES

Artculo 1: La presente resolucin tiene por objeto establecer los valores

de la construccin conforme a lo establecido en el artculo 74 de la Ley para

la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines

de su legal aplicacin sobre los clculos de justo valor a ser determinados

por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el

marco de sus competencias.

Artculo 2: Las normas contenidas en la presente resolucin son de

obligatorio cumplimiento para todas las personas objeto de regulacin y

control por parte de la Ley para la Regularizacin y Control de los

Arrendamientos de Vivienda y se aplicar en todo el territorio nacional.

Artculo 3: DEFINICIONES. A los efectos de la presente resolucin debe

entenderse como:

VIVIENDAS UNIFAMILIARES: Aquellas que se sitan en parcelas

independientes, que sirve de residencia permanente o temporal, para una sola

familia, pueden ser Aisladas: inmuebles que se encuentran aislados en su

permetro exterior de cualquier otro inmueble; Pareadas: inmuebles contiguos a

otro inmueble colindante; En hilera o en banda: inmuebles contiguos a dos

inmuebles colindantes, quedando el resto de su permetro exterior aislado de

cualquier otro inmueble.

Igualmente se consideran como este tipo de viviendas las arrendadas por porcin

o por partes aun cuando hayan sido diseadas para ser habitadas por una familia,

como los casos de pensiones, habitaciones y casas de vecindad.

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES: Aquellos inmuebles constituidos por

apartamentos, que albergan varias familias, con servicios y bienes compartidos,

tales como: reas de circulacin, escaleras, ascensores, bajantes de basura,

estacionamientos, acometidas de servicio, reas verdes, sociales y recreativas,

entre otros.

CAPTULO IIDE LA TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIN PARA INMUEBLES

ARRENDADOS

Artculo 4: Se aplicar una tabla de Inspeccin para viviendas unifamiliares o

multifamiliares, a los efectos de obtener los puntajes para la determinacin del

Valor de la Construccin, a los fines de aplicar el Valor de Reposicin (VR)

indicado en el artculo 18 del Reglamento de la Ley para la Regularizacin y

Control de los Arrendamientos de Vivienda, de acuerdo a los aspectos

constructivos que consideran su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones

sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas, agua potable y

servida, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble, a los

efectos de la valoracin de las obras internas y exteriores realizadas con

posterioridad, el propietario deber demostrarlas mediante documento certificado

por la autoridad municipal competente, conforme a los siguientes criterios:

Estructura Paredes (cerramientos) y revestimientoInfraestructura Supraestructura Instalaciones

(Fundaciones) Estructura Portante Externo Interno Techo (Cubierta) Pisos (pavimento) Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones Mecnica y Especiales Carpintera de Madera, Metlica (herrera) y plstica

Concreto Armado 8 Concreto Armado 8 Tipo Tipo Losa (Pesada) Acabados Equipos (Sanitarios) Aguas Blancas Aguas Servidas

Tipo Metlica 7 Bloque 1 Bloque 2 Concreto Armado 3 Mrmol 6 Material Tuberas y Tanques Empotrada 2 Tipo Distribucin de gua Ventanas Puertas

Pilote 4 Madera 6 Friso Drywall (yeso) 1 Acero 2 Madera 5 Porcelana 2 Empotrada 2 No Empotrada 1 Empotrada 2 Sistema Hidroneumtico 2 Madera 4 Madera 4

Zapata 3 Ladrillo Truncado 5 Liso 1 Friso Tabeln 1 Granito 4 Cermica 1 No Empotrada 1 Tubera No Empotrada 1 Bomba Directa 1 Aluminio 3 Aluminio 3

Losa Corrida 1 Prefabricado 4 Texturizado 2 Liso 1 No aplica 0 Cermica 3 Lavamano y W.C. Tubera Hierro Fundido 2 Tubera Suministro de Gas Hierro 2 Hierro 2

Machones 2 No aplica 0 Texturizado 2 Liviana Arcilla 2 Primera 3 Cobre 3 PVC (Plstico) 1 Metlica 2 Directo 2 Vidrio 1 Vidrio 1

Sistema Constructivo Revestimiento Revestimiento Machihembrado 1 Cemento 1 Segunda 2 Hierro Galvanizado 2 Sistema de Cloacas Cable solo 1 Bombona 1 Tipo Tipo

Tradicional 2 Piedra 3 Piedra 3 Teja 1 No aplica 0 Tercera 1 PVC (plstico) 1 Red de Cloacas 2 Interruptor Otras Instalaciones Panormica 2 Panormica 2

Tnel 1 Tablilla de Arcilla 2 Tablilla de Arcilla 2 Lmina Metlica 1 Tipo Artefactos Tanque Pozo Sptico 1 Madera 2 Ascensores 1 No Panormica 1 No Panormica 1

