raport rynek hotelowy w polsce 2017 · 2018. 1. 16. · segmentu rynku nieruchomości. dziś...
TRANSCRIPT
W POLSCERYNEK HOTELOWY
2
spis treściI. WPROWADZENIE 3
II. PODAŻ
Podaż hoteli i miejsc noclegowych w 2015 i 2016 rokuoraz zmiana 2016/2015 4
Podaż hoteli i pokoi hotelowych – hotele biznesowe i turystyczne 5
Podaż hoteli i pokoi hotelowych według kategorii obiektu 6
Rozkład procentowy hoteli według kategorii obiektu 10
Rozkład procentowy pokoi hotelowych według kategorii obiektu 12
Liczba hoteli sieciowych i indywidualnych według kategorii obiektu 14
Struktura zarządzania hotelami według rodzaju operatora 18
Hotele turystyczne i biznesowe – liczba pokoi przypadająca na jeden obiekt 20
Średnia liczba pokoi w hotelu oraz udział hoteli sieciowych 20
III. WYBRANE, PLANOWANE I REALIZOWANE INWESTYCJE HOTELOWE 21
IV. POPYT
Liczba polskich i zagranicznych turystów oraz rozkład procentowy w latach 2012-2016 24
Top 10 zagranicznych turystów w Polsce oraz średnia długość pobytu w 2016 roku 25
Liczba miejsc noclegowych oraz liczba turystów korzystających z hoteli w latach 2012-2016 26
Stopień wykorzystania pokoi hotelowych w latach 2009-2016 oraz według kategorii obiektu w 2015 i 2016 roku 27
Średnie wykorzystanie pokoi hotelowych według województw oraz zmiana stopnia wykorzystania 2016/2015 28
V. WSKAŹNIKI ADR I REVPAR DLA HOTELI KATEGORII 3,4 I 5 GWIAZDEK 29
VI. NAJWAŻNIEJSZE TRANSAKCJE HOTELAMI W LATACH 2015-2017 30
VII. CONDOHOTELE W POLSCE 31
VIII. PROGNOZA 33
IX. SŁOWNIK POJĘĆ 34
3
Szanowni Państwo,
prezentujemy Państwu nasz raport dotyczący rynku hotelowego w Polsce. W ostat-nich latach jest to jeden z najprężniej rozwijających się segmentów polskiego rynku nieruchomości. Stale rosnący popyt na usługi hotelowe ze strony turystów i klientów biznesowych zarówno polskich jak i zagranicznych przełożył się na znaczący wzrost liczby nowych inwestycji hotelowych. Hotele coraz powszechniej i chętniej realizowane są przez inwestorów indywidualnych, sieciowych oraz deweloperów. Uczestniczenie w procesach inwestycyjnych poprzez szacowanie wartości tego rodzaju inwestycji po-zwoliło nam pozyskać doświadczenie i szeroką wiedzę w zakresie tego szczególnego segmentu rynku nieruchomości.
Dziś chcielibyśmy się z Państwem podzielić zebraną wiedzą poprzez prezenta-cję jej w formie zagregowanego raportu, wzbogaconego o liczne wykresy i tabele. Przedstawiamy najistotniejsze informacje stanowiące podsumowanie aktualnej sytu-acji na rynku hotelowym.
W pierwszej kolejności przyglądamy się aktualnej podaży hoteli i pokoi hotelowych w poszczególnych województwach i wybranych miastach Polski. Z uwagi na coraz większe zainteresowanie ze strony międzynarodowych sieci hotelowych, analizuje-my proporcje pomiędzy liczbą funkcjonujących hoteli sieciowych i indywidualnych. Prezentujemy najistotniejsze realizowane i planowane inwestycje hotelowe w podzia-le na hotele biznesowe, turystyczne oraz hotele w miastach regionalnych. Podajemy informacje o obłożeniu pokoi hotelowych oraz o aktualnych poziomach najważniej-szych wskaźników finansowych dla tej branży.
Nasz raport wyróżniają zebrane w jednym miejscu i zaprezentowane w ujednolico-ny sposób informacje o najważniejszych transakcjach hotelami, które miały miejsce w okresie ostatnich dwóch lat.
Nie zapominamy również o uzupełniającym tradycyjne hoteli - rynku condohoteli, któ-ry w ostatnich latach zyskał na popularności, zarówno ze strony deweloperów jak i indywidualnych inwestorów.
Na bazie przeprowadzonej analizy sytuacji na rynku hotelowym, bieżących trendów oraz uwarunkowań podejmujemy próbę prognozy dalszego rozwoju tego sektora nie-ruchomości w Polsce.
Życzymy Państwu miłej lektury. Gdyby mieli Państwo pytania lub byli zainteresowani uzyskaniem jeszcze bardziej szczegółowej analizy lub opracowania o innym zakresie, zapraszamy do kontaktu.
WPROWADZENIE
Dariusz KsiążakPrezes Emmerson Evaluation Sp. z o.o.
Polski rynek hotelowy od kilku lat odnotowuje znaczne wzrosty. Wzrasta zarów-no liczba turystów, liczba obiektów, ich obłożenie, a także wyniki finansowe całej branży. Wzmożony ruch turystyczny związany jest m.in. ze spadkiem bezpieczeń-stwa w innych rejonach Europy oraz ogólną dobrą sytuacją gospodarstw domo-wych w Polsce. Co roku Polskę odwiedza coraz więcej turystów zagranicznych. Ilość turystów krajowych rośnie w jeszcze szybszym tempie. Te pozytywne czynniki sty-mulują inwestycje w sektorze. Powstaje coraz więcej nowoczesnych obiektów, bu-dowanych zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i sieci hotelowe, w tym również międzynarodowe. Zauważalny jest znaczny wzrost bazy hotelowej, w tym
liczby miejsc noclegowych oferowanych na terenie kraju. W ubiegłym roku taka sytuacja miała miejsce w ponad 80% województw. Najwięcej miejsc noclegowych w 2016 roku przybyło w województwie mazowieckim (4,1 tys.) i małopolskim (3,3 tys.), gdzie Warszawa i Kraków wygenerowały, odpowiednio, ponad 1/3 i ponad 2/3 nowej podaży. Znaczna liczba miejsc noclegowych pojawiła się również w wo-jewództwie dolnośląskim (1,6 tys.), śląskim (1,5 tys.) i lubelskim (1,4 tys.). Pozostałe regiony zanotowały mniej dynamiczny wzrost. W łódzkim i lubuskim w 2016 roku liczba miejsc noclegowych nie uległa zmianie w porównaniu z 2015 rokiem.
Podaż hoteli i miejsc noclegowych
4
OPOLSKIE
58 64 ▲10,3%
ŚLĄSKIE
198209 ▲5,6%
MAŁOPOLSKIE
315335 ▲6,3%
PODKARPACKIE
135147 ▲8,9%
MAZOWIECKIE
220 251 ▲14,1%
LUBELSKIE
89 107 ▲20,2%
PODLASKIE
36 47 ▲30,6%
WARMIŃSKO-MAZ.
