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Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Particular Proyecto: CLUB RESIDENCIAL LANDMARK, Cozumel, Q. Roo

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RESUMEN EJECUTIVO

Proyecto:

“CLUB RESIDENCIAL LANDMARK”


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I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL I.1. PROYECTO I.1.1. Nombre del proyecto “CLUB RESIDENCIAL LANDMARK” I.1.2. Ubicación del proyecto El proyecto “Club Residencial Landmark” se encuentra ubicado en el Km 6+820 de la carretera costera sur, en una zona conocida localmente como zona hotelera sur, Municipio Cozumel, Estado Quintana Roo. I.2. PROMOVENTE I.2.1. Nombre o Razón social

COMER REALTY INVESTMENTS S. DE R.L. DE C.V.

I.2.3. Nombre y cargo del representante legal Lic. Javier Villalobos Castañeda, apoderado legal. II. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO II.1. Información general del proyecto II.1.1. Naturaleza del proyecto El proyecto denominado “CLUB RESIDENCIAL LANDMARK” se pretende desarrollar en el predio denominado “Fraccionamiento Mar Esmeralda”, propiedad de la empresa inmobiliaria COMER REALTY INVESTMENT S. de R.L. de C.V. con una superficie total de 3.572 hectáreas producto de una fusión de 7 lotes cuyas compraventa está a favor de la promovente. El proyecto “Club Residencial Landmark” se encuentra ubicado en la parte Este del predio propiedad de la promovente. II.1.1.1. Antecendetes El predio “Fraccionamiento Mar Esmeralda” ha sido intervenido desde hace varios años, inicialmente conto con una infraestructura hotelera, posteriormente fue demolida para poder desarrollar en una primera etapa el proyecto denominado “Condominios Palms of Marbella”, para lo cual se hicieron las gestiones ante la diferentes instancias de los tres niveles de gobierno para obtener los permisos correspondientes, por lo que a partir del 2008, ese proyecto inicia su construcción, obra que actualmente se encuentra en proceso. En el predio actualmente se lleva a cabo, como una primera etapa, el desarrollo de un proyecto denominado “Condominio Palms of Marbella” que incluye 60 condominios y áreas comunes y comerciales. Este proyecto cuenta con el cambio de uso del suelo en terrenos forestales emitido por la Delegación Federal de la SEMARNAT en Quintana Roo mediante oficio resolutivo No. 03/ARRN/O476/09.-002232 de fecha 15 de mayo de 2009. Igualmente promovió ante la Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental (DGIRA) de la SEMARNAT la MIA Particular del proyecto “Condominios Palms of Marbella”, obteniendo la autorización en materia de impacto ambiental mediante el oficio resolutivo S.G.P.A./DGIRA/DG/1979/08 de fecha 25 de junio de 2008. La segunda etapa del crecimiento constructivo dentro del predio, la constituye precisamente el proyecto “Club Residencial Landamark”, para el cual se elaboró el Estudio Técnico Justificativo para el cambio de Uso del Suelo en Terrenos Forestales que se ingresará paralelamente a la presente Manifestación de Impacto ambiental modalidad Particular. Por lo que en lo subsecuente, al referirnos al predio del


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proyecto, se deberá entender que éste se ubica dentro del predio conocido como “Fraccionamiento Mar Esmeralda” en el área contigua al proyecto “Condominios Palms of Marbella”. De lo anterior se desprende entonces que se tienen dos condiciones específicas dentro del predio denominado “Fraccionamiento Mar Esmeralda”, a saber, el área que ocupa el proyecto con obra en proceso denominado “Condominios Palms of Marbella” con una superficie total de 1.29 hectáreas y, hacia el Este, el área donde pretende desarrollarse nuevo proyecto denominado “Club Residencial Landmark” con 2.27 hectáreas y que es el motivo de la presente Manifestación de Impacto Ambiental en su modalidad particular. II.1.1.2. Estado actual del predio. El predio actualmente está ocupado por un proyecto en proceso de construcción denominado “Condominios Palms of Marbella” con una superficie total de 1.29 hectáreas, y hacia el Este, el área del nuevo proyecto “Club Residencial Landmark” que ocupará 2.27 hectáreas. Se hicieron recorridos de campo, análisis de fotografía aérea y estudios de flora y fauna (estos últimos se describen en el capitulo IV), inventario forestal (realizado para solicitar el cambio de uso del suelo mediante el Estudio Técnico Justificativo previamente ingresado a la SEMARNAT), hasta el levantamiento topográficos de curvas de nivel y análisis de fotografías históricas. Esto con la finalidad de establecer que el área donde se pretende realizar el proyecto “Club Residencial Landmark” si bien es vegetación secundaria de Selva Mediana, tienen un alto grado de deterioro ocasionado por diferentes factores de impacto tanto naturales como antropogénicos; sin embargo esta grado de impacto no le quita el carácter forestal al predio, ya que algunos son considerados naturales en la dinámica de una selva mediana. La principal dificultad para el proyecto “Club Residencial Landmark”, se refería a que la proyección de la infraestructura común como el desplante de las residencias individuales ocupa más del 50% del lote, superando los criterios municipales de Coeficiente de Ocupación del Suelo (C.O.S) establecidos para el predio. Por lo que se realizaron diferentes simulaciones con herramientas del Sistema de Información Geográfico para obtener escenarios compatibles ambientalmente y acordes a los lineamientos municipales.

Por las dimensiones del proyecto requiere ocupar una porción de una zona que se inunda durante la temporada de lluvias, por esta particularidad requirió un análisis ambiental más detallado. La revisión histórica de imágenes y de los elementos biológicos presentes nos sugiere que: al paso del huracán Wilma en el 2005 ocurrió un cambio en la capacidad de infiltración natural del agua pluvial que recibe el predio, que por la topografía del predio se acumulaba el área de mayor depresión del predio (-1.2 m con respecto al nivel del suelo) donde ocurría la infiltración (sumidero de agua).

El cambio en la capacidad de infiltración de esta zona ha provocado que el predio permanezca inundado más tiempo en la temporada de lluvias, afectando las área aledañas a éste “sumidero”, lo que a su vez ocasionó que la vegetación arbórea presente en esas áreas haya muerto totalmente a partir del 2006 debido a la intolerancia de las especies de este tipo de vegetación a condiciones de inundación.

De ésta, manera, las afectaciones por inundaciones temporales son 0.420 hectáreas del proyecto, que significaría el 18.44% de la superficie del área prevista para el nuevo proyecto. II.1.1.3. Estado actual del sitio del proyecto El predio en general acusa un fuerte deterioro, dentro de los cuales se pueden observar tres situaciones: a) Afectaciones de carácter antropogénicos. Básicamente se refieren a actividades previas ya que en la zona donde se realizará el presente proyecto se encuentra colindando con otras propiedades privadas usadas como aéreas agrícolas o turísticas y se observan pequeñas acumulaciones de residuos sólidos urbanos, probablemente provenientes de los predios vecinos dentro de los cuales estuvo incluso el antiguo “Hotel Club del Sol”, ya que actualmente se puedan observar en el área adyacente a la que fue su barda perimetral residuos sólidos y escombro de


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obras previas y que no se relacionan con las obras actuales del proyecto “Condominio Palms of Marbella”, parte de los escombros detectados están relacionados a la reconstrucción de las bardas mismas que fueron derribadas por algún de los huracán que impactaron años atrás. Esta condición se refleja a lo largo de la barda que actualmente limita parcialmente el área del proyecto Palms of Marbella con el área de lo que será el “Club Residencial Landmark” por lo que es común encontrar residuos en su periferia. b) Afectaciones por fenómenos naturales. Con el paso del huracán Wilma en el 2005, con vientos de hasta 270 km/hr, los daños al arbolado fueron severos (alto impacto), ya que muchos de ellos se quebraron parcial o totalmente de su copa o fueron derribados. Ese daño fue evidente también por la mortalidad del arbolado que permaneció en pie meses después y que no se recuperaron del estrés que les causó este fenómeno meteorológico. c) Afectaciones por inundaciones temporales. Adicionalmente a los impactos directos del Huracán Wilma, es necesario hacer notar, por la importancia que ya ha adquirido dentro del predio, el proceso de deterioro por efecto de un proceso de inundación temporal que se ha generado posterior al paso del Huracán Wilma del 2005 y que actualmente ha afectado 0.420 hectáreas. Se puede apreciar una imagen aérea tomada por el INEGI en el año 2004, en la que se puede observar una condición homogénea de la vegetación dentro del predio “Fraccionamiento Mar Esmeralda”, así como las estructuras del Hotel del Sol que en ese momento existían en el área. Se han colocado las curvas de nivel del predio, en el área donde se pretende construir el proyecto “Club Residencial Landmark”, observándose que en la parte norte del predio existe una depresión del terreno que coincide con una zona conocida localmente como “rejollada” o “sumidero” de agua, en donde, hasta antes de que ocurriera el impacto del Huracán Wilma en el 2005, el agua pluvial escurría hacia esta zona y se infiltraba naturalmente al suelo. Posterior al paso del huracán Wilma y a partir de la temporada de lluvias del 2006, se observó que la lluvia se acumulaba en el área y que ya no se infiltraba rápidamente al subsuelo como ocurría de manera natural en años anteriores, lo que ocasionó que la vegetación que se localizaba dentro del área de influencia de este “sumidero de agua”, comenzara a mostrar signos de ahogamiento, debido a que las especies de la selva mediana subperennifolia presente en el predio, no están adaptada a soportar condiciones de inundación durante largos periodos de tiempo, como está ocurriendo actualmente su puede observar la muerte de todos los arboles y arbustos en esta área. De esta manera, para el año 2008, la condición de la vegetación era la que se presenta en las fotos siguientes, afectando seriamente una buena parte del área del predio. El deterioro paulatino ha resultado aún más evidente en el año 2009, de manera que con la temporada de lluvias de ese año, el área de afectaciones se incrementó, coincidiendo con el hecho de que la acumulación de agua fue aparentemente mayor y con una duración superior a los 6 meses. En la foto aérea se puede observar cómo está actualmente el nivel de afectación por la inundación que temporalmente se presenta en el área a partir del 2006 y que cada año aumenta la mortalidad de vegetación. En el mes de diciembre de 2009 se realizó un vuelo con una empresa dedicada a levantamiento aéreos, se tomaron imágenes con ángulo de 90 grados a una altura promedio de 2000 pies (600 metros), con el objeto de conformar el mosaico que refleje la condición actual del predio como la magnitud del área afectada a causa de las inundaciones que se habían venido sucediendo desde el 2006 en la temporada de lluvias.


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Para el mes de febrero de 2010 se hizo otra toma fotográfica desde el edificio de proyecto en obra “Condominios Palms of Marbella”, en el que se observó la ausencia de agua, excepto en el área donde se ubica la depresión más profunda del predio, donde aun se mantenía un espejo de agua de 5 cm. Con la información histórica disponible como la recientemente obtenida, se puede deducir que el paso del huracán Wilma en el 2005 ha provocado un cambio en la capacidad de infiltración natural del agua pluvial del predio, la cual venía ocurriendo a través del predio y en sitios específicos como “sumidero de agua” ubicado en el área de mayor depresión del predio (-1.2 m con respecto al nivel del suelo). Probablemente la misma acumulación de materia orgánica producto de la muerte de los árboles y arbustos que cada año se incrementa pueda también estar contribuyendo a disminuir la capacidad de infiltración provocada que el predio tienda a inundarse cada vez más en la temporada de lluvias. Es evidente que las área aledañas a éste “sumidero” son las más afectadas, esta muerte de vegetación sigue la tendencia de las curvas de nivel, si bien puede considerarse un proceso natural la información sugiera que la vegetación arbórea presente en esas áreas inicio su proceso de deterioro a partir del 2006 debido a la intolerancia de las especies de este tipo de vegetación a condiciones de inundación. II. 1.1.4. Superficie solicitada para el cambio de utilización de terrenos forestales en el predio del proyecto.

Considerando las políticas de uso y aprovechamiento del suelo de acuerdo a las Unidades de Gestión Ambiental del Programa de Ordenamiento Ecológico Local (octubre 2008) y al Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la Zona 4 de la Isla de Cozumel (octubre de 2007), así como las especificaciones del Plan Maestro del proyecto, se solicitó el Cambio de Uso del Suelo de Terrenos Forestales a un uso RESIDENCIAL en 1.5712 hectáreas, mientras que la superficie restante (0.7061 hectáreas), serán incorporadas a un proceso de restauración y conservación dada la condición de alto impacto que se tiene en esa superficie. Es importante resaltar que parte de la superficie considerada en el cambio de uso del suelo y que afectara el proyecto, no implica una ocupación total ya que también está incluida áreas verdes dentro de los lotes residenciales, que se mantendrán toda el área arbolada y sólo se harán trabajos en el estrato herbáceo y/o arbustivo para evitar la proliferación de fauna nociva. Esta superficie arbolada (áreas verdes) de 0.5074 hectáreas, es decir, poco más del 50% de la superficie de los lotes residenciales se mantiene sin ocupar. Bajo este criterio, en realidad sólo se desplantarían 1.0628 hectáreas, quedando como áreas arboladas y de restauración, 1.2145 hectáreas que significa mantener el 53.3% del arbolado del predio. Esta consideración soporta gran parte del planteamiento del proyecto ya que de acuerdo al ordenamiento ecológico y PPDU, insistimos en que esta propuesta de cambio de uso del suelo no rebasa los límites permitidos para el desplante de acuerdo a los criterios establecidos por dichos ordenamientos, lo cual tratándose del mismo predio fue necesario analizarse tanto para el proyecto “Club Residencial Landamark”, como en la suma de los dos proyectos “Condominios Palms of Marbella” y “Club Residencial Landmark”. II.1.1.5. Objetivo General del proyecto El proyecto “Club Residencial Landmark” es un proyecto inmobiliario de tipo residencial, que se basa en un concepto innovador para la Isla de Cozumel, dirigido a ofrecer una zona con un alto confort ligado al concepto de “Vivienda residencial en convivencia con la naturaleza y conservación ecológica”. Prevé 20 lotes residenciales supeditados a mantener una alto porcentaje de su superficie con arbolado (al menos mantener en pié el arbolado adulto). Adicionalmente como infraestructura común se contará con una Casa Club y otras áreas comunes y una amplia zona de restauración ecológica donde se implementaran actividades y programas de educación ambiental para fomentar la relación armónica con la naturaleza.


