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O Sector da Construção Julho 2007 Emiratos Árabes Unidos

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Informação do AICEP sobre o sector da Construção nos Emirados Árabes Unidos

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O Sector da Construção

Julho 2007

Emiratos Árabes Unidos

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EAU – O Sector da Construção (Julho 2007)

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Índice 1. Sumário executivo 03

2. Análise macroeconómica 04

3. Análise sectorial 09

3.1 Breve caracterização do sector da construção 09

3.2 Oportunidades de negócio e início de actividade 10

4. Processo de licenciamento 11

4.1 Constituição de empresas 11

4.2 Tipo de licença 11

4.3 Processo de obtenção de licença 11

5. Estrutura de custos 13

5.1 Escritórios e alojamento 13

5.2 Recursos humanos 14

5.3 Custos de materiais de construção e equipamentos 14

5.3.1 Cimento, alumínio e aço 15

5.3.2 Rochas ornamentais 16

5.3.3 Materiais cerâmicos 17

5.3.4 Equipamentos pesados 19

5.3.5 Estruturas metálicas 19

5.3.6 Condições de frete 21

6. Perspectivas actuais e futuras do sector da construção 21

7. Processo de decisão e canais de distribuição 23

8. Conclusões e recomendações 24

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1. Sumário Executivo

Quando se fala no sector da construção, os Emirados Árabes Unidos aparecem como um dos mercados

onde este sector regista um maior crescimento. Um breve passeio de automóvel ao longo da Sheikh Zayed

(uma das principais artérias rodoviárias do Dubai), permitirá ao condutor verificar ' in loco' a grande mancha

de gruas que existe ao longo desta avenida. Cerca de 24% das gruas existentes no mundo (30.000 no

total) encontrarem-se actualmente no Dubai.

Os Emirados Árabes Unidos (EAU) encontravam-se em 2006, na 17ª posição do ranking dos melhores

países para investir. Recentemente, ultrapassou o Egipto, como segunda maior economia da região, logo

após a Arábia Saudita.

Esta robustez económica reflecte-se também na indústria da construção e no sector imobiliário, que

representam actualmente 20% do PIB dos Emirados, e onde o valor dos diversos projectos em curso

representam 60% do valor total dos projectos da Região do Médio Oriente.

De acordo com as últimas estimativas (Dezembro de 2006) o sector da construção civil dos Emirados

encontra-se avaliado em 221 bilhões de dólares, prevendo-se um crescimento em 2007 de 10,7%.

O sector hoteleiro registou novos recordes em 2005. O número de visitantes foi de 8.031.782 (um

aumento de 16,8% face a 2004). Segundo o World Travel and Tourism Council (WTTC) o sector deverá

registar um crescimento anual médio de 7,2% até 2015. De acordo com as últimas estimativas, serão

necessários criar (apenas no Dubai) durante os próximos 5 anos, 45.000 novos quartos até 2010 para fazer

face ao aumento esperado do número de visitantes (15 milhões até 2010).

Este crescimento no sector hoteleiro irá, por si só, implicar um crescimento no sector da construção.

O mesmo se passa em relação ao retalho especializado. O Dubai alojará cinco dos sete maiores centros

comerciais do mundo, devendo a área bruta locável atingir (até 2010) os 3 milhões de m2.

A procura de espaços comerciais deverá crescer a um ritmo de 600.000 metros quadrados/ano até 2010.

Quanto ao consumidor final, o mercado potencial tem crescido consideravelmente. Para além do elevado

número de visitantes já referido anteriormente, a população residente nos Emirados Árabes Unidos era, em

2005, de 4 milhões habitantes o que representa um crescimento de 74,8% em relação ao Census de

1995.

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Em Dezembro de 2004 decorriam nos Emirados projectos no valor de 30 bilhões de dólares, concentrados

sobretudo no Dubai. Estes projectos incluíam 461 novos arranha-céus, 60 novos hotéis, e novos distritos

residenciais, centros comerciais e escritórios.

Os actuais projectos de larga escala a decorrer nos Emirados, representam apenas 15% do total

implementado.

2. Análise Macroeconómica

Os Emirados Árabes Unidos (EAU) são uma Federação de

sete Emirados: Abu Dhabi, Ajman, Dubai, Fujairah, Sarjah,

Umm Al Quwain e Ras Al Khaimah. Estão situados na parte

inferior do Golfo Pérsico, fazendo fronteira com Omã, Arábia

Saudita e Qatar.

Desde a primeira descoberta de importantes reservas de

petróleo em 1950, que o petróleo e o gás são elementos

essenciais da economia dos EAU, classificados pelo Banco

Mundial como uma das 10 nações mais ricas do mundo.

A maior parte das reservas de hidrocarbonetos situam-se no

Emirado de Abu Dhabi. Nos últimos anos tem sido levado a

cabo um esforço significativo para diversificar a economia,

tendo-se registado um grande desenvolvimento dos sectores dos serviços e indústria, principalmente nas

áreas do comércio, retalho, construção e turismo. O Emirado do Dubai, em particular, tornou-se num

importante centro de turismo, comércio e transporte da região, oferecendo um ambiente atractivo e estável

para as empresas que procuram uma base regional para as suas operações nos mercados Europeu,

Asiático e Árabe.

O recente desenvolvimento do Dubai deve-se em grande parte a iniciativas tomadas pelas autoridades

locais no sentido de incentivar o investimento e o comércio externo e de reduzir a dependência da economia

do sector petrolífero.

Destas iniciativas, destaca-se a criação de várias zonas francas destinadas a atrair o investimento directo

estrangeiro, correspondendo normalmente a diferentes “clusters” de actividade, citando a título de exemplo:

� Dubai Internet City

� Dubai Media City

� Dubai International Media Production Zone

� Knowledge Village

� Zonas Francas do Porto de Jebel Ali e do Aeroporto do Dubai

� Jebel Ali Airport City

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� Dubai International Financial City

� Dubai Health Care City

� Dubai Maritime City

� Dubai Metals & Commodity Centre

� Dubai Textile City

Esta política económica expansionista, voltada para o incentivo à iniciativa privada, e que ao mesmo tempo

procura de forma agressiva e dinâmica captar investimento estrangeiro em sectores estratégicos, tem sido o

pólo catalizador para um rápido e sustentado desenvolvimento do sector da construção e imobiliário a par de

uma aposta cada vez mais determinada no sector do turismo.

