rapporto tra investimenti e destinazioni di punta dell'olmo spa

Un Parco Oltre il Mare

Schematizzazione degli investimenti e ipotesi di destinazione

Punta Dell’olmo S.p.A.Celle Ligure - Colonia Bergamasca

Schematizzazione degli investimenti

TIPOLOGIA Costo Acquisto/mq Costo Costruzione Costi Tecnico/progettuali

Costi di Gestione start up 5 anni Oneri accessori Oneri finanziari Edilizia Sociale Totale Costi a mq

Turistico / ricettivo € 1.405,41 € 2.000,00 € 189,00 € 50,00 € 550,00 € 4.194,41 Edilizia Convenzionata € 1.405,41 € 2.000,00 € 289,00 € 180,00 € 450,00 € 4.324,41

Edilizia libera € 1.405,41 € 2.000,00 € 289,00 € 250,00 € 550,00 € 200,00 € 4.694,41 Centro congressi € 200,00 € 2.100,00 € 120,00 € 950,00 € 120,00 € 3.490,00 Parco pubblico € 200,00 € 220,00 € 20,00 € 22,00 € 462,00

Turistico / ricettivoCosto Ac-quisto/mqCosto CostruzioneCosti Tecnico/pro-gettualiCosti di Ges-tione start up 5 anniOneri accessoriOneri finanziariEdilizia Sociale

Edilizia Conven-zionata

Costo Ac-quisto/mqCosto CostruzioneCosti Tecnico/pro-gettualiCosti di Ges-tione start up 5 anniOneri accessoriOneri finanziariEdilizia Sociale

Edilizia LiberaCosto Ac-quisto/mqCosto CostruzioneCosti Tecnico/pro-gettualiCosti di Gestione start up 5 anniOneri accessoriOneri finanziariEdilizia Sociale

TIPOLOGIAValore di Mercato

medioMargine Operativo Redditività a mq

Delta su turistico ricettivo

Turistico / ricettivo 4.500,00€ 6,79% 305,59€ Edilizia Convenzionata 2.350,00€ -84,02% 1.974,41-€ Edilizia libera 7.000,00€ 32,94% 2.305,59€ 2.000,00€ Centro congressi -100,00% 3.490,00-€ extra oneri in opere o monetizzazione 100.000,00€ 100,00% 100.000,00-€ parco pubblico -100,00% 462,00-€

Turis

tico / r

icettivo

Ediliz

ia Conve

nzionata

Ediliz

ia lib

era

Centro

congre

ssi

€- €2,000.00 €4,000.00 €6,000.00

Valore di Mercato medio

Totale Costi a mq

Rapporto valore/costi'

Axis Title

CALCOLO COMPENSATIVO SULLE SCELTE DI DESTINAZIONE

Quindi, a titolo d'esempio, per fare:

mq 10di edilizia convenzionata a € 2.350,00 devo realizzare 9,87

mq di edilizia libera per pareggiare i conti

mq 10 di centro congressi devo realizzare 17,45


mq 10 parco pubblico oltre gli standard 2,31


Valore edilizia convenzionata

Edilizia libera

Centro congressi

VarazzeCelle L.

Albissole Savona

Indicatore quotazioni immobiliari (fonte Assimil Maggio 2011)

Bordighera, Alassio, Finale Ligure, Celle L. Varazze hanno le quotazioni più alte del ponente Ligure

Costruire e valutare un investimento immobiliareMODELLO DI MARKOVITZ

individua attraverso un modello matematico quali asset siano da sciegliere e quali da scartare

Costruire e valutare un investimento immobiliareMODELLO DI MARKOVITZ

Fonte: Prof. Leopoldo Sdino, Politenico di Milano, CCIAA Genova, ASSIMIL CCIAA Savona

Concretamente, se abbiamo a disposizione

18.500,00 mq avremmo queste casistiche:

ipotesi 1 "massima richiesta" mqresidenziale

liberoipotesi 2 "intermedia" mq

residenziale libero

Edilizia convenzionata a € 2.350,00 3.700,00 3.652,65 Edilizia convenzionata a € 3.500,00 3.700,00 1.525,15 un centro congressi da

posti 900 2.700,00 4.711,50 un centro congressi da

posti 600 1.800,00 3.141,00

un parco pubblico oltre i 9.500 mq a standard di 10.500,00 2.425,50 un parco pubblico oltre i 9.500 mq a standard

di 10.500,00 2.425,50 extra oneri di urbanizzazione € 1.000.000,00 500,00 extra oneri di urbanizzazione € 1.000.000,00 500,00

percentuale di edilizia libera 61% percentuale di edilizia libera 41%

ipotesi 3 "contenuta" mqresidenziale

liberoEdilizia convenzionata a € 3.600,00 3.000,00 1.086,61 un centro congressi da 600 1.800,00 3.141,00 un parco pubblico oltre i 9.500 mq a standard di 10.500,00 2.425,50 extra oneri di urbanizzazione € 500.000,00 250,00

percentuale di edilizia libera 37%

Risulta evidente che la quantità di edilizia libera è proporzionale alle richieste che l'amministrazione intende ottenere è altrettanto importante sottolineare come le proporzioni sono derivate dalla superficie iniziale, variando questa

varia la percentuale di edilizia libera (che mantiene però costante la quantità) a discapito di quella alberghiera mentre le altre rimangono fisse. Avremo quindi:

Ipotesi 1Alberghiero/ RTA /

Terziario 3.510,35 mq

Ipotesi 2Alberghiero/ RTA /


Ipotesi 3Alberghiero/ RTA/

Terziario 8.596,89 mqIpotesi 1 con 16.500 mq

totAlberghiero/ RTA /






Un Parco Oltre Il Mare – Celle Ligure

rapporto tra investimenti e destinazioni di punta dell'olmo spa

News & Politics