Real Estate Nicky

Download Real Estate Nicky

Post on 24-Jun-2015

261 views

Category:

Documents

1 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

<p>TUGAS PENGEMBANGAN REAL ESTATERISET PASAR (Salah satu Cara Untuk Menambah Gagasan)</p> <p>DOSEN PENGASUH Ir. I GEDE ASTAWA DIPUTRA, MT</p> <p>OLEH NIKEN HERLINA SEPTIANI (08915610016)</p> <p>PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCA SARJANA UNIVERSITAS UDAYANA 2009</p> <p>BAB 11 RISET PASAR Salah Satu Cara Untuk Menambah Gagasan Karena riset pasar adalah fundamental bagi generasi ide-ide - titik awal bagi semua pembangunan - ini berguna untuk melihat secara mendalam bagaimana riset pasar sesuai dengan total pemasaran konsep dasar yang diajarkan dalam mata kuliah pemasaran. Dengan mengambil pendekatan seperti itu, bab ini menambah struktur materi preciding dikembangkan dalam bab ini. Sebelum memulai proyek apa pun, pengembang harus memahami pasar. Pasar didefinisikan sebagai pengguna kedua jenis properti (misalnya, industri ringan) dan sebagai pembeli (pelaku pasar modal) dan penyewa (spasi pelaku pasar) yang terletak di sebuah wilayah geografis. Pasar secara keseluruhan yang kuat tidak selalu menyamakan dengan peluang perkembangan yang bagus. Begitu juga dengan pasar yang lemah berarti bahwa ide yang baik tidak dapat dilaksanakan. Dengan kata lain, pasar baik dari sudut pandang permintaan dapat oversupplied; pada waktu yang sama, ide yang bagus dapat membuktikan sukses dalam pasar pertumbuhan rendah. Sementara pelaksanaan miskin dapat merusak peluang yang paling menjanjikan di pasar, memahami pasar merupakan prasyarat yang diperlukan untuk menghasilkan ide-ide. Flawless pelaksanaan (tahap empat untuk delapan) tidak dapat menebusnya ide yang buruk. Mereka yang terlibat dalam pemasaran harus mengembangkan strategi pemasaran yang dinamis - satu yang terus berevolusi. Salah satu aspek penting adalah mengakui bahwa perencanaan tidak pernah berhenti; itu harus terus-menerus karena produk, makets, pengembangan organisasi, kompetisi, dan lingkungan terus berubah. Pemasaran adalah siklus yang terus menerus mengakumulasi pengetahuan melalui urutan kegiatan: analisis pasar, posisi pasar, desain produk, pemasaran perencanaan penjualan, dan evaluasi respon pasar. Dengan membangun pengalaman kumulatif ini, pengembang dapat lebih memahami dinamika pasar saat ini dan mempertajam di pasar besok. Bab ini membahas elemen yang terlibat dalam memandang pasar dengan berfokus pada. Dasar-dasar: apa yang pemasaran dan riset pasar? Bagaimana membuat proyek yang sukses dan pengembangan perusahaan; Apa yang pemasar (dan pengembang menggunakan pemasaran) melakukan seluruh proses pembangunan, dan</p> <p> Hubungan antara reserach pasar dan ide-ide pengembangan di tahap pertama dari proses pembangunan. Kami akan meninjau dasar-dasar pemasaran (sama seperti kita dasar-dasar pembiayaan dibahas di Bab 4 sampai 6), kemudian kembali ke tahap pertama dari proses pembangunan.</p> <p>Dasar-dasar: Pemasaran dan Riset Pemasaran Pengembang selalu rentan terhadap "bidang mimpi" sindrom oleh terlalu sering berasumsi bahwa "jika Anda membangun itu mereka akan datang". Bahkan pengembang berpengalaman, karena keberhasilan di masa lalu, mungkin menganggap bahwa proyek selanjutnya mereka akan berhasil hanya karena mereka sedang membangun itu yakni, "mereka" penawaran akan menciptakan permintaan sendiri. Kadang-kadang asumsi semacam itu berlaku untuk rekaman panas bintang-bintang dan pakaian desainer tetapi jarang berlaku bagi kegiatan pembangunan real estat. Sebagai salah satu pengembang mengatakan ketika ditanya pada titik apa dalam karirnya ia akhirnya merasa aman berada di sendiri, "Kau tidak pernah aman". Real estate developer, seperti semua orang-orang bisnis, harus membayar perhatian kepada pelanggan mereka. Peter