raport z rynku_nieruchomosci_i_kwartal_2015

Zmiany cen nieruchomości

w wybranych kategoriach

Rynek kredytów hipotecznych

Co budują

deweloperzy

Polskie prawo budowlane, co zmienią

nowe przepisy

2015 I kwartałRaport

Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach

Jakich nieruchomości szukają Polacy


Co budują deweloperzy i jak kształtuje się sprzedaż w tym roku

Zmiany w programie MdM – kto skorzysta

Jak wybrać mieszkanie pod inwestycję

Polskie prawo budowlane – co zmienią nowe przepisy

Rozmowa dom.gratka.pl

Sposoby przeprowadzania inwestycji mieszkaniowych przez spółdzielnie mieszkaniowe

6

16

18

25

31

32

34

36

39

Spis treści

2

Metodologia analiz: dom.gratka.plOpracowanie: zespół redakcyjny dom.gratka.pl

Dom.gratka.pl to jeden z najbardziej rozpoznawalnych polskich serwisów z ogłoszeniami nieruchomości.Od ponad 15 lat koncentrujemy się na efekcie finalnym, jakim jest doprowadzenie do skojarzenia obu stron transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości.Dom.gratka.pl to ponad 1,14 mln ofert nieruchomości z kategorii mieszkań, działek, gruntów, garaży i lokali użytkowych, które można wyszukiwać na mapie w interesującym użytkownika obszarze. Z serwisem współpracuje ponad 3600 biur nieruchomości i ponad 500 deweloperów.Serwis jest dostosowany do wszystkich urządzeń mobilnych. W przeglądarkach mobilnych użyteczność zapewnia tech-nologia RWD. Na urządzenia z systemami iOS, Android i Windows Phone - powstała darmowa aplikacja, dobrze ocenio-na przez użytkowników i klientów za ułatwienie kontaktu między nimi.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Artur Osak Specjalista ds. relacji biznesowych

dom.gratka.ple-mail: [email protected]

tel. + 48 502 499 937

Adam JabłońskiKierownik zespołu handlowego


tel. + 48 502 499 775

Mikołaj GawełdaMarketing Manager


tel. + 48 697 770 408

Krzysztof KowalkowskiBrand Manager dom.gratka.pl

e-mail: [email protected]. + 48 502 499 981

3

Serwis dom.gratka.pl należy do

Partnerzy raportu:

Wiesław MowlikDyrektor oddziału

PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu

Artur HeweltWiceprezes SPPON

Hewelt Nieruchomości

Łukasz Kruszewski Dyrektor ds. Marketingu freedom nieruchomości

Agnieszka RennerDyrektor oddziału

PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu

Ewelina PelowskaDoradca ds. kredytów hipotecznych

PÓŁNOC Nieruchomości

Maciej Trela Prezes Zarządu

PÓŁNOC & Partnerzy Sp. z o.o

Tomasz Majer Dyrektor ds Rozwoju i Sprzedaży

Feniks Finanse Sp. z o.o.

Raport powstał przy współpracy Ekspertów rynku nieruchomości:

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4

http://www.fibaro.com/pl/domy-z-systemem-fibaro/?utm_source=gratka.pl&utm_medium=raport&utm_campaign=Raport_Gratka

6


styczeń marzecRóżnica

styczeń/marzec

279 460

225 423

285 136

186 614

210 996

398 840

540 562

220 906

242 586

230 529

378 288

182 296

239 486

221 540

297 569

272 445

268 266

225 443

288 630

185 426

219 993

399 121

535 051

220 049

246 304

229 208

377 299

184 092

236 905

216 284

303 410

271 065

-4%

0%

1%

-1%

4%

0%

-1%

0%

2%

-1%

0%

1%

-1%

-2%

2%

-1%

dolnośląskie

kujawsko-pomorskie

lubelskie

lubuskie

łódzkie

małopolskie

mazowieckie

opolskie

podkarpackie

podlaskie

pomorskie

śląskie

świętokrzyskie

warmińsko-mazurskie

wielkopolskie

zachodniopomorskie

Region

Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2015)

Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych województwach

Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym


7

Zmiana

styczeń/marzec

Zmiana

styczeń/marzec

Zmiana

styczeń/marzec

1 pokojowe

styczeń marzec

5 047

3 830

6 603

3 180

4 463

4 193

6 958

5 164

4 360

4 663

4 973

5 917

5 430

4 784

8 941

6 539

4 939

3 989

6 679

3 179

4 442

4 187

6 869

5 106

4 358

4 701

4 993

5 821

5 462

4 757

8 956

6 600

-2,2%

4,0%

1,1%

0,0%

-0,5%

-0,1%

-1,3%

-1,1%

0,0%

0,8%

0,4%

-1,6%

0,6%

-0,6%

0,2%

0,9%

3 pokojowe

styczeń marzec

4 578

3 994

5 800

3 017

4 502

4 340

6 580

5 028

4 537

4 445

4 560

5 792

4 618

4 347

8 573

5 769

4 590

4 074

5 839

3 030

4 503

4 348

6 780

5 005

4 566

4 416

4 528

5 792

4 671

4 463

8 566

5 753

0,3%

2,0%

0,7%

0,4%

0,0%

0,2%

2,9%

-0,5%

0,6%

-0,7%

-0,7%

0,0%

1,1%

2,6%

-0,1%

-0,3%

Białystok

Bydgoszcz

Gdańsk

Gorzów Wlkp.

Katowice

Kielce

Kraków

Lublin

Łódź

Olsztyn

Opole

Poznań

Rzeszów

Szczecin

Warszawa

Wrocław

2 pokojowe

styczeń marzec

4 891

4 177

6 310

3 454

4 789

4 296

7 043

5 110

4 476

4 604

4 444

6 422

5 160

4 333

8 453

6 138

4 806

4 204

6 315

3 339

4 693

4 317

7 037

5 129

4 369

4 641

4 421

6 384

5 147

4 360

8 456

6 123

-1,8%

0,6%

0,1%

-3,4%

-2,0%

0,5%

-0,1%

0,4%

-2,4%

0,8%

-0,5%

-0,6%

-0,3%

0,6%

0,0%

-0,2%

Miasto


Zmiany cen ofertowych mkw. mieszkania w miastach wojewódzkich na rynku wtórnym (styczeń/marzec 2015)


8

W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, podczas trzech pierwszych miesięcy 2015 roku, nastąpił w Poznaniu – 1 proc. W segmen-cie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim i Ka-towicach – 0,8 proc. W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Bydgoszczy zanotowano największy wzrost – 1,2 proc., średniej ceny ofertowej.

W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofer-towe spadły m.in.: w Gdańsku w segmencie kawalerek (-1,2 proc.), wśród mieszkań 2-poko-

jowych w Bydgoszczy (-0,4 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Szczecinie (-0,7 proc.).

Widać, że początek roku przyniósł bardzo skromne wahania cenowe. Nie było spe- ktakularnych obniżek ani podwyżek cen. Rynek charakteryzuje się cały czas większą podażą mieszkań niż popytem.

Około 66 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w I kwartale 2015 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to

Miasto

Białystok

Bydgoszcz

Gdańsk

Gorzów Wlkp.

Katowice

Kielce

Kraków

Lublin

Łódź

Olsztyn

Opole

Poznań

Rzeszów

Szczecin

Warszawa

Wrocław

Mieszkania wybudowaneprzed rokiem 2000

Mieszkania wybudowanemiędzy latami 2000 - 2013

78%

72%

66%

70%

75%

77%

55%

78%

79%

65%

86%

65%

64%

77%

60%

67%

22%

28%

34%

30%

25%

23%

45%

22%

21%

35%

14%

35%

36%

23%

40%

33%

66%OGÓŁEM

34%OGÓŁEM

Struktura wiekowa mieszkań


9


10%OGÓŁEM

36%OGÓŁEM

36%OGÓŁEM

18%OGÓŁEM

MiastoBiałystok

Bydgoszcz

Gdańsk

Gorzów Wlkp.

