procjembeni elaborat o trŽiŠnoj - bjelolasica.hr ogulin hoc doo u stecaju upravna zgrada.pdf ·...

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

Karlovačka županija

PROCJEMBENI ELABORAT O TRŽIŠNOJ

V R I J E D N O S T I N E K R E T N I N A

Upravna zgrada

Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin

HOC Bjelolasica d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak

Karlovačka županija

međimurje-investa doo čakovec

SAŽETAK PROCJENE

Naručitelj:

Opis nekretnine:

Vlasništvo i identifikacija čestice:

Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)

~građevinska dozvola:

~uporabna dozvola:

~energetski certifikat:

~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena s upisom u katastar

~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu

Datum procjene: godina

Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

Pretpostavka procjene:

Prilog:

~ izvod iz katastarskog plana

~ posjedovni list

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.Stalni sudski vještak za graditeljstvo

(prema srednjem tečaju HNB na

dan procjene 1 € = 7,61 kn)

Nije predočena

€

17. rujna 2014.

Ponuda na otvorenom tržištu

74.744,75

~ fotografije

Nije predočen

zk.čest.br.

370, 371, 369/1 i 369/2

Upravna zgrada

odnosnoTržišna vrijednost

nekretnine iznosi:

5854 i 81

k.o.

Adresa

nekretnine:Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin

HOC "BJELOLASICA" d.o.o. Jasenak, Vrelo bb - 1/1

Vlasnik:

Ima

Međimurje - investa d.o.o.


zk.ul.br.

Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi i ucrtana u katastar.

~ izvadak iz zemljišne knjige

i procjenu nekretnina

Ogulin

569.000,00

~ rješenje o imenovanju vještaka

Čakovec

kn

uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 2 www.m-investa.hr


1. O P Ć E N I T O

Naručitelj:

Dan kakvoće: 03.09.2014.

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Čestica: 370, 371, 369/1 i 369/2

Uložak broj: 5854 i 81

Opis nekretnine:

HOC "BJELOLASICA" d.o.o. Jasenak, Vrelo bb - 1/1

Identifikacija:

Teret:

Legalitet:

- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)

- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

Zgrada je izgrađena prije 15. veljače 1968. godine te se u smislu članka 184.

Zakona o gradnji (NN br. 153/13) smatra legalnom građevinom.

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove

izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.

Općinski sud u Ogulinu, ZK odjel Ogulin

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/2014)

- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta

Elaborat procjene je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

kat.čest.br. 4547/1 i 4547/2, k.o. Ogulin (ukupne površine 1.216 m2)

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08,

38/09, 153/09, 143/12)

Ogulin

Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi i ucrtana u katastar.

- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/2014)

Vlasništvo:

zk.čest.br. 371 - vrt kod kuće u Ogulinu

zk.čest.br. 369/1 - oranica Podkućnica


zk.čest.br. 370 - kuća broj 106 u Ogulinu

zk.čest.br. 369/2 - oranica Podkućnica

Nema

- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)

- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)



3. POLOŽAJ I LOKACIJA

Kartografski prikaz

Opis lokacije

Parkiranje je omogućeno u dvorištu.

Komunalna infrastruktura

Vodovod, kanalizacija, struja, plin i telefon

Predmetna nekretnina nalazi se u gradu Ogulinu, u Ulici Bernardina Frankopana 20.

Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice javnim prijevozom i osobnim automobilom.

Grad Ogulin nalazi se u središtu Hrvatske, na pola puta od Zagreba do Rijeke, između nacionalnog parka

Plitvička jezera (s juga), šumovitog Gorskog kotara (sa sjeverozapada) i sjevernog Jadrana (sa zapada).

Nastao je u prostornoj kotlini kojom teku dvije rijeke: Dobra i Zagorska Mrežnica. Ogulinski potkapelski kraj

tipično je prijelazno područje koje se ne može izravno svrstati ni u jednu od uobičajenih regija ovog dijela

Hrvatske. Ogulinsko - modruška udolina zajedno sa Gorskim kotarom i Likom čini zemljopisnu cjelinu koju

zovemo Gorska Hrvatska. Ogulinsko polje nalazi se na nadmorskoj visini od 320 m. Područje Ogulinsko -

modruške udoline pripada Karlovačkoj žuopaniji, na njezinom najzapadnijem dijelu gdje graniči s Primorsko

- goranskom županijom, te Ličko - senjskom na jugu.



4. GEOMETRIJSKI PODACI

Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima.

Prizemlje

m2

m2

BV = m3

17,06

1,00 12,94

ured 2

BVO m³

1,00

REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA

NGP =

306,00

Upravna zgrada

192,68

BGP =

810,00

PROSTORtlocrtna

površina m²koeficijent

netto korisna

površina m²

brutto

površina

m²

15,29

hodnik 17,06

ured 3 20,45 1,00 20,45

15,29 1,00

ured 4 15,43 1,00 15,43

ured 5 13,76 1,00 13,76

wc 1 1,05 1,00 1,05

wc 2 1,05 1,00 1,05

predprostor wc-a 4,65 1,00 4,65

čajna kuhinja 2,54 1,00 2,54

1,00 3,18

natkriveni ulaz 9,97 0,75 7,48

175,00 470,00

Potkrovlje

ured 1 12,94

114,88

kotlovnica 3,18

hodnik 18,05 0,75 13,54

UKUPNO: 117,37

ured 6 15,92 0,75 11,94

ured 7 17,13 0,75 12,85

ured 8 16,52 0,75 12,39

ured 9 18,21 0,75 13,66

ured 10 17,91 0,75 13,43

UKUPNO: 103,74

Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin

192,68 306,00 810,00

77,81 131,00 340,00

SVEUKUPNO: 221,11



5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

Priključci

vodovod -

kanalizacija -

telefon -

el. struja -

plin -

Nekretnina -

Namjena:

Godina gradnje:

1980

Katnost:

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Instalacije: Električne: provedene

Telefon: proveden

Vodovod: proveden

Kanalizacija: provedena

Plin: nije proveden

Grijanje:

Dodatne instal.:

Sanitarije:

Okoliš:

Opći dojam:

Ostalo:

od pocinčanog lima

prizemlje + potkrovlje

drvena, prozori su ostakljeni izo staklom

kamen

kamen

Objekt u okvirima srednjeg standarda današnje izgradnje poslovnih objekata

Objekt na dan pregleda nije u korištenju

žbuka i boja, keramičke pločice u sanitarijama i u čajnoj kuhinji

keramičke wc školjke i umivaonik

uredski prostori

centralno, radijatorsko, peć za centralno grijanje na kruto

gorivo

drvena

montažni ili od opeke

uz glavnu prometnicu u širem središtu grada

priključen

priključena

gromobran

Upravna zgrada

ožbukano i završno obrađeno bavalitom

drvena, dvostrešna konstrukcija sa pokrovom od crijepa

privremeno isključena

keramičke pločice i laminat

posljednja cjelovita rekonstrukcija

bez priključka

priključen

zgrada je izgrađena početkom 20. stoljeća, a u kasnijim godinama je u nekoliko

navrata rekonstruirana

Uređen, parcela je s ulične strane ograđena



6.

Za

izrad

Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:

POREDBENA METODA - samo za zemljište

PRIHODOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

POREDBENA METODA

PRIHODOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijendnosti

zbog starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje

su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od

najma ili zakupa nekretnine.

Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje

zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti

nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti

razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim

uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom

poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.

Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje

korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode

služe za potporu i provjeru rezultata.

TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih

građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda,

a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu

usporedive.

Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na na građevinama te

naknadnih ulaganja u građevine.



POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i

izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih

kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih

mjesta i poslovnih prostora.

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih

cijena katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih

katastarskih čestica do koji dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku

česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.

KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u

vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.

KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena

i izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za

prilagodbu prava građenja.

Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih

čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu

podudarnost s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i

odbitaka za interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)

poredbenih nekretnina.

Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom

nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.



6.1. Vrijednost zemljišta

IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - POREDBENA METODA

odabrano: €/m2

Inte

rkvali

tati

vn

o

izje

dn

ače

nje

oglas oglas

Datum prodaje / ponude 09/2014 09/2014

15.000,00

oglas oglas

Ogulin

prodajna cijena (€) 24.300,00

1.823,00 1.360,00

tražena cijena / korekcija potražnje

1.454,00 1.065,00

cijena (€/m2) 10,32 13,33 13,97 12,00

-5,00%

Ogulin Ogulin Ogulin

izvor podataka o cijeni

19.000,00 12.780,00

površina (m2)

Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržišnih cijena za područje grada Ogulina,

imajući u vidu veličinu, položaj-lokaciju, veličinu, opremljenost i tržišne prilike.

09/2014 09/2014

Adresa nekretnine

-5,00% -5,00% -5,00%

veličina zemljišta 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

lokacija 5,00% 0,00% 0,00% 5,00%

infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

oblik 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

ostalo (pogled, zona i sl.) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

ukupna korekcija 0,00% -5,00% -5,00% 0,00%

ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 10,32 12,66 13,27 12,00

Ukupna prosječna cijena (€/m2) 12,06

Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne

orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:

12,00



18 - 22

8 - 12

13 - 17

8 - 12

3 - 7

20 - 30

3 - 7

-5 5

8 - 12

korigirano: €/m2

odabrano

pravac pružanja 15

GEOMETRIJSKE

oblik parcele 19

Karakteristike zemljišta Bodovi

preporučjivi raspon

5

URBANISTIČKE

10

namjena/način korištenja 5

MORFOLOŠKE

sastav tla 10

tlocrtne dimenzije i površina

Jedinična

cijena

(€/m2)

Koeficijent

prilagodbe

Koeficijent

ponude i

potražnje

Ukupno zemljište

(€)

nagib terena

100

KOEFICIJENT KOREKCIJE 1,00

stanje prostorne i druge dokum. 26

2.180,00 12,00 1,00 0,95 24.852,00

izgradivost i iskoristivost čestice 10

UKUPNO

komunalna opremljenost 0

UKUPNO: 24.852,00

12,00

Zemljište

(m2)



6.2.

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 0,52 €/m3 BV

K1 = m3 × 0,52 €/m3 BV = €

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,76 €/m3 BV

K2 = m3 × 1,76 €/m3 BV = €

K3 = €

+ + = €

6.3. Objekt –

NGP = m2

€/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 650 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = × =

Sadašnja građevinska vrijednost (SGV) =

× 650 = €

650 1,00 650 €/m2 NGP

192,68 125.243,63

125.243,63

Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =

192,68

1.425,60

Priključci, komunalni i vodni doprinos

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =

421,20

Upravna zgrada

421,20

810,00

650

810,00

192,68

5.706,80

1.425,60

Cijena priključaka iznosi : 3.860,00

3.860,00

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.



Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Godina procjene:

Godina izgradnje:

Starost zgrade (G): god

Održivi vijek korištenja (OVK): god

Preostali vijek korištenja: god

Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):

Relativna starost (G/OVK)=

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 80 = god

Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god

Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):

€

Preostala vrijednost: €

6.4. Vanjsko uređenje

Vu = €

6.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)

Pr = Nv × 3,0% = €

55,0%

1950

64

80,0%

80

4,0

36

Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama

0,00

2014

16

44

3.757,31

45,0%

68.883,99

56.359,63



Zemljište i priključci:

1. €

2. €

€

3. €

4. €

5. €€

€

NGP = m2 SGV / NGP = €/m2470,60

30.558,80

56.359,63

24.852,00Zemljište

UKUPNO:

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Objekt:

Upravna zgrada

90.675,74

UKUPNO:Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)

Priključci, komunalni i vodni doprinos

SVEUKUPNO:

Vanjsko uređenje

60.116,94

192,68

3.757,31

0,00

5.706,80



7. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

a. Ob 0,05

b. Z zona lokacije 0,10

c. St starost objekta 0,00

d. Pov ukupna korisna površina -0,10

e. Os opće stanje objekta 0,00

f. Pos posebni elementi 0,00

g. Ft koeficijent tržišta 0,70

Tržišna vrijednost (TV) =

Objekt: × 1,05 × 0,70 = €

Zemljište i priključci: × 1,00 = €

= €

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

Napomena:

387,92

30.558,80

koeficijent za poslovne objekte

SVEUKUPNO TV:

30.558,80

44.185,95

TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft

192,68

60.116,94

74.744,75

Prilikom izračuna tržišne vrijednosti objekta korištena je troškovna metoda jer nema

dostupnih cijena zakupa sličnih nekretnina na predmetnom području.



8. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:

na adresi: Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin

predloženih od :

utvrđuje se da:

- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:

€ kuna 1 € =

odnosno zaokruženo

Napomena:

U Čakovcu, godine

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

569.000,00 kuna

17. rujna 2014.

Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom elaboratu.

U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su

sastavne komponente objekta (uređaji i instalacije za grijanje, hlađenje i ventilaciju).

74.744,75 ili 7,61 kn568.807,55

Upravna zgrada

ELABORAT IZRADIO:

i procjenu nekretnina

Vrednovanje vještaka uključuje samo objekt, dijelove objekta kao i elemente vanjskog

uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.




P R I L O Z I



Fotografije



Fotografije grada Ogulina s javno dostupnih internetskih stranica TZ



Izvadak iz zemljišne knjige



Kopija katastarskog plana



Posjedovni list



Geoportal - DGU



Rješenje o imenovanju vještaka


procjembeni elaborat o trŽiŠnoj - bjelolasica.hr ogulin hoc doo u stecaju upravna zgrada.pdf ·...

Documents