progetto maratea
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Progetto MarateaTRANSCRIPT
1 La filosofia del Gruppo____________________________________________________3
2 Maratea________________________________________________________________52.1 Perché Maratea____________________________________________________________5
2.2 I punti di forza_____________________________________________________________6
2.3 Punti di debolezza__________________________________________________________7
3 Il progetto_______________________________________________________________73.1 L’avvio___________________________________________________________________7
3.2 Che cosa è stato fatto sinora__________________________________________________8
3.3 I progetti “speciali”________________________________________________________10
3.4 Gli obiettivi_______________________________________________________________11
3.5 Il piano di Comunicazione__________________________________________________12
4 la situazione attuale______________________________________________________14
5 le prospettive____________________________________________________________155.1 La ristrutturazione societaria________________________________________________15
5.2 L’Organigramma Mondo Maratea Gestioni turistiche___________________________18
5.3 Gli obiettivi societari_______________________________________________________18
5.4 Gli obiettivi reddituali______________________________________________________205.4.1 Il Gruppo______________________________________________________________________205.4.2 Fintur Holding Finanziaria_________________________________________________________205.4.3 Fintur Immobiliare_______________________________________________________________205.4.4 Fintur Lavori & Manutenzioni______________________________________________________205.5.5 Fiumicello srl___________________________________________________________________215.5.6 Le Club________________________________________________________________________215.4.5 La Gestionale___________________________________________________________________215.4.6 Criteri valutativi dei budgets_______________________________________________________22
6 ALLEGATI____________________________________________________________23
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1 LA FILOSOFIA DEL GRUPPO
L’industria della vacanza non è stata, tranne casi eccezionali, mai approcciata con
metodologie progettuali e realizzative complesse e coscienti tali da generare progetti
industriali che potessero, rispettando gli assets e le vocazioni dei territori, sviluppare
ricchezza e valorizzazione duratura nel tempo.
In prevalenza fino ad oggi lo sviluppo turistico è stato il più delle volte inteso come
realizzazione e gestione di singole strutture ricettive, commerciali o di
intrattenimento, affidate all’iniziativa di singoli in mancanza assoluta di una
pianificazione politico-economica di sviluppo del territorio, ma ancor peggio in
assenza di un qualunque spirito consortile tra i singoli operatori.
Va da sé che questa incapacità di dialogo tra il pubblico e il privato e tra privati nel
condividere le sorti e il destino del territorio ha prodotto per un verso l’aggressione e
la deturpazione del territorio, per un altro una totale inconsapevolezza nella
definizione dell’offerta e del target da colpire.
L’improvvisazione generalizzata che ha governato e che governa nel sud Italia
l’industria del turismo ha fatto si che territori con assets di grande qualità fossero
aggrediti e trasformati in modo da dover soddisfare bisogni di una domanda da
“grandi numeri”. Residenze estive, camping e villaggi che sull’onda dell’emotività
degli anni del boom economico sono proliferati sulle nostre coste hanno prodotto i
risultati disastrosi ed inconfutabili che tutti noi conosciamo. Il non aver compreso in
quegli anni che il mondo stava subendo delle profonde trasformazioni e che i sistemi
di comunicazione e di trasporto avrebbero favorito per primo nel settore del turismo
la vera globalizzazione ha fatto si che il nostro Paese si attrezzasse per competere
su un’offerta di grandi numeri su cui per diverse motivazioni, non da ultimo quella del
costo della manodopera, è assolutamente perdente. Si sarebbe dovuto e si dovrebbe
invece lavorare sulla preservazione e valorizzazione di assets quali la esclusività
delle nostre bellezze mediterranee, la storia, la cultura e le tradizioni che hanno fatto
e fanno dei nostri territori tesori unici.
Queste considerazioni di tipo politico-industriale rappresentano però solo una parte
del ragionamento che risulta essere sicuramente più complesso e che non può
prescindere da un’analisi sociologica ed antropologica, unica chiave per una corretta
analisi di questa complessa tematica. L’epoca post-industriale caratterizzata dallo
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sviluppo dell’informatica e delle telecomunicazioni, da Internet e dalla genetica ha
cambiato e cambierà sempre di più i nostri bisogni e il nostro modo di vivere.
La globalizzazione che è una delle figlie di questa nuova era, pur avendo prodotto
grandi ed importanti effetti positivi nel mondo, vedi per esempio l’informazione e la
comunicazione, ha rappresentato invece in altri casi grande pericolo per il tentativo di
pochi di voler prevalere omologando il mondo. Abbiamo rischiato seriamente di
nutrirci di hamburger di Mc Donald’s indifferentemente in qualunque parte del
mondo, di trascorrere anonimamente le nostre vacanze in una grande catena
alberghiera americana, di vestire e di comportarci come tanti soldatini di un unico
esercito abbandonando e ripudiando storia e tradizioni.
L’uomo però riesce sempre a fermarsi ad un passo dal baratro per un forte spirito di
auto-conservazione che lo preserva anche da se stesso. E’ inconfutabile, infatti, una
sempre maggiore presa di coscienza dell’uomo sull’importanza di preservare le
proprie origini e peculiarità che necessariamente lo spingono verso la ricerca e la
comprensione delle peculiarità degli altri territori e degli altri uomini.
Fare turismo significa vendere territorio, la sua storia, la sua cultura, le sue tradizioni.
E’ questo che oggi per fortuna sempre più uomini nel mondo cercano ed apprezzano.
Siamo ben lontani dal concetto di turismo inteso come vendita di posti letto, di
ombrelloni o di villaggi che organizzano e gestiscono il tempo libero di chi forse è
incapace di auto-gestirlo. Tempo libero o meglio liberato questo sarà uno dei
problemi a cui la politica e l’impresa dovranno nel prossimo futuro neanche troppo
lontano dare una risposta.
Il progresso tecnologico ha cambiato profondamente il sistema lavorativo di questi
ultimi tempi. Quanto più esso avanzerà tanto più diminuiranno i posti di lavoro
tradizionali. Oggi siamo nell’epoca della creatività favorita ed assecondata proprio dal
progresso. La fisicità del vecchio modo di lavorare lascerà sempre più spazio a
nuove forme e a nuovi modi di lavorare. Il tele-lavoro, la condivisione del lavoro a
distanza e quant’altro ci renderà sempre più liberi nei nostri movimenti consentendoci
sempre di più e meglio di lavorare in ogni posto del mondo.
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Questo profondo cambiamento che non pochi disagi creerà nelle abitudini e nella
psicologia dell’uomo sarà uno dei problemi che la società dovrà quanto prima
affrontare.
I lavori di domani saranno sempre di più i non lavori di oggi. Presidio del territorio,
prevenzione ambientale ed ecologica, riscoperta delle arti e delle tradizioni,
assistenza degli anziani, maggiore tutela ed attenzione verso i minori, attenzione ed
attività verso i popoli poveri saranno per fortuna i lavori di domani che contribuiranno
a rendere più giusto e migliore questo mondo. L’aiuto e la sostituzione delle
macchine all’uomo nei lavori tradizionali, l’allungamento della vita media grazie al
progresso della genetica e della medicina daranno sempre più tempo libero all’uomo
e lo renderanno sempre più padrone del suo tempo. Questa condizione che, se ben
utilizzata può rappresentare un punto di forza ed occasione di arricchimento
dell’uomo può di contro se mal utilizzata diventare un serio pericolo per la socialità.
La risposta ad un giusto e corretto modo di utilizzare il tempo libero sarà la sfida di
domani. L’ozio padre dei vizi può, come dice De Masi, in presenza di un corretto
utilizzo del tempo liberato diventare l’otium creativo, di romana memoria.
La vacanza per l’uomo non sarà più come originariamente era un lusso ma diventerà
un destino. Sapere organizzare la vacanza, che non è e non può essere solo
occasione di divertimento o di stordimento ma momento anche di riflessione e di
arricchimento, sarà l’impegno che coloro i quali si occuperanno di turismo dovranno
profondere nella loro opera politico-industriale.
Queste riflessioni che richiederebbero sicuramente molte più righe di
approfondimento sono state e sono le fondamenta su cui si basa l’iniziativa FINTUR-
MARATEA.
2 MARATEA
2.1 Perché Maratea
Splendida cittadina, unico Comune della Basilicata che affaccia sul mar Tirreno, tra
Calabria e Campania, con una costa di 32 chilometri ed un entroterra di 8
abbracciata dai parchi del Cilento e del Pollino baricentrica tra Capri e le Eolie,
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presenta le più esclusive condizioni di preservazione del territorio e di esempio di
corretto sviluppo urbanistico che, unitamente alla sua storia e al suo nome,
conosciuto nel mondo per i suoi illustri trascorsi degli anni 50-70, ne fanno oggi in
termini di potenzialità inespresse il miglior prodotto turistico del territorio italiano.
Circostanze storico-culturali ed una forte coscienza da parte dei Lucani sul valore e
la necessità di preservarla hanno fatto si che Maratea in questi ultimi 20 anni
rimanesse luogo esclusivo di pochi assolutamente fuori dai circuiti internazionali e
nazionali di moda. Non ha conosciuto cementificazioni selvagge, frequentazioni e
aggressioni di massa, futili mondanità che hanno invece caratterizzato quasi tutti i
posti turistici della nostra penisola.
E’ proprio l’assenza di questi errori e la diffusa conoscenza nazionale ed
internazionale del suo nome che fanno di Maratea la località oggi più appetibile per
una elite di clientela che sempre più disorientata è alla ricerca di posti esclusivi.
2.2 I punti di forza
Tra i punti di forza sono sicuramente da sottolineare:
la vastità e la varietà del suo territorio che, diviso in nove rioni, sale, con
un’esplosiva macchia mediterranea di querce, lecci e carrubi, dal livello del mare,
in pochi chilometri, fino ad un altitudine di 800 metri;
le ricchezze artistico monumentali racchiuse nelle sue 44 chiese, tutte
puntualmente ristrutturate;
il nuovo centro urbano, ricco di vicoletti ben curati e di tanti piccoli negozi, e
l’antico castello dove si sviluppa, ai piedi dell’imponente e vigilante Cristo a picco
sul mare, l’antico borgo di Maratea;
le tre stazioni ferroviarie poste sulla linea principale Milano-Reggio Calabria, dove
sostano i treni più importanti; la breve distanza (solo trenta chilometri) dallo
svincolo autostradale di Lagonegro, sulla Salerno-Reggio Calabria ed il bellissimo
ed affascinante porticciolo, unico vero e sicuro ricovero tra Capri e le Eolie;
il realizzando aeroporto di Scalea, a soli 30 chilometri da Maratea;
la caserma dei Carabinieri, della guardia di finanza, della capitaneria di porto, dei
vigili del fuoco, della forestale e un ospedale, che concorrono a garantire tutti i
servizi che ogni ospite ha necessità di avere;
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la totale ed assoluta mancanza di micro-criminalità e di criminalità organizzata,
che garantiscono quell’ulteriore ed irrinunciabile condizione di sicurezza di cui ha
bisogno ogni vacanziere;
la condivisione ed il forte sostegno, da parte della classe politica locale e
regionale, al progetto integrato Fintur di rilancio del territorio.
2.3 Punti di debolezza
Tra i punti di debolezza sono sicuramente da considerare:
la distanza di 140 chilometri dall’aeroporto internazionale di Lamezia Terme e di
circa 200 dall’aeroporto internazionale di Napoli;
l’assoluta mancanza di trasporto marittimo da/per Napoli e le Eolie;
la mancanza di professionalità qualificate nel settore turistico, se pur in presenza
di un Istituto Alberghiero;
la mancanza di alcune infrastrutture di servizio, come cinema e teatro coperti;
strutture ricettivo-alberghiere che necessitano di essere riqualificate e recuperate;
Maratea presenta infatti un ottimo e valorizzato sviluppo immobiliare di residenze
private (circa 7000 posti), a fronte di un contenutissimo numero di posti letto
alberghieri (circa 2700).
3 IL PROGETTO
3.1 L’avvio
La FINTUR SpA è stata costituita nel 1999 con sede in Torino via del Carmine n°10
ed ha iniziato ad operare sul territorio di Maratea nel febbraio 2000.
Il progetto, redatto con l’ausilio di primarie aziende di consulenza e studi legali quali
Ernest & Young, lo studio Grande Stevens ed altri, ha avuto il suo impulso iniziale ad
opera di un ristretto gruppo di imprenditori meridionali, i quali hanno mirato il proprio
intervento nell’ambito dell’industria del turismo locale volto a:
-riqualificare e potenziare alcune strutture ricettive già esistenti
-sviluppare servizi ed attività complementari integrative a quelle ricettive-alberghiere
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-coordinare e gestire tutte le attività tramite la costituzione di un gruppo societario
composto dalla capogruppo FINTUR proprietaria di tutte le società che detengono gli
immobili alberghieri e dalla società gestionale unica Mondo Maratea.
3.2 Che cosa è stato fatto sinora
La metodologia industriale utilizzata è stata quella di non rincorrere assolutamente la
domanda ma, valutati gli assets e le vocazioni del territorio, di definire l’offerta e i
canali necessari per colpire il target desiderato. L’approccio è stato quello del
distretto e cioè una forte concentrazione di risorse economiche ed umane che hanno
inciso in tutta la filiera dell’industria turistica del territorio per concorrere a garantire
l’erogazione di servizi con standard qualitativi omogenei.
Si sono acquisite al momento le tre strutture alberghiere più belle e prestigiose del
territorio “Pianeta Maratea”, “La Locanda delle Donne Monache” e
“Santavenere Hotel” che adeguatamente ristrutturate e riqualificate per le diverse
caratteristiche ed ubicazioni soddisfano, seppur all’interno di un target medio-alto,
bisogni diversi. La capacità ricettiva a oggi è di circa 600 posti letto.
Si è acquisita la FIUMICELLO SRL, società controllata per l’80% da FINTUR e per il
20% da IPI gruppo FIAT, proprietaria dell’area ex industria Rivetti dove è in progetto
la realizzazione di tutte le infrastrutture e servizi di cui il territorio è carente
(parcheggi coperti, grande area fitness, cinema e teatro) nonché di una struttura
ricettivo-alberghiera dedicata ai giovani con forte propensione di spesa con l’obiettivo
di favorire l’incontro di culture e di esperienze dei giovani di tutto il mondo.
Si sono acquisite le strutture ristorative più prestigiose del territorio quali il “Bar Sambacco” nella lussuosa area di Fiumicello dove è ubicato il “Santavenere Hotel”
albergo 5 stelle lusso, “L’Antico Caffè del Porto” nella piazzetta del porto di
Maratea che ha in concessione la quasi totalità dell’area demaniale della piazza ed il
ristorante “Il Capitano” sempre ubicato sulla piazzetta del porto a cui spetta in
concessione la rimanente area demaniale.
Queste strutture alberghiere e ristorative di proprietà della FINTUR sono oggi gestite
da un'unica società di gestione la Mondo Maratea Gestione Turistiche Integrate (GTI) che garantisce armonia nel perseguimento degli obiettivi gestionali del gruppo.
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Sono state costituite poi, per meglio ordinare ed ottenere il raggiungimento degli
obiettivi, altre due società controllate e coordinate dalla “Mondomaratea GTI”, la
Mondo Maratea Shopping che ha come mission l’apertura e la gestione a regime di
12 negozi che devono garantire l’offerta di prodotti esclusivi e particolari marchiati
“Maratea Moda” e la Mondo Maratea Servizi che ha come mission la gestione
dell’offerta dell’intratainment, dell’escursioni e degli sports.
Attualmente la “Mondo Maratea Shopping” ha aperto e gestisce cinque prestigiosi
punti vendita dislocati tra Porto, Fiumicello e Centro Storico mentre la “Mondo
Maratea Servizi” dopo aver acquisito know-how dall’esperienza 2002 con la società
In Action del gruppo Francorosso oggi ha in dotazione e gestisce una Agenzia di Viaggio situata nel porto di Maratea necessaria alla vendita oltre che della
biglietteria aerea e ferroviaria delle attività escursionistiche-sportive da essa
organizzate, un punto Diving situato sul molo principale del porto dove, oltre alla
vendita di servizi alla diportistica, si offrono servizi di rent electric cars and scooters,
nolo di gommoni e di gozzi, un Maneggio situato in una meravigliosa cornice
naturale al lato del “Pianeta Maratea”, una vasta area attrezzata nella zona di
Fiumicello denominata “Santavenere Park” dove vengono organizzati innumerevoli
spettacoli di grande qualità come per esempio il Mara Jazz, spettacoli teatrali e per
bambini, due Lidi balneari necessari ad accogliere non soltanto la clientela del
“Pianeta Maratea” ma dove si organizzano sport ed attività acquatiche quali canoa,
surf, corsi di vela, sci nautico e quant’altro, un Servizio di Trasporto con navette
che assicurano h24 agli ospiti Mondo Maratea la possibilità di spostarsi sul vasto
territorio.
La società si è dotata inoltre di una variegata offerta di animazioni ed Hostess che
offre alle strutture del gruppo e di innumerevoli pacchetti di escursioni di terra, di
mare e di cultura che vedono coinvolti innumerevoli aree Campane e Calabre oltre
che Lucane.
La costituzione dell’“Art-cafè” con gli eventi culturali proposti e la realizzazione
dell’associazione “Le Club” che con i suoi 100 e più soci ha come obiettivo quello di
monitorare e promuovere attività di sensibilizzazione, mediante l’organizzazione
anche di eventi in settori come l’ecologia, l’urbanistica, medicina e salute, sport,
cultura e volontariato completano il quadro dell’offerta che il gruppo ha inteso mettere
a disposizione degli ospiti del territorio.
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3.3 I progetti “speciali”
E’ chiaro che partendo dall’assunto che industria della vacanza è, assolutamente
vendita del territorio, della sua storia e cultura il progetto industriale non poteva non
dedicare particolare attenzione ed impegno ad alcune tematiche strategiche per
l’arricchimento dell’offerta.
All’enogastronomia è dedicata grande attenzione e con il coinvolgimento delle
migliori e più qualificate risorse che il territorio offre è stata costituita “La Scuola del Gusto” con l’obiettivo di formare e preparare chef, somelier e formager in una logica
di riscoperta e valorizzazione di prodotti tipici del territorio e di antiche ricette.
E’ stata avviata una intensa collaborazione con l’organizzazione Slow Food e con
Caseus, centro sperimentale di ricerca nel mondo caseario con sede in Bella, che ha
portato da due anni all’organizzazione del “Premio Caseus Mondo Maratea” per la
premiazione del miglior carrello di formaggi italiani, premio che oramai ha assunto
una grande rilevanza internazionale.
Con l’obiettivo di creare cultura dell’accoglienza e di formare professionalità di
settore si sta lavorando ad un importante progetto che vede coinvolto Mondo
Maratea e la Scuola Alberghiera di Maratea. Con una primaria Università privata
internazionale si sta invece pensando di realizzare in Maratea “l’Università del Turismo”.
La necessità di dover comprendere cambiamenti ed esigenze nel modo di fare
vacanza unitamente alle problematiche del tempo liberato hanno determinato la
scelta di costituire una Fondazione che presieduta da scrittori, storici, antropologi e
studiosi del settore del turismo, dovrà occuparsi di individuare e suggerire
metodologie e strumenti efficaci per comprendere come utilizzare proficuamente e
meglio il tempo liberato. “Chi ha paura delle Vacanze” è stato il tema che ha riscosso
grandissima attenzione e successo nel primo convegno del 2001 organizzato dalla
Fondazione e si ripeterà con cadenza biennale.
Altro settore strategico è quello della salute perché fermamente convinti che salute e
vacanza costituiscono un binomio eccellente. E’ in animo del Gruppo di portare
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avanti insieme ad un team di grossi medici specialistici un progetto sulla diagnostica,
sul day hospital orientato a piccoli e veloci interventi e sulla chirurgia plastica.
Tutte queste iniziative hanno come unico obiettivo, unitamente alle attività
convegnistiche e congressuali che sono altri segmenti di mercato che il gruppo sta
già sviluppando da ormai due anni, quello di destagionalizzare ottenendo un
graduale ma continuo allungamento del periodo di permanenza di ospiti sul territorio.
Altre iniziative come mostre permanenti di pittura, di eventi di arte contemporanea
con grandi nomi di galleristi internazionali, seminari di musica e filosofia come ormai
da due anni si stanno organizzando e ripetendo sul territorio, presentazione di libri
con l’ausilio di case editrici di grande importanza come la Mondatori, nell’ambito del
progetto “Alta Marea”, con la partecipazione di scrittori del calibro di De Crescenzo,
Zecchi, Ravera ed altri, sono alcune delle altre iniziative di cui Mondo Maratea si sta
occupando per rendere sempre più appetibile ed esclusivo il territorio e la sua offerta.
3.4 Gli obiettivi
La eccezionalità dell’esperienza che Maratea vive dovuta alla coincidenza di valori e
di interessi tra il pubblico e l’impresa, ed alla trascinante integrazione dell’esperienza
Fintur con il territorio, ci hanno spinto e ci spingono a puntare su obiettivi molto
ambiziosi: fare di Maratea un luogo unico ed esclusivo in termini di vivibilità e qualità
della vita.
Rispetto della natura, non edificabilità ma recuperi e riqualificazione, aree di
parcheggio coperte, trasporti elettrici ed isole pedonali, parco marino e presidio
ecologico delle coste, cultura dell’accoglienza, qualità dell’offerta alberghiera-
commerciale e centralità dell’ospite sono gli obiettivi, in parte già realizzati, che
serviranno a far scegliere a sempre più vacanzieri, italiani e non, di trascorrere il
proprio tempo libero a Maratea.
E’ assolutamente inconfutabile che contrariamente a quanto avviene nel segmento
business la qualità delle condizioni di vita, la pregevolezza dell’offerta alberghiera, la
capacità di accogliere gli ospiti e di fidelizzarli sono gli elementi fondamentali e
determinanti per il successo dei territori di vacanza.
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La veridicità di queste considerazioni fa comprendere le difficoltà che le grandi
compagnie alberghiere internazionali stanno incontrando nel segmento della
vacanza che non può essere trattato con lo stesso approccio e con gli stessi
strumenti utilizzati nel segmento business.
Sulla necessità di un differente criterio metodologico e sulla chiara diversità di
presupposti economici da cui non può prescindersi quando si affrontano i segmenti
vacanza e business, dedicheremo un intero capitolo successivamente quando
affronteremo il tema della ristrutturazione aziendale ed i suoi obiettivi.
3.5 Il piano di Comunicazione
L’ambizioso obiettivo di fare di Maratea la risposta ideale ai bisogni di una clientela
d’elite sempre più crescente non poteva non determinare un’attenzione particolare
sull’utilizzo di metodologie efficaci a colpire il target di clientela desiderato. Tutta
l’offerta turistica integrata è stata predisposta in modo da evitare rischi di poca
chiarezza nella comunicazione dell’immagine Maratea e favorire il contenimento del
numero di visitatori non in grado di apprezzare e rispettare quanto questo territorio è
in grado di offrire.
Elementi determinanti nella definizione dell’offerta sono stati e, sono, elementi diversi
tra i quali concorre sicuramente, ma non in maniera determinante, il posizionamento
economico. Siamo certi infatti che pur concorrendo alla selezione della domanda,
l’elevato posizionamento economico non basta da solo a selezionare la domanda.
Natura e suo rispetto, qualità della vita, occasioni di arricchimento, curiosità uniche,
enogastronomia, divertimenti in assoluta armonia con il rispetto dell’ambiente, qualità
dei servizi alberghieri unitamente al posizionamento medio-alto del prezzo,
costituiscono gli elementi determinanti dell’offerta con cui Mondo Maratea intende
selezionare il target dei propri ospiti.
Anche i canali utilizzati per trasmettere questo messaggio non potevano non essere
attentamente selezionati e valutati escludendo a priori qualunque forma di pubblicità
diretta. Pagine di giornali e/o di riviste con articoli commissionati a pagamento sono
stati puntualmente esclusi dalla strategia di comunicazione così come sono stati
esclusi dalla politica di sviluppo commerciale l’utilizzo indiscriminato dei Tours
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Operators. La scelta è stata quella di partecipare alle fiere internazionale del turismo
più prestigiose. Invitare, con cadenza mensile, giornalisti nazionali ed internazionali
di primarie riviste e guide di viaggi e di vacanze nonchè, esperti scrittori di
enogastronomia ed ambiente. Far sì che Maratea fosse oggetto di attenzione di
programmi televisivi particolarmente attenti e sensibili alla natura ed all’ambiente. E’
a questi osservatori, unitamente agli ospiti soddisfatti, alla loro sensibilità e alla loro
capacità di saper trasmettere il messaggio di Mondo Maratea a cui noi ci siamo
affidati. Per individuare ed invitare nel nostro territorio queste prestigiose figure, è
stato definito un accordo, in ognuna delle aree internazionali ritenute strategiche, con
primarie risorse del mondo giornalistico-vacanziero che, sposando e condividendo in
pieno la nostra filosofia, avesse come obiettivo quello di selezionare ed invitare i più
qualificati esponenti del giornalismo vacanziero dell’area. Il mercato inglese è seguito
per noi da Maggie Garratt, quello tedesco da Jaqueline Tschiesche, quello
americano da Alyse Booth e quello giapponese da Oshima Etsuku. Il mercato italiano
è seguito invece direttamente dalla nostra struttura interna di Marketing e
Comunicazione.
E’ chiara la forte attenzione che il Gruppo ha verso i mercati internazionali, unico
modo per favorire una progressiva e forte destagionalizzazione.
Le difficoltà e i costi che questo approccio metodologico presenta è, penso, evidente
a tutti ma siamo confortati e fermamente sicuri che solo una politica di coerenza e di
coraggio potrà produrre nel tempo risultati duraturi e proficui per l’impresa e per
l’intero territorio.
4 LA SITUAZIONE ATTUALE
Il Gruppo è costituito dalle seguenti società:
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Fintur è la capogruppo proprietaria delle partecipazioni delle sopra citate società per
le quote indicate. Queste società sono a loro volta proprietarie delle diverse realtà
immobiliari.
La società Mondo Maratea (ex Sigest) srl, oltre ad essere proprietaria dell’immobile
alberghiero “Grand Hotel Pianeta Maratea”, è l’attuale società del Gruppo attraverso
la quale viene espletata l’attività di gestione degli alberghi e di quelle complementari.
ITGP srl e CCTI srl sono, di fatto, due società “vuote”, essendo solo proprietarie dei
due alberghi “Hotel Santavenere” e “Locanda Donne Monache”.
Il 40% di ITGP che non è di proprietà Fintur appartiene agli azionisti che
rappresentano il “nucleo storico” della capogruppo, mentre il 20% rimanente della
Fiumicello appartiene all’Istituto Piemontese immobiliare, società del Gruppo Fiat.
Fintur ha un capitale sociale di circa 10 ml€ che è stato sottoscritto per:
53%: Simon Fiduciaria e Nomen Fiduciaria, che fanno riferimento al nucleo
storico” dei soci fondatori;
42,17%: Delfin s.p.a., società costituita da investitori del comasco appositamente
per intervenire nella operazione Fintur;
4,83%: altri imprenditori.
Nell’ottobre 2002 il cda di Fintur ha deliberato:
un aumento di capitale sino a 9,8 ml€;
un finanziamento soci per 2 ml€, al tasso del 5,5% fisso.
Tali deliberazioni verranno proposte in assemblea dei Soci, convocata per il 19
dicembre 2002.
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Inoltre, il nucleo dei “soci storici”, al fine di soddisfare i bisogni finanziari
immediati,nelle more della sottoscrizione dell’aumento di capitale, ha effettuato un
finanziamento soci per circa 3,2 ml€, versati nelle casse societarie nel luglio 2002.
Le banche che hanno finanziato le diverse iniziative del Progetto sono:
Banca di Roma, attraverso la locale Banca Mediterranea (appartenente al
Gruppo all’epoca della erogazione dei finanziamenti), per una esposizione
complessiva di 8,6€, oltre ad uno scoperto di C/C di 1 ml€; l’indebitamento verso
l’Istituto di credito è costituito dai seguenti mutui ipotecari: (i) 2,1 ml€ garantiti
dagli immobili della “Locanda delle Donne Monache”; (ii) 1,2 ml€ dai terreni della
Fiumicello srl; (iii) 5,3 ml€ garantiti dagli immobili del complesso del Santavenere;
Banca Sella, che ha erogato un mutuo ipotecario di 2,6 ml€ a Mondo Maratea
s.r.l., garantito dall’immobile del Grand Hotel Pianeta Maratea, oltre ad una
fideiussione a favore del venditore Finec di 1,6ml€ (scadenza 31.3.2003);
Banca Popolare del Materano, che ha erogato un mutuo ipotecario di 1,9 ml€ a
favore di ITGP, garantito dagli immobili del complesso del Santavenere.
5 LE PROSPETTIVE
5.1 La ristrutturazione societaria
E’ in corso una ristrutturazione del Gruppo, finalizzata ad avere, sotto la Fintur che
diventerà la Holding Finanziaria:
1. una società di nuova costituzione che si occuperà, dal 1° gennaio 2003, della
Gestione di tutte le attività alberghiere e ristorative: Mondo Maratea Gestioni
Turistiche Integrate srl (“Gestionale”);
2. altre due nuove società che partecipate al 50% da Fintur e da Mondo Maratea
Gestioni Turistiche Integrate s.p.a. e da quest’ultima coordinate, dovranno
occuparsi di seguire due filoni di business attualmente in carico alla Mondo
Maratea (ex Sigest) s.r.l.: Shopping ed attività di servizi, di escursioni,
intratainment e sportive. Le due società, Mondo Maratea Shopping s.r.l. e Mondo
Maratea Service già costituite, inizieranno a svolgere la loro attività dal 1 gennaio
2003 data ento la quale dovranno essere effettuati gli spin-off dalla Mondo
Maratea (ex Sigest) s.r.l.
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3. una immobiliare, proprietaria di tutti gli immobili: Fintur Immobiliare s.p.a.
(“Immobiliare”).
4. una società di manutenzioni e lavori di proprietà 100% Fintur Holding: Fintur
Lavori & Manutenzioni s.r.l.
5. un’ associazione con l’obiettivo di sensibilizzare e promuovere sul territorio
attività nei settori ecologico-ambientale, urbanistico, formativo, medico ed altro
denominata “Le Club”. Tale associazione promossa da Fintur e costituita nel
settembre 2002 ha gia circa 100 prestigiosi soci.
6. Una società la Fiumicello srl che partecipata da Fintur per l’80% e da IPI spa per
il 20%, ha come obiettivo quello di realizzare sull’area industriale di proprietà ex
Intesa tutte le infrastrutture ed i servizi di cui il territorio è carente (cinema, teatro,
parcheggi coperti, fitness e centro commerciale) nonché di una struttura
alberghiera per giovani con forte propensione alla spesa. Si sta valutando con IPI
l’opportunità di coinvolgere anche la Fiumicello nel progetto di fusione e scorporo
portando nella Fintur Immobiliare anche la proprietà dell’area industiale
Gli obiettivi di riassetto del Gruppo saranno realizzati ponendo in essere operazioni
straordinarie ed ordinarie secondo tre fasi:
1. fusione per incorporazione delle società Mondo Maratea ex Sigest srl e CCTI e
fusione di ITGP (con cambio di azioni Fintur ai soci possessori del 40% del
capitale ITGP)
2. scorporo degli immobili dalla Fintur Holding alla Fintur Immobiliare
3. fitto degli immobili e delle attrezzature dal 1 gennaio 2003 alla società di gestione
di nuova costituzione Mondo Maratea Gestioni Turistiche Integrate srl. Spin-off
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S tru ttu ra soc ie taria
100% 100% 100% 100%
80%
80%
80%
20%
20%
20%
IP I S pA
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L e C lu b F ium icello S .r. l.
F IN TU R S p AH old ing d i p artec ip az ion i
entro il 31/12/2002 delle attività attualmente svolte dalla Mondo Maratea ex
Sigest srl alla Mondo Maratea Shopping e alla Mondo Maratea Service.
Nello studio del processo di ristrutturazione è emersa la possibilità di massimizzare
l’effetto “patrimonializzazione” del gruppo, minimizzando l’impatto fiscale
dell’operazione.