Katowice

Kielce

Kraków

Lublin

Łódź

Olsztyn

Opole

Poznań

Rzeszów

Szczecin

Warszawa

Wrocław

1 pokój

11%

8%

6%

8%

9%

9%

14%

7%

11%

9%

6%

10%

9%

8%

8%

8%

35%

40%

38%

32%

34%

38%

39%

32%

43%

40%

36%

40%

36%

34%

35%

41%

2 pokoje

38%

40%

36%

42%

40%

37%

34%

43%

35%

34%

40%

35%

40%

38%

38%

38%

3 pokoje

16%

12%

20%

18%

17%

16%

14%

19%

11%

17%

18%

15%

16%

20%

19%

13%

4 pokoje

Struktura sprzedaży mieszkań ze względu na liczbę pokoi


lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży – podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu – 86 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu o 1 proc. względem IV kwartału zeszłego roku. Podobne ilości starszych lokali oferowano do sprzedaży w Białymstoku, Łodzi i Lublinie.

Z drugiej strony – najwięcej mieszkań wybu-dowanych w ostatnich trzynastu latach ofe-rowano do sprzedaży w Krakowie - 45 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Warto zaznaczyć, że w porównaniu z IV kwartałem zeszłego roku odsetek ten wzrósł o 2 proc.

Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszka-nia 2- i 3-pokojowe.

Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym oferowano w Krakowie – 14 proc. całej oferty kwartalnej w mieście. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2-pokojowych – odpowiednio 43 proc. i 41 proc. całej oferty kwartalnej. W Lu-blinie oferowano najwięcej mieszkań 3-poko-jowych – 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej i gdańskiej – 20 proc.

Ceny mieszkań na wynajem


10

Biorąc pod uwagę kategorię mieszkań do wynajęcia widać, że najwięcej oferowanych jest lokali dwu- lub trzypokojowych. Najwięcej mieszkań z dwoma pokojami proponowano

12%OGÓŁEM

48%OGÓŁEM

29%OGÓŁEM

11%OGÓŁEM

MiastoBiałystok

Bydgoszcz

Gdańsk

Gorzów Wlkp.

Katowice

Kielce

Kraków

Lublin

Łódź

Olsztyn

Opole

Poznań

Rzeszów

Szczecin

Warszawa

Wrocław

1 pokój

13%

17%

11%

12%

14%

20%

18%

7%

19%

12%

27%

22%

10%

16%

7%

12%

53%

47%

52%

41%

52%

52%

49%

54%

48%

61%

42%

53%

55%

41%

45%

50%

2 pokoje

32%

28%

29%

36%

28%

23%

25%

29%

25%

22%

26%

21%

29%

31%

34%

28%

3 pokoje

2%

9%

8%

10%

6%

4%

7%

10%

8%

5%

5%

4%

6%

11%

14%

10%

4 pokoje

Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich


w Olsztynie – aż 61 proc. całej oferty wynajmu w tym mieście. Najwięcej mieszkań trzypokojowych ofero-wano w Gorzowie Wielkopol-skim – 36 proc. całej oferty wynajmu w mieście.

11


Zgodnie z zapowiedzią, w I kwartale 2015, ruszył program Fundusz Mieszkań na Wynajem. Pierwsze mieszkania zostały udostępnione najemcom w Poznaniu. Są to lokale przy ul. Sa-perskiej. Wszystkie lokale są wykończone pod klucz, z kuchniami wyposażonymi w zabudowę i sprzęt AGD oraz z w pełni urządzonymi łazienkami, wyposażonymi także w pralki.

Projekt Mieszkań na Wynajem oparty jest

MiastoBiałystok

Bydgoszcz

Gdańsk

Gorzów Wlkp.

Katowice

Kielce

Kraków

Lublin

Łódź

Olsztyn

Opole

Poznań

Rzeszów

Szczecin

Warszawa

Wrocław

1 pokój

22

24

41

23

29

21

35

25

29

19

20

28

32

31

51

42

25

25

35

23

35

23

35

34

27

25

25

31

26

27

52

37

2 pokoje

22

22

26

24

33

20

35

24

34

17

19

34

31

31

51

44

3 pokoje

Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich


na zasadach komercyjnych, a ceny wynajmu mieszkań zależą m.in. od długości trwania umowy najmu – są niższe dla osób, które zdecydują się na podpisanie umowy na okres od 2 do 4 lat. Najemcą może zostać każdy, kto przejdzie procedurę weryfikacji finansowej pod kątem możliwości regulowania czyn-szu oraz spełni wymogi związane z najmem okazjonalnym. Zgłoszenia rozpatrywane są zgodnie z kolejnością ich rejestracji.

Ceny sprzedaży domów na rynku wtórnym


12

22%OGÓŁEM

7%OGÓŁEM

70%OGÓŁEM

MiastoBiałystok

Bydgoszcz

Gdańsk

Gorzów Wlkp.

Katowice

Kielce

Kraków

Lublin

Łódź

Olsztyn

Opole

Poznań

Rzeszów

Szczecin

Warszawa

Wrocław

Bliźniak

7%

20%

20%

13%

21%

22%

19%

28%

12%

13%

7%

24%

5%

26%

32%

24%

6%

10%

14%

8%

10%

9%

5%

12%

2%

5%

8%

9%

6%

3%

4%

10%

Szeregowy

87%

70%

67%

79%

69%

70%

75%

60%

86%

82%

84%

67%

89%

71%

64%

66%

Wolnostojący

Struktura sprzedaży domów w miastach wojewódzkich


W strukturze oferowanych do sprzedaży w I kwartale 2015 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących. Miastami, gdzie ofero-wano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc. całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 87 proc. całej oferty. Wśród domów z zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 14 proc. Najwięcej

domów z zabudowy bliźniaczej w pierwszych trzech miesiącach tego roku, oferowano w Warszawie - 32 proc.

Analizując średnie poziomy cen domów w III kwartale 2014 r., w ujęciu wojewódzkim, można zauważyć bardzo delikatne wahania cenowe. Nie można mówić o tendencjach ce-nowych.

13


KrakówNa krakowskim rynku mieszkań już od dłuższego czasu nie obserwowaliśmy większych ruchów cenowych. Sprzyja temu stabilny popyt i w miarę stabilna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Ceny zaczynają się już od 4 000 – 4 500 zł/mkw., lecz za taką kwotę poszukujący mieszkań mogą liczyć jedynie na lokale do generalnego re-montu usytuowane na parterze lub zaadap-towanym poddaszu, często z ogrzewaniem elektrycznym.

Najtańsze lokalizacje Krakowa to Nowa Huta, Mistrzejowice i Prokocim. Nie ma większych

Różnica

styczeń/marzecstyczeń luty

279 460

225 423

285 136

186 614

210 996

398 840

540 562

220 906

242 586

230 529

378 288

182 296

239 486

221 540

297 569

272 445

268 266

225 443

288 630

185 426

219 993

399 121

535 051

220 049

246 304

229 208

377 299

184 092

236 905

216 284

303 410

271 065

-4%

0%

1%

-1%

4%

0%

-1%

0%

2%

-1%

0%

1%

-1%

-2%

2%

-1%

dolnośląskie

kujawsko-pomorskie

lubelskie

lubuskie

łódzkie

małopolskie

mazowieckie

opolskie

podkarpackie

podlaskie

pomorskie

śląskie

świętokrzyskie

warmińsko-mazurskie

wielkopolskie

zachodniopomorskie

Region


Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych województwach

268 266

225 443

288 630

185 426

219 993

399 121

535 051

220 049

246 304

229 208

377 299

184 092

236 905

216 284

303 410

271 065

marzec

problemów, aby w tych dzielnicach znaleźć nieruchomość „do wejścia” w cenie ok. 5 000 zł/mkw. Najdroższą krakowską dzielnicą jest tradycyjnie Stare Miasto z cenami przekraczającymi 10 000 zł, nierzadko osiągającymi pułap 25-30 tys. zł.

Maciej Trela Prezes Zarządu PÓŁNOC & Partnerzy Sp. z o.o.

ŁódźCeny mieszkań w Łodzi wahały się od ok. 2 900 zł do 3 500 zł/mkw. w przypadku mieszkań do remontu. Metr kwadratowy mieszkania w dobrym stanie technicznym do natych-


miastowego wprowadzenia się, to wydatek rzędu 3 600 – 4 500 zł. Z kolei za mieszkanie w wysokim standardzie wykończenia lub apar-tament trzeba było zapłacić 4 900 – 5 500 zł/mkw. Największe zainteresowanie kupujących skupiało się na tanich mieszkaniach do re-montu, ewentualnie mieszkaniach po remon-cie, ale w okazyjnej cenie. Poszukiwane były mieszkania 2-3 pokojowe, ewentualnie apar-tamenty 4-5 pokojowe w dzielnicach: Retkinia, Smulsko, Radogoszcz, Widzew.

