pwc hrvatska oporezivanje prometa nekretnina - efzg predavanje... · pwc hrvatska oporezivanje...

PwC Hrvatska

Oporezivanje prometa nekretnina Predavanje na Ekonomskom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu 15. studenoga 2016.

PwC

PricewaterhouseCoopers (PwC) pruža usluge računovodstvenog, poreznog i poslovnog savjetovanja i revizije u 158 zemalja svijeta i ima više od 220.000 zaposlenih. Jedan je od tzv. Big4 (uz Deloitte, KPMG i EY). Po prihodima i broju zaposlenih izmjenjuje se (globalno) s Deloitteom na prvom mjestu. U Hrvatskoj imamo oko 180 zaposlenih, od kojih 50 u poreznom odjelu. Naš odjel je, prema prihodima i prema broju zaposlenih, najveći među pružateljima usluga poreznog savjetovanja i knjigovodstva u našoj zemlji.

O nama

PwC

Oporezivanje prometa nekretnina

15. studenog 2016. Oporezivanje prometa nekretnina

PwC

• Promet nekretnina u Hrvatskoj oporezuje se ili porezom na promet nekretnina („PPN”) ili porezom na dodanu vrijednost („PDV”)

• Nekretnine: a) zemljišta b) građevine (u širem smislu riječi)

• Prije 1.1.2015. promet zemljišta oporezivao se isključivo PPN-om, a oporezivanje prometa građevina ovisilo je o njihovom poreznom statusu („nove”/”stare”)

• Nakon 1.1.2015. PDV-om se oporezuje promet građevinskih zemljišta i „novih” građevina

• Napomena: ako nekretninu isporučuje osoba koja nije obveznik PDV-a, promet nikako ne može podlijegati oporezivanju PDV-om, nego isključivo PPN-om

Uvod

Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

PwC

Oporezivanje prometa nekretnina od 1. siječnja 2015. godine (nastavak)

• „Nova” građevina (čl. 40. st. 1. t. j) ZPDV-a) – građevina koja nije nastanjena/korištena ili građevina kod koje od datuma prvog nastanjenja/korištenja do isporuke nije proteklo više od 2 godine

• Datum prvog nastanjenja dokazuje se (čl. 72b. st. 2. PPDV-a):

dokumentom MUP-a o prebivalištu/boravištu

knjigovodstvenom evidencijom

ugovorom o najmu, ugovorom o isporuci el. energije, vode i sl.

• Novim građevinama smatraju se i:

nedovršene građevine, roh bau i sl. (čl. 72b. st. 5. PPDV-a)

rekonstruirane građevine (čl. 40. st. 5. ZPDV-a)


PwC

Oporezivanje prometa nekretnina od 1. siječnja 2015. godine (nastavak)

• Građevinsko zemljište (čl. 40. st. 6. ZPDV-a) – zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje

• Ostala zemljišta – poljoprivredno, šumsko i zemljište koje je prostornim planom predviđeno za građenje, ali za koje nije izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje

• Nekretnina se više ne dijeli na građevinski dio i zemljište jedinstvena isporuka


PwC

• PDV-om su oporezive sljedeće isporuke (čl. 4. st. 1. ZPDV-a):

isporuka „nove” građevine (i zemljišta na kojemu je izgrađena)

isporuka građevinskog zemljišta

• PPN-om su oporezive sljedeće isporuke (čl. 4. ZPPN-a):

isporuka „stare” građevine (i zemljišta na kojemu je izgrađena)

isporuka zemljišta koje nije građevinsko

• Prometom nekretnina u smislu Zakona o PPN-u ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća PDV (čl. 5. ZPPN-a)

• Isporuka građevine i/ili zemljišta mora biti oporeziva PDV-om ili PPN-om (uz određene iznimke, npr. nasljeđivanje nekretnina u uspravnoj liniji)

Porezni tretman


PwC

Porezni tretman - podsjetnik

Promet nekretnina oporeziv samo jednim porezom na

promet (PDV ili PPN)

Nastanjenje odnosno uporaba nekretnine i

trajanje razdoblja uporabe

Vrsta nekretnine

Je li prodavatelj porezni obveznik


PwC

Primjena opcije za oporezivanje PDV-om

• Isporučitelj ima pravo izbora za oporezivanje PDV-om isporuka onih nekretnina koje su inače oslobođene PDV-a (čl. 40. st. 4. ZPDV-a)

uvjet: kupac mora biti obveznik PDV-a koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti

• Zašto optirati?