Um conjunto de projectos emblemáticos, como:

- Burj Al Arab (1º Hotel no mundo a obter a classificação de sete estrelas)

- Palm Island I,II,III (O Projecto Palm I, concebido em forma de palmeira, promovido como a oitava

maravilha do mundo, integra 2000 villas com ancorador privado, 50 hotéis, e vários Shopping malls)

- The World (projecto que engloba 300 ilhas artificiais ao largo da costa)

- Hydropolis (hotel subaquático)

- Burj Dubai (edificio mais alto do mundo, que juntamente com os restantes projectos da Dowtown e

Business Bay assumem-se como a Manhatam de Dubai)

Traduzem a sofisticação, a inovação mas também as oportunidades existentes nos sectores do turismo, da

construção e afins (materiais de construção, têxteis, serviços, etc...)

Com um atractivo e convidativo ambiente económico e de negócios, os EAU (com particular destaque para o

Emirado do Dubai) transformaram-se num verdadeiro centro de comércio e trading, sendo reconhecidos há

mais de uma década como a plataforma (hub) de negócios do Golfo Árabe.

O porto de Jebel Ali é hoje, em termos de volume, o terceiro maior porto do mundo logo a seguir ao de

Singapura e Hong-Kong.

Para esta posição de destaque, contribuiu também a inexistência de impostos sobre o rendimento das

empresas (com excepção de bancos e companhias petrolíferas estrangeiras com participação em

concessões) e tarifas alfandegárias relativamente baixas (5% para a generalidade dos produtos).

Os EAU possuem uma força de trabalho competitiva, proveniente de 150 países diferentes e um mercado

doméstico com um elevado Rendimento per Capita de 18.400 USD, segundo estatísticas do Banco Central

dos EAU.

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PIB

O País possui aproximadamente 10% das reservas mundiais de petróleo (sobretudo proveniente de Abu

Dhabi), e a 4ª maior reserva de Gás Natural do mundo.

O PIB tem crescido em média, na última década, 10% ao ano, tendo atingido em 2005 os 133,8 bilhões de

USD (29,2% dos quais provenientes do Dubai) o que representa um aumento de 8% face ao ano anterior.

Estima-se que a este ritmo o PIB seja em 2010 entre 136 e 245 bilhões de USD. Esta variação depende

sobretudo do comportamento dos preços do petróleo, uma vez que este contribui em 32% para o PIB dos

EAU (6% apenas no Dubai).

Apesar das actividades ligadas ao petróleo constituírem ainda o principal sector de actividade dos EAU

(32%), novos sectores têm emergido, nomeadamente a indústria (15%), o comércio e retalho (12%),

Construção (9.2%) e os Serviços (11% - Turismo, sector financeiro e serviços do Estado principalmente).

Os sectores não petrolíferos cresceram 9,9% em 2005 face a 2004. No Dubai o sector do petróleo

representa apenas 6% do PIB (estimando-se que contribua 1% em 2010), tendo atingido em 2004 os 30

bilhões de USD (um crescimento de 13,3%): Os sectores do Imobiliário e da Construção representaram

25% do PIB. Outros sectores importantes, que colocam em evidência o esforço de diversificação

económica do Dubai, foram o Comércio e o Retalho, a Indústria e o Turismo.

Inflação

A inflação é uma das principais fontes de preocupação das autoridades governamentais. O Fundo Monetário

Internacional estima que a inflação nos Emirados Árabes Unidos tenha sido em 2005 de 8%, sendo

facilmente expectável que no Dubai a inflação tenha atingido os dois dígitos (10-12%). Segundo o Banco

Central dos EAU o aumento das rendas de habitação (+40% face a 2004) foi a principal razão para o

aumento da inflação. Contudo é difícil prever o impacto que 40.000 novas unidades residenciais que serão

lançadas entre 2006 e 2007 terão neste indicador.

Comércio

Os principais destinos de exportação dos EAU são: o Baharain, os Estados Unidos, o Japão, a Índia, a

Coreia do Sul, a Arábia Saudita, o Kuwait, a China, o Reino Unido, Irão, Singapura e Oman que no seu

conjunto representam 51,7% do total.

Enquanto que as importações são provenientes sobretudo da: China, Japão, Estados Unidos, Alemanha,

Reino Unido, Índia, França, Coreia do Sul, Itália e Suiça que no seu conjunto representam 63,6% das

importações. As importações têm crescido progressivamente, ano após ano.

O Dubai é hoje o principal centro re-exportador para toda a região do Médio Oriente, mas também para os

mercados do Irão, da Índia, da Ásia Central ou da África., reforçando o seu estatuto de plataforma de

negócios para o Médio Oriente e Ásia. Os parceiros comerciais reforçam o papel do Dubai como a

plataforma (Hub) de negócios e comércio (trading) entre a Ásia, o Médio Oriente e a Europa.

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População

Segundo o Census elaborado pelo Ministério da Economia no início do ano de 2005, a população dos

Emirados Árabes Unidos é aproximadamente de 4 milhões habitantes.

Destes, 20,1% são Emiratis (naturais dos EAU) e os restantes 79,9% estrangeiros, provenientes de 150

países diferentes (o que reflecte uma elevada diversidade de gostos e hábitos de consumo, que deverão ser

tidos em conta na abordagem ao mercado). Os grupos étnicos com maior representatividade são:

Paquistaneses, Indianos, Afegãos, Bangladeshis e Filipinos. É de salientar o crescimento de 74,8% na

população em relação ao Census de 1995.

Os homens representam 67,6% da população residente, dos quais 418.057 (16,4%) são locais e 2.128.986

(83,6%) estrangeiros.

As mulheres representam 32,4% da população (1.222.037), das quais 406.864 (33,3%) são cidadãs dos

EAU e 815.173 (66,7%) são cidadãs estrangeiras.

Outro aspecto fundamental do mercado consumidor dos EAU reside na juventude da sua população, com

impacto significativo na definição das tendências, materiais e design dos produtos, mas também de um

aumento esperado da procura de habitação.

� 52,9% da população total tem entre os 20 e os 39 anos de idade.

� 51,1% dos cidadãos dos EAU, tem menos de 20 anos, 38,1% dos quais têm menos de 14 anos

de idade

� 48,8% da população estrangeira tem entre 25 a 40 anos de idade.