105 113 ▲7,6%
ŚWIĘTOKRZYSKIE
98 104 ▲6,1%
DOLNOSLĄSKIE
232 245 ▲5,6%
ŁÓDZKIE
113 1130,0%
ZACHODNIOPOM.
124 120 ▼-3,2%
POMORSKIE
188 193 ▲2,7%
LUBUSKIE
63 65 ▲3,2%
WIELKOPOLSKIE
230 229 ▼-0,4%
KUJAWSKO-POM.
112 121 ▲8,0%
HOTELE MIEJSCA NOCLEGOWE
20152016
W 2015 I 2016 ROKU ORAZ ZMIANA 2016/2015
Źródło: Emmerson Evaluation na podstawie danych GUS
OPOLSKIE
3,2tys.
3,8tys.
▲16,2%
ŚLĄSKIE
20,8tys.
22,3tys.
▲7,1%
MAŁOPOLSKIE
34,8tys.
38,1tys.
▲9,6%
PODKARPACKIE
9,4tys.
10,0tys.
▲7,0%
MAZOWIECKIE
33,5tys.
37,6tys.
▲12,3%
LUBELSKIE
5,9tys.
7,3tys.
▲24,6%
PODLASKIE
3,8tys.
4,7tys.
▲23,7%
WARMIŃSKO-MAZ.
12,5tys.
13,2tys.
▲5,0%
ŚWIĘTOKRZYSKIE
7,4tys.
8,0tys.
▲7,7%
DOLNOSLĄSKIE
26,0tys.
27,6tys.
▲6,4%
ŁÓDZKIE
11,2tys.
11,2tys. 0%
ZACHODNIOPOM.
16,5tys.
16,7tys.
▲1,3%
POMORSKIE
19,1tys.
19,9tys.
▲4,0%
LUBUSKIE
4,6tys.
4,6tys. 0,0%
WIELKOPOLSKIE
17,8tys.
18,2tys.
▲2,1%
KUJAWSKO-POM.
9,1tys.
10,1tys.
▲11,3%
21 75 242 102 41
1828
4863
1524214096
5933
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
0
50
100
150
200
250
4 20 59 25 893
769
3481 3510
1163
0
1000
2000
3000
4000
0
20
40
60
Podaż hoteli i pokoi hotelowych
HOTELE BIZNESOWE
5
liczba hoteliliczba pokoi
WARSZAWAKRAKÓWWROCŁAWPOZNAŃŁÓDŹKATOWICETRÓJMIASTO
HOTELE TURYSTYCZNE
KOŁOBRZEGŚWINOUJŚCIEPÓŁWYSEP HELSKIZAKOPANEKARPACZBESKIDY
W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
PAS GÓRSKI I NADMORSKI
LICZBA OBIEKTÓW
pas górskipas nadmorski
3
17
41
14
51 3
18
11
3
05
1015202530354045
LICZBA POKOI PRZYPADAJĄCA NA JEDEN OBIEKT
61 80 112
260176
1597
220264
546
0
100
200
300
400
500
600
liczba hoteliliczba pokoi/hotel
Podaż hoteli i pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
6
6 15 34 16 12
131
73112
270243
0
100
200
300
0
10
20
30
6 16 80 41 10
73
50 50
94108
0
40
80
120
0
20
40
60
80
2 11 31 11 4
20
4841
114
76
0
40
80
120
0
10
20
30
5 4 31 11 7
80
105
69
116 112
0
40
80
120
0
10
20
30
liczba hoteliliczba pokoi/hotel
Podaż hoteli i pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
7
2 9 15 5
82 82 79
181
0
100
200
0
5
10
15
6 6 5 1
79
47
180
108
0
100
200
0
2
4
6
8
10
14 45 13 7
58 57
122106
0
50
100
150
0
10
20
30
40
50
liczba hoteliliczba pokoi/hotel
Podaż hoteli i pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
8
7 5 2
89107
206
0
100
200
0
5
10
1 7 4 132
88 93
340
0
100
200
300
400
0
2
4
6
8
1 2 4 2
15
65
43
64
0
20
40
60
80
0
1
2
3
4
5
JASTARNIAJURATACHAŁUPY
liczba hoteliliczba pokoi/hotel
Podaż hoteli i pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
9
1 4 14 6 4
44 44
57
78 79
0
20
40
60
80
0
5
10
15
4 17 227 43
458
0
250
500
0
5
10
15
20
2 9 10 6 117
3655
182
97
0
50
100
150
200
0
2
4
6
8
10
SZCZYRK WISŁAUSTROŃ
18%
57%
16%
9%
33%
33%
28%
6%7%
29%
48%
16%
Rozkład procentowy hoteliWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
10
7%18%
41%
19%
15%4%11%
52%
27%
6% 9%7%
53%
19%
12%
3%
19%
52%
19%7%
3%
14%
48%
21%
14% 7%
32%
36%
21%
4%
17%
74%
9%
50%36%
14% 11%
22%
45%
22%8%
54%
30%
8%
Rozkład procentowy hoteliWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
11
JASTARNIAJURATACHAŁUPY
SZCZYRK WISŁAUSTROŃ
12
Rozkład procentowy pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
6% 8%
30%
33%
23%4%8%
39%38%
11% 8%8%
42%
26%
16%
1%
16%
37%37%
9%
27%
16%51%
6% 14%
45%
28%
13%5%
25%
40%
30%
13
JASTARNIAJURATACHAŁUPY
SZCZYRK WISŁAUSTROŃ
Rozkład procentowy pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
40%
34%
26%
3%
29%
39%
29%
3%
45%
27%
25%
2%
10%
45%26%
17%
2%
15%
26%52%
5%6%
41%53%
Pomimo coraz większego zainteresowania polskim rynkiem przez międzynarodowe sieci hotelowe, w kraju występuje duże rozdrobnienie pod względem struktury wła-snościowej. W Polsce nadal dominują obiekty indywidualne, prowadzone bezpośred-nio przez właścicieli nieruchomości. Duża część takich obiektów działa w segmencie hoteli turystycznych, znajdujących się w miejscowościach wypoczynkowych. W takich lokalizacjach także częściej spotykamy obiekty polskich sieci, takich jak np. Gołębiew-ski czy Zdrojowa Invest, niż zagranicznych. Sieci międzynarodowe zarządzają zazwy-czaj hotelami biznesowymi w dużych miastach. Działają one przeważnie na rynkach największych aglomeracji, ponieważ są tam w stanie uzyskać najpewniejszy zwrot z inwestycji, nawet w przypadku obiektów 4 i 5 , którymi zarządzanie jest znacznie trudniejsze niż w przypadku hoteli 3 . Pomimo tego, od jakiegoś czasu na rynku moż-na zauważyć trend lokalizowania coraz większej liczby obiektów sieci zagranicznych w miejscowościach nadmorskich i górskich. W najbliższych latach powstanie kilka ta-kich inwestycji, np. Hilton Garden Inn w Kołobrzegu czy Radisson Blu w Zakopanem. Lokalne marki z portfelem hoteli biznesowych aktywnie działające w ostatnich latach na rynku to Q Hotel, który w maju b.r. uruchomił 4 obiekt w Katowicach (w planach jest już kolejny obiekt – w Warszawie) czy Chopin Airport Development, który jest in-westorem hotelu Moxy przy lotnisku w Katowicach-Pyrzowicach, a jeszcze w tym roku planuje uruchomić obiekt Renaissance Warsaw Airport Hotel przy Lotnisku Chopina.
