Dragan Blažević, dipl. inž. grad. Stalni sudski vještak graditeljske struke

Rješenje br. 4.SU-1380/08 od 26.02.2009. HR 51000 Rijeka, Ante Kovačića 22

e-mail: dragan.blazevic@inet.hr WEB: www.blazevic-dragan.tk

tel. ++38551515684, GSM ++38598340470 Naručitelj:

T Z

Ulica T 10

51000 RIJEKA Vještačenje broj: db-P123/09.

PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI STANA D NA II KATU

ZGRADE U R, ULICA O BR. 123

PV = 1.359.683,87 kn

ili

PV= 188.142,74 €

Rijeka, 26.01.2010. Izradio: Dragan Blažević, dipl. inž. grañ.

db-P123/09 2

Vještačenje broj: db-P123/09. Naručitelj: T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA Predmet : Procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

NALAZ GRADITELJSKOG VJEŠTAKA

SA PROCJENOM PROMETNE VRIJEDNOSTI STANA D NA II KATU

ZGRADE U R, ULICA O BR. 123

S A D R Ž A J 1. Sažetak procjene str. 3 2. Opis stanja Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123 str. 7 3. Procjena vrijednosti zemljišta str. 7 4. Opis i procjena vrijednosti priključaka str. 8

5. Procjena vrijednosti grañevine str. 8 6. Opis i procjena vrijednosti radova vanjskog ureñenja dijela lokacije i

doprinosa str. 9

7. Zaključak s procjenom prometne vrijednosti str. 9

8. PRILOG: - Separat s foto, vlasničkom i slikovnom dokumentacijom str. 12

db-P123/09 3

Vještačenje broj: db-P123/09. Naručitelj: T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA Predmet : Procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123 1. Sažetak procjene 1.1. Uvod i općenito o nekretnini Pozivom naručitelja, kojeg predstavlja direktor U P, od Blažević Dragana dipl. inž. grañevinarstva, stalnog sudskog vještaka grañevinske struke zatražena je procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123.

Radi se o stambeno-poslovnoj zgradi sa stanom D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123, označenim u t. 8.4. i 8.5. nalaza na Situaciji i tlocrtu. Nekretnina, predmet procjene, je u naravi stan D na II katu (istočni stan ) koji se sastoji od ulaza, dnevni boravak+kuhinja+blagovaonica, kupaonica, izdvojeni WC, tri sobe i natkrivena terasa površine 79,05 m2, na adresi U R, Ulica O br. 123. Upisan je u z.k.ul. 787, Poduložak 13, u zgradi sagrañenoj na k.č.br. 12345/55 k.o. BZ, kao 13. ETAŽA u udjelu 1762/10000 u odnosu na cijelu zgradu. Zemljište ispod zgrade je s ukupnom upisanom površinom od 581,00m2. U vlasništvu ja tvrtke T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA.

Prikaz e-vlasničkog lista

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U LABINU ZEMLJIŠNOKNJIŽNI ODJEL BL

Stanje na dan: 21.10.2009.

Katastarska općina: RABAC Broj uloška: 787

Broj zadnjeg dnevnika: Z-4126/2006 ETAŽNO VLASNIŠTVO S ODREĐENIM OMJERIMA

Aktivne plombe: Poduložak 13

ZK uložak je verificiran

A

Posjedovnica

PRVI ODJELJAK

Površina u Redni broj

Broj zemljišta (kat.čestice)

Oznaka zemljišta m2 jutra čhv

Primjedbe

1. 12345/55 ZGRADA I DVORIŠTE U R, ULICA O BR. 123 581 PRIPIS IZ ULOŠKA 489

B

Vlastovnica

Redni broj Upisi Primjedbe

13. ETAŽA 1762/10000

1. - stan D na II katu (istočni stan ) koji se sastoji od ulaza, dnevni boravak+kuhinja+

blagovaonica, kupaonica, izdvojeni WC, tri sobe i natkrivena terasa površine 79,05 m2, na adresi U R, Ulica O br. 123, označeno u nacrtima šrafurom - okomite crte;