W segmencie domów, najbardziej poszuki-wane były budynki do remontu o powierzchni 100 -150 m w cenach 2 200 zł – 3 000 zł. Domy po remoncie to wydatek rzędu 3 000 zł do 4 500 zł/mkw.

Średnia cena działki budowlanej położonej w bezpośrednich okolicach Łodzi wynosiła

150 – 250 zł/mkw. Poszukiwane były parcele do 1 200 mkw. położone na obrzeżach Łodzi w cichym i spokojnym miejscu z dużą ilością zieleni. W przypadku atrakcyjnych działek pod rezydencje, średnia cena sięgała 400 – 600 zł/mkw.

Najczęściej wynajmowane były mieszkania o powierzchni 35-45 mkw. za kwotę od 500 zł do 1200 zł obejmującą cenę najmu, czynsz do spółdzielni oraz media. Największym zain-teresowaniem cieszyło się Śródmieście Łodzi. Koszt wynajęcia apartamentu od 80 mkw. do 100 m2 o podwyższonym standardzie wahał się od 2 500 zł do 5000 zł/mkw.

Klienci szukali nieruchomości po okazyjnych cenach, w dobrej lokalizacji (duże nowe dzielnice). Najczęściej pytano o mieszkania 1- i 2-pokojowe do remontu oraz o lokale

http://www.polnoc.pl/franczyza/oferta/

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

o podwyższonym standardzie. Ilość tran-sakcji nieco się zmniejszyła w porównaniu z poprzednim kwartałem z uwagi na zwiększenie się minimalnej wysokości wkładu własnego przy kredytach hipotec-znych. Największym zainteresowaniem cieszą się nadal mieszkania M-3 do 45 mkw.

Agnieszka RennerDyrektor oddziału PÓŁNOC Nieruchomości w Pabianicach

PoznańZ naszych obserwacji wynika, że początek roku dla wielu Poznaniaków był idealnym momentem na podjęcie decyzji o zakupie mieszkania. Zdarzało się, że otrzymywaliśmy po kilka ofert zakupu jednego mieszkania w bardzo krótkim czasie, pomimo iż oferty te nie były zauważane przez kilka poprzednich miesięcy funkcjonowania na rynku. Rekord

to ujawnienie się 4 zdecydowanych klientów na zakup jednego mieszkania w ciągu dwóch dni. W tym wypadku potwierdziło się po raz kolejny prawo serii. Niestety zapał klientów z pierwszych dni stycznia szybko ostygł, a można powiedzieć, że nawet zamarzł w dru-giej dekadzie lutego i nie odtajał aż do Wiel-kanocy.

O ile druga połowa lutego przyniosła spadek zainteresowania mieszkaniami, o tyle szukających działek nie brakowało. Byli to głównie mali deweloperzy zainteresowani gruntami w dobrej cenie na których można postawić tanie bliźniaki.

Wiesław MowlikDyrektor oddziału PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu


http://www.polnoc.pl/

16


Polacy w większości szukają nieruchomości miesz-kalnych. Większość transakcji to sprzedaż mieszkań w cenie do 300 tys. zł.

Kupującym mieszkania zależy na dobrej lokalizacji, klarownym rozkładzie, dobrym nasłonecznieniu i sensownej kondygnacji. Położenie mieszkania ma dużo większe znaczenie niż jego stan.

Modelowym mieszkaniem, którego poszukują Pola-cy jest 2-3 pokojowy lokal na 1 piętrze w 4-piętrowym budynku zorientowany na południowy - zachód położony w dobrze skomunikowanej dzielnicy.

Źródło: Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2014)


17

Na kolejnym miejscu są domy. Poszukiwania idealnego domu zależą one od wielu czynników, takich jak: wielkość przynależnej działki, stan techniczny budynku, jakość materiałów z jakich został wybudowany i wykończony, standard wyposażenia oraz przede wszystkim od lokalizacji. Najbardziej poszukiwane są domy jednorodzinne o powierzchni około 150 mkw. na działce o powierzchni około 600 mkw. Klienci kupują tak samo chętnie domy do wykończenia, jak i gotowe do zamieszkania.

Na rynku domów transakcji jest obecnie niewiele. Część po-tencjalnych kupujących dopuszcza możliwość zakupu działki i budowy domu we własnym zakresie i ostatecznie tak się często dzieje.

Na trzecim miejscu wśród najbardziej popu-larnych kategorii nieruchomościowych są mieszka-nia do wynajęcia. Najbardziej poszukiwane na rynku najmu mieszkania to kawalerki oraz mieszkania 2 pokojowe. Ceny najmu w największym stopniu zależne są od lokalizacji i standardu nieruchomości.

Dalej pod względem atrakcyjności są wśród użytkowników ser-wisu dom.gratka.pl są działki. Już teraz można powiedzieć, że rok 2014 na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne jest znacznie lepszy od roku ubiegłego. Potencjalnych kupujących jest bardzo dużo. Klienci pytają o działki w rejonach dobrze sko-munikowanych z miastami. Dojazd do centrum nie powinien zajmować więcej czasu niż 30-40 minut.

Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych pozio- mach i obecnie najbardziej prawdopodobnym scena- riuszem jest ich delikatny ruch w górę.

Polacy pragnący zamieszkać w mieście szukają przede wszyst-kim mieszkań. Dla większości potencjalnych nabywców ciągle podstawowym kryterium jest cena i możliwość skredytowania nieruchomości przez bank. Niezwykle istotnym kryterium jest również lokalizacja, a w szczególności dobra komunikacja z cen-tralnymi rejonami miasta, bliskość przystanków, infrastruktury usługowo-handlowej oraz terenów zielonych.

Dla rodzin z dziećmi liczy się również funkcjo- nalny rozkład lokalu, dający możliwość maksymalnego wyko-rzystania jego powierzchni. Optymalne parametry to 2-3 pokoje i łączna powierzchnia mieszcząca się w przedziale 40-65 mkw. Niechętnie są kupowane mieszkania na parterze oraz na 3-4 piętrze bez windy. Stan mieszkania często schodzi na dalszy plan, pod warunkiem, że cena jest okazyjna.

41%

19%

20%

14%

6%

Mieszkania na sprzedaż

Domy na sprzedaż

Mieszkania do wynajęcia

Działki i grunty na sprzedaż

Inne

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

18

Warto podkreślić, że za wkład własny

zostaną uznane również środki zgromadzane na

książeczce mieszkaniowej lub też pochodzące

z dopłaty w ramach programu MdM.


Początek roku przyniósł znaczące zmiany dla rynku kredytów hipotecznych. Od 1 sty-cznia pojawił się bowiem obowiązek posiadania przez klientów przynajmniej 10 proc. wkładu własnego. Wymóg ten dotyczy wszystkich bez wyjątku klientów i jest stosowany w każdym banku.Jedną z możliwości uniknięcia wykazywania wkładu własnego jest udostępnienie innej nieruchomości mieszkalnej jako zabezpiecze-nia kredytu. Bank zabezpiecza się wówczas na nieruchomości nabywanej oraz dodat-kowo na nieruchomości, którą udostępnimy. Wyliczając stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości (tzw. poziom LTV) bank przyjmie wartość obu nieruchomości łącznie.

Co warte podkreślenia, nie musimy być właścicielami dodatkowej nieruchomości – może być to przykładowo nieruchomość należąca do naszych bliskich. W trakcie trwania kredytu, gdy pozostały do spłaty kapitał wyniesie poniżej 90 proc. wartości nieruchomości kredytowanej, możemy wnioskować o wyłączenie nieruchomości do-datkowej spod hipoteki banku. Oczywiście bank nie musi się na takie rozwiązanie zgodzić, jednak w przypadku, gdy nie posiadamy 10% wkładu własnego w postaci pieniężnej, powyższe rozwiązanie może się okazać jedy-nym sposobem na uzyskanie kredytu.

