presentatie klaas schaap

Financiële vastgoedsturing

Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed

2Financiële sturing 26 januari 2010

Programma

Waardesturing op bedrijfsniveau Waardebegrippen Waarde en financiële ruimte Organisatie assetmanagement

Hoe gaan corporaties om met rendement Kasstroom als basis Rendementseis Risicobeheersing


Kernthema’s financiële sturing

Kasstromen Historische kostprijs is uit Operationele kasstroom in de schijnwerper

Vermogensontwikkeling Ontwikkeling eigen vermogen Vastgoedwaardebegrippen worden herkend

Rendementen Rendementseisen bij investeringen Sturen op rendement vastgoedportefeuille


Waarde - spelen met begrippen

Gebiedswaarde (zacht) maximaal haalbare, potentiële waarde in gebied bij

herontwikkeling vastgoed

Marktwaarde (hard) de AEDEX bruto-open-marktwaarde: centrale meetlat maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed

Bedrijfswaarde (hard) verwachte realisatie huidig vastgoed volgens beleid

En nog vele andere.....


Waardebepaling

Methodieken: terugkijken? vergelijken in het heden? toekomst inschatten?

Toekomstgerichte methodiek! inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen sluit aan bij eigen beleid: analyse

beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen


Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve

Boek-waarde

Bedrijfs-waarde

Stille reserve

Markt-waarde

Leningen


en financiële ruimte

Gebieds-waarde

Markt-waarde

Potentie-gat

Beleids-waarde

Markt-gat

VreemdVermogen

Risico-buffer(s)

Fin. ruimte


Financiële ruimte

Definitie financiële ruimte Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in

euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en

voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende

de

gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille

Centraal bij financiële ruimte Kasstromen

Koppeling WSW en CFV


Financiële ruimte

Activa & passiva Instrumenten

+ Bedrijfswaarde <== voorraadbeleid (-) Rentabiliteit VV <== treasury (-) Bufferruimte <== risicomanagement

+ -------------------------

= Financiële ruimte


Peildatum: 1-1-2009

Portefeuille x mln eur aantal x mlnl eur aantal x mlnl eur aantal x mlnl eur aantal

Aantal woningen nu 978 978 978 978Aantal woningen straks 978 1.028 1.198 1.171

Financiële ruimte exclusief voorraadbeleid

Bedrijfswaarde bestaand 33,24 33,24 33,24 33,24OZ in ontwikkeling 2,29 2,29 2,29 2,29Financiële vaste activa 0,22 0,22 0,22 0,22Vlottende activa 7,20 7,20 7,20 7,20Totaal Activa 42,95 42,95 42,95 42,95

Rentabiliteitswaarde vreemd vermogen 22,37 22,37 22,37 22,37Vlottende passiva 1,09 1,09 1,09 1,09Vogelaarheffing 40 wijken 0,51 0,51 0,51 0,51Integrale Vennootschapsbelasting 2,13 2,13 2,13 2,13Totaal Passiva 26,09 26,09 26,09 26,09

Risicobuffer 3,32 3,32 3,32 3,32Totaal financiële ruimte ex voorraadbeleid & nieuwbouw 13,54 13,54 13,54 13,54

Effect voorraadbeleid en nieuwbouw op FR 0,00 -3,55 -19,49 -13,57

Huidig beleid MJBVerkoop huidig beleid MJB 0,00 0 6,46 -52 6,46 -52 0,00 0Derving BW door verkoop huidig beleid MJB 0,00 0 -1,69 -1,69 0,00Nieuwbouw en herstructurering huur MJB 0,00 0 -7,03 100 -7,03 100 -7,03 100Aankoop MJB 0,00 0 -0,13 2 -0,13 2 -0,74 4Veranderopgave en voorraadbeleidNieuwbouw extra VO 0,00 0 0,00 0 -14,60 250 -14,60 250Herstructurering VO/VB 0,00 0 0,00 0 -7,37 146 -6,99 144Verkoop VO/VB 0,00 0 0,00 0 9,26 -80 13,75 -109Derving BW door verkoop VO/VB 0,00 0 0,00 -1,61 -2,02Kwaliteitsniveau inhaalslag 0,00 -1,17 -1,17 -1,17Verlenging exploitatieduur 0,00 0,00 0,00 1,25Overige maatregelen VB 0,00 0,00 0,00 -0,36Voorziening brandoverslag -0,50 100Extra verkoop voor VO 6,46 -52Energie voorraadbeleid 0,00 0,00 -1,62 -1,62

FR incl. voorraadbeleid & nieuwbouw 13,54 9,98 -5,95 -0,04

Worst case FR (ex verkoop) exclusief ingerekende grondwaarde 13,54 3,53 -21,67 -13,79

(3a) Huidig beleid + voorraadbeleid + netto

toevoeging van 200(0) nulmeting(1) Huidig beleid Jaarplan

2009 en dPi

(2) Huidig beleid + aanvullende maatregelen

veranderopgave


Ontwikkelen financieel dashboard

Impact van de voorgenomen investeringen op: Ontwikkeling kasstromen 15 jaar Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio) Ontwikkeling beoordeling CFV Ontwikkeling beoordeling WSW Ontwikkeling financiële ruimte

Vastleggen in investeringsstatuut


De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden

Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast)

De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom)

Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde

Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen

*


Kasstromen als basis

Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit

Liquiditeitsstromen begroten en realiseren

Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen


Schematische weergave vastgoed management procesDe vastgoedpiramide

STRATEGISCH:

DIRECTIE

TACTISCH:

OPERATIONEEL:

PROPERTY MANAGEMENT

Belegger/investeerder

Asset manager

Beheerder

inzet

huur

rente

ASSET MANAGEMENT


De assetmanager

Managen van kansen en risico’s binnen

investeringsstatuut verbonden aan Operationele exploitatie (korte termijn) Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn)

Kengetallen Economische waarde TR, IRR, BAR Rendementsdoelstelling


Model opzetRaamwerk financieel dashboard Resultaat

A Minimaal vereist rendement volgens investeringsstatuut %B Berekende IRR %

Impact van de voorgenomen investering op de kengetallen onder 2 t/m 6.

1 Ontwikkeling ICR (interest dekkingsratio) norm minimaal 1,25jaar 2010 2011 2012 2013 2014 2015

huidignieuw

2 Ontwikkeling Loan to Value norm maximaal 75%

3 Ontwikkeling normatieve kasstromen WSW norm totaal vijf jaar >0

4 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen CFV ondergrens 2014 =

5 Ontwikkeling financiële ruimte norm > 0


Nu (FMP):

WSW

CFV

Financiële Ruimte

Projecten / Scenario’s Vergelijking scenario’s:

WSW

CFV

Financiële Ruimte

Model opzet

+ =


Model opzet

Basisblad projecten

Projecten bestaand bezit Cashflow

Input

Basisblad balans

Projecten nieuwbouw Cashflow

CFV resultaat

WSW

Fin. Ruimte

CFV

Basisblad gegevens FMP

Vergelijking scenario’s CFV

Finc. ruim. Res.

Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte

Vergelijking scenario’s WSW

WSW resultaat


Discussie en vragen


Programma

Waardesturing op bedrijfsniveau Waardebegrippen Waarde en financiële ruimte Organisatie assetmanagement

Hoe gaan corporaties om met rendement Kasstroom als basis Rendementseis Risicobeheersing


Kasstroom IN

Kasstromen als basis

grondexploitatie

vastgoedontwikkeling

vastgoedexploitatie

Kasstroom UIT


Kasstroom IN

Kasstroom als basis

Kasstroom UIT

vastgoedexploitatie

Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven

IRR = vereist rendement op investering

Discontovoet = (On)rendabele investering

BAR = bruto aanvangsrendement op investering

Exit yield = BAR aan het einde van de periode


De waarde van een investering wordt bepaald

door de te verwachten netto inkomsten terug te

rekenen naar het moment van investeren

(Rendabel deel).

Bij woningen: Huurinkomsten minus exploitatielasten Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten Restwaarde (exit yield) Discontovoet of vereist rendement

Waarde en rendement


Rendementsdenken

Het verwachte rendement bestaat uit een

risicovrije rentevoet en een risicopremie.

De risicovrije rentevoet is in feite een vergoeding

voor tijdswaarde van geld en inflatie.

De risico-opslag is afhankelijk van het risico van

het (beleggings-)object.


Rendementsdenken

IRR (Internal Rate of Return) De contante waarde van de kasstroom van een

investering afgezet tegen de investering (2,5% - 7%)

BAR (Bruto AanvangsRendement) Wanneer begint de kasstroom te stromen (2% - 5%)?


Rendementen

Direct Rendement (cash return) Netto huuropbrengst gedurende meetperiode

afgezet tegen waarde investering begin meetperiode

Indirect rendement (capital return) Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende

meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode

Totaal rendement (total rate of return) Direct plus indirect rendement


Rendementseis eigen vermogen (RE)

Omvang eigen vermogen € 300 mln Overhead € 2 mln Leefbaarheid € 10 mln Vermogensgroei € 6 mln Totaal € 18 mln

RE = 18/300 = 6%


Rendementseis vastgoed (WACC)en hefboom

Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6%48 30

Vreemd vermogen 400 4,5%18

800 900

BALANS


Rendement en risico

Risico in de beleggingstheorieRisico is de onzekerheid die voortkomt uit de

specifieke kenmerken van één bepaalde onderneming.

Bij sterke stijging rendement neemt het risico toeHet uiteindelijke rendement wijkt zeer sterk van het

verwachte (gemiddelde) rendement. Gekeken wordt naar de afwijking van het

gemiddelde rendement: een constant rendement dus voor een laag risico

en een sterkvariërend rendement voor een hoog risico.


Sturen op rendement

Gebied 1FR: 4%MR: hoger

Gebied 2FR: 6%MR: lager

Wijk aFR: 5,5%MR: lager

Wijk bFR: 2,5%MR: hoger

Kern IFR: 8%MR: lager

Kern IIFR: 4%MR: hoger

CorporatieRE: 5%MR: X%


Rekenmodel combineren


Discussie en vragen

presentatie klaas schaap

Business