Prof. dr. Miha JUHARTUniverza v Ljubljani, Pravna fakulteta

� Etažna lastnina – postopen razvoj v tesni povezavi z lastninskimi odnosi

� “Izdelan pravni okvir” – neizdelana odnosi v praksi

� Postavitev formalnega okvira notranjega odnosa (določitev solastniškega deleža) –temelj ureditve odnosov med etažnimi lastniki

� Iskanje bolj praktičnih rešitev v razmerju do tretjih oseb

� Notranje razmerje (nujna zakonita skupnost) –odnos med etažnimi lastniki: ◦ upravljanje s skupnimi deli, ◦ odnos etažni lastnik najemnik,◦ sosedsko pravo

� Zunanje razmerje – odnos med etažnimi lastniki kot člani skupnosti do tretjih oseb (dobavitelji, izvajalci storitev na skupnih delih, odškodninska odgovornost)

� Posebno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom – gre za zunanje razmerje, ki pa v veliki meri vpliva na notranje

� Temelj urejanja medsebojnih razmerjih ali “nebodigatreba”

� Več vprašanj kot odgovorov – predvsem njeno spreminjanje in razmerje posamezne odločitve do pogodbe

� Ali je določba 30/1 glede obratovalnih stroškov kogentna ali dispozitivna

� V primeru najemniškega stanovanja velja zakonska domneva delitve stroškov – obratovalni stroški se prenesejo na najemnika (24/4 SZ-1), najemna pogodba pa lahko določi drugače◦ Zavezanec za plačilo vseh strostrostrostrošššškov vzdrkov vzdrkov vzdrkov vzdržžžževanja evanja evanja evanja skupnih delov je lastnik, ne glede na to, kakne glede na to, kakne glede na to, kakne glede na to, kakššššen je dogovor med njim in en je dogovor med njim in en je dogovor med njim in en je dogovor med njim in najemnikomnajemnikomnajemnikomnajemnikom. Upravnik lahko plačilo teh stroškov zahteva neposredno le od etažnega lastnika, ta pa jih - odvisno od medsebojne pogodbe, lahko nato terja od najemnika. Glede stroškov obratovanja stanovanja pa je osnovni dolžnik najemnik, če z najemno pogodbo ni dogovorjeno drugače.◦ VSL Sklep I Cp 437/2010

� Za obveznosti najemnika za plačilo obratovalnih stroškov subsidiarno odgovarja etažni lastnik (neizpodbojno!)

� Subsidiarno odgovornost gre presojati po pravilih, ki veljajo za subsidiarno poroštvo

� Pred novelo SZ-1/2008 je domneva subsidiarne odgovornosti veljala le za najemodajalce tržnih in službenih stanovanj

� Praksa je za druge zagovarjala stališče o solidarni odgovornosti:◦ Aktivna legitimacija upravnika za poravnavo obveznosti do dobaviteljev v razmerju do lastnika oz. najemnika izhaja iz 25. člen SZ-1. Pasivna legitimacija lastnika in Pasivna legitimacija lastnika in Pasivna legitimacija lastnika in Pasivna legitimacija lastnika in najemnika temelji na razlinajemnika temelji na razlinajemnika temelji na razlinajemnika temelji na različčččnih podlagah: 24. nih podlagah: 24. nih podlagah: 24. nih podlagah: 24. ččččlenu SZlenu SZlenu SZlenu SZ----1 1 1 1 in 68. in 68. in 68. in 68. ččččlenu SPZ, ki sta popolnoma samostojni in lenu SPZ, ki sta popolnoma samostojni in lenu SPZ, ki sta popolnoma samostojni in lenu SPZ, ki sta popolnoma samostojni in neodvisni druga od druge. neodvisni druga od druge. neodvisni druga od druge. neodvisni druga od druge. V soodvisen položaj je lastnika in najemnika postavil 5. odstavek 24. člena SZ-1, ki je določil subsidiarno odgovornost lastnikov tržnih in službenih stanovanj.◦ VSL Sodba I Cpg 410/2008

� EtaEtaEtaEtažžžžni lastnik za obratovalne stroni lastnik za obratovalne stroni lastnik za obratovalne stroni lastnik za obratovalne strošššške ke ke ke najemnika odgovarja subsidiarno.najemnika odgovarja subsidiarno.najemnika odgovarja subsidiarno.najemnika odgovarja subsidiarno.Določilo 59. člena SZ-1 predpisuje, da mora upravnik etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom, pisno opomniti. To pa ne pomeni, pisno opomniti. To pa ne pomeni, pisno opomniti. To pa ne pomeni, pisno opomniti. To pa ne pomeni, da je opomin procesna predpostavka za da je opomin procesna predpostavka za da je opomin procesna predpostavka za da je opomin procesna predpostavka za totototožžžžbobobobo, kot to meni pritožba. Lahko pa vložitev tožbe brez predhodnega opomina vpliva na odločitev o pravdnih stroških.

� VSL Sodba II Cp 3614/2010

� Upravnik sklepa pravne posle s tretjimi osebami na podlagi 68. člena SZ-1◦ Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače.◦ Šteje se, da je pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov, če pravni posel vsebuje navedbo: "Etažni lastniki" skupaj z natančno označbo večstanovanjske stavbe.

� Posel, ki ga sklene upravnik s tretjo osebo, se šteje za posel, sklenjen med etažnim lastnikom in tretjo osebo◦ Prvostopenjsko sodišče je na podlagi ugotovitve, da je upravnik naročal sporne storitve ter da računi glasijo nanj, zmotno materialnopravno zaključilo, da tožena stranka ni zavezanec za plačilo vtoževanih računov, saj ni pravno odlosaj ni pravno odlosaj ni pravno odlosaj ni pravno odloččččilno, kdo je ilno, kdo je ilno, kdo je ilno, kdo je naronaronaronaroččččal storitve, temveal storitve, temveal storitve, temveal storitve, temvečččč v v v v ččččigavem imenu in za igavem imenu in za igavem imenu in za igavem imenu in za ččččigav raigav raigav raigav raččččun jih je naroun jih je naroun jih je naroun jih je naroččččal.al.al.al.◦ VSL Sodba I Cpg 95/2011

� S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa upravičenja iz pogodbe o upravljanju, prenehajo pa tudi njegova zastopniška pooblastila iz pravnih poslov, sklenjenih s tretjimi osebami. Odpoved pogodbe o upravljanju nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepa s tretjimi osebami, pač pa učinki nastopijo šele potem, ko dotedanji upravnik, tretje osebe obvesti o zamenjavi upravnika. Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik doldoldoldolžžžžnikov, ki je zaradi specifinikov, ki je zaradi specifinikov, ki je zaradi specifinikov, ki je zaradi specifiččččnosti ureditve poslov nosti ureditve poslov nosti ureditve poslov nosti ureditve poslov upravljanja tudi operativni zavezanec za plaupravljanja tudi operativni zavezanec za plaupravljanja tudi operativni zavezanec za plaupravljanja tudi operativni zavezanec za plaččččilo ilo ilo ilo terjatev iz teh poslov.terjatev iz teh poslov.terjatev iz teh poslov.terjatev iz teh poslov.

� VSL Sodba I Cpg 1230/2010

� Ker upravnik ni stranka pogodbe, sklenjene s tretjo osebo, je zavezan k izpolnitvi le kot izpolnitveni pomočnik etažnega lastnika (plačilo dolga etažnega lastnika v okviru zbranih sredstev -71/1 SZ-1)

� Upravnik pa se lahko dodatno zaveže tretji osebi (smiselna uporaba določil o poroštvu) oziroma dejansko izpolni, ker ima za izpolnitev pravni interes – v obeh primerih nastopi učinek prehoda terjatve s tretje osebe (upnika) na upravnika

� Četudi določilo 71. člen SZ-1 upravniku omogoča, da odkloni plačilo tretjim, če lastniki ne plačajo upravniku, pa se upravnik lahko tej pravni dobroti tudi odpove in se v pogodbah, ki jih sklepa s tretjimi, samostojno zavesamostojno zavesamostojno zavesamostojno zavežžžže izpolnitie izpolnitie izpolnitie izpolniti, kar sicer tretjemu dolgujejo lastniki stanovanj oz. poslovnih prostorov. Ne nazadnje lahko upravnik tretjim plača (tuj dolg) celo, celo, celo, celo, čččče take take take takššššne zaveze v ne zaveze v ne zaveze v ne zaveze v pogodbi s tretjimi ni sprejel, saj ima pravni interespogodbi s tretjimi ni sprejel, saj ima pravni interespogodbi s tretjimi ni sprejel, saj ima pravni interespogodbi s tretjimi ni sprejel, saj ima pravni interes, da stavba funkcionira v celoti. V vsakem primeru ima upravnik pravico, da zneske, ki jih je plačal tretjim in ki se nanašajo na obratovanje in tekoče vzdrževanje stavbe, izterja od lastnika. V postopku obravnavano dejansko stanje zato omogoča uporabo šššštevilnih tevilnih tevilnih tevilnih pravnih pravil pravnih pravil pravnih pravil pravnih pravil in ne zgolj pravil o poslovodstvu brez naročila. Tožbenemu zahtevku bi bilo tako mogoče ugoditi tudi na podlagi pravil o izdatku za drugega iz 197. člena OZ ali na podlagi zakonite subrogacije iz 275. člena OZ.

