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PROYECTO DE DICTAMEN
1.- DATOS GENERALES
DESARROLLO FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR AL QUE SE PRETENDE DENOMINAR “LA RIBERA”. PROPIETARIOS
DESARROLLOS Y CONSTRUCCIONES DEL CENTRO S.A. DE C.V. REPRESENTANTE LEGAL C. LUIS FERNANDO CAMARENA ÁVILA PERITO RESPONSABLE
ARQ. V. EDUARDO SALCEDA GARCIA PERITO RESPONSABLE DE OBRA No. 97 ANTE LA SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICPIO DE AGUASCALIENTES. UBICACIÓN AL ORIENTE DE LA LOCALIDAD DE “EL PUERTECITO” MUNICIPIO DE SAN FRANCISCO DE LOS ROMO, AGUASCALIENTES.
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TRAZA URBANA
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2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS
TIPO DE USO NUMERO DE LOTES
SUPERFICIE m2
PORCENTAJE
ÁREA HABITACIONAL UNIFAMILIAR
3,592 313,150.40 m² 31.03%
ÁREA HABITACIONAL MULTIFAMILIAR
1,136 169,579.05 m² 16.80%
ÁREA HABITACIONAL (MIXTO)
71 10,748.69 m² 1.06%
DONACIÓN 13 98,833.49 m² 9.79%
COMERCIAL 169 37,809.98 m² 3.75%
RETRICCIÓNES: ESCURRIMIENTO PLUVIAL
n/a 19,874.54 m² 1.975
VIALIDAD n/a 359,344.55 m² 35.60%
TOTALES 4,981 1´042,123.7 M² 100.00%
NUMERO DE MANZANAS 130
DENSIDAD DE POBLACION
350 Hab/ha max.
LOTE TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR FRENTE 6.00 X FONDO 15.00 = 90.00M²
SISTEMA DE AGUA POTABLE FUENTE DE ABASTECIMIENTO
Segun factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 deberá contar con la o las fuentes de abastecimiento de agua necesarias para el abasto y suministro de la población de proyecto, considerando la infraestructura necesaria: sistemas de desinfección del agua, tanques reguladores, líneas de conducción, etc.
RED DE DISTRIBUCIÓN
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Según factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 deberá de ser construida con tubería de P.V.C. hidráulico RD-26 de los diámetros descritos en la memoria de cálculo correspondiente, considerando además la instalación de válvulas de seccionamiento a todos los cruceros de la red que sean necesarios, así como válvulas expulsoras de aire en los puntos más altos y al final de cada circuito. Las tomas domiciliarias deberán construirse con material tipo kitec de 1/2” de 0 con conectores tipo Nylon, en cada toma domiciliaria se instalará un cuadro columpio para la instalación de micro medidor de agua. Cada vivienda deberá de tener conexión con un tinaco cisterna o el mecanismo que suministre el agua las 24 horas del día para la prevención de desabastos. Deberá de considerarse un sistema de desinfección de agua a través de hipoclorito de sodio al 13% en los sistemas de almacenamiento y distribución para su potabilidad.
VOLUMEN ANUAL REQUERIDO
Según la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 Deberá ceder al Organismo Operador de Agua del Municipio de San Francisco de los Romo, los derechos de agua por un volumen de 1’348,310 m3 anuales, para el abasto y suministro de 5,473 viviendas a razón de 4.5 habitantes promedio por vivienda según la dotación por tipo de fraccionamiento (Popular)
SISTEMA DE ALCANTARILLADO SALIDAS DE ALBAÑAL
Según la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 Los albañales o descargas domiciliarias, deberán construirse de forma individual con tubería P.V.C. serie 25 sanitario de 6” de 0 (15 cm)
RED DE ALCANTARILLADO
Según la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 deberá ser construida con tubería de P.V.C. serie sanitario de 8” de 0 (20 cm.).
COLECTOR
Según la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 deberá de construirse la infraestructura correspondiente para el tratamiento de las aguas residuales provenientes de las descargas domiciliarias del desarrollo en referencia, la cual será de la capacidad y calidad según las normas requeridas al respecto.
