Le foncier économique en BretagneEtude des zones d’activité d’intérêt régional

CCI Bretagne / Février 2014

Fevrier 2014 / N°7

Les enjeux de la consommation du foncier en Bretagne sont aujourd’hui connus et partagés par l’ensemble des acteurs privés et publics de la région. Cette prise de conscience commune est un premier pas positif et essentiel pour améliorer la gestion de cette res-source par nature limitée et soumise aux conflits d’usage. Les Chambres de Commerce et d’In-dustrie de Bretagne ont souhaité dès 2009 engager un premier travail d’éva-luation du foncier dédié aux activités économiques à l’échelle régionale. L’objectif est de veiller à disposer des capacités d’accueil nécessaires au développement économique et en par-ticulier aux activités industrielles. Le choix a donc été fait de se concentrer sur les zones d’activités dites « d’inté-rêt régional » (ZIR) soit près de 170 zones d’activités réparties sur tout le territoire. Nous vous proposons ici une seconde actualisation de cette étude après celle réalisée en 2011.

Il en ressort plusieurs enseignements majeurs pour le développement de nos territoires, depuis la saturation com-plète de près d’un quart de ces ZIR jusqu’au manque de réserves foncières disponibles dans des aires géogra-phiques en tension comme le littoral morbihannais ou la région brestoise.

La consommation de foncier par l’ac-tivité économique est certes visible mais elle reste marginale au regard des autres usages. En effet, les zones industrielles et commerciales repré-sentent moins de 1%* de l’espace régional. Toutefois en matière de vita-lité des territoires, leur importance est réelle car les 173 « ZIR » retenues dans cette étude accueillent près de 13 000 établissements et plus de 300 000 em-plois en Bretagne.

Le foncier économique est un outil essentiel pour l’accueil et la croissance des entreprises, pour l’emploi qu’elles génèrent et pour la dynamique écono-mique locale. Chacun, selon ses res-ponsabilités et ses projets, progresse dans la connaissance et la maîtrise du foncier mais il importe dorénavant que les choix faits au quotidien, sur le terrain, puissent répondre aux attentes des entreprises, sans hypothéquer les terres agricoles. Il ne s’agit pas unique-

ment d’arbitrages quantitatifs. Il nous faut également progresser qualitative-ment en matière de densification et de ré-industrialisation de zones à vocation économique (reconversion de friches, densification, construction à plusieurs niveaux, etc.).

C’est le sens de notre démarche et des propositions portées par les CCI de Bretagne. Les chefs d’entreprises sont pleinement conscients de la nécessité d’une gestion économe du foncier et réaffirment leur volonté de s’engager dans cette voie aux côtés des déci-deurs publics locaux et régionaux. *Données « Corine Land Cover – 2006 »

Alain DaherPrésident de la CCI Bretagne

Chiffres clésLe taux d’occupation des zones d’intérêt régional s’élève en 2013 à 86 %. En Bretagne, l’emprise au sol des zones d’activités économiques représente 0,76 % de la superficie totale du territoire. 26 % des établissements industriels bretons sont situés sur les zones d’intérêt régional.

«Le foncier économique est un outil essentiel pour l’accueil et la croissance des entreprises, pour l’emploi qu’elles génèrent et pour la dynamique écono-mique locale.»

Un taux d’occcupation élevé des zones d’activités d’intérêt régional

Un stock de 173 zones d’intérêt régio-nal a été déterminé en Bretagne sui-vant une méthodologie construite sur les caractéristiques de la demande des entreprises, notamment de l’économie dite « productive* ». La superficie des ZIR atteint 11 003 ha, pour une surface médiane de 40,5 ha. Un écart de densité de ces zones est constaté selon les départements, avec une présence comparativement plus marquée des ZIR dans le Finistère (31 % du nombre de ZIR total) et en Ille-et-Vilaine (29 %). Les ZIR sont prin-cipalement situées le long des axes routiers majeurs, autour des agglomé-rations et des principales infrastruc-tures portuaires et aéroportuaires. La surface occupée s’élève à 9 500 hec-tares soit un taux moyen d’occupation élevé de 86 %.

Les ZIR accueillent une forte propor-tion de l’activité économique régionale avec près de 13 000 établissements implantés et 306 000 emplois accueil-lis. Elles accueillent ainsi un tiers des emplois industriels régionaux.

