pueblo dorado

moratalla Pueblo Dorado

Senior Resort

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F I C H A R E S U M E N


Senior Resort Murcia - Spain

PROYECTO: Pueblo Dorado MORATALLA Senior Resort SITUACIÓN: Moratalla / Murcia / Spain SECTOR DE ACTIVIDAD: Senior Resort Residencial con Asistencia Sanitaria DESCRIPCION RESUMIDA DEL PROYECTO: PUEBLO DORADO, es un proyecto para construir un Senior Resort para personas mayores de cincuenta y cinco años un nuevo estilo de vida, basado en viviendas unifamiliares independientes dentro de un Pueblo típico español PUEBLO DORADO y asistidas de los servicios adecuados y necesarios para un amplio nivel de confort. El Resort se desarrollará sobre un terreno de 526.560 m², donde se construirá un total de 75.771 m² distribuidos en las siguientes INSTALACIONES : -328 Casas unifamiliares residenciales conectadas a los servicios de Salud y Seguridad -492 Casas apartamentos turísticos para personal de trabajo y alquiler -Hospital Clínica Privada -Geriátrico de Lujo - Centro de paliativos -Hotel Rural -Centro de Talasoterapia, Balneario, Hidroterapias, etc. -Piscinas cubiertas y descubiertas -Gimnasio y Áreas Deportivas cubiertas y descubiertas -Club Social -Centro comercial con tiendas temáticas y de servicios. -Supermercado -Centro de Ocio con cafeterías, restaurantes, cine, salón de baile, etc. -Ruta privada de senderismo y bicicleta dentro de la urbanización -Merenderos y picnic en la zona de bosque privado de la urbanización. Todas estas instalaciones y servicios en un entorno de arquitectura y diseño clásico de un pueblo Español. VALOR DEL TERRENO EN VENTA: 12.000.000 € INVERSIÓN TOTAL ESTIMADA: 86.000.000 € RENTABILIDAD ESTIMADA: 200 % VALOR ESTIMADO CON EL PROYECTO TERMINADO: 189.427.500 €

I n d i c e

►Descripción ► Situación ► Memoria Técnica y Urbanística ► Ordenación Pormenorizada ► Estudio Económico

Nombre del proyecto: “PUEBLO DORADO” MORATALLA

SENIOR RESORT




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Descr ipc ión

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PUEBLO DORADO, crea para personas mayores de cincuenta y cinco años un nuevo estilo de vida, basado en viviendas unifamilares independientes dentro de un Pueblo típico español PUEBLO DORADO y asistidas de los servicios adecuados y necesarios para un amplio nivel de confort. Está destinado a personas que quieran disfrutar de una vida cotidiana en un hogar de alta calidad, así como de los servicios de apoyo que se pueden necesitar para la vida diaria, pero sobre todo gozando de absoluta independencia, seguridad e intimidad. Ese sueño es posible en PUEBLO DORADO Moratalla Senior Resort, reúne todas las características para disfrutar de la máxima calidad de vida, rodeado de personas que le cuidarán y le atenderán con máxima profesionalidad y excelente trato humano. INSTALACIONES Y SERVICIOS -Residencial con casas conectadas a los servicios de Salud y Seguridad -Hospital Clínica Privada -Geriátrico de Lujo -Hotel Rural -Centro de Talasoterapia, Balneario, Hidroterapias, etc. -Piscinas cubiertas y descubiertas -Gimnasio y Áreas Deportivas cubiertas y descubiertas -Club Social -Centro comercial con tiendas temáticas y de servicios. -Agencia de Viajes y rutas cercanas, Playas, Murcia, Caravaca de la Cruz, etc. -Supermercado -Centro de Ocio con cafeterías, restaurantes, cine, salón de baile, etc. -Ruta privada de senderismo y bicicleta dentro de la urbanización -Merenderos y picnic en la zona de bosque privado de la urbanización. Todas estas instalaciones y servicios en un entorno de arquitectura y diseño clásico de un pueblo Español.

D e s c r i p c i ó n

¿Ha soñado alguna vez con un lugar en el que poder vivir rodeado del máximo confort, seguridad y de atención sanitaria constante?



Tecnología al servicio de la calidad de vida... La calidad de vida de multitud de personas mayores en todo el mundo se ve mermada unas veces por el miedo a salir a la calle, tener cualquier problema y verse desasistido y solo; y otras porque las propia edad y las enfermedades, aunque sean leves, les impiden llevar una vida normal.

Imaginemos que estas personas disponen de un dispositivo tecnológico que controla sus constantes vitales y éste a su vez va enviando dicha información continuamente a un centro medico que, en el caso de detectar cualquier anomalía en los parámetros biomédicos del paciente, actúa rápidamente. ¿Cambia la perspectiva de calidad de vida de estas personas? ¿Se sentirán más seguras al salir a la calle o de que les ocurra algo en casa sabiendo que están perpetuamente velando por su salud? ¿Cambia el modo de ver la vida respecto a la seguridad de una atención personalizada y constante? Y los familiares ¿Se liberan psicológicamente de la preocupación de atender constantemente a sus mayores sabiendo que están día y noche vigilando su salud?

Los habitantes del residencial contarán con la tecnología más puntera en monitorización personalizada. Este proyecto es pionero en toda Europa precisamente por esta tecnología adaptada a cada uno de los pacientes, a sus requerimientos y a su situación personal. El centro sanitario estará conectado informáticamente con cada una de las estancias del residencial, contará con el historial médico de los pacientes y la comunicación entre residente y personal sanitario será inmediata. Las viviendas y los centros sociales estarán provistos de la tecnología más avanzada para desarrollar al máximo la tranquilidad y la calidad de vida de los pacientes.

La monitorización personalizada consiste en dispositivos inalámbricos que el residente llevará consigo y que captan las diversas constantes vitales como la temperatura corporal, el ritmo cardiaco o la tensión arterial, de forma que si alguna de estas constantes se altera, el centro médico lo detectará al instante y podrá reaccionar rápidamente con un diagnóstico médico previo. Esto significa que en un caso de máxima urgencia se está ganando tiempo para salvar la vida de los pacientes.

