rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari 6.10.2005, helsinki

Rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari

6.10.2005, Helsinki

Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdot

Varatuomari Kari Koho

Rakennusteollisuus RT ry

1.3.2005 Rakennusteollisuus RT ry

RT:n toimialat ja jäsenyritykset Jäseninä ovat kaikki keskeiset talonrakennustoimintaa,

erikoisurakointia ja rakennustuoteteollisuuttaharjoittavien yritysten järjestöt

1.1.2005 yhteensä 2 068 jäsentä: Talonrakennusurakoitsijat 316 Rakennustuoteteollisuus ▪ yritysjäsenet 113

▪ yhteisöjäsenet 2 - Teräsrakenneyhdistys ry - Kiviteollisuusliitto ry

Erikoisurakoitsijat 1 637 Jäsenyritysten palveluksessa n. 55 000 henkilöä Jäsenyritysten liikevaihto yhteensä yli 10 miljardia euroa RT on EK:n neljänneksi suurin jäsenjärjestö

Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdotKari Koho / Rakennusteollisuus RT ry

URAKKA- JA SOPIMUSMUODOT

OSAURAKKA

JAETTU-URAKKA

KOKONAIS-URAKKA

KVR-URAKKA

KOKONAIS-HINTAINEN

LASKUTYÖTAVOITE-HINTAINEN

YKSIKKÖ-HINTAINEN

VA

ST

UU

MU

UT

TU

U

KORVAUSPERUSTE MUUTTUU

RAKENNUS-URAKKA

AS. OY:NYLEINENRAKENNUS-URAKKAMUOTO


Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako

• Pääurakoitsija vastaa työsuorituksen lisäksi myös korjaushankkeen suunnittelusta.

• Rakennusurakoitsija ottaa erittäin laajan vastuun, joka käsittää korjaustöiden normaalin virhe- ja viivästysvastuun ohella myös vastuun kohteen toimivuudesta.

• Suunnittelua sisältäviä hankkeita kilpailutettaessa tarjouskustannukset nousevat helposti hyvin korkeiksi.

• Toisaalta halvat suunnitelmat johtavat herkästi puutteellisiin ratkaisuihin ja siten huonoon lopputulokseen.

• Mikäli KVR-urakka tehdään ns. neuvottelu-urakkana eli asunto-osakeyhtiö ottaa yhteyden vain yhteen urakoitsijaan ja tekee sopimuksen tämän kanssa, voidaan urakoitsijan kustannustietoutta hyväksi käyttäen löytää nimenomaan tässä vaiheessa halventavia ratkaisuja suunnittelun tasosta tinkimättä.

Kokonaisvastuu-urakka (KVR)

Rakennuttaja

KVR-urakoitsija

Aliurakoitsijat AliurakoitsijatSuunnittelijat



• Yksi urakoitsija, joka on pääurakoitsija, vastaa koko kohteen työsuorituksesta asunto-osake-yhtiölle.

• Pääurakoitsijana on yleensä rakennusliike, joka vastaa omien työsuoritustensa ohella myös käyttämiensä aliurakoitsijoiden ja -hankkijoiden (esim. sähkö-, LVI-, maalaus- ja laiteasennukset) suorituksista ja niiden töiden koordinoinnista ja yhteensovittamisesta.

• Tämä urakkamuoto on tilaajan kannalta helppo ja selkeä tapa antaa korjaustyö koko laajuudeltaan pääurakoitsijan hoidettavaksi.

• Tilaaja voi lisäksi vaatia tärkeimmät alihankkijat hyväksyttäväkseen.

Kokonaisurakka

RakennuttajaSuunnittelija

Pää-urakoitsija

Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija



• On vastakohta kokonaisurakoinnille eli koko työ on pilkottu eri urakoitsijoille.

• Kukin urakoitsija vastaa siten vain omalta osaltaan rakennuskohteen suorituksesta asunto-osakeyhtiölle.

