project cost mgt-pert1

5/11/2018 Project Cost Mgt-pert1 - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/project-cost-mgt-pert1 1/421

2. Praktek ProfesionalManajemen Konstruksi

3. Project TimeManagement

7. Project RiskManagement

8. Project Procure-

ment Management

9. Organizational & HumanResources Management

1. Philosophy &

Review Proyek

5. Project QualityManagement

6. Safety & Health andEnvironmental Management

The Contruction Management Knowledge Areas

4. Project CostManagement



DEFINISI PROYEK

Proyek adalah suatu kegiatan yang dilakukanuntuk mencapai tujuan dan sasaran tertentu,yang dalam prosesnya dibatasi oleh waktudan sumber daya yang diperlukan danpersyaratan2 tertentu lainnya

Proyek konstruksi, hasil fisiknya, berupa : Bangunan gedung Jembatan, Jalan Bendungan, dll



TAHAPAN PROYEK KONSTRUKSI

IDE / GAGASAN

Feasibility Study

DESIGN

PENGADAAN

PROSES

KONSTRUKSI

PEMANFAATAN

Supervisi

Cost 1

Cost 3

Cost 2

P.E

S.E

D.E

Cost 3 +



JENIS C0ST

Cost 1 : adalah biaya proyek secarakasar untuk keperluan analisis

ekonomi dlm study kelayakan( Preleminary estimate )

Cost 2 :adalah biaya proyek semi detail

untuk keperluan penyediaan

dana (budgeting bagi Owner)( Semidetail estimate )

Cost 3 : adalah biaya proyek secara detail

yang bersifat definitif (Nilai

kontrak), yaitu pertemuan angka

antara Owner estimate dan Bid

price kontraktor

( Definitive estimate )



AKURASI JENIS C0ST

AkurasiBesar Penyimpangan

P.E S.E D.E

Rendah

TinggiRendah

Tinggi

Planning Conceptual

Design

Detail

Engineering



KUALITAS COST ESTIMATE

Kriteria Cost Estimate yang jelek :

- Terjadi Cost Overrun terhadap estimasi awal- Terjadi hasil yang tidak konsisten

- Kurang detail

- Dokumentasi yang jelek / lemah

- Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana

- Tidak dapat diandalkan untuk cost control

Penyebab Jeleknya Cost Estimate- Estimator tidak Qualified

- Estimator yang belum terbiasa dengan obyekbangunan

- Data & method yang jelek



DEFINITIVE ESTIMATE

DEFINITIVE

ESTIMATE

VERSI

KONTRAKTORBID

PRICE

VERSI

OWNER

OWNER

ESTIMATE

DATA NILAI

KONTRAK

Kepentingan x

Kepentingan y



CONSTRUCTION COST MGT.

Pembahasan construction cost management ,meliputi :

• Construction cost accounting

• Construction cost estimating

• Construction cost budgeting

• Construction cost controlling



CONSTRUCTION COST ACCOUNT

• Biaya ( cost ) adalah merupakan konsepakuntansi .

• Dengan demikian konsep biaya harus dipa-

hami , dalam kontek pengendalian biaya .• Ada dua jenis biaya yang berbeda cara pe-

ngendaliannya , yaitu : Fix cost dan Variable

cost .

• Dalam evaluasi realisasi biaya , harus mam –

pu membaca laporan akuntasi



CONSTRUCTION COST ACCOUNT

Variable Cost ( biaya tidak tetap ) , adalah biaya yang

selalu berubah tiap bulannya sesuai dengan intansitaskegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :

• Biaya Bahan / Material Konstruksi

• Biaya Upah Konstruksi

• Biaya Alat Konstruksi• Biaya Subkontraktor ( Kontraktor )

• Biaya Overhead Lapangan/ Proyek

Fix Cost ( biaya tetap ) , adalah biaya yang relatif tidak berubah tiap bulannya atau tidak terkait dengan intansitas

kegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :

• Biaya Overhead Perusahaan

• Biaya Pemasaran Perusahaan• Biaya Penyusutan aktiva tetap Perusahaan



VERSI BIAYA PROYEK

OWNER

KONTRAKTOR

Nilai Kontrak

Proyek

Nilai Sub Kontrak Sub Kontraktor

Bahan, upah,alat ,

Overhead, dll

Biaya ( cost )