Liczba hoteli sieciowych i indywidulanychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
14
2
11
20
4 44 4
1412
8
0
5
10
15
20
4
15
69
26
42 1
1115
6
0
10
20
30
40
50
60
70
3 2
23
4 32 2
8 74
0
5
10
15
20
25
hotele indywidualnehotele sieciowe
Liczba hoteli sieciowych i indywidulanychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
15
hotele indywidualnehotele sieciowe
2
5
9
2
00
4
6
3
00
2
4
6
8
10
0
3 3
1
00
3 3
4
1
0
1
2
3
4
5
0
11
34
73
0 2
116 4
0
10
20
30
40
2
9
27
73
02
4 41
0
5
10
15
20
25
30
Liczba hoteli sieciowych i indywidulanychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
16
hotele indywidualnehotele sieciowe
0 0
7
4
10 0 0
1 1
0
2
4
6
8
01
6
2
00 01 1
00
2
4
6
8
1
2
3
2
00 0
1
0 00
1
2
3
4
JASTARNIAJURATACHAŁUPY
Liczba hoteli sieciowych i indywidulanychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
17
hotele indywidualnehotele sieciowe
1
3
10
4
10
1
4
23
0
2
4
6
8
10
0
4
16
100 0
1 10
0
4
8
12
16
2
98
5
10 0
1 10
0
2
4
6
8
10
SZCZYRK WISŁAUSTROŃ
18
Struktura zarządzania hotelamiWEDŁUG RODZAJU OPERATORA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
udział pokoi hotelowych
udziałhoteli
krajowy operator sieciowy
międzynarodowy operator sieciowy
brak operatora sieciowego
16%
35%49%
17%
59%
24%8%15%
77%
8%
37%55%
10%
30%60%
15%
49%
36%5%14%
81%
9%
45%
46%
23%
19%58%
25%
32%
43% 33%
28%
39%
30%
39%
31% 8%21%
71%
6%
45%49%
19
JASTARNIAJURATACHAŁUPY
SZCZYRK WISŁAUSTROŃ
Struktura zarządzania hotelamiWEDŁUG RODZAJU OPERATORA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
udział pokoi hotelowych
udziałhoteli
krajowy operator sieciowy
międzynarodowy operator sieciowy
brak operatora sieciowego
14%
86%
22%
78%
18%
82%
33%
67%
11%
89%
10%
90%
31%
3%66%
37%
16%
47%4%4%
92%
51%
8%
41%
7%
93%
30%
70%
Hotele turystyczne i biznesoweLICZBA POKOI PRZYPADAJĄCA NA JEDEN OBIEKT
20
hotele turystycznehotele biznesowe
23 3859
140 145
8765 63
138 145
0
50
100
150
200
HOTELE BIZNESOWE HOTELE TURYSTYCZNE
87
65 63
138 145
38%
24% 24%
50%59%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2338
59
140 145
0%5%
15%
25%
57%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Średnia liczba pokoi w hotelu oraz udział hoteli sieciowych
średnia liczba pokoi/hoteludział hoteli sieciowych
Obserwując przyszłą podaż hoteli w Polsce można z pełnym przekonaniem stwier-dzić, że zainteresowanie ze strony sieci międzynarodowych wciąż rośnie. W ciągu kolejnych lat ma powstać wiele nowych inwestycji zagranicznych marek, zarówno w dużych miastach oraz na rynkach regionalnych, gdzie planowane są inwestycje 3 i 4 . Jeszcze w tym roku ma zostać otwarty 4 Hotel Hilton Garden Inn w Szcze-cinie, hotele pod marką Ibis i Ibis Styles należące do grupy Accor/Orbis w Lubli-nie, Rzeszowie, Tomaszowie Lubelskim i Bolesławcu. W niektórych miastach będą to pierwsze projekty wdrażane przez znane sieci hotelowe. Wprowadzanie oferty na nowe rynki może wskazywać na stopniowe zapełnianie się dużych ośrodków miejskich obiektami sieciowymi i konieczność poszukiwania nowych miejsc dla pro-wadzenia działalności. Ciekawe inwestycje planowane są także na Pomorzu, gdzie, chociaż potencjał wielu miejsc został już wykorzystany, to inwestorzy wciąż poszu-kują atrakcyjnych lokalizacji dla swoich inwestycji. Do najważniejszych przedsięwzięć realizowanych nad Bałtykiem należą: hotel na Wyspie Spichrzów w Gdańsku w inwe-stycji Deo Plaza, hotel przy Molo Południowym Nowa Marina w Gdyni i Seaside Park w Kołobrzegu powstający tuż przy linii brzegowej.
Kilka nowych obiektów planowanych jest także w rejonach centrów biznesowych np. inwestycja Hotel Four Points by Sheraton Warsaw przy ul. Konstruktorskiej, Vienna House Mokotów Warszawa przy ul. Postępu, konferencyjno-wystawowych – Ibis Sty-les Expo Warszawa, czy w pobliżu lotnisk – wspomniany już wcześniej Hotel Moxy by Marriott przy Międzynarodowym Porcie Lotniczym Katowice-Pyrzowice, czy Hotel Best Western przy lotnisku w Krakowie-Balicach.
Na rynku można zauważyć trend wprowadzania obiektów ekonomicznych, który napędzany jest przez wzrost zainteresowania ze strony osób młodszego pokole-nia poszukujących tańszych alternatyw hoteli, ale wciąż położonych w dobrych lo-kalizacjach. W ten profil wpisuje się idealnie Hotel Moxy powstający na warszaw-skiej Pradze. Będzie to pierwszy hotel tej marki w Polsce, należący do sieci Marriott International, którego inwestorem jest polska sieć Chopin Airport Development. Sieć Mariott ostatnio należy do jednych z najbardziej aktywnych w tym obszarze ryn-ku – w sierpniu b.r. uruchomiła kolejny obiekt klasyfikujący się jako segment lifestyle – AC Hotel by Marriott znajdujący się w XIX-wiecznej kamienicy tuż przy Narodowym Forum Muzyki we Wrocławiu.