La tecnología que se va a implantar es un conjunto de sistemas automatizados de una vivienda que aportan servicios de seguridad, bienestar y comunicación, y que pueden estarán integrados por medio de redes interiores y exteriores de comunicación.




el medico en su propio domicilio... Servicios sanitarios: Atención a domicilio Servicio de urgencias (atención las 24 horas del día). El Hospital Clinica Privada contará con un servicio de urgencias 24 horas para cualquier imprevisto. Además, el residencial contará con un helipuerto exclusivo para emergencias. Chequeos periódicos para su tranquilidad y para garantizar que su salud sea óptima Gabinete psicológico Fisioterapia Monitorización permanente de las constantes vitales en cualquier lugar donde se encuentre, tanto dentro como fuera del residencial Servicios asistenciales: La sensación de sentirse atendido siempre Personal sanitario, enfermeros, cuidadores, limpiadores, etc., para atender todas las necesidades de los habitantes del residencial.




para no preocuparse por nada... Todo el complejo estará vallado y cerrado con sistema central de accesos con Videovigilancia las 24 horas del día en todo el recinto. Agentes de seguridad experimentados velarán por tu protección de día y de noche. relax bajo el agua... SPA y piscinas Spa con diversos tratamientos para la salud integral y el relax de los residentes. Piscina climatizada exterior para disfrutar de cálidos baños en cualquier época del año. Piscina exterior sin climatizar especial para los meses más calurosos del año Belleza Masajes y diversos tratamientos de belleza integral para conservarse joven. Centro de Talasoterapia para la salud integral y el relax de los residentes en el que además se ofrecerán servicios de hidroterapia, tratamientos de belleza, tratamientos antiedad y tratamientos anti estrés. el lugar donde siempre ha soñado vivir Pueblo Dorado - Moratalla Senior Resort contará con un impresionante centro social y de ocio, con restaurante, centro comercial, casa social con biblioteca, salas de reuniones, bar privado, centro de negocios, centro asistencial clínico, spa, centro de talasoterapia, gimnasio, piscina climatizada y un largo etcétera que se complementa con las amplias zonas ajardinadas por las que poder pasear y disfrutar del excelente clima mediterráneo. Ocio Cine Actividades socioculturales y de ocio cubiertas y al aire libre Viajes programados adaptados a los residentes Videoconferencia Sala de juegos de mesa como ajedrez, parchis, cartas, etc. Zona de juegos al exterior para bolos, petanca, minigolf de hierba, etc.




Fitness En forma todo el año Centro deportivo para mantenerse ágil Gimnasia de mantenimiento, taichi, yoga, y diversas actividades para mantener la forma física Rehabilitación Centro comercial Galería Comercial Bulevar, con diseño y arquitectura inspirada en una plaza comercial de pueblo típico mediterráneo, con locales comerciales donde poder adquirir cualquier producto. Supermercado, peluquería, kioscos, droguería-perfumería, cafetería – heladería, etc. Otros servicios Limpieza a domicilio Lavandería Servicio de catering diario TV local e internet Servicio veterinarios RODEADO DE TODO LO QUE USTED NECESITA... Amplias zonas verdes, completos servicios y equipamientos y modernas áreas comerciales, completan una urbanización que invita a disfrutar del entorno. Disfrute de los cuidados y tratamientos de Talasoterapia, que se utilizan tanto a nivel preventivo como curativo en una amplia gama de tratamientos termales. Su entorno ofrece bonitos paisajes donde disfrutar del senderismo o un paseo en bicicleta en circuitos privados dentro de la propia urbanización.





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Situación, Historia

y actividad

turística y cultural

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Situación, Historia y actividad turística y cultural

PUEBLO DORADO Moratalla Senior Resort, está situado en un enclave privilegiado, en la población murciana de Moratalla conocida a nivel mundial por las asombrosas cualidades para la salud de sus espacios naturales y aire limpio. Situación: 84 Km al Noroeste de la ciudad de Murcia. Altitud media: 664 metros sobre el nivel del mar. Población: 8.621 habitantes. Temperatura media: Templada Moratalla, esta situada sobre un hermoso cerro coronado por los restos de un castillo y su bien conservada Torre del Homenaje, podría decirse que todo el conjunto de Moratalla es monumental gracias a sus rincones y al angosto trazado de sus calles empinadas, llenas de historia y antigüedad. Manifestaciones artísticas rupestres de gran relieve, junto con restos de asentamientos ibéricos, romanos y medievales, son vestigios de la antigua ocupación humana de estas tierras. La visita a Moratalla se completa con el Centro de Interpretación de Arte Rupestre Casa Cristo, cuya finalidad es difundir el arte rupestre en la región de Murcia, declarado Patrimonio de la UNESCO.

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Situación, Historia y actividad turística y cultural:

Declaradas de Interés Turístico Regional, podemos destacar dos de sus fiestas, la Semana Santa, conocida por su tamborada y las Fiestas del Santísimo Cristo del Rayo, dedicada a la imagen del Cristo que, en 1621, hizo las veces de pararrayos, salvando al pueblo de una catástrofe. La historia de Moratalla deja ver en su interior más de 10.000 años de vida, cultura, manifestaciones artísticas, batallas e intentos de industrialización. Un municipio que contiene algunas de las más hermosas pinturas rupestres de la Región de Murcia y que fue desolado por los cruentos enfrentamientos medievales. Un territorio que intenta salir del aislamiento en el que, debido a las carencias en las comunicaciones, ha estado inmerso durante buena parte de su historia. Moratalla cuenta con un impresionante patrimonio que muestra su evolución histórica, desde sus raíces íberas más remotas, a la dominación árabe y el posterior predominio cristiano, hasta llegar a la actualidad. Merecen ser destacados el castillo-fortaleza de su núcleo urbano, del siglo IX, con su Torre del Homenaje; los yacimientos arqueológicos de los Castillicos y los Molinicos; y las Casas Señoriales e iglesias de su casco antiguo. Entre sus fiestas destaca la Semana Santa, sinónimo en esta localidad de Fiesta del Tambor. Jueves, Viernes Santo y Domingo de Resurrección los tambores se convierten en la banda sonora de la ciudad. También merece mención la Fiesta del Santísimo Cristo del Rayo. La economía de Moratalla es eminentemente agrícola y turismo cultural y rural.



