4th Quarter and Year End Report 2009 Residential Real Estate in Austin, Texas 

  

Clay Byrne, Broker  

4700 N. Capital of Texas Highway #511 Austin, Texas 78746 

(512) 431‐4342 Clay@ClayByrne.com 

       

(Information taken from Austin Board of Realtors MLS and National Association of Realtors)  

My Thoughts…  

Goodbye 2009, we will not miss you!   Real estate  in Austin  fell back  to nearly  the same number of  transactions  that we  saw  in 2003 which was  right  after  the  Tech Bust.    The Austin Board of Realtors added 3 or 4  counties  since 2003,  too.   So  really,  it was much worse  in 2009.   Money  that was  available  to borrowers was  almost  impossible  to  find, foreclosures were sky high and unemployment kissed 10% last year.  And, Austin was one of  the best markets  in  the United States!    Imagine being anywhere else but Austin.   The end of 2009 was one of  the worst winters  I’ve  seen as  far as  transactions, attitude and confidence  in what was going  to happen  in near  future.    If you  look at  the charts  in this report, it’s hard to believe we are at the bottom or bouncing along the bottom. 

But… Since  I’m getting this out so  late this quarter,  I’m going to go ahead and talk about what has been going on the  last 3 months.   Someone turned on the  light switch on January 1, 2010.    I  am  as  busy  as  I  have  been  in  3  years.    The  tax  credits  that  are  available  are certainly part of the equation right now.  I also think that people are tired of feeling ‘stuck’ like  they have been  the past  few  years.    The  stock market  (DOW) has  recovered  a  fair amount since its year and half long slide, hitting 7,062 at the beginning of 2009, managing to rebound and sustain around 10,000 for the last 5‐6 months.  This has given some people a better feeling about their finances and with housing prices and interest rates being at the lowest they’ve been in years, they are buying homes.  While the market is not robust and a full on recovery, there are homes being purchased in all price ranges. 

The  best  part  about  what  is  going  now  is  that  several,  and  I  mean  several,  of  my unemployed contacts have  landed high paying/highly skilled  jobs not  just  in  this quarter but starting at the end of last quarter.  Jobs are the backbone of the economy as far as real estate  is  concerned.   Most of  the  jobs have been  in Austin and  surrounding areas with some of my contacts getting multiple job offers from across the United States.  My human resource associates in the larger companies based in Austin are telling me they are hiring highly skilled employees in Texas, US and Internationally.  This is exactly what we need.   

Don’t  expect  rapid  appreciation  or  anything  like  that.    Banks  still  have  inventory (foreclosures) they are going put into the market and there is still some uncertainty in the market.  Rates are low but banks still have very tight requirements.  As you’ll read on the next page from Noelle Harris, there is a significant change in the money supply side of real estate about to take place.  All I can tell you is that I am encouraged, and working, and so are a lot of people I know that haven’t been in several months. 

 