Sistema Estructural Cermica 1 Cermica 1 No aplica 0 Primera 4 Baera 1 Concreto 3 Plstico 1 Inyeccin 1 Calidad Maciza 2

Aporticado 2 No aplica Pintura Cielo Raso Segunda 3 Jacuzzi 2 PVC (plstico) 2 Tomacorriente Extraccin 1 Primera 4 Entamborada 1

Pantalla 1 Pintura Caucho 1 Drywall (yeso) 1 Tercera 2 Bidet 1 Sin Tanque 0 Madera 2 Presurizacin 1 Segunda 3 Calidad

Caucho 1 No aplica No aplica 0 No Aplica 0 Plstico 1 Sistema de Seguridad 1 Tercera 2 Primera 4

No aplica Calentador Tipo Sistema de Telfono 1 Segunda 3

Gas 1 Subterrneo 2 Sistema de Intercomunicadores 1 Tercera 2

Elctrico 2 Areo 1 No Aplica Otros

Closets 1

No aplica

N de Pisos de la edificacin (hasta) Tamao del Patio Escalera Estacionamiento Stano

Muro de Contencin Concreto Armado Sub-Tipologa de Vivienda Obras Exteriores Otros Espacios Ascensores Obras Posterior realizada (% hasta)

1 10 Pequeo 1 Madera 4 Si 1 Si 1 Si 1 Aislada 10 Parque Infantil 6 Sala de Fiesta 7 Nmero Si 1

2 9 Mediano 5 Metlica 3 No 0 No 0 No 0 Pareada 5 Piscina 6 Conserjera o Servicio 7 2 2 No 0

4 8 Grande 10 Granito 2 N de Puestos N de Stanos Pareada Cont./modif. 3 Jardn 6 Gimnasio 7 1 1 En vivienda

8 7 Obra Limpia 1 1 1 1 1 Sin retiro 1 Cancha Deportiva 6 Maletero 7 0 0 10% 1

12 6 2 4 2 4 No aplica 0 Caseta de Seguridad 7 Capacidad 20% 2

16 5 3 8 3 8 Caseta de Basura 7 6 Personas 2 30% 3

20 4 4 10 4 10 No aplica 0 4 Personas 1 En Obras Exteriores

24 3 0 0 0 0 No aplica 0 10% 1

30 2 Ascensor de Servicio 20% 2

>30 1 Si 1 30% 3

No 0

Rodapie Cocina Integrada a sala recibo N de Bao Puerta y Ventana Puertas del Closet Gabinete de Cocina Fregadero de Cocina Despensa de Cocina Cermica en Bao Batea en Lavadero Vestier en Dormitorio Iluminacin y Ventilacin en Bao de Vivienda

Madera 3 Si 1 1 1 Romanilla 2 Romanilla 2 Si 1 Metlico 2 Si 1 Si 1 Granito 2 Si 1 Iluminacin

Cermica 2 No 0 2 2 Sencilla 1 Sencilla 1 No 0 Plstico 1 No 0 No 0 Plstico 1 No 0 Natural 2

Vinyl 1 >2 3 No aplica 0 Cermica en Cocina No aplica 0 Artificial 1

No aplica 0 Bao Dormitorio Si 1 Ventilacin

Si 1 No 0 Natural 2

No 0 Artificial 1Bao de Servicio

Si 1

No 0

N de Habitaciones de la vivienda

rea de la Vivienda (m2) Balcn en Vivienda Calentador en Vivienda Calidad Diseo Espacial

Imagen de la Edificacin N de Vivienda en Edificacin rea de Superficie de la Parcela (m

2) Obras internas a Vivienda posteriores Obras Exteriores a vivienda posteriores

1 2 Hasta 60 1 Si 1 Si 1 Pobre 1 Pobre 1 Hasta 30 5 1-250 2 Puerta Principal de Seguridad (Sist. Multibarras) 8 Rejas en rea perimetral y pasillo de acceso 7

2 2 Hasta 80 2 No 0 No 0 Sencillo 5 Sencillo 5 Hasta 40 4 251-600 4 Cambio de Ventanas Panormicas 8 Techo en Entrada al Edificio 7

3 4 Hasta 100 3 Generoso 10 Atractiva 10 Hasta 60 3 601-900 6 Toldo en Ventana y Balcn 8 Pasajismo en Jardn (matas y rboles) 7

4 6 Hasta 120 4 Hasta 80 2 901-1.250 8 Rejas Metlicas en puerta principal y en ventanas 8 Depsito de Materiales 7

5 8 Hasta 150 5 >80 1 1.251-3.000 9 Jgo de gabin. cocina fijo (sin artef. De coc. Y nev) 7 Cancha Deportiva 7