Do niedawna posiadanie wkładu własnego przez klienta było premiowane niższymi marżami kredytów. Niestety posiadanie 10 proc. wkładu własnego, nie jest już tak mocnym argumentem dla banku jak było to jeszcze w 2014 roku. Obecnie ten poziom wkładu jest trakto-wany jako minimalny, a w konsekwencji oferty banków są najmniej korzystne dla klientów z takim poziomem środków własnych.

Sytuacja na rynku kredytów w I kwartaleW obecnym roku bardzo wyraźnie zarysowuje się podział na banki, które chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych oraz te, które oferty takich kredytów traktują jako jeden z wielu produktów dostępnych dla ich klientów. Pierwszym kwartale tego roku zaledwie pięć banków zaproponowało klientom warunki lepsze niż w ostatnim kwartale 2014 roku. W pozostałych warunki nie zmieniły się lub uległy pogorszeniu, niejednokrotnie również pod znakiem „promocji”. Średnia wysokość marży wyniosła 1,74 proc. (przy założeniu kredytu na 300tyś zł, posiadania 20 proc. wkładu własnego oraz skorzystaniu z najbardziej popularnych promocji), czyli była niższa od średniej marży z ostatniego kwartału 2014 roku.

Sporych zmian w ofertach spodziewano się po wprowadzeniu od 1 kwietnia Rekomendacji U. Do jej najważniejszych założeń należy wpro-wadzenie swobody wyboru towarzystwa ubez-pieczeniowego przez klienta, natomiast bank może wyznaczyć jedynie kryteria jakie to ubez-pieczenie musi spełniać. Jako kryterium ofe-rowanego klientowi ubezpieczenia, bank po-winien kierować się zakresem ubezpieczenia, a zyskami z jego sprzedaży. Rozwiązania te dają zdecydowanie większą swobodę w wyborze ofert przez klienta. Prognozowano, że utra-cone zyski banki będą rekompensowały sobie

19


20

Sytuacja na rynku kredytów mieszkanio-wych nie jest dyna-miczna, w najbliższej przyszłości nie można spodziewać się diame-tralnych zmian w ofer-tach banków.

Planowane zmiany mają zmodyfikować program

MdM tak, aby był on bardziej dostępny

a także w celu zwiększenia zasobu

dostępnych w programie nieruchomości.

w postaci pogorszenia warunków finanso-wania, jednak jak dotychczas nic takiego nie na stąpiło. Z drogich ubezpieczeń zrezygnował jak na razie wyłącznie jeden bank. W pozostałych ubezpieczenia grupowe zastąpiono indywi-dualnymi z bardzo nieznaczną różnicą w cenie lub też z niezmienną ceną takiego ubezpie-czenia (z założenia ubezpieczenia indywi- dualne są droższe od grupowych, gdyż ryzyko wystąpienia odpowiedzialności jest znacznie wyższe niż w przypadku ubezpieczeń grupo-wych).

Mdm – projekt nowelizacji ustawy – najwięksi beneficjenci W marcu rząd przyjął projekt zmian w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, czyli w pro-gramie Mieszkanie dla Młodych. Aktualnie

projekt jest konsultowany w Sejmie i niedługo zostanie poddany pod głosowanie.

Jedną z zasadniczych zmian będzie dopusz-czenie do finansowania nieruchomości bu-dowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe i to bez względu na poziom zaawansowania bu-dowy. Dotychczas finansowaniem były objęte wyłącznie nieruchomości budowane przez deweloperów lub przez spółdzielnie miesz-kaniowe, ale w systemie deweloperskim. Na modyfikacji programu zyskają przede wszyst-kim członkowie spółdzielni mieszkaniowych, którzy będą mogli skorzystać z dopłaty.

Przede wszystkim zniesiony zostanie wymóg „pierwszego mieszkania”, oznacza to, że dopłatą objęta zostanie transakcja nabycia nawet kolejnego lokalu dla danej rodziny. Ponadto dla rodzin wielodzietnych podstawa dopłaty wzrośnie z 50 mkw. do 65 mkw. Po-


21


Największe zmiany dotyczą jednak gos-

podarstw domowych z trojgiem lub więcej

dzieci. Dla tej grupy beneficjentów przewid-

ziano szereg nowych udogodnień.

Nowelizacja ustawy wprowadza także pewne sank-cje. Kredytu z dopłata nie będzie można spłacić przed upływem 5 lat od uruchomienia, a dokładniej nie będzie możliwa spłata większa niż poziom przyznanej dopłaty. Winnym wypadku, kredytobiorcy będą zmuszeni do zwrotu dopłaty proporcjonalnie za okres jaki pozostał do końca 5 lat.

ziom wsparcia wzrośnie do 30 proc. wartości odtworzeniowej nieruchomości w przypadku rodzin z co najmniej trojgiem dzieci oraz do 20 proc. z co najmniej dwojgiem dzieci. Oznacza to wyższe kwoty jakie może otrzymać rodzi-na (dla kredytobiorcy nabywającego miesz-kanie o powierzchni 65 mkw. w Warszawie, posiadającego co najmniej troje dzieci, takie dofinansowanie wyniesie nawet 116,000 zł). Dla rodzin wielodzietnych zniesiono również limit maksymalnego wieku kredytobiorców, do tej pory wynosił on 35 lat dla młodszego z wnioskodawców.

Do istotnych zmian należy także zaliczyć możliwość wypłaty środków z dopłaty jesz-cze przed aktem notarialnym przenoszącym na kredytobiorcę prawo własności, co do tej pory było niemożliwe. Wnioski o dofinanso-

wanie mogą być składane do więcej niż jed-nego banku, ale zastrzeżeniem, że muszą dotyczyć tego samego mieszkania.

Ważną zmianą jest także możliwość dołączenia do kredytu współkredytobiorcy w celu po-prawienia zdolności kredytowej. Nie musi być to jak dotychczas członek najbliższej rodziny. Możliwość dołączenia dodatkowego kredy-tobiorcy pojawi się jednak jedynie wówczas, gdy na podstawie decyzji banku, klientowi zabraknie zdolności kredytowej.

Jak co roku po zakończonym kwartale większość instytucji, których w mniejszym lub większym stopniu dotyczą kredyty hipoteczne stara się podsumować minione miesiące. Oczekiwano, że popyt na kredy-ty hipoteczne nieco spadnie – miało to być związane zarówno z zimowymi miesiącami, w których z reguły mniejsza ilość osób po-dejmuje ostateczne decyzję co do zakupu, ale także kolejnymi restrykcjami, które pojawiły się na rynku.

Przewidywania nie do końca się sprawdziły, oczywiście w poszczególnych bankach wygląda to nieco inaczej, jednak rynek nie zanotował ani znacznego spadku ani znacz-nego zwiększonego zainteresowania poten-cjalnych kredytobiorców.

7


Jedną z głównych obostrzeń, które weszły w życie, jak wspomniano wcześniej - była zmiana wymaganego wkładu własnego w wysokości 10% wartości nieruchomości. Do tych zmian musiały się dostosować m.in. takie banki jak: PKO BP, Pekao SA, Millenium, Alior Bank, Deutsche Bank czy np. Eurobank. Są banki, które już od dawna wymagają takiego wkładu własnego (BZ WBK) a nawet większego- ING Bank Śląski czy też BPH mają wymóg, by ich docelowy klient posiadał 20%.

Drugim ważnym aspektem było wejście w życie kolejnej rekomendacji - rekomendacji U. Według informacji na stronie KNF - Reko-mendacja U jest wydawana w celu poprawy jakości standardów współpracy pomiędzy bankami i zakładami ubezpieczeń w zakresie oferowania klientom produktów ubezpiecze-niowych przez banki oraz określenia warun-ków dla stabilnego rozwoju rynku bancassu-rance.

Rekomendacja zakłada, że bank powi-nien zapewnić swobodę wyboru zakładu ubezpieczeń, z którego usług klient zamierza skorzystać oraz wskazać jednoznacznie, ze jest jedynie pośrednikiem przy zawieraniu umów ubezpieczeniowych. Powyższy doku-ment określa również fakt, że za takie właśnie pośrednictwo wynagrodzenie powinno zostać wypłacone jedynie ze strony towarzystwa ubezpieczeniowego.

22

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Co do praktycznej strony ww. rekomendacji – banki miały czas do końca marca na jej wdrożenie i faktycznie większość z nich czekała do ostatniego dnia – dlatego też w pierwszym kwartale nie zanotowano ani negatywnych ani pozytywnych skutków wejścia w życie reko-mendacji U. Przewiduje się jednak, że będzie ona miała wpływ na zwiększenie przez banku marż i opłat okołokredytowych.