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Con base a lo anterior y siguientes las políticas de uso del suelo establecidas en el POEL, el uso que se pretende dar al terreno en este proyecto es el de un USO RESIDENCIAL. II.1.3. Ubicación física del proyecto y planos de localización. El proyecto “Club Residencial Landmark” se encuentra ubicado a un costado de la Carretera Costera Sur, Km. 6.820, Zona Hotelera Sur, Municipio Cozumel, Estado Quintana Roo, México. II.1.5 Dimensiones del proyecto. Para este apartado de las dimensiones del proyecto es importante considerar que existen diversos niveles de políticas y lineamientos de la planeación del desarrollo urbano que aplican en Quintana Roo y en el territorio nacional, por lo que se consideraron tanto el POEL como el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de Cozumel. El proyecto “Club Residencial Landmark” es un proyecto inmobiliario de tipo residencial, que se basa en un concepto innovador para la Isla de Cozumel, dirigido a ofrecer una zona con un alto confort ligado al concepto de “Vivienda residencial en convivencia con la naturaleza y conservación ecológica”. Prevé 20 lotes residenciales supeditados a mantener una alto porcentaje de su superficie con arbolado (al menos mantener en pié el arbolado adulto). Adicionalmente como infraestructura común se contará con una Casa Club y otras áreas comunes y una amplia zona de restauración ecológica donde se implementaran actividades y programas de educación ambiental para fomentar la relación armónica con la naturaleza. El proyecto “Club Residencial Landmark” propone el concepto de zona residencial de altos estándares en armonía con el entorno del ambiente, lo que implica que el establecimiento de normas y lineamientos para la construcción de las residencias, de manera importante es que cada lote únicamente se afectará hasta 250 m2 con la obra civil, por lo que se garantiza alrededor del 50% de su superficie con arbolado cuyas áreas se mantendrán limpias en el estrato inferior para evitar proliferación de fauna nociva. Es importante mencionar que el promovente mantendrá el control de las obras a realizarse en cada lote ya que su comercialización incluye la residencia construida por la misma empresa promovente. El límite del predio por los mismo trabajos de mensura existe una franja sin vegetación de 1.5 a 2 m de ancho en toda su periferia, el cual se convertirá en un sendero que recorrerá la parte posterios de los lotes, como un circuito para caminar o ejercicio aeróbico para los residentes. Del mismo modo durante todo el desarrollo del proyecto se utilizarán materiales y métodos que no interfieran con el proceso natural de infiltración al subsuelo, por lo que las vialidades, banquetas y terrazas serán de materiales permeables, principalmente adopasto. El desarrollo de este concepto busca que la construcción de la infraestructura común en la lotificación de los predios y la construcción de residencia individuales no implique la pérdida total de las condiciones naturales. La promovente plantea la evaluación de este Plan maestro que indica un proceso de construcción por etapas e incluso un proceso de comercialización y construcción paulatino de 5 a 8 residencias al año, de forma que exista un control de los procesos de impacto y se puedan regular los efectos que implican las obras. La distribución de la infraestructura en el predio está diseñada para aprovechar las condiciones naturales del terreno, cuya ponarama escénico natural presenta vegetación secundaria de selva mediana de baja altura con cierto nivel de impacto y una porción que se inhunda de manera temporal. Con este Plan Maestro el sembrado de la infraestructura se trata de aprovechar las condiciones naturales y el nivel del terreno, ya que al tratarse de obra civil que implica cimentación y método de construcción con materiales de hormigón y acero, deben ser controlados y vigilados los impactos inherentes, por esta razon se establece una construcción por etapas. A pesar de que tanto en la construcción de las residencias con la infraestructura de uso común se emplea materiales comunes de estas obras (ormigon a base de concreto), se buscara en la medida de lo posible que las fachadas, pérgolas y terrazas, se usen preferentemente materiales de la región, esto tratando de


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armonizar la infraestructura con el paisaje circúndate de las áreas de restauración y conservación buscando una mayor integración visual con el entorno en el que se desplantará el proyecto. La superficie y distribución de los elementos del proyecto “Club Residencial Landmark” se indican en el cuadro e abajo. En éste se destaca que la superficie total propuesta para el cambio de uso del suelo es de 1.5712 hectáreas, pero de éstas sólo 0.6274 serán superficies “techadas” y que para el caso del COS del PPDU zona 4 de Cozumel, se contabilizan como áreas efectivas de desplante por lo que el proyecto tiene en esta fase, un COS de 0.2755 (27.55%), mientras el máximo permitido es de 0.5 (50%). La otra superficie que no se contabiliza para el COS, son superficies “no techadas” y que para el proyecto corresponde a las vialidades, alberca, cancha de tenis, áreas jardinadas, estacionamiento y un sendero; cuyos elementos serán además, de adopasto (excepto alberca y cancha de tenis). Destaca en este concepto, que las áreas de los lotes residenciales dejarán su superficie fuera de la casa, totalmente arbolada con la excepción de que se mantendrá limpio el estrato herbáceo y/o arbustivo para evitar la proliferación de fauna nociva. Análisis del Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) en el predio. Es necesario resaltar que de la superficie propuesta para el cambio de uso del suelo, una buena parte de ella permanecerá arbolada, ya que dentro de los lotes residenciales no se derribará el arbolado y sólo se hará “socoleo” en el estrato herbáceo y arbustivo en su caso. La superficie que mantendrá condiciones totalmente arbolada dentro de lo considerado como “desplante” es de 0.5074 hectáreas; por otra parte, las áreas “abiertas o no techadas” como áreas jardinadas, cancha de tenis, vialidad, no se consideran para el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) por el PPDU Zona 4 de Cozumel, por lo que en realidad, el plano con desplantes efectivos sería como se aprecia en el plano siguiente. En el cuadro siguiente se hace una conjunción y una valoración de las superficies afectables en todo el predio por cada uno de los proyectos, es decir, las obras del proyecto “Condominios Palms of Marbella” y las obras del proyecto “Club Residencial Landmark”, debido a que no se debe perder de vista que las obras en proceso y las propuestas para el nuevo proyecto, se deben valorar en su conjunto por estar en el mismo predio para los efectos del COS previsto en el PPDU Zona 4. Superficies ocupadas, considerando los proyectos “Condominios Palms of Marbella, cuya obra está en proceso y el proyecto “Club Residencial Landmark” propuesto para el cambio de uso del suelo.

PROYECTO CONCEPTO TOTAL POR

CADA ELEMENTO

(Ha)

TOTAL POR PROYECTO

(Ha)

% DE LA SUP. DE CADA ELEMENTO CON RESPECTO AL PREDIO

% DE LA SUP. DEL PROYECTO CON RESPECTO AL

PREDIO Condominios Palms of Marbella

Condominios 0.3775

1.2947

10.57

36.25

Alberca y terrazas 0.1783 4.99 Estacionamiento y acceso 0.2415 6.76

Areas jardinadas 0.3147 8.81 Camino primetral 0.1827 5.11

Proyecto “Club Residencial Landmark”

Vialidades 0.3308

1.5712

9.26

43.99

Lotes residenciales 1.0074 28.20 Areas jardinadas 0.0399 1.12 Cancha de Tenis 0.042 1.18 Estacionamiento 0.0227 0.64 Planta de Tratamiento 0.0036 0.10

Sendero 0.001 0.03 Casa Club (incluye alberca, terrazas asoleaderos, gimnacio, centro de negocios, etc)

0.1238 3.47

Areas de conservación y restauración

Restauración 0.2889 0.7061 8.09 19.77 Conservación 0.4172 11.68 Gran Total 3.572 3.572 100.00 100.00


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Como se puede observar, el COS para el proyecto “Condominios Palms of Marbella” es de apenas 0.1733, cuando el PPDU zona 4 de Cozumel permite para esa unidad de clave T1000, hasta el 0.6 de COS; para el caso del área del proyecto “Club Residencial Landmark” se propone un COS de 0.1756, muy por debajo del COS previsto para ésta unidad de clave H300 que es de 0.5. Ambos proyectos cumplen ampliamente con el parámetro del COS y en su conjunto suman 0.3889. II.1.6 Uso actual de suelo De acuerdo con el Programa de Ordenamiento Ecológico Local (Publicado en el Periódico Oficial del estado de Quintana Roo el 21 de octubre de 2008) de la Isla de Cozumel, el sitio en donde se proyecta la construcción del proyecto en comento, se encuentra en la Unidad de Gestión Ambiental (UGA) CP1.

Características (políticas) de Uso del Suelo en la UGA CP1 donde se ubica el proyecto que nos ocupa en la Isla de Cozumel.

Política ambiental: Aprovechamiento

UGA Lineamientos Uso predominante Uso compatible Uso

condicionado Uso

incompatible

CP1

Lograr un desarrollo urbano sostenible para evitar que el centro de población genere impactos acumulativos

Desarrollo urbano; Centro de Población

Hotelería/Residencial turístico; Comercial; Industrial; Mantenimiento de Espacio Natural

Agropecuario; Pesca

Acuícola; Minería

Del mismo modo es necesario observar las disposiciones que establecen los programas locales que norman y regulan el desarrollo de las actividades urbanas y uso de suelo para incorporar e integrar los criterios y lineamientos derivados, como es el caso del PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO DE LA ZONA 4 (ZONA SURPONIENTE) DE COZUMEL. Los usos de suelo del predio donde se ubica el proyecto se encuentra en una unidad con usos predominantes Zona Turística Densidad media 66 viviendas/hectárea Bruta o 200 cuartos/Ha (para el caso del área donde se ubica el proyecto Condominios Palms of Marbella); y Clave T1000 y Uso Predominante Habitacional Densidad Baja 20 viviendas/hectárea Bruta, Clave H300, para el caso del área donde se ubicará el proyecto “Club Residencial Landmark”. En el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Zona 4 de la Isla de Cozumel han quedado establecidas para esta zona, los usos del suelo desde la perspectiva urbana, en donde se establecen los criterios de carácter urbano, principalmente los referidos a las densidades y alturas de las construcciones que se proyectan. En lo particular para cada uno de los proyectos que se tienen para el predio denominado “Fraccionamiento Mar Esmeralda”, se tendría una diferenciación de las áreas donde se ubican, con las siguientes restricciones de urbanización de acuerdo a la aplicación del PPDU Zona 4 de Cozumel.


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a) Para el proyecto “Condominios Plams of Marbella” COMPATIBILIDAD DE USOS DE SUELO

USO PREDOMINANTE T1000 Zona Turística Densidad Media

COS 0.60

CUS 2.3 Un remetimiento de 4 m de alineamiento SUPERFICIE MINIMA DEL

LOTE

1000 M2 Dentro de las zonas marcadas con este uso, los desarrolladores deberán dejar una restricción, sin construcción alguna, de cada lado del predio igual o mayor al 10% del frente de dicho predio.

FRENTE MINIMA DEL LOTE 25 M Dentro de las zonas de playa podrán establecerse palapas y construcciones no permanentes para el turismo en un máximo del 15% de la superficie del lote, y tan solo de un nivel.

ALTURA MAXIMA 21 Cuartos/ha Vivienda/ha

NUMERO MAXIMO DE

NIVELES

6 200 66

b) Para el caso que nos ocupa en este ETJ, que es el proyecto “Club Residencial Landamark”, las restricciones del

PPDU Zona 4 de Cozumel son: COMPATIBILIDAD DE USOS DE SUELO

USO PREDOMINANTE H300 Habitacional Densidad Baja

COS 0.50

CUS 0.80 Un remetimiento de 4 m de alineamiento SUPERFICIE MINIMA DEL

LOTE

300 M2 Dentro de las zonas marcadas con este uso, los desarrolladores deberán dejar una restricción, sin construcción alguna, de cada lado del predio igual o mayor al 10% del frente de dicho predio.

FRENTE MINIMA DEL LOTE 12 M Dentro de las zonas de playa podrán establecerse palapas y construcciones no permanentes para el turismo en un máximo del 15% de la superficie del lote, y tan solo de un nivel.

