procjena vrijednosti nekretnine - sudacka-mreza.hr kriz... · isto tako primjer tabličnog prikaza...

Ljubomir Radonić, dipl.ing.građ., Milana Rešetara 12, Zagreb Stalni sudski vještak za arhitekturu i graditeljstvo Broj: 4 Su-513/13

Kuća, poslovna hala i razna zemljišta u z.k.ul.br. 14, k.o. Šušnjari

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

br.219-P/2014

NEKRETNINA: Kuća, proizvodna hala i razna zemljišta u z.k.ul.br. 14, k.o. Šušnjari

Adresa: Gornji Prnjavorec 117, 10 314 Križ

Naručitelj procjene: Stečajni upravitelj Daniel Deković, Zagreb, Novačka 329, OIB: 76292704973 Mijvis generalna reparacija motora d.o.o., Križ, Gornji Prnjavorec 121, OIB 90193829736

U Zagrebu, 03.11.2014.godine

Izradio i ovjerava : Ljubomir Radonić, dipl.ing.građ.

Stalni sudski vještak za arhitekturu i graditeljstvo

Ljubomir Radonić, dipl.ing.građ., Milana Rešetara 12, Zagreb Str. 2. Stalni sudski vještak za arhitekturu i graditeljstvo Broj: 4 Su-513/13


S A D R Ž A J

RJEŠENJE O IMENOVANJU STALNOG SUDSKOG VJEŠTAKA I. ZAHTJEV ZA PROCJENU II. IDENTIFIKACIJA I NALAZ III. PROCJENA IV. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE V. OPISI, PRORAČUNI I MIŠLJENJA IZ LITERATURE, ZAKLJUČAK VI. PRILOZI – TEHNIČKA I VLASNIČKA DOKUMENTACIJA



I ZAHTJEV ZA PROCJENU

Na temelju usmene narudžbe za procjenu od strane gospodina Danijel Derković, stečajni upravitelj trgovačkog društva "Mijvis" d.o.o., pristupi se procjeni vrijednosti nekretnine temeljem uviđaja na terenu, pregleda dokumentacije – Građevinska dozvola, Glavni projekti iz građevinske dozvole, Postupak legalizacije i odgovarajući nacrti, vlasnički listovi, vlasnički listovi na internetu itd.

Zadatak ovog vještačenja je identifikacija i utvrđivanje građevinske i tržne vrijednosti nekretnina te njihova sadašnja tržišna vrijednost na temelju izmjere, pregleda i dokumentacije.

II IDENTIFIKACIJA I NALAZ

IDENTIFIKACIJA

1. Zemljišno knjižno stanje Nekretnine su upisane u zemljišne knjige ZK suda Ivanić Grad, katastarska općina 312509 Šušnjari, izvod iz zemljišne knjige broj 14, s brojevima čestica je dostupan na pregledu zemljišnih knjiga. Sve nekretnine su vlasništvo Mijvis d.o.o., Križ, Gornji Prnjavorec 121, OIB 90193829736, upisane s teretom.

Opis nekretnina: k.č.br. 3134 k.o. Šušnjari - Radi se o zgradi – hali za održavanbje i popravak motora s unutrašnjim izgaranjem izgrađenoj na temelju građevinske dozvole klasa UP/I-361-03/07-02/21 od 22.10.2007., godine izdano u Ivaniću, Ured za urbanizam, graditeljstvo, stambene i komunalne poslove. Sadržaj etaža je prizemlje i polovica tlocrta kat. Druga zgrada je obiteljska kuća prizemnica izgrađena prije 1968. godine. Površina oranice 997,00 m², površina dvorišta 1559,00 m². k.č.br. 3133 k.o. Šušnjari – voćnjak 3822,00 m² k.č.br. 3135 k.o. Šušnjari – oranica 2778,00 m² k.č.br. 3163 k.o. Šušnjari – šuma 4695,00 m².

2. Vlasničko stanje

Nije predmet ove procjene

NALAZ ZATEČENOG STANJA I OPIS NEKRETNINA

Predmet ovog elaborata je ocjena vrijednosti građevine izgrađene temeljem valjane dokumentacije. Lokacija: k.č.br. 3134 k.o. Šušnjari Neto površina zgrade: 364,26 m² Čestica: Zgradna čestica – procjenjena uz vrijednost zgrade Prometne veze: Automobil, autobus, taxi Konstrukcija: temelji armirani beton nosiva konstrukcija zidana i armirano betonska preg.zidovi opeka

krovna konstrukcija kosi krov, čelična konstrukcija pokrov valoviti lim limarija pocinčani lim Pročelje: ožbukano Komunalije: priključak električne struje, plina i vodovoda Održavanje: redovito Okoliš: uređeno Opći dojam vanjskog uređenja: vrlo dobro Mogućnost gradnje: važeća građevinska dozvola



IZRAČUN POVRŠINA ILI PRIJEPIS IZ VLASNIČKIH LISTOVA Netto korisna površina poslovne građevine (NKP) - izmjera na licu mjesta 364,26 m², zgrada nije upisana u katastar i zemljišne knjige. POSLOVNA GRAĐEVINA: Prizemlje – radionica 11,60 x 14,70+7,28 x 12,60 + 4,07 x 12,60 = 310,86 m² Kat hodnik 1,10 x 4,07 + 1,07 x 5,55 = 10,42 m² sanitarni prostor (0,90 x 1,70 + 1,50+1,30) +1,10 x 1,0 = 5,15 m² soba 3,45 x 2,90 = 10,01 m² ured 5,60 x 4,70 = 26,32 m² balkon 4,60 x 1,30 x 0,25 (koef.) = 1,50 m² Ukupno: 364,26 m² Obiteljska kuća – prizemlje ukupno : 76,60 m²

Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine 90/10), Pravilnik o dopuni pravilnika o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine 111/10) Prikaz graditeljskih koeficijenata za pojedine slučajeve imamo u dolje navedenoj tablici (prema HRN standardu):



Isto tako primjer tabličnog prikaza koeficijenata dan je u donjem prikazu u članku 5. gore spomenutih Pravilnika:

Gore opisane situacije u praksi su dosta pojednostavljene jer za pravu izmjeru treba poznavati određeni broj pravila koji su proizašli iz standarda. Tako da su neke situacije u praksi komplicirane i praktički nerješive bez angažiranja adekvatnog stručnjaka. Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.

Ovdje se nadovezujem s citatima sa susreta relevantnih stručnjaka etažiranja u Republici Hrvatskoj koji su se etablirali kao vodeći stručnjaci u tom području te proučavanjem njihovih uradaka:

HGK – Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama Mirko Sabljar, Dubravko Sabljar, Dominik Sabljar – Etažiranje postojećih objekata prijenosom vlasništva iz knjige položenih ugovora

Zatim, proučavanjem slijedeće publikacije dolazi se do stručnih podataka u području razmatranja pojedinih nekretnina u Republici Hrvatskoj. Studija tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj Prosinac, 2009. REPUBLIKA HRVATSKA Ministarstvo pravosuđa Državna geodetska uprava Za izdavača - urednik: Igor Kreitmeyer, zamjenik voditeljice projekta Projekt sređivanja zemljišnih knjiga i katastra Jedinica za provedbu projekta Nazorova 50 – 10 000 Zagreb

Reducirana vrijednost korisnih površina prema Pravilniku o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada NN broj 90/2010 od 14. srpnja 2010., Klasa: 360-01/10-04/8, Urbroj: 531-01-10-1 iznosi m² prema tablici - na temelju Članka 7. U građevinsku (bruto) površinu ne uračunava se površina: – dijela potkrovlja i zadnje etaže svijetle visine manje od 2,0 m, – galerije unutar funkcionalne jedinice zgrade,



III PROCJENA

Procjena tržne vrijednosti nekretnine vrši se prema dobivenoj dokumentaciji, podacima od stranke te uvida na licu mjesta o stanju predmetne nekretnine.