PDV za kupca nije trošak (osim ako koristi tzv. pro-ratu), za razliku od PPN-a

Ispravak pretporeza se ne mora provoditi

• Primjena opcije:

obvezna primjena tzv. tuzemnog prijenosa porezne obveze (čl. 75. st. 3. t. c) ZPDV-a)

kupac ne plaća PPN


PwC

Ispravak odbitka pretporeza

• Porezni obveznik mora ispraviti odbitak pretporeza ako se promijene čimbenici na temelju kojih je bilo utvrđeno pravo na odbitak pretporeza

• Rok za ispravak pretporeza za nekretnine iznosi 10 godina (godišnje se ispravlja 1/10 iznosa pretporeza)

• Promjene:

prijelaz na oporezivanje prema čl. 90. ZPDV-a (i obrnuto)

prestanak obavljanja oporezivih isporuka i početak obavljanja isporuka oslobođenih PDV-a bez prava na odbitak pretporeza (i obrnuto)

promjena postotka prava na odbitak pretporeza (pro rata).

• Ispravak pretporeza prilikom isporuke (otuđenja) nekretnine provodi se odjednom za cijelo preostalo razdoblje.


PwC

Ovrha i nekretnine

• Obvezna je primjena tzv. tuzemnog prijenosa porezne obveze kada se radi o isporukama nekretnina koje je prodao ovršenik u postupku ovrhe čl. 75 st. 3 t. d) ZPDV-a

• Što se događa s isporukama nekretnina u stečajnom postupku?


PwC

Podnošenje prijava prometa nekretnina

• Prijavu prometa nekretnina podnosi:

Stjecatelj ako se promet nekretnina oporezuje PPN-om (čl. 17. st. 1. ZPPN)

Isporučitelj ako se promet nekretnina oporezuje PDV-om (čl. 17. st. 2. ZPPN)

• Obrazac prijave je isti za sve vrste prometa, rok za podnošenje je 30 dana od dana isporuke/stjecanja.

• Prodavatelj isporuku nekretnine obvezno iskazuje i u PDV prijavi

• Kada se primjenjuje opcija oporezivanja, isporučitelj obvezno podnosi PPO obrazac (kvartalno) čl. 179. st. 2. PPDV-a


PwC

Izgled računa za isporuku nekretnine

• Napomena na računu (čl. 79. ZPDV-a):

ako se radi o oporezivoj isporuci (na koju je primijenjena opcija) – Prijenos porezne obveze u skladu s čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u

ako se radi o oslobođenoj isporuci – Oslobođeno plaćanja PDV-a u skladu s čl. 40. st. 1. t. j) Zakona o PDV-u


PwC

Specifičnosti

• Isporuka nekretnine na kojoj postoji pravo građenja

• Isporuka nekretnine na temelju ugovoru o leasingu

• U jednom kupoprodajnom ugovoru su navedene isporuke više nekretnina (neke su oporezive PDV-om, a druge PPN-om) - podnose se dvije prijave prometa nekretnina (jednu podnosi isporučitelj, a drugu stjecatelj)


PwC

Porezna reforma - 1.1.2017.

• Izmjene koje nas očekuju u vezi s oporezivanjem prometa nekretnina:

Primjena opcije kada stjecatelj nema pravo na odbitak pretporeza u cijelosti – dopunjena odredba Zakona

Smanjenje stope PDV-a (25% 24%)

Smanjenje stope PPN-a (5% 4%)

Ukidanje oslobođenja od plaćanja PPN-a za kupnju prve nekretnine


PwC

Pitanja

15. studenog 2016. Oporezivanje prometa nekretnina

PwC

1. pitanje

Porezni obveznik u 2015. godini isporučuje građevinsko zemljište fizičkoj osobi.

Pitanje: Koji porez treba obračunati pri isporuci navedene nekretnine?

Odgovor:

A. PDV

B. PPN

C. Ni PDV ni PPN

D. PDV i PPN


PwC

2. pitanje

Fizička osoba koja nije obveznik PDV-a prodaje nekretninu – poslovni prostor u 2015., koju je naslijedila od roditelja, obvezniku PDV-a.

Pitanje: Koji porez ta fizička osoba mora platiti prilikom prodaje navedene nekretnine?

Odgovor:

A. PDV

B. PPN

C. PDV i PPN

D. Ni PDV ni PPN


PwC

3. pitanje

Trgovac nekretninama (obveznik PDV-a) 2016. godine leasing društvu, koje nema pravo na odbitak pretporeza u cijelosti, prodaje nekretninu koju je nabavio od fizičke osobe 2012. godine. Nekretnina je izgrađena 1995. i u razdoblju do 2012. prodavana je nekoliko puta.

Pitanje: Koji porez treba obračunati pri isporuci navedene građevine?

Odgovor:

A. PDV

B. PPN

C. Ni PDV ni PPN

D. PDV i PPN


PwC

4. pitanje

Obveznik PDV-a nabavio je nekorišten stan 2011. za potrebe poslovanja (kao poslovni prostor) i priznao je odbitak pretporeza. Navedenu nekretninu je 2014. prenamijenio za stambene potrebe i iznajmio fizičkoj osobi za potrebe stanovanja. U konačnom obračunu PDV-a za 2014. proveo je odgovarajući ispravak pretporeza. U 2015. odlučio je taj stan prodati fizičkoj osobi.