2. T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA 1/1

C

Teretovnica

Redni broj Upisi Iznos tereta Primjedbe

Tereta nema!

db-P123/09 4

Procjenu prometne vrijednosti potrebno je izraditi sa način da se u potpunosti uvažava stvarna situacija sa ucrtanom zgradom i okolišem, sa detaljno definiranom namjenom, što kao takvo ima utjecajnu komponentu kod odreñivanja kupoprodajne cijene takvih nekretnina, odnosno predstavlja olakšavajući faktor kod ocjene prometne vrijednosti.

Očevid u pogledu stanja zemljišta, zgrade i stana uz pregled prostorija izvršio sam dana 25.10.2009. g. sa direktorom U P. 1.2. Raspoloživa dokumentacija o grañevini i zemljištu

Osnovna dokumentacija koja bi govorila o opisu, geometrijskim karakteristikama kao i o ranijoj cijeni izgradnje grañevina bila mi je dostupna. Iz nacrta i e-vlasničkog lista dobio sam podatke s osnovnim geometrijskim podacima. Izvršio sam uvid u e-vlasnički list i e-katastar (posjedovni list), koji se prilaže u preslici i služe kao osnovna informacija o vlasničkom i posjedovnom stanju nekretnine, uvažavajući činjenicu da e-preslike nisu javna isprava, što je potrebno posebno uvažavati.

U slučaju kada bi javne isprave odstupale od podataka iz ovih kopija e-isprava potrebno je bez odgañanja dopuniti ovu procjenu.

Nekretnina prema e-vlasničkom listu nema upisan nikakav teret. Ta činjenica uzeti će se kao olakšavajuća okolnost. Usklañene su površine vlasničkog i posjedovnog stanja. Za korištenje podataka o površini zemljišta mjerodavna je površina po vlasničkom listu, te će se ista koristiti u daljnjim izračunima.

Predmet ovog nalaza nije najnovija imovinsko pravna niti upravno pravna provjera. Prezentirana mi je uporabna dozvola za zgradu od 12.07.2006. godine. kao i projekt M G. projekt d.o.o. L, br, 1234/2 od srpnja 2009., temeljem kojeg je izrañena grañevina i nalazi se u pismohrani naručitelja.

Imovinsko – pravni elementi za predmetnu nekretninu se poimaju kao činjenice na nivou prezentirane dokumentacije, te dokumentacije koja se nalazi u predmetu kod Naručitelja i odnosi se na predmetnu nekretninu, koju je ujedno potrebno prihvatiti dostatnom u postupku osiguranja potraživanja korisnika procjene. Dakle, predmet ovog elaboriranja je zatečeno stanje predmetne nekretnine, koju je na licu mjesta identificirao-pokazao Naručitelj.

1.3. Korišteni propisi i literatura

Procjena vrijednosti zemljišta rañena je korištenjem slijedeće regulative i literature: 1. Bilten br. VI/2009 kalkulacije radova u visokogradnji, IGH Zagreb. 2. Đukan P., Standardna kalkulacija, Standardni opisi i normativi, Grañevinar, Zagreb, 1986. 3. Uputstvo o načinu utvrñivanja grañevinske vrijednosti ekspropriranih grañevina, NN 52/84 4. Josipović T., Prodaja nekretnina, Hrvatska gospodarska komora, Zagreb, 1998. 5. Krtalić, V, Ureñenje grañevnog zemljišta, Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog ureñenja 6. Norma za izračun površina i zapremnina zgrada, Uvjeti izračunavanja, HRN U.C2.100, I 1966. 7. Podaci o stanju i kvaliteti nekretnine dobiveni očevidom. 8. Važeći grañevinskih propisa i normativa RH.