ALTURA MAXIMA 10 Cuartos/ha Vivienda/ha

NUMERO MAXIMO DE

NIVELES

3 20

En conlusión, con las disposiciones previstas en el POET y el PPDU queda cubierta la factibilidad ambiental del proyecto “Club Residencial Landmark”, enmarcando su infraestructura y actividades en el ámbito de los criterios ecológicos aplicables en materia ambiental y en el PPDU en materia de urbanización, ya que los criterios de ambos ordenamientos son cumplidos cabalmente para todo el predio por parte de éste proyecto y de que ya se construye (Condominios Plams of Marbella), de tal manera que la suma de ambos proyectos tampoco está por encima de los límites previstos por dichos ordenamientos. II.2. Características particulares del proyecto. II.2.1 Programa general de trabajo. El programa general de trabajo está contemplado para realizarse en 60 meses, es importante mencionar que por la naturaleza del proyecto implica dos fases importantes. La primera fase es la construcción de la infraestructura general de fraccionamiento relacionada a los servicios comunes como: Casa Club, vialidades, drenaje, instalaciones eléctricas, hidráulicas y operación del área destinada a restauración ambiental. La segunda fase en la construcción de las residencias individuales mismas que se construirán en función su comercialización, cuya proyección va de 5 a 8 residencias al año, bajo este esquema está contemplado los 60 meses del proyecto.


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II.2.2 Preparación del sitio. La preparación del sitio se realizará en 6 meses, que consiste en limpieza, trazado y nivelación del terreno donde se construirán la infraestructura general relacionada con la primera fase, que son los servicios: casa club, vialidades, drenaje, instalaciones eléctricas, hidráulicas como casa club, vialidades, drenaje, red eléctrica e hidráulica. En el área a desmontar se realizará un rescate selectivo de las especies vegetales de altura media y parte del estrato arbustivo que lo requiera. En los sitios donde se ubicarán las instalaciones de apoyo, como almacén, bodega se nivelará y compactará el terreno con material petreo tipo sascab. Todas estas instalaciones se realizarán con materiales y morteros los cuales sean fáciles de remover una vez terminado su periodo de servicio.

El desplante y cimentación de las residencias y casa club que es la mayor parte de la infraestructura que requiere cimentación se realizará por método tradicional mencionado en el apartado de método constructivo. Desglosando la parte de la infraestructura que ocuparía el área del proyecto:

• Vialidades • Lotes residenciales • Areas jardinadas • Cancha de tenis • Estacionamiento • Planta de tratamiento • Sendero de caminata • Casa Club (incluye alberca, Terrazas y asoleadero) • Zona de restauración • Zona de conservación,

La preparación del sitio consiste en las siguientes actividades que a continuación se describen: II.2.2.1 Rescate de flora y fauna. Como parte de los trabajos de preparación se realizará el rescate de especies nativas (juveniles), el cual se plantea en las medidas de prevención y mitigación (Ver Capitulo VI). Las especies rescatadas se reubicarán en un sitio específico para su mantenimiento temporal previo a la reforestación de áreas verdes y/o jardinadas. Asimismo, se realizará el rescate de fauna de especies protegidas que se registraron en el estudio y que se mencionan en el Capitulo IV, como Ctenosaura similis (iguana gris) e Iguana iguana (iguana verde). La especies se reubicarán (soltarán) en sitios cercanos con caracteristicas similares. II.2.2.2 Eliminación de vegetación, desapalme y limpieza. Dado que el terreno cuenta con vegetación secundaria de Selva Mediana Subpereniifolia, se realizará el desmonte de las áreas solicitadas en el Estudio Técnico Justificativo (ETJ) y autorizadas por la SEMARNAT. El desmonte se realizará con medios manuales y mecánicos para el despalme se emplerán motosierras, hachas y/o machetes y la limpieza se hará con carretillas; posteriormente todos los troncos de gran tamaño se llevarán al basurero municipal por medio de camiones de volteo. Las ramas de menos de 10cm de diámetro se triturarán con una máquina moledora y la viruta se almacenará en un lugar específico del terreno para su posterior uso en la composta o áreas jardinadas. Por otra parte, la tierra del desmonte se almacenará temporalmente en un sitio particular para posteriormente utilizarla en las áreas jardinadas y en las bolsas para las especies rescatadas. II.2.2.3. Relleno, trazado y nivelación. Una vez concluida la limpieza de las áreas a construir, se realizará el trazado con cal, el apoyo de un teodolito y marcas (hilos, estacas y/o mojoneras). Para el relleno y nivelación del terreno, se empleará material petreo blanco (Sascab) adquirido en lugares autorizados para su venta.


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II.2.2.4. Colocación de tapial y señalamiento. Se colocará un tapial para delimitar las áreas de trabajo y se señalizará con una cinta de color rojo o amarillo. También se colocarán letreros informativos y preventivos que indiquen las obras que se están realizando y las reglas que deben de acatar los obreros respecto a la flora y fauna nativa. El tapial también evitará cualquier posible dispersión de algun material (pedacería) de construcción que se utilizará en la realización de las obras hacia las áreas con vegetación secundaria que se conservarán. II.2.2.5. Bodega provisional. Se prevé la construcción temporal de una bodega provisional de obra que tendrá una dimensión aproximada de 8x 5 m (40 m2), con piso de Sascab (tierra de color blanco). Esta se realizará con estructura provisional de fácil retiro, como postes, polines y barrotes de madera de pino y techo de lámina de cartón negra. La bodega servirá para el resguardo de materiales como cemento, cal, pintura, tuberías de pvc, herramienta manual entre otros. También se almacenarán 5 bidones de 40 litros cada uno de combustible (diesel y/o gasolina) para la maquinaria ligera. II.2.2.6. Campamentos. Dada la cercanía de la zona del proyecto con la población de Cozumel en donde se contratarán a los obreros y operarios para la construcción, no será necesaria la construcción de campamentos provisionales para los obreros. II.2.3 Descripción de obras y actividades provisionales del proyecto. Sanitarios portátiles (letrinas) Durante las etapas de preparación del sitio y construcción se instalarán sanitarios portátiles a razón de 1/10 trabajadores, estos se rentarán a una empresa particular. La misma empresa realizará la limpieza de los sanitarios portátiles y con ello garantizar su correcto funcionamiento. La limpieza de los sanitarios se hará cada dos días y se verificará que la empresa cuente con los medios necesarios para efectuar el transporte y disposición adecuada de estos residuos sanitarios al sitio autorizado por el Municipio. Manejo de residuso solidos domésticos. Se colocarán suficientes contenedores de basura para la correcta separación de los desechos de tipo casero que se generarán durante las etapas de preparación y construcción. La basura se separará en orgánica e inorgánica. Además se colocaran contenedores para ubicar la pedacería (restos de madera, clavos, alambre entre otros) producto de la construcción. Al final de la jornada personal designado por el jefe de obra se encargará de revisar que las áreas de trabajo estén limpias de basura doméstica. La basura se colocará dentro de bolsas de polietileno color negro en un lugar específico del terreno con su respectivo letrero, para facilitar el almacenamiento temporal y su fácil retiro por el camión recolector de basura del servicio de limpieza del H. Ayuntamiento de Cozumel previamente contratado. Suministro de agua. Se colocarán 1 tinaco tipo cisterna de 5000 litros para el almacenamiento de agua para los trabajos de construcción. Esta se adquirirá en empresas particulares autorzadas. II.2.4. Etapa de Construcción. II.2.4.1. Descripción del sistema constructivo. Vialidades El área de vialidades y banquetas consistente en una superficie de 0.3308 ha, se realizará de la siguiente manera. Primero se realizara el trazo de vialidades y banquetas con herramientas topográficas, marcando con estacas y cordel los perímetros de las mismas, al mismo tiempo se marcaran las trincheras para instalaciones eléctricas, telefónicas y de servicios de alimentación de agua, las cuales correrán bajo de las banquetas y serán zanjas de 0.80 m de ancho por 0.80 m de profundidad mismas que llevaran las tuberías de pvc tipo conduit para instalaciones eléctricas tubería hidráulica cedula 80.


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Posterior al sembrado de las tuberías se procederá a la compactación del terreno con maquinaria de compactación y después se realizaran los sardineles de banquetas mismos que se colaran en concreto f’c 250 kg/cm2 con dimensiones de 25x25 cm los cuales contendrán el adocreto. Ya terminados los sardineles se colocará el adocreto de 8cm de grosor de la marca arenko sobre el sascab compactado, y posteriormente se llenaran las juntas con arena silica. Posterior a esto se barrera la superficie y se le aplicaran 2 manos de sellador de silicón, este mismo proceso se realizará para las vialidades. Casa club. La Casa Club constará de un área en planta baja de 0.1238 ha, repartida en recepción, baños vestidores para hombres y para mujeres, centro de negocios, área de usos múltiples y cocina; en planta alta se proyecta una superficie a construir de 311.51 m2 para gimnasio, salón de usos múltiples y terraza, alberca y terrazas asolederos. La cimentación de las columnas será mediante zapatas aisladas de 1.20x1.20m armadas con varilla de 1” a 2” pulgadas por lado y concreto de 250 kg/cm; adicional a esta se armará una contra trabe perimetral de 0.30x0.40cm de peralte armada con la misma varilla y estribos de 3/8” a 15cm. Sobre esta se anclarán las columnas de concreto, las cuales serán de varillas de ¾ y estribos de 3/8 a 15cm sobre las cuales se armarán las trabes de 30x60cm sobre las que descansaran las viguetas de concreto pretensado de 20cm con 6 hilos. Para formar la capa de compresión de losas se emplearan casetones de poliestireno de 20x61x120, malla electro soldada 6-6/10-10 y una capa de concreto f’c= 200kg/cm2 de 0.07cm. Todos los muros en su interior y exterior serán acabados con 3 capas a base de rich, emparche y estuco y como acabado final una mano de sellador y 2 de pintura promil de comex. Los pisos del área en planta baja serán de cerámica asentados con pegazulejo y junteados con boquillex y en las áreas de gimnasio se empleara duela de madera de la región. La parte superior contará con un área de terraza no techada, que se empleará como asoleadero para colocar mesas y sombrillas. En el caso de los baños se colocarán todas las instalaciones hidráulicas con tubería de cpvc y pvc hidráulico de diversas medidas y las instalaciones sanitarias con tubería de pvc sanitario. El conjunto contará con una cisterna de 30 m3, la cual se abastecerá con pipas bombeando desde 2 depósitos de pvc de 10,000 litros c/u ubicados junto a la carretera principal. Es importante aclarar que esta cisterna estará en la misma área ya desplantada de la Casa Club. El cuarto de máquina contará con una bomba principal de 5hp, un equipo hidroneumático para administrar presión al área de baños y 3 filtros de arena modelo tritón Alberca de casa club. La alberca de consistente en una construcción de forma irregular cuenta con una superficie de 240 m2 y una profundidad de 1.50m para un volumen de agua de 330 m3. Para la construcción de la alberca se realizará excavación con maquinaria tipo retroexcavadora hasta llegar al nivel de 1.80 m de donde se armará una doble parrilla de ½” con separaciones de 10cm en ambos sentidos la cual continuara sobre los muros. Posteriormente se colocaran cimbras laterales a base de cimbraplay de 19 mm formando tableros con barrotes de madera contra venteados con polines en ambas caras y para sujetar las cimbras se usará alambrón y sargentos de varillas de ½”. Previamente al colado se colocarán todas las tuberías de inyección y retorno; así como drenes de fondo, todos estos en tubería hidráulica ced. 80. Para evitar alguna filtración el colado de la alberca se hará en un solo momento el mismo día, empleando camiones de concreto y una grúa bomba para su ejecución. Posterior al colado se procederá a dar acabado a los muros con 2 capas de mortero y creando chaflanes de 5” en las esquinas, como acabado final se utilizara mosaico veneciano de 2 x 2cm el cual será asentado con pegamento epóxido polimor. Los bordes de la alberca serán de 60cm de ancho por 5cm de grosor a todo lo largo de la alberca fabricados en piedra natural tipo huichapan. El volumen de agua requerido para el llenado de la alberca se adquirirá mediante una empresa local dedicada a proveer este tipo de servicio. El equipo para la excavación y construcción se utilizará maquinaria que comprende: una retroexcavadora marca Case 250L motor a diesel y compactadora a gasolina marca Wacker, además de un compresor de diesel con pistolas de aire.