>5 10 Hasta 180 6 No aplica >3.000 10 Ampliacin 8 Pared de linderos 7

Hasta 300 8 Puertas en Duchas 8 Ampliacin 7

>300 10 Otro (especifique) 8 Caseta de Control o vigilancia 7

Otro (especifique) 8 Otro (especifique) 7

Otro (especifique) 8 Otro (especifique) 7

No aplica 0 No aplica

Artculo 5: Realizada la inspeccin conforme al artculo anterior y obtenida

la puntuacin correspondiente, para todos los procedimientos de clculo del

justo valor de inmuebles en arrendamiento, regulados y controlados por la

Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, debern regirse

por las Tablas que a continuacin se exponen:

Hasta 4 De 5 a 8 De 9 a 12 De 13 a 16 De 17 a 20 De 21 a 30 Ms de 30Ms de 444 7.050 7.200 7.350 7.500 7.650 7.950 8.100

entre 390 y 444 6.340 6.470 6.610 6.750 6.880 7.150 7.290entre 279 y 389 5.630 5.750 5.870 6.000 6.110 6.350 6.470entre 222 y 278 4.920 5.030 5.130 5.240 5.340 5.550 5.650entre 112 y 221 4.210 4.300 4.390 4.480 4.570 4.750 4.840entre 57 y 111 3.890 3.970 4.050 4.130 4.220 4.380 4.470Menos de 57 3.560 3.640 3.710 3.790 3.870 4.020 4.090

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA APORTICADO - Sin stano y con ascensor(es)

Puntuacin de la Inspeccin

VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)



VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA TNEL - Sin stano y con ascensor(es)





VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA APORTICADO - con stano(s) y con ascensor(es)





VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA TNEL - Con stano(s) y con ascensor(es)



Ms de 444entre 390 y 444entre 279 y 389entre 222 y 278entre 112 y 221entre 57 y 111Menos de 57

3.8003.5103.210

5.3504.6804.0003.6903.380

SISTEMA TNEL6.3605.7205.0804.440

6.030

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - PLANTA BAJA MS 4 PISOSSin stano y sin ascensor


VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)SISTEMA APORTICADO

6.700

VIVIENDAS UNIFAMILIARES

Ms de 473entre 445 y 472entre 390 y 444entre 362 y 389entre 307 y 361entre 279 y 306entre 223 y 278entre 195 y 222entre 140 y 194entre 112 y 139entre 57 y 111entre 29 y 56Menos de 29

4.270 4.350

1.900

2.540

3.9003.4503.0202.5902.240

3.8203.3802.960

2.2001.860

5.590 5.7005.150 5.2504.710 4.800

6.910 7.0506.470 6.6006.030 6.150


VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)Sin Stano Con Stano

Artculo 6: En los casos en que los arrendatarios o arrendatarias

adquieren la propiedad de un inmueble conforme a los valores y mtodos

establecidos en la presente Resolucin y la Ley que rige la materia de los

arrendamientos de vivienda, pretendan venderlo estn obligados a

hacerlo bajo los mismos mtodos de clculo en caso de contravencin, el

nuevo comprador podr demandar el cobro en bolvares por la diferencia

del monto que corresponde al clculo de justo precio para la fecha en la

que se haya realizada la venta.

Artculo 7: Los valores aqu especificados estarn vigentes hasta el 31

de diciembre de 2013.

Artculo 8: Es responsable de la correcta aplicacin de esta Resolucin

la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

Paso a Paso del Proceso de Fijacin del Canon de Arrendamiento

SUNAVI

1. Pueden interponer la solicitud de revisin de alquileres ante la Sunavi tanto

el inquilino como el propietario de todo espacio en alquiler destinado a

vivienda: casa, apartamento o habitacin. Se hace presentando un escrito

que contenga la identificacin del interesado, la direccin, las razones, los

datos del inmueble y la firma. La Superintendencia tambin puede actuar

de oficio.

2. Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total

de veinte das para emitir la decisin. Incluye los tres primeros das para

que la otra parte responda. En los siguientes nueve das, se realiza la

inspeccin del inmueble y el avalo.

3. La inspeccin. Se realiza a partir de una tabla con 256 tems, publicada este

mircoles 21 de noviembre por el Ministerio de Vivienda y Hbitat. sta evala

los elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas,

puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores.

4. El avalo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada

elemento tomado en cuenta en la inspeccin tiene un puntaje, cuya sumatoria

remitir a las tablas del valor de construccin por metro cuadrado, expresado

en bolvares. En total son 236 valores de construccin distribuidos en seis

tablas.

5. Una vez establecido el canon por la Sunavi, la revisin slo puede pedirse

transcurrido un ao.

Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un

edificio de diez pisos, en Caracas, construido hace veinte aos bajo un sistema

aporticado. Con ascensor y sin stano.

1. Supongamos que ese inmueble obtuvo la mxima calificacin en la

inspeccin:

444 puntos. Esto le da un valor de 7 mil 350 bolvares por metro cuadrado de

todo el edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio.