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POZOS DE VISITA
Según la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 los pozos de visita deberán de ser de tipo común caída libre o adosada, en cruceros y cambio de dirección, con brocal ahogado en un diamante de concreto de Fc’ = 250 kg./cm2 de 1.5 m. de lado y 15 cm. De espesor y tapa de Fo.Fo. tipo pesado, con rejilla, metálica o plástico reforzado, con las especificaciones del ramo.
DESCARGA
Según la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 deberá de presentar para su validación y aprobación el proyecto general para la planta de tratamiento de aguas residuales con una capacidad correspondiente al agua domiciliaria del fraccionamiento, con base en las memorias de cálculo de la red de alcantarillado, la planta de tratamiento deberá de cumplir con la norma NOM003ECOL-1997. Una vez tratadas las aguas residuales, deberá construir una cisterna para su captación y bombeo, así como la red de tuberías para hacer llegar el agua tratada a las partes más altas en donde se almacenara el agua tratada para su rehúso mediante un sistema de tuberías hacia las áreas verdes del mismo fraccionamiento, de las aguas restantes el Municipio determinara su destino.
ESCURRIMIENTOS PLUVIALES. Según la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 deberá de presentar para su validación y autorización el proyecto para aguas pluviales del fraccionamiento que considerando la separación de aguas grises y residuales.
VIALIDADES
TIPO DE VIALIDAD LONGITUD ML.
PRIMARIA 1,402.53 ML.
SECUNDARIA 2,577.24 ML.
COLECTORAS 1,793.09 ML.
LOCALES 12,890.34 ML.
TOTALES 18,663.20 ML,
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Deberá de urbanizar la totalidad de las vialidades de su proyecto, así como las secciones de las vialidades indicadas en el plano de vialidad.
URBANIZACIÓN
GUARNICIONES
Tipo trapezoidal con sección 15 x 20 x 40 a 50 con el fin de que resulten cuando menos 15 cm por arriba de la superficie de rodamiento, fabricadas con concreto hidráulico con f´c=150kg/cm², agregado de 19 mm (3/4”), revenimiento máximo será de 8cm. Tipo Integral con cuneta con sección en centímetros de 40 de altura, 15 en la parte superior de la guarnición, 50 de de base y 15 de espesor, fabricadas con concreto hidráulico con f´c=200kg/cm², agregado de 19 mm (3/4”), revenimiento máximo será de 8cm.
BANQUETAS
Llevaran un relleno mínimo 10 cm de material inerte compactado al 90% de PVSM fabricada con concreto hidráulico de f´c=150kg/cm² de 10 cm de espesor, agregado de 19 mm (3/4”), contendiente hacia el arroyo de 1.5% de pendiente acabado escobillado recto que deje una superficie antiderrapante y curado con membrana química. La rampa de de minusvalidos deberá de ir en cada vértice de manzana; e abanico del vértice se colocara la último, para dejar en su caso a preparación para los postes electricos.
PAVIMENTOS
De concreto hidráulico con f’c = 250 Kg/cm² de 15 centímetros de espesor; agregado de 38 mm (11/2”), revenimiento de 10 cm, con acabado de regla.
PLACAS DE NOMENCLATURA
Metálicas sobre postes metálicos en cruceros de calles, con una altura y especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romos, Ags.
ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO
El Proyecto Eléctrico deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de las especificaciones que ella le señale. Asimismo, el alumbrado exterior debe cumplir con los requisitos que le indique el H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo, Ags.
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OPINIONES TÉCNICAS OPINIÓN AYUNTAMIENTO
Se cuenta con la opinión favorable del H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo, Ags., emitida por conducto de la Dirección de Desarrollo Urbano y Obras Públicas mediante el oficio número 073 sección D.D.U. Y O.P., del 26 de junio del 2008, en la que se determinan entre otras situaciones, las donaciones.
FACTIBILIDAD DE AGUA
Se cuenta con la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, No. S/N de fecha 26 de junio del 2008 emitido por Organismo Operador de Agua del Municipio de San Francisco de los Romo, Ags.
OPINIÓN DE LA SUBCOMISIÓN DE VIALIDAD Y TRANSPORTE En sesión de la Subcomisión de vialidad y transporte de fecha 05 de diciembre del año 2007, se da por aceptada la propuesta vial.