LA TIERRA DEL SOL Y LA LUZ.. La Región de Murcia concentra todo el legado histórico de un pasado en el que convivieron múltiples culturas. Su condición de terreno fronterizo ha ido enriqueciendo su patrimonio arquitectónico, cultural y gastronómico. La Región de Murcia está situada en el sureste de la Península Ibérica. Ocupa una superficie total de 11.314 km2, lo que representa el 2,2% del territorio nacional. Ubicada en pleno Arco del Mediterráneo, limita al este con la provincia de Alicante; al oeste con Granada y Almería; al norte con Albacete y al sur con el mar Mediterráneo. La Comunidad Autónoma está conectada con otras regiones españolas por medio de una completa red de carreteras, y trenes.

La Región de Murcia tiene una población de más de un millón de habitantes, con un gran crecimiento de población en los últimos años, (15%) que se mantiene, siendo una de las comunidades con mayor crecimiento en los últimos años.

Asimismo la Región de Murcia es el destino turístico elegido por millones de europeos para pasar largas temporadas o establecer su residencia definitiva debido al excelente clima y al buen trato de sus gentes.

Situación, Historia y actividad turística y cultural:




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Memoria

Técnica y

Urbanística

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Memoria técnica y Urbanística

AVANCE DEL PLAN ESPECIAL PUEBLO DORADO MORATALLA SENIOR RESORT

Fco. José Peñalver Motas.- ARQUITECTO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA. 1.1. INTRODUCCIÓN 1.1.1. Antecedentes. 1.1.2. Fundamentos y Requisitos Legales. 1.1.3. Delimitación y Superficies.

1.2. MEMORIA INFORMATIVA. 1.2.1. Características Naturales Del Territorio. 1.2.1.2. Geológicas y geotécnicas 1.2.1.3. Tipos de suelo. 1.2.2. Estructura de la Propiedad. Catastral.

1.3. MEMORIA JUSTIFICATIVA. 1.3.1.- SECTOR DE PLANEAMIENTO. 1.3.2.- ASUNCIÓN DE LOS CONDICIONAMIENTOS EXISTENTES: 1.3.2.1.- Edificaciones Existentes 1.3.2.2.- Estructura Viaria 1.3.2.3.- Zonificación 1.3.3.- CRITERIOS DE CONFIGURACIÓN. 1.3.3.1.- Cálculo de la edificabilidad 1.3.3.2.- Número de Plazas Turísticas 1.3.3.3.- Edificabilidad Resultante 1.3.4. DIMENSIONAMIENTO DE LAS DOTACIONES PÚBLICAS. 1.3.5. CUANTIFICACION Y TIPOLOGÍA DE LA ORDENACIÓN Y EDIFICACIÓN. 1.3.6. DESCRIPCIÓN GLOBAL DE TODO EL COMPLEJO TURÍSTICO. 1.3.7. MEMORIA DE ACABADOS Y CALIDADES VIVIENDAS TURISTICAS.




1. MEMORIA DESCRIPTIVA. 1.1. INTRODUCCIÓN 1.1.1. Antecedentes. La empresa URPAMED SL es propietaria de 526.560 m² de terrenos en El término Municipal de Moratalla. Partido del Roble, los datos de la finca a la que pertenece son los siguientes: Polígono 208 Parcela 4 253.139 m² y Polígono 209 Parcela 8 273.421 m². Las parcelas objeto de estudio se encuentran clasificadas dentro del plan general de Moratalla con dos clasificaciones diferentes, por un lado tenemos URSSR-MD1, suelo urbanizable sin sectorizar residencial mínima densidad grado 1 y por otro NUPP2, suelo no urbanizable de protección por el planeamiento grado 2. 1.1.2. Fundamentos y Requisitos Legales. Para el desarrollo en el Suelo No Urbanizable de protección por el planeamiento Grado 2 será necesario la realización de un Plan Especial consensuado con el Ayuntamiento, para establecer en el mismo un complejo turístico, tal como establece la L.S.R.M. en su artículo 119, decreto legislativo 1/2005, de 10 Junio, Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia (en adelante T.R.L.S.R.M.) Art. 109: OBJETO DE LOS PLANES ESPECIALES.- Con carácter meramente enunciativo, los Planes Especiales podrán tener por objeto: a) El desarrollo de los sistemas generales de comunicaciones, infraestructuras, espacios libres y equipamiento comunitario. b) La protección de vías de comunicación, vías verdes e itinerarios de especial singularidad. c) Obras y servicios de saneamiento. d) La reforma interior y rehabilitación urbana. e) La ordenación y protección de conjuntos históricos, sitios históricos, zonas arqueológicas o áreas declaradas Bien de Interés Cultural. f) La ordenación de núcleos rurales. g) La adecuación urbanística de áreas de especiales características. h) La protección del paisaje. i) Complejos e instalaciones turísticas. j) Cualesquiera otras finalidades análogas.