Izračun se vrši prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe utvrđivanja vrijednosti. Pri izračunu se koriste podaci izdanih od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema vlastitim iskustvima i trenutačnim tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt.

Pri proračunu tržne vrijednosti korišteni su slijedeći propisi i izvori podataka: - podaci o cijenama građevinskog zemljišta objavljenih od GZIU-a grad Zagreb, odjel za

pripremu zemljišta - HRN U.C2.100 Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada - Standardna kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva Hrvatske - Priopćenje Državnog zavoda za statistiku RH, cijene stanova na području RH - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata NN 52/84 RH - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 146/08) - Etalonska vrijednost prema podatku o etalonskoj vrijednosti građevina (NN 183/03,

53/08, 67/09)

Vrijednost predmetne nekretnine odrediti će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti: 1. građevinskog zemljišta 2. priključaka tj. komunalnog doprinosa 3. predmetne građevine

III 1. PROCJENA - USPOREDNA METODA: Oglas :Ne-Pok d.o.o. , Tel.: +385 1 2881 161, [email protected] : Građevno zemljište, Gornji Prnjarovec, Križ, Zagrebačka županija, € 19,000, Površina parcele, 7458 m2, Na prodaju građevno zemljište u Gornjem Prnjarovcu nedaleko Križa. Zemljište koje je na prodaju sastoji se od 3 parcele sa ukupnom površinom od 7458 m² od čega je oko 2400 m² građevno zemljište. Udaljenost od autoceste oko 5 km. = 2.400,00/7.458 = 0,321802 = 19.000,00 € * (1-0,321802)/2400= 5,37 €/m² za građevinsko zemljište = (19.000,00-12.885,76 €) /5058= 1,21 €/ m² Oglas: Kuća: Križ-Ivanić-Grad - Okolica, katnica 240.00 m² (prodaja), 280.000 €, Površina okućnice 1.200,00 m² Oglas: Kuća: Sveti Križ Začretje, katnica 145 m² (prodaja) Cijena: 504.930 kn, Grijanje: Etažno plinsko centralno, Dozvole: građevinska dozvola, vlasnički list , Parking: Garaža, Natkriveno parkirno mjesto



III 2. SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE

Građevinska vrijednost se obračunava kao produkt neto korisne površine (NKP) i jedinične cijene građenja za 1,0 m² ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH, prema podacima iz biltena standarda kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji i prema tržnim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji.

U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, svi građevinsko-obrtnički i instalaterski radovi, priključci na magistralne instalacije te uređeni okoliš.

Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti objekta, dobiva se kao zbroj umanjenih vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme tj. umanjena zbog starosti i trošnosti nosive konstrukcije, završnih radova, obrtničkih radova i instalacija u određenom postotku učešća a sve u odnosu na vrijednost novog objekta. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N) starosti konstrukcije (n) i postotka učešća, a računa se prema:

U=0,80x n/Nx(N+n)/(2xN)

III 3. IZRAČUN SADAŠNJE TRŽNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Sadašnja tržišna građevinska vrijednost izračuna se prema izrazu: Sg=NKPxCsg Stg=NKP x Csg x F1 x Fkp x Fp x Fki

Faktori korekcije tržne vrijednosti nekretnine: F1 faktor lokacije od 0,70 do 1,50 ovisi o području i mikro lok. Fkp faktor korisne površine od 0,80 do 1,20 ovisi o korisnoj površini Fp faktor za poslovne objekte od 1,00 do 1,50 za posl.objekte Fpp faktor ponude i potražnje od 0,20 do 2,0 ovisi o ponudi i potražnji na tržištu Fki faktor kvalitete izgrađenosti od 0,20 do 1,50 ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta te o kvalitetama materijala i

opreme. Sadašnja građevinska vrijednost povećava se svakim ulaganjem u renoviranje jer se poboljšava kondicija građevine. VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA: red.br. z.k.ul k.č.br. naziv površina m² cijena vrijednost