FACTIBILIDAD DE ENERGIA ELECTRICA
La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio No. SZA-187/07 de fecha 16 de agosto del 2007, le informa que se tiene la disponibilidad del servicio, quedando sujeto al estudio del proyecto-presupuesto de las obras que deba ejecutar para suministrar energía eléctrica al fraccionamiento.
3.- DOCUMENTOS LEGALES EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:
o Solicitud del fraccionamiento o Escrituras certificadas de Propiedad, inscritas en el Registro Público de la
Propiedad del Estado.
o Copia certificada del Poder Notarial.
o Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística.
o Levantamiento Topográfico Catastral.
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o Certificado de Libertad de Gravamen.
o Comprobante de no adeudo al impuesto de la propiedad raíz 2008. 4.- OBLIGACIONES FISCALES MUNICIPALES
Se encuentran pendientes por definir por parte del Municipio de San Francisco de los Romo, Ags.
ESTATALES
Conforme al Artículo 10, Fracción 2 incisos a) y b) de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008, se determina lo siguiente:
Por la autorización para fraccionar el predio deberá de pagar el 1.5% del presupuesto total de las obras de urbanización
SUPERFICIE A URBANIZAR 359,344.55m² X $ 525.00 (VALOR POR m2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.015 = $ 2´829,838.30 (DOS MILLONES OCHOCIENTOS VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO PESOS CON 30/100 M.N.)
Por la supervisión de las obras de urbanización, deberá pagar el 2.5 % del presupuesto de las obras de urbanización
SUPERFICIE A URBANIZAR 359,344.55m² X $525.00 (VALOR POR M2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.025= $ 4’716,397.20 (CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE PESOS CON 20/100 M.N.). GARANTÍAS DE URBANIZACIÓN
De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor del H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo, Ags., conforme a lo siguiente:
SUPERFICIE A URBANIZAR 359,344.55m² X $525.00 (VALOR POR m2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.40 = $ 75’462,356.00 (SETENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS PESOS 00/100 M.N.).
5.- OBSERVACIONES GENERALES
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1. Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de San Francisco de los Romo, Ags emitida por conducto de su Dirección de Desarrollo Urbano y Obras Públicas, mediante el oficio No. 073 Sección D.D.U Y O.P., del 26 de junio del 2008, en la cual queda pendiente por definir las obligaciones fiscales municipales, así como las donaciones a cargo del fraccionador. 2. El fraccionador deberá amojonar los lotes conforme al plano de lotificación autorizado. 3. El fraccionador queda obligado hasta la MUNICIPALIZACIÓN del fraccionamiento a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del mismo, conforme lo establece el artículo 483 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes. 4. El fraccionador deberá escriturar a favor del Ayuntamiento de San Francisco de los Romo, Ags., las áreas de donación y vialidades correspondientes, conforme a lo estipulado por el artículo 474 fracción IV del Código Urbano para el Estado. 5. El fraccionador, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al Fraccionamiento previa autorización de la SEPLADE y al cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano. 6. Respecto al Estudio de Mecánica de Suelos (noviembre del 2007), para la capacidad de carga se consideran tres zonas la primera con un valor de q adm= 7 ton/m2 a una profundidad promedio de 0.60 m el segundo con q adm= 15 ton/m2 a una profundidad de desplante de 0.50 m y el resto del predio con 21 ton/m2 a una profundidad de desplante de 0.60 m (o mayor si el estrato resistente natural a parece a mayor profundidad). Para la construcción de vialidades, se recomienda retirar al menos parcialmente el estrato natural superficial de arcilla para proceder a rellenar por capas el cuerpo de terracerías y base hasta el nivel de proyecto con material del banco seleccionado de acuerdo a las normas de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes. 7. El Estudio Geofísico de Resistividad (septiembre de 2007), El Estudio Geofísico de Resistividad, se determinó que en base al modelo de resistividad, junto con la revisión del área de estudio, no fueron identificadas discontinuidades geológicas, la traza de la falla Aguascalientes Oriente permanece con un rumbo noreste- sureste fuera de las colindancias del terreno de estudio. A la fecha no es posible establecer si la explotación de agua subterranea en la zona oriente de la ciudad, correspondiente a las elevaciones y altiplanicies orientales, pudieran generar un sistema de fallas y agrietamientos como el existente dentro del valle de Aguascalientes. Respecto este estudio deberá de actualizarse, para efectos de que se le otorgue la autorización de inicio de las obras de urbanización. 8. Acatar las disposiciones que emita el Instituto del Medio Ambiente del Estado, respecto del Dictamen de Impacto Ambiental.