Pitanje: Koji porez će prodavatelj obračunati prilikom prodaje?

Odgovor:

A. Nijedan, uz obvezu ispravka pretporeza u cjelokupnom iznosu odjednom

B. Nijedan, uz obvezu ispravka pretporeza kroz naredne godine

C. PPN

D. PDV


PwC

5. pitanje

Nekretnina društva A (ovršenik, koji je obveznik PDV-a), koja je korištena 8 godina, prodaje se u ovršnom postupku. Kupac je porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.

Pitanje: Može li se porez platiti prijenosom porezne obveze na kupca?

Odgovor:

A. Da

B. Ovisi

C. Ne


PwC

6. pitanje

Društvo, obveznik PDV-a kupuje nekretninu u ovršnom postupku u 2016. od drugog društva, također poreznog obveznika. Isporuka je izvršena prije prvog nastanjenja/korištenja, odnosno proteklo je manje od dvije godine od prvog nastanjenja/korištenja.

Pitanje: Kakav je porezni tretman ove transakcije?

Odgovor:

A. Prilikom isporuke ovršenik će trebati platiti PDV

B. Isporuka će biti oporeziva PPN-om

C. Promet se oporezuje PDV-om, ali se porez plaća prijenosom porezne obveze na kupca


PwC

7. pitanje

Društvo obveznik PDV-a u 2016. prodaje šumsko zemljište (koje će se prenamijeniti u građevinsko zemljište) banci.

Pitanje: Kakav je porezni tretman ovakve isporuke?

Odgovor:

A. Kupac mora platiti PPN

B. Isporučitelj mora obračunati i platiti PDV

C. Isporučitelj može primijeniti opciju oporezivanja

D. Ništa od navedenog


PwC

8. pitanje

Društvo obveznik PDV-a u 2015. prodaje poljoprivredno zemljište drugom društvu, koji je također PDV obveznik.

Pitanje: Kakav je porezni tretman transakcije?

Odgovor:

A. Kupac mora obračunati i platiti PDV

B. Kupac mora obračunati i platiti PPN

C. Prodavatelj mora obračunati i platiti PDV

D. Isporučitelj može primijeniti opciju oporezivanja


PwC

9. pitanje

Društvo obveznik PDV-a koje koristi tzv. pro ratu u 2017. godini namjerava prodati nekretninu koja je trenutno u fazi izgradnje. Kupac je obveznik PDV-a s punim pravom na odbitak pretporeza.

Pitanje: Kakav je porezni tretman ovakve transakcije?

Odgovor: A. Isporučitelj može primijeniti opciju oporezivanja, jer kupac ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti

B. Isporučitelj će obračunati PDV, jer se radi o nedovršenoj građevini

C. Kupac će morati platiti PPN, jer isporučitelj koristi pro ratu

D. Ništa od navedenog


PwC

10. pitanje

Društvo je nabavilo zgradu koja je izgrađena 1965. za 250.000 kn. U 2015. godini zgradu je rekonstruirao, a troškovi rekonstrukcije iznosili su 1.300.000 kn. U 2016. godini, nakon što je rekonstrukcija završena, odlučio je prodati zgradu za 2.500.000 kn.

Pitanje: Pod uvjetom da zgradu proda početkom 2017., kakav će biti porezni tretman ovakve isporuke?

Odgovor:

A. Isporučitelj će morati obračunati i platiti PDV

B. Isporučitelj će obračunati i platiti PPN

C. Kupac će platiti PPN

D. Prodavatelj može primijeniti opciju za oporezivanje PDV-om


PwC

Hvala na pažnji!

Ova publikacija pripremljena je kao samo općenita uputa o pitanjima od interesa i ne predstavlja stručni savjet. Ne biste

trebali postupati na osnovi informacija sadržanih u ovoj publikaciji bez pribavljanja posebnog stručnog savjeta. Nije dana

nikakva izjava ili jamstvo (izričito ili implicirano) o točnosti ili potpunosti informacija sadržanih u ovoj publikaciji, te, u

mjeri dopuštenoj zakonom, PricewaterhouseCoopers Hrvatska, njegovi članovi, zaposlenici i zastupnici ne prihvaćaju

nikakvu moralnu ili pravnu odgovornost ili dužnu pažnju za bilo kakve posljedice za vas ili bilo koga drugoga tko postupa

ili se usteže od postupanja oslanjajući se na informacije sadržane u ovoj publikaciji ili za bilo koju odluku koja se na njoj

temelji.

© 2016 PricewaterhouseCoopers Savjetovanje d.o.o. Sva prava pridržana.

PwC se odnosi na mrežu PwC-a i/ili jedno ili više društava članova, od kojih je svako zasebna pravna osoba. Za

dodatne informacije, molimo posjetite www.pwc.com/structure.

pwc hrvatska oporezivanje prometa nekretnina - efzg predavanje... · pwc hrvatska oporezivanje...

Documents