programa salvadoreÑo de investigaciÓn sobre desarrollo y medio ambiente - prisma seminario-taller...
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PROGRAMA SALVADOREÑO DE INVESTIGACIÓN SOBRE PROGRAMA SALVADOREÑO DE INVESTIGACIÓN SOBRE DESARROLLO Y MEDIO AMBIENTE - PRISMADESARROLLO Y MEDIO AMBIENTE - PRISMA
Seminario-Taller Seminario-Taller Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centro AméricaTurismo y Desarrollo Inmobiliario en Centro América
TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO EN
NICARAGUA
San Salvador, El Salvador, 27 y 28 de Septiembre del 2007.San Salvador, El Salvador, 27 y 28 de Septiembre del 2007.
Elaborado por:Elaborado por:Arq. María Isabel Parés BarberenaArq. María Isabel Parés Barberena
En colaboración con Arq. María Auxiliadora Reyes y En colaboración con Arq. María Auxiliadora Reyes y Lic. Alejandro BonillaLic. Alejandro Bonilla
Mapa Geográfico de NicaraguaMapa Geográfico de Nicaragua
Honduras
Costa Rica
Océano Atlántico
Océano Pacífico
Cordillera Cordillera AmerrisqueAmerrisque
Cordillera IsabeliaCordillera Isabelia
Cayos MiskitosCayos Miskitos
Laguna de Perlas, Laguna de Perlas, Bahía del Bluff y Bahía del Bluff y
Corn IslandCorn Island
Lago Cocibolca o Lago Cocibolca o de Nicaragua y de Nicaragua y
SolentinameSolentiname
Lago Xolotlán o de Lago Xolotlán o de ManaguaManagua
Golfo de Golfo de FonsecaFonseca
Monkey Point y Monkey Point y Desembocadura de Desembocadura de
Río San JuanRío San Juan
Meseta de los PueblosMeseta de los Pueblos
Reserva de Reserva de BosawásBosawás
Cadena Volcánica Cadena Volcánica del Pacíficodel Pacífico
San Juan del SurSan Juan del Sur
Rio San JuanRio San Juan
Factores de Coyuntura: el Factores de Coyuntura: el Turismo y la Construcción en Turismo y la Construcción en NicaraguaNicaragua
Según el Informe Anual del Instituto Nicaragüense de Turismo (INTUR), para el año 2006 el turismo se perfiló como uno de los principales motores del crecimiento de Nicaragua, generando U$ 239 millones de dólares a la economía de Nicaragua, con la llegada de 773,000 turistas.
La construcción, por su lado, siguió una tendencia negativa a marzo de 2007, con una variación promedio anual del -3.8% (6.7 en 2006) (BC), que se debe a la menor ejecución del gasto de capital del Gobierno Central y e menor ritmo de crecimiento en la construcción privada (decrecimiento de las construcciones industriales y comerciales, y por la desaceleración en las construcciones residenciales y de servicios), destacándose los desarrollos turísticos.
Factores que posibilitan la discusión e incidencia
sobre el tema turismo y desarrollo inmobiliario
Plan Nacional de Ordenamiento Plan Nacional de Ordenamiento Territorial y Turístico de Nicaragua Territorial y Turístico de Nicaragua ((Rodolfo Baca, INTUR):Rodolfo Baca, INTUR):
Según el Reglamento de la Ley 306,corresponde al INTUR formular la programación y redactar los planes maestros y las guías urbanísticas de las ZEPDT’s (Zonas Especiales de Planeamiento y Desarrollo Turístico) como partes integrantes del Plan de Desarrollo Turístico del Territorio, identificar y delimitar el perímetro de cada Zona Especial para los efectos de aplicar los beneficios y créditos fiscales previstos en el artículo seis de la ley en este reglamento. El Plan Nacional de Ordenamiento Turístico del Territorio (PNOTT), orienta sus estrategias de intervención mediante la implementación de cuatros fases sucesivas:
FASE I. Zonas Especiales de Planeamiento y desarrollo turístico ZEPDT’s.