1. 14 3133 Voćnjak 3.822,00 5,00 € 19.110,00 €2. 3134 Oranica 997,00 5,00 € 4.985,00 €3. 3134 Dvorište 1.599,00 10,00 € 15.990,00 €4. 3135 Oranica 2.788,00 5,00 € 13.940,00 €5. 3163 Šuma 4.695,00 5,00 € 23.475,00 €

Ukupno: 77.500,00 €



IV-1.1. POVRŠINA I VRIJEDNOST NEKRETNINE – Stambena građevina Netto korisna površina – izmjera na licu mjesta

Starost objekta u godinama n 49 Izgrađeno oko 1965. godine

Vijek trajanja u godinama N 100 projektirano

Umanjenje % (U=0,80 x n/N x (N+n)/(2xN) 29,20%

D IZRAČUN SADAŠNJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Vrsta radova postotak građ.vr.kn/m² % umanjenje sadašnja vrij.

Konstrukcija 50,00% 3.000,00 kn 29,20% 876,12 kn 2.123,88 knObrtnički radovi 10,00% 600,00 kn 29,20% 175,22 kn 424,78 knZavršni radovi 10,00% 600,00 kn 29,20% 175,22 kn 424,78 knInstalacije 10,00% 600,00 kn 29,20% 175,22 kn 424,78 kn

6.000,00 kn 80,00% 4.800,00 kn 29,20% 3.398,21 kn

Vrijednost EURA prema srednjem tečaju HNB na današnji dan: 7,656941 kn

Netto korisna površina 76,60 m²

6.000,00 kn 783,60 € Umanjeno za koeficijent trošnosti (starost objekta) 0,7080Daje cijenu etalonske vrijednosti građevine po m² 3.398,21 kn 443,81 €

Faktori korekcije tržne vrijednosti nekretnine: Odabrano

F1 faktor lokacije od 0,70 do 1,50 optimum 0,8000Fkp faktor korisne površine od 0,80 do 1,20 optimum 1,0000Fp faktor za poslovne objekte od 1,00 do 1,50 nije poslovno 1,0000Fki faktor kvalitete izgrađenosti od 0,20 do 1,50 ispodprosječno 0,8000Fpp faktor ponude i potražnje od 0,20 do 2,0 ispodprosječna potražnja 0,9000

0,5760Vrijednost po m² ili:

1.957,37 kn 255,63 € Izračun vrijednosti nekretnine na današnji dan:

ili 19.581,50 €

Sadašnja građevinska vrijednost građevine (etalon)prema pravilniku, a na temelju članka 5. stavka 3.

Stg=NKP x Csg x F1 x Fkp x Fp x Fki

149.934,37 kn



IV-1.2. POVRŠINA I VRIJEDNOST NEKRETNINE –Poslovna građevina Netto korisna površina – izmjera na licu mjesta

Ukupna vrijednost nekretnina: 1. Zemljišta razna (podliježu pod porez na promet od 5%) = 77.500,00 € ili 40,28% 2. Obiteljska kuća (građevina - podliježe plaćanju PDV-a 25%) = 19.581,26 € ili 10,18% 3. Poslovna građevina (podliježe plaćanju PDV-a 25%) = 95.335,68 € ili 49,54%

Ukupno: 192.416,90 €

Starost objekta u godinama n 6 Izgrađeno oko 2008. godine

Vijek trajanja u godinama N 100 projektirano

Umanjenje % (U=0,80 x n/N x (N+n)/(2xN) 2,54%

D IZRAČUN SADAŠNJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Vrsta radova postotak građ.vr.kn/m² % umanjenje sadašnja vrij.