Para além da população residente, os visitantes (turistas ou em trabalho) são outro segmento importante de

mercado a considerar. O número de visitantes foi em 2005 de 8.031.782 (um aumento de 16.8% face a

2004) Junho foi o mês que registou o menor número de visitantes (597.583) e o número máximo de

visitantes (765.682) registou-se em Dezembro.

Ambiente Cultural

Apesar da cultura dos EAU ter as suas raízes nas tradições Islâmicas Árabes, este Estado (em particular o

Dubai) é tolerante e hospitaleiro. As mulheres sentem pouca discriminação e exercem direitos fundamentais

como conduzir, deslocar-se sozinhas e trabalhar, ao contrário do que acontece noutros países da região

como a Arábia Saudita ou Irão. É assim possível encontrar no Dubai, homens e mulheres, Árabes e

estrangeiros de várias nacionalidades trabalhando e convivendo socialmente de forma harmoniosa. O rápido

desenvolvimento económico dos últimos 30 anos alterou radicalmente o estilo de vida nos Emirados. A forte

abertura comercial e o número maioritário de cidadãos estrangeiros que reside no país, conduziu os Emiratis

a uma maior exposição a ideias e valores estrangeiros, originando profundas alterações sociais.

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Contudo, os regentes e governantes do país estão comprometidos em salvaguardar as suas tradições e

heranças culturais contra a erosão deste processo de desenvolvimento sendo por isso habitual a promoção

de eventos e actividades culturais e desportivas representativas desse património cultural.

Língua

O Árabe é a língua oficial dos EAU. Apesar do Árabe ser a língua oficial, o Inglês é a principal língua de

negócios e social, sendo igualmente utilizada pelos funcionários de organismos públicos e na rotulagem de

produtos. Urdu e Hindi são outros idiomas frequentemente utilizados. Nas cidades, os sinais rodoviários, a

sinalética das lojas ou os menus dos restaurantes são normalmente impressos nas duas línguas (árabe e

inglês).

Tecnologia

Os EAU são um modelo no Médio Oriente no que diz respeito às infraestruturas tecnológicas e à utilização

de novas tecnologias, nomeadamente Internet e telemóveis.

A existência de Clusters tecnológicos e de conhecimento como a Dubai Internet City, Dubai Media City,

Dubai Health Care City or Knowledge Village, conduziram a uma elevada concentração de know-how

tecnológico.

Horários

Os horários de trabalho são variados podendo ser das 08h00 às 17h00 ou das 09h00 às 18h00 (com uma

hora p/ almoço); repartidos das 09h00 às 13h00 e das 16h00 às 20h00 (com longa pausa para almoço)

principalmente em empresas Árabes. Os serviços do Estado funcionam entre as 07h30 e as 14h00 de

Domingo a Quinta. Os fins-de-semana nas empresas também variam, podendo ser Quinta e Sexta (dia

sagrado no Islão), Quintas de tarde (meio dia) e Sextas, ou Sextas e Sábados. Desde Setembro de 2006, os

fins-de-semana dos serviços do Estado e das Escolas no Dubai passaram a ocorrer às Sextas e aos

Sábados, tendo muitas empresas privadas acompanhado esta medida.

No sector da construção as empresas podem trabalhar 24 horas por dia e 365 dias, não existindo grandes

limitações legais a determinados horários de trabalho (noite) como é comum acontecer na Europa.

Sistema Politico

Estabelecido em 1971, os EAU são uma federação composta por sete emirados: Abu Dhabi, Dubai, Sharjah,

Ras Al-Khai mah, Ajman, Umm Al Quwain e Fujarah.

De acordo com a Constituição estabelecida nesse mesmo ano, os regentes dos 7 Emirados constituem o

Conselho Supremo Federal dos Emirados Árabes Unidos, o mais alto órgão legislativo e executivo. Este

conselho elege dentre os seus membros o Presidente e Vice- Presidente. O Presidente nomeia o Primeiro-

ministro e o seu Governo.

Tradicionalmente e desde a sua constituição, o Presidente dos EAU tem sido o regente de Abu Dhabi

(actualmente, o Sheikh Khalifa bin Zayed Al-Nahyan) enquanto que o Vice – Presidente tem sido o regente

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do Dubai (actualmente, o Sheikh Mohammed bin Rashid Al-Maktoum, considerada a força motora do

desenvolvimento do Dubai, que acumula igualmente as funções de Primeiro Ministro) tendo estes regentes

Poder de Veto.

Sistema Fiscal

Como parte integrante da estratégia de atracção de Investimento Directo Estrangeiro, o governo dos EAU

criou um conjunto de vantagens fiscais para as empresas. Para além de não serem tributados os lucros das

empresas e os rendimentos das pessoas singulares, não existem impostos sobre o consumo (com a

excepção de algumas taxas municipais aplicadas aos sectores do Turismo, Restauração e Habitação).

Outras vantagens do sistema legal

Para além do enquadramento fiscal favorável, acrescem ainda as outras vantagens:

Legislação laboral flexível (períodos experimentais longos, despedimentos fáceis, possibilidade de

trabalhar 45 horas semanais, flexibilidade de fixação de horários sem agravamento salarial);

Inexistência de taxas e impostos de segurança social;

Possibilidade de expatriação (total) de lucros não sujeita a impostos,

Sector do Estado eficiente e cada vez mais desburocratizado.

3. Análise Sectorial

3.1 Breve Caracterização do Sector da Construção

O sector da construção é visto como uma das fontes chave de emprego, rendimento e crescimento do Dubai

e dos EAU.

Uma das razões pelas quais o Dubai emergiu como a plataforma de comércio e serviços da Região deve-se

ao desenvolvimento de infraestruturas de elevadíssima qualidade.

Exemplos dessa qualidade são o Porto de Jebel Ali, o Aeroporto Internacional do Dubai, ou a criação de

parques de negócios que respondam a necessidades de sectores específicos, como a Dubai Media City ou a

Dubai Internet City.

Contudo, ao longo dos últimos dois anos, o sector da construção deixou de ser apenas o alicerce para a

criação de estruturas necessárias ao desenvolvimento económico, passando a ser em si mesmo uma das

principais fontes de crescimento económico.