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Área de terrazas-asoleaderos. Las áreas circundantes a las albercas serán terrazas abiertas para asoleaderos al aire libre comprende una superficie de 570 m2 la cual quedará a nivel de la alberca, por lo cual se necesitará rellenar el área con sascab para llegar a este nivel posteriormente se compactarán para el colar un firme de concreto armado con malla electrosoldada 6-6/10-10, ya colado el firme se procederá a la colocación de piedra natural tipo huichapan color naranja la cual se asentara con mortero polvo cemento y pegamento psp, como acabado final se le dará una mano se sellador incoloro de silicón. Un 20% del área de terraza contará de áreas verdes con pasto y vegetación nativa de la región, las cuales serán plantadas en una cama de tierra de 50 cm. Esta misma área de terraza contará con mobiliario consistente en camastros de pvc, mesas y sillas del mismo material con sombrillas removibles. Estacionamiento. El estacionamiento constará de un área de 0.0227 ha, con una capacidad para 20 cajones de 2.5x5 m para automóviles Para la construcción del estacionamiento se utilizará maquinaria que comprende: una retroexcavadora marca Case 250L motor a diesel y compactadora a gasolina marca Wacker. Residencias. La etapa de construcción de residencia se realizara de acuerdo a la venta de los lotes que incluye ya un proyecto arquitectónico de residencia tipo y zona de desplate especifico para cada lote, la superficie de ocupación de cada lote será de un 50%, con un máximo de 250 m2 y una altura máxima de tres niveles. La construcción típica de las residencias se realizará con el siguiente método constructivo: Limpieza y trazo del terreno con herramientas de medición y estacas, posteriormente se excavaran a pico y pala las zanjas de 60 cm de ancho para las zonas de cimentación llegando siempre a roca sana. La cimentación será a base de mampostería de piedra de la región la cual se asentara con mortero 1-6 y se entramara para recibir las cadenas; dependiendo del proyecto arquitectónico se realizaran dados de cimentación para amarre de mampostería y cadenas las cuales serán de 30x40cm coladas en concreto de 250kg/cm2 y armadas con 6 varillas de ½” y estribos de 3/8 @20cm. En las áreas que sean necesarias se armaran zapatas de concreto de 1.5x1.5x 0.30 con parrilla de varilla de 5/8” de las cuales saldrán los armados de columnas en su mayoría de 30x30cm armadas con 4 varillas de ¾ y 4 varillas de ½” mismas que serán coladas con concreto de cemento portland 250kg/cm2 revenimiento 16. Sobre las cadenas de desplante se colocara block de concreto de 15x20x40cm asentado con mortero 1-6 a mezcla recortada en ambas caras, teniendo castillos armados a una distancia no mayor a 4m, mismos que serán de 15x15cm armados con 4 varillas de ½” y estribos de 3/8@20cm. Sobre el block se armaran cadenas de 15x30 armadas con 4 varillas de 1/2” y en los claros que sean necesarios se colocaran trabes de concreto de medidas y armados varios. Para las losas de entrepisos se utilizaran viguetas de concreto pretensado 20-6 y bovedillas de 20x20x56cm, sobre las cuales se colocara malla de acero 6-6-10-10 y una capa de compresión de concreto armado de 7cm de 300kg/cm2. La estructura para la planta alta será de la misma configuración estructural. Para el colado de firmes en planta baja, en la cual se rellenara con sascab y compactara con maquinaria tipo compactadora a gasolina para después poner una capa doble de nylon para evitar evaporación a los firmes y sobre ella se tendera una malla de acero y una capa de concreto de 200kg/cm2 con espesor de 12 cm. Todos los muros en su interior y exterior serán acabados con 3 capas a base de rich, emparche y estuco y como acabado final una mano de sellador y 2 de pintura promil de comex Todas las alimentaciones eléctricas a las residencias correrán sobre las banquetas hasta llegar al murete de acometida de cada casa, la cual contará con trasformador independiente para reducir costos de electricidad. Las alimentaciones hidráulicas vendrán en una line principal de 4” la cual se reducirá en cada lote a 2” y posteriormente a 1” siendo la alimentación de agua suministrada por CAPA. En cuanto al sistema de recolección de aguas negras se colocará a cada lote una planta de tratamiento independiente (Ver en anexo información detallada de la Planta de tratamiento). Sendero de caminata.


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Como mencionamos existe una franja entre 1.5 a 2 m de ancho que se encuentra ya desprovisto de vegatación producto del los trabajos de deslinde durande la fusión de los predios, la cual se habilitará como un circuito de ejercicio aeróbico, el sendero se cubrirá con una capa de 5 cm de materia vegetal producto de la trirutación de los árboles que seán removidos en el área de desplante de la infraestructura del proyecto. II.2.5. Etapa de operación y mantenimiento. Las instalaciones de Club Residencial que se pretende construir brindarán los siguientes servicios:

• La Casa club: recepción, área de negocios, restaurante, cocina y usos múltiples. Los gimnasios se encuentran divididos entre hombres y mujeres y cada uno cuenta con los siguientes servicios: vestidores, baños, jaccuzi, sauna, masaje y regaderas. En la planta alta se encuentran los gimnasios y el área para actividades mixtas como aerobic, pilates etc.

• Cancha de tenis. • Área alberca y terrazas-asoleaderos, incluyen espacio para juegos infantiles, camastros,

asoleaderos, áreas ajardinadas. • Módulo de Servicios: planta de tratamiento, cuarto de filtros de alberca, mantenimiento y caseta de

vigilancia con pluma. Estacionamiento: Área de motor lobby para acceso a Casa club, cajones de estacionamiento y andadores.

• Áreas verdes, reforestación y jardinería. • Área de banquetas y vialidades; las calles en su mayoría de 6m de arroyo con un solo sentido y de

8 m de arroyo en dos sentidos, glorietas jardinadas. Se destina un área de recreación donde se colocaran juegos infantiles y bancas.

• El área destinada a restauración y conservación de flora nativa y a la vez sirva para educación ambiental. Para el mantenimiento de las instalaciones del fraccionamiento y casa club se empleará a 20 personas que comprende administrador, meseros, cocinero y empleados de mantenimiento. En cuanto al mantenimiento y reparación de equipo se tiene contemplado contratar a una empresa particular la cual llevaría a cabo la supervisión de los niveles de alberca y limpieza cada día. II.2.6. Descripción de obras asociadas al proyecto. En lo que se refiere a las obras complementarias al proyecto, se construirá una bodega temporal para almacenaje de materiales de construcción, así como la instalación de letrinas para los servicios sanitarios. II.2.7. Etapa de abandono del sitio. Los trabajos a realizar para construcción de las instalaciones del proyecto “Club Residencial Landmark” se tiene contemplado en un período de 60 meses contados a partir de la obtención de los permisos correspondientes. Concluidas las obras por la empresa constructora será la encargada de retirar todos los materiales y equipos empleados durante la ejecución del proyecto, cuidando la correcta separación de los residuos sólidos que se generaron durante la construcción hasta dejar completa limpia el área. La empresa promovente “Comer Realty Investments S. de R.L de C.V. se encargará de aplicar las medidas de mitigación y compensación que hayan sido propuestas y establecidas por las autoridades federales. II.2.8. Generación manejo y disposición de residuos sólidos, líquidos, emisiones a la atmósfera. Se generarán residuos sólidos durante todas las fases del proyecto (preparación, construcción y operación), se tratan de desechos domésticos producto de los empaques de los alimentos (botellas de plástico, aluminio y/o cristal, papel estraza, residuos orgánicos). Se colocarán suficientes contenedores de basura para la correcta separación de los desechos de tipo casero que se generarán durante las diferentes etapas del proyecto. La basura se separará en orgánica e inorgánica. La basura se colocará dentro de bolsas de polietileno color negro en un lugar específico del


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terreno con su respectivo letrero, para facilitar el almacenamiento temporal y su fácil retiro por el camión recolector de basura del servicio de limpieza del H. Ayuntamiento de Cozumel previamente contratado. Durante las etapas de preparación y construcción se instalarán sanitarios portátiles a razón de 1/10 trabajadores, estos se rentarán a una empresa particular. La misma empresa realizará la limpieza de los sanitarios portátiles y con ello garantizar su correcto funcionamiento. La limpieza de los sanitarios se hará cada dos días y se verificará que la empresa cuente con los medios necesarios para efectuar el transporte y disposición adecuada de estos residuos sanitarios a la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Municipal (San Miguelito) ubicada en el norte de la isla. Por otra parte, durante la operación los baños de las instalciones del proyecto estarán conectados a la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales de uso particular que se encuentra instalada en el área del proyecto Palms of Marbella (propiedad de la misma empresa promovente del proyecto). La limpieza de lodos se realizará cada vez que el nivel de la planta este a su máximo nivel y lo realizará un empresa paricular reviamente contratada, la disposición de lodos será la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Municipal. II.2.9. Infraestructura para el manejo y la disposición adecuada de los residuos. Actualmente la Isla de Cozumel cuenta con un centro de acopio y manejo de residuos sólidos, que son transportados con camiones de la basura al Basurero Municipal. El basurero cuenta con un RELLENO SANITARIO con la capacidad para recibir los residuos que genere este proyecto mediante el pago correspondiente por concepto de recolecta de Basura, los cuales pueden ser canalizados a este lugar pues se trata de residuos catalogados como caseros (papel, cartón, plástico, cristal, aluminio y orgánicos). Así mismo el sitio del proyecto se encuentra dentro de las rutas convencionales de recolección de basura por parte del servicio de limpieza del H. Ayuntamiento Municipal.

La isla de Cozumel no cuenta con planta de separación, manejo, tratamiento, reciclamiento o confinamiento de residuos peligrosos, como lo son los derivados de hidrocarburos (aceites usados), sin embargo el proyecto no producirá en ninguna de sus etapas residuos catalogados como peligrosos, como ya se mencionó anteriormente éstos serán de tipo casero. III. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y, EN SU CASO, CON LA REGULACIÓN DEL USO DE SUELO. El proyecto “Club Residencial Landmark” que se pretende desarrollar debe regirse por lo establecido en las siguientes leyes, reglamentos y normas con relación a la protección del ambiente: MARCO NORMATIVO

Constitución política de los Estados Unidos Mexicanos; Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente; Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de

Evaluación del Impacto Ambiental.

INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Cozumel, Quintana Roo; Programa de Desarrollo Urbano del Centro de la Población (PDU-CP) de Cozumel, Quintana

Roo. Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la zona 4 (Zona Surponiente) de Cozumel, Norma Oficial Mexicana 059-SEMARNAT-2001.

IV. DESCRIPCIÓN DEL SISTEMA AMBIENTAL Y SEÑALAMIENTO DE LA PROBLEMÁTICA AMBIENTAL DETECTADA EN EL ÁREA DE ESTUDIO DEL PROYECTO. IV.I. Caracterización del sistema ambiental. IV.4. Delimitación del área de estudio. El área donde se pretende desarrollar el proyecto en comento, se localiza en el Km 6.8 de la Antigua Carretera Costera Sur dentro de la Unidad de Gestión Ambiental (UGA) CP1 de acuerdo al POEL de la


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isla de Cozumel y conforme al Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población PP4, en la porción surponiente de Cozumel. IV.4.1. Definición del Sistema Ambiental. El SISTEMA AMBIENTAL correspondiente del proyecto “Club Residencial Landmark” se consideró como el área cuyas características físicas, biológicas y/o socioeconómicas pueden ser influenciadas o impactadas positiva o negativamente, directa o indirectamente por el desarrollo del proyecto. Se definió y delimitó analizando de manera integral los elementos del medio físico, biótico, social y económico, las perturbaciones naturales y antropogénias recientes; así como los usos del suelo que actualmente existen en el área de estudio y las vías de comunicación existentes. El sistema ambiental en el cual se encuentra inmerso el proyecto se describe a nivel particular en relación a los factores físicos, biológicos y/o socioeconómicos y de uso del suelo, ya que presenta un radio de influencia angosto (distribución de la vegetación secundaria, los desarrollos turísticos, las vías de comunicación terrestres y las políticas de manejo). Para tal efecto se hizo un Análisis de Fotografía Aérea e imagen de satélite del sistema ambiental donde se realizará el proyecto, lo anterior con el fin de “enmarcar” el SISTEMA AMBIENTAL en el que se encuentra el proyecto manifestado. Dado que el proyecto se desarrollará en el medio terrestre (predio con vegetación secundaria), los límites del sistema ambiental definidos arbitrariamente son: Al norte 1.0 km con Casa habitación, Hotel Presidente hasta Caleta. Al sur 1.0 km con Hotel Fiesta Americana hasta Casas-habitación. Al este 0.175 km con Carretera perimetral sur, Instalaciones tirolesa hasta casa habitación. Al oeste 0.175 km con Carretera costera sur hasta Litoral costero rocoso. El área del SISTEMA AMBIENTAL abarca aproximadamente 2.0 km de largo por 0.350 km de ancho. Por las caracteristicas de proyecto, para la delimitación del Sistema Ambiental se tomó como criterio 1.0 km tanto al norte como al sur desde el sitio específico del proyecto, ya que su radio de influencia será angosto (corto). Al este se contempló hasta la Carretera perimetral sur 0.175 km y al sur se consideró la Carretera costera sur y costa rocosa 0.175 km respectivamente. Toda esta zona descrita para el SISTEMA AMBIENTAL (2.0 km x 0.350 km) ha sido impactada por desarrollos turísticos concluidos y/o en construcción como: Carretera costera sur, Condominios en construcción, Casas-habitación Particular, predios con vegetación secundaria, Instalaciones con tirolesa, Hoteles Presidente y Fiesta Americana, Caleta y Carreta perimetral sur. IV.4.2. Caracterización y análisis del sistema ambiental. Con análisis base para el sistema ambiental fue la toma de fotografía aérea (2 km x 0.5 km) con lo que se generó un mosaico con imágenes a color de 12 megapixeles tomadas al nadir con altura promedio 2000 pies, se tomo la posición geográfica (UTM) del centro de cada imagen y fueron corregidas sobre imagen del google earth para la misma área. Análisis de Fotografía Aérea del sistema ambiental donde se encuentra ubicado el proyecto en comento, a continuación se hace una descripción de los componentes del sistema ambiental. IV.4.2.1. Medio Abiótico. IV.4.2.1.1. Atmósfera. La atmósfera se puede dscribir como el espacio con aire limpio y ruido de escasa intensidad en todo su entorno. El aire es natural por la vegetación secundaria de Selva Mediana y de la brisa por la cercania del Mar Caribe (200m aproximadamente). En sistesis la atmósfera es natural, agradable y limpia de contaminantes por ruido y emisiones a la atmósfera. IV.4.2.1.2. Suelo. Dentro del componente físico del sistema ambiental se encuentra suelo que tiene entre 1-3 cm de espesor. Este ha sido afectado negativamente por la compactación (rellenado) y cimentación de las construcciones (desarrollos turísticos, casas habitación, condominios y hoteles), que repercuten in situ en


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la infiltración natural del agua (drenaje vertical) y propiedades fisicoquímicas. Por otra parte, la compactación y pavimentación (impermeabilizado) de las vialidades, entre las cuales se encuentran la Carretera Costera Sur y Carretera perimetral sur también afecta adversamente el suelo. Las zonas colindantes con el proyecto cuentan con suelo del tipo de mesetas calcáreas de pocos centímetros de espesor, en donde se desarrolla la vegetación secundaria de Selva Mediana Subperennifolia. Según la carta edafológica de INEGI (1995), establece que para la isla de Cozumel el tipo de suelo predominante es Rendzina, que se presenta con Litosol y Regosol calcárico, con una textura media y alta permeabilidad. El suelo del sitio del proyecto y su área de influencia dentro del sistema ambiental que nos ocupa es Rendzina + Regosol calcárico de textura media y con alta permeabilidad.