Ostatnim ważnym czynnikiem na rynku kredytów hipotecznych było podwyższenie limitów w programie MdM. Zwiększyło to zain-teresowanie młodych osób i zmobilizowało niektórych deweloperów do obniżki cen, by zachęcić do kupna.

Powyższe wydarzenia większość banków zrekompensowało promocyjną obniżką marż, które jeszcze na początku roku wynosiły średnio 1,89 proc., natomiast pod koniec kwartału spadły średnio o 0,2 proc.. Biorąc pod uwagę również obniżkę stóp procentow-ych – pozy-tywnie wpłynęło to na ofertę jak i na zdolność kredytową.

Zakończony 1 kwartał pozwala optymi- stycznie interpretować kolejne miesiące, które w towarzystwie wiosny powinny skłonić klientów do odważniejszych i częstszych de-cyzji zakupowych. Należy jednak z uwagą i rozwagą interpretować każdą ofertę kredytu hipotecznego z osobna, banki mogą bowiem chcieć zwiększyć zyski zwiększając opłaty okołokredytowe.


23

http://dom.gratka.pl/mobilna

W ciągu ostatnich kilku lat zaobserwowaliśmy tendencję co raz lepszego dopasowywania oferty loka-li deweloperskich do preferencji i potrzeb nabywców mieszkań. Duża część deweloperów odrobiła zadanie domowe i ucząc się na własnych błędach, wyciągała wnioski z każdej zrealizowanej inwestycji dopasowując kolejne realizacje do wymagań potencjalnych klientów. Działania te dotyczyły m.in. metraży i rozkładów bu-dowanych mieszkań, ale również zagospodarowania i wykończenia części wspólnych inwestycji.

25

Z biegiem lat zwiększał się odsetek firm deweloperskich oferujących możliwość zaku-pu lokalu mieszkalnego wykończonego „pod klucz”. Początkowo Polacy podchodzili z dys-tansem do tego typu rozwiązania polegając na wynajętych ekipach budowlanych i materiałach wykończeniowych kompleto-wanych we własnym zakresie. Z biegiem lat co raz więcej osób zaczęło dostrzegać zalety tego typu rozwiązania. Obecnie opcja wykończenia pod klucz powszechnie występuje w ofertach

deweloperów i spotyka się z zainteresowaniem sporej rzeszy klientów.

Jak w tym roku sprzedają się nowe mieszkania?Jak deweloperzy oceniają sprzedaż mieszkań w pierwszych miesiącach tego roku? Czy zain-teresowanie zakupem spadło po podwyższeniu obowiązkowego wkładu własnego do kredytu?

Co budują deweloperzy

i jak kształtuje się sprzedaż w tym roku

Tomasz Sznajder, wiceprezes zarządu PolnordOdnotowujemy duże zainteresowanie zakupem naszych mieszkań, zarówno tych w segmencie popularnym, jak i nieco droższych. W ciągu pierwszych miesięcy tego roku sprzedaliśmy więcej mieszkań niż rok wcześniej. Transak-cjom na rynku nieruchomości sprzyjają ni-skie stopy procentowe. Daje się zauważyć, że zakup lokalu jest traktowany, nie tylko jako realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych klientów, ale także jako lokata kapitału. Mie-szkania w naszych inwestycjach w Warszawie, Trójmieście, Szczecinie, Łodzi i Olsztynie są chętnie wybierane przez klientów kupujących inwestycyjnie ze względu na dobry stosunek jakości do ceny.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi PolskaMamy za sobą bardzo udany cały rok 2014, który podsumowaliśmy ze sprzedażą na po-ziomie nico ponad dwustu lokali. W nowym roku, mimo podwyższenia wymaganego wkładu własnego do kredytów, nadal odczuwa-my bardzo dobrą dynamikę sprzedaży i wzrost zainteresowania klientów naszymi inwestyc-jami. Niewątpliwie jest to związane z szybkim postępem prac na niedawno rozpoczętych

budowach w naszych warszawskich projek-tach Staffa 9, Kolska od nowa i Księżycowa 60 oraz z zakończeniem budowy dwóch in-westycji - Na Romera i Słodowiec Park. Można z całą pewnością powiedzieć, że podwyższenie wymaganego wkładu własnego do kredytów nie przełożyło się na spadek sprzedaży mieszkań.

Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Skanska Residential Development PolandWyniki sprzedaży w tym roku są porówny-walne do ubiegłorocznych. Największym zain-teresowaniem cieszą się kawalerki, ale coraz więcej osób wybiera także kilkupokojowe, przestronne mieszkania, które kupowane są z przeznaczeniem na wynajem. W pierwszym kwartale br. sprzedawaliśmy mieszkania go-towe w ramach oddanego do użytku II etapu Parku Ostrobramska na warszawskiej Pradze-Południe. W marcu rozpoczęliśmy nową


26

inwestycję przy ul. Rudzkiej w Warszawie. Osiedle Mickiewicza będzie pierwszym w Polsce, które otrzyma certyfikat BREEAM. To światowe oznaczenie wysokiej jakości bu-dynków, które spełniają precyzyjnie określone kryteria zdrowotne, środowiskowe oraz wyso-kie standardy bezpieczeństwa, co przekłada się na realne oszczędności w budżecie domo-wym. To zupełnie nowy rozdział w budow-nictwie mieszkaniowym w Polsce.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home InvestJak wynika z naszych obserwacji w pierwszych trzech miesiącach tego roku, zainteresowanie mieszkaniami oscyluje na bardzo podobnym poziomie jak w roku poprzednim, a nawet jest nieco wyższe. Obecnie realizujemy dwie inwestycje w Warszawie – Krasińskiego 58 na Żoliborzu i Na Sokratesa na Bielanach. Oba projekty cieszą się dużym zainteresowaniem. Klienci są świadomi tego, że zakup mieszka-nia przed zakończeniem budowy wiąże się

z korzystniejszą ofertą cenową. Ostatnie go-towe mieszkania mamy w inwestycji Wola Prestige na warszawskiej Woli.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu, dyrektor marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.W porównaniu z rokiem ubiegłym zaintereso-wanie mieszkaniami jest wyższe. Obecnie przygotowaliśmy dla klientów kilka atrak-cyjnych propozycji. W naszej sztandarowej inwestycji Bliska Wola przy ulicy Kasprzaka w Warszawie oferujemy wybrane miesz-kania z 5 proc. rabatem oraz obniżyliśmy znacząco, nawet o blisko 400 zł, ceny za mkw. m. in. w naszych warszawskich projektach: Villa Campina znajdującym się blisko Bemowa, Zielona Dolina położonym na Białołęce oraz w eleganckiej, nowoczesnej inwestycji Oaza Piątkowo w Poznaniu, a także w osiedlu Cen-trum II zlokalizowanym w jednej z najbardziej

27


prestiżowych dzielnic w Łodzi.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC CorpPod względem sprzedaży pierwsze miesiące bieżącego roku były bardzo podobne do os-tatnich miesięcy 2014 roku. Obserwujemy wzmożone zainteresowanie klientów, któr-zy mają możliwość skorzystania z bogatej oferty mieszkań. Co prawda trudno będzie powtórzyć wynik sprzedażowy, jaki osiągnięty został w bardzo dobrym I kwartale 2014 roku, ale prognozujemy, że obecna dobra i stabilna sytuacja na rynku mieszkaniowym utrzyma się w kolejnych miesiącach. Za takim scena-riuszem przemawia wiele czynników, w tym przede wszystkim wprowadzenie kolejnej obniżki stóp procentowych, planowana nowe-lizacja programu Mieszkanie dla Młodych oraz utrzymująca się dobra kondycja gospodarcza kraju.

Wojciech Stisz, Barc WarszawaPodobnie jak w 2014 roku, w pierwszych miesiącach tego roku chętnych na mieszkania nie brakuje. Klientów nie trzeba zachęcać do zakupu, szczególnie w naszej warszawskiej in-westycji Tarasy Dionizosa, w której wszystkie mieszkania kwalifikują sie do dopłat, a ceny mieszkań należą do jednych z najniższych w mieście.