1.4. Način izrade nalaza i procjene Osnovom očevida, svih podataka danih po naručitelju i e-isprava, dobivene su potrebne informacije o vrsti, stanju i veličini grañevine. Pazilo se posebno na stupanj izgrañenosti, sadašnje stanje i dovršenost grañevine, koji je odreñen očevidom na licu mjesta i koji je determinirao konačne procijenjene vrijednosti. Grañevinska vrijednost grañevine temeljila se na procjeni urañenoj prema sklopovskoj metodi odreñivanja cijene ekvivalentne grañevine promatrajući učešće pojedinih sklopova u ukupnoj cijeni grañenja 1,00 m2 standardne grañevine kolektivnog stanovanja (Tip 1 Biltena) preko faktora izgrañenosti (f).

Osnovna odabrana cijena je 5379,02*1,2=6.454,82 kn/m2 neto grañevinske korisne površine potpuno opremljenog i izgrañenog stambenog prostora u grañevinskom smislu. Obzirom na kvalitetno izgrañeni stambeni prostor sa kompletnom opremom procjenjuje se faktor f=1,10. Površine su dobivene iz vlasničkog lista.

db-P123/09 5

Dodavanjem ili oduzimanjem specifičnih sklopova i elemenata, dobivena je jedinična cijena za pojedine dijelove grañevine s kojom se je ušlo u nastavak procjene. Umanjenjem vrijednosti dobivena je sadašnja vrijednost.

Utvrñivanje grañevinske vrijednosti grañevine Grañevinska vrijednost (SG=SV), jednaka je novoj grañevinskoj vrijednosti grañevine (NG=NV), umanjenoj za iznos zbog starosti i dotrajalosti (U). SG = NG – U, (N. novine br. 52/ 84, uputstvo o načinu utvrñivanja grañevinske vrijednosti grañevine, Čl. 3. Ad 3. 3.1.). Umanjenje vrijednosti (U) Umanjenje vrijednosti (U) je funkcija prosječnog apsolutnog vijeka trajanja, prosječnog vjerojatnog vijeka trajanja, starosti, trošnosti, održavanja, postotka učešća pojedinih radova u ukupnoj cijeni grañenja grañevine, te umanjenja fizičkog stanja upotrebljivosti pojedinih cjelina, sklopova i dijelova grañevine, opreme i materijala ugrañenih u grañevinu. Umanjenje vrijednosti za konkretnu grañevinu i sklop izračunat će se po odgovarajućim postupcima navedenim u Uputstvu o načinu utvrñivanja grañevinske vrijednosti grañevine. Izračunavanje umanjenja vrijednosti (U) Nosiva konstrukcija grañevine Umanjenje vrijednosti nosive konstrukcije računa se po formuli: Uk = (0,80*n/N*(n+N)/(2*N))*Pu, (ako je n manje od N) Uk = (0,80+0,20*(n-N)/(A-N))*Pu, (ako je n manje ili jednako A i veće od N) Uk - koeficijent umanjenja vrijednosti nosive konstrukcije, n - starost nosive konstrukcije (u godinama) N - prosječni vjerojatni vijek trajanja nosive konstrukcije, (u godinama) Pu - postotak učešća cijene grañenja nosive konstrukcije u ukupnoj cijeni grañenja grañevine. A - apsolutno trajanje nosive konstrukcije u godinama Procjena ostalih radova ovisi o stanju u kojem se sklop ili element nalazi a njegovo umanjenje stupnjuje se najčešće preko višekratnika 25%. Ako postoje podaci o točnoj starosti dijela grañevine, sklopa ili grañevinskog materijala, odnosno elementa (M) moguće je i točno utvrditi umanjenja na temelju linearnog odnosa U = n / N. Zemljište je procjenjivano kao grañevinsko jer se radi o izgrañenom i ureñenom zemljištu. Cijena naknada za priključke odreñena je prema mjesnim uvjetima. Vrijednost vanjskog ureñenja dijela lokacije rañena je troškovničkom metodom uz umanjenje radova uslijed starosti i neodržavanja. Jedinične cijene koje sam primijenio prilikom proračuna temelje se na cijenama Biltena Standardne kalkulacije radova u visokogradnji, izrañenog po Institutu grañevinarstva Hrvatske, Zagreb. Prilagoñivao sam ih vrsti i kvaliteti izvedenih radova. Vrijednosti su procjenjivane i u eurima (€), radi lakše komparacije i kontrole primijenjenih veličina. Konačna vrijednost svih nekretnina i opreme dana je i u kunama (kn) primjenom odnosa p 1,00 €= 7,226874 kn prema srednjem tečaju HNB na dan 24. listopad 2009. godine. Kratice: € - euro kn - hrvatska kuna NGP - Neto grañevinska površina BV - bruto volumen grañevine NV - nova vrijednost grañevine (nekretnina) SV - sadašnja vrijednost grañevine PV - sadašnja prometna vrijednost nekretnina