FASE II. Sistema de Información Geográfica SIG-INTUR
FASE III. Rutas Turísticas de Nicaragua RTNFASE IV. Gestión Descentralizada del Turismo
A nivel macro de Planificación se A nivel macro de Planificación se conceptualizan 10 Regiones Operativasconceptualizan 10 Regiones Operativas
Rodolfo Baca, INTUR, 2005
El INTUR, clasifica al territorio Nicaragüense en El INTUR, clasifica al territorio Nicaragüense en 10 Regiones Operativas y 144 Zonas 10 Regiones Operativas y 144 Zonas
Especiales de Planeamiento y Desarrollo Especiales de Planeamiento y Desarrollo Turístico (ZEPDTTurístico (ZEPDT’’s) s)
Rodolfo Baca, INTUR, 2005
Plan Nacional de Plan Nacional de Ordenamiento Territorial Ordenamiento Territorial Turístico (PNOTT).Turístico (PNOTT).
.
RUTAS TURÍSTICAS DEPARTAMENTOS Y REGIONES
1. Ruta Turística de los Volcanes (7 Volcanes Activos)
Chinandega, León, Managua, Masaya, Granada, Rivas
2. Ruta Turística del Café Jinotega, Estelí, Matagalpa, Ocotal, Nueva Segovia.
3. Ciudades Coloniales – Pueblos Blancos
León, Managua, Masaya, Granada, Rivas
4. Ruta Turística de las Haciendas Boaco y Chontales
5. Ruta Turística del Lago Cocibolca y del Río San Juan
Granada, Rivas, Río San Juan
6. Ruta Turística del Caribe Norte – La Mosquita
Región Autónoma del Atlántico Norte – RAAN
7. Ruta Turística del Caribe Sur – Bluefields
Región Autónoma del Atlántico Sur – RAAS
8. Ruta Turística del Litoral Pacífico de Nicaragua
Chinandega, León, Managua, Carazo y Rivas
Rutas Turísticas de Nicaragua RTN
Rodolfo Baca, INTUR, 2005
Trayectos de Ocho Rutas ConformadasTrayectos de Ocho Rutas Conformadas
PACÍFICO
CENTRO
ATLÁNTICO
1. Ruta Turística de los Volcanes Activos
2. Ruta Turística del Café
3. Ruta de Ciudades Coloniales - Pueblos
Blancos
4. Ruta Turística de las Haciendas
5. Ruta Turística del Lago Cocibolca y
Rio San Juan
6. Ruta Turística del Caribe Norte –
La Mosquitia
8. Ruta Turística del
Litoral Pacífico
7. Ruta Turística del Caribe Sur –
Bluefields
REGIÓN OPERATIVA 08
GRANADAMASAYA
En coordinación con laoficina del Centro Histórico La Alcaldía de Granada yel INTUR, se gestiono la elaboración del la primerEtapa del Plan de Desarrollo Turístico, para la ciudad de GranadaCon la colaboración de la ONG Apoyo Urbano y Cooperación Francesa.
La primer etapa, consistió en la elaboración de un DiagnosticoProspectivo de la región, conMayor énfasis en el casco urbano de Granada.
Ley Creadora del Instituto Nicaragüense de Turismo (INTUR), Ley No. 298, 1 De Julio De 1998, Y Su Reglamento, Decreto No. 64-98, 1998.
Ley de Incentivos Para la Industria Turística de la República de Nicaragua, Ley No. 306, 1999 Y Su Reglamento, Decreto No. 89-99, 1999.
Ley Agraria, 1917 y Reformas, 1952. Reglamento de las Empresas y Actividades Turísticas de Nicaragua, Acuerdo
Administrativo, 2001. Reglamento de Creación de las Zonas Especiales de Planeamiento y Desarrollo Turístico,
2003. Ley General De Turismo, Ley No. 495, 2004 y su Reglamento, Decreto No. 129-2004, 2004. Reformas y Adiciones Al Decreto No. 89-99, Decreto No. 27-2005, 2005. Ley de Reforma Parcial a la Ley No. 306, Ley No. 575, 2005. Reglamento de Áreas Protegidas de Nicaragua, Decreto No. 01-2007, 2007. Reglamento de Hospederías, Reglamento, 2001. Creación de la Ventanilla Única de Inversiones (VUI) para la facilitación de trámites en la
formación de empresas, Decreto No. 55-2006, 2006.