De nueva cuenta se resalta, que el sitio del proyecto dentro del sistema ambiental se encuentra en la zona costera sur de la Isla de Cozumel, una zona con uso predominante DESARROLLO URBANO y CENTRO DE POBLACIÓN y donde se permiten desarrollos turísticos de bajo impacto de acuerdo con el POEL de la isla de Cozumel y de densidad media según PDU-PP4, por lo que el suelo ha sido impactado por los desarrollos turísticos, vialidades y otros usos del suelo.

IV.4.4.1.3. Agua subterránea. Al igual que en la isla de Cozumel el flujo de agua en el predio es subterráneo. El agua pluvial se infiltra y fluye hacia la costa. El manto freático se encuentra a pocos metros de profundidad. IV.4.2.1.4. Paisaje (panorama visual). El panorama visual del litoral costero rocoso dentro del sistema ambiental, prácticamente presenta escasa vegetación natural (herbáceas en las oquedades de las rocas), escasa fauna silvestre y “suelo”. Tiene una anchura de aproximadamente 20-30 metros. Se señala que el proyecto se desarrollará en el medio terrestre y no en la costa rocosa. Por otra parte, el mayor panorama del paisaje lo presenta la vegetación secundaria de Selva Mediana en regeneración. Este ha sido afectado negativamente por los desarrollos turísticos, casas habitación, condominios y por las vialidades (Carretera Costera Sur y Carretera perimetral sur). IV.4.2.2. Medio Biótico. IV.4.2.2.1.Flora Terrestre. CARACTERIZACIÓN DE LA SELVA MEDIANA SUBPERENNIFOLIA RESULTADOS Y DISCUSIÓN.

Composición florística y estructura

Se cuantificaron un total de 48 especies (Riqueza de especies) para el estrato arbóreo incluidas en 25 familias y con 360 individuos; en el estrato arbustivo se registraron 21 especies en 15 familias y 71 individuos; y en el estrato herbáceo se identificaron 21 especies incluidas en 15 familias y 69 individuos respectivamente.

En el estrato arbóreo la familia con mayor número de especies fue la Fabaceae con 6, seguida de la Euphorbiaceae (4); Myrtaceae, Polygonaceae y Rubiaceae con 3, y 20 familias tuvieron ≤2 especies. Para el estrato arbustivo las familias Euphorbiaceae, Fabaceae, Myrtaceae, Nyctaginaceae y Polygonaceae presentaron 2 especies y 10 familias tuvieron una especie. En el estrato herbáceo la familia con mayor número de especies fue la Fabaceae con 3; Myrtaceae, Nyctaginaceae y Sapindaceae con 2, y 11 familias presentaron una especie. Cabe señalar que las familias antes mencionadas en cada estrato de la vegetación y con mayor número de especies, se encuentran entre las más importantes en la flora de la isla de Cozumel (Tellez y Cabrera, 1987) y del estado de Quintana Roo (Sousa y Cabrera, 1983), es decir se encuentran entre las familias mas comunes y frecuentes de la Selva Mediana, sobresaliendo la Fabaceae (Leguminosa).

Estructura de la Selva Mediana Subperennifolia.


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ESTRATO ARBOREO

Se formaron arbitrariamente dos clases de las alturas promedio y se relacionaron con el número de especies arbóreas para determinar el arreglo vertical de la Selva Mediana (Figura 45). Los resultados muestran que el mayor número de especies (32) se concentró en la clase de 2.00-4.22m y 16 especies se distribuyeron en la clase de 4.23-9.50m respectivamente. Esto muestra que el arreglo vertical de la Selva Mediana se encuentra dominado (67%) por especies de baja a mediana altura y son pocas las especies con talla grande (33%).

Por otra parte, se estimó la altura promedio de la vegetación arbórea (todas las especies), resultando con una altura de 4.20m, lo que indica que la Selva Mediana Subperennifolia del predio es de baja talla. Tanto la altura promedio y la clase de altura dominante (entre 2.00-4.22m) antes señaladas, muestran que la talla de la Selva Mediana se encuentra en desarrollo después de cuatros años y medio del impacto por los huracanes Emily y Wilma en el 2005. Se puede decir, que en varios años la comunidad vegetal alcanzará la talla que tenía previo al impacto de los huracanes y que se estima que fue de entre 12-15m aproximadamente.

Para corroborar el área mínima de muestreo (área más pequeña que representa adecuadamente la composición de especies de la comunidad), se graficó la relación del número de especies arbóreas acumuladas y el área muestreada. La gráfica indicó que para describir la composición florística de la vegetación del sistema ambiental, los 1000 m2 (0.1000 ha) propuestos fueron suficientes, ya que la curva tiende a uniformizarse de manera horizontal (asintota). Se muestrearon 5.4% del área total del sitio del proyecto “Club Residencial Landmark” que son 1.8573 ha (100%) con selva mediana subperennifolia.

ESTRATO ARBUSTIVO Y HERBÁCEO

Debido a que las especies del estrato arbustivo y herbáceo no presentaron tallas grandes, no se hicieron clases de alturas.

Las especies del estrato arbustivo tienen alturas promedio que van de 1.20 a 3.50m, con un promedio global de 2.48m.

Las especies del estrato herbáceo presentaron alturas promedio de 0.20 a 2.0m, con un promedio global de 0.90m de altura.

Se puede concluir que la vegetación en general es de baja altura, Lo que refuerza que la comunidad vegetal se encuentra en proceso de regeneración.

DISTRIBUCIÓN DE DIÁMETROS

Respecto a la distribución de los diámetros de las especies arbóreas, se formaron arbitrariamente tres clases y se relacionaron con el número de especies para determinar su distribución. Se encontró que el mayor número de especies (26) presenta diámetros promedio entre 3.18-5.00 cm con un 54%, seguidos por la clase 5.01-9.00 cm con 14 especies (29%) y 8 especies mayores a 9 cm de grosor con 17%. Es notable reconocer que son escasas las especies con tallo grueso de más de 9 cm, puesto que son comunes las especies entre 3.10-9cm de diámetro con 83% (40 especies) del total. Esto corrobora el impacto que ha sufrido al comunidad vegetal por los huracanes Emily y Wilma en el 2005, que derribaron más del 50% del las especies del estrato arbóreo de mayor grosor.

Por otra parte, todas las especies (21) del estrato arbustivo fueron menores a 3 cm de diámetro (1.27-2.79 cm) y todas las especies (21) del estrato herbáceo fueron menores a 1 cm de diámetro respectivamente.

El diámetro y la altura se emplean como indicadores de crecimiento para especies leñosas en un tiempo determinado en años. Aunque el presente estudio no trata sobre el crecimiento de especies de la Selva Mediana, sobre todo porque se realizó una sola medición. No obstante, con base en los resultados se puede decir que tanto las clases diamétricas como de alturas, muestran que la vegetación secundaria de Selva Mediana se encuentra en proceso de crecimiento (después del impacto de los huracanes en el 2005), ya que el mayor número de especies (40) se concentraron en los diámetros menores con un 83%


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y las alturas presentaron 32 especies en las clases menores que sumaron 67%. Siendo pocas las especies de mayor talla y con diámetros grandes.

Valor de Importancia Relativa

El Valor de Importancia es un índice que muestra cual es la especie con mayor influencia en la vegetación en comparación con las demás especies registradas, tomando en cuenta las abundancias, frecuencias (distribución) y dominancia (área basal). Siendo la especie o especies con mayor influencia las que presentan el mayor o mayores números de Valor de Importancia (V.I.R.).

El análisis para este trabajo arrojó que de las 48 especies registradas, 10 (20.83% del total de especies) son las que sumaron 58.49% del V.I.R. total (más del 50%), lo que indica que son las especies comunes que influencian la composición y estructura de la Selva Mediana por su presencia o frecuencia (distribución) en todos los transectos en banda, sus áreas basales mayores y abundancias.

Sobresale la especie Gliricidia sepium (36.58), seguida de Lonchocarpus yucatanensis (22.77), Caesalpinia violacea (20.29), Coccoloba cozumelensis (15.52), Neea choryophylla (15.40), Malpighia sp (15.28), Piscidia piscipula (13.33), Forchhammeria trifoliata (12.66), Bursera simaruba (11.86) y Eugenia sp1 (11.66). (Cuadro 33 y 34).

El análisis para el estrato arbustivo muestra que de las 21 especies cuantificadas, 5 (28.57% del total de especies) son las que sumaron 55.18% (más del 50%) del V.I.R. total, lo que muestra que son las especies comunes que influencian la composición del estrato arbustivo de la comunidad vegetal, por su presencia o frecuencia (distribución) en todos los transectos en banda, sus áreas basales mayores y abundancias. Destaca la especie Lonchocarpus yucatanensis (55.23), Eugenia sp1 (37.27), Psidium sartorianum (32.01), Nectandra coriacea (22.71) y Randia aculeata (18.02) respectivamente.

De la misma manera que para los estratos arbóreo y arbustivo, se calculó el V.I.R. para el estrato herbáceo de la comunidad vegetal. Dado que no se registro el diámetro, se emplearon solamente la frecuencia y densidad relativa para calcuar el V.I.R. El análisis indicó que 6 (23.81%) especies herbáceas de un total de 21, sumaron 56.30% (más del 50% del total del V.I.R). Destacan como especies comunes (por su ocurrencia y abundancia en el estrato herbáceo) en orden de importancia Oceoclades maculata (25.7), Eugenia sp (22.8), Randia aculeata (21.3), Serjania sp (17.4), Coccoloba cozumelensis (16.0) y Paullinia sp (9.2) respectivamente. En resumen, se puede concluir que 10 especies (20.83% de 48) fueron comunes en el estrato arbóreo, 5 especies (23.81% de 21) en el estrato arbustivo y 6 especies (28.57% de 21) en el herbáceo respectivamente, todas sumaron más del 50% del V.I.R. por estrato, lo que señala que son las especies que influencian la composición y estructura de la comunidad vegetal por sus números (abundancia, frecuencia o distribución y área basal). Estado actual de la Selva Mediana. Como se ha citado en otras secciones, la Selva Mediana Subperennifolia fue afectada (defoliada, fragmentada y derribada en su estrato arbóreo principalmente) por el impacto de los huracanes “Emily” y “Wilma” a su paso por la isla de Cozumel en el 2005. Después de cuatro años y medio del impacto por los huracanes sobre la Selva Mediana, la comunidad vegetal se encuentra en proceso de regeneración y crecimiento.

A continuación de hace una análisis sobre la regeneración a nivel de individuos totales de la comunidad vegetal y que implica a todas las especies cuantificadas. No se hizo el análisis por cada especie en particular, ya que las especies registradas pueden presentar diferentes mecanismos de regeneración y para este estudio no es el caso a describir.

Regeneración de los individuos arbóreos.


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El resultado muestra que de 360 individuos registrados en el estrato arbóreo, 63% (226) corresponden a individuos en crecimiento, con tallo principal que se originan desde la base del suelo, no fragmentado (IC); 34% (122) con tallo o tronco principal recto o semirecto, fragmentado arriba de la base (≥1.50m de altura), crecimiento de follaje (ramas nueva en desarrollo) (FR); los individuos con tronco principal acamado y/o arqueado-fragmentado con ramas en crecimiento (AR) ocuparon un 3% (12) respectivamente.

El análisis indica que la comunidad vegetal se encuentra en proceso de regeneración, que se puede explicar de dos maneras con base en los resultados. Primero, más del 50% de los individuos cuantificados se encuentran en crecimiento desde la base del tallo (IC); es decir, se puede suponer que se originaron de semillas que se encontraban en el suelo previo o posterior al impacto de los meteoros, o eran plántulas que sobrevivieron posterior a los huracanes (cabe mencionar que el estrato arbóreo fue afectado principalmente) y que actualmente se encuentran en pleno crecimiento. Segundo, se registró que la minoría (37%) de los individuos fragmentados (FR +AR), presentan crecimiento de nuevo follaje (ramas); es decir, es obvio encontrar menor cantidad de individuos fragmentados, ya que la mayoría fueron derribados por los huracanes durante el 2005.