Biaya

Biaya

Harga ( price )

Harga

Bahan / alat ,

dari Owner

Biaya



FAKTOR KUNCI & ASUMSI

Cost Engineer yang profesional dalam membuat

Cost Estimate mengenal dua hal penting, yaitu :Asumsi dan Faktor kunci yang pasti

Faktor kunci yang pasti adalah :

- CONSTRUCTION SCHEDULE

- CONSTRUCTION METHOD

- METHOD ESTIMASI

- DASAR PRODUKTIVITAS TENAGA & ALAT , yg

digunakan

Asumsi : Inflasi , Kenaikan harga , resiko lain



SIKLUS COST ESTIMATE

Proses cost estimate, merupakan suatu siklus yang

dapat digambarkan sbb :

• Kontrak

• Spesifikasi

• Gambar , dll

• Data lokasi

proyek

Work breakdown structures (WBS)

• Time Schedule

• Cons.Method

• Prod. & H.S

• Policy keu.

B.Q

Biaya Proyek D.C

M.UU.P

x

+

A

BC



WORK BREAKDOWN STRUCTURE

Tahap pertama sebelum menghitung biaya adalah

menetapkan susunan rincian pekerjaan, berdasardokumen yang ada.

Susunan rincian pekerjaan dirumuskan melalui hirarki

dari jenis proyek ybs.

Tiap hirarki dari proyek, diuraikan menjadi level terakhirberupa item-item pekerjaan secara detail

Seorang Cost Engineer terkadang menganut spesiali-sasi ( Struktur , M/E , Finishing , dll )



15

WORK BREAKDOWN STRUCTURES

WBS disusun berdasarkan hirarki proyek , sbb :

Gedung Bertingkat

Preliminaries

Fondasi Basement Struktur M / E Finishing

Bore Pile

Raft

Galian

Dinding Bsmt .

Kolom

Balok& Slab

Corewall

M

E

Dinding

Lantai

Plafond

Dst.

Landscaping

Kolom

Balok& Slab Shearwall



16

WORK BREAKDOWN STRUCTURE

Hal-hal yang diperlukan untuk menyusun work

breakdown structure , adalah :

• Dokumen tender ( Gambar , Spesifikasi , per –syaratan ,Surat perjanjian , addenda )

• Informasi 2 yang diperoleh dari survey lokasiproyek

• Rencana metode pelaksanaan ( Mis. Bottom Up

atau Top Down)

• Pengalaman & pengetahuan cost engineer ,untuk proyek sejenis



17

PRELIMINARIES

Yang dimaksud Prelim adalah berbagai pekerjaanpersiapan yang perlu dilakukan.

Kegiatan - kegiatan ini umumnya dirumuskan melalui

construction method

Biaya prelim, masuk dalam kelompok Variable cost / Direct cost

Untuk proyek besar, biaya prelim besarnya cukupsignificant.



18

TAHAPAN PENYUSUNAN BIAYA PRELIM.

Dirinci/didaftar semua item pokok yang merupakanprelim.

Dihitung quantity masing-masing item prelim.

Dihitung unit price masing-masing item prelim.

Biasanya prelim ini disusun oleh tenaga khusus yangberpengalaman.



19

CONTOH PRELIM UNTUK PROYEK GEDUNG

Soil investigation Pembebasan tanah

Temporary site office

Peresmian

Contract document

Shop & AS Built Drawing

Site overhead

Pembersihan sampah konstruksi Mobilisai & demobilisasi

Tower Crane

K-3, dan lain-lain.



20

WAKTU VS COST

Hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dengan

biaya dapat digambarkan sebagai berikut :

Biaya

Waktu

B1

B2

Bi

W1 Wi

W2

Biaya dg waktu singkat

Biaya dg waktu longgar

Biaya dg waktu ideal



21

METHOD VS COST

Hubungan antara metode pelaksanaan proyek dengan

biaya dapat digambarkan sebagai berikut :

Biaya

Method

B1

B2

Bi

W1 Wi

W2

Method yg kurang layak

Over method

Method yg ideal



22

CONTOH FORMULIR ESTIMASI ( gedung )

No. Item Pekerjaan Quantity Hargasatuan

Jumlah harga

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Preliminaries

………………

Pek. Substruktur

……………….