Il “nucleo storico” dei Soci ha costituito, nel Luglio 2002, la Immobiliare, con la quale
è stato acquistato l’immobile “Villa Rosa” al prezzo di 1,87ml€. Si tratta di una
bellissima villa, adiacente l’Hotel Santavenere, che un tempo faceva parte dello
stesso complesso turistico e che, negli ultimi anni, per volontà della precedente
proprietà, era stata destinata a civile abitazione. La destinazione d’uso dell’immobile
ritornerà quella precedente già entro la prossima stagione turistica, offrendo in tal
modo al Santavenere una maggiore capacità ricettiva.
Gli attuali soci di Fintur immobiliare si sono inoltre impegnati a cedere le proprie
partecipazioni alla capogruppo Fintur Holding entro il giugno 2003, al prezzo pagato
per l’acquisto di Villa Rosa più un minimo mark-up.
In prospettiva, quindi, Fintur Immobiliare diventerà la società nella quale dovranno
confluire tutti i beni immobili del Gruppo.
------------------ Progetto Fintur - Maratea17
5.2 L’Organigramma Mondo Maratea Gestioni turistiche
5.3 Gli obiettivi societari
I presupposti del novembre 1999, che hanno determinato la redazione del progetto
“Costa dei Delfini”, alla luce dell’esperienza fatta fino ad oggi, necessitano di un
approfondimento e di un’eventuale rivisitazione. La strategia di un forte
indebitamento iniziale da ridurre nell’arco dei due anni successivi, ricercando e
favorendo l’ingresso di nuovi soci, in parte è stata realizzata in parte è in corso di
perfezionamento. Dai 100mila€ di capitale sociale iniziale si è arrivati ai quasi 10ml€
di oggi interamente sottoscritti e versati. E’ stato, inoltre, deliberato nel cda di
novembre un ulteriore aumento di capitale di 9,8ml€ da proporre all’assemblea del
19 dicembre e da destinare in parte a terzi nuovi soci sottoscrittori.
Tali risorse finanziarie si rendono necessarie in parte per acquisire, per fusione con
con cambio di azioni Fintur, il rimanente 40% ITGP, in parte per procedere a nuove
------------------ Progetto Fintur - Maratea18
O rg an ig ram m a
S ta m p a & C o m u n ica z ion e A rea C om m erc ia le
A rea A cq u is t i ed E con om a to A rea P ro g e tt i S p ec ia li
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C d A M .M .G .T .I.
acquisizioni, in parte per 5ml€ per ridurre ulteriormente l’indebitamento bancario e
verso i soci finanziatori. Attualmente l’indebitamento bancario costituito
esclusivamente da mutui ipotecari ammonta a circa 13,5ml€ con un piano
d’ammortamento su una parte delle esposizioni a dieci anni, su una parte a cinque,
su una parte a tre.
L’impegno finanziario di Fintur risulta particolarmente gravoso per l’elevato importo
dei ratei di mutuo annui da pagare circa 2,2ml€ in considerazione del fatto che la
società gestionale Mondo Maratea GTI trovandosi ancora in una fase di start-up fino
ad oggi non è stata in grado di garantire una corretta redditività immobiliare che
consentirebbe a Fintur di far fronte ai propri impegni finanziari.
Le prospettive, però che presenta il conto economico della Mondo Maratea GTI per i
prossimi cinque anni (vedi prospetti allegati), ci hanno determinato, si, a procedere
verso un più corretto riequilibro tra capitale di rischio e capitale di debito ma ci hanno
indotto anche ad evitare di distribuire ricchezza.
Una eccessiva o totale riduzione dell’indebitamento, mediante ulteriori aumenti di
capitale anche se con sovrapprezzo, determinerebbe depauperamento dei valori
patrimoniali degli attuali azionisti.
Alla luce di queste considerazioni la strategia elaborata dal Gruppo è la seguente:
1. perfezionare l’ultimo aumento di capitale di 9,8ml€ riducendo l’indebitamento
bancario a 10ml€
2. rinegoziare tutti i mutui in essere con piani di ammortamento a quindici anni
con ratei annuali non superiori ad 1ml€
3. ottenere dalla Mondo Maratea GTI per Fintur Immobiliare, un canone di fitto
più adeguato agli standard di redditività immobiliare (vedi prospetti allegati)
Il raggiungimento di questi obiettivi metterebbe in condizioni il Gruppo di poter
autonomamente far fronte agli impegni finanziari senza dover procedere a nuovi
aumenti di capitale da offrire a terzi o ad operazioni di collocamento di parte o tutto il
patrimonio immobiliare.
------------------ Progetto Fintur - Maratea19
5.4 Gli obiettivi reddituali
5.4.1 Il Gruppo
Il Gruppo ha, nei primi due esercizi di attività, dovuto affrontare notevoli costi di
struttura e di start-up, inoltre, i margini operativi lordi non sono stati sufficienti per far
fronte, in modo autonomo, agli oneri finanziari sostenuti per l’indebitamento relativo
alle strutture immobiliari.
Oneri finanziari e costi di start-up hanno determinato inevitabilmente in questi primi
due anni una perdita di circa €4.000.000,00, ma già dal 2003, come si evince dalle
tabelle di Conto Economico, grazie anche al progetto generale di ristrutturazione del
Gruppo questa tendenza negativa è nettamente in miglioramento. Il 2004 grazie al
reddito che la Gestionale sarà in grado di riconoscere all’immobiliare il gruppo
raggiungerà il break even point.
