[ EVALUARE - METODA COSTURILOR

1. Cea mai recomandată metodă de evaluare a terenurilor este: a) extracţia b) proporţia c compararea vanzărilor d) tehnica valorii reziduale

2. Diferenţa între costul de reconstrucţie a unei clădiri şi contribuţia sa la valoarea de piaţă a proprietăţii la data evaluării este dată de:

a) uzura fizică CE! deprecierea acumulată c) durata de viaţă economică d) neadecvarea funcţională

3. Neadecvareafuncţională poate rezulta din: a) fluctuaţiile cererii şi ofertei pe piaţa locală.

® schimbările în standardele şi preferinţele de pe piaţă c) uzura normală curentă d) toate de mai sus

4. O deficienţă cauzată de un defect în structură, material sau proiect la G clădire pentru care costul de înlăturare e mai mic decât creşterea în valoare (după înlăturarea defectului) este cunoscută ca:

a) uzură fizică recuperabilă b) depreciere din cauze externe G) neadecvare funcţională recuperabilă d) neadecvare funcţională nerecuperabilă

5. Pentru a aplica metoda costului, clădirea trebuie: a să fie nouă sau aproape nouă b) să poată fi incadrată în tipurile de catalog c) să fie bine întreţinută d) nici una de mai sus

6. Pentru ce situaţie metoda costului este cea mai puţin recomandată: a) proprietate cu utilizare specială b) construcţie industrială planificată

(§) casă de locuit cu vechime mai mare de 20 ani d) casă memorială

7. Perioada estimată pentru care clădirea va contribui în continuare la valoarea totală a proprietăţii începând cu data evaluării se numeşte:

a) durata de viaţă economică totală b) durata de viaţă fizică totală

G!durata de viaţă economică rămasă d) durata de viaţă fizică rămasă

8. Inspecţia la faţa locului a arătat că este nevoie imediat de un boiler. Ce fel de depreciere este?

a) nerecuperabilă, uzură fizică a unui element cu viaţă scurtă b) nerecuperabilă, uzură fizică a unui element cu viaţă lungă c) uzură fizică recuperabilă

@ neadecvare funcţională recuperabilă

II

9; Durata de viaţă economică totală este: a) echivalentă cu vârsta efectivă plus durata de viaţă economică rămasă b) dUrata în care clădirea va contribui la valoarea totală a proprietăţii c) numitorul în raportul vârstă / durată

(:§) toate cele de mai sus

10. Metoda de evaluare a terenului care ia în considerare contribuţia sa la valoarea totală a proprietăţii se numeşte metoda:

@ proporţiei b) comparaţiei directe c) parcelării ' d) extracţiei

11. Care principiu de evaluare evidenţiază faptul că participanţii pe piaţă fac o legătură între valoarea unei proprietăţi şi cost?

a) raritatea b) contribuţia c) influentele externe (U substituţia

12. Manopera şi materialele constructorului reprezintă: a) costul indirect b) costul de construcţie Q costul direct d) costul de dezvoltare

13. Gradul mare de neocupare şi nivelul stagnant al chiriilor de care suferă proprietăţile imobiliare este o formă de:

a) deteriorare fizică-b) neadecvare funcţională @depreciere economică (din cauze externe) d) nimic din cele de mai sus

14. Metoda de evaluare a terenului care se bazează pe contribuţia procentuală a terenului la proprietatea totală se numeşte metoda: .