Pek. Struktur

…………….

Pek.M / E

…………….

Pek. Finishing

………….

Pek. Landscaping

Jumlah

Ppn 10%

Jumlah akhir



23

INSERT MARK UP

Dalam Nilai Kontrak, nilai Mark Up tidakdimunculkan , ini berarti harus diinsertkedalam unit price dari direct cost

Ada tiga strategi insert Mark Up , yaitu : Dibagi secara merata

Disebar pada beberapa item tertentu saja

Disebar hanya pada pekerjaan awal saja(front loading )



24

CURVA “ S “

Bentuk curva “ S “ , berbeda tiap strategi insert mark

up

Strategi merata

Strategi Front

Loading

Rp.

Bln



25

COST BUDGET sbg ALAT KENDALI

PelaksanaanProyek

Penyimpanganbiaya

Pembelanjaan

COSTBUDGET

SesuaiBudget

Realisasibiaya

Start

SelesaiFeed back



26

MAKSUD & TUJUAN C . B

(1) Untuk memberikan batasan uang yang ha-rus disediakan untuk biaya pelaksanaanproyek

(2) Untuk memberikan patokan terhadap biayapelaksanaan proyek

Oleh karena itu , Cost Budget harus realis-tikterhadap kenyataan yang diharapkan .



27

HUBUNGAN C . B & C . E

CostEstimate

CostBudget

B. L

CostBudgetB.T. L

Cadangan

+

+



28

Contoh Formulir Cost Budget Kontraktor

Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN Rp. Keterangan

I BIAYA LANGSUNG PROYEK

1. BAHAN / MATERIAL

2. UPAH

3. ALAT

4. SUBKONTRAKTOR

5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN

6. OVERHEAD LAPANGAN

SUB TOTAL

II KEWAJIBAN PAJAK

1. PPN ( 10% )

2. UANG MUKA PPH / PPH final

SUB TOTAL

III BIAYA TIDAK LANGSUNG1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.

2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP

SUB TOTAL

CADANGAN

TOTAL

( NILAI KONTRAK )



29

Contoh Formulir Cost Budget Owner

Kel. Sub.Kel URAIAN Rp. Keterangan

I BIAYA LANGSUNG PROYEK

1. BAHAN / MATERIAL Bila ada

2. UPAH Bila ada

3. ALAT Bila ada

4. KONTRAKTOR / KONSULTAN



SUB TOTAL

II KEWAJIBAN PAJAK

1. PPN ( 10% )

2. PPH perorangan

SUB TOTAL

III BIAYA TIDAK LANGSUNG1. OVERHEAD PROYEK INDUK

2. CADANGAN

SUB TOTAL

TOTAL



30

COST CONTROL

Yang mendorong peran cost control jadi penting dikonstruksi , adalah :

Harga jual/Budget bersifat konservatif ( relatiftetap)

Biaya produksi bersifat fluktuatif ( sangat mudahberubah bila tidak dikendalikan )

Untuk mengatasi kondisi yang delematis tsb diatas ,maka diperlukan :

Kemampuan tentang construction cost

Kemampuan dalam cost control



31

ASPEK - ASPEK KONTROL

Untuk dapat berhasil mengendalikan biaya proyekdengan baik , maka perlu dilakukan pengendalianterhadap aspek-aspek yang mempengaruhinya :

Time Control

Quality Control

Safety Control

Cost Control



32

ASPEK TIME CONTROL

• Kegiatan pekerjaan harus dikendalikan

sesuai jadwal yang ada .

• Bila pekerjaan terlambat , dapat timbul resi-

ko tambahan biaya akibat terkena pinaltimaupun kenaikan harga

• Bila kegiatan harus dipercepat , karena

berbagai alasan , cenderung akan menam-bah biaya .