PLANOWANE INWESTYCJE HOTELOWE
21
Wybrane planowane i realizowane inwestycje hotelowe
22
hotel planowana liczba pokoi kategoria planowana
data otwarcia
WARSZAWA
Marriott Renaissance, ul. Żwirki i Wigury 225 ★★★★★ IV Q 2017
Europejski (Raffles Hotels & Resorts) 103 ★★★★★ IV Q 2017
Arche Krakowska Residence 356 ★★★★ II Q 2018Holiday Inn InterContinentalHotels Group, ul. Twarda/Żelazna 254 ★★★★ II Q 2018Hotel Four Points by Sheraton Warsaw, ul. Konstruktorska 192 ★★★ II Q 2018
Puro, ul. Widok 150 ★★★★ II Q 2018
MOXY by Marriott ul. Ząbkowska 141 ★★★ III Q 2018
Ibis Styles Warszawa Expo 120 ★★★ III Q 2018
Ibis Styles Warszawa Centrum 179 ★★★ IV Q 2018
Hampton by Hilton Służewiec 163 ★★★ IV Q 2018
KRAKÓWB&B Kraków 130 ★★ IV Q 2017
Puro Kazimierz 200 ★★★★ II Q 2018
KRAKÓW-BALICE Best Western 150 ★★★ I Q 2019
GDAŃSK
Hampton by Hilton Gdańsk Old Town 156 ★★★ IV Q 2017
IBB Hotel Dlugi Targ 90 ★★★ IV Q 2017Deo Plaza na Wyspie Spichrzów (Dobry Hotel) 150 ★★★★ III Q 2018
Granaria Park Holiday Inn 236 ★★★★ IV Q 2018
Ibis Budget (inwestycja Nowy Spichlerz) 172 ★ IV Q 2018
POZNAŃPark Inn by Radisson 166 ★★★★ IV Q 2017
Hampton by Hilton 117 ★★★ I Q 2018
Focus Hotel 94 ★★★ II Q 2018
WROCŁAW Hotel Best Western Premier 65 ★★★★ I Q 2018
ŁÓDŹ Hotel Puro 136 ★★★★★★★ IV Q 2018
KATOWICE Hotel Moxy by Marriott MPL Katowice - Pyrzowice 100 ★★★ IV Q 2018
PLANOWANA LICZBA POKOIHOTELE BIZNESOWE
Wybrane planowane i realizowane inwestycje hotelowe
23
hotel planowana liczba pokoi kategoria planowana
data otwarcia
SOPOTFocus Hotel Premium 70 ★★★ IV Q 2017
Hotel, ul. Pułaskiego 68 b.d. IV Q 2018Hotel, ul. Bitwy pod Płowcami (Radisson Blu) 230 b.d. I Q 2019
GDYNIAHampton by Hilton 100 ★★★ IV Q 2017
Kompleks hotelowy w Orłowie 130 b.d. IV Q 2018
Hotel inwestycja Nowa Marina Gdynia 200 ★★★★ II Q 2019
HEL Hotel Nadmorski b.d. ★★★★ IV Q 2017
KOŁOBRZEGSeaside Park 400 b.d. III Q 2018
Hilton Garden Inn Kołobrzeg 128 b.d. I Q 2019
ZAKOPANEHotel**** ul. Jagiellońska 50 ★★★★ III Q 2017
Radisson Blu Hotel & Residences 158 ★★★★ I Q 2018
Hotel Golden Tulip Zakopane 125 ★★★★ IV Q 2018
PLANOWANA LICZBA POKOIHOTELE TURYSTYCZNE
hotel planowana liczba pokoi kategoria planowana
data otwarcia
SZCZECINHilton Garden Inn 100 ★★★★ IV Q 2017
Courtyard by Marriott i Moxy 250 ★★★★★★★ IV Q 2018
Ibis Styles 105 ★★★ III Q 2019
LUBLINFocus Hotel Premium 75 ★★★★ IV Q 2018
Hotel Ibis Styles 100 ★★★ I Q 2019
OŚWIĘIM Hampton by Hilton Oświęcim 120 ★★★★ II Q 2018
TOMASZÓW LUB. Hotel Ibis Styles 51 ★★★ IV Q 2018
RZESZÓW Hotel Ibis 150 ★★★★ I Q 2019
JASIONKA K. RZESZOWA Holiday Inn Express 150 ★★★ II Q 2019
BOLESŁAWIEC Ibis Styles 60 ★★★ II Q 2019
W MIASTACH REGIONALNYCH
Rosnącej podaży nie ustępuje stały wzrost liczby turystów wybierających polskie hotele. Powodem takiego stanu w dużej mierze był i nadal jest względny poziom bezpieczeństwa Polski na tle wydarzeń w innych kra-jach Europy w ciągu ostatnich lat oraz ciągle rosnąca zamożność społe-czeństwa, które coraz chętniej wydaje swoje pieniądze na krótsze i dłuż-sze wyjazdy wakacyjne. Do pozytywnych czynników zaliczyć można także stały wzrost jakości usług hotelowych w naszym kraju. Okazuje się, że liczba turystów korzystających z hoteli, do tej pory rosła znacznie szybciej niż liczba samych obiektów. Wskaźnik CAGR dla turystów korzystających z hoteli w latach 2012-2016 wyniósł 9,87%, a dla miejsc noclegowych 6,34%. Jest to dobry znak dla inwestorów zainteresowanych lokowaniem swoich środków w nieruchomościach hotelowych i wydaje się, że wciąż jest miejsce na nowe inwestycje, aczkowiek potencjalni inwestorzy mu-szą dobierać nowe lokalizacje z coraz większą rozwagą. Polscy turyści w ostatnim czasie okazali się być bardziej aktywni niż zagraniczni. Taka sytuacja utrzymuje się od kilku lat. Na jednego turystę z zagranicy przy-pada dwóch polskich. Wskaźnik CAGR w przypadku turystów polskich w latach 2012-2016 wyniósł 11,27%, a wśród zagranicznych 6,39%. Tury-ści z innych państw, którzy najczęściej wybierają Polskę to podróżujący z: Niemiec, Wielkiej Brytanii, Ukrainy i Stanów Zjednoczonych. Spędzają u nas średnio 2-3 dni, a ich liczba nieprzerwanie rośnie od 2012 roku. Łącznie stanowią oni prawie 50% liczby wszystkich turystów odwiedza-jących nasz kraj.