Aos projectos de infraestruturas do Governo, como o novo terminal do aeroporto ou o desenvolvimento do

Dubai International Financial Centre, juntaram-se mega projectos privados como a Dubai Marina (190 novas

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torres residenciais) ou o Burj Dubai (o mais alto edificio do mundo) da empresa Emaar. O lançamento do

projecto turístico e residencial Dubailand, representa de per si, um investimento de 4,9 bilhões de USD.

Uma longa lista de projectos está planeada para ser executada durante os próximos dez anos.

Grandes promotores imobiliários como Nakheel, Emaar, Dubai Properties e Dubai International

Properties anunciaram no final de 2006 novos projectos no valor de 26 bilhões de dólares. Para além

destes o investimento público em infraestruturas irá ter um impacto significativo sobre o sector. Dubai

Municipality, DEWA (empresa responsável pelo abastecimento de água e electricidade no Dubai) e o

Departamento de Civil Aviation anunciaram novos investimentos que ascendem a 20 bilhões de dólares.

O PIB do sector da construção deverá crescer 10,7% em 2007.

Só no Cityscape Dubai 2006 (o maior evento mundial de Investimento e Promoção Imobiliária), foram

anunciados projectos no valor de 161 bilhões de dólares.

Contudo das 43.000 unidades anunciadas para 2007, estima-se que apenas sejam concluídas 30.000,

devido a atrasos de construção, o que levará a que a oferta continue a não satisfazer a procura.

De forma a controlar o elevado crescimento do valor das rendas registado em anos anteriores (chegando em

alguns casos a atingir aumentos de 40%) o Governo do Dubai fixou um tecto máximo de 7% de aumento

para o mercado de arrendamento.

O número de empresas de construção activas é de 5.938, predominantemente de pequena dimensão, uma

vez que 76% destas têm entre 1 a 19 trabalhadores.

A actividade de construção propriamente dita (estruturas, paredes, etc.,) representa 45% das actividades do

sector, enquanto que as empresas de acabamentos surgem a seguir com 33%. As grandes empresas são

as principais empregadoras (73,4% do numero total de trabalhadores), seguidas pelas de média dimensão

(20,7%) e das pequenas (5,9%).

3.2 Oportunidades de Negócio e Início de Actividade

Os principais promotores imobiliários são unânimes em considerar que existe actualmente um défice de

empresas de construção civil de qualidade a operar neste mercado. Esta situação tem levado a que muitos

dos principais promotores estejam à procura de empresas de construção que tenham capacidade de

executar os seus projectos.

Este factor constitui, a par do rápido crescimento do sector, uma oportunidade que pode e deve ser

explorada pelas empresas Portuguesas de Construção Civil.

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Para além deste sector, e face ao gigantesco volume de construção que existe e continuará a ser

desenvolvido, existem oportunidades de negócios interessantes ao nível das empresas de prestação de

serviços e de fornecimento de materiais para o sector. Sistemas de refrigeração (ar condicionado), materiais

cerâmicos, matérias-primas (cimento, alumínio e aço), estruturas metálicas, aplicações para cozinha e

quartos de banho, e vidro são os produtos que registam maior procura.

4. Processo de Licenciamento

4.1 Constituição das Empresas

Para iniciar uma actividade comercial nos Emirados Árabes Unidos, existem leis próprias onde podem

constar, nomeadamente a obrigatoriedade de um parceiro local (o que acontece no sector da construção

civil). As empresas Portuguesas poderão estabelecer-se nos Emirados através:

Nomeação de um agente comercial local;

Constituição de uma sociedade de responsabilidade limitada nos EAU;

Abertura de uma filial ou de um escritório de representação;

Estabelecimento de uma Sociedade Profissional ou em Nome individual;

Constituição de uma empresa em uma Zona Franca local.

4.2 Tipo de Licença

Business Licenses

Todos os Emirados exigem que as empresas, locais ou estrangeiras, que queiram desenvolver negócios se

encontrem devidamente licenciadas pela Autoridade Municipal onde a empresa se encontra sedeada

(diferentes tipos de actividade, requerem diferentes tipos de licença).

Construction Licenses

Existem vários tipos de licenças de construção, de acordo com o tipo de actividade que a empresa queira

desenvolver. A general construction license, é a mais completa e autoriza a empresa licenciada a

desenvolver todo o tipo de construção incluindo, civil, mecânica, eléctrica, petrolífera e outras afins, exigindo

que a empresa comprove experiência nos diferentes campos cobertos pela licença.

4.3 Processo de Obtenção da Licença

1. Submeter aplicação e propor nome da empresa junto do Department of Economic Development

(DED) para aprovação inicial.

a. Tempo (1 dia);

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b. Custos (40 Euros se a empresa tiver um nome Árabe, 400 Euros para nome estrangeiro +

22 Euros para aprovação preliminar);

2. Elaboração do Memorandum of Association (semelhante ao Pacto Social) devidamente

autenticado pelo Notary Public de um tribunal do Dubai (ou outro onde a empresa esteja sedeada)

a. Tempo (1 dia)

b. Custos (0.25% do capital (com 3 cópias do Memorandum of Association, 10 Euros por

página para cada cópia adicional)

3. Depósito bancário (integral) do Capital Social declarado e respectivo comprovativo devidamente

autenticado pelo Notário

a. Tempo (2-3 dias)

b. Custos (zero ou taxas bancárias, dependendo do banco)

4. Submeter os documentos junto do DED para aprovação

a. Tempo (4-6 dias)

b. Custos (20 Euros)

5. Obtenção de aprovação para uso das instalações junto do Planning Department of Dubai

Municipality

a. Tempo (1 dia)

b. Custos (zero)

6. Composição da Administração

a. Tempo (2 dias)

b. Custos (200 Euros)

7. Envio de documentos ao DED e obtenção de cópias da Licença de Construção e dos Registos

comerciais (Commercial Registration Certificates)

a. Tempo (3 dias para a licença, 3 dias para registo comercial)

b. Custos (50 Euros + 3.000 Euros de fee para empresas impor/expor e empresas de

construção + 600 Euros de taxa de publicação)

8. Envio de cópias dos documentos ao Federal Ministry of Economic and Commerce; Publicação dos

documentos da empresa no Boletim do Ministério.

a. Tempo (1 dia)

b. Custos (600 Euros)

9. Registo junto da Dubai Chamber of Commerce and Industry.

a. Tempo (2 dias)

b. Custos (240-600 Euros – fee anual – incluído no procedimento acima indicado)

10. Registo dos funcionários junto do Dubai Naturalization & Residency Department

a. Tempo (30 dias)

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b. Custos (140 Euros)

11. Registo dos funcionários junto do Ministry of Labor

a. Tempo (pode durar 3 meses)

b. Custos (200 Euros)

12. Registo dos funcionários locais junto da General Authority for Pension and social security

a. Tempo (1 dia)

b. Custos (zero)

5. Estrutura de Custos

5.1 Escritórios e Alojamento

Apesar do elevado número de projectos, a oferta não foi suficiente para dar resposta ao elevado nível da

procura, o que conduziu a um aumento elevadíssimo das rendas dos imóveis, originando em anos recentes

aumentos anuais de 30 a 40%.

O Dubai passou em dois anos da 73ª para a 25ª posição do ranking das cidades mais caras do mundo.

A título de exemplo, a renda mensal de um T2 em Greens (empreendimento residencial do Grupo Emaar)

era 1.170 Euros em 2006 o mesmo T2 era arrendado por 1.830 Euros (um aumento de 57% em dois anos).

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Aumentos semelhantes registaram-se igualmente ao nível dos espaços comerciais (lojas, escritórios,

armazéns).

5.2 Recursos Humanos

Houve uma diminuição global da produtividade do trabalho no sector entre 2000-2004, compensada por um

aumento da força de trabalho durante o mesmo período.

Essa força de trabalho é maioritariamente proveniente do Sul da Ásia (Índia, Paquistão, Bangladesh), em

particular mão-de-obra não qualificada ou indiferenciada. A falta de qualificação origina níveis de

produtividade baixos e muitas vezes má qualidade de acabamentos. Essa baixa produtividade procura ser

compensada com reduzidos custos salariais e longas jornadas de trabalho.

Quanto à mão-de-obra qualificada ela é sobretudo ocidental (Europeia e Americana) e aí a situação inverte-

se. Maiores ganhos de produtividade, mas custos salariais elevados.

Os custos de mão-de-obra qualificada cresceram em média neste sector 25% no último ano (Março de 2006-

Março de 2007).

Alguns valores indicadores no sector

Função Sector Cidade Salário/mês + benef. Nacion Exper.

Administrativo Imobiliário Dubai 800 Euros 2 anos

Call Center Agent Imobiliário Dubai 1100 Euros + beneficios 2 anos

Chefe de projecto Construção Dubai 10-11'000 Euros + benef. Ocidental 10 anos

Gestor Comercial Imobiliário UAE 3'600-5'000 Euros + ben. 10 anos

Controler Financ. Construção Dubai 4'000-5'000 Euros + ben.

Inspector Mecan. Arquit&Eng. Dubai 2'400 Euros + beneficios 5 anos

Orçamentista Imobiliário Dubai 4'000-4'500 Euros + ben

Engenheiro obra Arquit&Eng. Dubai 4'500 -5'000 Euros + ben. Ocidental

Secretaria Empresa Dubai 1200 Euros

Pedreiro , Pintor

Servente

Construção UAE 150 Euros Continente

Indiano

Fonte: Gulf News 2006

5.3 Custos de Materiais de Construção e Equipamentos

O elevado ritmo de construção originou uma escassez de equipamentos, mas também de quadros

qualificados originando um forte aumento dos preços dos principais materiais de construção.

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Estima-se que o valor do mercado de Materiais de Construção dos EAU seja de 540 milhões de USD,

sendo controlado por 50 empresas de Grande, Média mas também pequena dimensão. As 10 maiores

empresas detêm 50% da quota de mercado.

Dos materiais importados, são consumidos internamente (EAU) 50 a 60% do total, sendo os restantes re-

exportados sobretudo para os países da Região.

5.3.1 Cimento, Alumínio e Aço

O aumento do custo dos materiais construção, em particular dos importados, afectou consideravelmente o

preço final da construção. O aço aumentou 100% num só ano, o cimento aumentou 30% no primeiro

trimestre de 2003, sofrendo um novo aumento de 60% durante o 4o trimestre de 2004. O alumínio cujo

preço decresceu ligeiramente entre 2001 e 2003, registou uma subida de 45% em Janeiro de 2005.

Existe uma variedade de fornecedores disponíveis no mercado local, apesar de muitas empresas optarem

por importar directamente as matérias-primas que necessitam para fazer face ao constante aumento de

preços no mercado local.

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5.3.2 Rochas Ornamentais

A topografia (plana e desértica) da maior parte do território dos EAU, bem como dos restantes países do

Golfo, não permite a existência de Mármores e/ou Granitos na região, daí que estes produtos tenham que

ser importados. Se a isto associarmos o facto de o sector da construção ser hoje um dos principais motores

da economia dos Emirados e este produto ser bastante utilizado, facilmente se conclui que este mercado

constitui um importante destino de exportações para produtores de Mármores e Granitos de todo o mundo.

Os países produtores mais próximos são o Irão, o Paquistão e a Turquia, mas os seus produtos apresentam

um grau de qualidade bastante inferior ao Europeu.

Caracterização do Produto

a) Variedades mais Populares

No que se refere aos Granitos as variedades mais procuradas e populares no mercado são Black Absolute,

Blue Pearl, Grey Sardo e Rossa Porino.

Quanto aos Mármores, os mais populares são Crema Marfel, Botticino e Black Emperor.

b) Origem dos Produtos

Normalmente estes produtos são provenientes da Itália, Espanha, Portugal (Rosa Aurora), França, Grécia,

Egipto, China, Oman, Irão e Turquia.

c) Principais Empresas (de Mármores e Granitos) são:

Al Habtoor Marble, Carrara Middle East, Al Shafar Marble, Ascon Marble, Al Naboodah Marble & Gypsum,

AGM, Sital, Union Mosaic, Glaze, Sun

d) Dimensão

Lajes/Placas

• 3m x 1,42m ou 1,82m

Mosaicos

• 30cm x 60cm

• 40cm x 40cm

• 50cm x 50cm

• 60cm x 60cm

Espessura

• 1cm – 2cm (+45% sobre o preço)

• 2cm – 3cm (+45% sobre o preço)

e) Projectos

� 60cm x 60cm é a medida mais comum em projectos

� A abordagem ao projecto depende do próprio projecto

� Grandes quantidades de pedra requerem um prazo de entrega de 2 meses

� As condições de pagamento dependem da dimensão da empresa

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f) Portfolio de Produtos

� A tendência líder de consumo é a dos mármores e limestones beges e brancos

� São considerados países com interesse: Espanha, Itália, Portugal, Turquia, Irão e China

g) Tendências de Preços dos produtos mais procurados

� Creme Marfel: 40 Euros/m2

� Emperor: 40 Euros/m2

� Botticino: 40 Euros/m2

� Mocha Creme: 25 Euros/m2

� Rosa Aurora 40 Euros/m2

� Black Galaxy 27 USD /m2

� Para cozinhas em mármore ou granito, normalmente o preço é calculado por metro linear o que

se traduzirá em 195 a 326 Euros.

� A ardósia vem em 8 cores diferentes e é proveniente da Índia, Arábia Saudita e Líbano

h) Tendências de Cores mais procuradas

� Creme Marfel: Mármore Bege

� Emperor: Mármore Castanho

� Black Galaxy Granito Negro

� Mocha Creme: Calcário Bege

� Travertino: Aglomerado de Mármore

i) Tendências de Preço/ m2 / Região

� Mosaicos Europa: Mármore 30-40 Euros/m2

� Mosaicos Extremo Oriente: Mármore e Granito 20-30 USD/m2

� Mosaicos Brasil: Mármore e Granito 20-30 USD/m2

� Placas Europa: Mármore e Granito 25-40 Euros/m2

� Placas Extremo Oriente: Mármore e Granito 12-27 USD/m2

� Placas Brasil: Granito 20-35 USD/m2

� Placas Brasil: Mármore Azul Bahia 300-900 USD/m2

5.3.3 Materiais Cerâmicos

Pelas razões já aduzidas para as rochas ornamentais, os EAU são igualmente um importante destino de

exportações para produtores de Materiais Cerâmicos de todo o mundo. De facto a procura de materiais

cerâmicos vem apresentando um elevado crescimento.

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Os Emirados consomem anualmente 40 milhões de metros quadrados de materiais cerâmicos.

Os principais decisores são os clientes (normalmente designados por Developers – em Português

Promotores) ou os seus representantes, embora possam ser influenciados por Arquitectos, Designers de

Interiores e outros Consultores, para além de outros aspectos relacionados directamente com o produto tais

como, Imagem de Marca, Qualidade e claro Preço. Os trabalhos com materiais cerâmicos são normalmente

sub-contratados e envolvem habitualmente apenas a sua colocação (Serviço).

Caracterização do Produto

a) Variedades mais populares

A variedade de culturas e de nacionalidades do Dubai reflecte-se também na diversidade de estilos,

tendências, cores e tamanhos dos materiais cerâmicos utilizados. Contudo existem alguns produtos (em

particular no segmento de maior qualidade) cuja qualidade tem contribuído de forma positiva para o

estabelecimento de tendências de mercado. Entre estes assumem particular destaque, os azulejos de

cerâmica nos revestimentos e o Graniti Porcelanato oriundo de Itália nos pavimentos.

Para além destes o produto Italiano Mirage Ceramic Granito, que teve uma excelente penetração de

mercado, devido à sua elevada versatilidade (múltiplas aplicações), só possível graças à inovadora

composição do produto e ao seu processo produtivo.

b) Origem dos Produtos

Apesar das importações continuarem a desempenhar um papel importante no mercado dos materiais

cerâmicos, existe uma tendência visível para a crescente utilização de produtos fabricados localmente (RAK)

em Ras Al Khaimah). Este produto é largamente consumido devido ao seu preço altamente competitivo

(entre $3,28 e $4,93 dólares americanos). Contudo este produto local apresenta uma qualidade

consideravelmente inferior ao produto Europeu. A China é outro grande exportador no segmento de menor

qualidade (também aqui através das fábricas que a RAK adquiriu recentemente neste país). No segmento de

maior qualidade assumem primordial importância os Armazenistas (Wholesalers) operando sob a forma

jurídica de Tradings.

c) Os Principais agentes / distribuidores de Materiais cerâmicos de origem Europeia são: Al Shaya

Trading Co. (Itália, Portugal e Espanha), Sara Trading Co. (Itália e Alemanha), United Supplies Est (Itália,

Alemanha, Espanha e França), Team Trading (Reino Unido e Itália), Mohammed Eshaq Trading e Abdul

Rehman & Al Shamsi (Espanha).

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d) Dimensão

Pavimentos

• 30cm x 30cm

• 45cm x 45cm

• 20cm x 20cm

• 60cm x 60cm

Revestimentos

• 20cm x 30cm

• 20cm x 20cm

• 15cm x 15cm

• 10cm x 10cm

• 25cm x 25cm

• 30cm x 60cm

e) Tendências de Preços dos produtos mais procurados

Os preços de mercado encontram-se geralmente definidos (Price takers) situando-se entre os $2 e os $10

dólares americanos por m2 para os diferentes tipos de tamanho. O intervalo limita dois níveis extremos de

qualidade (baixa e muito alta).

5.3.4 Equipamentos Pesados

Os Emirados dependem totalmente de importações em termos de oferta de equipamento pesado para o

sector da construção (conforme já referido 24% das gruas existentes no mundo (30.000 no total)

encontram-se actualmente no Dubai.

Estima-se que nos últimos 3 anos as importações de equipamento pesado tenham crescido 10%

anualmente. As importações são provenientes sobretudo do Japão, Estados Unidos e Reino Unido. O Japão

lidera com 35% da quota de mercado, baseando a sua competitividade numa boa relação qualidade preço e

numa eficaz rede de distribuidores, seguindo-se os Estados Unidos com 20%, sobretudo através da

empresa Caterpillar, cujas vendas têm crescido anualmente 25% nos últimos 3 anos. Estima-se que a

procura anual de equipamentos pesados nos Emirados atinja 1 bilhão de Euros.

Os sub-sectores que apresentam maior crescimento são:

- Equipamento de Construção pesado

- Equipamento de Construção de estradas

- Retro-escavadoras

5.3.5 Estruturas Metálicas

O mercado das Estruturas Metálicas está fortemente ligado aos sectores da construção, da indústria, dos

transportes e da logística, que são hoje sectores preponderantes da economia dos Emirados. Para além

disso temos o desenvolvimento e expansão das diferentes Free Zones e proliferação de zonas industriais no

Dubai e nos Emirados vizinhos (Abu Dhabi, Sarjah, Ajman, Fujairah, Umm Al Quwain e Ras Al Khaimah) que

representam um mercado com enorme potencial para os fabricantes de estruturas metálicas.