Un littoral saturé

L’étude révèle des disparités infra régionales importantes et une tension réelle sur certains territoires. La carte ci-contre montre un taux d’occupation

Le foncier économique en Bretagne

CCI Bretagne / Février 2014

Zones d’intérêt régional

Source : CCI Bretagne - 12/2013 - Réalisation Service DT CCI Quimper-Cornouaille

Taux d’occupation des ZIR par pays

Source : CCI Bretagne - 12/2013 - Réalisation Service DT CCI Quimper-Cornouaille

des ZIR des pays bretons littoraux très élevé, égal ou supérieur à 90 %.

Le taux d’occupation dans le départe-ment du Finistère est le plus élevé de la région et atteint 91,6 %. En contrepoint des chiffres élevés sur le littoral, 4 pays bretons présentent un taux d’occupa-tion inférieur à 70 % notamment en périphérie du pays de Rennes. Ces chiffres reflètent les inégalités sur le territoire de surfaces disponibles pour l’accueil des entreprises. Dans cette perspective, il est important de men-tionner qu’un quart des zones d’intérêt régional est totalement saturé et n’a plus de disponibilité pour les besoins de nouvelles entreprises ou pour l’expan-sion des entreprises déjà présentes.

Une capacité d’accueil des entre-prises inégalement répartie sur le territoire régional

Les surfaces immédiatement dispo-nibles pour les projets d’entreprises apparaissent relativement limitées et surtout inégalement réparties en ré-gion. En effet, de fortes disparités infra régionales apparaissent à l’étude des surfaces viabilisées, c’est-à-dire celles capables d’accueillir à court terme les entreprises (cf. carte page suivante).

Les surfaces viabilisées sont majori-tairement localisées à l’est de la Bre- tagne : 42 % de ces surfaces sont situées dans le département d’Ille-et-Vilaine, à proximité de l’agglomération rennaise et le long de l’A84 et dans le secteur de Montauban-de-Bretagne où 3 ZIR ont un taux d’occupation inférieur à 60 %. A contrario, les surfaces viabili-sées sur le littoral nord finistérien, cos-tarmoricain et la région de Vannes et Auray sont très peu nombreuses.

En outre, la taille des surfaces viabili-sées est relativement faible puisque 59 % d’entre elles ont une surface inférieure à 5 hectares. La nécessité d’anticiper les demandes d’extensions et d’implantations de nouvelles entre-prises constitue donc un enjeu de taille pour les politiques économiques et foncières territoriales. Il s’agit en effet aujourd’hui de préserver une capacité d’accueil de nouveaux projets, notam-ment issus de l’économie productive. La sanctuarisation d’espaces à voca-tion économique constitue un levier dont les territoires doivent s’emparer

* (cf. encart méthodologique)

dans un triple objectif : prévenir les conflits d’usages de demain, faciliter le renouvellement et la reconversion de friches à vocation économique et conserver une offre foncière apte à répondre aux besoins des entreprises.

Une visibilité restreinte pour les entreprises

Les surfaces réservées correspondent aux surfaces potentielles mises à dispo-sition à long terme. Elles sont inscrites dans les documents de planification, ce qui ne garantit cependant pas leur réa-lisation future. Les surfaces réservées, d’une taille moyenne de 11,5 hectares sont envisagées dans plus de la moitié des ZIR bretonnes (58 %), chiffre stable par rapport à 2011 (59 %).

Les ZIR situées sur le littoral morbihan-nais et finistérien, bien que saturées (peu de surfaces disponibles immédia-tement), disposent de surfaces réser-vées en vue d’extension future ce qui montre qu’une éventuelle disponibilité foncière à long terme dans ces terri-toires sous tension est envisageable. Notons à cet égard que 40 % des sur-faces réservées sont situées dans le département du Finistère.

Les projets de création de zones d’acti-vités répondant aux critères de quali-fications de zones d’intérêt régional sont également intégrés aux surfaces potentielles mises à disposition à long terme. A ce titre, il faut souligner trois projets structurants pour la région brestoise : les zones du Polder et de Spernot à Brest et celle de Lanvian à Guipavas, d’une surface totale de 183 hectares.

Le foncier économique en Bretagne

CCI Bretagne / Janvier 2014

Surfaces potentielles mises à disposition à long terme

Surfaces vaibilisées disponibles dans les ZIR

Source : CCI Bretagne - 12/2013 - Réalisation Service DT CCI Quimper-Cornouaille

Source : CCI Bretagne - 12/2013 - Réalisation Service DT CCI Quimper-Cornouaille

Source : CCI Bretagne - 12/2013 - Réalisation Service DT CCI Quimper-Cornouaille

La CCI Quimper Cornouaille, gestion-naire du port de Concarneau sur la ZAE du Moros a entamé depuis plu-sieurs années la réhabilitation d’es-paces économiques en bord à quai.