CAGR2012-2016
24Źródło: Emmerson Evaluation na podstawie danych GUS
zagraniczni turyścipolscy turyści
LICZBA POLSKICH I ZAGRANICZNYCH TURYSTÓW W LATACH 2012-2016
5,0 5,2 5,5 5,7 6,4
8,59,3
10,711,8
13,2
2012 2013 2014 2015 20160
2
4
6
8
10
12
14
mili
ony
63% 64% 66% 67% 67%
37% 36% 34% 33% 33%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2012 2013 2014 2015 2016
ROZKŁAD PROCENTOWY LICZBY TURYSTÓW POLSKICH I ZAGRANICZNYCH W LATACH 2012-2016
11,77% 6,39%
Top 10 zagranicznych turystów w PolsceWEDŁUG LICZBY ODWIEDZA JĄCYCH W 2016 ROKU
25
liczba turystów
liczba udzielonych
noclegów
udział liczby
turystów
1. NIEMCY 1 658 587 5 552 587 26%
2. WIELKA BRYTANIA 476 830 1 132 359 7%
3. UKRAINA 357 578 924 205 6%
4. USA 301 886 686 050 5%
5. WŁOCHY 271 188 617 295 4%
6. FRANCJA 247 228 509 523 4%
7. ROSJA 227 594 370 896 4%
8. HISZPANIA 212 155 437 679 3%
9. NORWEGIA 199 418 523 157 3%
10. SZWECJA 190 207 444 526 3%POZOSTAŁE
NARODOWOŚCI 2 236 122 4 380 948 35%
3,32,6 2,6 2,4 2,3 2,3 2,3 2,1 2,1
1,6
0
1
2
3
4
Niemcy Norwegia Ukraina Wielka Brytania
Szwecja Włochy USA Hiszpania Francja Rosja
dzień
ŚREDNIA DŁUGOŚĆ POBYTU TURYSTÓW ZAGRANICZNYCH
Źródło: Emmerson Evaluation na podstawie danych GUS
Liczba miejsc noclegowych oraz liczba turystówKORZYSTA JĄCYCH Z HOTELI W LATACH 2012-2016
26
miejsca noclegoweturyści korzystający z hoteli (ogółem)
Źródło: Emmerson Evaluation własne na podstawie danych GUS
198,1 208,6 227,5 235,6 253,3
13,514,6
16,117,5
19,6
0
5
10
15
20
25
2012 2013 2014 2015 20160
50
100
150
200
250
300
mili
ony
tysiąc
e
turyści korzystający z hoteli (ogółem)
9,87%
CAGRmiejsca noclegowe
6,34%
2012-2016
turyśc
i kor
zyst
ając
y z
hote
li
mie
jsca
noc
lego
we
27Źródło: dane GUS
STOPIEŃ WYKORZYSTANIA POKOI HOTELOWYCH W LATACH 2009-2016
STOPIEŃ WYKORZYSTANIA POKOI HOTELOWYCH W 2015 I 2016 ROKU
20152016
41,2% 41,6%
43,7% 43,6% 44,3%45,4%
48,3%
50,8%
40%
42%
44%
46%
48%
50%
52%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
48,0%40,0%
45,2%54,9%
67,1%
51,2%42,2%
47,7%57,9%
67,5%
0%
20%
40%
60%
80%
Od 2009 roku wzrasta także stopień wykorzystania hoteli we wszystkich kategoriach obiektów. Największy obłożenie notują sukcesywnie hotele kategorii 5 . Świadczy to o stabilnym po-pycie na obiekty o wysokim standardzie oferujące szeroki za-kres usług, które na tle innych krajów są w Polsce relatywnie niedrogie. Obiekty najwyższych kategoryzacji stanowią bardzo częsty wybór zamożnych turystów z zagranicy. O dobrej sytuacji na rynku świadczył także wzrost obłożenia w poszczególnych województwach w 2016 r. Największy wzrost odnotował region dolnośląski (12,7%), lubuski (8,4%) i warmińsko-mazurski (7,9%). Jedynie w dwóch województwach, lubelskim i podlaskim, obło-żenie nieznacznie spadło w porównaniu z 2015 rokiem (o 1,2% w podlaskim i 1,5% w lubelskim). Sytuacja spowodowana była nową podażą hoteli, która pojawiła się tam w 2016 r., a której rynek jeszcze nie zdążył wchłonąć.
-1,5%-1,2%
0,9%1,8%
2,5%3,0%
5,1%5,2%
6,1%6,4%
7,0%7,4%7,5%
7,9%8,4%
12,7%
-2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%
lubelskiepodlaskie
kujawsko-pomorskiemałopolskie
zachodniopomorskiemazowieckie
opolskiełódzkie
pomorskiewielkopolskieświętokrzyskie
śląskiepodkarpackie
warmińsko-mazurskielubuskie
dolnośląskie
28Źródło: dane GUS
ŚREDNIE WYKORZYSTANIE POKOI HOTELOWYCH W WOJEWÓDZTWACHW 2016 ROKU
40,6% 42,9% 45,9%
57,1%62,1% 62,6%
41,2% 44,5%52,5%
44,6%36,5%
46,2%39,9% 42,3% 40,2%
48,9%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
ZMIANA STOPNIA WYKORZYSTANIA POKOI HOTELOWYCH W WOJEWÓDZTWACH (2016/2015)
ADR
RevPAR
Wskaźniki ADR i RevPARDLA HOTELI KATEGORII 3, 4 I 5 GWIAZDEK W POLSCE
29
zakres (min-max)średnia
ADR190270
450
0
100
200
300
400
500
600
RevPAR100
170
345
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
W ciągu ostatnich miesięcy wskaźniki ADR i RevPAR przyjmowały następujące zakresy wartości dla hoteli:
od 160 do 230 złod 235 do 350 złod 350 do 550 zł
od 90 do 115 złod 155 do 190 złod 270 do 420 zł
TRANSAKCJEW ciągu ostatnich dwóch lat przedmiotem sprze-daży najczęściej były obiekty w kategoriach od 3 do 5 . Sporadycznie zdarzały się transakcje hotelami 1 i 2 . Do tej pory w 2017 r. podpisano już kilka-naście kolejnych umów sprzedaży hoteli. Do najwięk-szych transakcji można z pewnością zaliczyć sprzedaż 5 hotelu Sheraton w Krakowie, 5 hotelu Westin czy 4 Radisson Blu w Warszawie. Bardzo aktywnie dzia-łała też sieć Orbis, która w ciągu kilkunastu miesięcy sprzedała kilka hoteli zlokalizowanych w całej Polsce, m.in. Karpaczu, Jeleniej Górze, Opolu czy Toruniu. Można spodziewać się, że nie będą to jedyne duże transakcje hotelami jakie wystąpią jeszcze w tym roku.
STOPY KAPITALIZACJIStopy kapitalizacji dla obiektów hotelowych różną się w zależności od formuły, w której funkcjonuje obiekt. Dla hoteli zarządzanych na podstawie długotrwałych umów dzierżawy kształtują się one na poziomie śred-nio 0,5-1 p.p. wyższym niż w przypadku nieruchomo-ści biurowych typu „prime” zlokalizowanych w cen-trach miast. W przypadku tych biurowców wynoszą 5,25-5,5%. Nieco gorsze stopy uzyskują obiekty działa-jące na podstawie umowy zarządzania (kontraktu me-nedżerskiego) oraz umowy franczyzy. W tym przypad-ku większe ryzyko prowadzenia działalności spoczywa na właścicielu obiektu.