Art. 110: CONTENIDOS GENERALES.- 1. Los Planes Especiales se elaborarán con el grado de precisión correspondiente a los Planes Parciales en lo que se refiere a las determinaciones que constituyen sus fines e incorporarán la previsión de obras a realizar, la determinación del sistema de actuación, cuando la naturaleza de la obra requiera su ejecución, y la delimitación, en tal caso, de Unidades de Actuación. 2. Las determinaciones específicas serán las que dimanen de su naturaleza, del Plan General o de la aplicación de la legislación sectorial. Art. 119: PLANES ESPECIALES DE COMPLEJOS E INSTALACIONES TURÍSTICAS.- 1. Los Planes Especiales de complejos e instalaciones turísticas tendrán por objeto la ordenación de los complejos e instalaciones turísticas que, por su carácter extensivo, complejidad o multiplicidad de usos, requieran un instrumento de ordenación urbanística, con las determinaciones y aprovechamientos fijados en el Plan General o, en su defecto, en el propio Plan Especial, sin que el aprovechamiento global sobrepase el señalado para la categoría residencial de mínima densidad cuando se actúe sobre suelo no urbanizable. 2. En suelo urbanizable, siempre que se justifique su innecesariedad, las cesiones de suelo para dotaciones podrán compensarse por otra superficie equivalente exterior al sector o por su valor económico, conforme a la legislación vigente, para su incorporación al patrimonio público de suelo. 3. La calificación y régimen de explotación de la actividad que constituya su objeto habrá de ajustarse a lo previsto en la legislación turística debiendo justificar su adecuada integración territorial y ambiental, así como establecerse las conexiones con los sistemas generales de infraestructura. Art. 124: DOCUMENTOS DE LOS PLANES ESPECIALES.- Los Planes Especiales deberán contener los documentos necesarios para recoger las determinaciones propias de su naturaleza y finalidad, con el grado de precisión adecuado a sus fines, que se concretarán en los documentos siguientes: a) Memoria descriptiva y justificativa de la conveniencia y oportunidad del Plan Especial de que se trate. b) Estudios complementarios, que deberán incorporar el estudio de impacto ambiental en los supuestos previstos en esta Ley. c) Planos de información y de ordenación a escala adecuada. d) Normas específicas. e) Plan de Actuación. f) Catálogo de bienes y espacios protegidos, en su caso. g) Estudio económico.




Art. 141: TRAMITACIÓN DE PLANES PARCIALES Y ESPECIALES NO PREVISTOS EN EL PLANEAMIENTO GENERAL.- La tramitación de los Planes de desarrollo no previstos expresamente en el Plan General se ajustará al procedimiento regulado en el artículo anterior, con la peculiaridad de que el periodo de información pública, tras la aprobación inicial y el trámite de audiencia a organismos competentes, será de dos meses, cuando no esté recogido un plazo mayor en la legislación sectorial aplicable. REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO: Son de aplicación en todo aquello que no contradiga la T.R.L.S.R.M. los siguientes artículos 76, 77, 78, 83, 84 y 85.- 1.1.3. Delimitación y Superficies. Los linderos del sector son: Norte: Sierra de Los Falcones y Suelo No Urbanizable de Protección Por el Planeamiento Grado 2.- Este: Suelo No Urbanizable de Protección Por el Planeamiento Grado 2 y Suelo Urbanizable Sin Sectorizar Residencial Mínima Densidad Grado 1.- Sur: Paraje denominado “Los Chacones” en Suelo Urbanizable Sin Sectorizar Residencial Mínima Densidad Grado 1.-. Oeste: Suelo No Urbanizable de Protección Por el Planeamiento Grado 2 y paraje denominado “Casa del Caño” en Suelo Urbanizable Sin Sectorizar Residencial Mínima Densidad Grado 1.- La superficie total es de 526.560m2. La situación geográfica en coordenadas UTM es de: X: 605112.27; Y: 4232326.07




1.2. MEMORIA INFORMATIVA. 1.2.1. Características Naturales Del Territorio. 1.2.1.1. Geográficas La Zona de Actuación denominada El Roble se sitúa en el vértice noreste del Término Municipal de Moratalla y su población es de 161 habitantes según el padrón municipal de habitantes. La principal vía de comunicación es la autovía Noroeste que comunica con Caravaca y Murcia. La altitud media del área propuesta para desarrollar el Plan Especial es de 440 m. sobre el nivel del mar.- 1.2.1.2. Geológicas y geotécnicas Las condiciones de los terrenos son las habituales de la zona centro-occidental, donde la disposición del relieve está caracterizada por la alteración de las alineaciones montañosas en sentido nordeste-suroeste, separadas entre sí por las cuencas cuyos cauces drenan el territorio hacia el río Segura. El municipio de Moratalla, al igual que el resto de la Región, se encuentra dentro del dominio de las Sierras Béticas, en concreto dentro de lo que se ha dado a conocer como Zonas Externas, tanto en el dominio prebético como subbético, recorriendo precisamente el municipio el frente de cabalgamiento que desplaza el subbético hacia el norte sobre el prebético. 1.2.1.3. Tipos de suelo. De acuerdo con la clasificación edafológica de la Fao-Unesco (1.994), los suelos presentes en el municipio de Moratalla pertenecerían a los siguientes tipos: Fluviales.- Suelos cuya evolución ha sido frenada por el aporte continuo de materiales en las sucesivas de los ríos, donde los distintos aluviones han ido rellenando los valles fluviales. Son suelos muy fértiles que han sido aprovechados para la agricultura. En Moratalla ocuparían principalmente las áreas de las riberas del río Segura y el río Moratalla. En este grupo entrarían también los suelos formados por los depósitos de las numerosas ramblas, barrancos y cañadas extendidas por todo el mundo. Leptosoles.- Suelos formados en áreas de montaña a partir de una roca consolidada, cuando las pendientes son muy pronunciadas y, por tanto, se alcanzan valores altos de escorrentía y erosión. Son suelos de perfil muy sencillo que se corresponde con las bolsas de tierra situadas en las cumbres montañosas y las pendientes más pronunciadas. Normalmente carentes de cobertura vegetal bien formada.