En Proyecto de Ley: Ley General de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, Ley de Zonas Costeras, la Ley de Aguas y Ley General de Urbanismo de la República de Nicaragua.
Políticas o Leyes Políticas o Leyes recientemente aprobadas recientemente aprobadas o en propuesta: Turismoo en propuesta: Turismo
Ley No. 290, Ley de Organización, Competencia y Procedimientos del Poder Ejecutivo, 1998 y su Reglamento, Decreto No. 71-98, 1998.
Reformas E Incorporaciones Decreto No. 25-2006, Reformas y Adiciones al Decreto No. 71-98, 2006.
Decreto No. 237, Ley Reguladora de la Actividad de Diseño y Construcción, 1986.
Resolución Ministerial No. 10-87, Reglamento a la Ley Reguladora de la Actividad de Diseño y Construcción, 1987.
Decreto No. 28-98, Decreto de Creación de la Ventanilla Única para la Industria de la Construcción, 1998.
Decreto No. 24-2000, Decreto de Creación del Consejo Nacional de la Construcción, 2000.
Resolución Ministerial No. 01-2007, Reglamento Nacional De Construcción (Rnc-07).
Leyes de la Propiedad: Ley de Estabilidad y Ley Propiedad Urbana y Rural.
Políticas o Leyes Políticas o Leyes recientemente aprobadas recientemente aprobadas o en propuesta: o en propuesta: InmobiliarioInmobiliario
Se han programado y están en ejecución proyectos relevantes, con fondos del BM y BID, tales como:
Rehabilitación de Infraestructura Vial en Carreteras Managua-Guasaule, Managua-Matagalpa, Managua-Rama y (Proyecto de Rehabilitación de Carreteras III); Proyecto de Vialidad del Plan Puebla Panamá Zona III; Proyecto Vial de Integración Acoyapa-San Carlos.
Programas de Saneamiento Ambiental del Lago de Managua y el Dragado de la Bahía de Bluefields y Río Escondido.
Programa de Inversión en Agua Potable y Saneamiento.
Condiciones favorables para el Condiciones favorables para el desarrollo del turismo: Proyectos de desarrollo del turismo: Proyectos de Infraestructura.Infraestructura.
La importancia del Sector Turismo y Desarrollo Inmobiliario en la Economía Nacional
Número y crecimiento de Número y crecimiento de visitantes extranjeros:visitantes extranjeros:
Estadísticas INTUR, 2005.
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Estadísticas INTUR, 2005.
En el año 2005 llegaron a Nicaragua 803,933 visitantes internacionales, de los que el 88.6% se clasificaron como turistas, 11.4% como viajeros en tránsito (excursionistas), y los que conformaron al grupo de otros que incluye a diplomáticos y tripulantes.
Número y crecimiento de visitantes Número y crecimiento de visitantes extranjeros:extranjeros:
País de Procedencia de País de Procedencia de Turistas:Turistas:
Estadísticas INTUR, 2005.
En la llegada de turistas internacionales a Nicaragua según región geográfica de procedencia, se observa que Centroamérica, Norteamérica y Europa son las que tienen mayor incidencia en el total de turistas. Las nacionalidades que más destacan son: Hondureños, costarricenses, salvadoreños, estadounidenses, ingleses, españoles y alemanes.
Estadísticas INTUR, 2005.
Divisas generadas por el Turismo:Divisas generadas por el Turismo:
El impacto de los proyectos turísticos en plazas de trabajo en 2006 fue de 352 directos y 1,056 indirectos. Los proyectos aprobados esperan generar 1,223 empleos directos.
Estimación del Empleo Estimación del Empleo en en el Sector Turismo:el Sector Turismo:
Adicionalmente, el INTUR ha logrado la aprobación de más de U$ 20 millones de dólares por parte de la Cooperación Internacional para proyectos gestionados por esa institución.
Estadísticas INTUR, 2005.
Estadísticas INTUR, 2005.