Najważniejsze transakcje hotelamiW LATACH 2015-2017
30
data transakcji województwo miasto cena transakcyjna
[euro] rodzaj obiektu hotel kategoria hotelu liczba pokoiCena transakcyjna w przeliczeniu na
jeden pokój [euro]
2015 MAŁOPOLSKIE KRAKÓW 15,2 mln hotel indywidualny Hotel Stary ★★★★★ 53 286 792
2015 MAŁOPOLSKIE KRAKÓW 1 mln hotel indywidualny hotel Major ★★★ 45 22 222
2015 MAZOWIECKIE WARSZAWA 20,8 mln hotel sieciowy Radisson BluCentrum Hotel ★★★★ 311 66 881
2015 DOLNOŚLĄSKIE WROCŁAW 50 mln hotel sieciowy Radisson BluWrocław ★★★★★ 162 308 642
2015 LUBELSKIELUBLIN,
ZAMOŚĆ 5,3 mln hotel sieciowy Orbis/Mercure ★★★158
(w 2 hotelach) 33 544
2016 MAZOWIECKIE WARSZAWA 6,8 mln hotel indywidualny Hotel Partner ★★★ 103 66 019
2016 WARMIŃSKO-MAZURSKIE MRĄGOWO 4,5 mln hotel sieciowy
MercureMrągowo Resort & SPA
★★★★ 214 21 028
2016 OPOLSKIE OPOLE 2,3 mln hotel sieciowy Mercure ★★★ 103 22 330
2017 MAZOWIECKIE WARSZAWA 56 mln hotel sieciowy Westin ★★★★★ 361 155 125
2017 MAŁOPOLSKIE KARKÓW 6,4 mln hotel indywidualny Cracovia ★★★ 314 20 382
2017 DOLNOŚLĄSKIEJELENIA G.,
KARPACZ 6,2 mln hotel sieciowy
MercureJelenia Góra, MercureKarpacz Resort
★★★188 (Jelenia G.)146 (Karpacz)
32 979
2017 MAŁOPOLSKIE KRAKÓW 70 mln hotel sieciowy Sheaton Grand Kraków ★★★★★ 232 301 724
2017 LUBUSKIEZIELONA
GÓRA 3,4 mln hotel indywidualny
Grape Town Hotel ★★★★ 62 54 839
2017 MAZOWIECKIE WARSZAWA 22 mln hotel sieciowy Hotel Gromada ★★★ 354 62 147
2017 MAZOWIECKIE WARSZAWA 60 mln hotel sieciowy Radisson BluCentrum Hotel ★★★★ 311 192 926
W ciągu ostatnich kilku lat na rynku pojawiły się inwestycje typu condohotel. Takie obiekty, klasyfikowane najczęściej jako segment „premium”, funkcjonują na zasadzie rozproszenia własności poszczególnych apartamentów pomiędzy indywidualnych inwestorów, który otrzymują określoną stopę zwrotu z wynajmu nieruchomości. Mogą oni też, przez jakiś czas, wykorzystywać nieruchomość na potrzeby własne związane na przykład z pobytem wakacyjnym. Każdy z apartamentów jest wykończo-ny i wyposażony, a zysk z jego wynajmu najczęściej zagwarantowany jest w umowie. Dochód zależy od lokalizacji obiektu, funkcjonalności oraz standardu wykończenia lokalu. Drugim modelem, w jakim mogą funkcjonować condohotele, jest udział wła-ściciela w przychodach lub zyskach z wynajmu. Z tego względu jest on mniej bez-pieczny, ponieważ zależy od zmiennych czynników takich, jak obłożenie czy wielkość popytu na daną lokalizację. Właściciel apartamentu w condohotelu ponosi koszty związane z funkcjonowaniem lokalu tak, jak w przypadku tradycyjnych mieszkań. Oznacza to, że musi uiszczać opłaty za czynsz, ubezpieczenie czy podatek od nieru-chomości. Najczęściej jednak, obsługa najmu przenoszona jest na profesjonalnego operatora, dlatego zarządzanie apartamentem jest możliwe nawet na odległość.
Kolebką rynku condohoteli są Stany Zjednoczone, gdzie w połowie XX wieku po-wstały pierwsze tego typu obiekty. W Polsce zaczęły się pojawiać ok. 2007-2008 r. Do największych graczy na polskim rynku condohoteli można zaliczyć inwestorów: Zdrojowa Invest, Condohotels Group oraz Qualia Development, którzy jako pierwsi w naszym kraju uruchamiali obiekty działające w formule condo. Inni rodzimi dewe-loperzy to Sabe Investments, działający głownie na warszawskim rynku mieszkanio-wym, ale posiadający też inwestycje w systemie „condo” w Międzyzdrojach i Świno-ujściu oraz Inpro Gdańsk posiadający w portfolio luksusowy, położony na Wyspie Ptasiej 5 hotel Mikołajki.
Pierwsze condohotele pojawiające się w Polsce miały charakter typowo turystyczny i powstawały w miejscowościach nadmorskich, później górskich oraz na Mazurach. Do najatrakcyjniejszych lokalizacji i najbardziej znanych obiektów należą: Kołobrzeg
- tu funkcjonuje np. 5 Marine Hotel i 4 Sand Hotel, Świnoujście - gdzie działa m.in. nowoczesny obiekt - Baltic Park Molo, czy Międzyzdroje - z ofertą condohotelu Golden Tulip. W górach jest to Karpacz z condohotelem położonym w bliskim są-siedztwie Śnieżki - Green Mountain Resort czy Szklarska Poręba, gdzie funkcjonują m.in. kompleks Sun&Snow Resorts oraz obiekt z widokiem na panoramę Karkonoszy - Cristal Resort Szklarska Poręba. Na Mazurach wyróżnia się szczególnie, wspomnia-ny już wcześniej, 5*obiekt w Mikołajkach.
Kolejne inwestycje realizowane są np. w Świnoujściu - np. Baltic Park Fort, którego uruchomienie planowane jest na II kw. 2018 r., Baltic Park Molo (etap III) - przewidy-wana data otwarcia to I kw. 2019 r., a w fazie przygotowawczej znajduje się projekt obiektu Kudowa Towers w Kudowie-Zdrój.
Ceny apartamentów w condohotelach są zróżnicowanie i zależą głównie od lokali-zacji obiektu i jego usytuowania. Im bardziej atrakcyjne położenie, tym więcej trzeba zapłacić za pojedynczy lokal. Na przykład za apartament zlokalizowany w Świnouj-ściu trzeba zapłacić od ok. 6,8 do 12 tys. zł/m kw., a lokal w obiekcie w bezpośrednim sąsiedztwie plaży w Kołobrzegu kosztuje od 8,5 do 16 tys. zł/m kw. Ceny za lokale w najlepiej położonych obiektach mogą sięgać nawet 35 tys. zł/m kw. Nie bez zna-czenia jest także wielkość inwestycji, kategoria obiektu oraz standard wykończenia i wyposażenia apartamentów.
W segmencie condohoteli do tej pory funkcjonowało jedynie kilka obiektów, które były zarządzane przez międzynarodowe sieci hotelowe i działały pod ich marką. Są to inwe-stycje Qualia Developmnet w Międzyzdrojach i Gdańsku (obiekty marki Golden Tulip zarządzane przez sieć Louvre Hotels Group). Obecnie na rynku można obserwować trend uzupełniania portfolio globalnych sieci obiektami działającymi w formule condo. Jest to na przykład uruchomiony w tym roku Radisson Blu w Świnoujściu oferujący ponad 60 apartamentów, a także planowane na 2018 r. Hotel Ibis Styles, który zarzą-dzany będzie przez sieć Orbis oraz 4 Best Western Premier Wrocław City Center.