Katarzyna Żarska, Marvipol DevelopmentPoczątek 2015 roku jest dla Marvipol De-velopment bardzo udany. Wyniki sprzedaży mieszkań są zgodne z planem na ten rok. Biorąc pod uwagę strukturę oferty miesz-

kaniowej, koncentrujemy się na zwiększeniu rentowności sprzedaży gotowych lokali oraz utrzymaniu wysokiego tempa sprzedaży mieszkań w projekcie Central Park Ursynów. Zarówno gotowe, jak i mieszkania w trakcie budowy cieszą się podobnym zainteresowani-em, jak w roku ubiegłym.

Anna Sitnik, dyrektor sprzedaży w firmie DolcanSprzedaż mieszkań utrzymuje się na podob-nym poziomie, jak w roku minionym. Jednak w skali miesiąc do miesiąca możemy mówić o lekkiej tendencji wzrostowej, jeśli chodzi o ilość sprzedanych lokali. Targi oraz promocje przyciągają klientów. Z badań Dolcan wynika, że dzięki targom mieszkaniowym z roku na rok średnio o 7 proc. wzrasta świadomość oferty firmy, która adresowana jest do różnych grup klientów. Rozszerzamy projekty bezczyn-szowe, inwestycje lokujemy w atrakcyjnych dzielnicach, jak np. Ogrody Ochota w war-szawskiej Ochocie, a także proponujemy mini apartamenty w stołecznym Miasteczko Ru-bikon.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Grupie EcoKoniec pierwszego kwartału tego roku przyniósł znaczne ożywienie sprzedaży w porównaniu z początkiem kwartału. Nie sprawdziły się zapowiedzi obniżenia popy-tu związane z wyższym wkładem własnym, niezbędnym do uzyskania kredytu. Eco-Classic ma w swojej ofercie mieszkania z różnych segmentów: od apartamentów, tak-ich jak TRIO, poprzez średniej klasy mieszkania w inwestycji Hubertus, jak również mieszkania z segmentu popularnego w inwestycji Wolne Miasto. Ożywienie jest widoczne w przypadku


28

29


sprzedaży wszystkich mieszkań, co oznacza że program MDM nie jest czynnikiem, który go warunkuje. Porównując dwa ostatnie kwartały 2014 roku do pierwszego 2015 roku, poziom zainteresowania mieszkaniami jest podobny.

Urszula Hofman, Grup InwestZ uwagi na rosnącą popularność programu MdM, zainteresowanie zakupem mieszkań jest większe niż w roku ubiegłym. W przy-padku naszej oferty, wzrost zainteresowania jest związany również z wprowadzeniem do sprzedaży nowej inwestycji na warszawskiej Pradze Północ, przy ul. Siedleckiej, w której posiadamy najbardziej poszukiwane, nieduże mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Dziel-nica stała się interesująca dla klientów z uwagi na uruchomioną, nową linię metra.

Jarosław Jankowski, prezes zarządu Grupy WaryńskiPoczątek 2015 roku był dla nas bardzo udany. Realizowane przez nas projekty mieszkaniowe przy ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem klientów. W pierwszych etapach projektów Mi-asto Wola i Stacja Kazimierz, współtworzonych z partnerami, sprzedaliśmy już 261 mieszkań, co stanowi odpowiednio ponad 80 i 70 proc. całej oferty. Popularność naszych inwestycji wynika m.in. z dobrze dopasowanej do sytuacji na rynku oferty mieszkaniowej. Utrzymująca się od wielu miesięcy bardzo dobra koniunk-tura umożliwiła nam, szybsze niż pierwot-nie zakładaliśmy, uruchomienie sprzedaży mieszkań II etapu inwestycji Miasto Wola. W ciągu pierwszego miesiąca od rozpoczęcia sprzedaży (koniec lutego br.) swoich naby-wców znalazło ponad 25 proc. mieszkań. W pierwszy weekend po wprowadzeniu oferty sprzedaliśmy aż 9 mieszkań.

Grzegorz Zagrabski, wiceprezes zarządu Wawel Service W Krakowie największą popularnością cieszą się w tym roku inwestycje energooszczędne. W oddanej do użytkowania na początku kwietnia tego roku inwestycji Wężyka 10 zostało nam już tylko siedem mieszkań, a w komplek-sie Borkowska B1 i B2 - 70 proc. mieszkań zostało sprzedanych przed oddaniem inwestycji do użytku.

Źródło: Dompress.pl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

http://www.freedom-nieruchomosci.pl/

Zmiany w programie MdM

– kto skorzysta

Jednym z podstawowych założeń zmian w programie Mieszkanie dla Młodych w 2015 roku jest zwiększenie prorodzinnego charakteru programu. Małżeństwa z dwójką dzieci będą mogły obecnie liczyć na dopłatę w wysokości 20 proc. a nie jak było dotych-czas – 15 proc. Z kolei wysokość dofinanso-wania dla małżeństw posiadających troje lub więcej dzieci zwiększyła się z 20 do 25 proc.

Zmiany obejmują również poszerzenie kręgu osób mogących pomóc młodym w zaciągnięciu kredytu, kiedy ci nie mają wystarczającej zdolności kredytowej. W praktyce do umowy kredytu będą mogły przystępować dowolne osoby, a nie jak do-tychczas zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.

Ze zmian w programie skorzystają również osoby będące członkami spółdzielni miesz-kaniowych, które podpisały z nimi z nimi umowę o budowę lokalu oraz wniosły własny

31

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

wkład budowlany. Po zmianach osoby te mogą uczestniczyć w programie MdM.

Na potrzeby programu terytorium Pol-ski jest podzielone na 52 lokalizacje. Od początku kwietnia wprowadzono nowe wskaźniki dla dopłat. Wskaźniki określają maksymalną cenę za 1mkw nieruchomości, które może zostać objęte dopłatą, a także maksymalną wysokość dopłaty (jest ona liczona w stosunku do wartości odtworze-niowej nieruchomości, a nie do wartości jaką faktycznie płacimy za 1mkw). W 15 lokalizacjach wysokość wskaźników spadła, co ozna-cza mniejszy poziom dopłaty jaką można uzyskać. W pozostałych 32 lokalizacjach, wysokość wskaźników wzrosła – oznacza to zarówno wzrost średnich cen rynkowych, jak i wzrost wysokości dofinansowania. Dokładne wysokości wskaźników dla poszczególnych lokalizacji są aktualizowane na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego.


Wbrew pozorom musimy zacząć od określenia naszych działań, jakie podejmiemy już po zakup-ie mieszkania. Jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań oferty należy zdecydować czy lokal taki będzie wynajmowany, czy będziemy w nim mieszkać, a może wyremontujemy i sprzedamy z zyskiem? Nasze dalsze kroki zależne będą od wybranego wariantu.

Zakładając pierwsze rozwiązanie, czyli wy-najmowanie mieszkania, powinno się określić grupę docelową, czyli potencjalnych najem-ców. I tak przy studentach znaczenie będą miały: dostęp do internetu, bliskość uczelni, komunikacji miejskiej, puby i kluby – czyli loka-lizacja. Dla rodzin z małymi dziećmi ważna będzie kondygnacja, bo kto chce wnosić wózek na czwarte piętro, odległość do placu zabaw i przedszkola – lokalizacja, ale nie tylko. Z kolei jeżeli sami mamy zamiar zamieszkać w danej inwestycji to kryterium będzie przede wszyst-kim cena. W przypadku, gdy chcemy osiągnąć

w miarę szybki zysk z naszej inwestycji warto rozważyć zakup mieszkania do remontu i jego dalszą sprzedaż. Musimy jednak pamiętać o kilku rzeczach. Zakup musi być w dobrej cenie, a koszty remontu to nie tylko glazura, terakota i drzwi ale również robocizna, często przyłącza, projekty i odbiory. Remontu nie można tez wykonać „po kosztach”, gdyż takie mieszkanie trudno będzie później sprzedać, a potencjalni nabywcy poznają materiały ku- pione w super promocjach.

Jeśli już wiemy jakiego mieszkania szuka-my to możemy się zastanowić nad jego fi-nansowaniem. W tym miejscu ponownie trzeba przeanalizować czy ma być to in-westycja długoterminowa, np.: wynajem

Odpowiedź wydaje się prosta, ale czy tak jest na pewno? Pierwsza myśl

jaka się nasuwa to tak jak u każdego nabywcy „kupujemy tanio” okazję,

ofertę spod lady i już intratna inwestycja gotowa! A może warto przyjrzeć

się bliżej tej idei i przeanalizować kilka rzeczy?