• Asunto-osakeyhtiö kantaa myös vastuun töiden yhteensovittamisesta ja koordinoinnista, ellei urakka ole alistettu pääurakoitsijalle.

• Edellyttää yleensä rakennuttajapalvelun käyttöä.

• Urakoiden pilkkominen liian pieniin osiin johtaa kuitenkin siihen, että isot urakoitsijat eivät ole kiinnostuneita osallistumaan tällaisten hankkeiden kilpailuihin.

• Tässä urakkamuodossa tulisikin kiinnittää huomiota paitsi kunnollisten työnsuorittajien valintaan myös rakennuttajakonsultin mahdollisuuksiin ottaa vastuuta epäonnistuneista valinnoista.

Jaettu urakka

Pääurakoitsija(rakennusteknisettyöt)

RakennuttajaSuunnittelija

Sivu-urakoitsija

Aliurakoitsijat

Sivu-urakoitsija

Aliurakoitsijat

Suunnittelija


Osaurakka

• Osaurakka on rakennustyön teettämismuoto, jossa korjausrakennuskohde on jaettu paikallisesti tai ajallisesti eri urakoihin, ja asunto-osakeyhtiö suorittaa osan työstä omana työnä.

• Asunto-osakeyhtiö vastaa omasta työsuorituksestaan ja töiden yhteensovittamisesta.

• Tässä urakkamuodossa edellytetään tilaajalta omaa rakennusorganisaatiota, joten se ei ole suositeltavaa asunto-osakeyhtiölle.



Alistaminen

Rakennuttaja

PääurakoitsijaSivu-

urakoitsijaSivu-

urakoitsija

Aliurakoitsija

Urakkasopimuksen mukaiset sopimussuhteet

Alistamissopimuksen mukaiset sopimus-suhteet, jotka saattavat rakennuttajan, pääurakoitsijan ja sivu-urakoitsijat saman sopimuksen piiriin


Sivu-urakan alistaminen

• Rakennuttaja siirtää sivu-urakoiden koordinointivelvoitteen pääurakoitsijalle– Aikataulusta– Töiden yleisjohdosta– Määräaikojen valvonnasta– Maksupostien maksatuksen hyväksymisestä– Yleisestä turvallisuudesta ja opastuksesta

• Alistamisella ei muuteta urakkasopimuksen mukaisia oikeuksia tai velvollisuuksia

• Sivu-urakka sovitetaan hankkeen aikatauluun• Sovitaan yhteistoiminta-asioiden hoitamisesta

– Työmaapäiväkirja– Työmaakokoukset ja katselmukset– Tarkastukset ja hyväksyttäminen– Työmaan yleishuolto

• Epävarsinainen alistaminen– Rakennuttaja kilpailuttaa osaurakoitsijan– Määrää pääurakoitsijan tekemään aliurakkasopimuksen


Kokonaishintaurakka

• Urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun korjausrakennustyön ja asunto-osakeyhtiö sitoutuu maksamaan siitä sovitun kokonaishinnan.

• Urakoitsija siis vastaa siitä, että hän tekee kaikki urakkasopimuksen mukaiset työt ilmoitetulla kokonaishinnalla.

• Riskinjaon kannalta kokonaishintaurakka on tarkoituksenmukainen urakkamuoto, jos työ on suoritusyksiköltään ja laajuudeltaan määritelty eli suunnitelmat ovat valmiit.

• Asunto-osakeyhtiö tietää tällöin etukäteen, mitä urakkasuoritus kokonaisuudessaan tulee maksamaan.

• Urakkahinta voi kuitenkin sopimuksen perusteella muuttua eräissä poikkeustilanteissa:– Lisä- ja muutostyöt– Valtiovallan lainsäädännölliset toimenpiteet– Ylivoimainen este

Maksuperusteen mukainen jako


Yksikköhintaurakka

• Asunto-osakeyhtiö sitoutuu maksamaan kultakin suoritusyksiköltä sovitun kiinteän hinnan.

• Riski määrien paljoudesta kuuluu tilaajalle.