Sitios más visitados:Sitios más visitados:
Participación del sector Participación del sector construcción en la generación del construcción en la generación del PIB:PIB:
El sector construcción ha experimentado tasas decrecientes en el PIB Nacional entre el 2004 y el 2006, iniciando con 12.1% (2004), pasando por 7% (2005) para alcanzar un 8.6% en 2006.
Estadísticas Banco Central, 2006.
Evolución de la Construcción PrivadaEvolución de la Construcción Privada
Al primer trimestre de 2007, la actividad constructora privada registró un crecimiento promedio anual de 4.8%. Este comportamiento resultó de un aporte marginal de obras residenciales y de servicios (20.02%) y de construcciones industriales y comerciales (15.4%).
Estadísticas Banco Central, 2006.
Participación del sector construcción en Participación del sector construcción en la generación del PIB: Empleosla generación del PIB: Empleos
Según las encuestas realizadas entre los años 2004 y 2006, la ocupación registró un crecimiento promedio de 2.9%. El buen desempeño de la actividad económica, en conjunto con una mayor apertura comercial (DR-CAFTA y TLC México) ha favorecido la generación de nuevos empleos.
Los sectores económicos con mayor dinamismo en la creación de empleos ha sido el agropecuario, la construcción y la minería.
La evolución de la población ocupada en el Sector Construcción entre los años 2004 y 2006 es creciente, con un total de 95,302 personas en el 2004; 92,630 en 2005 y 100,693 en 2006, revelándose variaciones porcentuales del 2.8% al 8.7%.
Crecimiento de los m2 de construcción Crecimiento de los m2 de construcción (residencial, comercial, industrial)(residencial, comercial, industrial)
Estadísticas Banco Central, 2006.
Jinotega, Matagalpa, Estelí y Nueva Segovia: Hoteles, hospedajes y senderos en Fincas Rurales de Café.
Chinandega, León, Carazo y Managua: Litoral Pacífico de Playas y Volcanes: Hoteles, restaurantes.
Granada: Hoteles, hospedajes, canopy tours y restaurantes: Casco Urbano, Isletas, Volcán Mombacho y Gran Lago (Lago de Nicaragua).
Rivas: Hoteles, hospedajes y restaurantes: San Jorge y Gran Lago (Volcanes), Playas de Tola y San Juan del Sur.
Río San Juan: Hoteles, hospedajes y restaurantes: San Carlos, El Castillo, Boca de Sábalos, Río Bartolo, San Juan del Norte.
Atlántico Norte y Sur: Hoteles, hospedajes, restaurantes: Bluefields, Laguna de Perlas, Kukrahill, Minas (Rosita, Bonanza y Siuna) y Puerto Cabezas.
Localización espacial (qué y donde se Localización espacial (qué y donde se está construyendo para el turismo):está construyendo para el turismo):
La cartera bruta de créditos en 2006 alcanzó los C$ 32,874.6 millones de córdobas, que significó un aumento interanual de 28.3%, distribuyéndose en los sectores comercial (29%), vivienda (13.8%), industrial (9.1%) y agrícola (7.8%), aunque el sector personal y de tarjetas de crédito (30.9%) continúa siendo el de mayor importancia (Banco Central, Boletín Informativo, 2006).
El crédito para vivienda entre 1990 y el 2007 se ha reducido en forma substancial, de 18% a 5 años plazo, a 8.2%, a 25 años plazo.
Evolución del crédito para vivienda y Evolución del crédito para vivienda y construcción (tasas de interés) y construcción (tasas de interés) y desarrollo de Fondos de Inversión desarrollo de Fondos de Inversión Inmobiliaria.Inmobiliaria.
Años No. Proyectos
2002 39
2003 41
2004 45
2005 55
2006 58
TOTAL 238
Monto Inversión U$
31,431,229
78,035,391
40,182,176
73,447,977
62,589,645
285,686,417
Monto Total Aprobado U$
23,702,249
53,135,638
30,976,953
66,767,015
45,846,088
220,427,943
Proyectos Aprobados por Año (En U$ Dólares):
Estadísticas INTUR, 2005.