db-P123/09 6

1.6. Sažetak Nakon proučavanja dostupne dokumentacije, očevidom na licu mjesta, na osnovi ustanovljenog činjeničnog stanja, sa stajališta grañevinske struke, imajući u vidu odgovarajuće odredbe iz grañevinske regulative, kao i tehničke propise iz područja grañevinarstva, izvedenim proračunima u točkama 2 - 7 osnovnog nalaza i procjene u skladu s navedenim zadatkom

procjenjuje se prometna vrijednost Stana D na II katu površine 79,05 m2

upisan u z.k.ul. 787, oduložak 13, u zgradi na adresi U R, Ulica O br. 123,

sagrañenoj na k.č.br. 12345/55 k.o. BZ, kao 13. ETAŽA u udjelu 1762/10000 u

odnosu na cijelu zgradu, na iznos od:

PV = 1.359.683,87 kn

ili

PV= 188.142,74 €

Napomena: Obzirom na prilike na tržištu koje se mijenjaju praktično svaki dan, u ovisnosti o ponudi i potražnji, moguće je odstupanje od gornje cijene. U tom slučaju faktor prometne vrijednosti nekretnine odstupa od procijenjenog, te je potrebno izvršiti reviziju ove procjene.

Rijeka, 26.01.2010. Izradio:

Dragan Blažević, dipl. inž. grañ.

db-P123/09 7

2. Opis stanja Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123 Radi se o stambeno-poslovnoj zgradi sa stanom D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123, označenim u

t. 8.4. i 8.5. nalaza na Situaciji i tlocrtu. Nekretnina, predmet procjene, je u naravi stan D na II katu (istočni stan ) koji se sastoji od ulaza, dnevni boravak+kuhinja+blagovaonica, kupaonica, izdvojeni WC, tri sobe i natkrivena terasa površine 79,05 m2, na adresi U R, Ulica O br. 123. Upisan je u z.k.ul. 787, Poduložak 13, u zgradi sagrañenoj na k.č.br. 12345/55 k.o. BZ, kao 13. ETAŽA u udjelu 1762/10000 u odnosu na cijelu zgradu. Zemljište ispod zgrade je s ukupnom upisanom površinom od 581,00m2. U vlasništvu je tvrtke T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA.

Nalazi se na urbaniziranom zemljištu sa komunalnim priključcima: vode, kanalizacije, prometnica, elektroinstalacije i telefonije, sve novoizgrañeno 2006. godine. Kompleks je ureñen betoniranim površinama okoliša. Ima jedan ulaza u okućnicu sa juga, na kojem se nalazi 5 parkirnih mjesta. Nalazi se udaljen oko 500 m od centra Rapca, kako je to prikazano na lokaciji u privitku nalaza.

Nosiva konstrukcija zgrada izvedena je od glavnih nosivih zidova debljine do 30 cm od armiranog betona i opekarskih blokova. Nosiva meñukatna konstrukcija je masivna polumontažna od ciglenih gredica i ispuna s tlačnom pločom, kao što je izvedena i krovna konstrukcija. Grañevina ima kosi višestrešni krov s pokrovom od crijepa, sve novo i održavano, bez oštećenja. Fasada je izvedena u žbuci s ukrasnim bavalitom kao završnim slojem, nova, bez vidljivih oštećenja žbuke. Limarija je aluminijska, ličena. Unutarnja stepeništa su obložena kamenom i keramikom. Nema lifta. Sve ograde su metalne i ličene lakom.

Unutrašnja obrada izvedena je u gruboj i finoj žbuci na zidovima, a u sanitarijama, dnevnom boravku i kuhinji keramika I klase, sve održavano i novo. Pregradni zidovi su od opeke debljine 10-20 cm, obostrano ožbukani i ličeni s ukrasnom bojom. Podovi su u hodnicima keramika, te u sobama s položenim laminatom. Sva stolarija je plastična sa zaštitom plastičnim žaluzinama, osim balkonskih vratiju. Vrata su standardne izrade, drvena.

Opisi su dopunjeni fotografijama na kraju nalaza na kojima se najbolje oslikava sadašnje stanje nekretnine koja je nova i održavana.

3. Procjena vrijednosti zemljišta

Radi se o stambeno-poslovnoj zgradi sa stanom D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123, označenim u t. 8.4. i 8.5. nalaza na Situaciji i tlocrtu. Nekretnina, predmet procjene, je u naravi stan D na II katu (istočni stan ) koji se sastoji od ulaza, dnevni boravak+kuhinja+blagovaonica, kupaonica, izdvojeni WC, tri sobe i natkrivena terasa površine 79,05 m2, na adresi U R, Ulica O br. 123. Upisan je u z.k.ul. 787, Poduložak 13, u zgradi sagrañenoj na k.č.br. 12345/55 k.o. BZ, kao 13. ETAŽA u udjelu 1762/10000 u odnosu na cijelu zgradu. Zemljište ispod zgrade je s ukupnom upisanom površinom od 581,00m2. U vlasništvu ja tvrtke T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA. Slijedi izračun.

3.1. Grañevinsko ureñeno zemljište

a) Cijena zemljišta Ukupna površina u 1762/10000 dijela 102,37 m²

Slijedom gore navedenih činjenica procjenjuje se vrijednost zemljišta na: 1. Naknada za zemljište 867,22 kn/m² 2. Naknada za urbanističku dokumentaciju 86,72 kn/m² 3. Naknada za ostale troškove pripreme 43,36 kn/m² 4. Položajna renta 433,61 kn/m²

SVEUKUPNA JEDINIČNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 1.430,92 kn/m² 198,00 €/m² b) BAZNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA-BV= 102,37 x 1.430,92 = 146.486,43 kn protuvrijednost 20.269,68 €

db-P123/09 8

4. Opis i procjena vrijednosti komunalnih priključaka i doprinosa Zgrada i stan je priključen ili koristi niže navedene komunalne sustave čija vrijednost kao i vrijednost komunalnog i vodnog doprinosa se sukladno mjesnim prilikama procjenjuje:

1. VRIJEDNOST komunalnog doprinosa

284,58 m3 x 180,00 = 51.224,40

kn

2. VRIJEDNOST vodnog doprinosa 284,58 m3 x 80,00 = 22.766,40 kn 3. VRIJEDNOST priključaka 3.1. KANALIZACIJA 100,00 m2 x 5,00 = 500,00 kn 3.2. VODOOPSKRBA 100,00 m2 x 30,00 = 3.000,00 kn 3.3. ELEKTROINSTALACIJE+TELEFON 100,00 m2 x 35,00 = 3.500,00 kn

UKUPNA VRIJEDNOST PRIKLJUČAKA = 80.990,80 kn protuvrijednost 11.206,89 €

5. Procjena vrijednosti grañevine

Grañevina je procjenjivana metodom obrazloženom u uvodu nalaza pa se nastavno daju tabelarno

izračunata nova i sadašnja vrijednost grañevine.

Godine: promatranja 2009 g. izgradnje 2006 g. F= 110% Starost objekta : n = 3 g. Održavanje: dobro Apsolutni vijek trajanja objekta A = 300 g. JC= 7.100,31 kn/m² Vjerojatni vijek trajanja objekta N = 150 g.JCtip1 = 6.454,82 kn/m²

TABLICA 1 PRORAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI RADOVA Bruto Cijena po NOVA Postotak UMANJENJE SADAŠNJA

R. NAZIV površina jedinici GRAĐEVINSKA umanjenja GRAĐEVINSKE GRAĐEVINSKA BR. PROSTORIJE površine VRIJEDNOST vrijednosti VRIJEDNOSTI VRIJEDNOST

(m²) (kn) Ng (kn) U(uk) (%) U (kn) Sg (kn) 1 2 3 4 5 (3 * 4) 6 7 (5 * 6) 8 (5 - 7)

I II KAT 1 STAN D 79,05 7.100,31 561.279,22 1,4580 8.183,45 553.095,77

I II KAT SUMA 79,05 561.279,22 8.183,45 553.095,77 SVEUKUPNA POVRŠINA 79,05 561.279,22 8.183,45 553.095,77

TABLICA 2 PRORAČUN KOEFICIJENATA UMANJENJA VRIJEDNOSTI Procjena Umanjenje fizičkog POSTOTAK

učešća stanja upotrebljivosti UMANJENJA R. IZVRŠENI RADOVI u cijeni za n <= N VRIJEDNOSTI BR. grañenja Uk = 0,8*n/N*

*(n+N)/(2*N) U(uk)=Pu*u (%)

Pu (%) u (%)

a Nosiva konstrukcija UKUPNO: 50,00 0,82 0,4080 1 Radovi vanjskog ureñenja 17,00 5,00 0,8500 2 Završni i obrtnički radovi 20,00 0,00 0,0000 3 Instalacije 9,00 0,00 0,0000 4 Ostali radovi 4,00 5,00 0,2000

b Obrtnički radovi UKUPNO: 50,00 1,0500 S V E U K U P N O : 100,00 1,4580

5.1. Nova grañevinska vrijednost Ng = 561.279,22 kn

( 77.665,56 €)

db-P123/09 9

5.2. Umanjenje nove grañevinske vrijednosti U = 8.183,45 kn ( 1.132,36 €) 5.3. Sadašnja grañevinska vrijednost Sg = 553.095,77 kn ( 76.533,20 €) Prosječna cijena na jedinicu površine ( 968,16 €/m²)

6. Opis i procjena vrijednosti radova vanjskog ureñenja lokacije

Parcela je ureñena na način da je dio oko kuće betoniran, te je izrada srednje kvalitete. U proračun će se uzeti i dijelovi instalacija i to vode, odvoda i elektroinstalacija.

Proračun je dat u donjoj tablici time da je izvršeno umanjenje vrijednosti uslijed starosti elemenata. Jedinična Nova Uma- Sadašnja R. Opis vanjskog ureñenja Jed. Količina Cijena u vrijednost njenje vrijednost br. mjere kn u kn u % u kn

1 Oborinski i fekalni razvodom kanalizacije m' 20,00 450,00 9.000,00 10,00 8.100,00 2 Razvod sanitarne i hidrantske vode m' 20,00 350,00 7.000,00 10,00 6.300,00 3 Priključak i razvod električne struje m' 20,00 200,00 4.000,00 10,00 3.600,00 4 Betonirano dvorište m' 384,00 250,00 96.000,00 5,00 91.200,00

SVEUKUPNO: 116.000,00 -->> 109.200,00 UKUPNA VRIJEDNOST u 1762/10000 dijela 19.241,04 Protuvrijednost u € 2.662,43

7. Zaključak s procjenom prometne vrijednosti

7.1. Rekapitulacija grañevinske vrijednosti Slijedom izvršenih procjena zemljišta, grañevine i priključaka te okoliša, daje se donja tablica s

izračunatim vrijednostima:

VRSTA Vrsta Vrijednost Jed. c. POVRŠINA Jed. c. Redni VRIJEDNOSTI vrije- grañevine NGP u kn/m² ZEMLJIŠTA kn/m²

broj NEKRETNINE dnosti u kn m² NGP m² ZEMLJIŠTA

I ZEMLJIŠTE SV 146.486,43 1853,09 1430,92 II PRIKLJUČCI SV 80.990,80 1024,55 791,14

NV 561.279,22 7100,31 5482,73 III GRAĐEVINE

SV 553.095,77 6996,78 5402,79 NV 20.439,20 79,05 258,56 102,37 199,66

IV VANJSKO UREĐENJE SV 19.241,04 243,40 187,95

UKUPNA NV 809.195,65 10236,50 7904,45 VRIJEDNOST NEKRETNINE SV 799.814,04 10117,82 7812,81

UKUPNA VRIJEDNOST u € NV 111.970,36 1416,45 1093,76

€ = 7,226874

kn SV 110.672,20

79,05 1400,03

102,37 1081,08

db-P123/09 10

7.2. Prometna vrijednost Teoretskim osvrtom na pojam prometne vrijednosti želio bi objasniti pojedine termine. Tržna cijena (robe, proizvoda, objekata i sl.) je izraz vrijednosti, odnosno cijena po kojoj se roba prodaje na tržištu. Ona se koleba oko prometne (tržne) vrijednosti, na temelju zakona ponude i potražnje. Ako se ponuda i potražnja podudaraju, roba će se prodavati po tržnoj cijeni koja je jednaka prometnoj (tržnoj) vrijednosti, bez obzira na to koja roba odreñuje vrijednost; da li ona koja se proizvodi pod boljim, srednjim ili lošijim uvjetima.

Ako je ponuda manja od potražnje, tržna se cijena penje iznad prometne (tržne) vrijednosti i obratno, ako je ponuda veća od potražnje, tržna cijena pada ispod tržne vrijednosti. Tržna se cijena, dakle, koleba oko prometne (tržne) vrijednosti, na temelju zakona ponude i potražnje, zato će se ovim vještačenjem utvrditi PROMETNA VRIJEDNOST predmetne nekretnine u trenutku pregleda.

Proračun ću izraditi prema obrascu: PV=SGVxFPV=SGVx((1+Ob+Z+St+Pov.+Os+Pos)xFposl) Sagledavajući posebno slijedeće faktore koji utječu na prometnu vrijednost kao što su:

- riješena imovinsko-pravna situacija sa statusom zemljišta i cijele nekretnine s poslovno stambenom namjenom;

- dobroj komunalnoj opremljenosti i izgrañenosti prostora (nedostaje samo plin); - trenutno relativno dobroj renti koju je sada moguće ostvariti obzirom na položaj zemljišta i

sadašnju stambenu namjenu, odnosno namjenu apartmana za najam i prodaju, - mogućnost pristupa parceli s direktnim pristupom s priključkom na glavnu lokalnu prometnicu i

parkiranje ispred zgrade, - dobro grañevinsko stanje grañevine i održavanje grañevine i okoliša; - blizini ostalih objekata, prometnica i električnih vodova; - relativnoj maloj zgradi i kompletnoj izgrañenost šireg prostora; - potražnji za apartmanima na predmetnim područjima koje je obzirom na vrstu i veličinu stana

dobro; - stanje na tržištu nekretnina koje je trenutno u previranju.

7.2.1. Procjena prometne vrijednosti Dan je donji izračun koeficijenata i same prometne vrijednosti kako slijedi:

1. SGV - Sadašnja grañevinska vrijednost 799.814,04 kn 2. Ob - Vlasnički odnosi - etažirano 0,20 3. Z - Zona - lokacija 0,30 4. St - Starost objekta 0,05 5. Pov.- Ukupna korisna površina objekta -0,20 6. Os - Opće stanje objekta 0,05 7. Pos - Posebni elementi, potražnja nekretnina i sl. 0,30 Sveukupna vrijednost faktora od 2.-7. 0,70

Prema obrascu se procjenjuje faktor prometne vrijednosti od FPV= 1,7000 u odnosu na grañevinsku vrijednost.