Por otra parte, en el estrato arbustivo se cuantificaron 71 (100%) individuos como juveniles y en el herbáceo 69 (100%) como plántulas. En este caso, todas las especies arbustivas (21) se consideran juveniles y todas las especies herbáceas (21) se consideran como plántulas. Se puede concluir que la Selva Mediana Subperennifolia se encuentra en proceso de regeneración como los constatan los resultados encontrados, donde más del 50% de los individuos del estrato arbóreo se encuentran en crecimiento y 37% presentan crecimiento de nuevo follaje (fragmentados), el 100% de los individuos tanto para el estrato arbustivo como herbáceo son juveniles y plántulas en pleno desarrollo o competencia ecológica, para poder formar parte de la estructura de la comunidad vegetal original previo al impacto de los huracanes antes citados. IV. 4. 2.2.2. Area inundable en el predio del proyecto. El proyecto requiere ocupar una porción de una zona que se inunda durante la temporada de lluvias, por esta particularidad requirió un análisis ambiental más detallado. Con la revisión histórica de imágenes y de los elementos biológicos presentes nos sugiere que: al paso del huracán Wilma en el 2005 ocurrió un cambio en la capacidad de infiltración natural del agua pluvial que recibe el predio, que por la topografía del predio se acumulaba el área de mayor depresión del predio (-1.2 m con respecto al nivel del suelo) donde ocurría la infiltración (sumidero de agua).

El cambio en la capacidad de infiltración de esta zona ha provocado que el predio permanezca inundado más tiempo en la temporada de lluvias afectando las área aledañas a éste “sumidero”, lo que a su vez ocasionó que la vegetación arbórea presente en esas áreas haya muerto totalmente a partir del 2006 debido a la intolerancia de las especies de este tipo de vegetación a condiciones de inundación.

De ésta, manera, las afectaciones por inundaciones temporales es de 0.420 hectáreas del proyecto, que significaría el 18.44% de la superficie del área prevista para el nuevo proyecto.

Posterior al paso del huracán Wilma y a partir de la temporada de lluvias del 2006, permanece más tiempo el agua de lluvia ya no se infiltraba rápidamente como debió ocurrir de manera natural en años anteriores, a este efecto se debe que la vegetación que se localizaba dentro del área inundable este ahora muerta, debido no son especies adaptadas a condiciones de inundación durante largos periodos de tiempo, como su puede observar la muerte de todos los arboles y arbustos en esta área. De esta manera, desde 2004 a 2010 franja de vegetación muerta viene aumentando de manera paulatina y actualemente ya presenta una gran área de vegetación muerta que señala hasta donde se extiende la zona inundable en la temporda de lluvias. En la foto aérea se observa la condición actual del predio y extensión del área afectada a causa de las inundaciones que se habían venido sucediendo desde el 2006 en la temporada de lluvias.


xxi

El nivel del terreno en la zona inundable facilita la acumulación de agua y su pobre inflitración provoca la muerte de la vegetación, evidentemente la condición que actualmente se observa es producto de la acumulación de estas condiciones desfavorables para la vegetación ocasionando su muerte. IV. 4. 2.2.3. Fauna Terrestre. RESULTADOS AVES Para el presente trabajo se registraron un total de 39 especies de aves que se ordenaron bajo la nomenclatura taxonómica con base a las recomendaciones propuestas por Mackinnon (2005). De las 39 especies, 26 son residentes, 8 son migratorias y 3 son endémicas respectivamente. Se registraron dos especies incluidas en la NOM-059-SEMARNAT-2001 bajo protección especial, las cuales son: Vireo bairdi y Troglodytes aedon beani. MAMIFEROS En cuanto a mamíferos se registraron 6 especies en la cual se ordenaron taxonómicamente ORDEN MARSUPIALA Familia didelphidae. Didelphis marsupiales ORDEN CHIROPTERA Familia phyllostomidae Glssophaga soricina Carolia perspicillata Artibeus jamaicensis Artibeus patois ORDEN RODENTIA Familia heteromidae Heteromys gaumeri Familia muridae Ototylomis phyllotis Peromyscus leucopus ANFIBIOS Y REPTILES En lo que se refiere a anfibios y reptiles se han registrado las siguientes especies y se ordenaron taxonómicamente. CLASE AMPHIBIA ORDEN ANURA Chaunus Marinus Ollotis velliceps FAMILIA HYLIDAE Smilisca baudini CLASE REPTILIA ORDEN TESTUNIDES Rhinoclemis aeronata


xxii

FAMILIA KINOSTERNIDAE Kinosternon creaseri ORDEN SQUAMATA SUBORDEN SAURIA FAMILIA CORYTOPHANIDAE Basiliscus vitatus FAMILIA IGUANIDAE Ctenosaura similis Iguana iguana FAMILIA PHRYNOSOMATIDAE Sceloporus chrysostictus Sceloporus cozumelae FAMILIA POLYCHRIDAE Anolis lemurinos SUBORDEN SERPENTES FAMILIA BOIDAE Boa constrictor FAMILIA COOLUBRIDAE Drymobius margaritiferus Coniophanes imperiales Se registraron tres especies incluidas en la NOM-059-SEMARNAT-2001 bajo protección especial, las cuales son: Ctenosaura similis (Iguana gris), Iguana iguana (Iguana verde) y Boa constrictor. IV.4.3. Medio-Socioeconómico del sistema ambiental. IV. 4.3.1. Economía local y generación de empleos. El medio socioeconómico dentro del sistema ambiental del proyecto que nos ocupa se encuentra delimitado por una zona de naturaleza Turística en la Isla de Cozumel. La articulación entre los diferentes eslabones sociales (turistas, profesionistas, técnicos, etc.) y económicos o sectores productivos (alimentos, bebidas, frutas y verduras, carnes, servicios, transporte público, mantenimiento, etc.) hacen de esta parte del sistema ambiental una zona importante para la economía local. Es decir, se tiene un impacto benéfico por la generación de empleos directos e indirectos, así como la captación de ingresos a nivel local. A nivel local los desarrollos turísticos englobados en el sistema ambiental emplean gente local directa e indirectamente, en el ramo del servicio y mantenimiento (limpieza general, taxistas, pintores, albañiles, jardineros, operadores de tours, etc.), así como de profesionistas en el ramo turístico y otras ramas productivas relacionadas directa e indirectamente con esta actividad. IV. 4.3.2. Bienestar social. El incremento de los desarrollos turísticos y por ende la generación de empleos a nivel local y estatal conlleva a un incremento de la población, y ligado a un bienestar social general, ya que esto influye directa o indirectamente en el crecimiento urbano de la isla de Cozumel, en especifico de servicios como: transporte (vehículos), vialidades, escuelas, vivienda, servicios médicos (clínicas y hospitales), servicios de comunicación, centros comerciales, servicios de paquetería-paquetería, parques, entre otros.


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Se señala que el proyecto que se epretende realizar causará impactos benéficos en el medio socioeconómico y por consiguiente un bienestar social general en la isla, por la generación de fuentes de empleo temporal y permanente, directos e indirectos; así como la capatación de ingresos. V. IDENTIFICACIÓN, DESCRIPCIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES. V.1. Metodología para identificar y evaluar los impactos ambientales. V.1.1. Clasificación e identificación de los indicadores de impacto Uno de los principales problemas en la evaluación ambiental consiste en la selección de las variables ambientales y la síntesis e integración de las mismas para que puedan ayudar a cuantificar el impacto de una acción. Debido a las múltiples interrelaciones entre los elementos ambientales, se debe abordar el problema a partir de la utilización de indicadores individuales, que permitan detectar cambios en la calidad de un sistema, facilite su comparación e interacción para evaluar los niveles de cambio en su conjunto. Un indicador es un elemento del medio ambiente afectado, o potencialmente afectado, por un agente de cambio. Se considera a los indicadores como índices cuantitativos o cualitativos que permitan evaluar la dimensión de las alteraciones que podrán producirse como consecuencia del establecimiento de un proyecto o del desarrollo de una actividad (Winograd, 2001). De acuerdo a las características de los indicadores, se puede establecer un orden jerárquico, el cual discrimina las relaciones entre las categorías establecidas, y permite determinar la tipología del ecosistema o sistema ambiental, manifestándose por la interacción de indicadores a diferentes niveles (Salazar, 1999): Indicadores de Tercer Nivel Son los indicadores macros: Medio biótico, Medio abiótico y Medio socioeconómico; son conocidos como subcomponentes del sistema ambiental. Indicadores de Segundo Nivel Son indicadores que definen patrones de importancia en el área estudiada y agrupan indicadores específicos de primer nivel, son conocidos como los diferentes factores de cada uno de los subcomponentes. Los indicadores de segundo nivel para el presente estudio son: medio terrestre, atmósfera, suelo, agua, paisaje, medio económico y social. Indicadores de Primer Nivel Son cuantificables y cualificables, se caracterizan porque determinan patrones espaciales y funcionales de los ecosistemas, definiendo unidades ecológicas y de paisaje. En el presente estudio se identificaron: Flora terrestre, Fauna terrestre, Calidad del aire, Estado acústico natural, Drenaje vertical, Erosión, Caracteristicas fisicoquímicas, Calidad de agua subterránea, Apariencia visual, Relieve, Generación de empleo, Ingreso local y Bienestar social. V.1.2. Lista indicativa de indicadores de impacto. Para identificar adecuadamente los impactos al sistema ambiental del proyecto que nos ocupa, se propusieron 13 indicadores, insertados dentro de los medios biótico, abiótico y socioeconómico del sistema ambiental. Por las características y dimensiones del proyecto se considera que son suficientes para evaluar el presente estudio. V.1.3. Criterios y metodologías de evaluación. V.1.3. 1. Criterios. Los criterios permiten evaluar la importancia de los impactos producidos. En este caso la metodología empleada para el persente estudio considera los siguientes: Signo: Considera si el impacto es negativo (-) o adverso, positivo (+) o benéfico y neutro (0). Intensidad (Magnitud): Se toman tres niveles de magnitud: Significativo o alto, moderado o medio y no significativo o bajo.


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Duración (Permanencia): Se considera si el impacto identificado es de carácter temporal o permanente. Radio de Acción (área de influencia): Los efectos pueden manifestarse en parte (angosto), medio (medio) o en toda (amplio) la zona de estudio e incluso, sobrepasar las fronteras físicas del sistema ambiental. Incidencia: Toma en cuanta si el efecto del impacto es directo (el que presenta repercusión inmediata en algún factor ambiental) o indirecto (el que deriva de un efecto primario). Sinergia: Considera la acción conjunta de dos o más impactos parciales. Reversibilidad: Se considera la posibilidad de que, una vez producido el impacto, el sistema afectado pueda volver a su estado inicial o no (Reversible vs Irreversible), ya sea de manera natural o aplicando medidas de mitigación. Los impactos para el proyecto en comento se cuantificaron de conformidad con la siguiente clasificación y escala de los criterios. Valor numérico de los criterios para cuantificar los impactos del proyecto en comento. SIGNO MAGNITUD RADIO DE

ACCIÓN DURACIÓN INCIDENCIA SINERGIA REVERSIBILIDAD

Positivo ( + ) ó Benéfico

1 = No significatvo 2 = Moderadamente significativo 3 = Significativo

Angosto

Temporal Directo Sinérgico Reversible Medio

Negativo ( - ) ó Adverso Amplio Permanente Indirecto No sinérgico Irreversible

V.1.3.2. Metodologías de evaluación y justificación de la metodología seleccionada. Los criterios y métodos de evaluación del impacto sobre el sistema ambiental pueden definirse como aquellos elementos que permiten valorar el impacto ambiental de un proyecto o actividad sobre el medio ambiente. Los criterios y métodos tienen una función similar a los de la valoración del inventario, puesto que los criterios permiten evaluar la importancia de los impactos producidos, mientras que los métodos de evaluación lo que tratan es de valorar conjuntamente el impacto global del proyecto. Para el presente estudio se emplearon tres métodos de interacción causa-efecto para la identificación, predicción y evaluación de los impactos ambientales, que son ampliamente utilizados Lista de control (Ckeck list), Matriz de Leopold y Matriz de Cribado o Leopold modificada (Ver anexo de la Guia Sector Cambio de Uso de Suelo o Proyectos Agropecuarios, SEMARNAT, 2002): Lista de Control (Check list) Las listas de control son métodos de identificación muy simple, por lo que se usan para evaluaciones preliminares. Sirven primordialmente para identificar factores ambientales y proporcionar información sobre la predicción y evaluación de los impactos. Para identificar los impactos se analizaron los 13 indicadores descritos previamente. Para realizar este análisis se tomaron en cuenta no solo los atributos del sitio donde se desarrollará el proyecto, sino también los impactos potenciales al sistema ambiental. Matriz de Leopold La matriz de Leopold permite examinar la interacción de las actividades del proyecto y los componentes del sistema ambiental por medio de un arreglo bidimensional: en una dimensión (columnas) se muestran las características individuales (actividades) del proyecto por etapas y en la otra (filas) se identifican los indicadores ambientales que pueden ser afectados por el mismo. De esta forma, los impactos potenciales son individualizados confrontando las dos listas de control. Este arreglo se realiza para analizar los factores causales que producen impactos específicos. La matriz de Leopold propone una valoración cualitativa de los impactos cuando no es posible su valoración cuantitativa. Por ejemplo, la emisión de polvos, gases, ruido, etc., producen impactos muy puntuales y de permanencia muy limitada que dificultan su medición precisa. Por lo anterior, la valoración


xxv

de cada uno de los impactos se consideró tomando en cuenta criterios cualitativos a partir de los cuales se identificaron como benéfico o adverso y como significativos o no significativos (Canter, 1988). Esta metodología se ha usado en la mayoría de los estudios de impacto ambiental en México (SEMARNAT, 2002). Sin embrago, a pesar de que la matriz engloba a cada componente ambiental y las incidencias de cada acción de manera general, no siempre resulta eficaz en la valoración de los impactos ya sea que un mismo impacto puede ser considerado benéfico bajo determinadas circunstancias pero perjudicial para otras. Matriz de Cribado Con base en lo anteriormente expuesto y tomando en cuenta la magnitud y características del proyecto, se selecciona una Matriz modificada en la que mediante la asignación de un valor numérico es posible identificar y cuantificar los impactos positivos (benéficos) y negativos (adversos) que se espera sean generados durante el desarrollo del proyecto. La identificación de los impactos potenciales al sistema ambiental causados por las actividades del proyecto en comento en sus diferentes etapas, se llevó a cabo utilizando una Matriz de Cribado con el método de Leopold modificado, en donde se confrontan, en filas verticales o columnas las actividades del proyecto, y en filas horizontales o renglones, los componentes del sistema ambiental susceptibles de ser impactados por dichas actividades. Los impactos identificados mediante esta matriz son posteriormente caracterizados y evaluados. Este método (Matriz) es ampliamente utilizado en estudios ambientales ya que integra y relaciona variables cualitativas como cuantitativas que permiten describir de manera práctica y objetiva los impactos de un proyecto o actividad sobre ecosistemas o sistemas ambientales definidos (SEMARNAT, 2002).