Entre las inversiones aprobadas se citan: 28 hoteles y 703 nuevas habitaciones. En el mismo período iniciaron operaciones 7 hoteles y 277 habitaciones, con una inversión de U$ 12.6 millones de dólares.
Inversión externa directa: TurismoInversión externa directa: Turismo
Inversión externa directa: Inversión externa directa: Sector Inmobiliario:Sector Inmobiliario:
Según datos del Banco Central (2007), el sector de la construcción e inmobiliario ha presentado un decrecimiento en inversión extranjera directa.
Según datos de CADUR (2007), la inversión está destinada a desarrollos comerciales, de servicios (turísticas) y operaciones industriales (zonas francas).
Estadísticas Banco Central, 2006.
Las zonas geográficas donde se emplazan estos desarrollos son: Pacífico Norte y Sur.
Fuente de datos: Sunshine Estates, International Real Estates.Gráfico y traducción: Andreas Frerk, GTZ, 2006
INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES EN NICARAGUAEN NICARAGUA
Especuladores
Compradores de casas principales
Preretiro
Compradores de segunda casa
Inversionistas comerciales
Fuente de datos: Sunshine Estates, International Real Estates.Gráfico y traducción: Andreas Frerk, GTZ, 2006.
INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES EN NICARAGUAEN NICARAGUA
Las construcciones destinadas a servicios crecieron de forma desacelerada hasta ubicarse en el 38.1%, con la culminación de proyectos construidos bajo la modalidad de condohoteles.
Este destino mostró comportamiento muy dinámico en este año en términos de infraestructura turística, particularmente en la zona costera de Tola y San Juan del Sur, donde se encontraron proyectos turísticos en estado de inicio y en proceso, por lo que se espera que este destino se siga comportando de forma dinámica en los próximos trimestres.
Igualmente, se encontraron diversas obras en estado de inicio, culminación y proceso en varias cabeceras: Granada, León, Rivas, Estelí, Chinandega y Masaya.
Expresión territorial: Territorios donde Expresión territorial: Territorios donde se están produciendo proyectos se están produciendo proyectos turísticos convergentes con inversiones turísticos convergentes con inversiones inmobiliarias:inmobiliarias:
Los Principales Actores
Los Principales Actores: Los Principales Actores: Perfil de Oferentes y Perfil de Oferentes y Demandantes de TurismoDemandantes de Turismo
Oficina Centro Histórico de Granada, 2005; Estadísticas INTUR, 2005.
Perfil de Demandantes:
Nicaragua potencia el turismo ligado a la naturaleza y a la cultura entre cuyos atractivos, donde se destaca el Lago de Nicaragua, de 8.000 km², y la Ciudad de Granada, la ciudad más antigua de Latinoamérica en tierra firme, que se mantiene en el mismo lugar en que fue fundada: turistas nacionales e internacionales, población lugareña.
Perfil de Oferentes: Predomina el comer y
dormir Polarización en los
principales centros poblados
Insuficiente infraestructura de base y de baja calidad
Deficiente calidad de infraestructura para el desarrollo.
Actores en la Gestión del TurismoActores en la Gestión del Turismo
Oferta: INVUR, MTI, Cámara de Urbanizadores (CADUR), Cámara Nicaraguense de la Construcción, Asociación Centroamericana de la Vivienda (ACENVI), CEMEX de Nicaragua, Red de Vivienda, Ong´s nacionales e internacionales.
Los Principales Actores: Los Principales Actores: Construcción y desarrollos Construcción y desarrollos InmobiliariosInmobiliarios
Demanda: Hogares con Ingresos menores a U$ 58 dólares; Hogares con Ingreso entre U$ 58 y U$ 150 dólares; Hogares con Ingreso entre U$ 150 y U$ 350 dólares; Hogares con Ingreso entre U$ 350 y U$ 700 dólares; y Hogares con Ingresos mayores a U$ 700 dólares; Alcaldías Municipales; dueños de negocios comerciales y de servicios; inversionistas industriales; inversionistas extranjeros de pre-retiro, entre otros.