Regosoles.- Suelos que aparecen relacionados con los afloramientos de margas. Suelos poco desarrollados de baja diferenciación en horizontes y escaso contenido en materia orgánica. Tienen tendencia al abarrancamiento. Aparecen en la parte oriental del municipio. Calcisoles.- Suelos característicos de un régimen climático árido, donde la evapotransportación supera ampliamente a las precipitaciones durante la mayor parte del año. En tales condiciones, la infiltración del agua es mínima propiciando un contenido elevado de bases en el perfil, así como un crecimiento escaso de la vegetación. Son típicos los espartales, relacionados con montañas de tipo calizo donde se produce un lavado del carbonato cálcico que se acumula en las zonas más bajas, donde normalmente forma un horizonte de diagnóstico cálcico. La acumulación masiva de carbonato cálcico es particularmente intensa en las superficies de glacis y laderas a las montañas, pudiendo llegar a formar una costra caliza. Son suelos que aparecen en laderas, pie de montes y llanuras próximas a montañas calizas, de buenas características agrícolas, excepto si aparece la costra caliza. Suelos muy extendidos por la España caliza y especialmente en la Región de Murcia. Ocupan la mayor parte de las zonas agrícolas del municipio de Moratalla. Gipsisoles.- Formados en idénticas condiciones climatológicas que los anteriores, son frecuentes en las proximidades de afloramientos diapíricos yesíferos. Se produce la acumulación de yeso en un horizonte subsuperficial como consecuencia de un lavado lateral o vertical o ambos de dicho constituyente. La utilización de estos suelos agrícolas es problemática, lo que conduce a que con frecuencia se abandonen estos terrenos si son puestos en cultivo. Estos suelos ocuparían la superficie del diapiro del Collado de los Colorados y Salinas de Zacatín. Son suelos en los que es recomendable su conservación al objeto de preservar su vegetación gipsícola natural. Kastanozems.- Suelos caracterizados por una intensa humidificación, ricos en materia orgánica procedente de la descomposición de la cobertura vegetal que cubre esos suelos. Son suelos muy fértiles y aparecen en las umbrías de las sierras.




1.2.2. Estructura de la Propiedad. Catastral. La empresa promotora URPAMED SL, con CIF núm., B53211033, es propietaria de las parcelas catastrales 4 y 8 polígonos 208 y 209 respectivamente. Polígono 209 Parcela 9 REFERENCIA CATASTRAL: 30028A209000080000QM SUPERFICIE (m²): 273.421 m² Polígono 208 Parcela 4 REFERENCIA CATASTRAL: 30028A208000040000QK SUPERFICIE (m²): 253.139 m² TOTAL SUPERFICIE 526.560 m²




1.3. MEMORIA JUSTIFICATIVA. 1.3.1.- SECTOR DE PLANEAMIENTO: Las parcelas objeto de estudio se encuentran clasificadas dentro del plan general de Moratalla con dos clasificaciones diferentes, por un lado tenemos URSSR-MD1, suelo urbanizable sin sectorizar residencial mínima densidad grado 1 y por otro NUPP2, suelo no urbanizable de protección por el planeamiento grado 2. Norte: Sierra de Los Falcones y Suelo No Urbanizable de Protección Por el Planeamiento Grado 2.- Este: Suelo No Urbanizable de Protección Por el Planeamiento Grado 2 y Suelo Urbanizable Sin Sectorizar Residencial Mínima Densidad Grado 1.- Sur: Paraje denominado “Los Chacones” en Suelo Urbanizable Sin Sectorizar Residencial Mínima Densidad Grado 1.-. Oeste: Suelo No Urbanizable de Protección Por el Planeamiento Grado 2 y paraje denominado “Casa del Caño” en Suelo Urbanizable Sin Sectorizar Residencial Mínima Densidad Grado 1.- La superficie total es de 526.560m2. La situación geográfica en coordenadas UTM es de: X: 605112.27 Y: 4232326.07 - Condiciones existentes: - Sector Urbanizable sin sectorizar residencial mínima densidad grado 1 al sur.- -Autovía CARAVACA-MURCIA también al Sur.-




1.3.2.- ASUNCIÓN DE LOS CONDICIONAMIENTOS EXISTENTES: 1.3.2.1.- Edificaciones Existentes: No existen edificaciones. 1.3.2.2.- Estructura Viaria: Conexiones con el Exterior: Conformado por el vial local existente de acceso al Paraje denominado “Los Chacones”, en el que se deberá acondicionar hasta enlazar con la Autovía del Noroeste. Interior: Vial significativo de acceso a las zonas de equipamientos y residenciales. Carril bici. 1.3.2.3.- Zonificación: El Plan Especial distingue las siguientes zonificaciones: - Residencial Turística.- - Comercial.- - Asistencial.- - Sanitario.- - Equipamientos.- - Espacios libres.-




1.3.3.- CRITERIOS DE CONFIGURACIÓN 1.3.3.1.- Cálculo de la edificabilidad: Para el cálculo de la edificabilidad aplicaremos al sector NUPP2 de 295.404 m² de superficie, un índice de edificabilidad de 0.1 m²/m². 295.404 x 0.1 = 29.540 m². En el caso del sector URSSR-MD1 el índice de edificabilidad es del 0.2 m²/m², asi pues: 231.156 x 0.2 = 46.231 m² TOTAL...................... 75.771 m².- 29.540 + 46.231 / 295.404 + 231.156 = 75.771 / 526.560 = 0,143 Lo que supone una edificabilidad media total de 0,195 m2.- 1.3.3.2.- Número de Plazas Turísticas: Según lo que se describe del sector NUPP2 (Art.286 Condiciones de edificación y segregación) el número máximo de plazas por hectárea son 60, como la superficie del sector son 29 Ha x 60 plazas por hectárea = 1740 Plazas como máximo. Las viviendas turisticas proyectadas son de 60 m² para 3 plazas. Así pues según la edificabilidad del sector (29.540 m²) entre la superficie de las viviendas edificadas (60m²) nos da un número de 492 viviendas, x 3 plazas por viviendas proyectadas, un total de 1476 inferior al máximo permitido. Según lo que se describe del sector URSSR-MD1 (Art.258 b. Areas y aprovechamiento global de referencia), el número máximo de viviendas a construir será de 18 viviendas por Ha. Siendo la superficie de 23 Has x 18 viviendas por Ha. = 414 Viv. Siendo superior a las 328 proyectadas.




1.3.3.3.- Edificabilidad Resultante:




1.3.4.- DIMENSIONAMIENTO DE LAS DOTACIONES PÚBLICAS: Art.257. …En ningún caso se podrá reducir la cesión de aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento que será como mínimo del 10% del aprovechamiento de referencia y que se podrá incrementar, en su caso, hasta el 10% del aprovechamiento resultante del sector. Art.257-5. Contener en su ámbito la totalidad de las cesiones obligatorias y gratuitas que se deriven del aprovechamiento global de referencia de este suelo. Tanto las cesiones referidas a dotaciones locales como las correspondientes a sistemas generales. La cuantía mínima destinada a parques y jardines públicos será de 20 m² por cada 100 m² de aprovechamiento residencial. 1.3.5.- CUANTIFICACION Y TIPOLOGÍA DE LA ORDENACIÓN Y EDIFICACIÓN: SECTOR NUPP2: 295.404,00 m2 PUBLICO VIARIO Viario Local y Peatonal: VI01: 11.985,00 m2 TOTAL VIARIO: 11.985,00 m2 SISTEMAS GENERALES Sistemas Generales SG1: 82.270,00 m2 SG2: 3.014,00 m2 TOTAL SISTEMAS GENERALES 85.284,00 m2




DOTACIONES Zonas verdes ZV1 52.381,00 m2 ZV2 1.404,00 m2 ZV3 12.349,00 m2 ZV4 4.197,00 m2 70.331,00 m2 Equipamiento Público EQ1 5.185,00 m2 5.185,00 m2 TOTAL DOTACIONES 75.516,00 m2 TOTAL PUBLICO 172.785,00 m2 PRIVADO VIVIENDA UNIFAMILAR TURÍSTICA Unifamiliar Turistica M,1 17.543,00 m2 M,2 11.648,00 m2 M,3 28.347,00 m2 M,4 18.860,00 m2 M,5 15.948,00 m2 M,6 4.892,00 m2 M,7 7.480,00 m2 M,8 534,00 m2 M,9 8.839,00 m2 M,10 413,00 m2 M,12 5.215,00 m2 M,15 400,00 m2 120.119,00 m2 ZONA VERDE PRIVADA ZVP1 1.140,00 m2 ZVP2 906,00 m2 ZVP3 454,00 m2 2.500,00 m2 TOTAL PRIVADO 122.619,00 m2 TOTAL NUPP2 295.404,00 m2




SECTOR URSSR-MD1 231.156,00 m2 PUBLICO VIARIO Viario Local y Peatonal: V102 71.541,00 m2 71.541,00 m2 TOTAL VIARIO 71.541,00 m2 DOTACIONES Zonas verdes ZV5 630,00 m2 ZV6 1.786,00 m2 ZV7 2.512,00 m2 4.928,00 m2 Equipamiento Público EQ2 7.198,00 m2 EQ3 8.410,00 m2 EQ4 6.057,00 m2 21.665,00 m2 TOTAL DOTACIONES 26.593,00 m2 TOTAL PUBLICO 98.134,00 m2 PRIVADO VIVIENDA UNIFAMILAR TURÍSTICA Unifamiliar Turistica M,11 2.463,00 m2 M,13 4.983,00 m2 M,14 5.446,00 m2 M,16 1.366,00 m2 M,17 8.158,00 m2 M,18 7.733,00 m2 M,19 1.801,00 m2 M,20 6.386,00 m2 M,21 6.828,00 m2 M,22 2.379,00 m3 M,23 5.337,00 m4 M,24 1.860,00 m5 54.740,00 m2




ZONA VERDE PRIVADA ZVP4 4.197,00 m2 ZVP5 1.360,00 m2 ZVP6 1.360,00 m2 ZVP7 2.220,00 m2 ZVP8 823,00 m2 ZVP9 1.788,00 m2 ZV910 2.512,00 m2 14.260,00 m2 EQUIPAMIENTO PRIVADO EQP1 34.469,00 m2 EQP2 22.355,00 m2 56.824,00 m2 COMERCIAL C1 7.198,00 m2 7.198,00 m2 TOTAL PRIVADO 133.022,00 m2 TOTAL URSSR-MD1 231.156,00 m2




1.3.6. DESCRIPCIÓN GLOBAL DE TODO EL COMPLEJO TURÍSTICO: a) Se ubicarán zonas apropiadas para la replantación de los árboles existentes en la finca dotándolos de técnicas de sustentación hídrica para un mejor aprovechamiento del agua.

b) Aprovechamiento de las escorrentías de la montaña y construcción de pequeñas represas que contengan piedra porosa para facilitar su filtrado creando un circuito cerrado de agua, dichas pequeñas represas se conectarán con el sistema de goteo que regará todos los jardines y árboles de la urbanización.

c) Depuradora con capacidad para toda la urbanización, chalets, hospital, geriátrico, piscinas cubiertas…etc…dicho sistema se conectará al circuito cerrado de pequeñas represas de filtrado natural.

d) Instalación trifásica con sus correspondientes transformadores para el abastecimiento de luz.

e) La iluminación de la urbanización será por medio de farolas híbridas contando con el dispositivo tradicional para los días nublados y los días de sol con placas solares.

f) Tomas de agua potable y ubicación de los depósitos de agua potable en altura para una mejor presión.

g) Las calles amplias y ajardinadas con aparcamientos para coches en línea, con sus correspondientes registros de alcantarillado, ubicación de contenedores de basura, vidrio, papel…etc… papeleras, registro de agua antiincendios.

h) Toda la urbanización debe contar con preinstalación de televisión por cable, sistemas de comunicación en general.

i) Debe contar con zonas donde se ubicarán las parabólicas de comunicación, las antenas de radio, las antenas para la cobertura de telefonía móvil. Protegidas con pararrayos.

j) Las instalaciones del Hotel, Centro de Talasoterapia, las piscinas cubiertas y descubiertas, hidroterapia, gimnasio y áreas deportivas cubiertas y descubiertas, club social, centro comercial con comercios empresas de viajes y supermercado, centro de ocio con cafeterías, restaurantes, minicine, salón de baile, etc. será de uso abierto y debe dar servicio a toda la urbanización.