Drucker, Grand Master dari konsultan manajemen, menegaskan hal ini dengan definiting pemasaran mengadopsi perspektif pelanggan pada setiap bisnis. Dalam jalur yang sama, pakar pemasaran Philip Kotler berpendapat bahwa pemasaran tidak boleh secara sempit ditafsirkan sebagai proses menjual produk, tetapi lebih luas lagi dipahami sebagai manusia memuaskan keinginan dan Nees. Di hari ini sangat kompetitif industri real estate, pengembang yang membayar perhatian ke pasar ongkos jauh lebih baik daripada mereka yang tidak. Walaupun secara jelas bahwa transaksi didorong oleh pasar cenderung menjadi yang paling sukses, contoh berlimpah dari transaksi dieksekusi karena alasan-alasan selain memuaskan permintaan pasar. Sampai tahun 1986, ketika reformasi pajak dihilangkan beberapa ketentuan yang menguntungkan untuk real estat, insentif dalam kode pajak federal mendorong beberapa perkembangan ekonomis sebaliknya. Ketika pembiayaan sudah siap tersedia, banyak yang meragukan proyek tersebut dikembangkan bacause beberapa peserta dalam proses mendapatkan keuntungan bahkan jika proyek tidak succed. Lebih jauh lagi, beberapa proyek yang dikembangkan untuk mewujudkan impian par-proyek yang dikembangkan untuk mewujudkan impian pengembang tertentu, yang membayar kurang perhatian ke pasar. Jika ada "non-pasar yang digerakkan oleh" proyek yang berhasil di masa lalu, yang terbaik adalah menganggap mereka sebagai flukes bukan sebagai model yang berguna</p> <p>untuk masa depan berlatih. Ketika pengembang dapat meyakinkan menunjukkan bahwa mereka telah mengidentifikasi terisi pelanggan dengan keinginan dan kebutuhan, mereka dapat menggunakan informasi pasar yang dikumpulkan untuk mendapatkan dukungan publik dan dukungan keuangan untuk proyek. Ketika proyek ini tidak dibenarkan oleh pasar tetapi sosial dianggap perlu seperti dalam kasus perumahan bagi orang yang sangat miskin (lihat Bab 15), pengembang harus memahami tingkat subsidi yang diperlukan. Ikhtisar berikut prinsip-prinsip pemasaran sangat menarik dari Philip Kotler yang terkenal pemasaran buku pelajaran, yang maju serts kunci berikut konsep-konsep pemasaran: Pemasaran adalah proses sosial dan manajerial di mana individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan menciptakan, menawarkan dan bertukar produk yang bernilai satu sama lain. Jika orang punya pilihan di antara produk-produk, pilihan mereka biasanya akan dituntun oleh pengertian mereka nilai dan harapan mereka kepuasan. Meskipun dapat diperoleh dengan beberapa cara, Produk-produksi mereka sendiri, mengemis, mencuri, atau pertukaran, misalnya - sebagian besar dari kita mendapatkan barang dengan pertukaran. Oleh karena itu, kebanyakan dari kita menjadi spesialis dalam memproduksi produk-produk tertentu, yang kami perdagangan untuk hal-hal lain yang kita butuhkan. pasar hanyalah sekelompok orang yang memiliki kebutuhan yang sama atau inginkan, misalnya, sebuah kamar hotel di Seattle. Ukuran pasar yang tergantung pada berapa banyak orang yang berbagi kebutuhan atau keinginan dan perintah daya beli untuk memenuhi itu. Seorang pemasar adalah seseorang mencari sumberdaya dari orang lain dan mau menawarkan sesuatu yang bernilai dalam pertukaran. Manajemen Pemasaran adalah proses perencanaan dan pelaksanaan konsepsi, penetapan harga, promosi, dan distribusi barang, jasa, dan gagasan untuk menciptakan pertukaran dengan kelompok sasaran yang memenuhi tujuan pelanggan dan organisasi. Istilah "pasar" dapat digunakan dalam berbagai cara. Secara historis, pasar adalah tempat di mana pembeli dan penjual bertemu - biasanya pusat kota atau pasar petani. Saat ini, orang-orang bisnis biasanya menggunakan istilah untuk merujuk kepada cara yang berbeda dari pengelompokan pelanggan, termasuk lokasi geografis (di Pasific Northwest, Midwest), profil demografis (yuppies, nesters kosong), dan jenis produk (pengguna internet). Konsep juga mencakup kelompok-kelompok seperti pasar tenaga kerja atau tidak pasar donor yang terdiri dari pelanggan. Para ekonom merujuk kepada kedua pembeli dan penjual ketika menggambarkan pasar dalam hal penawaran dan permintaan, sementara pemasaran profesionals (orang-orang yang mencoba</p> <p>meyakinkan kita untuk membeli Buick bukan Lexus) mempertimbangkan penjual sebagai industri dan pembeli sebagai pasar. Industri dan pasar dan penjual dan pembeli dihubungkan dalam empat cara. Penjual mengirim 1) barang atau jasa dan 2) komunikasi ke pasar; sebagai imbalannya, mereka terima dari pasar 3) uang dan 4) informasi. Intinya, pemasaran adalah kegiatan yang mengubah engkol: transaksi potensial transaksi menjadi nyata ketika orang dirangsang untuk menukar uang (atau sesuatu yang lain yang berharga) untuk sesuatu yang mereka inginkan atau butuhkan. Orang - karyawan - membuat dan mengelola kampanye pemasaran untuk mencapai tujuan perusahaan - tidak kurang dalam pembangunan perumahan perusahaan dari Procter &amp; Gamble atau General Foods. Secara teori, tujuan pemasaran seharusnya menjadi bagian dari sebagian besar fungsi-fungsi manajemen, termasuk, misalnya, proses konstruksi. Dalam prakteknya, bagaimanapun, tugas mencari dan mempertahankan pelanggan adalah pada kali kiri semata-mata untuk staf pemasaran yang, dalam pembangunan real estat, berarti agen penyewaan atau penjualan orang. Seperti dalam setiap perusahaan, proyek-proyek yang lebih berhasil ketika orangorang pemasaran produk memahami bagaimana produk dihasilkan dan dibiayai dan dapat berkomunikasi apa yang mereka pelajari dari berhadapan langsung dengan pelanggan untuk mereka yang memproduksi dan mengelola proyek. Ini adalah tugas pengembang untuk memastikan bahwa "umpan balik" terjadi secara teratur selama proses pembangunan. Konsep Pemasaran: Melayani Pelanggan Potensi "Menempatkan pelanggan pertama" menjadi klise bisnis selama tahun 1980-an sebagai perusahaan-perusahaan AS mencari cara untuk mendapatkan kembali pelanggan yang hilang untuk kami mitra dagang internasional, terutama Jepang. Satu frase yang mencirikan "menempatkan pelanggan pertama" adalah "pemasaran (atau total pemasaran) konsep", yaitu sebuah perusahaan mencapai tujuan organisasi dengan menentukan kebutuhan dan keinginan dari target pelanggan dan kemudian mencoba untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan orang-orang yang lebih baik dibandingkan pesaingnya. Pendekatan ini harus menjadi fondasi dari setiap bisnis. Bahkan, mengejutkan sering dan bagi mereka yang berusaha untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan lebih baik dibandingkan pesaingnya. Pendekatan ini harus menjadi fondasi dari setiap bisnis. Bahkan, sering mengejutkan dan untuk alasan mereka sendiri, perusahaan menempatkan kepentingan-kepentingan lain di depan kepentingan pelanggan. Berbeda dengan "konsep pemasaran", kepentingan sempit ini dapat dicirikan sebagai "konsep produksi", "konsep produk", atau hanya sebagai "jangka pendek, pendekatan berpusat pada diri sendiri".</p> <p>Mendukung konsep produksi penjualan dengan menjaga harga turun melalui produksi efisien dan distribusi luas. Konsep produk yang terus-menerus menekankan peningkatan kualitas produk. Dan konsep penjualan berfokus pada promosi penjualan dan upaya untuk merangsang permintaan laten konsumen. Sementara "mendapatkannya dibangun" dan / atau "melindungi diri" mungkin layak tujuan, mereka harus melayani, bukan menggantikan, pengembang utama mengidentifikasi tujuan-kompetitif memuaskan pelanggan dan kebutuhan mereka. Diproduksi secara efisien, baik situs diiklankan untuk rumah keluarga tunggal tidak memperoleh keuntungan dan tidak memperbaiki sebuah komunitas kecuali jika mereka memenuhi kebutuhan pelanggan