INTUR:INTUR: Ley de Incentivos para la Industria Turística de la República de
Nicaragua, Ley No. 306, 1999. Reglamento de la Ley No.306, "Ley de Incentivos para la
Industria Turística de la República de Nicaragua“. Decreto No. 89-99, 19 De Agosto De 1999.
Alcaldías:Alcaldías:Planes Reguladores de las Ciudades
y Planes de Desarrollo Urbano y MunicipalPlanes Maestros MunicipalesPlan de Revitalización del Centro Histórico: Granada y León
El Marco Regulatorio: El Marco Regulatorio: Marco de regulación y promoción: Marco de regulación y promoción: Incentivos estatales a la inversión Incentivos estatales a la inversión extranjera y nacional:extranjera y nacional:
El Marco Regulatorio: Planificación y El Marco Regulatorio: Planificación y regulación del territorio regulación del territorio e e instrumentos utilizados para el instrumentos utilizados para el ordenamiento territorial:ordenamiento territorial:
Ley General del Medio Ambiente y los Recursos Naturales, Ley No. 217, 1996 y su Reglamento, Decreto No. 9-96, 1996.
Ley Especial de Delitos contra el Medio Ambiente y los Recursos Naturales, Ley No. 559, 2005.
Decreto que establece la Política General para el Ordenamiento Territorial, Decreto No. 90-2001, 2001.
Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial, Decreto No. 78-2002, 2002.
Plan Nacional de Desarrollo, 2003. Marco General de Políticas de Tierras, Decreto No. 70-2006, 2006.
Buenas Prácticas de Políticas de Buenas Prácticas de Políticas de Gestión y Regulación del Turismo y Gestión y Regulación del Turismo y Desarrollo Inmobiliario (dónde): Desarrollo Inmobiliario (dónde):
“Iniciativa de Reembolso Comunitario”: Se trata de una caso especial de “desarrolladores socialmente responsables”. Jon Thompson, director de la Fundación Brugger junto con Chris Berry, están lidereando a un grupo de promotores inmobiliarios nicaragüenses asociados en ANID para crear un "fondo de inversión social" de carácter privado.
Todas las partes en una transacción de bienes raíces, incluyendo el comprador, vendedor, corredor y los promotores inmobiliarios tendrán la opción de contribuir al fondo con un porción de sus ingresos (1% del valor de la transacción), que será igualada por las otras partes.
Esto sería aplicado en cualquier transacción de bienes raíces de lotes, casas y negocios.
Autorizaciones de proyectos de servicios turísticos sin cumplir con las regulaciones urbanas y de turismo, afectando el patrimonio construido.Pocos recursos económicos y de innovación de instrumentos de gestión en las Municipalidades: no obtiene el usufructo de los altos precios de venta de los inmuebles, el que es capitalizado casi exclusivamente por las empresas de Bienes Raíces y agentes inmobiliarios.Corredores de bienes raíces especializados y de capital transnacional, compran para vender, recuperan inversión y captan plusvalía en corto tiempo, sin mayor impacto en la economía local: proceso acelerado de especulación inmobiliaria (Granada y Rivas).Ejecución de proyectos turísticos de playa sin las evaluaciones de impacto ambiental.Privatización de las playas, violentando las reglamentaciones.Beneficios de la Ley de Incentivos Turísticos
a proyectos que no son turísticos (Rivas).
Malas Prácticas de Políticas de Malas Prácticas de Políticas de Gestión y Regulación del Gestión y Regulación del Turismo y Desarrollo Turismo y Desarrollo Inmobiliario (dónde):Inmobiliario (dónde):
Preocupaciones socio-Preocupaciones socio-ambientales ambientales
Mejora económica de algunos pobladores de Centros Históricos (Granada y León) con el desarrollo del turismo. No se genera JUSTA DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS ECONÓMICOS generados por el turismo residencial (empleos, oportunidades de negocios, etc.).Pobladores de la periferia con mayor interés en actividad económica de turismo. Periferias se describen en abandono y sin posibilidades de ofrecer servicios turísticos por la falta de recursos económicos y capacitación.Problemas sociales, principalmente en barrios pobres y áreas rurales donde los propietarios originales de la tierra han sido despojados por grandes y medianos inversionistas extranjeros.Demanda mayor participación y responsabilidad de las instituciones para el cumplimiento de leyes sociales que beneficien a la población y un mayor control del turismo en la ciudad.
