propuestas para combatir el despilfarro urbanÍstico. ¿que hacer con las viviendas desocupadas?

CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO

CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS.

Javier Buron Cuadrado, socio de Urbania ZH Gestion

La Casa Encendida. Madrid. 26/2/2015

CAUSAS

CONSECUENCIAS

REMEDIOS

CAUSAS


CAUSAS: OFERTA

A. SOBREPRODUCCION

• Se produce en función de parámetros financieros, laborales y políticos. No en función de variables

demográficas y sociales.

• 45 viviendas nuevas por cada 1000 habitantes (brick peak Murcia) vs. 1 (en lo peor de la crisis muchas CCAA) vs 7 (Euskadi de forma más o menos estable).

• Tiene mucho que ver con la estructura productiva española. Lo que nos lleva a otras causas. B. NORMATIVA URBANISTICA INFLACIONISTA – PRODUCTIVISTA

• Javier Garcia Bellido: no todos los trozos de metal en bruto son Chillidas u Oteizas … salvo en el urbanismo español. 1956 y las garantías ex ante a la banca que financia a oligopolistas mercantiles La realización del urbanismo que el Estado no puede pagar.

• Reparto de plusvalías entre propiedad suelo/banco/promotor (90%) y comunidad (10%).

• En cuanto hay empleo y crédito el sistema tiende a sobreproducir.

CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS


CAUSAS: OFERTA C. FINANCIARIZACION - BANCARIZACION DE LA VIVIENDA

• La banca marca el ritmo del mercado de la vivienda que deviene, por encima de todo, en un bien de inversión (producto financiero).

• Los sistemas más publificados/mutualizados son menos dependientes de la banca. Sobreproducen menos. Se tiende a ocupar más las viviendas construidas.

D. RAQUITICA/EXTRAVIADA ACCION DEL ESTADO Y LA SOCIEDAD CIVIL EN MATERIA DE VIVIENDA

• La vivienda no es un mercado intervenido por el Estado a favor del acceso de la población a una vivienda digna a un precio asequible. Es más, para casi todas las AAPP la vivienda es un asunto de ingreso , no de gasto.

• En materia de vivienda la sociedad civil española no ha generado entidades privadas sin ánimo de lucro que gestionen de manera profesional paquetes de vivienda en alquiler a precios inferiores a los del mercado.

• Lo que favorece la sobreproducción de vivienda libre en compra y dificulta la producción de vivienda pública/mutualizada en alquiler.

E. TIPOLOGIA DE RESCATE PUBLICO DE LA BANCA

• FROB, BCE, nacionalizaciones, SAREB, MEDE, etc no favorecen la venta/alquiler del stock de vivienda en manos de bancos, fondos de inversión, family offices, etc.

• El rescate es acrítico e incondicional.



CAUSAS: DEMANDA

F. SUMINISTRO FINANCIERO INADECUADO (ILIMITADO vs. CREDIT CRUNCH ) = SOBREENDEUDAMIENTO

• El sistema financiero vende la vivienda por encima del precio que puede pagar la ciudadanía en periodos alcistas (no hay normas contra el sobreendeudamiento familiar o la asunción excesiva de riesgos sistémicos).

• Y cuando llega el paro se produce una crisis de desahucios y caída del consumo.

G. FISCALIDAD INADECUADA

• Favorece la vivienda nueva , privada y en propiedad.

• Perjudica (o, al menos, no incentiva) rehabilitación, vivienda pública o privada sin ánimo de lucro, alquiler y movilización de vivienda vacía.

H. ESTADO DEL BIENESTAR MAS FAMILIAR QUE ESTATAL O MUTUALISTA = PROPIETARISMO (IMPUESTO)

• Con un estado del bienestar subdesarrollado (incluso en los días de vino y rosas) y un mutualismo de la vivienda asequible inexistente, las familias españolas perciben (falsamente) la vivienda en propiedad como su ultima ratio de protección frente a contingencias socio-económicas.

• Cuando el Estado o el mutualismo privado garantizan vivienda en edad productiva y pensiones después de la jubilación el % de viviendas en alquiler sube y el de viviendas vacías baja..