Konstrukcija 50,00% 3.000,00 kn 2,54% 76,32 kn 2.923,68 knObrtnički radovi 10,00% 600,00 kn 2,54% 15,26 kn 584,74 knZavršni radovi 10,00% 600,00 kn 2,54% 15,26 kn 584,74 knInstalacije 10,00% 600,00 kn 2,54% 15,26 kn 584,74 kn

6.000,00 kn 80,00% 4.800,00 kn 2,54% 4.677,89 kn

Vrijednost EURA prema srednjem tečaju HNB na današnji dan: 7,656941 kn

Netto korisna površina 364,26 m²

6.000,00 kn 783,60 € Umanjeno za koeficijent trošnosti (starost objekta) 0,9746Daje cijenu etalonske vrijednosti građevine po m² 4.677,89 kn 610,93 €

Faktori korekcije tržne vrijednosti nekretnine: Odabrano

F1 faktor lokacije od 0,70 do 1,50 minimum 0,7000Fkp faktor korisne površine od 0,80 do 1,20 minimum 0,8000Fp faktor za poslovne objekte od 1,00 do 1,50 namjensko -poslovno 1,2000Fki faktor kvalitete izgrađenosti od 0,20 do 1,50 ispodprosječno 0,8500Fpp faktor ponude i potražnje od 0,20 do 2,0 ispodprosječno 0,7500

0,4284Vrijednost po m² ili:

2.004,01 kn 261,72 € Izračun vrijednosti nekretnine na današnji dan:

ili 95.335,68 €

Sadašnja građevinska vrijednost građevine (etalon)prema pravilniku, a na temelju članka 5. stavka 3.

Stg=NKP x Csg x F1 x Fkp x Fp x Fki

729.979,67 kn



E REKAPITULACIJA TRŽNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Kod formiranja cijene nekretnine imati u vidu da je interes na tržištu nešto slabiji nego proteklih godina. Međutim, nekretnine koje imaju važeću tehničku i imovinsku dokumentaciju nisu puno izgubile na vrijednosti niti će u slijedećem dugoročnom razdoblju gubiti na vrijednosti jer je jasno da će se sve više tražiti nekretnine s uređenom dokumentacijom. Ove građevine su legalne u smislu Zakona o gradnji (NN 153/2013), te bez obzira što interes nije na visini prethodnih godina, može se očekivati dobar interes za promet ove nekretnine. Upis u zemljišnim knjigama je s teretom što je jedan negativan element tržišne vrijednosti.

Zbog toga je kod obračuna cijena postavljena najrealnije što se u ovom času može postaviti temeljem uvida u kretanje tržišta nekretnina, temeljem oglasa ponude i potražnje, temeljem statističkih podataka porezne uprave o kretanju kupoprodaje sličnih ili istih nekretnina, te zakonski odobrenih faktora etalonske vrijednosti stanova u izgradnji.

V ZAKLJUČAK I OBRAZLOŽENJE

Potražnja za nekretninama s urednom dokumentacijom nije značajno splasnula. Procijenjena ukupna tržna vrijednost nekretnina:


1 473 325,16kn ili 192 416,90 € (1,00 € = 7,656941 kn)

Jedanmilijunčetiristosedamdesettritisućetristodvadesetpetkuna i 90 lipa

Preračunato po m² netto korisne (tržne) površine, mjerodavan je srednji tečaj EUR-a obračunat prema tečajnoj listi HRVATSKE NARODNE BANKE broj 210 od 31.10.2014. godine, na dan izrade procjene 7,656941 kn za 1,00 €.

Elaborat procjene nekretnine izrađen je u tri primjerka od toga dva za naručitelja, a jedan za arhivu stalnog sudskog vještaka. U Zagrebu, 03.11.2014.godine

Izradio i ovjerava : Ljubomir Radonić, dipl.ing.građ.

Stalni sudski vještak za arhitekturu i graditeljstvo

procjena vrijednosti nekretnine - sudacka-mreza.hr kriz... · isto tako primjer tabličnog prikaza...

Documents