V.2. Caracterización y Evaluación de impactos ambientales. V.2.1. Resultados de los impactos ambientales generados. V.2.1.1. Matriz de Cribado Tipo de impacto Se identificaron un total de 286 impactos potenciales con la Matriz de Leopold Modificada con la cual se relacionaron las actividades (22) del proyecto y los indicadores identificados (13). De los 286 (100%) impactos potenciales, 88 (31%) impactos son benéficos, 42 (15%) impactos son adversos y 156 (54%) impactos fueron nulos sobre el sistema ambiental respectivamente. En total se generararán 130 impactos (88 benéficos más 42 adversos).

TIPO DE IMPACTO

156 (54%)

88 (31%)

42 (15%) BeneficosAdvesosNulos

Tipo de Impactos registrados para el proyecto “Club Residencial Landmark”, sobre

los indicadores del sistema ambiental. De los 42 impactos adversos, 24 se manifestarán en la etapa de preparación, 18 en la construcción y cero (0) en la operación. De la misma manera de los 88 impactos benéficos identificados, 17 se presentarán en la fase de preparación, 34 en la etapa de construcción y 37 en la operación y respectivamente.


xxvi

Por otra parte, 9 impactos negativos se determinaron en el Medio Biótico del sistema ambiental, 33 en el Medio Abiótico y 0 (cero) en el Medio Socioeconómico. En cambio 16 impactos positivos se registrarán en el Medio Biótico, 24 en el Medio Abiótico y 48 en el Medio Socioeconómico respectivamente.

24

17

18

34

0

37

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130

Preparación

Construcción

Operación

ETA

PA

No. IMPACTOS

Benéfico

Adverso

Impactos benéficos y adversos determinados en cada etapa del proyecto.

9

16

33

24

048

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130

Biótico

Abiótico

Socioeconómico

MED

IO

No. IMPACTOS

Benéfico

Adverso

Impactos benéficos y adversos cuantificados en cada medio del sistema ambiental.


xxvii

Matriz de Cribado (Leopold modificada) de identificación e interacción de impactos potenciales cualitativos y cuantitativos (Tipo de impacto) del proyecto sobre el sistema ambiental.

SIMBOLOGÍA: Tipo de Impacto A= Adverso ó negativo B = Benéfico ó positivo N = Nulo (caja vacía)

ACTIVIDADES EN LAS DIFERENTES ETAPAS DEL PROYECTO

PREPARACIÓN CONSTRUCCIÓN OPERACIÓN

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Flora B B A A A A B B B B B B

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Calidad del aire A A A A B B A B B B B

Estado acústico natural A A A A A A

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Drenaje vertical A A A B B

Erosión A A A A A

Características fisicoquímicas y biológicas

A A A A A A B B B B B B

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subterranea B B B B

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Apariencia Visual

A A A A A A B B B B B B

Relieve A A

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Generación empleo B B B B B B B B B B B B B B B B B B B

Ingreso local B B B B B B B B B B B B B B B B B B B

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Bienestar social B B B B B B B B B B


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Intensidad De acuerdo a la intensidad de los impactos, de los 130 (100%) impactos determinados, se registraron 60 (46%) como no significativos, 44 (34%) moderados y 26 (20%) significativos De los 60 impactos no significativos (±1), 39 son benéficos y 21 son adversos (Figura 3); de los 44 impactos moderados (±2), 38 son benéficos y 6 son adversos; y de los 26 impactos significativos (±3), 15 son adversos y 11 son benéficos respectivamente.

60(46%)

44(34%)

26(20%)

0102030405060708090

100110120130

No significativo Moderadamentesignificativo

Significativo

INTENSIDAD

No. d

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pact

os

Intensidad de los Impactos del proyecto sobre los indicadores del sistema ambiental.

Desglosando las etapas (actividades) del proyecto y los impactos dterminados sobre los indicadores del sistema ambiental, se tiene lo siguiente: ETAPA DE PREPARACIÓN Previo a la construcción de obras del proyecto se contratará mano de obra para desarrollar las actividades implicadas en esta fase, como parte de la preparación, se realizará el rescate de flora y fauna nativa, así como de especies protegidas. Las especies protegidas (Ctenosaura similis, Iguana iguana) se reubicarán en sitios cercanos con características similares al predio. Posteriormente se colocará un tapial y cintas señalando las áreas a aprovechar, separándolas de las que se conservarán. Con el apoyo de maquinaria ligera (Bob cat) se realizará el desmonte de las áreas puntuales con vegetación secundaria previamente autorizadas por la SEMARNAT, en el Estudio Técnico Justificativo (ETJ) ingresado paralelamente con la presente MIA Particular. Se realizará el despalme y limpieza de troncos y ramas. Posteriormente, las áreas limpiadas se rellenarán con material pétreo (sascab) y nivelarán manualmente. Durante el demonte, limpieza, relleno y nivelación, se producirán impactos adversos en la flora y fauna terrestre, calidad del aire y estado acústico natural (atmósfera), drenaje vertical, erosión y características fisicoquímicas (suelo), apariencia visual y relieve (paisaje). Se determinaron impactos positivos por la contratación de mano de obra para realizar las actividades correspondientes a esta fase del proyecto, que se reflejó en la generación de empleo e ingreso local y bienestar social general.


xxix

ETAPA DE CONSTRUCCIÓN Las actividades en esta fase consisten en: manejo de materiales de construcción, construcción de obras, requerimientos de agua, generación y manejo de residuos sólidos y líquidos caseros, emisiones a la atmósfera, generación de ruido, jardinería y reforestación y contratación de mano de obra. Durante las actividades de construcción, se generarán impactos adversos sobre la flora y fauna terrestre, en la calidad del aire y estado acústico natural (atmósfera), drenaje vertical, erosión y características fisicoquímicas (suelo), suspensión de sedimentos (por fuga de partículas de materiales en el agua marina), apariencia visual y relieve (paisaje). Por otro lado, los impactos benéficos se manifestarán sobre la flora y terrestre, calidad del aire (atmósfera), drenaje vertical y características fisicoquímicas (suelo), calidad de agua subterránea (agua) y apariencia visual (paisaje). Asimismo, la contratación de mano de obra para realizar los trabajos de construcción y demás actividades, generarán empleos, ingresos y bienestar social general. ETAPA DE OPERACIÓN Durante las actividades en esta fase del proyecto no se presentarán impactos negativos. Los impactos positivos se tendrán por la contratación de empleados para operar el proyecto, mantenimiento y jardinería, lo que se generará ingreso local y bienestar social en general, así como por la demanda de agua y el manejo de residuos sólidos y líquidos caseros. También se presetarán impactos positivos en la flora y fauna terrestre, calidad del aire (atmósfera), drenaje vertical y características fisicoquímicas (suelo) y apariencia visual (paisaje).


xxx

Matriz de Cribado de identificación e interacción de impactos potenciales cualitativos y cuantitativos del proyecto sobre el sistema ambiental de acuerdo a su intensidad.

SIMBOLOGÍA: Intensidad del Impacto Adverso no significativo (-1) Adverso moderadamente significativo (-2) Adverso significativo (-3) Benéfico no significativo (1) Benéfico mderadamente significativo (2) Benéfico significativo (3) N = Nulo (caja vacía)

ACTIVIDADES EN LAS DIFERENTES ETAPAS DEL PROYECTO

PREPARACIÓN CONSTRUCCIÓN OPERACIÓN

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Flora 3 1 -3 -3 -1 -3 2 2 2 2 2 2

Fauna

3 1 -3 -3 -1 -3 2 2 -1 2 2 2 2

MED

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Calidad del aire -1 -1 -1 -1 2 2 -1 1 2 2 1

Estado acústico natural -1 -1 -1 -1 -1 -1

Su

elo

Drenaje vertical -3 -1 -3 1 1

Erosión -3 -3 -2 -1 -3

Características fisicoquímicas y biológicas

-1 -3 -3 -2 -1 -2 2 2 1 2 2 1

Ag

ua Calidad de agua

subterranea 2 2 2 2

Pais

aje

Apariencia Visual

-3 -3 -1 -1 -1 -2 2 2 2 1 1 2

Relieve -2 -2

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Generación empleo 1 1 1 1 1 3 2 1 1 1 1 3 1 1 1 1 1 2 3

Ingreso local 1 1 1 1 1 3 2 1 1 1 1 3 1 1 1 1 1 2 3

So

cial

Bienestar social

3 2 2 2 3 2 2 1 2 3


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CONCLUSIÓN De los 286 impactos potenciales identificados con la Matriz de Cribado (Leopold Modificada), se generarán 130 (46%) y 156 (54%) serán son nulos. De los 130 impactos que se presentarán, la mayoría (88) son benéficos y 42 son adversos. La intensidad de los impactos mostró que 60 son no significativos (±1), de los cuales 39 son benéficos y 21 adversos; 44 moderados (38 benéficos y 6 adversos) y 26 fueron significativos (15 adversos y 11 benéficos) respectivamente. Por otra parte, la incidencia indicó que 105 (81%) son directos y 25 (19%) son indirectos sobre los indicadores del sistema ambiental, considerando los 130 impactos que se tendrán como el 100%. Asimismo por su duración se encontró que 83 (64%) son temporales y 47 (36%) permanentes. Por su radio de acción se determinó que la influencia de los impactos es angosta con 103 (79%) impactos, teniendo una influencia media 27 (21%) y con radio de acción amplio cero impactos respectivamente. La mayoría de los impactos 111 (85%) se consideran reversibles y la minoría 19 (15%) no reversibles o irreversibles. Respecto a la sinergia, la mayoría 92 (71%) de los impactos son no sinérgicos y 38 (29%) impactos fueron sinérgicos. Con base en los resultados arrojados en la evaluación de los impactos por las diferentes acciones (actividades) del proyecto sobre los indicadores del sistema ambiental, se puede decir, que el proyecto es viable por su bajo impacto, ya que quedo sustentado y demostrado por los diferentes criterios empleados como fueron: el tipo de impacto, la intensidad, la incidencia, la duración, el radio de acción, la reversibilidad y la sinergia que permiten llegar a esta conclusión final. VI. MEDIDAS PREVENTIVAS Y DE MITIGACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES VI.1. Descripción de la medida o programa de medidas de la mitigación o correctivas por componente ambiental. Después de haber realizado la evaluación de los impactos ambientales adversos que se generarán sobre los indicadores del sistema ambiental defindo por las actividades del proyecto “Club Residencial Landmark”, se considera que estos son totalmente mitigables y controlables, en particular por el tipo de actividades a desarrollarse en la construcción como en la fase de operación, ligado a programas específico integrados a un Programa Integral de Majeo Ambiental (PIMA), el cual se someterán para su aprobación ante la Secretaría. A continuación se presenta una tabla con las medidas de prevención y mitigación propuestas de acuerdo con los indicadores que serán afectados por el desarrollo del proyecto.


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Medidas de prevención y mitigación para los impactos adversos que se tendrán por el desarrollo del proyecto en comento. MEDIO INDICADOR AFECTACIÓN TIPO DE IMPACTO MEDIDA DESCRIPCIÓN DE LA MEDIDA PROPUESTA

BIÓTICO

Flora Terrestre

Se considera la diversidad y la Superficie de vegetación secundaria a afectarse por el proyecto. Existen en el predio especies arbóreas, arbustivas y herbáceas nativas. Se eliminará vegetación secundaria de Selva Mediana solicitada en el Estudio Técnico Justificativo (ETJ) y autorizada por la SEMARNAT.