Prometna vrijednost nekretnine: PV = FPV x SGV = 1,7000 x 799814,04 = 1.359.683,87 kn

( 188.142,74 €) Prosječna cijena na jedinicu neto korisne površine ( 2.380,05 €/m²)

Vrijednost NGP u Jed. c. po Zemljište Jed. c. Po VRSTA VRIJEDNOSTI Valuta grañevine m² m2 NGP m² m2 zemljišta

kn 1.359.683,87 17200,30 13281,77 PROMETNA VRIJEDNOST € 188.142,74

79,05 2380,05

102,37 1837,83

db-P123/09 11

7.3. Zaključno razmatranje Nakon proučavanja dostupne dokumentacije, očevidom na licu mjesta, na osnovi

ustanovljenog činjeničnog stanja, sa stajališta grañevinske struke, imajući u vidu odgovarajuće

odredbe iz grañevinske regulative, kao i tehničke propise iz područja grañevinarstva, izvedenim

proračunima u točkama 2 - 7 osnovnog nalaza i procjene u skladu s navedenim zadatkom

procjenjuje se prometna vrijednost Stana D na II katu površine 79,05 m2 upisan u

z.k.ul. 787, poduložak 13, u zgradi na adresi U R, Ulica O br. 123, sagrañenoj na

k.č.br. 12345/55 k.o. BZ, kao 13. ETAŽA u udjelu 1762/10000 u odnosu na cijelu

zgradu, na iznos od:

:

PV = 1.359.683,87 kn

ili

PV= 188.142,74 €

Rijeka, 26.01.2010. Izradio:

Dragan Blažević, dipl. inž. grañ.

db-P123/09 12

Vještačenje broj: db-P123/09. Naručitelj: T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA Predmet : Procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

8. PRILOG:

SEPARAT S FOTO, VLASNIČKOM I SLIKOVNOM

DOKUMENTACIJOM LOKACIJE STANA D NA II KATU ZGRADE

U R, ULICA O BR. 123

8.1. Fotodokumentacija zgrade i stana 8.2. Kopija e-vlasničkog lista z. k. uloška– kao

neslužbena informacija o vlasništvu nekretnine

8.3. Kopija e-posjedovnog lista kao neslužbena informacija o posjedu nekretnine

8.4. Situacija lokacije s oznakom grañevine

8.5. Tlocrt Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br.

123

db-P123/09 13

8.1. Fotodokumentacija zgrade i Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

F7. Druge sanitarije uz sobe F8. Stražnja soba s laminatom F9. Susjedna druga soba

F10. Treća soba F11. Kuhinja i blagovanje F12. Pogled na DB izvana

Vještačenje broj: db-P123/09. Naručitelj: T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA Predmet : Procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

8.2. Kopija e-vlasničkog lista z. k. uloška kao neslužbena informacija o vlasništvu nekretnine

Vještačenje broj: db-P123/09. Naručitelj: T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA Predmet : Procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

8.3. Kopija e-posjedovnog lista z. k. uloška kao neslužbena informacija o posjedu nekretnine

Vještačenje broj: db-P123/09. Naručitelj: T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA Predmet : Procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

8.4. Situacija lokacije s oznakama Stana D na II katu zgrade u R,

Ulica O br. 123

Legenda: � zgrada � čestica zgrade Rijeka, 26.01.2010. Označio: Dragan Blažević, dipl. inž. grañ.

db-P123/09 14

Vještačenje broj: db-P123/09. Naručitelj: T Z, Ulica T 10, 51000 RIJEKA Predmet : Procjena prometne vrijednosti Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

8.5. Tlocrt Stana D na II katu zgrade u R, Ulica O br. 123

Rijeka, 26.01.2010. Označio: Dragan Blažević, dipl. inž. grañ.