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A recém criada Dubai Logistic City assinou, durante o corrente mês de Outubro, contratos com 4 dos

maiores operadores logísticos mundiais (Aramex, Danzas, Kuehne & Nagel e Panalpina) para criarem e

operarem armazéns e infraestruturas logísticas.

Apesar destes serem os primeiros grandes nomes do portfolio de parceiros da Dubai Logistics City (DLC),

existem mais de 85 empresas (regionais e internacionais) que já reservaram mais de 2,5 milhões de metros

quadrados de terreno na DLC. Até 2008 prevê-se que mais de 6 milhões de metros quadrados de terreno

tenham sido alugados. A DLC é parte integrante da também recentemente criada Jebel Ali Airport City, que

ocupará mais de 140 quilómetros quadrados, contendo infra-estruturas logísticas, aeronáuticas, comerciais,

residenciais, tecnológicas, de ensino e de lazer.

Este será sem dúvida o principal mercado final para as estruturas metálicas no Dubai a par das Zonas

Francas de Jebel Ali e do Aeroporto.

Caracterização do Produto

Os Emirados têm vastas infraestruturas industriais e de armazenagem que utilizam estruturas metálicas

semelhantes às Skinzip. A empresa Xorus Middle East é um dos principais players do sector, representando

a Kalzip. O Aeroporto e a respectiva free zone, utiliza este tipo de tecnologia. Actualmente esta empresa

encontra-se num processo de aquisição pela empresa Indiana TATA Steel.

Origem dos Produtos

Para além da Xorus existe um número escasso de fornecedores locais (região do Médio Oriente) envolvidos

no fabrico e/ou fornecimento de estruturas metálicas:

Nos Pre Engineering Contractors, temos:

- Zameel Steel – Arábia Saudita,

- Mamuth -

- Kirby – Koweit

- Emirates Building System – Dubai (EAU)

- Tiger Steel – Sarjah (EUA)

Relativamente aos Contractors, temos:

- TSSC Profiles,

- Arabian Profiles

- Rigidal

- ETA Profiles

- City Diamond Contracting

- Fujairah National Construction

- Indeset Construction LLC

Os principais países que exportam para a região do Médio Oriente são:

- Coreia do Sul (Posco, BMP, Union Steel),

- India (Tata Steel)

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Sendo também possível encontrar estruturas metálicas provenientes da Tailândia, Malásia, Espanha

(Tycsa), Turquia, Portugal e Itália.

5.3.6 Condições de Frete

FOB é o sistema mais aplicado

CIF depende da transportadora.

o Contentor de 20 Ft – Europa: 2000-3000 USD

o Contentor de 20 Ft – Extremo Oriente: 900-1500 USD

o Contentor de 20 Ft – Brasil: 3000-45000 USD

Trading normalmente ganha 3 a 4 USD / m2

Tarifas Aduaneiras: Taxa de 5% sobre o valor da factura

As Transportadores e Operadores Logísticos tratam de toda a burocracia e entrega.

6. Perspectivas Actuais e Futuras do Sector da Construção

� Os Emirados Árabes Unidos são por si só o maior mercado de construção do Golfo, com projectos

planeados ou em desenvolvimento no valor de 300 bilhões de dólares

� O mercado do Golfo é a maior mercado de construção a nível mundial numa base per capita

� O Médio Oriente tem a segunda maior quota de financiamento de projectos no mundo

� O boom económico do Golfo e o bom momento do mercado da construção civil irão continuar

seguramente por pelo menos 10 mais,

� As actividades são em todas as áreas: infraestruturas, imobiliário, turismo, estradas e pontes,

aeroportos, portos, novas cidades,

� Existe um défice em termos de empresas de construção de qualidade o que tem levado muitos

promotores a socorrerem-se de empresas estrangeiras.

Valor dos Projectos Activos no Golfo

PAÍS Valores em Bilhões de dólares EMIRADOS ARABES UNIDOS 295

KOWEIT 211

ARABIA SAUDITA 201

QATAR 115

OMAN 33

BAHARAIN 28

Total G.C.C. - Gulf Cooperation Council

____________

883

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Novos Projectos em Desenvolvimento

� Estima-se que os EAU irão investir nos próximos anos 46 bilhões de USD em infraestruturas

� Maior rigor e legislação relativamente às questões e às infraestruturas ambientais.

� Prevê-se a aumento da participação estrangeira no capital das empresas locais dos actuais 49%

para 70% num futuro próximo

� O investimento estimado no sector do retalho entre 2006-2008 deverá ser de 6,8 bilhões de USD

� Abu Dhabi está neste momento a promover um programa de Investimento Industrial e de

Privatização de 10 bilhões de USD

� O valor do financiamento imobiliário deverá atingir em 2010 os 15 bilhões de USD. Esta tendência

tem sido alimentada por um aumento sustentado das propriedades “freehold”, que por sua vez originam

o aumento do crédito à habitação

� Durante o terceiro trimestre de 2004 estavam em construção só no Dubai 5.200 novos edifícios

incluindo 461 arranha-céus (3.252 apartamentos, 536 lojas, 330 escritórios e 55 hotéis) para além de

4.747 outros edifícios nos distritos de Deira, Bur Dubai e áreas rurais.

� O Governo e sector estatal rivalizam de igual para a igual no sector, com os promotores privados.

Incluindo-se no lote estatal Dubai Properties (DP), Dubai Municipality, The Department of Civil Aviation,

Ports, Customs & Free Zone Corporation, Dubai Electricity & Water Authorithy, sendo os principais

promotores privados Emaar e Nakheel.

� Nakheel tem o maior portfolio com 30 bilhões de USD presentemente em desenvolvimento incluindo

The Palm Island trylogy, Dubai Waterfront, Jumeirah Lakes and Jumeirah Villas.

� O Department of Civil Aviation começou em Maio de 2005 o projecto Jebel Ali Airport City no valor de

12,2 bilhões de USD que mudará por completo a parte Sul do Dubai.