Temporal, de baja magnitud, significativo y con radio de ifluencia angosto (predio del proyecto).

PREVENTIVA

Se ejecutará un Programa de Rescate de Flora Nativa, previo a los trabajos de preparación y construcción del proyecto. Se colocará un tapial para delimitar áreas de trabajo e influencia a otras áreas del predio no deseables de ser impactadas. Se colocarán letreros informativos dirigidos a los obreros, que indiquen las reglas que deberán de acatar respecto a la flora nativa.

MITIGACIÓN Y/O COMPENSACIÓN

Implementación de un Programa de Reforestación con especies nativas en el área inundable del proyecto o un área similar impactada por el cambio de uso del suelo en un sitio autorizado por el Municipio En las áreas plantaeadas como jardinadas se sembrarán especies nativas juveniles previaente rescatadas de la vegetación secundaria de Selva Mediana. Se conservarán áreas verdes con vegetación secundaria.

Fauna Terrestre

Se considera la diversidad y especies protegidas. Existen especies protegidas por la NOM-059-SEMARNAT-2001, como Ctenosaura similis e Iguana iguana.

Temporal, de baja magnitud, no significativo y con radio de afectación angosto (predio del proyecto).

PREVENTIVA

Se ejecutará un Programa de Rescate y Reubicacion de Fauna, enfocado a especies protegidas, previo a los trabajos de preparación y construcción del proyecto. Se colocará un tapial para delimitar las áreas de trabajo e influencia a otras áreas del predio no deseables de ser impactadas. Se colocarán letreros informativos dirigidos a los obreros, que indiquen las reglas que deberán de acatar respecto a la fauna nativa y especies protegidas.


Con la siembra de especies nativas de la región, se espera un incremento en las abundancias de algunos grupos de fauna (Ej. Aves nativas e iguanos del género Annolis sp) por la disponibilidad de hábitat y nicho ecológico. Se conservarán áreas verdes de vegetación secundaria (hábitat y nicho ecológico de fauna nativa). Implementación de un Programa de Educación Ambiental enfocado a la conservación de los recursos naturales de la isla y especies protegidas por la NOM-059-SEMARNAT-2001.


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Cuadro 52. Continuación Medidas de prevención y mitigación .

ABIÓTICO

Calidad del aire

Cantidad de Emisiones generales a la atmósfera durante las etapas preparación y construcción del proyecto. Durante la construcción es obvio que se manejarán materiales petreos para la construcción, los cuales desprenderán particulas de polvo en pequeña escala. Asimismo, la maquinaria ligera depedira bajas cantoades de emisiones por el funcionamiento natural del motor de combustión interna.

Temporal, de baja magnitud, no significativo y con radio de afectación angosto.

PREVENTIVA

La maquinaría ligera durante la preparción se revisará periódicamente para un buen funcionamiento y evitar aumento de gases no deseados. Los materiales petreos (polvo y grava) se humedecerán adecuadamente para limitar liberación de polvo durante su manejo.


Además de conservar áreas verdes, con la siembra de especies nativas (rescatadas) en áreas jardinadas, se espera contribuir en la calidad del aire. En caso de detectar el mal funcionamiento de la maquinaria ligera, de imediato se llevará reparación a un taller mecánico.

Estado acústico natural

Se consideran la Intensidad y la Duración del Ruido en las etapas de preparación y construcción del proyecto. Se empleará como apoyo maquinaria ligera (Bob cat, revolvedora de cemento), asimismo se utilizarán herramientas manuales (Martillos, serruchos, taladro entre otros).

Temporal, de baja magnitud, no significativo y con radio de afectación angosto.

PREVENTIVA La maquinaria ligera durante la preparción se revisará periódicamente para un buen funcionamiento del motor y evitar aumento de ruido no deseado.


En caso de detectar el mal funcionamiento de la maquinaria ligera, de imediato se llevará reparación a un taller mecánico.

Drenaje vertical (Suelo)

Se consideran la compactación y alteración del drenaje vertical (permeabilidad) del suelo por el relleno, nivelación y cimentación.

Permanente, de mediana magnitud, significativo y con radio de afectación angosto (sitio específico del proyecto).

PREVENTIVA Delimitación con tapial de áreas autorizadas a ser impactadas. Conservación de áreas verdes (vegetación secundaria).


Implementación de un Programa de Reforestación con especies nativas en área inundable o en un área igual a ser impactada por el cambio de uso del suelo que establesca el Municipio. Para garantizar la recuperación de la vegetación en el área inundable se perforaran 8 pozos de absorción con ademe de 12 pulgadas.

Erosión (Suelo) Se considera la remoción de suelo por la eliminación de vegetación en áreas específicas autorizadas (cambio de uso del suelo) por la SEMARNAT.

Permanente, de mediana magnitud, significativo y con radio de afectación angosto (sitio específico del proyecto).

PREVENTIVA Delimitación con tapial de áreas autorizadas a ser impactadas. Conservación de áreas verdes (vegetación secundaria).


Implementación de un Programa de Reforestación con especies nativas en área inundable o en un área igual a ser impactada por el cambio de uso del suelo que establesca el Municipio. Para garantizar la recuperación de la vegetación en el área inundable se perforaran 8 pozos de absorción con ademe de 12 pulgadas. El suelo removido se utilizará en áreas jardinadas y área de restauración..


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Características fisicoquímicas (Suelo)

Alteración de las propiedades físicas (estructura, densidad aparente) y químicas (pH, intercambio cationico) y biológicas (microorganismos y microfauna) del suelo.

Permanente, de mediana magnitud, significativo y con radio de influencia angosto (sitio específico del proyecto).

PREVENTIVA

Se colocará un tapial para delimitar áreas de trabajo e influencia a otras áreas del predio no deseables de ser impactadas. Implementación de un Programa de Manejo de Residuos Sólidos domésticos (separación de la basura) en todas las etapas del proyecto.


Implementación de un Programa de Peforestación con especies nativas de un área igual a ser impactada por el cambio de uso del suelo, en un sitio autorizado por el Municipio.

Apariencia visual Apariencia visual (intervisibilidad de la infraestructura) y afectación del relieve

Permanente, de baja magnitud, no significativo, radio de influencia angosto.

PREVENTIVA Se colocarán barreras visuales (tapial) durante las etapas de preparación y construcción del sitio.


Se sembrará especies nativas de la región en áreas jardinadas, para incrementar la cobertura de las áreas verdes para armonizar con las instalaciones que se desarrollen y con el paisaje natural de la zona. Conservación de áreas con vegetación secundaria de Selva Mediana.


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VII. PRONOSTICOS AMBIENTALES Y EN SU CASO, EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS VII. 1.2. Pronóstico del escenario VII.1. 2.1. Pronóstico del escenario ambiental SIN proyecto Como se ha dejando constancia a lo largo del presente documento, la zona del proyecto (sistema ambiental) se encuentra impactada tanto en el medio biótico (flora y fauna terrestre), medio abiótico (suelo y paisaje) y medio socioeconómico por los desarrollos y actividades turísticas antes señaladas. Asimismo, se suman los daños severos por los huracanes relativamente recientes “Emily” y “Wilma” en julio y octubre de 2005, que han contribuido en gran medida al impacto de la Selva Mediana (vegetación secundaria) de esta zona. Se considera que la parte terrestre presenta un impacto de magnitud baja actualmente ocasionado por los factores antes citados, ya que la vegetación secundaria de Selva Mediana Subperennifolia y el suelo han sido ocupados para la construcción de casas particulares, hoteles, condominios, Clubes de Playa (Restaurante) y vialidades entre otros. En el futuro dentro del escenario SIN proyecto permanecerá como una zona impactada de magnitud baja, en su parte terrestre dentro del sistema ambiental en el que se ubica. Además, se vislumbran impactos adversos y beneficos de magnitud baja a media por un incremento en futuros desarrollos turisticos, que no formarían parte de este proyecto sino de proyectos ajenos, debido a que el POEL y el Programa Parcial de Desarrollo Urbano 4 (Zona Surponiente) permiten en sus politicas de uso del suelo el desarrollo de esta zona turística sur de la isla. Por lo que a largo plazo las características del sistema ambiental continuarán influenciadas negativamente y positivamente tanto por la actividad turística, como por el impacto de los huracanes futuros que posiblemente pasarán por la isla de Cozumel (la isla se encuentra en la ruta geográfica de los huracanes que se forman en el Atlántico). La zona del proyecto muestra evidencia de una franja de vegetación muerta por ahogamiento, la cual seguirá aumentando con cada temporada de lluvias, con la posibilidad de generarse un incendio forestal debido a la gran cantidad de materia vegetal seca que se observa cuando el agua se evaporado o drenado complentamente. Seguiran apareciendo acumulaciones de residuos sólidos el los límites perimetrales del predio producto de las actividades en los predios vecinos. VII.1.2.2. ESCENARIO AMBIENTAL ESPERADO CON PROYECTO Y CON LAS MEDIDAS PREVENTIVAS Y DE MITIGACIÓN El proyecto “Club Residencial Landmark”, tiene efecto directo sobre el medio terrestre (Flora y fauna terrestre, suelo y pasiaje). Como mencionamos se trata de vegetación de selva mediana con un grado de impacto de origen antripogénico y natural por los últimos huracanes, y de manera específica la evidencia de un incremento de vegetación muerta producto de la acumulación de agua en la parte de mayor desnivel del predio, con este proyecto se realizará una recuperación del área con las plantas rescadas y con la perforación de pozos de absorción que aumentara la capacidad de inflitración de esa zona, que una vez rescada y colocada en esa área también tendrá efecto positivo en el drenaje. Si bien el escenario ambiental que se vislumbra con el proyecto y medidas de mitigación, es aquel en el que el proyecto ocasionará impactos puntuales de baja magnitud y radio de acción angosto, por las dimensiones y características del msmo, por lo que éstos no modificarán el sistema ambiental definido en el que se inserta. Por otra parte, las medidas de mitigación que se proponen (Cuadro 52) durante todas las etapas (preparación, construcción y operación) del proyecto ayudarán a prevenir, mitigar y/o compensar los impactos negativos identificados, por lo que se mantendrán las características y la funcionalidad del sistema ambiental. Por ejemplo, en el medio terrestre se impactará la flora y fauna terrestre, y el suelo. Sin embargo, se instalará un tapial para prevenir y delimitar las áreas autorizadas a impactar por el cambio de uso del suelo (autorizado por la SEMARNAT) y no extenderse a áreas no deseadas; se realizará el rescate y reubicación de flora y fauna nativa y especies protegidas; se conservarán áreas verdes y se reforestarán


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áreas definidas para jardines y como se mención en el primer párrafo de esta paguina se busca recuperar el área inundable con vegetación nativa y mejorar el drenaje natual al subsuelo. También se propondrá al Municipio implementar un Programa de Reforestación en un área igual a la impactada. Existirá un impacto positivo a futuro por la generación de empleos temporales y permanentes, directos e indirectos durante todas las fases de desarrollo del proyecto dentro del sistema ambiental. Por consiguiente habrá un bienestar general en la estructura social de la isla. Con base en la evaluación de impactos, se puede concluir que el escenario ambiental a futuro que se vislumbra CON el desarrollo del proyecto y medidas de mitigación dentro del sistema ambiental en el que se inserta el presente proyecto, ocasionará impactos puntuales de baja magnitud y radio de influencia angosto en el medio terrestre (ver capitulo VI), los cuales serán compensados con las medidas propuestas (Cuadro 52) durante todas las fases del proyecto, por lo que no se modificarán significativamente las características ni el funcionamiento de los procesos físicos, químicos y biológicos, y socioeconómicos del sistema ambiental global (definido) en que este se inserta. Por lo que no se causrá un desequilibrio ecológico. VII.2. Programa de vigilancia ambiental Se propone realizar un PROGRAMA DE MONITOREO AMBIENTAL desde el inicio de las actividades durante las distintas etapas del proyecto, de manera que se cumplan las medidas, preventivas, de mitigación y/o compensación por los impactos ambientales adversos identificados por las acciones del proyecto en comento. Además, para detectar con oportunidad cualquier anomalía o se identifique cualquier riesgo de impacto negativo o adverso en los diferentes indicadores del sistema ambiental y hacer las correcciones pertinentes. Se implementarán 7 Programas de Vigilancia Ambiental, los cuales consisten en lo siguiente:

1. Programa continuo de Supervisión Ambiental para el Cumplimiento de Condicionantes Ambientales.

2. Programa de Rescate y Reubicación de Flora Nativa. 3. Programa de Rescate y Reubicación Fauna enfocado a especies protegidas por la NOM-

059-SEMARNAT-2001. 4. Programa de Separación de Residuos Sólidos de tipo casero generados por el proyecto. 5. Implementar la siembra con especies nativas (rescatadas) en área restauración (área

inundable) y en jardines. 6. Implementar un Programa de Educación Ambiental dirigido a los empleados del proyecto

con el fin de concienciarlos en la conservación de los recursos naturales de la región y especies protegidas por la NOM-059-SEMARNAT-2001.

7. Ejecutar un Programa de Reforestación con especies nativas (rescatadas) de un área igual a la impactada por el cambio de uso del suelo, en un sitio autorizado por el Municipio.

proyecto: “club residencial landmark”sinat.semarnat.gob.mx/dgiradocs/documentos/qroo/...el...

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