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9. Respecto a las áreas de donación y conforme a lo dispuesto en el artículo 313 fracción III del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, corresponde el 15 % de la superficie neta vendible. Por lo que, el fraccionador propone 13 predios dentro del proyecto y los cuales equivalen a una superficie total de 98,833.49 m². 10. El fraccionador deberá de participar proporcionalmente en la urbanización de las vialidades primarias y secundarias que a futuro se determinen para mejorar la estructura vial de la zona, incluyendo la ampliación de la liga actual El Puertecito – San Nicolas. 11. No se otorgará autorización para el inicio de las obras de urbanización, hasta que se cuente con el dictamen del Instituto del Agua del Estado correspondiente a los sistemas de agua potable, alcantarillado, drenaje, tratamiento de las aguas residuales y su rehúso, así como los escurrimientos pluviales. 12. Deberá de acatar las observaciones contenidas en la factibilidad del sistema de planeación, con base al manifiesto de impacto urbano.
6.- PROYECTO DE RESOLUCION
La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 10 de julio del año 2008, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en los artículos 416, 424 y demás aplicables del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes; existiendo opinión favorable del Ayuntamiento de San francisco de los Romo emitida por conducto de su Director de Desarrollo Urbano y Obra Pública, mediante el oficio número 073 sección D.D.U. Y O.P., del 26 de junio del 2008, tiene a bien APROBAR el proyecto del desarrollo denominado “LA RIBERA” como FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR propiedad de DESARROLLOS Y CONSTRUCCIONES DEL CENTRO S.A. DE C.V.
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La persona moral indicada queda sujeta a lo siguiente:
Lo que se determine por el Ayuntamiento de San Francisco de los Romo, Ags., en lo inherente a la superficie de donación y su ubicación; pago de obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de Agua Potable por la cantidad de 1’348,310 m3 anuales para el total del desarrollo, atender lo señalado en la factibilidad del Organismo Operador de Agua Municipal; atender a la factibilidad para su desarrollo, correspondiente al proyecto final avalado por el Organismo Operador de Agua del Municipio de San Francisco de los Romo y el Instituto del Agua del Estado; deberá de garantizar y ceder al organismo operador de agua Municipal los derechos de extracción que demandará la totalidad del desarrollo así como contar con la o las fuentes de abastecimiento de agua necesarias para el abasto y suministro de la población de proyecto; deberá urbanizar en su totalidad las vialidades del desarrollo, detalladas dentro del presente, garantizando la liga directa a la estructura vial, conforme a las especificaciones marcadas en el presente proyecto de dictamen; cumplir lo que se le señala en la Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística; atender lo que señala los estudios de mecánica de suelos y geoeléctrico; respetar lo que dictaminen las instancias correspondientes en lo relativo a las restricciones y limitaciones que se encuentren dentro de su predio por situaciones del medio físico natural; presentar y respetar
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las observaciones que se señalen en el Manifiesto de Impacto Ambiental emitido por el Instituto del Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes; así como cumplir con las Obligaciones derivadas en los términos del presente “PROYECTO DE DICTAMEN” formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión.
Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado Código Urbano, dispone de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del fraccionamiento, mismo que deberá estar Georeferenciado en coordenadas U.T.M., para integrar totalmente el expediente respectivo, por lo que deberá pasar a dicha Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional para que se le indique el punto georeferenciado más cercano a su desarrollo. Asimismo, deberá presentar disco compacto que contenga plano de Lotificación completo, (el cual debe contener la superficie individual por lote, colindancias del lote, No. de lotes, No. de manzanas, superficies total, habitacional, comercial, áreas verdes, de donación, restricciones, y usos del suelo), en formato *.dwg. En dicho proyecto deberá incluir el plano de rasantes. Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de Fraccionamiento.
Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento
Administrativo del Estado, se informa a la empresa DESARROLLOS Y CONSTRUCCIONES DEL CENTRO S.A. DE C.V., que cuenta con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo.