procjena prometne vrijednosti nekretnina d.o.o.-kuca... · izra%un sada−nje gra#evinske...
TRANSCRIPT
STALNI SUDSKI VJE�TAK GRA!EVINSKE STRUKE �ELJKO POSAVAC, in�.gra". #epin, Risnja$ka 10
PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI
NEKRETNINA
Naru$itelj: DUNATERM d.o.o. za instalacijske i zavr�ne radove u gra!evinarstvu u ste"aju #ur!enovac, Kolodvorska 38 Objekt: Ku$a, zgrada i dvor #ur!enovac, Kralja Zvonimira 1 U #epinu, o�ujak 2012. godine
SADR�AJ : I UVOD II TEHNI#KI OPIS III IZRA#UN PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE IV TEHNI#KA I FOTODOKUMENTACIJA
1. IZVADCI IZ ZEMLJI�NE KNJIGE 2. IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA 3. POLO�AJNA SKICA STANOVA 4. FOTODOKUMENTACIJA 5. RJE�ENJE VJE�TAKA
Predmet: PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Naru$itelj: DUNATERM d.o.o. za instalacijske i zavr�ne radove u gra"evinarstvu u ste$aju !ur"enovac, Kolodvorska 38 Objekt: KU%A, ZGRADA I DVOR Adresa: !ur"enovac, Kralja Zvonimira 1 Procjenitelj: �ELJKO POSAVAC, in�.gra". STALNI SUDSKI VJE�TAK GRA!EVINSKE STRUKE #epin, Risnja$ka 10 I UVOD
U svrhu izrade procjene prometne vrijednosti predmetne nekretnine izvr�en je uvid u raspolo�ivu tehni$ku dokumentaciju te o$evid na terenu. Izvr�ene su potrebne izmjere i detaljan pregled konstruktivnih i drugih elemenata objekta. Podaci potrebni za izradu procjene uzeti su iz postoje&e tehni$ke dokumentacije predo$ene od strane predstavnika naru$itelja. O$evidom su utvr"ene geometrijske i kvalitativne osobine objekta i ugra"enih materijala. Procjena prometne vrijednosti nekretnine izvr�ena je na temelju uvida u kvalitet gra"enja i ugra"enih materijala, veli$ine i polo�aja, na$ina odr�avanja i starosti objekta, te ponude i potra�nje. Imovinsko - pravna provjera, kao i provjera sa upravno-pravnog stajali�ta nije predmet ove procjene.
II TEHNI%KI OPIS
Predmet procjene je stambeno - poslovna gra"evina izgra"ena na parceli k$.br. 654/1, zk.ul. 1155, podulo�ak 7, k.o. !ur"enovac u !ur"enovcu, Ulica i broj Kralja Zvonimira 1.
Stambeno - poslovna gra"evina izgra"ena je kao slobodno stoje&i objekt sa poslovnim prostorom u prizemlju i I katu, dok su stambeni prostori preure"eni na mansardi. Povr�ina gra"evinske parcele iznosi 1.707,00 m².
Gra"evina je smje�tena u centru !ur"enovca uz cestovne i pje�a$ke povr�ine koje ju povezuju sa svim dijelovima mjesta i drugim prometnicama.
Gra"evina predstavlja objekt pod za�titom kao kulturno dobro.
Nosivu konstrukciju predstavljaju zidovi od opeke debljine 38 cm. Pregradni zidovi su od pune opeke debljine 12 i 25 cm, na trakastim temeljima od opeke. Me"ukatne konstrukcije su monta stropovi sa rebrastom konstrukcijom. Krovi�te je drveno, $etverostre�no - lomljeno sa pokrovom od biber crijepa. Limarija je pocin$ana. Prozori su drveni, izvedeni prema zahtjevu stru$njaka za za�titu kulturnog dobra. Ulazna vrata su drvena - hrast. Stubi�te od prizemlja (posebnog ulaza na mansardu) do stambenog dijela gra"evine izvedeno je od betona. Pro$elje gra"evine je �bukano i li$eno poludisperznom bojom.
Stanovi na mansardi raspola�u posebnim ulazom, ulaznim hodnikom, stepeni�tem do zajedni$kog prostora i hodnika na mansardi ukupne povr�ine 85,66 m² te spremi�tem koje se nalazi u prizemlju odmah kod ulaza, povr�ine 13,00 m².
Zajedni$ki prostori kao i stanovi nisu dovr�eni tj. nisu spremni za uporabu.
Do zajedni$kog prostora tj. do ulaznog hodnika dovedena je instalacija plina i elektri$ne struje. Do svakog stana dovedena je instalacija gradskog vodosnabdjevanja i odvodnje. Svi prostori su neo�bukani, nisu izvedeni podovi i nije razvedena niti jedna instalacija. Prozori su ugra"eni tj. objekt je zatvoren, ali pregradni zidovi u stanovima nisu izvedeni niti su ugra"ena unutarnja vrata. Svjetla visina svih prostora iznosi 2,60 m´.
Gra"evina je izgra"ena oko 1900-te godine, a rekonstruirana (obnovljena) je 1988. godine. Gra"evina zadovoljava uvjete toplinske i hidro izolacije.
III IZRA%UN PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
III-1 STAMBENI PROSTOR 1, 3. eta�a: 55/1000,stan u mansardi od stubi�ta lijevo, ukupne povr�ine 41,46 m² Netto korisna povr�ina �������������� 41,46 m² Starost gra"evine ���������� 112 god. (rek. 1988.) god. Vjerojatni vijek trajanja gra"evine ��������� 120 god. Cijena izgradnje ekvivalentne gra"evine ������ 2.700,00 kn/m²
GRA!EVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m² Konstrukcija 84 % 2.268,00 Obrtni$ki radovi 10 % 270,00 Instalacije 6 % 162,00 UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N U = 0.8 x 24/120 x 24 + 120/240 U = 0,096 Fu = 1 � U = 0,90 Sgv = C x Nkp x Fu Sgv = 2.268,00 x 41,46 x 0,90 Sgv = 84.628,15 kn VRIJEDNOST OBRTNI#KIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu Sv = 270,00 x 41,46 x 0,75 Sv = 8.395,65 kn VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu Sv = 162,00 x 41,46 x 0,75 Sv = 5.037,39 kn GRA#EVINSKA VRIJEDNOST 1 ............................ 98.061,19 kn
III - 2 STAMBENI PROSTOR 2, 2. eta�a: 68/1000,stan u mansardi od stubi�ta desno, ukupne povr�ine 51,65 m² Netto korisna povr�ina �������������� 51,65 m² Starost gra"evine ���������� 112 god. (rek. 1988.) god. Vjerojatni vijek trajanja gra"evine ��������� 120 god. Cijena izgradnje ekvivalentne gra"evine ������ 2.700,00 kn/m²
GRA!EVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m² Konstrukcija 84 % 2.268,00 Obrtni$ki radovi 10 % 270,00 Instalacije 6 % 162,00 UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N U = 0.8 x 24/120 x 24 + 120/240 U = 0,096 Fu = 1 � U = 0,90 Sgv = C x Nkp x Fu Sgv = 2.268,00 x 51,65 x 0,90 Sgv = 105.427,98 kn VRIJEDNOST OBRTNI#KIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu Sv = 270,00 x 51,65 x 0,75 Sv = 10.459,12 kn VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu Sv = 162,00 x 51,65 x 0,75 Sv = 6.275,48 kn GRA#EVINSKA VRIJEDNOST 1 ........................... 122.162,58 kn
III - 3 STAMBENI PROSTOR 3, 4. eta�a: 89/1000,stan u mansardi iz hodnika lijevo, ukupne povr�ine 67,79 m² Netto korisna povr�ina �������������� 67,79 m² Starost gra"evine ���������� 112 god. (rek. 1988.) god. Vjerojatni vijek trajanja gra"evine ��������� 120 god. Cijena izgradnje ekvivalentne gra"evine ������ 2.700,00 kn/m²
GRA!EVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m² Konstrukcija 84 % 2.268,00 Obrtni$ki radovi 10 % 270,00 Instalacije 6 % 162,00 UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N U = 0.8 x 24/120 x 24 + 120/240 U = 0,096 Fu = 1 � U = 0,90 Sgv = C x Nkp x Fu Sgv = 2.268,00 x 67,79 x 0,90 Sgv = 138.372,95 kn VRIJEDNOST OBRTNI#KIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu Sv = 270,00 x 67,79 x 0,75 Sv = 13.727,48 kn VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu Sv = 162,00 x 67,79 x 0,75 Sv = 8.236,49 kn GRA#EVINSKA VRIJEDNOST 1 ........................�. 160.336,92 kn
III - 4 STAMBENI PROSTOR 4, 5. eta�a: 71/1000,stan u mansardi iz hodnika pravo, ukupne povr�ine 54,10 m² Netto korisna povr�ina �������������� 54,10 m² Starost gra"evine ���������� 112 god. (rek. 1988.) god. Vjerojatni vijek trajanja gra"evine ��������� 120 god. Cijena izgradnje ekvivalentne gra"evine ������ 2.700,00 kn/m²
GRA!EVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m² Konstrukcija 84 % 2.268,00 Obrtni$ki radovi 10 % 270,00 Instalacije 6 % 162,00 UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N U = 0.8 x 24/120 x 24 + 120/240 U = 0,096 Fu = 1 � U = 0,90 Sgv = C x Nkp x Fu Sgv = 2.268,00 x 54,10 x 0,90 Sgv = 110.428,92 kn VRIJEDNOST OBRTNI#KIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu Sv = 270,00 x 54,10 x 0,75 Sv = 10.955,25 kn VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu Sv = 162,00 x 54,10 x 0,75 Sv = 6.573,15 kn GRA#EVINSKA VRIJEDNOST 1 ............................ 127.957,32 kn
III -5 ZAJEDNI%KI PROSTOR STANOVA, 6.eta�a: 113/1000 i 7. eta�a 17/1000, ulazni hodnik,stubi�te, hodnik ispred stanova u mansardi i spremi�te �S� u prizemlju desno od bo"nog ulaza, ukupne povr�ine 98,66 m² Netto korisna povr�ina �������������� 98,66 m² Starost gra"evine ���������� 112 god. (rek. 1988.) god. Vjerojatni vijek trajanja gra"evine ��������� 120 god. Cijena izgradnje ekvivalentne gra"evine ������ 4.200,00 kn/m²
GRA!EVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m² Konstrukcija 84 % 2.268,00 Obrtni$ki radovi 10 % 270,00 Instalacije 6 % 162,00 UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N U = 0.8 x 24/120 x 24 + 120/240 U = 0,096 Fu = 1 � U = 0,90 Sgv = C x Nkp x Fu Sgv = 2.268,00 x 98,66 x 0,90 Sgv = 201.384,79 kn VRIJEDNOST OBRTNI#KIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu Sv = 270,00 x 98,66 x 0,75 Sv = 19.978,65 kn VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu Sv = 162,00 x 98,66 x 0,75 Sv = 11.987,19 kn GRA#EVINSKA VRIJEDNOST ............................. 233.350,63 kn
III - 6 IZRA%UN RASPODJELE ZAJEDNI%KIH PROSTORA Puk = Pst.1 + Pst.2 + Pst.3 + Pst.4 Puk = 215,00 m² SADA�NJA GRA!EVINSKA VRIJEDNOST ZAJEDNI#KIH PROSTORA Sgv = 233.350,63 kn Sgv = 233.350,63 = 1.085,35 kn/m2
Puk 215,00 IZRA%UN SADA�NJE GRA#EVINSKE VRIJEDNOSTI STANOVA