CONDOHOTELE W POLSCE
31
Wraz z rozwojem rynku condohoteli, granice zaczęły zacierać się i obecnie już nie tylko budynki hotelowe, ale także mieszkalne sprzedawane są w formule condo. Widać to wyraźnie na rynkach w dużych aglomeracjach miejskich takich jak: War-szawa, Wrocław, Kraków czy Trójmiasto, na które kilka lat temu wkroczył segment wyżej wymienionych luksusowych obiektów. Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli w nich alternatywny sposób sprzedaży lokali, które zachęcają potencjalnych na-bywców często niższą od standardowego mieszkania ceną oraz zazwyczaj gwa-rantowanym zyskiem. Oferowane lokale funkcjonują najczęściej w formie w pełni wyposażonych i umeblowanych mikro - apartamentów, o powierzchni od 15 m kw., gdzie operator zapewnia pełen serwis podczas obowiązywania umowy. W obecnej chwili w budowie jest kilkanaście inwestycji w dużych polskich miastach, które do-starczą ok. 2500 apartamentów.
Condohotele wydają się być ciekawym rozwiązaniem zwłaszcza z perspektywy indy-widualnych inwestorów, również tych mniej zamożnych, ponieważ powstają obiekty o tzw. niskiej cenie wejścia, poniżej 100 tys. zł. Umowa najmu najczęściej podpisywa-na jest na okres od 5 do 15 lat, a obecnie oferowane zyski kształtują się na poziomie od 4,5% do 9% netto rocznie. Dodatkowo spadek atrakcyjności innych form lokowania
kapitału takich jak lokaty czy akcje jest dodatkowym czynnikiem wpływającym pozytyw-nie na rozwój rynku condohoteli. Poza aspektami ekonomicznymi należy wspomnieć, że posiadanie luksusowego apartamentu w atrakcyjnej nadmorskiej lub górskiej miej-scowości wiąże się z prestiżem cenionym zwłaszcza przez indywidualnych inwestorów. Nie zaskakuje więc, że deweloperzy wprowadzili na rynek dużo inwestycji w stosunko-wo krótkim czasie. Wydaje się, że „boom” na condohotele ciągle trwa. Deweloperzy nie obiecują już tak wysokich stóp zwrotu jak kilka lat temu, ale świadczy to o fazie dojrze-wania tego rynku, gdzie inwestorzy, zarówno korporacyjni jak i indywidualni, czują się coraz bardziej bezpiecznie i z większą pewnością lokują tam swoje pieniądze.
Nie mniej jednak, nie zmienia to faktu, iż rynek condohoteli jest w Polsce wciąż sto-sunkowo młody i dopiero kształtuje się w naszym kraju. Dlatego możemy przypusz-czać, że w najbliższej perspektywie nie będzie on w stanie zastąpić tradycyjnego segmentu hotelowego. Oceniamy jednak, że w dalszym ciągu będzie się on silnie rozwiał, ale zarówno podaż jak i popyt zintensyfikuje się w segmencie luksusowych apartamentów, głownie w dużych miastach. Zwłaszcza indywidualni inwestorzy, skoncentrowani do tej pory na zakupie mieszkania pod wynajem, mogą ukierunko-wać swój obszar zainteresowania w stronę rynku condohoteli.
32
Sytuacja rynku hotelowego w perspektywie kilku najbliższych lat jest trudna do prze-widzenia. Pomimo tego, iż rok 2016 r. w branży hotelarskiej był bardzo udany, a rok 2017 również można już teraz uznać za dobry, to zastawiające jest, jak długo taki trend jeszcze się utrzyma. Bardzo duża planowana podaż, w przyszłości może spowodować, iż rynek przestanie tak dobrze sobie z nią radzić i w konsekwencji zacznie spowalniać.
Na chwilę obecną obserwujemy niesłabnącą aktywność inwestorów wprowadzają-cych na rynek kolejne obiekty. Można więc odnieść wrażenie, że patrzą oni opty-mistycznie w przyszłość. Nowe inwestycje pojawiają się w bardzo szybkim tempie, z coraz szerszą ofertą, zarówno hoteli luksusowych (chociażby hotel Raffles Euro-pejski w Warszawie) jak i z segmentu lifestyle (np. hotele marki Moxy by Marriott). Ponadto brandy istniejące już na polskim rynku od jakiegoś czasu, wciąż zwięk-szają liczbę obiektów w swoim portfolio poprzez przejmowanie hoteli od indywi-dualnych inwestorów (jeszcze w tym roku do grupy obiektów marki BW Premier Collection dołączy Zakopiańska Rezydencja Gubałówka). Dodatkowym czynnikiem napędzającym rynek hotelowy są bardzo niskie stopy zwrotu w sektorach, które tradycyjnie były pierwszym wyborem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku nieruchomości, czyli w sektorze biurowym i handlowym. Dobra sytuacja branży hotelarskiej daje relatywnie duże bezpieczeństwo inwestowania, przy równocześnie wyższych stopach zwrotu. Dobrze zarządzane hotele okazują zatem dobrym miejscem do lokowania środków inwestycyjnych.
Rosnącej w szybkim tempie konkurencji najbardziej mogą się obawiać obiekty star-sze, gorzej zlokalizowane czy też słabiej zarządzane. Mogą one nie poradzić sobie, zwłaszcza w sytuacji dalszej ekspansji silnych operatorów sieciowych posiadających wykwalifikowaną kadrę menedżerską oraz rozpoznawalną na całym świecie markę, za którą kryje się pewny poziom usług oferowanych w hotelu. Dodatkowo trend po-jawiania się hoteli sieciowych na rynkach regionalnych może zagrozić kondycji indy-widualnych inwestorów hotelowych, którzy dotychczas dominowali na tych rynkach.
Sytuacja na rynkach dużych aglomeracji jest zróżnicowana. Warszawa jak zwykle rozwija się najintensywniej ze wszystkich miast. Tylko do końca 2018 r. powstanie prawie 2 tys. nowych pokoi. Jednak wydaje się, że rosnąca podaż w stolicy odpo-wiada dużemu popytowi, zarówno ze strony klientów biznesowych jak i turystów. W Krakowie funkcjonuje najwięcej obiektów ze wszystkich polskich miast (ponad 150), jednak są to co do zasady hotele o znacznie mniejszej liczbie miejsc noclegowych niż hotele warszawskie. Ilość nowych inwestycji planowanych w Krakowie nie wyróżnia się na tle innych rynków, co w naszej opinii oznacza, że równowaga rynkowa pomię-dzy podażą a popytem nie powinna być w najbliższych latach zachwiana. Przeciwna sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie biorąc pod uwagę skalę rynku, przy-szła podaż w połączeniu z już istniejącą może okazać się zbyt duża i doprowadzić do notowań niższego obłożenia i słabszych wyników finansowych dla części star-szych, czy gorzej funkcjonujących obiektów. Z kolei na rynku wrocławskim i poznań-skim sytuacja jest raczej stabilna. Planowane są nowe obiekty, ale nie powinny one raczej osłabić pozycji już istniejących. Rynkiem, który w naszej opinii wciąż posiada niewykorzystany potencjał i na którym nadal jest miejsce na lokalizowanie nowych inwestycji hotelowych pozostaje Aglomeracja Śląska.
PROGNOZA
33
ADR (AVERAGE DAILY RATE) – wskaźnik określający średnią stawkę netto za pokój. Wyznaczany poprzez podzielenie przychodów netto ze sprzedaży pokoi przez ilość sprzedanych pokoi.
REVPAR (REVENUE PER AVAILABLE ROOM) – wskaźnik określający średni przy-chód z jednego pokoju. Wyznaczany jako iloczyn średniego przychodu z jednego dostępnego pokoju i średniego obłożenia lub jako iloraz przychodów ze sprzedaży pokoi i liczby dostępnych pokoi w danym okresie.
CAGR (COMPOUND ANNUAL GROWTH RATE) – skumulowany roczny wskaźnik wzrostu. Średni wskaźnik rocznego wzrostu w badanym okresie. Wskaźnik CAGR jest obliczany poprzez uwzględnienie wartości końcowej oraz początkowej danego zjawiska, a także różnicy lat pomiędzy rokiem końcowym i początkowym.
SIEĆ HOTELOWA – organizacja posiadająca własną markę lub marki hotelowe za-rządzająca obiektami wchodzącymi w skład sieci. Sieć hotelowa stosuje własne, jednolite wytyczne dotyczące zakresu świadczonych usług, organizacji, standardu wyposażenia czy lokalizacji hoteli działających pod jej marką.
STRUKTURA ZARZĄDZANIA HOTELEM WG RODZAJU OPERATORA – prezentuje strukturę podmiotów zarządzających hotelami w podziale na operatorów siecio-wych (polskich lub międzynarodowych) oraz indywidualnych tzn. nie tworzących sieci, przy czym operator sieciowy może być równocześnie właścicielem hotelu lub jedynie nim zarządzać na podstawie stosownej umowy (np. umowy franczyzowej).
FRANCZYZA – umowa zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości a właści-cielem marki hotelowej, w ramach której udzielane jest pozwolenie na korzystanie z marki, know-how oraz kanałów dystrybucji w zamian za odpowiednie opłaty (wej-ściowa oraz cykliczne opłaty). Franczyza zazwyczaj udzielana jest przez międzynaro-dowe sieci hotelowe. W przypadku umowy franchisingu duże ryzyko ponosi właści-ciel marki hotelowej, ze względu na niebezpieczeństwo pogorszenia jej wizerunku poprzez nieprawidłowe działania właściciela lub zarządcy obiektu.
UMOWA O ZARZĄDZANIE (KONTRAKT MENEDŻERSKI) – umowa, w ramach któ-rej dana sieć hotelowa udziela pozwolenia na korzystanie ze swojej marki, a także zarządza działalnością obiektu w imieniu właściciela. Opłaty zależą zarówno od po-ziomu przychodów ze sprzedaży (3-6%) jak i od zysku operacyjnego (maks. 15%). Operatorem zarządzającym hotelem może być także indywidulany podmiot – wtedy obiekt działa pod własną marką.
DZIERŻAWA – umowa zawierana pomiędzy właścicielem i operatorem zarządza-jącym. Operator zarządzający prowadzi działalność na nieruchomości na wła-sny rachunek, a właściciel otrzymuje czynsz dzierżawny. Mało popularny kontrakt ze względu na wysokie ryzyko ponoszone przez operatora. Najczęściej korzystają z niego znane polskie marki hotelowe o ugruntowanej pozycji na rynku.
SEGMENT LIFESTYLE – segment hoteli skierowany do osób młodych, tzw. pokolenia millenialsów , oczekujących połączenia korzystnej ceny za nocleg z dobrą lokalizacją i poziomem usług w hotelu.
STOPIEŃ WYKORZYSTANIA POKOI – stosunek liczby wynajętych pokoi do nominal-nej liczby pokoi (sumy pokoi przygotowanych dla turystów w każdym dniu działal-ności hotelu). Wyrażany jest w procentach. Zamiennie używa się pojęcia obłożenie pokoi hotelowych lub wskaźnik zajętości pokoi.
ŚREDNIA DŁUGOŚĆ POBYTU – średnia liczba dni (nocy) jaką spędza jeden turysta w hotelu. Obliczona została przez iloraz liczby udzielonych noclegów i liczby tury-stów korzystających z hoteli w danym (identycznym) okresie.
LICZBA UDZIELONYCH NOCLEGÓW – iloczyn liczby osób korzystających z hoteli oraz liczby dni/nocy ich pobytu w hotelu w danym (identycznym) okresie.
SŁOWNIK POJĘĆ
34
Emmerson Evaluation Sp. z o.o. istnieje od 2008 roku i świadczy usługi wycen nie-ruchomości mieszkaniowych, komercyjnych (biura, handel, magazyny, inwestycje deweloperskie, hotele). Spółka wykonuje wyceny dla wszelkich celów, w tym m.in. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, sprawozdań finansowych i oceny opła-calności zakupu lub sprzedaży. Posiada również bogate doświadczenie w wycenie dużych pakietów nieruchomości, wycenie środków trwałych oraz analizach rynko-wych. Wszelkie opracowania Emmerson Evaluation wykonuje zgodnie ze standarda-mi polskimi i międzynarodowymi.
Emmerson Evaluation dysponuje także autorską bazą danych o cenach transakcyj-nych rynku nieruchomości E-VALUER, która aktualnie liczy prawie 1 milion szczegó-łowo opisanych transakcji.
Spółka posiada biura regionalne w 7 największych miastach Polski, zatrudnia po-nad 50 specjalistów rynku nieruchomości, w tym 35 rzeczoznawców majątkowych. Usługi Emmerson Evaluation są skierowane przede wszystkim do banków, dewelope-rów mieszkaniowych i komercyjnych, funduszy inwestycyjnych oraz spółek giełdowych.
35
OPIS DZIAŁALNOŚCI EMMERSON EVALUATION
WIĘCEJ INFORMACJI: www.emmerson-evaluation.pl
Emmerson Evaluation Sp. z o.o.Al. Jerozolimskie 56C00-803 Warszawatel. 22 379 99 [email protected]
WA
RSZ
AWA
ul. Plac Rod ła 870-419 SzczecinTel. 91 434 30 [email protected]
CZE
CIN ul. Jordana 25/16
40-056 Katowicetel. 32 760 86 [email protected]
TOW
ICE
Al. Pokoju 1a/1831-548 Krakówtel. 12 412 20 [email protected]
AKÓ
W ul. Nabycińska 19, lok. 10253-677 Wrocławtel. 71 780 01 [email protected]
RO
CŁA
Wul. Grottgera 6a/1560-757 Poznańtel. 61 222 54 [email protected]
ZNAŃ ul. Grunwaldzka 76/4
81-771 Sopottel. 58 341 99 [email protected]
ÓJM
IAST
O