(j) proporţiei . b) comparaţiei directe c) parcelării d) extracţiei

15. Metoda comparaţiilor unitare se referă la: a) suprafaţa utilă ® suprafaţa desfăşurată construită c) volumul util d) suprafaţa inchiriată

16. Costul de reconstrucţie se poate obţine din tranzacţiile de clădiri noi dacă acestea: (ii)reprezintă cea mai bună utilizare b) nu sunt încă ocupate c) nu au teren excedentar d) sunt situate in apropiere

17. Deprecierea se estimează pentru: @ construcţii . b) teren c) proprietate (teren + construcţii + amenajări)

18. Un teren devine amplasament dacă: a) se fac studii de dezvoltare

se fac îmbunătăţiri exterioare şi interioare c) se obţine aprobare de la urbanism d) este Înscris la serviciul de cadastru ca amplasament

19. Principiile evaluării care influenţează valoarea terenului sunt: c:J) cererea şi oferta

b) concurenţa c) substituţia d) conformitatea

20. Metoda comparaţiei directe se aplică: ® la terenurile libere b) la terenurile construite c) la terenurile concesionate d) la terenuri scoase din circuitul agricol

21. Depreciereafuncţională are o pondere mai mare la: a) clădirile noi dar neîntreţinute b) clădirile vechi cu destinaţie de locuinţă c clădirile relativ noi care şi-au schimbat destinaţia d) clădirile noi amplasate greşit

22. În aplicarea metodei comparaţiei directe la evaluarea terenurilor, elementele de comparaţie mai importante sunt:

a data tranzacţiei faţă de localizare b) suprafaţa faţă de localizare c) suprafaţă faţă de formă d) data tranzacţiei faţă de cea mai bună utilizare

23 .. Metoda reziduală se aplică la evaluarea terenurilor dacă sunt cunoscute: a) preţuri din tranzacţii comparabile b ~ valoarea clădirii şi valoarea proprietăţii c) valoarea proprietăţii, venitul net al proprietăţii, rata de capitalizare pentru teren d) venitul net al proprietăţii, ratele de capitalizare şi de actualizare pentru proprietăţi

24. Costul unitar pentru o clădire depinde de: a dimensiunile clădirii b) stare de întreţinere c) poziţia în localitate d) eficienţa constructorului

25. Costurile segregate înseamnă: a) costurile directe şi indirecte

(§) costurile unitare pentru componentele clădirii c) costurile separate ale clădirilor şi ale terenurilor d) costul de reconstrucţie şi costul de înlocuire

26. Uzura fizică recuperabilă se referă la: a) elementele cu vechime mai mică decât clădirea b) elementele cu durată de serviciu mai mică decât viaţa clădirii 1{) elementele ce trebuie reparate/înlocuite la data evaluăm d) elementele afectate de trecerea timpului

27. Metoda costului este adecvată pentru construcţiile noi pentru că: ® valoarea de piaţă şi costul sunt de obicei apropiate b) reprezintă de regulă cea mai precisă metodă c) sunt disponibile preţurile de construcţie d) există planurile de construcţie

28. lt1etoda costului are limite în cazul proprietăţilor cu vechime mai mare pentru că: . a) s-au schimbat tehnologiile şi materialele de construcţie b) nu mai există planuri de construcţie O este dificil de. estimat deprecierea d) construcţia are o durată de viaţă relativ scăzută

29. N eadecvarea funcţională nerecuperabilăse. referă la: a) deficienţe ce necesită înlocuiri @ supradimensionări c) deteriorarea căilor de acces la proprietate d) ieşirea din funcţiune a unor echipamente ale clădirii (ascensor, centrală termică etc.)

30. Pentru estimarea deprecierii din cauze externe, evaluatorul: a) calculează costul îndepărtării cauzei @ capitalizează pierderea de profit . c) calculează costul reamplasării în altă zonă

31. Ce tip de depreciere apare la o clădire de locuit în mediul rural cu vechimea de 20 ani, fără garaj şi înclinată vizibil pe o parte:

® uzură fizică nerecuperabilă b) neadecvare funcţională recuperabilă c) depreciere din cauze externe d) ne adecvare funcţională nerecuperabilă

32 • .Y(Jctip de depreciere apare lil o clădire nouă de locuit afectată considerabil la ultima inundaţie:

a) depreciere din cauze externe <fi.) uzură fizică recuperabilă c) uzură fizică nerecuperabilă d) neadecvare funcţională nerecuperabilă

33. Un sistem de alarma defect este un exemplu de deprecieri numit: <il uzură fizică recuperabilă b) neadecvare funcţională recuperabi1ă c) uzură fizică nerecuperabilă . d) neadecvare funcţională llerecupenibilă

34. Costul evaluării unei proprietăţi este: a) cost direct ~ cost indirect c) cost al construcţiei d) cost excepţional

35. Uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele cu viaţă lungă se estimează prin: . a) raportul între vârsta efectivă şi durata de viaţă economică totală ® raportul între vârsta efectivă şi durata de viaţă fizică totală .

c) raportul între vârsta efectivă şi durata de viaţă economică totală d) raportul între vârsta efectivă şi durata de viaţă fizică totală

36. Care din următoarele NU ar fi un element în estimarea valorii terenului prin metodd parcelării?

a) rata de actualizare b) previziunea vânzărilor

@ deprecierea acumulată d) profitul antreprenorului

37. Diferenţa dintre costul de reproducţie şi costul de. înlocuire reprezimă: a) deprecierea din cauze externe . b) uzura tlzică neremediabilă

c) neadecvarea funcţională din cauza unor deficienţe ® neadecvarea funcţională din cauza unor supradimensionări

38. Care metodă de estimare a deprecierii se bazează cel mai mult pe determinarea duratei totale de viaţă economică?

a) metoda segregării b) metoda comparaţiei directe @ metoda duratei de viaţă economică d) metoda modificată a duratei de viaţă economică

39. Costul de a construi o replică exactă a clădirii evaluate se numeşte: a) cost direct b) cost indirect c) cost de înlocuire a cost de reconstrucţie

40. Diferenţa între durata de viaţă economicij a unei clădiri şi durata de viaţă economică ..---rămasă este:

aC. vârsta efectivă b) vârsta reală c) vârsta economică d) vârsta calendaristică

41. Deteriorareaj'izică rezultă din cauza: a întreţinerii neefectuate la timp b) amortizarea clădiri i c) utilitatea funcţională d) neadecvarea economică

\ "'. 42. În ce caz, lipsa instalaţiei de aer condiţionat ar putea fi considerată ca o deficienţă

funcţională a unei locuinţe: a) costul de înlocuire este ridicat b) locuinţa nu a fost niciodată ocupată ) proprietăţi comparabile au instalaţii de aer condiţionat

d) locuinţa are o vechime mai mică de 7 ani

43. Ce metode de evaluare potfi utilizate în cazul terenului în exces: a) numai metoda costului

® comparatia directă şi randamentul c) metoda costului şi randamentul d) numai randamentul

44. Cum se consideră valoarea terenului în metoda costului? a) la utilizarea prezenta dacă este construit

@ la cea mai bună utilizare considerat liber c) la cea mai bună utilizare dacă pentru demolare costurile sunt mai mici decât 50% din valoarea

terenului d) la utilizarea prezentă Întrucât nu este economică demolarea clădirii

45. În ce caz un element al deprecierii poate fi considerat recuperabil? a) costul de rezolvare e mai mic decât costul de înlocuire b) costul de rezolvare e mai mic decât costul de reproducţie c , costul de rezolvare e mai mic decât creşterea în valoarea aşteptată d) elementul poate fi înlocuit sau reparat

46. O supradimensionare este definită ca: a) teren folosit mai eficient decât cea mai bună utilizare

G o caracteristică a clădirii ce nu este considerată de piaţă la adevărata valoare

c) o clădire a cărei durată de viaţă efectivă e mai mică decât vârsta reală d) o proprietate care generează o rată de fructificare anormală

47. Care tip de depreciere NU este în general recuperabilă? a) fizică b) funcţională

Qexternă d) internă

48. În care din situaţii, metoda costurilor ar putea da rezultate necorespunzătoare? . a) când există date multe de tranzacţii

diI când există o depreciere importantă c) când exista o neadecvare funcţională d) când proprietatea generează venituri

49. Care din următoarele costuri este măsura deteriorării fizice remediabile? .' (il 'rostul înlocuirii elementului de nou sau de a fi adus la o condiţie ca şi nou

b) costul elementului de nou minus neadecvarea funcţională c) costul elementului de nou plus neadecvarea funcţională d) costul elementului de nou minus costul oricărei supradimensionări

50. Într-un cartier nou în care mai există terenuri libere, un evaluator estimează valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare prin metoda costului de înlocuire net. Ce principiu a stat la baza opţiunii sale:

a) principiul anticipării <P) principiul substituţiei c) principiul contribuţiei d) toate

51. În cazul evaluăr;ii unor proprietăţi, metQda.costului de înlocuire net este adoptată ca substitut (înlocuitor) al analizei de piaţă pentru:

. [}8-·1

a) spaţii de birouri b) magazine

<§) proprietăţi specializate care se vând rar sau niciodată, decât ca parte a unei afaceri d) vile

EV ALU:ARE- METODA COSTURILOR·

1. Cea mai recomandată metodă de evaluare a terenurilor este: a) extracţia. b) proporţia

@ compararea vânză.rilor d) tehnica valorii reziduale

2. Diferenţa între costul de reumstrucţie a unei clădiri şi contribuţia sa la valoarea de piaţă a proprietăţii la data evaluării este dată de:

a) uzura fizică .. (E) deprecierea acumulată

c) durata de viaţă economică d) neadecvarea funcţională

3. Neadecvareafuncţională poate rezulta din: a) fluctuaţiile cererii şi ofertei pe piaţa locală

(6) schimbările în standardele şi preferinţele de pe piaţă c) uzura normală curentă d) toate de mai sus

4. O deficienţă cauzată de un defect în structură, material sau proiect la o clădire pentru care costul de înlăturare e mai mic decât creşterea în valoare (după înlăturarea defectului) este cunoscută ca: .

a) uzură fizicărecuperabilă b) depreciere din cauze externe @neadecvare funcţională recuperabilă d) neadecvare funcţională nerecuperabilă

5. Pentru a aplica metoda costului, clădirea trebuie: (i) săfie nouă sau aproape nouă b) si poată fi încadrată ·in tipUrile de catalog c) să fie bine întreţinută d) nici una de mai sus

6. Pentru ce situaţie metoda costului este cea mai puţin recomandată: a) proprietate cu utilizare specială . b) construcţie industrială planificată ® casă de locuit cu vechime mai mare de 20 ani d) casă memorială

7. Perioada estimată pentru care clădirea va contribui .în continuare la valoarea. totală a proprietăţii începând cu data evaluării se numeşte:

a) durata de viaţă economică totală b) durata de viaţă fizică totală

(§)durata de viaţă economică rămasă d) durata de viaţă fizică rămasă

8. Inspecţia la faţa locului a arătat că este nevoie imediat de un boiler. Ce fel de depreciere este?

a) nerecuperabilă, uzură fizică a unui element cu viaţă scurtă b) nerecuperabilă. uzură fizică a unui element cu viaţă lungă c} uzură fizică recuperabilă

(§J ne adecvare funcţională recuperabilă

II '.

18. Un teren devineamplasamentdacar a) se fac studii de dezvoltare

(5) se fac Îmbunătăţiri exterioare şi interioare c) se obţine aprobare de la urbanism d) este Înscris la serviciul de cadastru ca amplasament

19. Principiile evaluării care influenţează valoarea terenuluisunt: c» cererea şi oferta b) concurenţa c) substituţia d) confonnitatea

20. Metoda comparaţiei directe se aplică: ®la terenurile libere b) la terenurile construite c) la terenurile concesionate d) la terenuri scoase din circuitul agricol

21. Depreciereafuncţională are o pondere mai mare la: a) clădirile noi dar neîntreţinute b) clădirile vechi cu destinaţie de locuinţă @clădirile relativ noi care şi-au schimbat destinaţia d) clădirile noi amplasate greşit

22. În apliCqJ;'ea metodeicomparaji.ei .directe la evaluarea t(!renurilor, elementele de comparaţie mai importante sunt: .