CONSECUENCIAS

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EN UN PAIS CON MALAS ESTADISTICAS DE VIVIENDA (NADA CASUAL) ES ARRIEGADO DAR CIFRAS, PERO ES COMUN CITAR LAS

SIGUIENTES:

3.5 MILLONES DE VIVIENDAS VACIAS

CERCA DE 1 MILLON DE ELLAS NUEVAS

ADEMAS DE MAS DE 3 MILLONES DE SEGUNDAS RESIDENCIAS

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VIVIENDA VACIA USADA: UN INCENDIO FRIO

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DEL STOCK DE VIVIENDA VACIA NUEVA A LAS CIUDADES FANTASMA

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LA CRISIS SOCIAL DE LOS DESAHUCIOS

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EL ALINEAMIENTO CLARO DEL ESTADO

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RESCATAMOS Y PROTEGEMOS LO QUE RESCATAMOS Y PROTEGEMOS

14 CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS


LA CRUELDAD …



EL MAYOR MOVIMIENTO ACTIVISTA POR LA VIVIENDA DE EUROPA NO ES ESCUCHADO POR LOS POLITICOS … Y SALTA A LA POLITICA …



GATOPARDISMO …

REMEDIOS

ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.

1. DETECCION DEL STOCK – JUICIO DE ALQUILABILIDAD

• El stock de vivienda no está estudiado: número, localización, estado, alquilabilidad, etc.

• Debe ser un proceso con dirección y fomento autonómico/estatal, pero operativamente es una tarea local (municipal o supralocal) intensiva en trabajo (back office y trabajo de campo).

• Hay técnicos públicos que consideran que esto no es política de urbanismo o vivienda y que la Administración local no debe hacer nada.

• Hay que detectar y cualificar el stock para ser capaces de diseñar políticas de interconectadas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible, rehabilitación y alquiler (las tres cosas que más necesita nuestra sociedad en materia de vivienda en estos momentos).

• Sin este no haremos nada sólido …

UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL


2. DECLARACION ADMINISTRATIVA DE VIVIENDA VACIA EN AREAS DE ESPECIAL NECESIDAD DE VIVIENDA ASEQUIBLE • Algo que ya introdujo la Ley de Vivienda de Cataluña. • Importada de (inter alia) la legislación francesa.

• Que ya dijo el Consejo Consultivo de Cataluña que era estatutario y constitucional si

se hacía con las debidas garantías y un sentido de la proporcionalidad.



3. AYUDAS PUBLICAS

• AL ALQUILINO PARA EL PAGO DE ALQUILER (incluso en el mercado libre)

• REHABILITACIÓN (conectadas al posterior alquiler) • ALQUILER SEGURO

Mal diseñados

• SPA Sociedad Pública de Alquiler

• RBE Renta Básica de Emancipación Bien diseñados – bajo gasto público – efectividad media

• ASAP – Avalloguer

Bien diseñados – alto gasto público – gran efectividad

• BIZIGUNE



4. MEDIDAS COERCITIVAS

CUANDO SE HAN OFRECIDO VARIOS TIPOS DE AYUDAS, DE FORMA SISTEMATICA Y SOSTENIDA EN EL TIEMPO EN ZONAS DE ACREDITADA NECESIDAD DE VIVIENDA ASEQUIBLE Y LA PROPIEDAD RECHAZA MOVILIZAR HACIA EL ALQUILER O VENDER, EL ESTADO ESTA LEGITIMADO PARA PASAR DEL FOMENTO A LA COERCION

• FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD

Artículo 33 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

• DERECHO A LA VIVIENDA

Artículo 47 Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

• SUBORDINACIÓN DE LA RIQUEZA PÚBLICA Y PRIVADA AL INTERÉS GENERAL

Artículo 128 1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general. 2. Se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica. Mediante ley se podrá reservar al sector público recursos o servicios esenciales, especialmente en caso de monopolio, y asimismo acordar la intervención de empresas cuando así lo exigiere el interés general.