En décembre 2012, plus de 3 600 m² de locaux ont été démolis et désa-miantés sur le Quai Est, leur vétusté imposant une opération d’envergure pour les mettre aux normes. Les en-treprises locataires se sont vues pro-poser des solutions de relogement, lorsque cela s’est avéré possible. Cet espace privilégié sur le port de

La zone portuaire à Concarneau : un exemple réussi de réhabilitation d’espaces économiques

Concarneau, face à la ville close, fera dans les prochains mois l’objet d’un appel à manifestation d’intérêt. L’enjeu de réhabilitation est d’une part de conforter le caractère économique du site, stratégique pour les activités portuaires, tout en l’intégrant dans un ensemble urbain complexe.

1 rue du général Guillaudot – CS 14422 – 35044 Rennes Cedex T. 02 99 25 41 41 - F. 02 99 63 35 28 ccir@bretagne.cci.fr - www.bretagne.cci.fr

Repères économiques Bretagne est une publication éditée par la CCI Bretagne. Directeur de la publication : Alain DAHER, Responsable de la rédaction : Gwenc’hlan LE GAL, Rédaction : Gwenc’hlan LE GAL - Emmanuelle GUERIN Création graphique : korrigan-creations.com Impression : Tirex - Cesson Sévigné (35) Dépôt légal : février 2014 – ISSN : 2267-909X La reproduction des informations de ce document est autorisée sous réserve de la mention de la source : « CCI Bretagne – Repères économiques Bretagne »

© C

CI B

reta

gne

- Fév

rier 2

014

Pour en savoirConsultez l’ensemble des études de la CCI Bretagne sur www.bretagne.cci.fr Contact : infoeco@bretagne.cci.fr

Le foncier économique en Bretagne

Le pré-requis : être une zone d’activité avec au moins un établissement de l’économie productive inscrit au registre du commerce et des sociétés : l’économie productive correspond aux activités orientées vers les marchés extérieurs au territoire sur lequel elles sont implantées et regroupe principalement l’agriculture, l’industrie, les services aux entreprises, le transport de marchandises et la logistique, le commerce de gros.

Les conditions : remplir au moins 6 critères facultatifs parmi les 3 catégories de critères suivantes qui traduisent les demandes des entreprises et correspondent à des projets de territoires.

. Accessibilité : être multimodale, avoir un accès à 10 min à un échangeur d’une 2x2 voies, être à 30 min maximum d’un aéroport ayant une desserte vers des hubs nationaux, être à 15 min maximum d’une gare TGV.

. Taille : avoir une superficie minimum de 25 ha, avoir une réserve foncière viabilisée de 3 ha minimum, avoir une disponibilité inscrite au PLU de 5 ha minimum.

. Ressources et services : être à 15 minutes maximum d’une agglomération d’au moins 10 000 habitants, être inscrit dans une démarche Qualiparc ou HQE, être desservie par du très haut débit internet (supérieur ou égal à 100M bits, données SCORAN).

Définition et méthodologie appliquée

Préconisations de la CCI Bretagne

- Anticiper la demande de foncier économique afin de dis-poser des espaces nécessaires à l’accueil et au dévelop-pement des activités économiques et mettre en œuvre un schéma régional des zones d’activités dans le but de favoriser une stratégie d’intervention économique cohé-rente à moyen et long terme (10 ans) à l’échelle de la Bretagne.

- Encourager l’optimisation du foncier économique par une utilisation raisonnée de l’espace et la requalification de l’existant (friches, densification, construction à plu-sieurs niveaux).

- Faire émerger un concept de zone d’activité innovante intégrant les nouvelles orientations urbaines, environne-mentales et les demandes des entreprises, et accompa-gner l’évolution du référentiel Qualiparc vers une plus grande densité des parcs d’activités.

- S’appuyer sur l’observatoire dédié au foncier écono-mique mis en place par les CCI de Bretagne.

- Avec l’Etablissement Public Foncier Régional, garantir la préservation des besoins de l’économie productive sans hypothéquer les terres agricoles, en orientant une partie significative de ses moyens d’intervention.

Adopter une vision commune Mobiliser les acteurs référents