32

zabezpieczający naszą emeryturę czy zysk czerpany ze sprzedaży nieruchomości. Oczywiście każdą z tych transakcji możemy sfinansować posiłkując się kredytem hipo-tecznym lub kupując za gotówkę. Jednak przy chęci szybkiego zysku pamiętajmy o kosztach bankowych takich jak marże, prowizje i inne opłaty pomniejszające nasz dochód. W per-spektywie kilkuletniej obciążenia te nie będą tak bardzo odczuwalne. Należy tu wspomnieć również o podatkach związanych z dochodem czerpanym z wynajmowania, jak i ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od chwili nabycia – muszą one zostać uwzględnione w naszej kalkulacji.

Decydując się na tego rodzaju inwestycję możemy przyjąć, że w perspektywie kilkunas-tu lat wzrośnie wartość samej nieruchomości, rata naszego kredytu po uwzględnieniu inflacji może być mniej odczuwalna lub nie będzie nas obciążać wcale, jeżeli dochód czerpany z najmu pokryje jej wysokość, a sama inwestycja jest bezpieczna. Dla pewności warto skorzystać z usług doświadczonego pośrednika


33

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

w obrocie nieruchomościami, który zapewni bezproblemową transakcję a także podpowie, która oferta warta jest zainteresowania i jaka jest dobra cena, bo nie zawsze niska cena jest dobra.

Kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych, należy kierować się rentownością przyszłej inwestycji, jak w przypadku każdego inne-go dobra mającego za zadanie pomnożenie naszego majątku. O rentowności inwestycji w nieruchomość mieszkaniową w danym okre-sie zdecydują: wzrost wartości nieruchomości, uzyskane przychody z najmu oraz koszty utrzymania lokalu.

Warto poszukać mieszkania w lokali-zacji, w której nieruchomości „trzymają cenę”. Przeważnie są to dzielnice położone blisko centrum miasta, doskonale skomu-nikowane z pozostałymi dzielnicami oraz posiadające dostęp do pełnej infrastruktury handlowo-usługowej. Aby ocenić lokalizację nieruchomości pod kątem jej atrakcyjności inwestycyjnej, warto zapoznać się z history-cznymi zmianami cen w danym rejonie.

34

Polskie prawo budowlane – co zmienią nowe przepisy

W połowie bieżącego roku zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy Prawo bu-dowlane. Ma ona na celu uproszczenie i skró-cenie procesu budowlanego, między innymi poprzez zniesienie obowiązku uzyskania de-cyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do niektórych obiektów.

Największe zmiany dotyczą domów jed-norodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, na której został zaprojektowany. Aby rozpocząć inwestycję wystarczy zgłoszenie budowy lub przebudowy z projektem budowlanym i kompletem niezbędnych dokumentów. Po 30 dniach, jeżeli nie zostanie zgłoszony sprzeciw można budowę rozpocząć. Zniesiono również obowiązek informowania o planowa-nym terminie rozpoczęcia prac budowlanych. W praktyce będzie więc można rozpocząć w dogodnym momencie po upływie 30 dni od zgłoszenia.

Kolejnym ułatwieniem jest zniesienie obowiązku dołączania do projektu budowlane-go oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cie-plnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz o możliwości dostępu do drogi publicznej.

Nowelizacja sprzyja także tym, którzy planują mniejsze inwestycje. Nie będzie potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę garażu, altany lub ganku, a także takich obiektów jak oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 mkw. , wolno stojące parte-rowe budynki rekreacji indywidualnej o po-wierzchni zabudowy do 35 mkw.

Na podstawie zgłoszenia będzie też można przystąpić do użytkowania m.in. warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni itp.

Brak konieczności uzyskania pozwo-lenia na budowę nie będzie zwalniał z obowiązku przygotowania pro-jektu. Do projektu nie trzeba będzie dołączać uzgodnień dotyczących podłączenia mediów.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

34

Ogród pełen marzeń

specjalistyczny portal o ogrodach

http://www.e-ogrodek.pl/

36


Dlaczego polscy pośrednicy mają słabą reputację?Pierwsze co ciśnie się na usta po tak zadanym pytaniu, to zdanie: ponieważ źle świadczą swo-je usługi. To znaczy nie spełniają oczekiwań klientów. I to nawet tych podstawowych związanych z profesjonalnym przygotowa- niem oferty, jej znajomością czy komunikacją.

Nie trudno zauważyć, że w Polsce panuje moc-ne przekonanie, iż tak właściwie to pośrednik nie jest nikomu potrzebny, gdyż np. ofertę nieruchomości można znaleźć samodziel-nie. I to prawda, jednak sprowadzanie roli pośrednika do znalezienia oferty tudzież wystawienia np. mieszkania na sprzedaż na którymś z portali jest zbytnim uproszczeniem. To tak, jakbyśmy otworzyli zakład mechaniki samochodowej i pałali zadowoleniem, iż po dodaniu oferty zgłasza się do nas klient chcąc, abyśmy naprawili mu auto. To chyba za mało na biznesowy sukces.

Jakiś czas temu wspominałem o tym, że przy-czyn słabej reputacji można przede wszystkim upatrywać w braku tworzenia realnej wartości usług, nieodpowiedniej komunikacji a także niewłaściwie budowanej kulturze zawodu. Gdybym jednak chciał zamknąć je w jedną kategorię byłby nią czas. Rynek pośrednictwa jest mocno niedojrzałym obszarem o czym chociażby świadczy duża różnorodność pod-miotów i oferowanych usług. Im większe rozproszenie na tym poziomie, tym bardziej niedojrzały rynek.

Co musi się zmienić na rodzimym rynku nieruchomości, abyście byli zawodem zaufania, jak np.: w USA?Poza czasem? Przekonania. Niestety, lecz zbyt

Na rodzimym rynku nieruchomości, pośrednicy robią swoje, biorąc jednocześnie wszystko, co najlepsze z innych rynków. To nadal młody zawód u nas, ale pośrednicy ewoluują zmieniając jednocześnie postrzeganie tego zawodu wśród społeczeństwa. I o ile można zarzucić im pew-nego rodzaju ośli upór, to nigdy brak ambicji. A to one są kołem napędowym postępu. O tym, w jakim kierunku zmierza zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami w Polsce, mówi Łukasz Kruszewski, dyrektor ds. marketingu we freedom nieruchomości sp. z o.o.

37


często obserwuję postawy typu: rynek jest trudny, klienci nie chcą podpisywać umów na wyłączność, trudno wynegocjować dobre wynagrodzenie, a tak w ogóle to, aby utrzymać się na powierzchni należy założyć, że wszyscy oszukują. Przekonania wpływają na nasze za-chowania, a te na nawyki. Jeśli więc karmimy umysł czarnymi wizjami otrzymujemy czarne scenariusze.

Inną kwestią są media, które próbując gonić niebotyczne prognozy sprzedażowe swoich właścicieli posługują się tanizną informacyjną i kontrowersją spod znaku “ten zabił tego, za tamto”. Świat nie proklamuje pozytywnych zdarzeń, lecz żywi człowieka wszystkim co złe. Zresztą już szkoła przyzwyczaiła nas, że liczy się tylko to, co podkreślone na czerwono - a więc błąd.

Jeśli zmienimy przekonania, zmienimy wizerunek.

Na jakim etapie rozwoju jest zawód pośrednika w Polsce? Gonimy zachód czy mamy własne pomysły na postęp?Powiedziałbym, że robimy swoje biorąc wszyst-ko, co najlepsze z innych rynków. Tak samo jak mamy młodą gospodarkę, tak samo mamy

młody zawód pośrednika. I o ile można nam zarzucić swojego rodzaju ośli upór, to nigdy brak ambicji. A to one są kołem napędowym postępu.

Myślę, że jak mało kto potrafimy przystosować się do zmieniającego się środowiska. A jeśli teo-ria ewolucji w swych założeniach jest prawdzi-wa to nie ma innej opcji, abyśmy nie wygrali.