� A Emaar Properties tem actualmente projectos em desenvolvimento no Dubai no valor de 8,3 bilhões

de USD onde se incluem Burj Dubai (mais alto edifício do mundo), Dubai Mall (o maior centro

comercial do mundo) e toda a zona anexa designada Downtown (Manhatham do Dubai), para além de

outros projectos no estrangeiro (Egipto, Árabe Saudita, Índia, etc.) no valor de 3,3 bilhões de USD,

sendo hoje a maior empresa imobiliária do mundo.

� O braço de investimento do Governo do Dubai, Dubai Properties (DP), tem projectos no valor de 7,5

bilhões de USD, incluindo Business Bay, um mega projecto que pretende ser a plataforma comercial e

de negócios do Dubai ou Jumeirah Beach Residence, um conjunto habitacional de 35 torres (6.500

apartamentos), 5 hotéis e 400 lojas e restaurantes.

Outros Projectos em curso no Dubai

� Emirates Pearl – 9,5 bilhões de USD

� Dubai Mountain City – 3,4 bilhões de USD

� Dubai International Chess City – 2,7 bilhões de USD

� Gulf Finance House – 2,5 bilhões de USD

� Stars Islands – 2,5 bilhões de USD

� Falcon City of Wonders – 1,5 bilhões de USD

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� Aqua Dubai – 750 milhões de USD

� Dubailand – 700 milhões de USD,

� Al Barari – 650 milhões de USD

� Mall of Arabia – 600 milhões de USD

� Al Burj Tower – 500 milhões de USD

Alguns projectos previstos para Abu Dhabi (num total de 54 bilhões de dólares)

� Al Raha City - 3,83 bilhões de USD (265 unidades comerciais e residenciais)

� Al Raha Gardens - 120 milhões de USD (365 villas)

� Abu Shaoum Island – 9,57 bilhões de USD (Emirates Pearl)

� Centro de conferências – 2,18 bilhões de USD

� Reem Island

� Saadiyat Island

Internacionalização

As principais empresas do Dubai, nomeadamente Emaar, Nakheel, Dubai Holdings, Dubai Ports, Emirates,

Etisalat apostam na sua internacionalização alargando a sua influência aos restantes países do Médio

Oriente, mas também na Ásia, na Europa e nos Estados Unidos, através de mega projectos, fortes

campanhas publicitárias e/ou aquisições de empresas nesses mercados, reforçando a imagem de marca do

Dubai no mundo. Para além de ser a plataforma de negócios para o Médio Oriente, o Dubai é hoje um

importante player mundial nos sectores dos Transportes, das Finanças, do Comércio Externo, do

Turismo, da Aviação, dos Media e do Lazer.

7. Processo de Decisão e Canais de Distribuição

Real State Developers / Promoters

O mercado Imobiliário do Dubai encontra-se actualmente avaliado em 150 bilhões de USD, tendo-se

registado um boom, desde que os estrangeiros (expatriates) obtiveram o direito de adquirir propriedades em

determinados empreendimentos (Freehold properties).

Por outro lado, a disponibilidade de terras no Dubai cresceu 67% em 2004.

Estes dois factores levaram a que os principais promotores imobiliários pudessem lançar novos projectos,

com particular destaque para:

- Emaar, - Nakheel

- Dubai Properties - Damac

- Union Properties - Bonyan

- I & M Galadari Group - Al Rayyan Investment Company

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- Al-Futtaim Group - Al Salam Holding Company

- Armada Group

Intervenientes

Para além dos promotores, existem uma série de empresas e profissionais que influenciam o processo de

decisão relativamente à subcontratação de empresas de construção civil que importa conhecer, uma vez

que na maioria dos casos eles estão mandatados pelos Promotores, para em seu nome seleccionarem

desde os empreiteiros, passando pelos materiais, fornecedores e conduzirem todo o processo negocial.

Esses intervenientes são:

- Project Management Companies (Empresas encarregues de gerir todo o projecto)

- Empresas de Consultoria (Engenharia, Arquitectura, Orçamentação e Meios)

- Consultores (Arquitectos, Engenheiros, Arquitectos de interiores, decoradores,…)

- Contractors (empresas de construção - eventuais parceiros e-ou concorrentes das empresas

portuguesas de construção civil)

- Sub-Contractors (Sub-empreiteiros e/ou fornecedores de serviços e materiais específicos como:

canalizações, instalação eléctrica, carpintaria, chão)

- Fornecedores (fornecedores especializados num tipo de material ou tradings / wholesalers

fornecendo uma gama alargada de materiais de construção

Os principais mercados alvo são:

- Hotéis (redes locais/regionais ou Internacionais

- Edifícios de Escritórios

- Residências (apartamentos, moradias, palácios)

- Centros comerciais

- Infraestructuras

Daí que seja importante apresentar experiência na construção deste tipo de obras.

8. Conclusões e Recomendações

O forte crescimento económico dos EAU (em particular do Dubai) em sectores cada vez mais diversificados,

a sua posição como plataforma comercial e de negócios para o Médio Oriente e a Ásia, o forte crescimento

demográfico registado (a população aumento 78% em apenas 10 anos) e os mega projectos residenciais,

hoteleiros e comerciais em curso, fazem dos EAU um mercado, muito atractivo para as empresas

Portuguesas de Construção Civil.

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25 Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal, E.P.E. – Av. 5 de Outubro, 101, 1050-051 LISBOA

Tel. Lisboa: + 351 217 909 500 Contact Centre: 808 214 214 [email protected] www.portugalglobal.pt Capital Social – 110 milhões de Euros • Matrícula CRC Porto Nº 1 • NIPC 506 320 120

Para serem bem sucedidas, as empresas Portuguesas deverão:

- Realizar uma análise de mercado detalhada do seu sector de actividade, nomeadamente dos mercados

alvo que pretendem fornecer,

- Conhecer os Canais de Distribuição e os principais Players do mercado,

- Compreender o Processo de Tomada de Decisão,

- Perceber que vantagens competitivas irão trazer para o mercado.

A partir daqui as empresas deverão decidir:

- Qual o modelo de entrada no mercado (Exportação, Filial, Joint-Ventures, parcerias, acordos de

representação,

- Em função do modelo de entrada e dos mercados alvo, seleccionar criteriosamente o parceiro (s) local que

melhor ajudará a empresa a cumprir os seus objectivos.