  Mortgage News   

 The Mortgage market has been through sweeping changes over the last 2 years.  Undoubtedly we have all seen  the headlines about Mortgage Fraud, and  the damage  it has caused  to  the banking industry and the economy at  large.   The  lending  industry has tightened  lending guidelines to help safeguard against more losses. While mortgage applications continue to be steady many consumers have held off in moving forward with home purchases or refinances.  A closer  look at the current climate of  lending may help to clarify the situation.   While credit and lending guidelines are certainly tighter we are still experiencing a steady volume of new loans. The number  of  purchase  and  refinance  applications  have  been  high.  This  steady  rate  of mortgage applications can be  linked  to  the Homebuyer’s Tax Credit, and  the historically  low  interest  rates.  Consumers have been enjoying these  low rates due to many reasons, but there are two factors  in particular that are driving this benefit.  First of all, it is important to note that interest rates are tied to the Federal Funds rate, which is set by  the  Federal  Reserve.    The  Federal  Funds  rate  is  currently  sitting  at  0  ‐  .25%,  and  is  keeping interest  rates  at  a market‐driven minimum.    This  is  in  place  to  help  stimulate  the  economy  by keeping  the  cost  of  credit  at  an  all‐time  low.    As  the  economy  begins  to  recover  the  threat  of inflation will rise.    Inflation  is not  friendly to  interest rates.   Future comments from the economic world  regarding  inflation  threats will  cause  the  Federal Reserve  to  raise  the  Federal  Funds  rate, which,  in  turn,  causes  interest  rates  to  rise.   At  this  time  the  comments  from  the Fed  regarding policy are  to keep  the Fed Funds  rate  low  for an “extended  time”.   Should  future comments not contain this “extended time” verbiage we can begin to expect that the Federal Funds rate will be raised.  In addition to the Federal Funds rate being watched closely, it is important to keep a watchful eye on March  31,  2010.    On  this  date  the  Federal  Reserve  will  cease  their  program  to  purchase Mortgage Backed Securities  (MBS).   Each week  the Fed  is purchasing MBS  to keep  interest  rates down.   This program has been  in place  since  January 2009, and has been  keeping  interest  rates unnaturally low.  As this program comes to a halt we will begin to see interest rates rise.  In summary,  it would seem to be a good time to move forward with purchases and refinances, as interest  rates are historically  low.   Additionally  the Federal Reserve policies put  in place  to keep interest rates low and stimulate the economy will be changing in the near future.  As we see these policies change the interest rates will rise.  Those who have been sitting on the fence would be well advised to research their lending possibilities and take advantage of the current low rates that are being offered. 

 Noelle Harris Barton Hills Mortgage Residential Lending, TXS&ML # 15414 Voice 512.699.8700 Fax 512.692.1973 noelleharris@mac.com Apply Online: www.noelleharris.com  

 

  

 

$0 

$50,000 

$100,000 

$150,000 

$200,000 

$250,000 

$300,000 

Average Price Austin vs. National

Austin Average National Average

$0 

$50,000 

$100,000 

$150,000 

$200,000 

$250,000 

Median Price Austin vs. National

Austin Median National Median

  

 

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

Demand for Single‐Family Housing in AustinA ratio of how many homes go under contract (pending) to how many homes are for sale ‐

real time demand

Total Listed to Total Pending Total Listed to Last 30 Days Pending

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

May‐07

Jun‐07

Jul‐0

7Au

g‐07

Sep‐07

Oct‐07

Nov‐07

Dec‐07

Jan‐08

Feb‐08

Mar‐08

Apr‐08

May‐08

Jun‐08

Jul‐0

8Au

g‐08

Sep‐08

Oct‐08

Nov‐08

Dec‐08

Jan‐09

Feb‐09

Mar‐09

Apr‐09

May‐09

Jun‐09

Jul‐0

9Au

g‐09

Sep‐09

Oct‐09

Nov‐09

Dec‐09

Months Supply of Inventory

Months Supply Equilibrium

  

 

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90Jan‐02

Jun‐02

Nov‐02

Apr‐03

Sep‐03

Feb‐04

Jul‐0

4

Dec‐04

May‐05

Oct‐05

Mar‐06

Aug‐06

Jan‐07

Jun‐07

Nov‐07

Apr‐08

Sep‐08

Feb‐09

Jul‐0

9

Dec‐09

Days on Market in Austin 

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Number of Single‐Family Properties Sold in Austin

 

 

0.00 

1.00 

2.00 

3.00 

4.00 

5.00 

6.00 

7.00 

8.00 

Jan‐02

Jun‐02

Nov‐02

Apr‐03

Sep‐03

Feb‐04

Jul‐0

4

Dec‐04

May‐05

Oct‐05

Mar‐06

Aug‐06

Jan‐07

Jun‐07

Nov‐07

Apr‐08

Sep‐08

Feb‐09

Jul‐0

9

Dec‐09

Monthly Average 30 Year Conforming Conventional Interest Rate 

Interest Rate Points