4. MEDIDAS COERCITIVAS

• CUANDO SE HAN OFRECIDO VARIOS TIPOS DE AYUDAS, DE FORMA SISTEMATICA Y SOSTENIDA EN EL TIEMPO EN ZONAS DE ACREDITADA NECESIDAD DE VIVIENDA ASEQUIBLE Y LA PROPIEDAD RECHAZA MOVILIZAR HACIA EL ALQUILER O VENDER, EL ESTADO ESTA LEGITIMADO PARA PASAR DEL FOMENTO A LA COERCION

• SANCIONES PECUNIARIAS CON OBLIGACIÓN DE HACER, TASAS PARAFISCALES,

IMPUESTOS, RECARGOS, ETC.

• ALQUILER FORZOSO.

• LEGALIZACIÓN DE LA OKUPACIÓN.

• VENTA FORZOSA

• EXPROPIACIÓN.

• DERRIBO.

• Todo ello muy común en la UE y anatema en España.



5. NUEVOS PROFESIONALES Y NUEVAS UNIDADES DE GESTION

AUNQUE NO LO PAREZCA, ES EL ASUNTO CLAVE.

POSIBILIDADES

• AYUDAS PUBLICAS AL INQUILINO Y AL ARRENDADOR CONCERTADO

• Social or affordable landlord (elemento central en Francia, Alemania y Reino Unido)

• AGENCIAS O EMPRESAS PÚBLICAS

• Alokabide – Bizigune.

• HOUSING ASSOCIATIONS

• Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties • Inmobiliaria Social de la Fundación INNOVES promovida por Confederación Entidades para Economía Social

Andalucía (CEPES-Andalucía) y Federación Cooperativas Trabajo Andalucía (FAECTA)

• SOCIAL RENT AGENCIES - AGENCES IMMOBILIER A VOCATION SOCIALE - SOCIALE WOHNRAUMHILFEN

• Flandes, Gales, Finlandia, Francia, Alemania, etc • Habitat3

• SINDICATOS DE INQUILINOS

• Deutscher Mieterbund

• COHOUSING POR REHABILITACIÓN DE VIVIENDA VACÍA

• De la masoveria al cohousing Andel en Barcelona - Sostre Civic



6. NECESIDAD DE COOPERACION PUBLICO PRIVADA A TRES BANDAS: ESTADO, BANCA Y PROFESIONALES/EMPRESAS/ENTIDADES NON OR LIMITED PROFIT

• CETERIS PARIBUS (EL RESCATE BANCARIO PUEDE SER MODIFICDO EN LA SIGUIENTE ETAPA POLITICA) …

• LA BANCA Y LOS FONDOS DE INVERSION DEBEN VENDER LO QUE PUEDAN VENDER.

• DEBEN ALQUILAR A PRECIOS DE MERCADO LO QUE NO SE VENDA Y PUEDAN ALQUILAR EN EL MERCADO DE UNO A TRES LUSTROS.

• PERO QUE VAN A HACER CON LO QUE NO SE PUEDE NI VENDER NI ALQUILAR A PRECIOS DE MERCADO?

• • Y CON SUS INQUILINOS SOBREVENIDOS (DESHAUCIADOS) Y CON LOS OCUPANTES IRREGULARES?

• PUEDE QUE ESTEMOS HABLANDO DE MAS DE 150.000 VIVIENDAS

• TODAS LAS UNIDADES DE GESTION Y PROFESIONALES DE LOS QUE HEMOS HABLADO DEBEN ESTAR AL

SERVICIO DE POLITICOS Y BANCOS PARA DAR SOLUCIONES A UN PROBLEMA EVIDENTE.

• COLABORACION PUBLICO – PRIVADA • COLABORACION PUBLICO – SOCIAL • COLABORACION PRIVADA – SOCIAL • COLABORACION PUBLICO – PRIVADA - SOCIAL



EL REINO UNIDO VA A GASTAR UNOS 31.000 MILLONES EN POLITICAS PUBLICAS ACTIVAS DE VIVIENDA EN 2015.

UNOS 500 EUROS/ HABITANTE.

NOSOTROS NO LLEGAREMOS A 16 EUROS/ HABITANTE.

UNAS 31 VECES MENOS.

SIN UN GASTO PUBLICO ENTRE EL 1% Y EL 2% DEL PIB EN POLITICAS PUBLICAS ACTIVAS DE VIVIENDA

POCO VAMOS A CAMBIAR …


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