5.4.2 Fintur Holding Finanziaria
L’attuale Fintur spa per effetto delle attività di fusione e di successivo scorporo degli
immobili che saranno attribuiti a Fintur Immobiliare rimarrà esclusivamente a
svolgere attività di coordinamento e di finanziaria intra-Gruppo.
5.4.3 Fintur Immobiliare
Per effetto delle attività di scorporo Fintur immobiliare diventerà l’unica proprietaria di
tutti gli immobili del Gruppo che concederà in fitto alle Società Gestionali Mondo
Maratea GTI, Mondo Maratea Service e Mondo Maratea Shopping. Queste ultime
dovranno riconoscere a Fintur Immobiliare adeguati canoni di fitto tali da consentire
di avere già dall’esercizio 2004 risorse finanziarie per poter far fronte ai ratei dei piani
di ammortamento dei vari mutui ipotecari.
5.4.4 Fintur Lavori & Manutenzioni
Questa Società da costituirsi entro il 31/12/2002 posseduta al 100% da Fintur
Holding dovrà occuparsi di tutte le attività di piccoli interventi e di manutenzioni degli
immobili di Fintur Immobiliare. La scelta di costituire una società da dedicare a
questa tipologia di interventi è maturata grazie all’esperienza dei due anni precedenti
------------------ Progetto Fintur - Maratea20
e consentirà di ottenere un notevole contenimento di costi ed un forte innalzamento
della qualità dei servizi
5.5.5 Fiumicello srl
E’ in corso di definizione da parte di IPI un Project financing tendente a reperire le
risorse finanziarie necessarie per la realizzazione delle infrastrutture e dei servizi da
realizzare sulla proprietà della Fiumicello srl. Le valutazioni tecniche fatte ci fanno
ritenere che l’ultimazione dei lavori non possa avvenire prima della fine del 2006
momento in cui la gestione di quanto realizzato sarà affidata alla Mondo Maratea GTI
5.5.6 Le Club
Gli obiettivi di immagine e promozione che hanno determinato la scelta di costituire
Le Club giustificano la mancanza di redditività dell’associazione per il Gruppo. Le
quote associative sono assolutamente sufficienti a garantire l’efficiente
funzionamento del club.
5.4.5 La Gestionale
Le allegate tabelle dei dati reddituali prospettici evidenziano l’obiettivo del
Management per i prossimi cinque anni.
Bisogna però fare alcune considerazioni sui fattori che il Management ritiene
assolutamente necessari al fine di ottenere il raggiungimento degli obiettivi come da
Conti Economici. La voce “costi commerciali” presente in tutti e cinque gli esercizi si
è resa necessaria in quanto le attività di sviluppo nelle aree internazionali di interesse
necessitano di una costante attività e presenza al fine di ottenere sempre di più il
processo di destagionalizzazione in atto. Altrettanto importante per favorire lo
sviluppo del mercato italiano e dell’attività congressuale, segmento di primaria
importanza per il processo di destagionalizzazione, è continuare ad investire nei
prossimi anni in fiere ed eventi internazionali come per esempio la BIT, il convegno
“Chi ha paura delle vacanze” il “Premio Caseus Mondo Maratea” ed altro.
Tematica di altrettanta importanza è il progetto formativo di risorse, indispensabile
per un puntuale raggiungimento degli obiettivi di qualità medio-alta che il Gruppo
intende raggiungere. Si sta lavorando alla stesura di un documento che vede
------------------ Progetto Fintur - Maratea21
coinvolti in una formula consortile Telecom Italia Learning Service, una primaria
Università Internazionale del Turismo, la Scuola Alberghiera di Maratea ed il Gruppo
Fintur quale espressione dell’imprenditoria di settore al fine di realizzare sul nostro
territorio una Scuola di specializzazione e una Università del Turismo. I Conti
Economici previsionali 2003-2007 non prevedono alcuna risorsa destinata a questa
iniziativa. Si dovrà pertanto, nel caso di positivo sviluppo, individuare quale delle
Società del Gruppo parteciperà al Progetto e i tempi e le modalità per il reperimento
delle risorse finanziarie necessarie.
5.4.6 Criteri valutativi dei budgets
Per quanto attiene le previsioni relative ai costi e ai ricavi riportati nelle tabelle di
Conto Economico allegate, c’è da dire che sono state effettuate facendo riferimento
ai dati dei due esercizi precedenti.
Per ciò che concerne i ricavi, se si considera che l’esercizio 2002 ha riportato livelli di
fatturato identici o minimamente migliorativi a quelli del 2001 anche se con una
riduzione del numero delle presenze (determinato dalle condizioni meteorologiche,
dall’effetto sicurezza e dall’incremento inflazionistico con l’ingresso dell’Euro) le
previsioni 2003 in termini di percentuale di occupazione sono da considerarsi
assolutamente prudenziali. Il numero di presenze previste per il 2003 è, difatti,
assimilabile a quello già ottenuto nel 2001.
L’incremento dei ricavi che si evince nel Conto economico 2003, è determinato per
minima parte da un aumento di presenze, per la gran parte per un incremento delle
tariffe, per altro, già concordate ed accettate dai grandi operatori nazionali ed
internazionali con i quali il Gruppo intrattiene consolidati rapporti.
Anche i costi previsionali 2003 sono da stimare prudenziali se si considera che quelli
concernenti il 2002 sono stati difficilmente ottimizzabili in presenza di innumerevoli
soggiorni già confermati e disdetti per cause meteorologiche.
I costi indiretti, commerciale,amministrazione, economato, autisti ed altri, sono stati
attribuiti alle singole strutture operative in percentuale all’effettivo carico ed utilizzo.
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