Jesteście pomysłodawcami projektu: agent pozytywnej zmiany. Czemu ma służyć ta inicjatywa?Zmianie przekonań, że się da. Że można inaczej i lepiej. Że nasze środowisko to wbrew medial-nym przekazom bardzo zaangażowani, zdeter-minowani i otwarci na edukację ludzie. Agenci robiący owszem biznes w nieruchomościach jednak rozumiejący jak mało kto, że ten biznes można robić tylko z klientem. Nie na kliencie. Czy pośrednicy chętnie biorą udział w tym projekcie?

Patrząc chociażby na ostatnie 2-3 lata muszę powiedzieć zdecydowane tak. Myślę, że potrzebne były nowe kanały komunikacji jak chociażby sieci społecznościowe, które nie tyle obudziły pośredników do działania co przede wszystkim pokazały, że ludzi myślących


38

podobnie jest całe mnóstwo. Dlatego różne, wychodzące portali ogłoszeniowych inicjaty-wy jak np.: śniadania z dom.gratka.pl, ale także mocno networkingowe spotkania samych pośredników - jak recamp, bądź właśnie agent pozytywnej zmiany, przyciągają i integrują środowisko. To buduje.

Jakie konkretnie działania podejmujecie, aby poprawić wizerunek zawodu pośrednika?Osobiście uważam, że podstawą do pop-rawy wizerunku jest wzrost kompetencji miękkich i twardych w zakresie marketingu i zarządzania. Innymi słowy im wyższe będą nasze umiejętności, im bardziej będziemy wyczuleni na to, co ważne w biznesie (dobro i oczekiwania klienta) tym lepiej będziemy świadczyć nasze usługi, co w konsekwencji poprawi nasz wizerunek.

Obecne koncentrujemy się głównie na zaangażowaniu jak największej ilości pośredników mogących podzielić się swoją wiedzą i doświadczeniem z innymi. Publikuje-my treści pobudzające do rozwoju. Pomagamy propagować pozytywne praktyki i przejawy ciekawych inicjatyw oraz przede wszystkim docierać do mediów z przekazem, że pośrednik to człowiek na którego można postawić!

Jak można do Was dołączyć?Nie zakładamy żadnych formalnych ram przystąpienia czy włączania się w inicjatywę #APZ. Wystarczy polubić nasz fanpage, być czytelnikiem bloga a najlepiej autorem. W niedalekiej przyszłości planujemy organizować spotkania oraz pewne formy nobilitujące pośredników utożsamiających się z agentem pozytywnej zmiany. Ale na szczegóły przyjdzie jeszcze czas.

Jak bardzo narzędzia now-oczesnego marketingu pomagają pośrednikowi?Pytanie co rozumiemy pod tym pojęciem. Dla jednych będą to już same sesje fotografi- czne czy home staging, dla drugich facebook a jeszcze inni będą myśleć o video marketin-gu czy analityce. Wszystkie one pomagają tak bardzo, jak efektywnie są wykorzystywane. Mam wrażenie, że póki co panuje tzw. klęska urodzaju, która sprawia że nie wiadomo za co się zabrać. I chyba jak zawsze jedynym rozwiązaniem będzie strategia odrzucania i koncentracji na 2-3 podstawowych elemen-tach. Agent pozytywnej zmiany jest również właśnie po to, aby było miejsce poświęcone wymianie doświadczeń. Aby te narzędzia nie były tajemnicą lecz przewagą konkurencyjną którą każdy może wykorzystać na własny sposób.

Czy współpraca z pośrednikiem „po pozyty-wnej zmianie” będzie pr-zyjemniejsza? Myślę, że na pewno bardziej satysfakcjonująca. Zasadniczym celem działań każdej marki biura nieruchomości czy pośrednika powinna być koncentracja na tym, by ze swoich klientów uczynić prawdziwych ambasadorów. Wów- czas nic nie stanie na przeszkodzie w rozwoju.

Rozmawiał: Artur Osak

Sposoby przeprowadzania

inwestycji mieszkaniowych

przez spółdzielnie mieszkaniowe

39

1. Prowadzenie inwestycji tzw. „systemem spółdzielczym” Charakterystyczną cechą tego rozwiązania jest realizowanie zadań inwestycyjnych bez zysku, czyli w efekcie końcowe ceny powie-rzchni odzwierciedlają całkowite koszty reali-zacji projektu.

Inwestycje w tym systemie kierowane są do członków spółdzielni lub o ile popyt wewnętrzny nie będzie wystarczający, także do osób z zewnątrz, które przed nabyciem lokalu w inwestycji, wchodzą w prawa członka spółdzielni.

Celem zadania inwestycyjnego prowadzonego systemem spółdzielczym jest jeden z elemen-tarnych celów działania spółdzielni miesz-kaniowych - zaspokojenie potrzeb mieszkanio-wych członków spółdzielni i ich rodzin.

Jest to w dalszym ciągu najpopularniejszy sposób realizowania zadań inwestycyjnych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

W omawianym systemie spółdzielnia, w oparciu o przepisy Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz w oparciu o uregulo-wania statutowe, realizuje budowę zadania inwestycyjnego dla osób będących członkami spółdzielni. Koszty budowy lokali mieszkalnych i miejsc postojowych w inwestycji finansow-

O ile Statut spółdzielni na to pozwala, spółdzielnia mieszkaniowa może przeprowadzić inwestycje budowlaną na dwa sposoby.

ane są w całości przez członków spółdzielni, a w wyniku realizacji inwestycji spółdzielnia ustanawia na rzecz członków prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub garażu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w prawie wieczystego użytkowania gruntu lub własności gruntu. Rozliczenie realizo- wanej inwestycji nie zawiera elementu zysku, a następuje po kosztach realizacji budynku.

Umowa o budowę lokalu, którą wiążą się stro-ny, spółdzielnia i członkowie - nabywcy, zawi-era zapisy, w których spółdzielnia zobowiązuje się wybudować i przydzielić lokal mieszkalny swoim członkom, zaś członkowie ci, ze swej strony zobowiązują się do pokrycia kosztów jego budowy. W umowie tej brak jest elementu “stałości ceny” mieszkania, gdyż zostanie ona określona po zakończeniu budowy mieszka-nia, w oparciu o poniesione przez spółdzielnię nakłady na budowę, a nie w oparciu o ich wartość rynkową lub ustalenia umowne.

2. Prowadzenie inwestycji systemem deweloperskimDrugim systemem prowadzenia zadania inwestycyjnego przez spółdzielnie miesz-kaniowe, o ile pozwalają na to uregulowania statutowe, jest realizowanie inwestycji tzw. „systemem deweloperskim”.

Celem przeprowadzanego zadania inwestycyj-nego jest osiągniecie zysku na sprzedaży po-wierzchni inwestycji. Przy realizacji inwestycji w tym wariancie, spółdzielnia nie jest ogranic-zona kierowaniem zdania do swoich członków. Spółdzielnia pozyskuje nabywców z szerokie-go rynku, choć oczywiście nabywcami mogą być także członkowie Spółdzielni.

Podstawowym celem realizacji zadania inwestycyjnego jest osiągnięcie zysku na sprzedaży. Ceny w takich projektach są średnio o około 10-15% wyższe, niż w inwestycjach prowadzo-nych w systemie spółdzielczym.

Praktyczną różnicą w omawianych systemach przeprowadzanie inwestycji jest założenie, iż w przypadku budownictwa w systemie deweloperskim do kosztów inwestycji inwestor dodaje dodatkowy zysk/marżę, powyżej kosztów wytworzenia zadania inwestycyjnego, który następnie ujmuje w cenach sprzedaży budynku. W systemie spółdzielczym pro-wadzenie inwestycji nie zawiera elementu zysku.

W przypadku budownictwa z zyskiem, wysokość wstępnie zakładanego zysku na projekcie, w stosunku do wyniku końcowego inwestycji, który zostaje osiągnięty po ostate-cznym rozliczeniu inwestycji, mogą się od sie-bie znacząco różnić. Efektywność projektu, jego zyskowność, zależy od wielu czynników, które występują w okresie od rozpoczęcia realizacji zadania inwestycyjnego, do czasu sprzedaży całej powierzchni budynku, a które bardzo często trudno przewidzieć.

40

Sposoby przeprowadzania inwestycji mieszkaniowych przez spółdzielnie mieszkaniowe

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

http://www.euro-salon.pl/

raport z rynku_nieruchomosci_i_kwartal_2015

Real Estate