Irrespeto a zonas de preservación ambiental y márgenes de protección de costas, donde proyectos turísticos residenciales y hoteleros invaden las zonas costeras.Insatisfacción por infraestructura de servicios, que no se ajusta a capacidad local: caminos, agua, saneamiento y energía.Desvinculación de recursos naturales y patrimonio cultural y ambiental.Desconocimiento de marco jurídico sobre recursos naturales, costas y áreas de reserva.Desarrollos turísticos hoteleros en zonas con gran erosión del suelo y propensas a derrumbes, no aptas para ocupación.
Impactos ambientales en los Impactos ambientales en los territorios:territorios:
Exención de impuestos de bienes inmuebles y otros, a industrias turísticas para incentivar turismo no promueven el desarrollo territorial e impiden mecanismos de captación de plusvalías inmobiliarias.Privatización de playas por inversionistas privados extranjeros, que impiden el acceso a costas de playas y lagos.Ocupación irregular de terrenos ambientalmente frágiles, sobre áreas de reserva natural que alteran ecosistemas.Generación de empleo por emprendimientos privados de inversión extranjera de trabajos no-calificados.Desarticulación de las inversiones privadas con planes de desarrollo y ordenamiento territorial municipal y nacional.
Conflictos emergentes Conflictos emergentes del del desarrollo turístico-desarrollo turístico-inmobiliario: inmobiliario:
Desafíos y Temas para Investigar
Factores que limitan al desarrollo del Factores que limitan al desarrollo del sector turismo y del desarrollo sector turismo y del desarrollo inmobiliario.inmobiliario.
Inversiones concentradas en los centros, lideradas por extranjeros. Cluster de turismo incipiente y difuso como desarrollo local y no
ajustado a la demanda de un turismo diversificado y de calidad. Pequeños comerciantes y prestadores de servicios turísticos sin
preparación para la demanda y diversificación de oferta. Falta de coherencia entre instancias de Catastro, Registro de la
Propiedad y aplicación de leyes en territorios. INTUR, con limitada estrategia de inserción laboral y apoyo a las
microempresas locales. Carencia de organización estratégica de las PYMES.
Tendencia actual en crecimiento del turismo mundial, hacia mayor valoración de los recursos naturales y culturales únicos.Países como destino turístico deben elevar su competitividad.Nicaragua tiene ventajas por su ubicación geográfica, abundantes y diversos recursos naturales y culturales.Mayor posibilidad de destino en Centroamérica.Leyes y Reglamentos de Turismo, Desarrollo Territorial y Propiedad que requieren aplicación ajustada a la realidad.Desde 1999, el INTUR elabora propuesta de normas técnicas para formar un Sistema Nacional de Calidad Turística, para categorizar:1. Establecimientos de hospedería y gastronómicos2. Centros de diversión3. Mesones y Paradores4. Áreas de acampar
Factores que posibilitan Factores que posibilitan al desarrollo del sector turismo al desarrollo del sector turismo y y del mercado inmobiliario local.del mercado inmobiliario local.
Desafíos y Temas Específicos a Desafíos y Temas Específicos a Investigar:Investigar:
Abordaje de Desarrollos Turísticos de Gran Envergadura y realizados con inversión extranjera vs. Iniciativas de Turismo Rural a pequeña escala en comunidades, que no son complementarios.
Estadísticas sobre la inversión inmobiliaria y prestadoras de servicios inexactas: INTUR no obliga a que estas instancias reporten informaciones económicas, ambientales y sociales sobre los desarrollos.
Relación del Ordenamiento Territorial y la Tenencia de la Propiedad, frente a la desarticulación del Catastro y Registro.
Desconocimiento del desarrollo costero inmobiliario y la incidencia de políticas de suelo y de planificación turística-territorial.
Observatorio de inversión turística inmobiliaria.
GRACIAS POR SU ATENCIÓN!