k) La vía de acceso de 3.400 Km de longitud constará de carril para bicicletas y puente para salvar el barranco existente, en este tramo se cobrará una cantidad de dinero proporcional a cada propietario lindante que se vea beneficiado por esta vía.

l) A partir del Kilómetro 3.400 hasta el pueblo de Moratalla se podría continuar construyendo el carril bici (vía verde), repercutiendo sus costos dentro del 10% de cesión obligatoria.




ll) Todos los edificios contarán para su calefacción, refrigeración y agua caliente con la tecnología que consiste en sacar el calor del vientre de la Tierra, con las perforaciones correspondientes. Con la garantía de que esta tecnología funciona desde hace 40 años en Países Nórdicos. m) Todos los edificios en su diseño se le dará prioridad a la luz solar como fuente de iluminación recurriendo a cúpulas, cristaleras, tragaluces, reflexión de luz…etc…




HOSPITAL CLINICA PRIVADA Edificio independiente en 2 alturas mas los dos sótanos que no repercuten. Magnitudes de interés ‐ Plazas de aparcamiento ‐ Habitaciones individuales exteriores. ‐ 20% de Suites ( Suite, Gran Suite, Royal Suite ) ‐ consultas externas ‐ quirofanos ‐ Hospital de día quirúrgico. ‐ Hospital de día oncológico ‐ Laboratorio de análisis clínico ‐ Unidad de cuidados intensivos adultos, pediátricos y neonatales. ‐ Urgencias 24 horas de adultos y pediátricas ‐ Capilla para rezar. LOGISTICA ‐ Ambulancias medicalizadas y normales. ‐ Helipuerto. PRINCIPALES CONCIERTOS. ‐ Sistema Nacional de Salud y Europeo. ‐ Adeslas ‐ Aegon ‐ Antares ‐ Axa winterthur ‐ Hermandad Nacional de Arquitectos ‐ Asisa ‐ Caser ‐ Signa ‐ Colegio de Abogados ‐ DKV ‐ La estrella- vitalicio ‐ FIATC ‐ Groupama-Medymec ‐ Mapfre- Caja salud.




GERIATRICO DE LUJO INSTALACIONES COMERCIALES Y DE OCIO -Hotel Rural -Centro de Talasoterapia, Balneario, Hidroterapias, etc. -Piscinas cubiertas y descubiertas -Gimnasio y Aéreas Deportivas cubiertas y descubiertas -Club Social - Centro comercial con tiendas temáticas y de servicios. -Agencia de Viajes y rutas cercanas, Playas, Murcia, Caravaca de la Cruz, etc. -Supermercado -Centro de Ocio con cafeterías, restaurantes, minicine, salón de baile, etc. -Ruta de senderismo y bicicleta dentro de la urbanización -Merenderos y picnic en la zona de bosque privado de la urbanización.



Pueblo Dorado


1.3.7. MEMORIA DE ACABADOS Y CALIDADES VIVIENDAS TURISTICAS. CIMENTACIÓN: Fabricada en hormigón armado, según Estudio Geotécnico, Oficina de Control Técnico, normativa vigente y Dirección Facultativa. SOTANO: Muros de hormigón armado de 25 cms. de espesor, sobre cimentación, conforme a lo indicado en el proyecto. ESTRUCTURA: Estructura reticular, fabricada en hormigón armado, según Oficina de Control Técnico, normativa vigente y Dirección Facultativa. CERRAMIENTOS EXTERIORES: Fabricados en ladrillo cerámico del 12, poliestireno expandido de 3 cms. de grosor, y tabique cerámico del 7; siempre según criterio de la Dirección Facultativa. CERRAMIENTOS INTERIORES: Fabricado en ladrillo cerámico tabicón de 7 cms; o en ladrillo cerámico de 9 cms; según criterio de la dirección facultativa. FACHADA: Enlucida de mortero de cemento y rematada en Mortero Monocapa GOTEGRAN, con colocación de recercados en piedra artificial en todos los huecos de ventanas y puertas. Formación de un zócalo de 80 cms. alrededor de toda la casa en plaqueta imitación piedra u otro similar. Color de fachada según criterio de la dirección Facultativa. ENLUCIDOS INTERIORES: Se realizarán en yeso con terminación “buenavista” o en mortero de cemento, según criterio de la dirección facultativa. CUBIERTA: Rematada en teja cerámica envejecida de Borja o similar ( no esmaltada), con varias pendientes y terminada en caballón. Se le colocará una manta de fibra de vidrio, extendida sobre el forjado. FONTANERIA: De doble red- fría caliente en cocina y baños, con tuberías de cobre, según normativa vigente. En galería, lavadora y calentador eléctrico de 100 litros, de marca fagor o corbero. SANITARIOS: En aseo de sótano equipo de la marca gala, modelo elia, color blanco, con grifería monomando. En baños de la planta baja equipo de la marca gala, modelo marina, color blanco con grifería monomando; los lavabos de la planta baja irán encastrados en bancada de Mármol Nacional.