33

ASPEK QUALITY CONTROL

• Mutu pekerjaan harus dikendalikan agarselalu masuk dalam toleransi keberterimaan

• Mutu yang lebih rendah dari persyaratan ,

akan menambah cost untuk perbaikan .

• Mutu yang lebih tinggi dari persyaratan ,

juga akan menambah biaya ( material /

proses ) .

• Inti dari manajemen mutu , adalah mengu-

rangi terjadinya kegagalan mutu ( perbaik-

an / penolakan pekerjaan )



34

ASPEK SAFETY CONTROL

• Safety harus dikendalikan untuk menekan

accident cost sekecil mungkin , denganmenyediakan biaya safety yang layak .

• Biaya safety yang terlalu rendah , dapat me-

nyebabkan accident yang tidak diinginkan

• Biaya safety yang terlalu tinggi (oversafety),

selain menambah biaya secara lngsung juga

dapat menambah biaya secara tidak lang-sung ( turunnya produktivitas )

• Inti dari manajemen safety ( K3 ) adalah

mengurangi terjadinya kecelakaan proyek .



35

ASPEK COST

ASPEK

COST

Work Breakdown

Structures

Quantity of Works

Unit Price of Works

Pek. Prelim.

Pek. Pokok

Method

Akurasi.

Produktifitas

Waste



36

UNSUR & FAKTOR BIAYA

Unsur-unsur biaya langsung proyek dibagi menjadidua kelompok :

Kelompok Dominan : Bahan , upah , alat , atausubkon.

Kelompok Minoritas : Persiapan/penyelesaian ,overhead / administrasi proyek .

Faktor terjadinya biaya ada dua , yaitu :

Quantity pekerjaan Harga satuan pekerjaan



37

PENGENDALIAN BIAYA

Tindakan nyata ( riil ) dalam pengendalian

biaya adalah :

“ Mengendalikan Quantity dan Harga Satuan

untuk bahan , upah , alat , subkon , persiapan

/penyelesaian dan adm./ overhead proyek “

Mengendalikan penyebab penyimpangan2 yg

mungkin terjadi

CONTOH FORMULIR COST CONTROL



38

CONTOH FORMULIR COST CONTROL

No.

URAIAN

Total

budget

Realisasi s/d tgl. Sisabudget

Perkira-an sisabiaya

Penyim-pangan

( + / - )Budgetrealisasi

Realisasibiaya

a b c d = a - c e f = d - e

1. Material

2. Upah

3. Alat

4. Subkon

5. Pekerjaanpersiapan

6. Overheadlapangan

TOTAL

BCWP ACWP



39

BCWS , BCWP , & ACWP

BCWS : adalah besarnya anggaran biaya sesuai

schedule

ACWP : adalah besarnya realisasi biaya untuk peker-

jaan yang telah diselesaikan

BCWP : adalah besarnya anggaran biaya untuk pekerjaan yang telah diselesaikan

BCWP > BCWS : Proyek Ahead Schedule

ACWP > BCWP : Proyek Over Budget ( cost overrun )



40

Contoh Evaluasi Akhir (Kontraktor)Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN BUDGET REALISASI

I. BIAYA LANGSUNG PROYEK

1. BAHAN / MATERIAL

2. UPAH

3. ALAT

4. SUBKONTRAKTOR



SUB TOTAL

II KEWAJIBAN PAJAK

1. PPN ( 10% )

2. UANG MUKA PPH / PPH final

SUB TOTAL

III BIAYA TIDAK LANGSUNG1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.

2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP

SUB TOTAL

CADANGAN / LABA

TOTAL

( NILAI KONTRAK )



41

Contoh Evaluasi Akhir (Owner)

Kel. Sub.Kel URAIAN BUDGET REALISASI

I. BIAYA LANGSUNG PROYEK

1. BAHAN / MATERIAL

2. UPAH

3. ALAT

4. KONTRAKTOR/ KONSULTAN



SUB TOTAL

II KEWAJIBAN PAJAK

1. PPN ( 10% )

2. PPH

SUB TOTAL

III BIAYA TIDAK LANGSUNG1. OVERHEAD PROYEK INDUK

2. CADANGAN

SUB TOTAL

TOTAL



Questions

project cost mgt-pert1

Documents