Ci)data tranzacţiei faţă de localizare b) suprafaţa faţă de localizare c) suprafaţă faţă de fonnă d) data tranzacţiei faţă de cea mai bună utilizare

23 .. Metoda reziduală se aplică la evaluarea terenurilor dacă sunt cunoscute: a) preţuri din tranzacţii comparabile

<li) valoarea clădirii şi valoarea proprietăţii c) valoarea proprietăţii, venitul net al proprietăţii. rata de capitalizare pentru teren d) venitul net al proprietăţii, ratele de capitalizare şi de actualizare pentru proprietăţi

24. Costul unitar pentru o clădire depinde de: Ci) dimensiunile clădirii

b) stare de întreţinere c) poziţia În localitate d) eficienţa constructorului

25. Costurile segregate. înseamnă: a) costurile directe şi indirecte

(!?) costurile unitare pentru componentele clădirii . c) costurile separate ale clădirilor şi ale terenurilor

d) costul de reconstrucţie şi costul de înlocuire

26. Uzurajizică recuperabilă se referă la: a) . elementele cu vechime mai mică decât clădirea b) elementele cu durată de serviciu mai mică decât viaţa clădirii

tjJ) elementele ce trebuie reparate/înlocuite la data evaluăm d) element~le afectate de trecerea timpului

27. Metoda costului este adecvată pentru construcţiile noi pentru că: ® valoarea de piaţ~ şi costul sunt de obicei apropiate b) reprezintă de regtllăcea mai precisă metodă c) sunt disponibile preţurile de construcţie d) există planurile de construcţie

c) neadecvarea funcţională din cauza unor deficienţe ® neadecvarea funcţională din cauza unor supradimensionări

38. Care metodă de estimare a deprecierii se bazează cel mai, mult pe determihareaduratei totale de viaţă economică?

a) metoda segregării b) metoda comparaţiei directe

(§) metoda duratei de viaţă economică d) metoda modificată a duratei de viaţă economică

39, Costul de a construi o replică exactă a clădirii evaluate se numeşte: a) cost direct b) cost indirect c) cost de înlocuire @ cost de reconstrucţie

40. Diferenţa între durata de ... viaţă e!!!!!:.D,!,ici a unei clădiri şi durata de .!Jgţă econpmică rămasă este:

Qvârsta efectivă b) vârsta reală c) vârsta economică. d)vârsta ca1,endaristică

41. Deteriorareafizică rezultă din cauza: (i) întreţinerii neefectuate la timp b) amortizarea clădirii c) utilitatea funcţională d) neadecvarea economică

......... , ... 42. În ce caz, lipsa instalaţiei de aer condiţionat ar putea fi considerată ca o deficienţă

funcţională a unei locuinţe: a) costul de înlocuire este ridicat b) locuinţa nu a fost niciodată ocupată Qproprietăţi comparabile au instalaţii de aer condiţionat d) locuinţa are o vechime mai mică de 7 ani

43. Ce metode de evaluare potfi utilizate în cazul terenului în exces: a) numai metoda costului @comparaţia directă şi randamentul c) metoda costului şi randamentul d) numai randamentul

44. Cum se consideră valoarea terenului în metoda costului? a) la utilizarea prezenta dacă este construit

@ la cea mai buriă utilizare considerat liber c) la cea mai bună utilizare dacă pentru demolare costurile sunt mai mici decât 50% din valoarea

terenului d) la utilizarea prezentă întrucât nu este economică demolarea clădirii

45. În ce caz un element al deprecierii poate fi considerat recuperabil? a) costul de rezolvare e mai mic decât costul de înlocuire b) costul de rezolvare e mai mic decât costul de reproducţie

@costul de rezolvare e mai mic decât creşterea în valoarea aşteptată d) elementul poate fi îrilocuit sau reparat

46. O supradimensionare este definită ca: a) teren folosit mai eficient decât cea mai bună utilizare

(]) o caracteristică a clădirii ce nu este considerată de piaţă la adevărata valoare