2. Si este edificio tiene un rea total de construccin de 5 mil metros

cuadrados (este dato est contenido en el documento de condominio), lo cual

incluye la reas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir este

inmueble hoy costara 36 millones 750 mil bolvares.(subrayado del ponente)

5.000 m2 X 7.350 Bs.= 36.750.000

3. Ahora se debe precisar el Valor de Reposicin del apartamento

alquilado. Para ello necesitamos tener el rea vendible del inmueble.

Esto tambin est contenido en el documento de condominio y se

refiere a los apartamentos en su conjunto: lo que en efecto se puede

vender. El rea vendible de este ejemplo es de 4.300 metros cuadrados.

36.750.000 Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolvares.

Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener

su VR.

8.547 bolvares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolvares. Esto

costara hacer hoy el mismo apartamento. Es decir, si fuera un

apartamento nuevo, ste sera su costo.

4. Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir,

depreciado.

La frmula contenida en el reglamento es:

VAI = VR X (1 K/100) X Vs X Vg

K: Depreciacin del Inmueble

Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica

Vs: Coeficiente de Variacin Geogrfica

La depreciacin se determina segn la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el

mundo para precisar la depreciacin por los aos de construccin del inmueble y

el estado de conservacin. Est en el reglamento y establece, para un inmueble

construido hace veinte aos y en "buenas" condiciones, una depreciacin de

14,22.

La vulnerabilidad ssmica es el factor asociado a la edad de la construccin y a la

normativa de diseo utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un

inmueble construido antes de 1939, que tendr una Vulnerabilidad Ssmica de

0,6; hasta los que fueron construidos despus de 2011, con una Vs de 1,1.

El coeficiente de variable por ubicacin geogrfica (Vg) es el factor asociado a la

variacin del valor del inmueble por localizacin en una regin.

El Vg es de 1 si est ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados

centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los

llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de

0,94.

Ambos elementos estn en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en 1.

Entonces, la frmula quedara as:

VAI = 854.700 Bs. X (1 14,22 / 100) X 1 X 1

VAI = 733.162 bolvares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que

se podra vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida ofertarlo.

5. Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble

entre las doce cuotas del ao y multiplicando por el porcentaje de

rentabilidad anual: 3% si es multiarrendador (ms de tres viviendas en

alquiler) y 5% si es pequeo arrendador.

El monto del alquiler sera entonces: 1.833 bolvares mensuales si es un

multiarrendador y 3.055 bolvares mensuales si es un pequeo

arrendador. En el caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene

cuarenta apartamentos en alquiler, su ingreso mensual ascendera a 73

mil 320 bolvares.

Resumen de Aplicacin de las Frmulas Modificaciones a Sugerir

VR= VAC x MCI (art. 19 Reglamento LRCAV)

VR: Valor de Reposicin

VAC: Valor del Costo Actual Referido al rea Bruta de Construccin

(art. 5 Resolucin 203)

MCI: Total de Metros Cuadrados Brutos del Inmueble.

a)Para vivienda Unifamiliar MCI=MCV=ATI.

b)Para vivienda Multifamiliar MCI MCV ATI.

MCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del Inmueble

ATI: rea Tasable del Inmueble

VAI= VR (1-K/100)x Vs x Vg (art. 18 Reglamento LRCAV)

VAI: Valor Actual del Inmueble

K: Porcentaje de Depreciacin (art. 21 Reglamento LRCAV)

Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica (art. 22 Reglamento LRCAV)

Vg: Coeficiente por Variacin Geogrfica (art. 24 Reglamento LRCAV)-se

repite

VI= (VAI/MCV) x ATI

VI: Valor del Inmueble con Fines de Arrendamiento

MCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del Inmueble

ATI: rea Tasable del inmueble

CA =(VI/12) x %RA (art. 24 Reglamento LRCAV)

CA: Valor del Canon de Arrendamiento (mensual)

VI: Valor del Inmueble con Fines de Arrendamiento

%RA: Porcentaje de Rentabilidad Anual Segn el tipo de

Arrendador (art. 23 Reglamento LRCAV)

Nmero de diapositiva 1Nmero de diapositiva 2Nmero de diapositiva 3Nmero de diapositiva 4Nmero de diapositiva 5Nmero de diapositiva 6Nmero de diapositiva 7Nmero de diapositiva 8Nmero de diapositiva 9Nmero de diapositiva 10Nmero de diapositiva 11Nmero de diapositiva 12Nmero de diapositiva 13Nmero de diapositiva 14Nmero de diapositiva 15Nmero de diapositiva 16Nmero de diapositiva 17Nmero de diapositiva 18Nmero de diapositiva 19Nmero de diapositiva 20Nmero de diapositiva 21

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