� VSL Sodba I Cpg 1167/2010

� Iz razmerij s tretjimi osebami lahko nastanejo tudi zahtevki etažnih lastnikov, kar odpira vprašanje aktivne legitimacije

� Ker so vsi etažni lastniki pogodbena stranka, morajo načeloma vsi skupaj kot upniki zahtevati izpolnitev tretje osebe – izrazito izrazito izrazito izrazito tetetetežžžžavna in nepraktiavna in nepraktiavna in nepraktiavna in nepraktiččččna rena rena rena reššššitevitevitevitev

� Ali bi bilo mogoče tudi drugače?

� Lastniki stanovanj določene večstanovanjske stavbe sami po sebi nimajo sposobnosti biti sami po sebi nimajo sposobnosti biti sami po sebi nimajo sposobnosti biti sami po sebi nimajo sposobnosti biti stranka v postopkustranka v postopkustranka v postopkustranka v postopku.Po določbi 3. odst. 76. člena ZPP sicer lahko sodišče, z učinkom za konkretni primer, izjemoma podeli sposobnost biti stranka nekomu, ki nima pravne sposobnosti, če izpolnjuje določene pogoje (t. im. podeljena sposobnost biti stranka), toda o tem ni dolžno odločati brez njegove zahteve, naj se mu podeli sposobnost biti stranka.

� VSL Sklep I Cp 1716/2010

� Terjatve plačila v rezervni sklad◦ …ima upravnik veupravnik veupravnik veupravnik veččččstanovanjske histanovanjske histanovanjske histanovanjske hišššše poloe poloe poloe položžžžaj aj aj aj zastopnikazastopnikazastopnikazastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka, torej v lastnem imenu in za lasten račun izterjevati obratovalnih stroškov. Aktivno Aktivno Aktivno Aktivno legitimacijo pa lahko pridobi na podlagi pogodbe, s legitimacijo pa lahko pridobi na podlagi pogodbe, s legitimacijo pa lahko pridobi na podlagi pogodbe, s legitimacijo pa lahko pridobi na podlagi pogodbe, s katero lastniki nanj prenesejo svoja katero lastniki nanj prenesejo svoja katero lastniki nanj prenesejo svoja katero lastniki nanj prenesejo svoja materialnopravna upravimaterialnopravna upravimaterialnopravna upravimaterialnopravna upraviččččenjaenjaenjaenja, ali na podlagi posebnega naročila, če so bili stroški plačani iz njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar takega prenosa ni, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.◦ VSRS II Ips 126/2001

� Navedena sodna praksa nakazuje možnost rešitve problema – slabost: odločitev v vsakem konkretnem primeru

� Rešitev: verjetno samo v spremembi SZ-1 in zakonski podelitvi bodisi omejene pravne sposobnosti skupnosti etažnih lastnikov bodisi vsaj sposobnosti biti stranka; argument tudi razvoj zakonodaje v primerljivih pravnih sistemih

� V hiši v etažni lastnini se preslikavajo pravila sosedskega prava

� Prepovedano je medsebojno vznemirjanje –prepovedane imisije

� Prepovedane imisije lahko segajo v druge posamezne dele in skupne prostore

� Vprašanje legitimacije v zvezi s skupnimi deli� Posestno in lastninsko pravno varstvo� Posebna oblika izključitvena tožba

� Materialnopravni pogoji:◦ kršitev temeljnih pravil sosedskega sožitja ali ◦ neizpolnjevanje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih

� tako, da je skupnost nevzdržna.� Postopek:◦ opomin kršilca z večino po solastniških deležih◦ sklep o vložitvi izključitvene tožbe◦ vložitev izključitvene tožbe◦ izvršitev

� Tožeča stranka toženca ni ustrezno opominjala. Tožeča stranka ni predložila nobenih dokazov, iz katerih bi izhajalo, da je bil opomin ustrezno obrazložen, kar pomeni, da so bili v njem navedeni razlogi, zaradi katerih naj bi toženec grobo kršil temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih. Le na takšen način bi bilo tožencu omogočeno, da vsebinsko ugovarja očitanim kršitvam.

� VSL IV Cp 4363/2010