En la cocina se colocará fregadero de seno y escurridera o dos senos con grifo monomando. ELECTRICIDAD: Instalación según reglamento de baja tensión, con mecanismos de 1ª calidad, electrificación de 8,8 Kw. por vivienda. CARPINTERIA EXTERIOR: En aluminio lacado en color blanco, puente térmico, ventanas abatibles y oscilobatientes, con cajoneras para persianas enrollables en aluminio, con motor, cristales transparentes tipo climalit 6-10-6, con barrotillo. CARPINTERIA INTERIOR: Puertas de paso macizas, forradas en haya blanca, lacadas en color natural. Puerta principal de acceso a la vivienda blindada con cerradura de seguridad y rematada igual que las interiores. Colocación de manivelas latonadas de 1ª calidad. Los armarios empotrados se dejarán con puertas del mismo tono que las de paso, el interior con distribución y cuatro cajones, y espejo interior (las puertas correderas). MOBILIARIO DE COCINA: Con armarios altos y bajos en roble DM, cerezo rojo o haya, y bancada en granito Nacional. Vitrocerámica, horno, microondas, frigorífico combi, lavavajillas y campana extractora. Todos ellos de la marca fagor y balay. SOLADOS: En la planta baja, en mármol Nacional crema marfil, con rodapié y colocación trabado losa de 60x30. En porche y terrazas en gres tipo rústico de exteriores con rodapié y colocación normal. Acceso de vehículos hasta el garaje en hormigón impreso tipo adoquín color gris oscuro. Acceso peatonal, en hormigón impreso, imitación piedra pizarra en color ocre. ALITADOS: En cocina y baños en azulejos de 1ª calidad hasta el techo, incluida cenefa y colocación normal. La galería en azulejo color blanco hasta el techo y colocación normal. ESCAYOLAS: Se colocará escayola lisa en todas las dependencias, con moldura y entrecalle, excepto en aquellas que por altura o inclinación no lo permita. PINTURA: En paredes y techos al gotéele grano muy fino, con pintura plastificada y lavable. Los techos en color blanco y las paredes color a elegir.




ESCALERAS: Los peldaños de subida al porche en gres tipo rústico y los de la escalera interior en mármol crema marfil. Colocación de balaustrada en haya blanca. ACABADOS EXTERIORES: Baldosa hidráulica antideslizante para exteriores todo alrededor de la casa de 80 cms; igualmente se colocará baldosa del mismo tipo y 120 cms. desde la entrada peatonal de la parcela hasta la escalera de acces o al porche o entrada de la vivienda. VALLADO: El cerramiento de la parcela se realizará con bloques y tela metálica con piquetas entre medianera, y con bloques split, y reja de hierro en fachada. Se colocará puerta de acceso peatonal y vehículos. La parcela se entregará nivelada con acera exterior. INSTALACIONES EN SOTANO: 1. Aparcamiento para dos vehículos. Suelo en hormigón fratasado color gris. 2. Puerta automática de acceso basculante con motor y 4 mandos a distancia. 3. Habitación bodega, con botellero cerámico para doscientas botellas. 4. Bomba para elevar las aguas del aseo y fregadero al alcantarillado. 5. Paredes del salón en pintura rústica (tipo patina) y techo con viga de madera y enlucido de yeso y pintado blanco. 6. Paredes de bodega en rústico pintura. INSTALACIONES: 1. Colocación de antena T.V o Parabólica de PPV. 2. Colocación de 8 puntos de T.V 3. Colocación de 6 puntos de teléfono. 4. Colocación de ascensor para comunicar todas las plantas. 5. Instalación de hilo musical. 6. Colocación de chimenea decorativa en el salón. 7. Colocación de Videoportero en la puerta de la parcela y dos puntos de la vivienda 8. Instalación para motor en la puerta de vehículos. 9. Instalación para la colocación de farolas en fachada de parcela. 10. Instalación completa frío-calor con climatizador tomando las frigorías o calorías del vientre de la tierra. 11. Descalcificador de agua para toda la vivienda. 12. Alarma de sensores infrarrojos. Colocación de cajas de caudales de 50x50, en el interior de un armario. 13. Colocación de paneles solares y soportes metálicos en la cubierta para la colocación de paneles solares. 14. Preinstalación en la manzana para la instalación de TV por cable y telefonía. 15. Colocación de una antena pararrayos.




16. Piscina con lámina de agua de 42 m2. aproximadamente, completamente instalada y en funcionamiento, con chapado de gresite, piedra alrededor, equipo de depuración y de limpieza automático. 17. Barbacoa prefabricada exterior, de 100/120 aproximadamente. SEGURO DECENAL A LA CONSTRUCCIÓN a) LOS DIFERENTES MATERIALES A ELEGIR SERAN UNICA Y EXCLUSIVAMENTE

ENTRE LOS OFERTADOS POR EL CONSTRUCTOR.

b) LA DIRECCIÓN FACULTITIVA SE RESERVA EL DERECHO DE MODIFICAR LOS MATERIALES QUE CREA




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Ordenación

Pormenorizada

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Económico

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Estudio Económico

-PUEBLO DORADO- MORATALLA SENIOR RESORT

INVERSION TOTAL ESTIMADA 1- GASTOS INTERNOS DE URBANIZACIÓN: Total Ejecución Material: 9.000.000 € 21 % I.V.A: 1.890.000 € 2- GASTOS CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS: Total Ejecución Material: 26.000.000 € 21 % I.V.A: 5.460.000 € 3- GASTOS CONSTRUCCIÓN HOSPITAL CLINICA: Total Ejecución Material: 7.000.000 € 21 % I.V.A: 1.470.000 € 4- GASTOS CONSTRUCCIÓN GERIATRICO Y CENTRO TALASOTERAPIA: Total Ejecución Material: 5.000.000 € 21 % I.V.A: 1.050.000 € 5- GASTOS CONSTRUCCIÓN HOTELY CENTRO COMERCIAL: Total Ejecución Material: 7.000.000 € 21 % I.V.A: 1.470.000 € 6- COSTE SUELO: Suelo: 12.000.000,00 € 21 % I.V.A: 2.520.000 € 7- GASTOS TECNICOS, IMPUESTOS Y COMERCIALIZACIÓN: Proyectos, Impuestos, Tasas, Notaria, Registro, Gestión y Comercialización: 20.000.000 € 21 % I.V.A: 4.200.000 € TOTAL ESTIMADO EN VALOR DE VENTA DEL PROYECTO:

TOTAL ESTIMADO COSTES: 86.000.000 €

I.V.A: 21 %: 18.060.000 €

TOTAL: 75.771 m² DE CONSTRUCCION x 2.500 €/m2 189.427.500 €

I.V.A: Viviendas (50%) al 10% y Comercial (50%) al 21% 29.361.262 €




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Contacto Alvaro J. Samper

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Desing & Communication: [email protected]

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