• Tavanomainen sellaisissa erikoisurakoissa, joissa työtulos selviää parhaiten laskettujen määrien perusteella.

• Tällaisia erikoistöitä ovat mm. useat pintarakennetyöt, kuten laatoitus- ja lattianpäällystystyöt.

• Itse rakennuksen korjaustyöhön yksikköhintaurakkaa ei tulisi käyttää.

Maksuperusteenmukainen jako


Tavoitehintaurakka

• Määritellään kohteelle tavoitehinta, jonka alitus jaetaan sovitussa suhteessa tilaajana toimivan asunto-osakeyhtiön ja työn suorituksesta huolehtivan urakoitsijan kesken.

• Tavoitehintaurakka on riskinjaon kannalta kokonaishintaurakan ja laskutyön väliin jäävä urakkamuoto, jossa asunto-osakeyhtiö kantaa kustannusriskin tavoitehintaan asti.

• Tavoitehintaurakan ylittävältä osalta riski jakautuu asunto-osake-yhtiön ja urakoitsijan kesken.

• Kattohinnan ylittävältä osalta riski kuuluu kokonaan urakoitsijalle.

• Tavoitehintaurakkamenettelyllä pyritään saavuttamaan kustannus-säästöjä, joista aiheutuva hyöty jaetaan asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan kesken sopimuksen mukaisesti.

• Tällaisia kustannussäästöjä voidaan saavuttaa esimerkiksi kehittämällä suunnitelmia siten, että urakoitsijan osaamista ja innovaatiokykyä käytetään hyväksi mahdollisimman taloudelliseen ja hyvään lopputulokseen pääsemiseksi.



Laskutyöurakka

• Sopimus, jossa urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun korjaustyön ja tilaaja sitoutuu maksamaan työtuloksen aikaansaamiseksi tarpeelliset kustannukset laskutyöpalkkioineen.

• Urakoitsija veloittaa korjaustyön etenemisen mukaan syntyneiden kustannusten perusteella asunto-osakeyhtiötä, joka kantaa siten sekä määrä- että hintariskin täysimääräisenä.

• Laskutyö koostuu tositteisiin perustuvista laskutyökustannuksista ja erikseen maksettavasta laskutyöpalkkiosta, joka lasketaan yleensä prosentteina laskutyökustannuksista.

• Laskutyön käyttäminen edellyttää luottamusta tilaajana toimivan asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan välillä, jotteivät toteutusmuotoon helposti sisältyvät väärinkäyttömahdollisuudet johtaisi ylimääräisiin kustannuksiin.

• Jos korjausrakentamisen laajuutta ei ennalta tiedetä, laskutyö on käyttökelpoinen vaihtoehto.

• Asunto-osakeyhtiön on kuitenkin syytä etukäteen teettää työstä kustannus-laskelma kokonaismenojen selvittämiseksi.

• Etukäteen tulisi myös sopia varaus lisä- ja muutostöille. • Samoin on tärkeää selvittää, mitä sisältyy laskutyöpalkkioon ja mitä

veloitettaviin laskutyökustannuksiin.



Rakennus-tuotteiden

yleisethankinta- ja

toimitusehdotRYHT 2000

Urakka-ohjelmamallit

RT-ohjeet

Urakkaraja-liitteen malli

RT-ohje

pöytäkirja-,tarkastus-

yms. malli-asiakirjat,RT-ohjeet

Rakennusurakanyleiset

sopimusehdotYSE 1998

Urakkasopimus

hyvä materiaali- ja tuotekauppa-

tapa

hyvä työn-suoritustapa

S-

LVI-

Aliurakka-sopimus

Alistamis-sopimus, RT-ohje

UrakkaohjelmaUrakkarajaliite

Yleisestihyväksytyt

menettelytavat

HA

NK

EK

OH

TA

ISE

T A

SIA

KIR

JAT

YL

EIS

ET

AS

IAK

IRJA

T

kuka jamillä ehdoilla

KAUPALLISET ASIAKIRJAT


Talo90yleisseloste

Talo90Määrälaskenta

ohje

Rakennus-selostus-

ohje

TalotekniikkaRYL

MaaRYL2000

EN-stdSFS-std

by, RIL, …OHJE-

JULKAISUT

RT-OHJEET(suunnittelu)

RATU-OHJEET

(työsuoritus)

RunkoRYL2000

SisäRYL2000

Rakennusselostus

sisällön jäsennysja muoto

hyvärakennustapa

S-

LVI- Rak-työ-

selostus

EN-stdSFS-std

(materiaali)

mitä tehdään,mitkä laatuvaatimukset

miten tehdään

Rakennuspiirustukset

missä ja kuinka paljon

sove

llu s

tarvikkeiden laatuvaatimukset

rakennusosatyypit

HA

NK

EK

OH

TA

ISE

T A

SIA

KIR

JAT

YL

EIS

ET

AS

IAK

IRJA

TTEKNISET ASIAKIRJAT


Ohjejulkaisuista

• RT -ohjeet– hyvän rakennustavan mukaisia suunnittelu- ja

rakennuttamisohjeita– RYL-julkaisut kodifioivat alan normistoa– RYL:ssä työsuoritusvaatimukseen on liitetty viitetietona

RATU:n työmenetelmä– RT-kortistossa lisäksi säännöstiedosto ja

tarviketiedosto, joita ei tule verrata edellisiin

• RATU -ohjeet– hyvän rakennustavan mukaisia menetelmäkuvauksia

(RYL-yhteensopivuus)– resurssitietoa– työmaan suunnitteluohjeita


Ohje esittää hyvän rakennuttamistavan mukaisen toimintaohjeen

Esimerkki esittää erään vaihtoehdon

asian käsittelemisestä


Korjauskohteen urakoitsijan valinta

PienikorjauskohdePieni korjaustyö, jossa työn sisältö ja laajuus selkeä.

Käytetään tuttuja, luotettavia urakoitsijoita.

Työtilaus, jossa luettelo tehtävistä töistä.

Korjaustyö, josta on laadittu erillinen suunnitelma.Esim. yksittäisen kylpyhuoneen veden-eristyksen alusrakenteetkorjataan tai uusitaan.

Kilpailutetaan kolme urakoitsijaa laaditulla perussuunnitelmalla ja työselostuksella.

Pienurakkasopimus, täydennettynä ennen urakkasopimuksen allekirjoitusta pidettävällä urakkaneuvottelupöytä-kirjalla.


Korjauskohteen urakoitsijan valinta

Kokonaisjärjestely.Korjaustyö, jossa tarvitaan eri alan urakoitsijoita ja työt ei ole toisistaan riippuvia.Esim. kylpyhuoneiden korjaus rakennuksen perus-korjauksen yhteydessä.

Kuten edellä. Kuten edellä. Päätoteuttajan velvollisuudet joko tilaajalla itsellään tai erikseen nimetyllä ja resurssoidulla urakoitsijalla

Korjaustyö, josta tehty suunnitelmat ja urakkaohjelma. Työ voidaan toteuttaa valitse-malla pääurakoitsija, joka valitsee aliurakoitsijat.Esim. useiden tai kaikkien asuntojen kylpyhuoneiden korjaus.

Kilpailutetaan 3-6 urakoitsijaa suunnitte-lijan laatimilla urakka-asiakirjoilla

Rakennusurakkasopimus ja Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE.Sopimuskohtaiset urakka-ehdot sisältävä urakka-ohjelma YSE 1998:n määrittelemällä tavalla. Päätoteuttaja nimetty johtuen YSE 98:n 57 §:stä.


KKO: 2005:83

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydessä eräiden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niitä ei aikaisemmin ollut ollut, sekä rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että asunto-osakeyhtiön päätös ei loukannut niiden osakkeen-omistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta.

rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari 6.10.2005, helsinki

Documents