untuk situs-situs tersebut. Ilustrasi konsep pemasaran meliputi luas ini mendengar slogan:</p> <p>"Rapat harus "Temukan keinginan "Cinta pelanggan, "Terserah Anda" (Burger King) 5</p> <p>dan</p> <p>mengisi bukan</p> <p>menguntungkan" mereka" produk"</p> <p>The succes of Carnegie Center II, berskala besar yang direncanakan kantor pinggiran taman dekat Princenton, New Jersey, adalah karena setidaknya sebagian pengembang untuk melakukan riset pasar untuk menentukan apa yang konsumen inginkan dan memenuhi keinginan mereka. Master plan untuk proyek ini muncul dari kombinasi faktor: studi pasar, studi perilaku manusia, pengalaman yang diperoleh dari tahap pertama proyek (Carnegie Center I), dan lokal berencana kota tujuan. Studi dari tiga proyek kantor wilayah menunjukkan bahwa sebagian besar pekerja tenang menikmati ruang terbuka dan rekreasi pasif pursuits. Para pengembang Pusat Carnegie percaya penambahan fasilitas lanskap dan fasilitas lainnya seperti gimnasium constribute ke 5 persen tingkat kekosongan di pasar yang rata-rata sekitar 13 persen vacancy rate.6</p> <p>Strategi Pemasaran klasik Sebuah strategi pemasaran merupakan rencana rinci untuk memenuhi tujuan pemasaran, tetapi mencakup pernyataan yang jelas tentang pasar sasaran, tujuan yang terukur untuk melayani pasar itu, anggaran pemasaran (bagian penting dari proyek secara keseluruhan feasibilty), dan bauran pemasaran. Dalam istilah pemasaran klasik, bauran pemasaran meliputi empat Ps: produk, tempat, harga, dan promosi. Di real estat, produk mengacu pada tipe properti bangunan apartement, kantor, gudang, dan sebagainya. Qualty, fitur, opsi, dan gaya berhubungan dengan proyek arsitektur, konstruksi, tata letak, dan selesai. Nama merek dapat setara dengan</p> <p>reputasi pengembang atau kelas gedung perkantoran (A, B, C, D). Kemasan produk real estate phsycal mengacu pada fitur, fungsi, dan manfaat yang diberikan ditambahkan ke tipe properti untuk membuatnya menarik bagi pelanggan tertentuoutlet listrik tambahan atau lahan luas scaping, misalnya. Layanan mewakili komitmen pengembang untuk terus-menerus pengelolaan properti seperti menyediakan jasa keamanan dan kebersihan. Tempat adalah lokasi proyek. (Dalam pemasaran klasik, tempat merujuk ke saluran distribusi, cakupan, lokasi, persediaan, dan transportasi). Nyata dalam pemasaran properti, banyak orang masih percaya bahwa tiga faktor kunci lokasi, lokasi, dan lokasi. Buku ini adalah tentang ruang dengan menyediakan layanan yang tepat pada lokasi yang tetap. Harga termasuk tunjangan khusus untuk perlengkapan disesuaikan penyewa-ruang (misalnya, $ 30 per meter persegi untuk karpet atau mahoni panel di kantor partner senior), Pilihan pembaruan, biaya pass-through, dan istilah lain yang sebanding. Periode pembayaran dan persyaratan kredit sangat penting karena properti riil adalah mahal, berumur panjang aset. Promosi mengacu pada unsur-unsur iklan dan penjualan yang mudah diidentifikasi dengan real estat pemasaran (dibahas secara rinci dalam Bab 22). Mereka seharusnya tidak, namun mengaburkan pentingnya tiga lainnya dalam menetapkan strategi Mzm. Sebuah strategi pemenang konsisten di semua empat Ps. Bagian dari pelaksanaan strategi adalah spesifikasi perencanaan taktik, yang memerlukan analisis yang lebih baik dari unsur-unsur dalam bauran pemasaran, terutama waktu dan biaya masingmasing. Perkembangan yang lebih kecil, strategi dan taktik cenderung untuk berbaur bersama-sama. Dalam proyek yang lebih besar, perbedaan lebih jelas. Keseluruhan tim pengembangan strategi set sementara staf pemasaran karya taktik kami. Akhirnya, pengembang harus menerapkan dan mengendalikan strategi pemasaran. Skillfull manajemen diperlukan untuk staf, memantau, dan mengendalikan pelaksanaan rencana pemasaran. Mengontrol perencanaan kreatif dan aktif menjual t...</p>