Stambeni prostor 1. P = 41,46 m² Sgv = 41,46 x 1.085,35 + 98.061,19 = 143.059,80 kn Stambeni prostor 2. P = 51,65 m² Sgv = 51,65 x 1.085,35 + 122.162,58 = 178.220,91 kn Stambeni prostor 3. P = 67,79 m² Sgv = 67,79 x 1.085,35 + 160.336,92 = 233.912,80 kn Stambeni prostor 4. P = 54,10 m² Sgv = 54,10 x 1.085,35 + 127.957,32 = 186.674,75 kn
III - 1.1 STAMBENI PROSTOR 1, 3. eta�a: 55/1000, stan u mansardi od stubi�ta lijevo, ukupne povr�ine 41,46 m² PROMETNA VRIJEDNOST Sp = Sgv x (1+ Z+ Pp + Pk +Mp +Fp) Z -dodatak na lokaciju��������������� 0,1 Pp -dodatak na poslovne prostorije����������. 0,0 Pk -dodatak na ukupnu korisnu povr�inu������........ 0,0 Mp-mogu&nost pro�irenja ...................................................... - 0,1 Fp -dodatak na ponudu i potra�nju ........................................ -0,3 Sp= 143.059,80 x (1+0,1+0,0+0,0-0,1-0,3) Sp= 100.141,86 kn
PROMETNA VRIJEDNOST ������������ 100.141,86 kn
III - 2.1 STAMBENI PROSTOR 2, 2. eta�a: 68/1000, stan u mansardi od stubi�ta desno, ukupne povr�ine 51,65 m² PROMETNA VRIJEDNOST Sp = Sgv x (1+ Z+ Pp + Pk +Mp +Fp Z -dodatak na lokaciju��������������� 0,1 Pp -dodatak na poslovne prostorije����������. 0,0 Pk -dodatak na ukupnu korisnu povr�inu������........ 0,0 Mp-mogu&nost pro�irenja ...................................................... - 0,1 Fp -dodatak na ponudu i potra�nju ........................................ -0,3 Sp= 178.220,91 x (1+0,1+0,0+0,0-0,1-0,3) Sp= 124.754,64 kn
PROMETNA VRIJEDNOST ������������ 124.754,64 kn
III - 3.1 STAMBENI PROSTOR 3, 4. eta�a: 89/1000, stan u mansardi iz hodnika lijevo, ukupne povr�ine 67,79 m² PROMETNA VRIJEDNOST Sp = Sgv x (1+ Z+ Pp + Pk +Mp +Fp) Z -dodatak na lokaciju��������������� 0,1 Pp -dodatak na poslovne prostorije����������. 0,0 Pk -dodatak na ukupnu korisnu povr�inu������........ 0,0 Mp-mogu&nost pro�irenja ...................................................... -0,1 Fp -dodatak na ponudu i potra�nju ........................................ -0,3 Sp= 233.912,80 x (1+0,1+0,0+0,0-0,1-0,3) Sp= 163.738,96 kn
PROMETNA VRIJEDNOST ������������ 163.738,96 kn
III - 4.1 STAMBENI PROSTOR 4, 5. eta�a: 71/1000, stan u mansardi iz hodnika pravo, ukupne povr�ine 54,10 m² PROMETNA VRIJEDNOST Sp = Sgv x (1+ Z+ Pp + Pk +Mp +Fp)
Z -dodatak na lokaciju��������������� 0,1 Pp -dodatak na poslovne prostorije����������. 0,0 Pk -dodatak na ukupnu korisnu povr�inu������........ 0,0 Mp-mogu&nost pro�irenja ...................................................... - 0,1 Fp -dodatak na ponudu i potra�nju ........................................ -0,3 Sp= 186.674,75 x (1+0,1+0,0+0,0-0,1-0,3) Sp= 130.672,33 kn
PROMETNA VRIJEDNOST ������������ 130.672,33 kn
REKAPITULACIJA PROMETNE VRIJEDNOSTI STAMBENIH PROSTORA
1. Stambeni prostor 1 P = 41,46 m² 100.141,86 kn ili 13.299,05 EUR 2. Stambeni prostor 2 P = 51,65 m² 124.754,64 kn ili 16.567,68 EUR 3. Stambeni prostor 3 P = 67,79 m² 163.738,96 kn ili 21.744,88 EUR 4. Stambeni prostor 4 P = 54,10 m² 130.672,33 kn ili 17.353,56 EUR
SVEUKUPNO: 519.307,79 kn ili 68.965,17 EUR
srednji te$aj HNB na 27. o�ujka 2012. za 1 EUR = 7,53 kn
U #epinu, 27. o�ujka 2012. godine Vje�tak:
�eljko Posavac in�.gra".
P R I L O Z I
